公司員工公寓物業(yè)管理方案

赤灣物業(yè)治理方案物業(yè)治理方案深圳市赤灣物業(yè)治理200X624日名目\l“_TOC_250008“一、勝寶旺公寓根本概況 4\l“_TOC_250007“二、存在的主要問題 51、人員治理方面 52、安全治理方面 53、清潔方面 64、商鋪治理方面 65、公共設(shè)施治理方面 66、人員配置方面 7\l“_TOC_250006“三、主要治理措施 71、入住治理方面 72、人員治理方面 103、安全治理方面 114、保潔治理方面 115、康樂治理方面 126、公共設(shè)施方面 12\l“_TOC_250005“四、建立聯(lián)合治理制度 13\l“_TOC_250004“五、治理目標 14\l“_TOC_250003“六、人員配置 141、組織機構(gòu)圖 142、相關(guān)說明 15\l“_TOC_250002“七、治理處工作運行機制 15\l“_TOC_250001“八、費用預算 171、開辦費 172、人工費 183、辦公費 184、修理費 185、稅金及其它不行預見的費用 196、總治理本錢 19\l“_TOC_250000“九、治理酬金 19一、勝寶旺公寓根本概況勝寶旺公司的員工公寓位于蛇口南油B區(qū)，共有三棟，分別是19棟、566666棟的一層為商鋪對外出租外，樓上居住的都是勝寶旺公司的員工。19棟共有兩個單元樓，一層相互連接，二層共用平臺，跨越窗戶后可相互來往，二層以上相互獨立。其中西側(cè)屬勝寶旺公司，共有七層，一層為勝寶旺公司的報刊閱覽室和員工俱樂部，其它每層有7是女員工。561919棟中間相隔一條大路。該樓共有兩個單元門，也為七層，樓內(nèi)設(shè)計的都是套間，居住的都是勝寶旺公司的高級治理人員。兩個單元門的入口處分別安裝有一個監(jiān)控攝像19棟樓的房管員值班處。665619棟較遠，位于兩棟樓的北側(cè)，呈東西走向，11個商鋪，都已對外出租，二至七層每11個房間，全部為一般員工宿舍，且都為男員工。10人對三棟樓進展治理，其中房管員兼保安、修理共7人，俱樂部治理員1人，保潔2人。他們的具體分工和治理狀況是：19棟白天有一名房管員領(lǐng)班兼修理工在出入方面，共安排有兩名保潔員，其中一名負責1956棟的清潔，另66棟的衛(wèi)生。二、存在的主要問題通過了解和現(xiàn)場查看、走訪，三棟樓存在有以下主要問題：1、人員治理方面由于疏于治理，進入樓內(nèi)的防盜門鑰匙很多員工的家屬都有〔不排解離職的員工也有帶來了嚴峻的安全隱患。常常有人在樓內(nèi)打麻將和賭博，不但影響了其他人員的休息，而且還因此發(fā)生過爭吵，影響了員工之間的安定團結(jié)，進而對工作也會產(chǎn)生影響。2、安全治理方面安全根底設(shè)施落后。各棟樓都承受的是用鑰匙開啟的一般常常不在門崗，外人可跟隨進入，等于已為盜賊翻開了便利之門。安全根底配套設(shè)施不夠。5666棟的防盜網(wǎng)已有很多19棟，絕大局部都與此緣由有關(guān)。人員構(gòu)造特別，缺少物業(yè)治理概念，安全教育和治理不到19棟的公共走廊還覺察有很多的電線外露，且接頭較多，縱橫穿插，電線也有些老化現(xiàn)象，都造成肯定的安全隱患。為每個房間配備的電視和空調(diào)已超過規(guī)定的使用年限而未進展定期安全檢測，很簡潔在使用過程中發(fā)生火災或其它安全事故?！?〕56棟安裝的監(jiān)控裝置常常處于關(guān)機狀態(tài)，即使翻開效果也不好。沒有對來訪人員進展查驗和登記。66棟2個。3、清潔方面公共墻面的灰塵和污垢很久沒有清理，特別是室內(nèi)，由于住的人較多且整理的不夠，加上又時常有人做飯，顯得臟、亂、差。地面比較黑，沒有定期進展清洗。防盜網(wǎng)腐蝕的鐵銹對大廈的外觀有肯定的影響。4、商鋪治理方面有局部商鋪超范圍和亂擺亂賣現(xiàn)象。招牌沒有進展統(tǒng)一規(guī)劃，安裝的比較亂。5、公共設(shè)施治理方面陽臺和樓梯的鐵護欄以及防盜網(wǎng)局部地段銹蝕，不但影響了整體環(huán)境，也帶來了安全隱患。安全、指引、疏散圖等各種效勞標識很少。公共照明有多處沒有燈或燈壞沒有準時修復?！?〕66棟商鋪的屋檐棚已有些破損，下雨時有些地方漏雨。