房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究-以昆明市為例

PAGEPAGEIV房地產(chǎn)價(jià)格影響因素實(shí)證研究——以昆明市為例摘要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是從20世紀(jì)80年代中后期開(kāi)始起步。自20世紀(jì)90年代初以海南為中心的“地產(chǎn)泡沫”破裂，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展的低谷。之后到目前的十幾年，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的勢(shì)頭備受世人矚目。因此對(duì)城市住宅價(jià)格問(wèn)題的研究引起了專(zhuān)家學(xué)者、企業(yè)、政府和媒體的高度重視。但在對(duì)我國(guó)城市住宅價(jià)格影響因素的研究中，大多是對(duì)全國(guó)或?qū)€(gè)別發(fā)達(dá)城市的研究，而且基本上是研究城市經(jīng)濟(jì)基本面與城市房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系以及對(duì)住宅價(jià)格變化影響程度有多大等問(wèn)題，具體對(duì)像昆明這樣的西部二線(xiàn)城市的研究還比較少。近幾年，隨著新昆明建設(shè)進(jìn)入了“快車(chē)道”，逐漸向面向東南亞、南亞的區(qū)域性國(guó)際化城市發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)展迅速，尤其在2006年以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅較大。在此背景下，論文運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的時(shí)間序列的回歸分析方法對(duì)昆明市住宅市場(chǎng)價(jià)格的影響因素進(jìn)行研究，就是一種很有益的探索。本研究的目的就是為了在發(fā)掘昆明市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的規(guī)律后，為昆明市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出有價(jià)值的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；影響因素；昆明Abstract:China'srealestateindustrybegantostartfrommid-late1980s.Since1990s,Hainanascenterof"propertybubble"burst,China'srealestateindustryenteredintoadownturn.Aftermorethantenyears,therapiddevelopmentofrealestateindustryhasattractedmuchattentionworldwide.Thereforeresearchonurbanhousingpriceproblemarousedgreatattentionfromexpertsscholarsenterprisesgovernmentsandmedia.However,mostofresearchesoninfluencingfactorsofurbanresidentialpricesinChinaaremainlyresearchesonnationalorindividualdevelopedcities.Moreover,itmainlystudiestherelationshipbetweenurbaneconomicfundamentalsandurbanrealestateprices,andhowmuchaffectresidentialpricechanges.Recently,withnewKunmingconstructionentering"fastlane"graduallytowardsoutheastAsiasouthAsiaregionalinternationalizationcitydevelopment,realestatemarketalsodevelopsrapidly,especiallysince2006,housepriceincreasesgreatly.Underthisbackground,thisthesisusestimeseriesregressionanalysismethodofeconometricstostudyinfluencingfactorsofresidentialmarketpriceinKunming,whichisbeneficialexploration.ThisresearchaimsatexploringKunmingrealestatepriceinfluencingfactorslaw,forKunmingtostabilizehousingprices,promotehealthydevelopmentofrealestatemarketputsforwardvaluablesuggestions.Keywords:realestate;price;influencingfactors;Kunming

目錄第一章緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.4研究方法及技術(shù)路線(xiàn) 31.4.1研究方法 31.4.2技術(shù)路線(xiàn) 3第二章房地產(chǎn)價(jià)格理論 42.1房地產(chǎn)有關(guān)概念及解釋 42.2房地產(chǎn)價(jià)格的含義及特征 42.3我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素 52.3.1一般因素 52.3.2區(qū)域因素 62.3.3個(gè)別因素 7第三章昆明市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析 73.1昆明市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 73.2昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 93.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 93.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析 11第四章經(jīng)濟(jì)及金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 124.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 124.2金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 12第五章政策性因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 135.1制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 135.2城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 13第六章城市人口和家庭結(jié)構(gòu)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 146.1城市人口對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 146.2家庭結(jié)構(gòu)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 156.2.1初婚期家庭 156.2.2生育期與滿(mǎn)巢期的核心家庭 156.2.3空巢期與空床期的家庭 16第七章區(qū)位和成本因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 167.1區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 167.2成本因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 17第八章結(jié)論和建議 178.1結(jié)論 178.2建議 18第九章參考文獻(xiàn) 20第十章致謝 21PAGE17第一章緒論1.1研究背景房地產(chǎn)在我國(guó)短短幾十年的發(fā)展，卻在經(jīng)濟(jì)、政治等方面產(chǎn)生了巨大的影響。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來(lái)的房地產(chǎn)事業(yè)大大改善了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的發(fā)展起重要的作用。但是近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中遇到了諸多問(wèn)題：(1)普通商業(yè)性住房的市場(chǎng)交易量下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈持續(xù)低迷的狀態(tài)。