房地產(chǎn)法學(xué)習(xí)詳細(xì)資料

房地產(chǎn)法1.學(xué)習(xí)內(nèi)容第一章

房地產(chǎn)業(yè)第二章

建設(shè)用地制度與政策第三章

城市房屋拆遷管理制度與政策第四章

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度與政策第五章

規(guī)劃設(shè)計(jì)及工程建設(shè)管理制度與政策第六章

房地產(chǎn)交易管理制度與政策第七章

房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策第八章

房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策第九章

物業(yè)管理制度與政策第十章

房地產(chǎn)稅收制度與政策第十一章

住房公積金制度與政策2.參考書中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)沈建忠房地產(chǎn)根本制度與政策全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格考試用書中國(guó)建筑工業(yè)出版社2021.5李延榮.房地產(chǎn)法.中國(guó)人民大學(xué)出版社.2005.9符啟林.房地產(chǎn)法.北京：法律出版社，1997房紹坤.房地產(chǎn)法典型判例研究.北京：人民法院出版社，20033.學(xué)習(xí)內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的概述第二節(jié)住房制度概述第三節(jié)土地制度概述第四節(jié)房地產(chǎn)法律建設(shè)

第一章房地產(chǎn)業(yè)4.學(xué)習(xí)重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)的概念及其細(xì)分；土地所有制；土地管理的根本制度；我國(guó)房地產(chǎn)法律體系；房地產(chǎn)相關(guān)法律；房地產(chǎn)行政法規(guī)；房地產(chǎn)部門規(guī)章。

第一章房地產(chǎn)業(yè)5.一、房地產(chǎn)業(yè)的根本概念〔掌握〕〔一〕概念

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、效勞和管理〔五類〕的行業(yè)

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類中屬第三產(chǎn)業(yè)

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述6.〔二〕、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系1、區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬第二產(chǎn)業(yè)2、聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方。

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述7.二、房地產(chǎn)業(yè)的作用〔七大作用〕為國(guó)民經(jīng)濟(jì)開展提供重要物質(zhì)條件房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展〔GDP要靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用〕可改善人民的住房條件和生活環(huán)境可加快舊城改造和城市根底設(shè)施建設(shè)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境可擴(kuò)大就業(yè)可增加政府財(cái)政收入

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述8.三、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分〔兩大行業(yè)3大類〕

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述9.〔一〕、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)〔主體地位〕房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主要是取得待開發(fā)房地產(chǎn)特別是土地，然后進(jìn)行根底設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開發(fā)或者房屋建設(shè)，再轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的土地、房地產(chǎn)開發(fā)工程或者銷售、出租建成后的房屋。〔二〕、房地產(chǎn)效勞業(yè)1、房地產(chǎn)中介效勞業(yè)〔1〕房地產(chǎn)咨詢業(yè)——知識(shí)密集型和勞動(dòng)密集型的行業(yè)房地產(chǎn)咨詢業(yè)主要是為有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的參謀效勞，現(xiàn)實(shí)中的具體業(yè)務(wù)有：接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資工程可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃等。

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述10.〔2〕房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)——知識(shí)密集型行業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)主要是分析、測(cè)算和判斷房地產(chǎn)的價(jià)值并提出相關(guān)專業(yè)意見，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅等提供價(jià)值參考依據(jù)?！?〕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)——知識(shí)密集型和勞動(dòng)密集型的行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)置者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)置者、承租人尋找到其欲購(gòu)置、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑?！渤墒斓姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體〕

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述11.1、物業(yè)管理業(yè)——知識(shí)密集型和勞動(dòng)密集型的行業(yè)物業(yè)管理業(yè)主要是對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供相關(guān)效勞。

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述12.房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革〔五個(gè)時(shí)期〕〔了解〕■1949年以前以土地和房產(chǎn)私有制為根底的房地產(chǎn)業(yè)■1949～1955年，確立產(chǎn)權(quán)，建設(shè)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，改善生活條件的房地產(chǎn)穩(wěn)定期■1955～1965年，國(guó)家經(jīng)租與公私合營(yíng)，確立了公有制在房地產(chǎn)中的主體地位■1966～1978年，房地產(chǎn)混亂停滯■1978～至今，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，確立了社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)〔注意兩個(gè)時(shí)間〕

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述13.房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革〔五個(gè)時(shí)期〕〔了解〕1987年10月25日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十三次全國(guó)代表大會(huì)宣告了中國(guó)社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)的誕生。2003年8月12日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了?國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康開展的通知?(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，

第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述14.第二節(jié)住房制度概述一、城鎮(zhèn)住房制度改革〔了解〕傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度

國(guó)家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無期限使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度根本問題

