拍賣法律實(shí)務(wù)案例介紹講解

拍賣法律實(shí)務(wù)前言拍賣法是為了規(guī)范拍賣行為，維護(hù)拍賣秩序，保護(hù)拍賣活動(dòng)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)公平、公正、公開的立法原則而制定的法律，適用于所有中華人民共和國境內(nèi)拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動(dòng)。2004年8月28日，我國第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議通過了《關(guān)于修改(中華人民共和國拍賣法)的決定》。根據(jù)最新規(guī)定，《拍賣法》按照法律內(nèi)容共分為六個(gè)章節(jié)，分別是總則、拍賣標(biāo)的、拍賣當(dāng)事人、拍賣程序、法律責(zé)任和附錄。《拍賣法》從拍賣相關(guān)的流程和責(zé)任等方面較為具體地闡述了在拍賣過程中拍賣人、委托人、競買人、買受人等相關(guān)當(dāng)事人的法律權(quán)利和義務(wù)，以及拍賣程序中拍賣委托、拍賣公告與展示、拍賣的實(shí)施、傭金等具體流程方面的法律責(zé)任。第一部分拍賣的特殊規(guī)則下拍賣法的實(shí)際實(shí)用1.價(jià)高者得規(guī)則依據(jù)：第51條競買人的最高應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交。含義：是拍賣過程中的成交規(guī)則，即拍賣標(biāo)的必須轉(zhuǎn)讓給出價(jià)最高的競買人。限制條件：最高應(yīng)價(jià)必須經(jīng)拍賣師確認(rèn)后才可成交；不得對抗法律的強(qiáng)制性規(guī)定1、要約、承諾、要約邀請2、競買人是否必須兩人及以上？3、拍賣方式重點(diǎn)案情簡介一、2007年7月16日，拍賣公司在《青年報(bào)》刊登拍賣公告，載明：“本公司受三色公司委托，將于2007年7月23日在本公司大廳對以下標(biāo)的公開拍賣：重慶北碚區(qū)龍鳳二村6號廠房，保證金800萬元。瑕疵：該標(biāo)的的房產(chǎn)被抵押，土地被法院查封。自公告之日起，到本公司查閱資料及現(xiàn)場查勘……上述標(biāo)的以現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣。二、截至2007年7月23日，僅有一名競買人沛東房產(chǎn)公司交納保證金參與競買，最終沛東房產(chǎn)公司以起拍價(jià)1800萬元拍賣成交，并簽訂了《拍賣成交確認(rèn)書》。三、拍賣成交后，上述標(biāo)的物被沛東房產(chǎn)公司占有使用。2009年6月17日，沛東房產(chǎn)公司向重慶市第一中級人民法院起訴委托方要求其對上述拍賣成交的土地和房屋配合辦理過戶登記手續(xù)等。案件正在審理當(dāng)中。四、委托人三色公司將拍賣公司訴至法院，認(rèn)為只有一人參與競買、拍賣無效。請求：1.確認(rèn)拍賣公司的拍賣行為無效；2.本案訴訟費(fèi)用由拍賣公司承擔(dān)。12一人競拍的類型？一人競拍的拍賣行為是否有效？裁判要點(diǎn)一人競買不影響拍賣效力。雖然三色公司稱本案所涉拍賣只有沛東房產(chǎn)公司一家參加競買應(yīng)屬無效，但認(rèn)定拍賣行為無效應(yīng)當(dāng)依據(jù)是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而一人參加競買是否構(gòu)成無效的問題，無論是合同法、拍賣法，還是與拍賣相關(guān)的行政法規(guī)，都無明確強(qiáng)制性規(guī)定。因此，三色公司關(guān)于一人參加競買應(yīng)屬無效的理由不成立，本院不予支持。