資產(chǎn)評估報告異議書

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住址：XX縣區(qū)富山街道楊杖子村

被異議人：朝陽方正資產(chǎn)評估有限責任公司

法定代表人：佟國峰

住址：XX市XX縣區(qū)新華路三段75號

就朝陽方正資產(chǎn)評估有限責任公司關(guān)于XX縣區(qū)吉成鐵選廠已被XX市中級人民法院查封的被執(zhí)行人XX縣區(qū)吉成鐵選廠的資產(chǎn)，做出的朝方正司評字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》，特提出異議如下：

一、資產(chǎn)評估報告不符合法定條件，朝方正司評字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》應當無效。

XX縣區(qū)吉成鐵選廠的被查封資產(chǎn)，系在執(zhí)行過程中被XX縣區(qū)人民法院依法裁定查封的，概與XX市中級人民法院無任何關(guān)系，評估報告對執(zhí)法查封的主體認定有誤，程序嚴重違法。因此，該《資產(chǎn)評估報告書》不具有任何法律效力。

二、《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》的注冊資產(chǎn)評估師不符合法定資質(zhì)條件，因此，朝方正司評字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》》應當無效。

根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》第4條之規(guī)定：“具備下列條件之一的人員，可以申請登記從事司法鑒定業(yè)務：（1）具有與所申請從事的司法鑒定業(yè)務的高級專業(yè)1

技術(shù)職稱；（2）具有與所申請從事的司法鑒定業(yè)務相關(guān)的專業(yè)執(zhí)業(yè)資格或者高等院校相關(guān)專業(yè)本科以上學歷，從事相關(guān)工作五年以上；

（3）具有與所申請從事的司法鑒定業(yè)務相關(guān)工作十年以上經(jīng)歷，具有較強的專業(yè)技能?！钡?條規(guī)定：“法人或者其他組織申請從事司法鑒定業(yè)務的，應當具備下列條件：（4）每項司法鑒定業(yè)務有三名以上鑒定人的?！?/p>

朝方正司評字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》參加評估項目的霍明凱的注冊資產(chǎn)評估師證書，初次注冊時間是2010年10月12日，其從事注冊資產(chǎn)評估師業(yè)務不足4年就參與本次司法鑒定業(yè)務，其根本就不具備司法鑒定人資格?？梢?，被異議人所出具的朝方正司評字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》違反了《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》第4條和第5條第4款的規(guī)定，該資產(chǎn)評估報告書不具有法律效力。

三、被異議人在未按照法定程序?qū)λ鏅C器、設備進行認真核查的情況下，出具的《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》，此次評估應屬無效。

被異議人現(xiàn)場調(diào)查人員沒有按法定規(guī)范，進行現(xiàn)場核查工作。

2、被異議人現(xiàn)場調(diào)查人員未對所涉機器、設備進行使用年限、使用工時的準確核查。

四、評估價格與實際價格嚴重背離。

由于被異議人的評估不符合法定條件，此次評估的資產(chǎn)與其價值完全不符。對涉案的資產(chǎn)的評估，評估價格僅為310000.00元人民幣。其資產(chǎn)評估的價值之低，顯然背離了資產(chǎn)評估應遵循客觀性、科學性、專業(yè)性的工作原則。

綜上所述，被異議人出具《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》不符涉案資產(chǎn)價值評估的法定條件，其注冊資產(chǎn)評估師不符合法定司法鑒定人資格條件；評估所采用依據(jù)不全面、不正確，評估價值嚴重偏離低于資產(chǎn)實際價值?！俺秸驹u字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》”違反了基本的評估原則——獨立性、客觀性、公正性、科學性及專業(yè)性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經(jīng)濟原則，對異議人極為不公；故該資產(chǎn)評估報告無效，對朝方正司評字（2014）第005號《資產(chǎn)價值咨詢項目評估報告書》應依法不予認定。

此致

XX市中級人民法院

異議人：XX縣區(qū)吉成鐵選廠

2014年6月30日

第二篇：資產(chǎn)評估異議書（范本）資產(chǎn)評估異議書（注①）

異議人：XX市某某總公司，住所：XX市江漢北路

就湖北某某會計師事務有限責任公司關(guān)于XX市某某總公司部分房屋及其占用土地的“鄂某某評報字

[2002]第015號”《資產(chǎn)評估報告書》，特提出異議如下：

第一、此評估報告書的注冊資產(chǎn)評估師不符合法定資格條件。因此，該“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產(chǎn)評估報告書》無效。