不能有效滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求

以租無法養(yǎng)房城鎮(zhèn)住房制度改革的階段〔三階段〕探索和試點(diǎn)階段－提出走住房商品化道路〔1978－1991〕改革的全面推進(jìn)和配套改革階段〔1991－1994〕改革的深化和全面實(shí)施階段〔1994年以后〕15.第二節(jié)住房制度概述二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房制度的根本框架〔三個(gè)方面〕〔熟悉〕新增住房供給方面〔兩條腳走路〕存量住房方面〔房改〕政府住房保障職能?國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知?16.第二節(jié)住房制度概述三、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房和廉租房〔掌握〕經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)出售價(jià)格確定經(jīng)濟(jì)適用住房的本錢〔八項(xiàng)〕征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建安工程費(fèi)住宅小區(qū)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)，一般控制在前4項(xiàng)的2%以下貸款利息稅金開發(fā)利潤(rùn)，按前4項(xiàng)的3%以下17.第二節(jié)住房制度概述三、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房和廉租房〔掌握〕經(jīng)濟(jì)適用房政府的優(yōu)惠政策－哪些措施降低開發(fā)本錢〔主要五項(xiàng)〕建設(shè)的規(guī)定供給的規(guī)定集資、合作建房18.第二節(jié)住房制度概述三、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房和廉租房〔掌握〕普通商品房〔兩個(gè)“70%〞政策〕廉租房?jī)?nèi)含保障方式人均廉租房面積標(biāo)準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)廉租住房房源〔四項(xiàng)來源〕廉租住房保障資金來源〔五項(xiàng)來源〕19.第三節(jié)土地制度概述一、土地所有制〔土地實(shí)行社會(huì)主義公有制〕〔掌握〕國(guó)有土地內(nèi)含國(guó)有土地的范圍〔?土地管理法實(shí)施條例?〕特殊情況取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑〔四種〕關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地的相關(guān)規(guī)定集體土地內(nèi)含三種具體形式集體所有土地的范圍20.第三節(jié)土地制度概述土地管理根本制度〔四大制度〕〔掌握〕土地登記制度土地有償有限期使用制度土地用途管制制度耕地保護(hù)制度21.第二節(jié)土地制度概述城鎮(zhèn)土地使用制度改革〔了解〕原有的土地使用制度核心〔兩方面〕原有土地使用制度的弊端不利于土地的合理利用不利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)的績(jī)效有違按勞分配原那么不利于城市建設(shè)產(chǎn)生不正之風(fēng)22.第二節(jié)土地制度概述城鎮(zhèn)土地使用制度改革〔了解〕城鎮(zhèn)土地使用制度改革的進(jìn)程〔五方面〕征收土地使用費(fèi)土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制定地方性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)1987年11月29日，?上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓方法?修改憲法和土地管理法制定全國(guó)性的土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?23.第三節(jié)土地制度概述現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的根本框架〔熟悉〕在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌等方式，將土用權(quán)有償、有限期出讓給土地使用者〔有償有期限〕土地使用者在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)〔使用權(quán)市場(chǎng)化〕需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)期限可以延長(zhǎng)，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)〔可延期〕24.第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)法律體系〔六類〕〔掌握〕■法律－人大通過〔四法律〕■行政法規(guī)－國(guó)務(wù)院令〔六條例〕■地方性法規(guī)—地方人大及其常委會(huì)制定■部門規(guī)章－國(guó)務(wù)院部委部長(zhǎng)令■地方性政府規(guī)章—地方政府制定■標(biāo)準(zhǔn)性文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)25.第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)法律〔四法律〕〔掌握〕■城市房地產(chǎn)管理法■土地管理法■城鄉(xiāng)規(guī)劃法■物權(quán)法26.第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)行政法規(guī)〔六條例〕〔掌握〕■土地管理法實(shí)施條例■城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例■城市房屋拆遷管理?xiàng)l例■城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例■住房公積金管理?xiàng)l例■物業(yè)管理?xiàng)l例27.第四節(jié)房地產(chǎn)法制建設(shè)房地產(chǎn)部門規(guī)章〔掌握〕?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理方法??城市商品房預(yù)售管理方法??商品房銷售管理方法??城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定??城市房屋租賃管理方法??城市房地產(chǎn)抵押管理方法??城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定??房屋登記方法??廉租住房管理方法??建筑裝飾裝修管理規(guī)定?28.學(xué)習(xí)內(nèi)容第一節(jié)集體土地征收第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥第四節(jié)閑置土地的處理

第二章建設(shè)用地制度與政策29.征收集體土地的特點(diǎn)〔了解〕集體土地概述■農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有■宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有■集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)■符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外〔集體土地流轉(zhuǎn)的特例〕第一節(jié)集體土地征收30.征收集體土地的特點(diǎn)〔了解〕征收集體土地的概念■是國(guó)家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤鰧?shí)質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲?guó)家所有第一節(jié)集體土地征收31.征收集體土地的特點(diǎn)〔了解〕征收與征用的共同與不同之處共同之處

都具有一定強(qiáng)制性

都要經(jīng)過法定程序

都要依法給予補(bǔ)償不同之處

征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有權(quán)

征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返復(fù)原所有人第一節(jié)集體土地征收32.征收集體土地的特點(diǎn)〔了解〕征收的特點(diǎn)■強(qiáng)制性—土地征收是國(guó)家行為■妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活—要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償■被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移—集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有土地第一節(jié)集體土地征收33.征收的原那么〔了解〕珍惜耕地，合理利用土地的原那么保證國(guó)家建設(shè)用地的原那么

該征就征，反對(duì)拒征和大幅度提高征地費(fèi)用妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原那么

對(duì)征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

對(duì)農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助

對(duì)因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力要適當(dāng)安排

妥善安置拆遷戶有償使用土地的原那么

土地征收后，除公共設(shè)施根底設(shè)施外，就應(yīng)實(shí)行有償使用供給依法征地的原那么第一節(jié)集體土地征收34.征收的原那么〔了解〕珍惜耕地，合理利用土地的原那么保證國(guó)家建設(shè)用地的原那么妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原那么有償使用土地的原那么依法征地的原那么

必須有縣級(jí)以上政府的批準(zhǔn)文件

按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù)

禁止以租代征第一節(jié)集體土地征收35.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕征收土地的范圍■為了公共利益的需要，可以征收集體土地■土地征收后，所有權(quán)屬于國(guó)家，用地單位只有使用權(quán)第一節(jié)集體土地征收36.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕征收土地批準(zhǔn)權(quán)限■聽證制度—在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證■征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度－國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府〔所有權(quán)轉(zhuǎn)變〕■農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)〔用途轉(zhuǎn)變〕■由國(guó)務(wù)院審批的

根本農(nóng)田

根本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的

其他土地超過70公頃的■其他用地由省級(jí)政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)備案第一節(jié)集體土地征收37.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕申請(qǐng)征地不得化整為零■征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)批準(zhǔn)，不得化整為零■分期建設(shè)的工程，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用■鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收對(duì)被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助■由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)第一節(jié)集體土地征收38.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕臨時(shí)用地政策■由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程工程用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地時(shí)申請(qǐng)并取得批準(zhǔn)■由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時(shí)用地協(xié)議〔征用而非征收〕■臨時(shí)用地期限最多不超過2年■不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，不得修建永久性建筑■期滿后建設(shè)單位清理場(chǎng)地支付費(fèi)用，到土管部門注銷登記■超期可再次提出申請(qǐng)，不退地又不申請(qǐng)的視為違章用地第一節(jié)集體土地征收39.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕聯(lián)營(yíng)使用集體土地政策〔兩種方法〕■聯(lián)營(yíng)指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)■持縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件■由聯(lián)營(yíng)企業(yè)向縣級(jí)以上政府土管部門提出用地申請(qǐng)■兩種處理方式

批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實(shí)行征收

也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營(yíng)條件〔聯(lián)營(yíng)企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)〕第一節(jié)集體土地征收40.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕征收土地公告〔主要是兩個(gè)公告〕