2014年初開(kāi)始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫(kù)存不斷攀升，銷(xiāo)售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開(kāi)始下滑，地方政府風(fēng)險(xiǎn)積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)。(2)更為重要的是房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。從全國(guó)的角度來(lái)看，為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，雖然國(guó)家從土地、信貸、稅收、限購(gòu)等著手，相繼出臺(tái)了有針對(duì)性的政策措施，防止房市過(guò)熱，房?jī)r(jià)也有過(guò)短暫的回落，但是還是降少升多。一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)其余二三線(xiàn)城市仍面臨去庫(kù)存壓力，可以認(rèn)為，一二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了嚴(yán)重分化格局。1.2研究意義通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究，具有重要的理論意義：（1）有利于國(guó)家制定宏觀調(diào)控政策、從而引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、解決人民基本的住房問(wèn)題；（2）有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向理性發(fā)展、良性開(kāi)發(fā)，避免盲目投資造成資源浪費(fèi)；（3）有利于幫助人們判斷何時(shí)買(mǎi)房是最佳時(shí)機(jī)；（4）有利于找出影響房地產(chǎn)價(jià)格的深層次原因。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的研究，具有重要的理論意義：（1）為政府制定政策、加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控起指導(dǎo)作用；（2）有利于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展；（3）可以為房地產(chǎn)雙方提供分析工具。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀房?jī)r(jià)一直是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素和區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格變化的差異做了大量的理論和實(shí)踐研究：周艷慧在《我國(guó)房地產(chǎn)影響因素研究》中選取關(guān)聯(lián)度較高的人民幣新增貸款、土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、GDP、人均可支配收入和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額構(gòu)建向量自回歸模型VAR,實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),這些變量與房地產(chǎn)價(jià)格存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系,GDP、土地價(jià)格、貨幣供應(yīng)量、人民幣新增貸款對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格的影響是正向的,而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格的影響是反向的,產(chǎn)生了負(fù)效應(yīng),并沒(méi)有形成有效的需求;長(zhǎng)期內(nèi),房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)這些因素的變動(dòng)具有正響應(yīng)性。胡曉在《我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲背后的制度性因素——兼論房地產(chǎn)價(jià)格泡沫》研究得出：制度性因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格周期性波動(dòng)有重要的影響,是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因,考慮到房地產(chǎn)價(jià)格上漲中的周期性成分,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫是局部性的,主要發(fā)生在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū),但泡沫程度較低。陳莉在《軌道交通對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格影響的研究》中得出軌道交通站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在2.5公里的合理步行范圍內(nèi);對(duì)城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)的影響較小,越遠(yuǎn)離城區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度越大;隨著軌道交通建設(shè)的時(shí)間影響越小;對(duì)于商業(yè)用房地產(chǎn)的影響較大,而對(duì)于工業(yè)用房地產(chǎn)的影響較小。劉欣,柯善淦在《.武漢城市群商品房?jī)r(jià)格影響因素研究——基于空間杜賓模型[J].2017(33):3-10.》中研究得出，當(dāng)前武漢城市群房?jī)r(jià)的主要影響因素是土地價(jià)格。房?jī)r(jià)上漲的根源在于地價(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是影響武漢城市群房?jī)r(jià)的另外一個(gè)重要因素一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。葉阿忠，蔣玲香在《貨幣政策、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)關(guān)系研究》中發(fā)現(xiàn):(1)貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)和信貸規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生正向影響,且對(duì)高房?jī)r(jià)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格影響最大。(2)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)社會(huì)消費(fèi)和社會(huì)固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生正向影響,且對(duì)低房?jī)r(jià)區(qū)域的影響最大。(3)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響呈顯著的非線(xiàn)性關(guān)系。整體上,當(dāng)銀行間同業(yè)拆借利率處于較低區(qū)間時(shí),提高利率并不能抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲;當(dāng)銀行間同業(yè)拆借利率處于較高區(qū)間時(shí),提高利率能夠顯著抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。陰曙光，翟宇陽(yáng)，王成璋，廖周偉.在《基于空間計(jì)量模型的人口因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究.西南交通大學(xué).2017》中利用基于面板數(shù)據(jù)的一般計(jì)量模型與空間計(jì)量模型對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果表明,家庭少兒人口數(shù)量與老年人口數(shù)量均與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)反向變動(dòng)關(guān)系。