實(shí)務(wù)總結(jié)1、雖然中拍協(xié)法律咨詢委員會(huì)曾多次給地方拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)、拍賣企業(yè)關(guān)于《一個(gè)競買人能否舉辦拍賣會(huì)》的復(fù)函中多次反復(fù)強(qiáng)調(diào)：在僅有一個(gè)競買人的情況下，應(yīng)當(dāng)中止拍賣。但從相關(guān)法律規(guī)定來看，尚沒有任何一條法律規(guī)定禁止一人競拍。2、不應(yīng)簡單的把公開競價(jià)局限在拍賣會(huì)現(xiàn)場，應(yīng)該認(rèn)為從拍賣人發(fā)出拍賣公告，競爭和競價(jià)就開始了，而應(yīng)從最大限度促成交易的角度理解一人競拍。相關(guān)法律規(guī)定第三十七條有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)中止拍賣：（一）沒有競買人參加拍賣的；（二）第三人對拍賣標(biāo)的所有權(quán)或處分權(quán)有爭議并當(dāng)場提供有效證明的；（三）委托人在拍賣會(huì)前以正當(dāng)理由書面通知拍賣企業(yè)中止拍賣的；（四）發(fā)生意外事件致使拍賣活動(dòng)暫時(shí)不能進(jìn)行的；（五）出現(xiàn)其他依法應(yīng)當(dāng)中止的情形的。2.保留價(jià)規(guī)則含義：又稱底價(jià)，委托人確定的某件拍品可以成交的最低價(jià)格。依據(jù)：第50條拍賣標(biāo)的無保留價(jià)的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。保留價(jià)的確定、保密、公開、調(diào)整確定:委托人確定、評估機(jī)構(gòu)確定、委托人與拍賣人共同確定保密:第28條委托人有權(quán)確定拍賣標(biāo)的的保留價(jià)并要求拍賣人保密。（公開是常態(tài)，保密才需要明確）調(diào)整：委托合同中應(yīng)設(shè)置委托人調(diào)整保留價(jià)的時(shí)限、方式委托人要求調(diào)整的證據(jù)留取在拍賣文件中公開保留價(jià)后單方修改的風(fēng)險(xiǎn)案情簡介

一、2013年1月22日，原告與被告拍賣公司簽訂一份《委托拍賣合同書》，約定原告將其所有的曾國藩書對一軸委托拍賣公司進(jìn)行拍賣，保留價(jià)為15萬元。二、該拍品在2013年5月31日春季藝術(shù)品拍賣會(huì)上，以8.5萬元價(jià)格拍賣成交。2013年6月17日，原告在《賣家結(jié)算單》上簽字，領(lǐng)取了扣稅后的拍賣款82，450元。三、原告認(rèn)為拍賣公司低于保留價(jià)成交的拍賣違反拍賣法的規(guī)定，并有欺詐行為。據(jù)此起訴至法院，請求判令拍賣公司退還拍品，如不能返還則要求被告賠償25萬元。1拍品實(shí)際成交價(jià)低于委托拍賣合同約定的保留價(jià)時(shí)，《賣家結(jié)算單》所確認(rèn)的成交價(jià)是否是對合同保留價(jià)的變更？裁判要點(diǎn)本院認(rèn)為，《中華人民共和國拍賣法》第五十條規(guī)定，拍賣標(biāo)的有保留價(jià)的，競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。但是，原告卻于2013年6月17日在《賣家結(jié)算單》上簽字并領(lǐng)取了拍賣款，根據(jù)拍賣行業(yè)的一般操作慣例，在成交價(jià)低于委托合同約定的保留價(jià)的情況下，委托人與拍賣人通過簽署《賣家結(jié)算單》的形式，對成交價(jià)進(jìn)行了確認(rèn)，即視為雙方已經(jīng)變更了原委托合同的保留價(jià)，對成交價(jià)格均無異議，而無需另行簽訂其他書面協(xié)議來變更保留價(jià)。故原告在《賣家結(jié)算單》上簽字并領(lǐng)取拍賣款的行為，應(yīng)視為雙方已經(jīng)變更了原委托合同的保留價(jià)或者說原告最終確認(rèn)了拍賣結(jié)果。