由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告征地公告內(nèi)容〔四項(xiàng)〕

征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號(hào)、時(shí)間和用途〔批文〕

被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積〔土地〕

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑〔人員〕

辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點(diǎn)〔手續(xù)〕第一節(jié)集體土地征收41.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕征收土地公告〔主要是兩個(gè)公告〕■征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容

被征地土地情況

土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對(duì)象和方式

地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

其他措施■未進(jìn)行公告的，被征地單位和個(gè)人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)第一節(jié)集體土地征收42.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕征地補(bǔ)償費(fèi)的使用■補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)按有關(guān)規(guī)定使用〔給村集體或農(nóng)民個(gè)人〕■耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)開展■菜田基金、土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)、防洪費(fèi)用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理■征地管理費(fèi)用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支特殊征地政策第一節(jié)集體土地征收43.征收、征用集體土地的政策規(guī)定〔掌握〕特殊征地政策■大中型水利水電工程補(bǔ)償－國(guó)務(wù)院另行規(guī)定■征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定■征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報(bào)相關(guān)部門處理前方可征地■烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理■用地范圍內(nèi)有國(guó)防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商前方可征收第一節(jié)集體土地征收44.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)〔掌握〕第一節(jié)集體土地征收45.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)〔掌握〕土地補(bǔ)償費(fèi)內(nèi)涵

是征地費(fèi)的主要局部，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項(xiàng)〔對(duì)地〕

由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍〔按原用途補(bǔ)償〕

其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)規(guī)定第一節(jié)集體土地征收46.安置補(bǔ)助費(fèi)內(nèi)涵

安置補(bǔ)助費(fèi)是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的補(bǔ)助費(fèi)〔對(duì)人〕補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

安置補(bǔ)助費(fèi)＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算

每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍

每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍非耕地標(biāo)準(zhǔn)

由省級(jí)規(guī)定第一節(jié)集體土地征收47.安置補(bǔ)助費(fèi)征地補(bǔ)償費(fèi)的特殊規(guī)定

人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和到達(dá)法定上限，尚缺乏以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼政府的管理

省級(jí)政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)

征地補(bǔ)償做到同地同價(jià)

國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程必須將征地費(fèi)用足額列入概算

對(duì)有穩(wěn)定收益的工程，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股第一節(jié)集體土地征收48.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)〔掌握〕地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)政府規(guī)定■征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金■城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償費(fèi)用的使用第一節(jié)集體土地征收49.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)〔掌握〕臨時(shí)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)■征用臨時(shí)用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時(shí)用地協(xié)議■按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償〔注意沒有倍數(shù)〕■但臨時(shí)用地逐年累計(jì)的補(bǔ)償費(fèi)最高不得超過土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和■臨時(shí)用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金■征地補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于銷售價(jià)格■如果租金之和超過了售價(jià)，那就不如買了而不是租第一節(jié)集體土地征收50.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)〔掌握〕補(bǔ)償費(fèi)用的使用■土地補(bǔ)償費(fèi)－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有■地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)－歸地上附著物和青苗的所有者■安置補(bǔ)助費(fèi)〔三種方式〕

由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用

其他單位安置的人員－支付給安置單位

不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個(gè)人第一節(jié)集體土地征收51.土地征收工作程序〔了解〕申請(qǐng)用地申請(qǐng)機(jī)構(gòu)

土地所在地縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)的依據(jù)

經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書或初步設(shè)計(jì)

年度根本建設(shè)方案〔立項(xiàng)〕

其它第一節(jié)集體土地征收52.土地征收工作程序〔了解〕申請(qǐng)用地所需附上有資料

建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

工程可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件

土地行政部門出具有用地預(yù)審報(bào)告

初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)材料

建設(shè)工程總平面布置圖

占用耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案

工程位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告

提供地價(jià)評(píng)估報(bào)告第一節(jié)集體土地征收53.土地征收工作程序〔了解〕受理申請(qǐng)并審查有關(guān)文件〔一書四方案〕審查時(shí)間

受理的30日內(nèi)編制〔一書〕建設(shè)工程用地呈報(bào)說明書擬定〔四方案〕

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案〔用途轉(zhuǎn)變〕

補(bǔ)充耕地方案

征地方案〔所有權(quán)轉(zhuǎn)變〕

供地方案〔使用權(quán)轉(zhuǎn)變〕流程

經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后報(bào)上一級(jí)土地管理部門審查第一節(jié)集體土地征收54.土地征收工作程序〔了解〕審批用地〔一制度〕■實(shí)行土地管理部門內(nèi)部會(huì)審制度審批土地■批文必須是政府的，而不是土管部門的征地實(shí)施實(shí)施機(jī)構(gòu)

被征收土地所在地市縣人民政府〔注意不是土管部門〕程序

征地公告

支付征地費(fèi)

安置農(nóng)業(yè)人口

協(xié)調(diào)征地爭(zhēng)議第一節(jié)集體土地征收55.土地征收工作程序〔了解〕簽發(fā)用地證書〔合同+登記〕■有償使用土地的－簽訂?土地使用權(quán)出讓合同?■以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)?國(guó)有土地劃撥決定書?和?建設(shè)用地批準(zhǔn)書?■用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)第一節(jié)集體土地征收56.土地征收工作程序〔了解〕征地批準(zhǔn)后的實(shí)施管理時(shí)間