進(jìn)一步研究表明,常住人口、人力資本、人均可支配收入、人口撫養(yǎng)及住宅投資額對(duì)各大城市房?jī)r(jià)均起到了正向作用;經(jīng)濟(jì)距離加權(quán)的研究結(jié)果表明,經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度及城市距離間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)是造成人口流動(dòng)進(jìn)而引起房?jī)r(jià)變動(dòng)的深層次原因。李甲勇在《影響房地產(chǎn)價(jià)格因素——以泰安市為例》通過(guò)多元回歸分析影響泰安市房地產(chǎn)價(jià)格的投資額、土地交易價(jià)格指數(shù)、利率等七個(gè)因素,得出泰安市房地產(chǎn)價(jià)格的因素強(qiáng)度依次為:人均可支配收入、人均GDP、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、城鎮(zhèn)竣工住宅面積、戶(hù)籍?dāng)?shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、利率等。1.4研究方法及技術(shù)路線(xiàn)1.4.1研究方法本文將采用理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合，以理論分析為基礎(chǔ)，實(shí)證分析為重點(diǎn)。主要采用文獻(xiàn)法、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法、案例研究法、問(wèn)卷調(diào)查的方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行研究。1.4.2技術(shù)路線(xiàn)第二章房地產(chǎn)價(jià)格理論2.1房地產(chǎn)有關(guān)概念及解釋房地產(chǎn)價(jià)格形式應(yīng)該包括兩部分，一是地產(chǎn)價(jià)格，二是房產(chǎn)價(jià)格。地產(chǎn)價(jià)格按交易權(quán)能分為:土地征購(gòu)價(jià)格、土地使用權(quán)出讓價(jià)格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，土地使用權(quán)抵押價(jià)格;按出讓方式分為:協(xié)議地價(jià)、招標(biāo)價(jià)格、拍賣(mài)價(jià)格;按出讓權(quán)限分為:土地批租價(jià)格和土地租賃價(jià)格等。房地產(chǎn)價(jià)格按銷(xiāo)售對(duì)象分:外銷(xiāo)商品房?jī)r(jià)格和內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)r(jià)格;內(nèi)銷(xiāo)商品房?jī)r(jià)格又分為:商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格、廉租房?jī)r(jià)格;按交貨期限分為:現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格;按用途分為:工業(yè)用房?jī)r(jià)格、商業(yè)用房?jī)r(jià)格、住宅用房?jī)r(jià)格、事業(yè)性用房?jī)r(jià)格;按出售方式分為:出售價(jià)格、出租價(jià)格等。房地產(chǎn)價(jià)格通常由以下六大項(xiàng)構(gòu)成:土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。2.2房地產(chǎn)價(jià)格的含義及特征房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)。嚴(yán)格地說(shuō)，房地產(chǎn)是指土地及其定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的總稱(chēng)。具體而言，房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育用房等;地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等。房地產(chǎn)的含義也有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、以及如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益;狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)。由于房地產(chǎn)具有固定性、稀缺性的特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己特有的特征，具體概括如下:①房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);②房地產(chǎn)市場(chǎng)是投機(jī)性強(qiáng)的市場(chǎng);③房地產(chǎn)市場(chǎng)是法律性強(qiáng)的市場(chǎng);④房地產(chǎn)市場(chǎng)需要銀行和中介機(jī)構(gòu)的參與性。⑤具有需求的普遍性和效用的長(zhǎng)期性。2.3我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素2.3.1一般因素一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，包括以下六大類(lèi):（1）人口因素人口是對(duì)房?jī)r(jià)影響的首要分析因素。房地產(chǎn)需求的主體是人，人口需求直接決定著房地產(chǎn)的供給，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著很大影響。人口數(shù)量的增加會(huì)增加住房需求，從而拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;人口密度對(duì)住房需求有雙重影響，人口密度高的地區(qū)，一般會(huì)使房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格水平趨高。但是，人口密度過(guò)高的地區(qū)，生活環(huán)境的舒適程度己受到影響，會(huì)有可能導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，因此，也有可能降低住房?jī)r(jià)格;從人口流動(dòng)情況看，大量人口流入城市，首先要分析暫住人口多還是常住人口多，前者會(huì)使住房租賃價(jià)格上升，后者會(huì)使住房出售價(jià)格上升。此外，從人口結(jié)構(gòu)上看，未婚青年的比重增大，家庭小型化，都會(huì)增大將來(lái)的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。（2）經(jīng)濟(jì)因素GDP被認(rèn)為是衡量國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況最重要的一個(gè)指標(biāo)。GDP的增長(zhǎng)水平代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，也反映了居民購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)又直接促進(jìn)住房需求的增加。物價(jià)變動(dòng)也會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)，一般物價(jià)上漲，房?jī)r(jià)會(huì)隨之有更大幅度上漲。同樣，收入和就業(yè)水平高的地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上漲。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期總體趨勢(shì)基本一致，而且房地產(chǎn)價(jià)格總體水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正相關(guān)關(guān)系。因此，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、國(guó)民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價(jià)指數(shù)及就業(yè)水平等經(jīng)濟(jì)因素都影響房地產(chǎn)價(jià)格。（3）財(cái)政金融因素房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)程度較大。存、貸款利率、物價(jià)上漲指數(shù)、稅率、房地產(chǎn)貸款額等財(cái)政金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成有密切的關(guān)系。