另外，本院需要指出的是，原、被告通過本起訴訟都需要正確認(rèn)識自身存在的問題，原告認(rèn)為權(quán)益受到侵害的應(yīng)及時(shí)明確提出異議并通過法律途徑主張權(quán)益，而被告作為拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照拍賣法的規(guī)定規(guī)范拍賣行為，避免此類情況再次發(fā)生。實(shí)務(wù)總結(jié)1、拍賣師應(yīng)就最高應(yīng)價(jià)與保留價(jià)反復(fù)核對，再落錘確定，否則未經(jīng)委托人追認(rèn)的法院有權(quán)判決拍賣人賠償包括補(bǔ)足差額在內(nèi)的相關(guān)損失。2、應(yīng)與委托人就保留價(jià)的確定及調(diào)整進(jìn)行明確約定，任何的調(diào)整應(yīng)由委托人書面或其他形式進(jìn)行確認(rèn)，并留取證據(jù)。3.瑕疵請求權(quán)規(guī)則拍賣標(biāo)的的瑕疵：品質(zhì)瑕疵：質(zhì)量瑕疵，包括外觀形態(tài)、制作原材料、制作技術(shù)工藝權(quán)利瑕疵：所有權(quán)、處分權(quán)請求權(quán)：是權(quán)利人請他人為特定行為的權(quán)利。主體是買受人享有的權(quán)利。依據(jù)《拍賣法》第27條委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵。第18條拍賣人有權(quán)要求委托人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵。拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵。第61條拍賣人、委托人違反本法第十八條第二款、第二十七條的規(guī)定，未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！杜馁u管理辦法》第50條第2款拍賣企業(yè)、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任（以下簡稱免責(zé)聲明）。但是拍賣企業(yè)、委托人明確知道或應(yīng)當(dāng)知道拍賣標(biāo)的有瑕疵時(shí)，免責(zé)聲明無效。1、過錯(cuò)責(zé)任2、擔(dān)保責(zé)任3、瑕疵不但保免責(zé)重點(diǎn)明知不告知或應(yīng)當(dāng)知道卻疏忽不告知。應(yīng)當(dāng)知道的衡量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從從事專門行業(yè)具備專業(yè)知識的人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量特別強(qiáng)調(diào)的是針對“無未知瑕疵”，即不存在應(yīng)當(dāng)告知而未告知的瑕疵。1、是對未經(jīng)確定性陳述的內(nèi)容，自己沒有明確聲明、陳述的內(nèi)容聲明不保證，對于確定性陳述內(nèi)容，聲明不保證的，該聲明無效。2、免責(zé)聲明及條款，必須是拍賣人履行了法定的瑕疵告知義務(wù)而憑借拍賣人自身能力不能夠發(fā)現(xiàn)的瑕疵，即沒有發(fā)現(xiàn)瑕疵不是拍賣人過錯(cuò)的結(jié)果。3、若是委托人的責(zé)任，拍賣人的先行承擔(dān)，再另案向委托人追償。一、2013年被告某銀行與被告金潤拍賣行簽訂委托拍賣合同，約定委托拍賣行依法拍賣別克及思鉑睿轎車各一輛，如實(shí)填寫拍賣標(biāo)的物的質(zhì)量和瑕疵（見《委托拍賣標(biāo)的清單》附件，其中，委托人對思鉑睿轎車進(jìn)行了鑒定評估，評估該車輛的價(jià)值為160000元。二、2013年5月2日被告金潤拍賣行在《聯(lián)合日報(bào)》發(fā)布拍賣公告：2013年5月10日對別克轎車、思鉑睿轎車進(jìn)行公開拍賣。