1995年5月10日，國家人事部和國家國有資產(chǎn)管理局頒布的《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十四條明確規(guī)定：“資產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托承接的評估項目，其項目負責人只能由注冊資產(chǎn)評估師擔任，評估報告至少由二位注冊資產(chǎn)評估師簽署方為有效?！?/p>

然而，“鄂某某興評報字[2002]第015號”《資產(chǎn)評估報告書》參加評估項目的人員是a某某和b某某，從其提供的資格證書來看，顯然不符合法定資格條件。

1、a某某的注冊資產(chǎn)評估師證書是從一張蓋有“再次復印無效”的復印件上復印而來。從這張無效的復印件反映的內(nèi)容來看，該證書的檢驗登記時間是一九九九年六月三十日，其有效期是一年。2000年、2001年均未通過年檢，即該證書早已喪失了效力。注冊資產(chǎn)評估師證書b某某參加了2000年的業(yè)務培訓，通過了2000年年檢，但是2001年卻未通過年檢。

依照1996年7月25日國家國有資產(chǎn)管理局發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格注冊管理暫行辦法》第十條“已辦理注冊登記的注冊資產(chǎn)評估師應主動接受注冊管理部門的年度檢查，符合年檢要求的，由年檢主管部門加蓋年檢合格章”和第九條“注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)期間，應主動接受資產(chǎn)評估知識的更新培訓。在兩次注冊的間隔期內(nèi)，接受培訓時間不少于４８個學時。培訓后由注冊管理部門在注冊證上加蓋培訓專用章”的管理規(guī)定，二人均沒有通過2001年年檢，沒有確認繼續(xù)執(zhí)業(yè)效力的執(zhí)業(yè)證書，顯然都不具有執(zhí)業(yè)資格。

2、從執(zhí)業(yè)證書反映的工作單位來看，兩人均不在湖北某某會計師事務有限責任公司這一評估機構(gòu)專職執(zhí)業(yè)。按照《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十六條“注冊資產(chǎn)評估師只能在一個評估機構(gòu)專職執(zhí)業(yè)，只能在該機構(gòu)有簽字權(quán)”的規(guī)定（注：②、③、④），a某某和b某某在湖北某某會計師事務有限責任公司就沒有簽字權(quán)。沒有簽字權(quán)的評估報告當然是沒有法律效力的。

第二、評估所采用依據(jù)不全面、正確，因而此次評估無效。

1、沒有采用《城市房地產(chǎn)市場估價管理辦法》和國家標準gb/t50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，而仍舊運用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》。

2、房地產(chǎn)評估取價依據(jù)應采用《關(guān)于荊州XX縣區(qū)二oo二年度房屋重置價格的通知》，而此次評估報告是采用已過時的《關(guān)于荊州XX縣區(qū)二ooo年度房屋重置價格的通知》。

3、評估人員應收集及現(xiàn)場勘察核實，而此次評估人員卻是只到“現(xiàn)場勘估”。

第三、評估面積和價格與實際面積和價格嚴重背離。

由于評估師不符合法定的條件，不采用國家標準和市政府規(guī)定，此次評估的資產(chǎn)與其價值完全不符，與2001年1月15日XX市另一會計師事務有限責任公司對同一資產(chǎn)的評估值有天壤之別，其資產(chǎn)被評估的價值之低，顯然背離了資產(chǎn)評估應遵循客觀性、科學性、專業(yè)性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經(jīng)濟原則。

1、以江漢北路甲地為例，此次評估面積5002.05㎡，而實際面積為18703.64㎡，其差幅高達評估面積的334%。再如，江漢北路乙地的實際面積是1899.60㎡，而此次評估報告置《土地使用證附圖》的數(shù)據(jù)而不顧，只評估為1057.8㎡。

2、評估宗地內(nèi)有酒店、門面和對外租賃的物業(yè)，當然均屬商業(yè)用地，但此次卻被認定為綜合用地。一年前（2000年12月27日）經(jīng)XX市某某地價評估事務有限公司評估為1032.66元/㎡（該評估報告業(yè)經(jīng)XX市土地管理局審核同意），而此次評估卻評為887.03元/㎡的基礎(chǔ)上還下浮24.6%和14.9%，即不到689元/㎡，僅為原評估價值的66%。