用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理措施

會(huì)同有關(guān)部門落實(shí)安置措施

催促被征地單位按期移交土地

處理征地過程中的各種爭(zhēng)議

填寫征地結(jié)案報(bào)告〔表示征地工作結(jié)束〕第一節(jié)集體土地征收57.土地征收工作程序〔了解〕建立征收土地檔案〔三項(xiàng)要求〕■整理和收集征收過程中形成的各種文件■收集存檔的文件一律是原件■市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式第一節(jié)集體土地征收58.第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓59.一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概述〔掌握〕建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！鲎屖峭恋匾患?jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，一方必定是國(guó)家▲經(jīng)出讓取得使用權(quán)的單位，只有使用權(quán)，所有權(quán)依然歸國(guó)家。在期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加小⑹褂?、收益、處分?quán)〔局部處分權(quán)〕；土地使用權(quán)可以入市，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓60.一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概述〔掌握〕▲使用者只有在向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書▲集體土地不經(jīng)征收不得出讓▲出讓是國(guó)家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)〔民事關(guān)系〕第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓61.一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概述〔掌握〕出讓金▲是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓62.二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案、方式和年限〔掌握〕出讓方案的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限出讓土地的三符合▲符合土地利用總體規(guī)劃▲符合城市規(guī)劃▲符合年度建設(shè)用地方案批準(zhǔn)的程序▲省級(jí)政府下達(dá)控制指標(biāo)，擬定年度出讓國(guó)有土地總面積方案▲具體出讓每幅地的條件，由市縣級(jí)政府土管部門會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門擬定，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土管部門實(shí)施第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓63.建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式及規(guī)定〔掌握〕出讓的一般規(guī)定〔招拍掛的共同要求〕■招拍掛都必須發(fā)布公告■招拍掛都應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)信的原那么■掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天■市縣政府土管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)■標(biāo)底或底價(jià)不得低于國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)■確定招標(biāo)標(biāo)底、拍賣和掛牌的起叫價(jià)、底價(jià)、投標(biāo)競(jìng)買保證金，應(yīng)該實(shí)行集體決策■招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價(jià)，在招標(biāo)開標(biāo)前和拍賣掛牌出讓活動(dòng)結(jié)束前應(yīng)保密第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓64.建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式及規(guī)定〔掌握〕出讓的一般規(guī)定〔招拍掛的共同要求〕第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓65.招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓的含義▲是指市、縣國(guó)土部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為?！痉绞接欣诠礁?jìng)爭(zhēng)，適用于需要優(yōu)化土地布局，重大工程的較大地塊的出讓程序▲投標(biāo)▲開標(biāo)－投標(biāo)人少于三人，應(yīng)終止招標(biāo)活動(dòng)▲評(píng)標(biāo)－評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表，有關(guān)專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)▲中標(biāo)－根本原那么是價(jià)高者得，對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓66.拍賣出讓含義▲拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為▲拍賣有利于公平競(jìng)爭(zhēng)，一般出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)▲適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓▲競(jìng)買人缺乏三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未到達(dá)底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓67.拍賣出讓程序▲主持人點(diǎn)算競(jìng)買人▲主持人介紹拍賣宗地情況▲主持人宣布拍賣規(guī)那么▲主持主人報(bào)出起叫價(jià)▲競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)▲主持人確認(rèn)應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)▲主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示成交▲主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或報(bào)價(jià)者為競(jìng)得人第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓68.協(xié)議出讓含義 ▲協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為特點(diǎn) ▲自由度大，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)適用范圍 ▲適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地處分 ▲應(yīng)當(dāng)以招拍掛方式出讓的而擅自采用協(xié)議方式出讓的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分，構(gòu)成犯罪，追究刑事責(zé)任第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓69.掛牌出讓含義▲是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用人的行為▲掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日▲掛牌期間，土管部門可以根據(jù)競(jìng)買人的競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓70.掛牌出讓程序 ▲在掛牌起始日，出讓人將土地情況及要求在土地交易所掛牌公布▲符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)▲掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示持牌價(jià)格▲掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)確定競(jìng)得人〔可有現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)〕掛牌確認(rèn)成交的規(guī)那么▲在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，掛牌成交▲在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人▲報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人〔必須高于底價(jià)〕▲在掛牌期內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)的，掛牌不成交第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓71.第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?72.確定土地使用人之后的步驟■出讓人應(yīng)向確定的土地使用者發(fā)出中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書■中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書具有法律效力，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果或中標(biāo)人放棄中標(biāo)宗地，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任■按中標(biāo)通知書或成交確認(rèn)書中約定的時(shí)間雙方簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同■出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)公布結(jié)果■受讓人付清全部土地出讓價(jià)款后，可辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書■不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓73.二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案、方式和年限〔掌握〕出讓年限〔掌握〕法定出讓最高年限▲居住用地70年▲工業(yè)用地50年▲教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年▲商業(yè)、旅游、娛樂用地40年▲綜合或者其他用地50年第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓74.建設(shè)用地使用權(quán)的收回〔四種情況〕〔掌握〕期限屆滿的處理住宅▲期限屆滿自動(dòng)續(xù)期非住宅▲應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期▲除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)續(xù)期。批準(zhǔn)的應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付出讓金▲屆滿未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回，該土地上的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，按規(guī)定辦理第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓75.建設(shè)用地使用權(quán)的收回〔四種情況〕〔掌握〕期限屆滿前提前收回■期限屆滿前，因公共利益需要可以提前收回土地■提前收回土地使用權(quán)應(yīng)對(duì)其上的房屋及不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金因土地使用者不履行合同而收回■不履行合同的情況▲土地使用者未如期支付地價(jià)款〔60日內(nèi)付清〕▲土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地司法機(jī)關(guān)決定收回 ■因土地使用者觸犯法律，不能繼續(xù)履行合同，司法機(jī)關(guān)決定沒收財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)建設(shè)第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓76.建設(shè)用地使用權(quán)的終止〔掌握〕■因土地滅失而終止〔標(biāo)的物不存在〕■因土地使用者的拋棄而終止〔權(quán)利人不要了〕第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓77.建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同〔了解〕簽訂合同的主體合同類型〔三類〕合同的主要內(nèi)容合同附件合同的履行閑置的處理用途改變未到達(dá)出讓合同約定的開發(fā)條件合同的解除〔雙方，均為60日〕第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓78.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的含義〔掌握〕▲劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用，或者將建設(shè)用地使用權(quán)無償交給土地使用者的行為?！ㄍ恋厥褂谜呃U納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用和無償取得兩種形式〔本錢價(jià)或無償〕▲劃撥土地一般無期限，但未經(jīng)許可不得流轉(zhuǎn)▲取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定程序辦理手續(xù)▲國(guó)有土地主要是出讓用地和劃撥用地兩種第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

79.建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍〔六類〕〔掌握〕■國(guó)家機(jī)關(guān)用地〔具體〕■軍事用地■城市根底設(shè)施用地■公益事業(yè)用地■國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地■法律規(guī)定的其他用地第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

80.劃撥的管理〔掌握〕劃撥土地的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓的兩種形式▲由受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金▲可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國(guó)家，凡向國(guó)家上繳土地收益的，仍按劃撥土地進(jìn)行管理原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓的▲按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金▲出讓金低于市場(chǎng)交易價(jià)的，政府應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

81.劃撥的管理〔掌握〕劃撥土地使用權(quán)的出租 ■以營(yíng)利為目的的出租，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家 ■不宜辦理出讓的，可實(shí)行租賃 ■租賃時(shí)間超過6個(gè)月的，應(yīng)簽訂租賃合同第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