原告簽訂《拍賣會(huì)拍賣規(guī)則及競買須知》、《競買合同》后，參加拍賣活動(dòng)。以162000元的價(jià)格當(dāng)場拍得思鉑睿轎車一輛。三、成交當(dāng)日，原告與金潤拍賣行簽訂《拍賣會(huì)競價(jià)筆錄》、《拍賣成交確認(rèn)書》，并在7日內(nèi)將成交款和傭金165000元付清，且提取涉案車輛及車輛合格證及保險(xiǎn)單等手續(xù)。2013年5月15日通過泰安鴻泰汽車銷售服務(wù)有限公司開具機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，原告為此向泰安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國稅局岱岳分局繳納增值稅34843.90元。四、2013年6月16日原告到壽光市公安局交通警察大隊(duì)辦理涉案車輛掛牌手續(xù)，交警隊(duì)隊(duì)在輸入相關(guān)信息時(shí)，發(fā)現(xiàn)涉案車輛合格證存在偽造嫌疑，該車無法辦理掛牌業(yè)務(wù)，建議原告進(jìn)行嫌疑調(diào)查，與生產(chǎn)廠家進(jìn)一步核實(shí)。并于2013年6月26日為原告出具證明一份。后原告與該車生產(chǎn)廠家查詢、協(xié)調(diào)，生產(chǎn)廠家為原告更換了車輛合格證，原告再次辦理掛牌業(yè)務(wù)時(shí)，繳納了車輛購置稅20496元，依然顯示上述信息，無法掛牌。五、原告將拍賣行和委托人一并訴至法院，認(rèn)為拍賣行隱瞞車輛已經(jīng)改型且合格證存在瑕疵的事實(shí)，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，請求解除合同并賠償相關(guān)損失。案情簡介裁判結(jié)果1、被告金潤拍賣行有限公司返還原告車輛購置款及傭金165000元，并承擔(dān)自2013年5月10日至2014年10月22日止的利息損失，按中國人民銀行同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；2、被告金潤拍賣行有限公司賠償原告車輛購置稅20496元；3、原告返還被告金潤拍賣行有限公司東風(fēng)本田思鉑睿轎車一輛；4、駁回原告對被告某銀行的訴訟請求；法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。原告拍得涉案車輛后，被告金潤拍賣行向原告提供了車輛合格證、保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)系被告履行應(yīng)盡的附隨義務(wù)。原告持被告提供的車輛合格證去辦理車輛掛牌業(yè)務(wù)時(shí)，因合格證存在瑕疵導(dǎo)致掛牌不成，經(jīng)原告向車輛生產(chǎn)廠家查詢、更換車輛合格證后，依然無法辦理車輛掛牌業(yè)務(wù)，則原告訂立合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，被告提供的手續(xù)導(dǎo)致原告購買的車輛無法掛牌上路，本案原被告之間的買賣合同應(yīng)予解除。原告主張涉案車輛合格證存在瑕疵導(dǎo)致無法辦理掛牌手續(xù)，該項(xiàng)瑕疵僅僅從外觀觀察是無法得知，且被告也無證據(jù)證實(shí)在拍賣前向公眾或者原告明示過涉案車輛合格證存在無法掛牌上路的情形，故對被告金潤拍賣行的辯解本院不予采納。原告主張車輛購置款項(xiàng)按照銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到立案時(shí)為14258.75元應(yīng)由被告金潤拍賣行承擔(dān)，本院予以支持。