其中的貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)最有直接影響，較高的利率會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的財(cái)務(wù)成本，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降;反之較低的利率會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，有利于地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展。依據(jù)文獻(xiàn)中的研究，房?jī)r(jià)與信貸擴(kuò)張關(guān)系密切，二者存在較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)貸款的影響不容忽視。此外，金融環(huán)境的好壞會(huì)對(duì)一個(gè)城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生極大的影響，直接影響到住宅投資的積極性，也會(huì)進(jìn)一步地影響房地產(chǎn)價(jià)格。（4）教育科研水平和治安因素一個(gè)地區(qū)的教育和科研水平高，則意味著受教育的方便程度提高，科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大，因而房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)上升。一個(gè)地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，則意味著該地區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成房?jī)r(jià)低落。（5）社會(huì)福利因素社會(huì)的福利和保障制度也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。如果保障面擴(kuò)大，就會(huì)減少對(duì)商品住宅的需求，進(jìn)而影響商品住宅價(jià)格。（6）行政因素行政因素通過(guò)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等行為加以一定的規(guī)范來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。主要指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等因素。（7）土地因素土地是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中比例最大的部分。地價(jià)成為影響房?jī)r(jià)的一個(gè)關(guān)鍵因素。根據(jù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可以推行高地價(jià)政策，引起地價(jià)上漲。某些時(shí)期也可以實(shí)行低地價(jià)政策，抑制地價(jià)上漲。（8）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略政府在規(guī)劃中規(guī)定土地用途、容積率、綠化率等指標(biāo)，這些指標(biāo)都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。當(dāng)政府對(duì)某小區(qū)的功能進(jìn)行調(diào)整時(shí)會(huì)給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的價(jià)值產(chǎn)生影響，如增加該小區(qū)附近的基礎(chǔ)建設(shè)投資，興建購(gòu)物或商業(yè)娛樂(lè)中心，那么這個(gè)小區(qū)的價(jià)格肯定會(huì)上升。2.3.2區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對(duì)該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價(jià)格水平產(chǎn)生影響。這類(lèi)因素可細(xì)分為以下四類(lèi):（1）商服繁華因素這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級(jí)商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心位置關(guān)系。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目位于商業(yè)區(qū)，周邊商服繁華度較高，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也會(huì)較高。（2）交通便捷因素交通便捷與否關(guān)系到人們?nèi)粘Ｉ?，在?gòu)置房產(chǎn)時(shí)人們都會(huì)把周邊交通條件的便利程度作為重要的參考因素。交通越便利，道路級(jí)別越高，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也越高。（3）城市設(shè)施狀況因素城市設(shè)施可以分為以下三類(lèi):基礎(chǔ)設(shè)施、生活設(shè)施、文體娛樂(lè)設(shè)施。這三類(lèi)設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度、生活設(shè)施完善度、文體娛樂(lè)設(shè)施完備度等指標(biāo)來(lái)衡量，這些指標(biāo)一般對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)影響。2.3.3個(gè)別因素個(gè)別因素指對(duì)具體哪個(gè)位置的房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，可分為宗地個(gè)別因素、建筑物個(gè)別因素。（1）宗地個(gè)別因素宗地個(gè)別因素也叫自然因素。首先，區(qū)位是影響住宅價(jià)格的重要因素，直接影響了在該區(qū)位土地上的房地產(chǎn)價(jià)格;此外地形、地勢(shì)、地質(zhì)以及周邊環(huán)境的好壞優(yōu)劣也影響著地產(chǎn)上的房產(chǎn)價(jià)格。（2）建筑物個(gè)別因素對(duì)單個(gè)住房建筑而言，導(dǎo)致價(jià)格不同的自然因素還包括建筑物本身的特征，如建筑物的容積率、綠化率等指標(biāo)，以及單個(gè)住房的日照、通風(fēng)、外觀、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等因素。第三章昆明市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀分析3.1昆明市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r昆明市作為云南省的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和水平在全省起著舉足輕重的作用。1996-2006年的11年間，昆明市共完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資3536.04億元，其中完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資877.137億元，占了24.896;1996-2006年昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成竣工面積3156.17萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積3576萬(wàn)平方米:國(guó)民生產(chǎn)總值從1996年的414.85億元增長(zhǎng)到2006年的1203.14億元，11年年均增長(zhǎng)幅度為11.29};人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也從1996年10915元增長(zhǎng)到2006年的19663元，11年年均增長(zhǎng)幅度為6.57%0。下圖是將四項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以1996年為基期，將以后各年的數(shù)值換算成指數(shù)形式，進(jìn)行比較分析。可見(jiàn)，昆明社會(huì)固定資產(chǎn)投資經(jīng)過(guò)11年，翻了四番;其次是GDP的總體增長(zhǎng)率，11年增長(zhǎng)近3倍，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)國(guó)家同期增長(zhǎng)水平:個(gè)人可支配收入和人均GDP變化率比較相似，11年增長(zhǎng)將近2倍。可以看出，近年來(lái)昆明經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，社會(huì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，為昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，支持昆明地產(chǎn)在近期的平穩(wěn)發(fā)展和根本消費(fèi)需求。