不僅如此，此次評估時還扣減了土地出讓金40%，這樣實際土地作價還不到413元/㎡。而我公司在改制時將土地用于安置職工，免收土地出讓金的，故此次評估時亦不應扣減土地出讓金。（已繳納土地出讓金的，返還給企業(yè)安置職工）

3、房屋重置成本基數(shù)太低，與市場價值相差甚遠。異議人之大酒店此次評估時重置成本為2045774.40元，而距今僅一年的同樣由會計師事務所評估的重置成本為5397143元，兩者相差竟然高達335萬多元。

4、本次評估報告中“建筑物組成特點與現(xiàn)狀”與客觀事實不符。如三層辦公樓，此次報告中稱“一樓為門房，

二、三樓空置”，真實情況卻是，一樓為門面，

二、三樓為辦公室。

明明有房地產(chǎn)證明和地籍圖，此次評估報告卻是“我們未能取得房屋所占用土地的準確面積，而是根據(jù)房屋的建筑面積，結(jié)合容積率指數(shù)綜合確定的”估算，具有很大的任意性。

另外，由于評估人員對真實情況包括地段、交通、通訊、水電等缺乏起碼的了解，想當然的閉門造車，都造成了此次評估價值的嚴重低估。有失公正。

綜上所述，出具該《資產(chǎn)評估報告書》的注冊資產(chǎn)評估師不符合法定的資產(chǎn)評估資格條件；評估所采用依據(jù)不全面、正確，評估價值嚴重偏離低于資產(chǎn)實際價值；“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產(chǎn)評估報告書》違反了基本的評估原則——獨立性、客觀性、公正性、科學性及專業(yè)性的工作原則和貢獻原則、替代原則和預期原則的經(jīng)濟原則，對異議人極為不公；故該《資產(chǎn)評估報告書》無效。因此，對“鄂某某評報字[2002]第015號”《資產(chǎn)評估報告書》應依法不予認定。

此致

某某中級人民法院

異議人：XX市某某總公司

2002年6月17日

注。①這是孔令瓊律師代書的執(zhí)行程序中的資產(chǎn)評估異議書。中院經(jīng)審查采納了異議人的主張，依法對該《資產(chǎn)評估書》未予認定，另行委托會計師事務所進行了客觀公正的評估。

②1997.08.21國家國有資產(chǎn)管理局《注冊資產(chǎn)評估師辦理轉(zhuǎn)所變更手續(xù)的暫行辦法》：

九、注冊資產(chǎn)評估師轉(zhuǎn)所后，原發(fā)的注冊資產(chǎn)評估師證書暫不換發(fā)，執(zhí)業(yè)仍以原發(fā)證書為依據(jù)。對注冊資產(chǎn)評估師進行年檢時，由調(diào)入機構(gòu)所在省國資局填寫新證，收回原證書并統(tǒng)一上報我局資產(chǎn)評估中心審核蓋章，同時上報本省的注冊資產(chǎn)評估師變更登記表（表２）一式兩份。

③1995.05.10人事部＼國家國有資產(chǎn)管理局《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第十九條：注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格注冊登記內(nèi)容變更，須在變更后三十日內(nèi)向原注冊管理機構(gòu)辦理變更登記。

④1996.07.25國家國有資產(chǎn)管理局《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格注冊管理暫行辦法》：十

一、注冊內(nèi)容變更時，須在變更后３０日內(nèi)向注冊管理部門申請辦理變更手續(xù)。異地變更時，辦理注冊管理的部門要根據(jù)原注冊管理部門開具的變更事項通知辦理注冊變更。

第三篇：評估異議書評估異議書

一、關(guān)于主房：

1、主房的面積不對。評估面積為236.28平方米，實際面積為243.46平方米，相差7.18平方米（我主房面積116.49平方米+陽臺5.25平方米=121.73平方米x2層=243.46平方米這個面積還沒有包括我的外樓梯面積

9.98平方米。外樓梯斜長5.9米x寬1.10米）

2、我后地下室兩層是和住房一體建起來的，應計算在主房面積內(nèi)。評估給我按浮房計算不同意。成新按4.5成新不同意。主房9.5成新一起蓋的地下室，怎么就4.5成新了。另外，我的主房地下室一層為磚混，二層為磚平。兩層的總面積為64.6平方米，評估只有59.86平方米，少4.74平方米。