6、人員配置方面較多，目前的人員配置相對就較少，又沒有專職的修理和保安人員，通過現(xiàn)場觀查，房管員值班處常常消滅空崗現(xiàn)象。三、主要治理措施要想將勝寶旺公司的員工公寓治理好，讓員工住的安心、舒心、通過標準的治理制度和嚴格的治理手段來對以下各項事務(wù)進展治理。1、入住治理方面公寓居住人員入住治理①居住人員持勝寶旺公司開出的《居住證明》和工作證、身份證及一吋免冠照片兩張到治理處辦理入住手續(xù)。②房管員對資料核對無誤后，將證明和身份證的復印件留下存檔，工作證和身份證原件返還給居住人員；如提交的資料有問題，居住人員須提交正確的資料后再行辦理；③房管員供給《治安消防責任書》和《居住人員狀況登記表》指導居住人員簽署或填寫，同時對公寓的治理規(guī)定要點始終人說明；④居住人員資料簽署完畢和對公寓的治理規(guī)定清楚后，房管員帶著居住人員到相應的房間看房和正式入住。⑤居住人員正式入住后，向房管員交納肯定的押金，并與房管員辦理鑰匙和物品的移交手續(xù)，同時領(lǐng)取《居住卡公寓居住人員清退治理①居住的人員如違反公寓治理規(guī)定，治理處有權(quán)取消其居住資后，治理處有權(quán)依據(jù)離職函的說明隨時為相應的人員取消其居住資格，并為其辦理清退手續(xù)。②清退的人員，與房管員辦理完畢物品、鑰匙和《居住卡》等交接手續(xù)后，憑押金條領(lǐng)取押金。商鋪租戶入住治理①租戶或代理人持勝寶旺公司已簽署完畢的《房屋租賃合同》和身份證原件，以及勝寶旺公司同時開出的《租賃入住通知書》原件到治理處辦理入住手續(xù)；②房管員對資料核對無誤后，將《房屋租賃合同》和身份證的復印件，以及《租賃入住通知書》的原件留下存檔資料后再行辦理；③房管員提交以下資料指導租戶簽署或填寫：ABCDE消防責任書》和《商戶經(jīng)營治理公約》各一份原件交給租戶留存，交一分給勝寶旺公司，其它資料存檔同，然后開出《收費確認單》交給租戶交費；⑤租戶交完費后，房管員領(lǐng)租戶一起到現(xiàn)場收鋪；⑥租戶如對商鋪的狀況沒有異議，辦理鑰匙領(lǐng)用手續(xù)后即可進展裝修或經(jīng)營，并開頭計算治理費；的商定馬上安排修理人員進展修理和整改，完畢后通知租戶重驗開頭計算。商鋪租戶退房治理合同，將按以下程序進展辦理：①租戶須最低提前一個月向勝寶旺公司提出退租或不再續(xù)簽租賃合同的申請；人留意該戶的經(jīng)營行為；③治理處接到《解除合同通知書》后，派人監(jiān)視租戶搬離商鋪內(nèi)自己的物品，完畢后勘驗房屋使用狀況，如沒有問題，為租戶結(jié)清費用后再為租戶結(jié)清各項費用和押金并收回商鋪鑰匙；④上述手續(xù)辦理完畢后，治理處在《解除合同通知書》上寫明寶旺公司辦理解除合同的其它手續(xù)。2、人員治理方面對全部的居住和商戶經(jīng)營的人員進展登記造冊；建立相應的人員、物品出入、入住等治理制度；實行《居住卡》制度，全部居住的人員一人一證，定期更換，如有遺失，可重申請補辦，如有借用狀況消滅，則進展懲罰，品的出入治理；入住的人員和商戶必需持勝寶旺公司行政部的《居住證案資料。為能適時的掌控居住人員和各商鋪的經(jīng)營人員的現(xiàn)狀，居表》和供給近照、身份證明等資料。3、安全治理方面24小時對三棟樓的治安和消制止并進展懲罰。巡邏保安每天都要對消防栓、滅火器、熱水器等公共設(shè)備巡邏保安每天不定時對各房間進展安全檢查，覺察問題后按公寓治理制度進展懲罰。定期對居住的人員和商戶開展安全、消防教育和培訓，加強他們的安全意識。每年安排一次消防綜合演習，盡可能的組織全部的人員都參與。建立各種安全處置預案。4、保潔治理方面建立清潔巡檢制度和房間值日制度，安排每個房間的居住記錄，如覺察有問題，按規(guī)定進展懲罰。建立房間內(nèi)務(wù)治理規(guī)定，督導居住的人員共同搞好房間的衛(wèi)生。安排保潔員每天早、中、晚三次的衛(wèi)生清理，還要不定時點。制訂地面的清洗和墻面的保潔打算，定期對地面和墻面進展清洗和保潔。5、康樂治理方面俱樂部和閱覽室實行《居住卡》進入制度，只對持有該卡的人員開放；建立相應的操作規(guī)程，指導使用人員正確的使用各項設(shè)施設(shè)備，以防發(fā)生危急和對設(shè)備設(shè)施造成損壞。