82.劃撥的管理〔掌握〕劃撥土地使用權(quán)的抵押 ■其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)為劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值 ■因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納地價(jià)款才能變更土地權(quán)屬第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

83.劃撥的管理〔掌握〕國(guó)企改制中的劃撥土地處置〔兩種方式〕辦理出讓、租賃、作價(jià)出資〔入股〕等方式〔將原無償無期限變有償有期限〕 ▲國(guó)有企業(yè)改造為有限責(zé)任或股份以及組建企業(yè)集團(tuán) ▲國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的 ▲國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的 ▲非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

84.劃撥的管理〔掌握〕國(guó)企改制中的劃撥土地處置〔兩種方式〕辦理出讓、租賃、作價(jià)出資〔入股〕等方式〔將原無償無期限變有償有期限〕保存劃撥〔繼續(xù)無償〕〔后三項(xiàng)保存期限不超過5年〕 ▲繼續(xù)作為城市根底設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等工程用地，原用途不變〔但改組為公司制企業(yè)除外〕 ▲國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)仍是國(guó)有企業(yè)的 ▲在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的 ▲國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

85.劃撥的管理〔掌握〕劃撥土地使用權(quán)的收回〔七種情況〕－無償收回土地時(shí)對(duì)地上物應(yīng)給予補(bǔ)償■因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的■為了公共利益和城市規(guī)劃要求■司法部門沒收財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)■土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)■未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用■不按批準(zhǔn)用途使用■鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的土地第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

86.劃撥的管理〔掌握〕兩項(xiàng)管理規(guī)定■未經(jīng)批準(zhǔn)擅自流轉(zhuǎn)的，縣級(jí)以上土管部門可沒收非法收入，可處以罰款■凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進(jìn)行管理第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥

87.閑置土地的認(rèn)定〔掌握〕概念認(rèn)定為閑置土地的情形〔主要兩種情況〕 ▲未規(guī)定開工開發(fā)建設(shè)日期，自土地有償使用合同生效或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未開工 ▲已開工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)開工開發(fā)總面積缺乏1/3，或者已投資額占總投資額缺乏25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年 ▲法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它情形第四節(jié)閑置土地的處理

88.閑置土地的處置方式〔七種處置方式〕〔熟悉〕■延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)期限，但最長(zhǎng)不超過一年■變更土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)■安排臨時(shí)使用，待工程具備條件后重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值地價(jià)■政府安排置換其他等價(jià)閑置土地■政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者進(jìn)行建設(shè)，對(duì)原用地單位給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償■政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書■由政府原因造成閑置的，還可以按照實(shí)際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者，其余局部由政府收回第四節(jié)閑置土地的處理

89.征收土地閑置費(fèi)〔熟悉〕■已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)。■城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地，超過出讓合同約定的開工開發(fā)日期滿1年未開工開發(fā)的，按出讓金20%以下征收閑置費(fèi)無償收回土地使用權(quán)〔熟悉〕■連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用權(quán)并進(jìn)行公告，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書第四節(jié)閑置土地的處理

90.學(xué)習(xí)內(nèi)容第一節(jié)城市房屋拆遷管理概述第二節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)第三節(jié)城市房屋拆遷糾紛的處理第四節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

第三章城市房屋拆遷管理制度與政策91.國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)某绦?/p>

符合?條例?第八條規(guī)定公共利益的需要對(duì)擬征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記對(duì)違法建筑先行調(diào)查、認(rèn)定和處理房屋征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證、修改按照規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位、專戶儲(chǔ)存、專款專用市、縣級(jí)人民政府依法作出房屋征收決定并公告，同時(shí)收回國(guó)有土地使用權(quán)。公告暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建和改變房屋用途等行為協(xié)商補(bǔ)償安置事宜補(bǔ)償方式〔貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換〕補(bǔ)償金額和支付期限過渡方式和過渡期限用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積達(dá)成一致意見，訂立補(bǔ)償協(xié)議。達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者所有權(quán)人不明確的，市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定。依法提起訴訟或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行房屋評(píng)估搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失搬遷期限不履行協(xié)議約定義務(wù)的92.國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償一、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行政案件的特點(diǎn)〔一〕原拆遷行政案件的特點(diǎn)1、構(gòu)成復(fù)雜，案件數(shù)量多2、問題突出，糾紛化解難3、矛盾劇烈，社會(huì)影響大93.〔二〕引發(fā)拆遷行政糾紛的主要原因

1、立法規(guī)定不協(xié)調(diào)，“公共利益〞界定不明晰2、補(bǔ)償范圍不合理，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一3、行政程序不標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制撤除制度不健全94.一、主體與機(jī)構(gòu)問題1、關(guān)于主體問題新條例第四條第一款規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。這里的“市、縣級(jí)人民政府〞，主要包括兩個(gè)層面:一是市級(jí)人民政府，主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等；二是縣級(jí)人民政府。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)〔直轄市所轄區(qū)除外〕、縣、自治縣等。95.