圖11996-2006年昆明市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定基指數(shù)變動(dòng)比較圖(數(shù)據(jù)來(lái)源:由1997-2007年的昆明市房地產(chǎn)年鑒、昆明市統(tǒng)計(jì)年鑒整理而得)下表是反應(yīng)昆明市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的指標(biāo)。時(shí)至2006年，昆明人均GDP達(dá)到19663元(約2621美元)，11年來(lái)平均以6.57%的速度增長(zhǎng)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過(guò)2000美元，房地產(chǎn)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)期。持續(xù)增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力將進(jìn)一步促進(jìn)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也成為昆明房?jī)r(jià)上漲的直接助推因素。相對(duì)而言，昆明市GDP增長(zhǎng)率保持較為穩(wěn)定的幅度，年均增長(zhǎng)率為11.29%。說(shuō)明整個(gè)昆明市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較為穩(wěn)定和正常，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)也能保持健康、和諧地發(fā)展。表11996-2006年昆明市人均GDP,GDP、及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)3.2昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀3.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析（1）昆明城市居民居住和收入情況變化在現(xiàn)代人類(lèi)需求中，住房、汽車(chē)、保險(xiǎn)一起構(gòu)成三大主題需求。住房消費(fèi)不僅是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，也是反映城市發(fā)展水平的一個(gè)標(biāo)志。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的不斷加快，人民生活水平不斷提高，城市居民的居住水平也發(fā)生了巨大的變化。從居民可支配收入看房地產(chǎn)投資，19%年全市居民可支配收入為5580元，到2006年上升為10766元，11年來(lái)平均以6.95%速度增長(zhǎng)。住宅需求受制于家庭的預(yù)算收入，個(gè)人可支配收入的上升直接導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加。因此，一定程度上，居民可支配收入的增長(zhǎng)拉動(dòng)了住房需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大。自1996年起，昆明城市居民的人均住房面積在逐年上漲，說(shuō)明住宅商品房的供應(yīng)在不斷增加。據(jù)建設(shè)部專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)5年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積將超過(guò)20平方米，2010年將達(dá)到35平方米，昆明城鎮(zhèn)居民人均居住面積與預(yù)測(cè)指標(biāo)相比，還存在較大的差距，說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)需求還存在較大的空間。隨著人們生活水平的提高和居民人均可支配收入的增加，有效需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，從而持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明，在人均住房面積達(dá)到30㎡-35㎡之前，會(huì)有較旺盛的住房需求，城市化將成為昆明未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。（2）消費(fèi)情況變化分析最能直接反應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)情況的指標(biāo)是房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收回投資獲取利潤(rùn)的最終環(huán)節(jié)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，開(kāi)發(fā)的商品房只有符合市場(chǎng)的有效需求，才能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商才能獲取利潤(rùn)。對(duì)于消費(fèi)者而言，該指標(biāo)的變化反應(yīng)市場(chǎng)的有效需求。1996-2006年昆明市房屋銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的波動(dòng)特征表現(xiàn)為:第一、房屋銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)更快。1996年昆明市商品房銷(xiāo)售面積由145.67萬(wàn)平方米增加到791.46萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了5.43倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到20.7296。商品房銷(xiāo)售額從21.06億元增長(zhǎng)到235.46億元，增長(zhǎng)了11.18倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到37.53%，比房屋銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率高出16.8296，這是因?yàn)榉课蒌N(xiāo)售額中還包含了房?jī)r(jià)的上漲因素。第二、房屋銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積出現(xiàn)不同的周期。從圖4-4看出，房屋銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)波動(dòng)幅度不同，銷(xiāo)售額的波動(dòng)幅度比較大，第一個(gè)周期的波動(dòng)幅度達(dá)到84.76個(gè)百分點(diǎn)，第二個(gè)周期幅度更大，直接增長(zhǎng)253.06%;房屋銷(xiāo)售面積的波動(dòng)稍微小一些，第一個(gè)波動(dòng)周期的幅度為37.60%，小于銷(xiāo)售額的波動(dòng);住宅銷(xiāo)售和商品房銷(xiāo)售波動(dòng)幅度基本一致，說(shuō)明商品房中的住宅需求是占了很大的比重。昆明的銷(xiāo)售的增長(zhǎng)率出現(xiàn)兩次較大的高峰期，1998年和2005年，也分別對(duì)應(yīng)了昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年進(jìn)入快速發(fā)展期和在2005年進(jìn)入繁榮發(fā)展期，都通過(guò)銷(xiāo)售面積的大幅增長(zhǎng)體現(xiàn)出市場(chǎng)的有效需求。（3）有效需求變化分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求包括兩點(diǎn):首先，從微觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)期，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品量，即有支付能力的需求;其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度上看，有效需求是商品的總供給和總需求達(dá)到均衡狀態(tài)下的總需求，也即均衡需求。分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求就要在微觀和宏觀角度上分別把握。下面就通過(guò)對(duì)1996-2006年昆明市房屋銷(xiāo)售面積和住宅平均價(jià)格的互動(dòng)來(lái)說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求特征。為了將兩個(gè)指標(biāo)放在一起說(shuō)明問(wèn)題，故采取用指標(biāo)的定基指數(shù)組成的變化曲線(xiàn)圖。