建立相應的治理制度，對違反制度的人員有權(quán)賜予相應的懲罰。定期對各項康樂設(shè)施和設(shè)備進展檢查，確保都處于有效使用和安全狀態(tài)。6、公共設(shè)施方面建立《房屋修理和保養(yǎng)打算護欄、給排水系統(tǒng)等進展檢查、維護和保養(yǎng)，確保樓的整體安全性；制定和張貼各種效勞標識，如消防圖、方位指示圖、警示標語等，便利商戶的經(jīng)營和顧客的引導；認真聽取居住人員和商戶的意見，準時解決他們提出的問題和困難，為他們的居住和經(jīng)營活動供給盡可能的便利。四、建立聯(lián)合治理制度以下幾方面的整改：119棟的陽臺全部安裝防盜網(wǎng)。219棟。3、對全部的防盜網(wǎng)進展檢查，達不到安全要求的予以更換。4、對全部銹蝕的護欄、防盜網(wǎng)、鐵門、鐵窗等進展一次全面的除銹和防銹處理。5、對全部的用電線路及電器進展一次安全檢測。6、公寓的治理制度經(jīng)過雙方協(xié)商，審核通過后，物業(yè)公司有權(quán)對違反制度的人員進展懲罰；如違反制度的人拒絕承受懲罰或生事，通報勝寶旺公司進展懲罰。7、物業(yè)公司對已制訂的制度進展修訂和補充時，但需報送勝寶旺公司備案。8、建議將現(xiàn)在的四個出入口防盜門全部改裝成電子門禁系統(tǒng)，IC卡式，從長期考慮，不但可以節(jié)約治理本錢，還可大大提高樓的整體安全性。9、為減輕勝寶旺公司治理負擔，物業(yè)公司可以代理房屋的出租等事宜。五、治理目標寶旺公司的大力支持下，可在半年內(nèi)逐步到達如下治理和效勞目標：10；注：“重大安全責任事故”是指以下幾種狀況──失職或玩忽職守引發(fā)的火災；──失職或玩忽職守引發(fā)的水浸；──居住人員的意外死亡事故。290%以上；3100%；4、各項工作實現(xiàn)PDCA100%；580%以上。六、人員配置1、組織機構(gòu)圖1名保安兼房管保潔綜合修理工俱樂部治理員15名2名1名1名2、相關(guān)說明20人。1名，負責三棟樓日常事務(wù)的綜合治理，監(jiān)管各工作人員的狀況，處理居住人員和商戶的入住手續(xù)辦理等工作。設(shè)保安兼房管員15名，其中3個出入口每個設(shè)一崗，每崗91人，1生病人員替換。1人，負責三棟樓全部的日常修理和保養(yǎng)事宜。1名，負責俱樂部和閱覽室的治理。七、治理處工作運行機制息通過反響渠道回到指揮機構(gòu)，供主任做出校正、推斷、總結(jié)。在整個過程中，主任還要從檢查、評比結(jié)果中覺察治理中存在的問題，并加以訂正，做到有布署、有檢查、有總結(jié)，從而保證治理的有效性。ISO9001國際質(zhì)量保證體系的掌握方式進展掌握。軟件方面，在安全治理的掌握上，治理處依據(jù)巡查制度，準時覺察問題并解決問題。的內(nèi)容就是反映狀況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。要求每位員權(quán)和力量范圍內(nèi)解決不了的，都將作為信息準時反映給治理處主任，以便準時作出處理。八、費用預算1、開辦費序號名稱序號名稱數(shù)量單價合計1服裝40套20080002電腦2臺450090003打印機1臺150015004辦公桌3張60018005辦公椅3張2808406對講機9部1800162007機2部801608機1部180018009文件柜2個1000200010修理工具1批300011保安裝備1批280012保潔工具1批100013消防器材1批500014裝修費10000套主要為各種檢測儀表、各種水電修理工具等主要為警棍、電肩章、領(lǐng)花等主要為滅火器、防煙罩、消防斧等治理處辦公室裝2、人工費

修63100序號名稱治理處主人數(shù)月工資小計福利費20%合計11280028005603360任2保安領(lǐng)班318005400108064803康樂治理1160016003201920員4修理工11800180036021605保安員121300156003120187206保潔員380024004802880總計20296005920355203、辦公費每月的紙張、墨盒、通訊等費用為1000元。4、修理費報勝寶旺公司審批，選購完成后直接到勝寶旺公司報銷。非打算的零星