2、關(guān)于征收決定誰來作出：由市里發(fā)還是由區(qū)里發(fā)，由地方政府決定。3、關(guān)于房屋征收部門：是指政府確定的房屋征收部門，可以是獨(dú)立部門，也可以確定由原機(jī)構(gòu)承擔(dān)，如房地產(chǎn)管理局等。機(jī)構(gòu)性質(zhì)由地方政府確定。也可以是事業(yè)單位。有拆遷辦的，可翻牌，房地產(chǎn)管理局可設(shè)科或處等等。房屋征收實(shí)施單位：不能以營(yíng)利為目的，原那么上公司、企業(yè)不可以。具體講就是受委托的單位在受托范圍內(nèi)開展工作應(yīng)當(dāng)不以營(yíng)利為目的。實(shí)施機(jī)構(gòu)一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)設(shè)一個(gè)機(jī)構(gòu)為宜。96.4、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇方法：新方法未出臺(tái)前，按征收條例辦。評(píng)估機(jī)構(gòu)不管是哪兒的，都可以，如果是外地機(jī)構(gòu)，定方法時(shí)，要考慮按何標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。評(píng)出來的價(jià)格，買不到類似的房子怎么辦，如出現(xiàn)這種情況，那就是評(píng)估有問題。5、新老條例的銜接問題：招商引資已簽合同的，情勢(shì)變更后，可解除合同。合同法第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。如投資方愿配合，也可按征收程序辦。97.二、程序問題1、公共利益誰定？實(shí)行法定主義。按本條例第八條的規(guī)定來理解。社會(huì)投資，不以營(yíng)利為目的來界定。舊城區(qū)改建概念，城市規(guī)劃法中有所提及，結(jié)合起來看。2、方案可不可以調(diào)整。條例中講，安居工程、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展年度方案，方案能不能調(diào)整？可以調(diào)整，由人大常委會(huì)行使這個(gè)權(quán)力。3、補(bǔ)償方案修改情況公布時(shí)間〔條例第11條：市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布〕下一程序起動(dòng)前要公布。98.4、聽證〔條例11條〕僅限舊城改造工程。其他的工程可聽證。舊城改造的，多數(shù)人認(rèn)為不符合本條例的規(guī)定的，必須聽證。如修改后，仍有50%以上人不同意的怎么辦？設(shè)這條主要看是否符合條例規(guī)定，如經(jīng)過專家評(píng)定，你認(rèn)為符合規(guī)定的，可不再組織聽證。5、征收決定公告方式與內(nèi)容：張貼于征收范圍內(nèi)及其周圍較為醒目、易于公眾查看的地點(diǎn)，也可通過報(bào)紙、電視等新聞媒體予以公布。內(nèi)容包括征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。6、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估〔第12條〕應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論：條例未進(jìn)行量的界定，人數(shù)何為較多，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際進(jìn)行具體規(guī)定。99.7、補(bǔ)償費(fèi)用來源來源不管，建設(shè)單位或其他方面的，都可以，但必須專款專用。8、調(diào)查登記結(jié)果公布范圍〔15條〕應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向全體被征收人公布，且以被征收人為限。9、房屋征收范圍確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)〔16條：禁止性規(guī)定〕有人主張：納入年度方案時(shí)；擬定征收范圍時(shí)……立法者傾向在征收方案公布征求公眾意見時(shí)為征收范圍確定時(shí)間。交易在不在禁止范圍？關(guān)鍵看增加不增加補(bǔ)償費(fèi)用。規(guī)定的暫停期限一年時(shí)間能不能延？不能延。不可長(zhǎng)時(shí)間拖下去，影響共眾的正常生活。10、補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)(17條)不是普惠的。但留有操作空間。姑且不管對(duì)錯(cuò)，但有空間。100.11、舊城區(qū)改建產(chǎn)權(quán)調(diào)換〔21條〕因舊城區(qū)改建需要征收個(gè)人住宅的，政府應(yīng)當(dāng)在改建地段或者就近地段予以安置，包括三層意思:一是只適用于因舊城區(qū)改建需要征收個(gè)人住宅的情況；只有被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況下才適用，假設(shè)被征收人不選擇在建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么不適用；三是在同時(shí)滿足上述兩個(gè)前提的情況下，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。12、關(guān)于被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的救濟(jì)〔26條〕補(bǔ)償決定是一項(xiàng)行政行為，根據(jù)?行政復(fù)議法?、?行政訴訟法?的規(guī)定，被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以自補(bǔ)償決定書送達(dá)之日起60日內(nèi)向作出補(bǔ)償決定的市、縣人民政府的上一級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以自補(bǔ)償決定書送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。101.三、具體問題

1、適用范圍本條例適用于國(guó)有土地。集體土地怎么干？按土地管理法規(guī)定走。不能變性：即先轉(zhuǎn)國(guó)有，后按條例補(bǔ)償。一個(gè)工程，兩者都有的，分別辦，各按各的走，補(bǔ)償就高不就低，不能差異太大。102.2、復(fù)議、訴訟期間執(zhí)行不執(zhí)行不停止執(zhí)行是原那么，停止執(zhí)行是例外。詳見行政訴訟法44條：訴訟期間，不停止具體行政行為的執(zhí)行。但有以下情形之一的，停止具體行政行為的執(zhí)行：〔一〕被告認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；〔二〕原告申請(qǐng)停止執(zhí)行，人民法院認(rèn)為該具體行政行為的執(zhí)行會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會(huì)公共利益，裁定停止執(zhí)行的；〔三〕法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。復(fù)議法21條：行政復(fù)議期間具體行政行為不停止執(zhí)行；但是，有以下情形之一的，可以停止執(zhí)行：〔一〕被申請(qǐng)人認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；

〔二〕行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為需要停止執(zhí)行的；

〔三〕申請(qǐng)人申請(qǐng)停止執(zhí)行，行政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為其要求合理，決定停止執(zhí)行的；

〔四〕法律規(guī)定停止執(zhí)行的。103.3、能否先予執(zhí)行不先予執(zhí)行是原那么，先予執(zhí)行是例外?！?關(guān)于執(zhí)行<行政訴訟法>假設(shè)干問題的解釋?第94條：在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權(quán)利人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時(shí)執(zhí)行可能給國(guó)家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補(bǔ)的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保?！?04.4、司法強(qiáng)制執(zhí)行

〔1〕前提條件：不簽協(xié)議、簽而反悔、不明產(chǎn)權(quán)人的，政府可以單方作決定。不申請(qǐng)復(fù)議、不提起訴訟且在規(guī)定期限內(nèi)不搬遷的，可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行?！?〕申請(qǐng)主體：作出決定的人民政府?！?〕執(zhí)行內(nèi)容：是補(bǔ)償決定，而不是征收決定?！?〕執(zhí)行標(biāo)的：讓被征收人在補(bǔ)償決定確定期限內(nèi)搬遷?！?〕執(zhí)行方式：法院裁、法院干?！?關(guān)于執(zhí)行<行政訴訟法>假設(shè)干問題的解釋?第93條：人民法院受理執(zhí)行申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭對(duì)補(bǔ)償決定的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定，需要強(qiáng)制執(zhí)行的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行為的機(jī)構(gòu)執(zhí)行?！?05.5、非公共利益的拆遷適用什么法或條例：〔1〕首先不適用本條例〔2〕可按民法通那么，合同法規(guī)定去談判。但要符合各種規(guī)劃要求?！?〕將來怎么辦？a、公共利益的內(nèi)涵與外延在不同國(guó)家和地區(qū)的不同開展階段，是不同的。公共利益的界定必須考慮到我國(guó)的國(guó)情。b、公共利益和非公共利益之間無明確界限。建設(shè)工程一般必有混合利益。事例很多。c、國(guó)有土地上征收與補(bǔ)償條例是有彈性的。106.四、對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定的司法審查1、作出補(bǔ)償決定的行政機(jī)關(guān)是否為具有法定職權(quán)的市、縣級(jí)人民政府；

2、是否具有合法生效的征收決定；

3、涉案房屋是否在征收決定所確定的征收范圍；

4、房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)是否達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者存在被征收房屋所有權(quán)人不明確的情形；

107.5、對(duì)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估是否合法、合理；〔1〕房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，是否通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十條〕；〔2〕被征收房屋的價(jià)值，是否由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估方法評(píng)估確定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)是否獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作〔?征收與補(bǔ)償條例?第十九條第一款，第二十條第二款〕；〔3〕對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議并申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，是否經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議并申請(qǐng)鑒定的，是否經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)鑒定〔?征收與補(bǔ)償條例?第十九條第二款〕；6、是否給予被征收人貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十一條第一款〕；108.