圖2是反映昆明市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)和住宅商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積的指數(shù)隨時(shí)間變化的曲線(xiàn)，通過(guò)曲線(xiàn)形狀我們可以看出，昆明的商品房的需求總體呈上升狀態(tài)，尤其是從2004年以來(lái)，銷(xiāo)售面積大幅增加，說(shuō)明幾年商品房的需求不斷升溫，在一定程度上也拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的不斷攀升。圖21996-2006年昆明市商品房銷(xiāo)售面積和商品房均價(jià)定基指數(shù)比較圖3.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況分析房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原始動(dòng)力。從1996-2006年昆明市的房地產(chǎn)投資完成額從29.83億元增長(zhǎng)到2006年的167.5億元，增長(zhǎng)了5.62倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到19.68%。11年的投資總量為877.137億元，其中住宅投資完成額總量為725.506億元，占到82.74%，可見(jiàn)住宅所占的主體地位。房地產(chǎn)投資共出現(xiàn)兩次高峰期，1998年和2004年，同時(shí)也對(duì)應(yīng)了在上面需求分析中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在1998和2005年分別出現(xiàn)兩次峰值的情況;固定資產(chǎn)投資從%年的142.44億元增長(zhǎng)到06年的654.02億元，增長(zhǎng)了4.59倍，年均增長(zhǎng)率為16.4%，低于房地產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)率約3.28個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重變動(dòng)幅度不大，總體呈現(xiàn)波浪式，平均維持在24.15%的水平，說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要部分，對(duì)昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。從全國(guó)水平上看，該11年期間，全國(guó)固定資產(chǎn)投資年平均增長(zhǎng)率為17.28%房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率為18.43%。比較而言，昆明的房地產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率高出1.25個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資平均增長(zhǎng)率低了2.4個(gè)百分點(diǎn)，也說(shuō)明昆明近11年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)以相對(duì)較快的速度發(fā)展。11年間昆明市商品房竣工面積總量為3156.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)幅度呈現(xiàn)較大的波浪式:2006年竣工面積比2005年減有大幅減少，將近24%，而2006年昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于繁榮發(fā)展期，但竣工面積的大幅減少，原因之一是房地產(chǎn)商預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格會(huì)繼續(xù)保持上漲，為了獲得更多利潤(rùn)放緩了竣工速度，同時(shí)也使越是繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)越會(huì)出現(xiàn)“捂盤(pán)惜售”或者土地閑置開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。第四章經(jīng)濟(jì)及金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響4.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。作為二十一世紀(jì)的年輕人，會(huì)更加關(guān)注住房周邊的配套設(shè)施，包括周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)配套、交通等條件。這些因素也都會(huì)影響人們對(duì)住房的心理預(yù)期。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定各方面的配套措施，從而決定房?jī)r(jià)的高低。所以，各個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把精力不僅放在蓋房子、選址上，更應(yīng)該加大投入將社區(qū)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)搞好，讓人們能夠安居樂(lè)業(yè)，同時(shí)各屬地政府也需要肩負(fù)起監(jiān)管責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，包括房屋的質(zhì)量達(dá)不達(dá)標(biāo)、周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施齊不齊全、社區(qū)的綠化面積達(dá)不達(dá)標(biāo)等等。這些項(xiàng)目不僅僅是當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?，史是?dāng)?shù)鼐用駥?duì)屬地政府的客觀評(píng)價(jià)，做好這項(xiàng)上作，不僅有利于當(dāng)?shù)貙?duì)于人才的引進(jìn)，更加有利于改善當(dāng)?shù)氐拿裆岣弋?dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量。4.2金融因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響長(zhǎng)期性因素:居民對(duì)于房地產(chǎn)需求的熱度仍然高居小下，尤其是一線(xiàn)、二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，供求嚴(yán)重失衡。這也與各城市之間的發(fā)展不均衡有關(guān)，人們對(duì)于美好生活的期盼迫使人們到更好的地方去生活、工作，發(fā)展較好的城市就會(huì)使人們蜂擁而至，如北京、上海、廣州。這也與城市之間的級(jí)別有關(guān)系，級(jí)別越高的城市配置資源的能力就越強(qiáng)，相應(yīng)的發(fā)展水平就越好，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)也越高。短期性因素:宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)的投資也較穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)不僅僅是居住產(chǎn)品，更具有了金融產(chǎn)品的特性，人們把房地產(chǎn)作為一種投資的項(xiàng)目，將閑置資金大部分投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度高居不下。這也是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的重要因素。第五章政策性因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響5.1制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響住房制度改革是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本性力量，沒(méi)有住房制度改革，就不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)。它主要是通過(guò)以下三個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的。（1）從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建立的必要條件切斷單位建房、分房的舊渠道，停止住房實(shí)物福利分配，居民只能從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或租賃所需的住房，從而保證了市場(chǎng)體系的需求要素。（2）從居民住房觀念和消費(fèi)能力上強(qiáng)化需求的有效性.