3、主房每平方米給1314元我不同意，我這是二樓，不是一層的磚混，應按樓房的平方米造價計算。另外，我樓頂?shù)牧鹆?、外墻的瓷磚和馬賽克、鋁合金窗戶評估都沒有計算進去。

4、主房裝修給我評了個41255元，差距太大了。我實際花了24萬元裝修，僅這一項就差了20萬元。

5、我主房上下所有的門斗沒有評估；有線電視兩套沒有評估；室內(nèi)所有吊櫥和壁櫥都沒有評估；室內(nèi)鐵藝樓梯和所有暖氣罩都沒有評估；廚房大理石和窗臺大理石延長米都不對。

二、關(guān)于浮房

1、前門房評估面積為87.9平方米，實際面積為90.1平方米，相差

2.2平方米。評估成新9.2我不同意，因為前門房建在主房之后（主房9.5成新）應在9.5以上。浮房上面另起脊上石棉瓦，沒有計算。

2、前門房地下室：

（1）評估給按地窖算，我不同意。我地下室有樓道，大板屋頂，面積為24.99就平方米，是標準的地下室構(gòu)造，應該按照地下室價格進行評估。

（2）面積不對，地下室評估面積15平方米，實際為24.99平方米，少了9.99平方米。

（3）地下室入口樓道4.16平方米（樓道斜長3.28米x寬1.3米）沒有計算在內(nèi)。

（4）前門房的暖氣、鍋爐、自來水等沒有進行評估。

三、關(guān)于倉棚：

倉棚每平方米90.31元我不同意，院內(nèi)倉棚95.51平方米，全部水泥地面，新落葉松檁子和檁條，新石棉瓦，而且還有采光瓦，每平方米低于300元是不行的。

四、我的意見：

1、主房應該按照樓房的平方米造價進行評估，后地下室兩層和兩個陽臺及樓梯應按住房面積計算。

2、按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規(guī)定，我的附屬物和室內(nèi)裝修由拆遷人和被拆遷人直接協(xié)商決定。評估僅供參考。

拆遷戶：李煥瑛

第四篇：資產(chǎn)評估報告書萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司1

萬達商業(yè)地產(chǎn)公司資產(chǎn)評估報告書

******評字（****）第**號

2015級資產(chǎn)評估第四小組

2016年12月25日

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司2萬達商業(yè)地產(chǎn)公司資產(chǎn)評估報告書

目

錄

一、委托方及委托評估資產(chǎn)簡介………..3

二、評估目的…………….4

三、評估范圍和對象…………………….4

四、評估基準日………….4

五、評估原則…………….4

六、評估依據(jù)…………….4

七、評估方法與過程…………………….5

八、評估技術(shù)說明…………………6

九、特別事項說明………7

十、評估報告基準日期后重大事項……..…………….7十

一、評估報告法律效力………………..8十

二、評估報告提出日期………………..9備查文件

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司3

萬達商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書

***評字（****）第***號

第四小組事務所接受萬達商業(yè)地產(chǎn)公司委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對上萬達商業(yè)地產(chǎn)公司以擬投資為目的涉及的固定資產(chǎn)和計算機軟件進行了評估。本事務所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地查勘，市場調(diào)查與詢證，對委托評估資產(chǎn)在2016年12月25日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

一、委托方及委托評估資產(chǎn)簡介

本次評估委托方為萬達商業(yè)地產(chǎn)公司（以下簡稱萬達科技）。大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大產(chǎn)業(yè)。2012年在全國開業(yè)68座萬達廣場、38家五星級酒店、6000塊電影銀幕、57家百貨店、63家量販ktv，企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元。2014年12月23日，萬達商業(yè)地產(chǎn)在港交所掛牌上市；12月26日，萬達宣布戰(zhàn)略投資快錢。2015年6月8日，由萬達集團、快錢公司聯(lián)手打造的萬達互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務正式宣告落地，雙方共同推出中國首個商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目“穩(wěn)賺1號”；7月3日，萬達宣布出資35.8億元人民幣領(lǐng)投同程旅游；8月27日，萬達集團以6.5億美元（約合41.66億人民幣）并購美國世界鐵人公司100%股權(quán)；[1]9月6日，萬達與蘇寧宣布達成戰(zhàn)略合作；12月28日，萬達與步步高集團宣布達成戰(zhàn)略合作。2016年1月12日，萬達集團宣布以不超過35億美元現(xiàn)金收購美國傳奇影業(yè)公司。