7、補(bǔ)償是否完整、合理〔1〕補(bǔ)償決定是否包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十五條第一款、第二十六條第二款〕；〔2〕征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府是否優(yōu)先給予住房保障〔?征收與補(bǔ)償條例?第十八條〕；〔3〕對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，是否不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格〔?征收與補(bǔ)償條例?第十九條第一款〕；〔4〕被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，是否明確用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋以及被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十一條第二款〕；〔5〕因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，是否提供改建地段或者就近地段的房屋〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十一條第三款〕；〔6〕因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門是否向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門是否向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十二條〕；〔7〕因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，是否根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定補(bǔ)償〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十三條〕；〔8〕補(bǔ)償決定是否符合公平原那么〔?征收與補(bǔ)償條例?第二十六條第二款〕。109.五、先予執(zhí)行〔一〕原那么上裁定不予執(zhí)行〔二〕準(zhǔn)予執(zhí)行的必備條件如同時(shí)具備以下幾項(xiàng)條件，經(jīng)報(bào)請(qǐng)工程所在地的中級(jí)人民法院院長(zhǎng)決定，可以作出先予執(zhí)行的裁定：1、被征收的房屋系國(guó)有土地上的房屋；2、該征收工程確系為了國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)需要或?yàn)榱似渌卮蠊怖嫘枰?、做出征收決定的市、縣級(jí)政府已經(jīng)對(duì)被征收人的實(shí)體權(quán)益作出充分補(bǔ)償或者已經(jīng)向法院提交足以充分補(bǔ)償?shù)膶ｍ?xiàng)資金證明，足以滿足安置需求和周轉(zhuǎn)需求的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房證明的。110.六拆遷行政案件被告敗訴的主要原因

1、拆遷行政許可缺少前置批準(zhǔn)文件、超越職權(quán)發(fā)放拆遷許可；2、拆遷行政裁決確定評(píng)估機(jī)構(gòu)違法；3、拆遷安置補(bǔ)償不到位或違反法律規(guī)定；4、評(píng)估程序違法；5、被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，但未依法進(jìn)行鑒定或鑒定程序違法;6、裁決程序違法；7、裁決侵犯被拆遷人補(bǔ)償安置方式選擇權(quán)；8、拆遷裁決前置程序違法；9、作為強(qiáng)制撤除前置條件的拆遷裁決被撤銷或確認(rèn)違法；10、強(qiáng)拆行為沒有法律依據(jù)；11、申請(qǐng)強(qiáng)拆的資料不完備；12、強(qiáng)拆實(shí)施程序違法。111.相關(guān)法條第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

回上頁(yè)112.

第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

回上頁(yè)113.第二十六條〔第一款〕房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

回上頁(yè)114.

第二十九條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。回上頁(yè)115.第八條為了保障國(guó)家平安、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展等公共利益的需要，有以下情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

〔一〕國(guó)防和外交的需要；

〔二〕由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等根底設(shè)施建設(shè)的需要；

〔三〕由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

〔四〕由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

〔五〕由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、根底設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

〔六〕法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

回上頁(yè)116.第二十四條〔第二款〕

市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

回上頁(yè)117.第十二條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

回上頁(yè)118.第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估方法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估方法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

回上頁(yè)119.第二十五條〔第一款〕房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。第二十六條〔第二款〕補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

回上頁(yè)120.第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

回上頁(yè)121.第十九條〔第一款〕對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估方法評(píng)估確定。

回上頁(yè)122.第二十一條

〔第二款〕被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

〔第三款〕因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

回上頁(yè)123.第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。第二十三條對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體方法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

回上頁(yè)124.第二十六條〔第二款〕補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

回上頁(yè)125.第十一條市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

回上頁(yè)126.第十二條市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。

回上頁(yè)127.第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

回上頁(yè)128.第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年?；厣享?yè)129.第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

〔一〕被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

〔二〕因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

〔三〕因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)方法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

回上頁(yè)130.第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

回上頁(yè)131.第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

回上頁(yè)132.一、城市房屋拆遷估價(jià)的概念〔掌握〕概念

城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估相關(guān)規(guī)定

拆遷估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷房屋的公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影響

拆遷房屋的價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

133.二、拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員〔熟悉〕■市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)供拆遷當(dāng)事人選擇■拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確實(shí)定應(yīng)當(dāng)公開、透明，方式有：

被拆遷人投票

拆遷當(dāng)事人抽簽

采用拆遷當(dāng)事人能夠協(xié)商一致共同接受的方式■估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)■估價(jià)報(bào)告必須由2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字■估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系的應(yīng)當(dāng)回避第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

134.三、拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)〔掌握〕估價(jià)目的

為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

分期分段實(shí)施的，為當(dāng)期〔段〕房屋拆遷實(shí)施之日估價(jià)方法

一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，采用其它方法的在報(bào)告中說明原因?qū)嵉夭榭?