住房制度改革內(nèi)容之一的公積金制度的建立，有利于政策性抵押貸款的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力和對(duì)住房消費(fèi)能力的心理預(yù)期。同時(shí)，通過(guò)輿論的引導(dǎo)和宣傳，轉(zhuǎn)變了居民的住房觀念，刺激了需求。（3）從配套制度上為房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善創(chuàng)造條件。住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或創(chuàng)新的重要一步。通過(guò)完善住房抵押貸款、開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、產(chǎn)權(quán)抵押登記、住房貸款保險(xiǎn)等制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善創(chuàng)造了條件。5.2城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響具體而言，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方向和地段選擇提供了依據(jù),從而規(guī)定、制約著城市居住空間的發(fā)展方向和模式。城市區(qū)域總體規(guī)劃目標(biāo)為城市未來(lái)發(fā)展奠定了主基調(diào)，并成為完善城市功能、提升城市綜合實(shí)力的指南，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)也以此為前提。另外，城市規(guī)劃中的功能分區(qū),也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)位選擇提供了依據(jù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模、類(lèi)型、風(fēng)格等指標(biāo)也隨之受到影響。昆明規(guī)劃目標(biāo)所追求的是,人與自然的最佳和諧，力求建成最適合人居住的城區(qū)。它將體現(xiàn)出“一城兩貌”特征:南側(cè)老城主要是以舊城改造來(lái)體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn);北側(cè)新城示范區(qū)將充分展現(xiàn)世界優(yōu)秀建筑特點(diǎn)和城市風(fēng)情，包含有城市中心區(qū)、大學(xué)城、英式風(fēng)貌區(qū)等幾大區(qū)域。由此，在北側(cè)新城示范區(qū)的住宅項(xiàng)目,主要體現(xiàn)兩大層次;具有異國(guó)情調(diào)的高檔低密度別墅、混合類(lèi)等物業(yè)和與新城中心區(qū)風(fēng)格一致的中檔公寓住宅。前者主要以富裕的高收入人群為主要消費(fèi)對(duì)象，集中在英式風(fēng)貌區(qū)，與該區(qū)“開(kāi)放性、兼融性”、“體現(xiàn)民族文化、外來(lái)文化和現(xiàn)代文化共存與發(fā)展”的規(guī)劃目標(biāo)和特點(diǎn)相吻合，代表樓盤(pán)有泰晤士小鎮(zhèn)、月亮河等；后者主要集中在新城中心區(qū)和大學(xué)城周邊，以本地居民和大學(xué)城教職員工以及外來(lái)人才為主要目標(biāo)客戶(hù)，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約舒適為目標(biāo)，代表樓盤(pán)有三湘四季花城、松云水苑、名庭花苑等。第六章城市人口和家庭結(jié)構(gòu)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響6.1城市人口對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響人口因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方面。在北京，一個(gè)很明顯的現(xiàn)象就是居住在市中心的人大多是上歲數(shù)的老年人，然而居住在五環(huán)外的大多是年輕人。我也住在五環(huán)外，經(jīng)常能在小區(qū)的廣場(chǎng)里看到很多年輕人抱著剛出生的孩子在玩耍，孩子成群結(jié)隊(duì)的在嬉戲打鬧。然而幾次進(jìn)入市中心的社區(qū)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)里遛彎的絕大多數(shù)都是上歲數(shù)的老北京人，究其原因，就是早在上個(gè)世紀(jì)七、八十年代的房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，然而現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相對(duì)以前不知道翻了多少倍，年輕人買(mǎi)小起房子已經(jīng)成為一個(gè)非?，F(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。購(gòu)買(mǎi)人群的差異導(dǎo)致了購(gòu)買(mǎi)力的差異，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)差異。隨著城市化的進(jìn)程，流動(dòng)人口對(duì)城鎮(zhèn)住宅的影響也越來(lái)越大。一般說(shuō)來(lái)，流動(dòng)人口與住宅需求成正相關(guān)，但流動(dòng)人口增長(zhǎng)過(guò)快也會(huì)加大人口與用地、公共設(shè)施之間的矛肩，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。2002年威海市政府明確提出:環(huán)境是威海最大的比較優(yōu)勢(shì)，“住在威?！笔峭Ｗ钣杏绊懥Φ某鞘衅放?。2003年，威海市榮獲“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”，房地產(chǎn)業(yè)“人氣”迅速攀升。2004年，首屆“中國(guó)威海國(guó)際人居節(jié)”成功舉辦。從第一個(gè)國(guó)家衛(wèi)生城市，到第一批國(guó)家環(huán)保模范城;從改善人居環(huán)境最佳范例城市，到聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)……威海的城市形象隨著各項(xiàng)榮譽(yù)的獲得而日漸提升，威?！叭司映鞘小钡钠放菩?yīng)正在逐步得以釋放，引起了海內(nèi)外的廣泛關(guān)注。在激活樓市的同時(shí)，使威海市房地產(chǎn)品牌得以大力提升。在威海的高標(biāo)準(zhǔn)樓盤(pán)中，外地購(gòu)房客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)比例超過(guò)50%，有的樓盤(pán)甚至高達(dá)80%。與此同時(shí)，隨著大城市居民購(gòu)房的關(guān)注點(diǎn)近年來(lái)開(kāi)始向二線(xiàn)三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，威海作為沿海城市而受到青睞，吸引了大批外地人來(lái)威海購(gòu)房。外來(lái)購(gòu)房者一般擁有較為充足的資金，他們一方面擴(kuò)大了需求，促進(jìn)了威海市住宅房地產(chǎn)的快速發(fā)展，同時(shí)也增加了本地居民的購(gòu)房成本，使房產(chǎn)價(jià)格上升。6.2家庭結(jié)構(gòu)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究家庭的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和生命周期，是為了了解不同類(lèi)型的家庭住宅消費(fèi)需求的特點(diǎn)。處于生命周期不同階段的不同類(lèi)型的家庭，其購(gòu)買(mǎi)力、及家庭成員對(duì)商品的興趣與偏好會(huì)有較大差別。6.2.1初婚期家庭在城市，新婚夫婦大多處于創(chuàng)業(yè)階段，雖然收入不算太高，但這類(lèi)家庭購(gòu)房需求迫切，貸款能力和意愿也很強(qiáng)，且由于雙方的父代家庭大多仍在工作，一般都能夠?yàn)樽哟彝サ南M(fèi)提供相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)支持。在深圳，根據(jù)2004年春季房交會(huì)上的調(diào)查，兩口之家的意向購(gòu)房比例占意向購(gòu)房總數(shù)24%;在成都，根據(jù)2005年秋季房交會(huì)上的調(diào)查，兩口之家的意向購(gòu)房比例是34%;在廣州的購(gòu)房者中，兩口之家所占比例為16.7%;在北京，兩口之家占購(gòu)房者的比例是22%。這一系列數(shù)字顯示出初婚期家庭正成為住房消費(fèi)市場(chǎng)上最具潛力的買(mǎi)家，城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出年輕化趨勢(shì)?？