二、評估目的

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司4根據(jù)委托要求，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司為進一步發(fā)展的需要，………………要求對公司目前的部分固定資產(chǎn)及開發(fā)地產(chǎn)進行評估，作為企業(yè)并購時相關(guān)資產(chǎn)的作價依據(jù)。

因此本評估項目是資產(chǎn)出售為目的的評估。

三、評估范圍和對象本次評估對象為：固定資產(chǎn)

主要為公司目前開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)進行評估

四、評估基準日

經(jīng)與委托評估單位萬達商業(yè)地產(chǎn)公司商定，以2016年12月25日為本項目評估基準日。

評估中采用的取價標準均為評估基準日有效的價格標準。

五、評估原則

（一）一般原則

根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)規(guī)定，評估中遵循客觀、獨立、公正的原則及其他一般公允原則。

（二）評估假設

1、企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及企業(yè)應遵循的我國法律、法規(guī)、政策無重大變化；

2、企業(yè)能持續(xù)、穩(wěn)健地經(jīng)營、發(fā)展；

3、委托評估計算機軟件在評估確定的受益期內(nèi)不會退出軟件產(chǎn)品市場；

4、委托評估計算機軟件預期的經(jīng)營業(yè)績能夠?qū)崿F(xiàn)。

六、評估依據(jù)

1、國務院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司5

2、國資辦發(fā)（1992）36號文件《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》；

3、國資辦發(fā)（1996）23號文件《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》（試行）；

4、財政部財評字（1999）91號文件《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；

5、中華人民共和國《知識產(chǎn)權(quán)和海關(guān)保護條例》；

6、《關(guān)于鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)稅收政策問題的通知》財稅[2000]25號文件；

7、《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務總局、海關(guān)總署‘關(guān)于鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)稅收政策問題的通知’及市實施意見的通知》;

8、《中華人民共和國土地管理法》。

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

9、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（gb／t50291－1999）。

4.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（gb/t18508-2001）。㈢取價依據(jù)

10、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額單位估價表》。

11、評估人員收集的有關(guān)資料。

七、評估方法與過程

（一）評估方法

1、固定資產(chǎn)的評估方法

本次委托評估固定資產(chǎn)主要位出售商業(yè)房地產(chǎn)，擬采用重置成本法評估。其具體操作程序是首先確定各種設備的評估原值，爾后再扣減資產(chǎn)因各種因素產(chǎn)生的貶值，來確定機器設備的評估凈值。在進行評估原值、成新率的計算中，依據(jù)機器設備的不同，采用相應的方法。具體做法如下：

（1）根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的機器設備清查評估明細表，通過對有關(guān)會計憑證的審核后予以確認。并進行現(xiàn)場核實，查勘及技術(shù)狀況鑒定。

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司6（2）評估原值的計算

①凡能詢到評估基準日市場價格的設備，以此價格加運雜費、安裝調(diào)試費來確定設備的評估原值。

②對于無法從市場獲得設備價格的，通過查閱設備價格信息資料確定設備購置價，加運雜費、安裝調(diào)試費來確定設備的評估原值。

（3）成新率計算

對于重要設備，通過技術(shù)檢測鑒定，結(jié)合已使用年限，確定其成新率；對于一般設備，則通過現(xiàn)場查勘鑒定，并結(jié)合已使用年限來確定其成新率。

（4）確定出的評估原值與成新率相乘，得出評估凈值。

（二）評估過程

本次評估工作于2015年12月20日開始，12月25日結(jié)束。主要進行了收集資料，聽取資產(chǎn)占有方介紹委估資產(chǎn)形成和使用情況。對固定資產(chǎn)進行了現(xiàn)場查勘，逐臺（件）核實，并測定其技術(shù)狀態(tài)。對商業(yè)地產(chǎn)逐項對其形成過程、地產(chǎn)的特點、功能、技術(shù)先進性等進行查詢了解；對投入成本進行分析測算；對這些地產(chǎn)產(chǎn)品的評估基準日前3年銷售情況作出統(tǒng)計分析，查閱了代理銷售合同，進行了軟件受益分析以及評估基準日后五年銷售進行預測。在此基礎(chǔ)上進行了評估計算，編寫正式評估報告等階段的工作。