原告為該車輛繳納的車輛購置稅20496元系原告因信賴被告金潤拍賣行拍賣的車輛能夠上路的前提下支出的稅費(fèi)，現(xiàn)原告訂立合同的根本目的無法實(shí)現(xiàn)，則原告的該項(xiàng)花費(fèi)，被告金潤拍賣行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。被告某銀行與被告金潤拍賣行之間系委托合同關(guān)系，與原告主張的拍賣合同關(guān)系并非同一法律關(guān)系，故本案中原告要求被告某銀行承擔(dān)責(zé)任，于法無據(jù)，本院不予支持。裁判要點(diǎn)實(shí)務(wù)總結(jié)1、部分法院嚴(yán)格要求拍賣人標(biāo)的瑕疵的告知義務(wù)，特別是基于專業(yè)身份應(yīng)當(dāng)告知而未告知的的情形。2、拍賣人的免責(zé)聲明必須針對特定拍賣品所作的明確、公開的和足以對競買人起到提示作用的聲明，必須具備特定性、針對性，而非使用一切拍賣標(biāo)的的一般性免責(zé)聲明。否則，拍賣人的瑕疵告知義務(wù)、拍賣人的核實(shí)義務(wù)將淪為虛置。第二部分拍賣當(dāng)事人在拍賣法中的地位權(quán)重定義：《拍賣法》第10條：拍賣人是指依照本法和《中華人民共和國公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人。企業(yè)法人經(jīng)許可從事、領(lǐng)取《拍賣經(jīng)營批準(zhǔn)證書》受拍賣法調(diào)整一

拍賣人1、信息知情2、經(jīng)營性拍賣活動(dòng)3、拍賣標(biāo)的瑕疵聲明的權(quán)利4、獲得拍賣服務(wù)報(bào)酬1、審核義務(wù)、信息披露2、對當(dāng)事人忠誠的義務(wù)3、不得自營和嚴(yán)守誠信的義務(wù)4、依法交割和其他義務(wù)權(quán)利和義務(wù)案情簡介一、錢某（已故）與楊某系夫妻，錢某夫妻及錢女與被告李國強(qiáng)系朋友關(guān)系。錢某夫妻、錢女與李國強(qiáng)平時(shí)通信頻繁達(dá)到上百封。2013年5月，拍賣公司受李國強(qiáng)委托對錢某夫妻和錢女的書信手稿進(jìn)行拍賣。并刊登公告、計(jì)劃于6月18-20日進(jìn)行預(yù)展，新華網(wǎng)、人民網(wǎng)等多家媒體報(bào)道，介紹了拍品中部分書信手稿的細(xì)節(jié)內(nèi)容，并有部分文章以附圖形式展示了相關(guān)書信全文。二、2013年5月，楊某委托律師向拍賣公司及楊國強(qiáng)寄發(fā)了律師函，要求其立即停止相關(guān)侵權(quán)行為，委托人于5月31日作出撤拍決定，拍賣公司于6月6日發(fā)布停止拍賣活動(dòng)的決定。三、楊某將拍賣公司及李國強(qiáng)訴至法院，認(rèn)為李國強(qiáng)應(yīng)保護(hù)寫信人的隱私權(quán)。但2013年5月拍賣公司發(fā)布公告成其將公開拍賣上述私人信件，并將書信手稿交給第三方的行為已經(jīng)構(gòu)成對楊某等著作權(quán)和隱私權(quán)的行為。要求李國強(qiáng)在媒體上賠禮道歉，賠償侵害著作權(quán)造成的損失人民幣50萬元，精神損害人民幣15萬元。裁判結(jié)果1、拍賣公司停止侵害書信手稿著作權(quán)以及隱私權(quán)的行為；2、拍賣公司賠償楊某經(jīng)濟(jì)損失10萬元3、拍賣公司向楊某支付精神損害撫慰金10萬元4、拍賣公司在《北京青年報(bào)》和公司的官方網(wǎng)站刊登賠禮道歉的聲明。裁判要點(diǎn)1、錢某夫婦及錢女與楊國強(qiáng)的私人書信，內(nèi)容包括學(xué)術(shù)討論、生活事務(wù)、觀點(diǎn)見解等，屬于隱私范疇，應(yīng)受法律保護(hù)。拍賣公司擅自向鑒定專家和媒體記者展示并放任相關(guān)人員在互聯(lián)網(wǎng)上傳播，構(gòu)成對隱私權(quán)的侵害。