傮w而言，由于新婚期家庭的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，其對(duì)住房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、配套服務(wù)的要求與其他階段家庭的要求都有所不同。對(duì)住房面積的要求一般不高，小戶(hù)型比大戶(hù)型更適合其需求。不同的城市性質(zhì)(比如是否為外來(lái)型人口的城市)，新婚家庭的購(gòu)房比例會(huì)有差別，同時(shí)各個(gè)城市的這一比例會(huì)進(jìn)一步升高。因?yàn)殡S著住房制度改革的完善，前三、五年改善居住型的消費(fèi)集中釋放完畢，新婚家庭購(gòu)房比例自然會(huì)升高。6.2.2生育期與滿(mǎn)巢期的核心家庭在當(dāng)今中國(guó)的城市中，處于生育期與滿(mǎn)巢期的家庭，在結(jié)構(gòu)上基本都屬于核心家庭。家庭人口規(guī)模一般為三口人或四口人，代際層次為兩代。根據(jù)相關(guān)調(diào)查，廣州三口之家的購(gòu)房的比例為43.1%，四口之家所占比例為25.5%}40';北京三口之家的購(gòu)房比例占54.5%，四口之家占13.5%;深圳三口之家的購(gòu)房比例是33%。由此可見(jiàn)，生育期與滿(mǎn)巢期的核心家庭是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體。處于生育期與滿(mǎn)巢期的核心家庭，對(duì)住房區(qū)位有著較大的需求偏好，住宅商品的地段是其關(guān)注焦點(diǎn)，特別注重社區(qū)是否具備良好的文化氛圍，是否有益于子女的教育。因此，學(xué)區(qū)因素對(duì)此類(lèi)家庭的購(gòu)房選擇時(shí)影響較大。另外，處于這一時(shí)期的家庭一般經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，因而更加重視房屋的實(shí)用性，對(duì)戶(hù)均面積要求不會(huì)過(guò)大。根據(jù)徐州市2004年秋季房交會(huì)的購(gòu)房意向調(diào)查，購(gòu)房總價(jià)需求在15萬(wàn)元以下的占37.6%,15-20萬(wàn)元的占34.8%，購(gòu)房面積在90^-120m，的占53.7%,購(gòu)房套型需求二室二廳一衛(wèi)的占47.46%}"'。由此可見(jiàn)，總價(jià)不高、戶(hù)型合理、中低價(jià)位的住宅最受歡迎。6.2.3空巢期與空床期的家庭越來(lái)越多空巢家庭與空床期家庭的出現(xiàn)是中國(guó)人口老齡化的必然伴隨現(xiàn)象。家庭養(yǎng)老是中國(guó)的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。這就要求在住宅商品的設(shè)計(jì)上能滿(mǎn)足老年人與子女之間生活的“可分又可合”的需求，因而也就對(duì)住宅商品的生活適應(yīng)性提出了更高的要求。因此有豐富的社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所(如公園、綠地、健身場(chǎng)所)，能提供方便的室外交往環(huán)境的小區(qū)，對(duì)這個(gè)階段的家庭具有較大的吸引力，而學(xué)區(qū)、交通因素等，退居次要位置。第七章區(qū)位和成本因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響7.1區(qū)位因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響區(qū)位因素在房地產(chǎn)價(jià)格的形成因素中占有非常重要的地位，房產(chǎn)的地理位置能夠決定房子的價(jià)格。例如，在北京，二環(huán)的房子，何平米能賣(mài)到8萬(wàn)到10萬(wàn)。五環(huán)外，每平米也就能賣(mài)到3萬(wàn)到4萬(wàn)。究其原因，有很多優(yōu)質(zhì)的資源集中在二環(huán)、三環(huán)附近，包括教育資源、醫(yī)療資源、交通資源等等，這此都是其他地區(qū)無(wú)法比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。在這里，還要提到一個(gè)學(xué)區(qū)房的概念，所謂學(xué)區(qū)房，就是房子地處好學(xué)校附近，教育部門(mén)可以按照分片劃分的政策將孩子分配到附近的好學(xué)校，而非學(xué)區(qū)房就享受小到該待遇。這也是導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的價(jià)格居高不下的重要原因之一。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析，就是價(jià)格山需求和供給來(lái)決定，學(xué)區(qū)房的房源少，但是受到整個(gè)市乃至全國(guó)人民的追捧，就導(dǎo)致了需求嚴(yán)重過(guò)旺，價(jià)格激增。學(xué)區(qū)房還與中國(guó)式的教育理念有很大關(guān)系。在中國(guó)，有很多家庭都把教育孩子的重任全權(quán)交給學(xué)校，以為只要上了好學(xué)校，孩子就一定能被教育好、成氏好，殊不知，孩子的教育關(guān)鍵在父母，父母是孩子的第一任老師，也是最重要的老師，孩子成氏、教育的好壞關(guān)鍵看父母，父母就是孩子的榜樣，要想教育好孩子就要先使自己變得更好，對(duì)孩子言傳身教，要求孩子做到的，先要自己做到，父母起到帶頭作用，才能教育出優(yōu)秀的孩子。這也說(shuō)明調(diào)控房?jī)r(jià)可以從改變?nèi)藗兊乃枷胝J(rèn)識(shí)上入手。7.2成本因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響土地是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中比例最大的部分。隨著土地有償使用原則的推廣，土地出讓實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式，市場(chǎng)逐漸走向成熟。開(kāi)發(fā)商獲取土地的成本越來(lái)越高。同時(shí)國(guó)家針對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)調(diào)整土地供應(yīng)量和土地開(kāi)發(fā)的稅費(fèi)，從而直接影響地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本最終影響到房地產(chǎn)價(jià)格。根據(jù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可以推行高地價(jià)政策，引起地價(jià)上漲。某些時(shí)期也可以實(shí)行低地價(jià)政策，抑制地價(jià)上漲。第八章結(jié)論和建議8.1結(jié)論①論文實(shí)證表明地價(jià)是所選供給方面因素影響最大的。地價(jià)一般約占整個(gè)商品房?jī)r(jià)格的本直線(xiàn)上升，20%。自從昆明2003年“招拍掛”土地出讓政策實(shí)施以后，土地成昆明市政府為了推進(jìn)新昆明建設(shè)的加速，提高了拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，近年來(lái)建材的價(jià)格也一直在持續(xù)上漲。所以土地、拆遷以及建安等成本的上升也會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。②房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求中，昆明市住房需求的推動(dòng)來(lái)自省內(nèi)和省外兩股力量。昆明市是一個(gè)宜居住型城市，外來(lái)需求成為不可忽視的力量，但商業(yè)性經(jīng)營(yíng)需求和投資型需求占有相當(dāng)比重，相比較而言，省內(nèi)的需求主體為消費(fèi)者改善居住環(huán)境的消費(fèi)性需求，因此可以預(yù)測(cè)，昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有強(qiáng)勁的現(xiàn)實(shí)和潛在消費(fèi)需求作為支撐。③論文在進(jìn)行模型的實(shí)證分析中，有許多與房?jī)r(jià)相關(guān)程度很高的因素并沒(méi)有進(jìn)入模型，例如供給因素中的商品房竣工面積和房地產(chǎn)投資指標(biāo)。前者被剔除的原因在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷性定價(jià)，因?yàn)閮r(jià)格并不受開(kāi)發(fā)商推出住房量的多少?zèng)Q定，因此針對(duì)這種情況，應(yīng)該使本身是“裁判員”的政府也扮演好“運(yùn)動(dòng)員”的角色，干預(yù)定價(jià)，削減開(kāi)發(fā)商壟斷定價(jià)的能力范圍也是平抑房?jī)r(jià)的良策。而房地產(chǎn)投資也沒(méi)進(jìn)入模型在于昆明市整個(gè)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的大環(huán)境，主