八、評估技術(shù)說明

本次評估固定資產(chǎn)主要出售房地產(chǎn)，因其比較簡單，且價值量不大，故未作專題技術(shù)說明。此次評估主要內(nèi)容房地產(chǎn)銷售，故評估技術(shù)說明主要是房地產(chǎn)影響因素的內(nèi)容。

（一）評估對象概況

萬達地產(chǎn)有限公司成立于2001年，隸屬于中國萬達集團。公司主要從事房地產(chǎn)及配套設施的開發(fā)經(jīng)營，總資產(chǎn)7.2億多元，年開發(fā)能力50萬平方米以上，擁

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司7有二級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工400多人，各類專業(yè)人才126人，其中高級職稱26人，中級職稱68人。

借助黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設，大力推進城市化進程的歷史機遇，萬達地產(chǎn)將建設“高起點、高規(guī)格、高質(zhì)量”的精品工程作為打造品牌的重要舉措，不斷引入先進的地產(chǎn)經(jīng)營理念，用嶄新的思維，引領(lǐng)XX市地產(chǎn)市場，先后投資建設了金水商城、外來投資服務中心、萬達花園、萬達財富新城、萬達專家會所、萬達麗日小區(qū)、萬達時代廣場等高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)項目。其中，投資10億元的萬達財富新城項目占地面積502畝，是目前XX市單一建筑面積最大的樓盤。2011年，公司在東營港開工建設萬達海港城項目。該項目是一個集商務辦公、金融結(jié)算、商業(yè)和星級酒店于一體的現(xiàn)代化、生態(tài)化、集約型的超大規(guī)模城市綜合體。項目建成后，將成為東營港開發(fā)區(qū)旗艦式地標建筑。同時，公司不斷加大土地儲備力度，目前，公司擁有土地儲備3000多畝。

九、特別事項說明

本次評估結(jié)論中房地產(chǎn)的評估價值是在評估假設前提和未來收益預測成立的條件下作出的，若這些情況發(fā)生了變化，評估結(jié)果亦會發(fā)生變化，請報告使用者予以注意。

十、評估報告基準日后重大事項

1、本評估項目無期后重大事項發(fā)生。

2、本報告所指期后事項系指評估基準日至評估報告提出日期之間發(fā)生的重大事項。

3、對不符合本報告特定評估目的的資產(chǎn)業(yè)務，本報告提出的評估結(jié)論不能直接使用。

十

一、評估報告法律效力

1、評估報告成立的前提條件和假設條件；

資產(chǎn)評估第四小組萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司8（1）本次評估結(jié)果是反映評估對象在此次評估目的要求下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行市價，評估工作中沒有考慮特殊的交易方式可能追加的付出價格等對評估的影響；同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及自然力和其他不可抗拒力對資產(chǎn)價格的影響。

（2）本評估結(jié)果是建立在被評估單位提供資料真實性基礎(chǔ)上的，評估單位對于因被評估單位提供資料不實而導致錯誤的評估結(jié)果不負責任。

（3）本評估結(jié)果是以被評估資產(chǎn)在繼續(xù)經(jīng)營前提條件下作出的，不符合這一條件評估結(jié)果無效。

2、本評估報告根據(jù)我國資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，具有相應法律效力。

3、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本評估報告的有效期為自評估基準日起一年。

4、本報告書提出的評估結(jié)論供委托方在與本報告所列示的評估目的相符的經(jīng)濟行為中使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。

5、本報告書的附件與報告書正文具有同等法律效力。

6、本報告所涉及的有關(guān)法律說明文件由被評估單位提供，其可靠性由被評估單位負責。

十二、評估報告提出日期

本報告提出時間為2016年12月25號

2016年12月25號

備查文件：""""..（略）

資產(chǎn)評估第四小組

第五篇：資產(chǎn)評估報告書例文資產(chǎn)評估報告書例文

評估項目名稱：XX省金星木業(yè)有限公司

資產(chǎn)評估報告書

資產(chǎn)評估機構(gòu)全稱：湖州德信聯(lián)合會計師事務所

評估報告提交日期：2005年8月8日

評估報告編號：湖德會評報字（2005）第045號摘要

一、評估目的。凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，為委托方收購資產(chǎn)占有方凈資產(chǎn)提供現(xiàn)有資產(chǎn)作價參考依據(jù)。