實(shí)地查勘記錄要估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人三方簽字認(rèn)可

因被拆遷人的原因不能進(jìn)行實(shí)地查勘，或被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人或估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出說明第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

135.三、拆遷估價(jià)實(shí)務(wù)〔掌握〕技術(shù)協(xié)調(diào)

同一拆遷許可證范圍內(nèi)的房屋原那么上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估

需要由兩家或兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就估價(jià)依據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選擇等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)貨幣對(duì)房屋性質(zhì)、面積認(rèn)定的規(guī)定

性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

當(dāng)事人對(duì)拆遷在性質(zhì)或面積協(xié)商一致的，可按協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)的處理

應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)對(duì)房屋面積不能協(xié)商一致的

可以向?房產(chǎn)測(cè)繪管理方法?規(guī)定的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

136.四、拆遷估價(jià)結(jié)果公示和異議處理〔掌握〕公示

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明估價(jià)報(bào)告送達(dá)

公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告

委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告拆遷估價(jià)報(bào)告疑問處理

拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原那么、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

137.四、拆遷估價(jià)結(jié)果公示和異議處理〔掌握〕拆遷估價(jià)結(jié)果異議處理〔兩種處理方式〕

可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估復(fù)核估價(jià)和另行估價(jià)

估價(jià)機(jī)構(gòu)自收到書面復(fù)核申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)

估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告

估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知

另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

138.五、拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處〔掌握〕調(diào)處途徑 ■對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或別行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

139.拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處〔掌握〕調(diào)處途徑估價(jià)技術(shù)鑒定規(guī)定

估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等技術(shù)問題出具書面鑒定意見鑒定的標(biāo)準(zhǔn)〔只看技術(shù)路線，只看方法，不看結(jié)果〕

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

140.拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處〔掌握〕估價(jià)專家委員會(huì)及工作機(jī)制設(shè)立部門

省級(jí)建設(shè)主管部門

設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門

經(jīng)授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織估價(jià)專家委員會(huì)成員

資深專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家工作機(jī)制

委員會(huì)指派3人以上〔含3人〕單數(shù)成員組成鑒定組

鑒定組與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系應(yīng)當(dāng)回避

原估價(jià)機(jī)構(gòu)配合鑒定工作第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

141.對(duì)違規(guī)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的處分〔熟悉〕 ■出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的 ■與擴(kuò)遷當(dāng)事人一方串通、損害對(duì)方合法權(quán)益的 ■以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的 ■允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的 ■屢次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問題的 ■違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?和?城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見?的有關(guān)規(guī)定的 ■法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形第三節(jié)城市房屋拆遷估價(jià)

142.達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理〔熟悉〕行政裁決〔必須步驟〕

由縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門裁決

房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決

裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出第四節(jié)城市房屋拆遷糾紛的處理

143.達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理〔熟悉〕行政復(fù)議〔可選〕

自接到裁決書之日60日內(nèi)

向拆遷管理部門的本級(jí)人民政府或上一級(jí)拆遷主管部門申請(qǐng)第四節(jié)城市房屋拆遷糾紛的處理

144.達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理〔熟悉〕依法起訴〔可選〕

接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴

拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的情況下，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行第四節(jié)城市房屋拆遷糾紛的處理

145.達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理〔熟悉〕強(qiáng)制拆遷〔兩種具體方式〕

實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提

由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行第四節(jié)城市房屋拆遷糾紛的處理

146.達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后的拆遷糾紛處理〔二選一〕〔熟悉〕仲裁

必須雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成仲裁協(xié)議，沒有仲裁協(xié)議那么不能仲裁

一旦仲裁，就失去了向法院起訴的權(quán)利

仲裁由仲裁委員會(huì)裁決，由雙方當(dāng)事人共同選定仲裁委員會(huì)裁決

實(shí)行一裁終局制起訴第四節(jié)城市房屋拆遷糾紛的處理

147.一、行政裁決的原那么〔了解〕公平、公正、及時(shí)二、拆遷行政裁決的六項(xiàng)主要制度〔熟悉〕行政調(diào)解制度拆遷聽證制度集體決策制度對(duì)違法違規(guī)行為建立責(zé)任追究制度不服行政裁決的救濟(jì)制度回避制度第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

148.三、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的裁決依據(jù)〔掌握〕■以房屋所在地的估價(jià)專家委員會(huì)鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)■鑒定時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

149.四、拆遷行政裁決的主要程序〔了解〕拆遷人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)提交的資料■裁決申請(qǐng)書■法定代表人的身份證明■被拆遷房屋權(quán)屬證明材料■被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告■對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案■申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄■未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因■其他與裁決有關(guān)的資料第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

150.四、拆遷行政裁決的主要程序〔了解〕拆遷人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)提交的資料被拆遷人申請(qǐng)行政裁決應(yīng)提交的資料 ■裁決申請(qǐng)書■申請(qǐng)人的身份證明■被拆遷房屋的權(quán)屬證明■申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料■房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

151.四、拆遷行政裁決的主要程序〔了解〕裁決程序■向被申請(qǐng)人送達(dá)房屋拆遷裁決申請(qǐng)書副本及辯論通知書，告知被申請(qǐng)人權(quán)利■審核相關(guān)資料、程序的合法性■組織當(dāng)事人調(diào)解，當(dāng)事人拒絕調(diào)解的，拆遷管理部門應(yīng)作出裁決■核實(shí)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，以房地產(chǎn)專家評(píng)估委員會(huì)鑒定后的結(jié)果作為裁決依據(jù)■經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見的，出具裁決終結(jié)書；達(dá)不成一致意見的，出具裁決書。局部達(dá)成一致意見的，裁決時(shí)予以確認(rèn)第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

152.四、拆遷行政裁決的主要程序〔了解〕中止裁決中止裁決的條件〔任一即可〕中止裁決的條件〔任一即可〕

發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實(shí)

裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的

作為自然人的申請(qǐng)人死亡，需等待其近親屬說明是否參加裁決的

因不可抗力或其他特殊情況需要中止的情況中止裁決的恢復(fù)

中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決，中止時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

153.四、拆遷行政裁決的主要程序〔了解〕終結(jié)裁決■終結(jié)裁決的條件〔任一即可〕

受理裁決申請(qǐng)后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議

發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人不是裁決當(dāng)事人的

作為自然人的申請(qǐng)人死亡，15天之內(nèi)沒有近親屬或近親屬未表示參加裁決或放棄參加裁決的；申請(qǐng)人撤回裁決申請(qǐng)的第五節(jié)城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程

154.四、拆遷行政裁決的主要程序〔了解〕裁決書■裁決書應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)做出■裁決書的主要內(nèi)容

申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的根本情況

爭(zhēng)議的主要事實(shí)和理由

裁決的依據(jù)、理由

裁決的結(jié)果

告知當(dāng)事人行政復(fù)議、行政訴訟的權(quán)利及期限

房屋拆遷管理部門的名稱、裁決日期并加蓋公章■行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天第五