二、評估范圍及對象。XX省金星木業(yè)有限公司在評估基準日的整體資產(chǎn)（凈資產(chǎn)），具體包括委托方申報表所列流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、其他長期資產(chǎn)及負債。

三、評估基準日。2005年7月31日。

四、評估原則。遵循獨立性、科學性、客觀性的工作原則，以及替代性原則、公開市場原則和其它一般公允的原則客觀公正地進行評估。

五、評估方法。本次評估固定資產(chǎn)采用成本法，流動資產(chǎn)采用歷史成本和市價法，其他長期資產(chǎn)按收益法、負債按審核后的帳面數(shù)確認，凈資產(chǎn)按各項資產(chǎn)和負債的評估值以加和法求得。

備查文件：

1.資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表及明細表

2.資產(chǎn)評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復印件

3.評估人員資格證書復印件

4.資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復印件

5.資產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員的承諾函

6.參與本次評估項目的人員名單

湖州德信聯(lián)合會計師事務所注冊資產(chǎn)評估師：張連梅

法定代表人：張連梅注冊資產(chǎn)評估師：金濤

地址：浙江德清評估報告提交日期：2005年8月8日

十二、評估報告法律效力

本評估結(jié)論僅供委托方對資產(chǎn)占有方投資重組時對評估對象作價參考依據(jù)所用，不得作為其他經(jīng)濟目的使用。

本資產(chǎn)評估報告結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事項，以及特殊交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。評估報告的作用依照法律、法規(guī)的規(guī)定發(fā)生效力，當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它原則發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。

按現(xiàn)行規(guī)定評估報告有效使用期限為一年，即從評估基準日2005年7月31日起一年內(nèi)評估目的實現(xiàn)時，可以評估結(jié)果作為底價或作價依據(jù)（還需結(jié)合評估基準日期后事項的調(diào)整）。超過一年需重新進行資產(chǎn)評估。

本資產(chǎn)評估報告專為委托方及資產(chǎn)占有方使用，并為本報告列明之目的而作，未經(jīng)本所及委托方同意，不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供。

十一、評估基準日期后重大事項

評估基準日后，有效期內(nèi)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)額進行相應調(diào)整。當評估方法為重置成本法時，應按實際發(fā)生額進行調(diào)整，若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估價值。

十、特別事項說明

1、本報告所列清查調(diào)整數(shù)經(jīng)浙江天健會計師事務所有限公司審計，并出具浙天會（2005）第198號資產(chǎn)狀況核查報告，本次評估清查調(diào)整數(shù)采用了該報告核查后的數(shù)據(jù)。

2、公司自行采伐的原木成本為420元/立方米，其中含林場活林木成本120元（按折率1：

1.2計算），原木生產(chǎn)運輸成本220元，林業(yè)規(guī)費成本65元，檢驗工資成本10元和作業(yè)設計費成本5元。

公司目前原木數(shù)目眾多、堆放無序，成立至今一直未進行原木盤點。短期內(nèi)組織人員盤店困難較大，故本次評估未實施盤點工作，無法對原材料的帳實情況進行確認及評定價值。本次評估按帳面值列示。

除原木外的其他輔助材料，倉庫負責記錄數(shù)量和金額，財務只按大類核算金額，但由于雙方在入帳金額口徑上存在差異，且對于已入庫但票未到的材料，財務不進行暫估處理，導致倉庫與財務無法進行一一核算盤點。本次評估按帳面值列示。

以上事項的調(diào)整將影響公司的凈資產(chǎn)評估值。

3、截至2005年7月31日公司帳面房屋建筑物（生產(chǎn)車間）均未辦妥產(chǎn)權(quán)手續(xù)；運輸設備評估值21.32萬元產(chǎn)權(quán)所有人為公司股東俞寬懷，尚未辦妥過戶手續(xù)。

4、根據(jù)公司與XX省XX縣區(qū)林業(yè)公司簽定的《產(chǎn)權(quán)交易合同》，公司受讓該XX省XX縣區(qū)林業(yè)公司擁有的新江林場杉木林及相應林場30年的使用權(quán)。根據(jù)XX縣區(qū)林業(yè)局的《新江林場杉木林小班面積儲積量調(diào)查報告》，全場林場儲積量約為24.6萬立方米，雙方確認按單價100元/立方米儲積量進行交易，相應的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為2460萬元。截至2005年7月31日，公司已支付相關(guān)的林權(quán)轉(zhuǎn)讓款及定金等共計1334.175萬元。

上述林業(yè)占地面積為22438畝，截至2005年7月31日，公司已辦妥林權(quán)證9352畝，均系國有性質(zhì)的林場，作價1240萬元計入“其他長期資產(chǎn)”；剩余13086畝尚未辦妥林權(quán)證的聯(lián)營性質(zhì)的林場的儲積量約為12.2萬立方米，估計還需支付轉(zhuǎn)讓價1125.825萬元，該項資產(chǎn)未列入本次評估范圍。

九、評估結(jié)論

在實施了上述資產(chǎn)評估程序后，委托方及資產(chǎn)占有方用于本報告書之目的的凈資產(chǎn)，在2005年7月31日的評估價值為39063845.47元，比經(jīng)清查調(diào)整后的帳面價值增值21486065.89元，增值率為122.23%其中：總資產(chǎn)評估總價值為52712091.81元，比清查調(diào)整后的帳面價值增值21486065.89元，增值率68.81%（流動資產(chǎn)評估價值為8534640.81元，

比清查調(diào)整后的帳面凈值增值253808.48元，增值率3.07%；固定資產(chǎn)評估價值為12260974.00元，比清查調(diào)整后的帳面凈值增值367518.25元，增值率3.09%；其他長期資產(chǎn)31916477.00元，比清查調(diào)整后的帳面值增值20864739.16元，增值率188.79%）；負債評估值為13648246.34元，按經(jīng)清查調(diào)整后的帳面數(shù)確認。

（評估結(jié)論詳細情況見評估明細表）

資產(chǎn)項目帳面價值清查調(diào)整后凈值重置價值評估價值

流動資產(chǎn)8280832.338280832.338534640.81

固定資產(chǎn)11893455.7511893455.7512260974.00

其他長期資產(chǎn)11051737.8411051737.8431916477.00

資產(chǎn)總額31226025.9231226025.9252712091.81

負債總額13648246.3413648246.3413648246.34

凈資產(chǎn)17577779.5817577779.5839063845.47

八、評估過程

本項資產(chǎn)評估是在委托方對委托評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行清查的基礎(chǔ)上實施的，評估工作日期為2005年8月3日至2005年8月8日。主要工作步驟如下：

1.項目接洽，明確評估基本事項，評估機構(gòu)及人員與委托方就評估具體業(yè)務范圍進行洽談以明確資產(chǎn)評估基本事項，主要包括評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準日。

2.查勘評估對象和查閱關(guān)于評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準日的基礎(chǔ)資料，主要包括評估目的的合法性或證明文件、資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明文件、確定評估對象狀態(tài)的資料以及委托方的其它資料。

3.風險評估。

4.簽定資產(chǎn)評估委托協(xié)議書。

5.商請委托方進行全面資產(chǎn)清查，指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)與收集準備資料，申報資料。

6.擬定評估方案，根據(jù)本項資產(chǎn)評估目的選擇相適應的評估價值類型、評估方法，收集相關(guān)的市場信息。

7.抽查、核實委托評估的資產(chǎn)，驗證資產(chǎn)。

8.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)作必要的檢測、鑒定，分專業(yè)小組進行評定估算。

9.匯總資產(chǎn)評估結(jié)果，與委托方進行討論，作評估結(jié)論分析，撰寫評估報告書和說明。

10.向委托方提交評估報告。

七、評估方法

本次評估固定資產(chǎn)采用成本法，流動資產(chǎn)采用歷史成本和市價法，其他長期資產(chǎn)按收益法、負債按審核后的帳面數(shù)確認，凈資產(chǎn)按各項資產(chǎn)和負債的評估值以加和法求得。

六、評估依據(jù)

1.國務院1991年發(fā)布的91號令《國有資產(chǎn)管理辦法》；

2.國家國有資產(chǎn)管理局1992年發(fā)布的國資辦發(fā)（1992）36號文《國有資產(chǎn)管理辦法施行細則》；

3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》；

4.財政部印發(fā)的財評字[1999]91號《