2、書信均為寫信人獨(dú)立創(chuàng)作的表達(dá)個(gè)人感情及觀點(diǎn)或敘述個(gè)人生活及工作實(shí)務(wù)方面的內(nèi)容，是以文字、符號等形式表達(dá)出來的文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)的智力成果和獨(dú)創(chuàng)性要求，構(gòu)成著作權(quán)法保護(hù)的作品。拍賣公司通過召開研討會(huì)等方式將書信向?qū)＜摇⒂浾吲?，并在網(wǎng)站中大量轉(zhuǎn)載已經(jīng)構(gòu)成著作權(quán)侵權(quán)。實(shí)務(wù)總結(jié)1、拍賣公司未對拍品進(jìn)行審查，也未取得權(quán)利人授權(quán)，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到侵權(quán)的可能，但其并未盡到拍賣人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)。2、拍賣公司通過向鑒定專家和新聞?dòng)浾叩呐?，并放任在互?lián)網(wǎng)公開構(gòu)成了隱私和著作權(quán)的侵權(quán)。1、委托拍賣2、確定保留價(jià)3、約定傭金比例4、請求拍賣成交價(jià)款5、監(jiān)督拍賣活動(dòng)6、撤回拍賣標(biāo)的1、標(biāo)的來源和瑕疵告知2、交付拍賣標(biāo)的3、禁止參與競買4、支付拍賣傭金權(quán)利和義務(wù)二委托人擴(kuò)展知識點(diǎn)：買受人違約，保證金作違約處理的歸屬定義:第32條競買人是指參加競購拍賣標(biāo)的的公民、法人或者其他組織。條件：拍賣人及其工作人員不得以競買人的身份參與自己組織的拍賣活動(dòng)，并不得委托他人代為競買。委托人不得參與競買，也不得委托他人代為競買。法律、行政法規(guī)對拍賣標(biāo)的的買賣條件有規(guī)定的，競買人應(yīng)當(dāng)具備規(guī)定的條件。例外：第36條拍賣企業(yè)可以在拍賣會(huì)現(xiàn)場設(shè)立委托競買席，并在拍賣會(huì)開始時(shí)對全體競買人作出說明。上拍協(xié)關(guān)于拍賣企業(yè)提供代為競買服務(wù)的規(guī)定【上拍協(xié)（2013）130號】三競買人1、自主競買2、瑕疵知情1、應(yīng)價(jià)不得撤回2、禁止競買串通3、接受優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利和義務(wù)承租人、按份共有人、股東、合伙人、文物拍賣中的國家優(yōu)先購買權(quán)通知、送達(dá)部分租賃整體拍賣《最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函》（[2004]民一他字第29號）目前處理此類案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。主體案情簡介

一、2006年1月，原告甲向房地產(chǎn)公司租賃東方商業(yè)廣場房屋用于超市經(jīng)營，租約20年。2010年5月10日，房地產(chǎn)公司委托拍賣公司發(fā)布《拍賣公告》，定于5月18日對原告甲承租的房屋以資產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行拍賣。

二、原告甲常年在外地，偶爾來超市，但與房地產(chǎn)公司經(jīng)常電話聯(lián)系。拍賣之前，原告甲已經(jīng)知道房屋要拍賣。5月中旬，房地產(chǎn)公司拍賣房屋事宜告知原告甲，但甲既未表示購買，也未辦理競拍登記手續(xù)。

三、2010年9月，房地產(chǎn)公司書面告知原告甲租賃房屋已于5月28日出售給第三人，原租賃合同不變，原告甲自2011年1月起向第三人交付房租，房產(chǎn)公司組織甲與第三人商談了交接事宜。

四、2011年4月28日，第三人以郵寄方式向原告甲送達(dá)《催告通知書》，要求原告甲向第三人支付拖欠的租金。但因原告甲始終拒付，第三人于2011年5月25日以違約為由提起訴訟，要求原告甲搬出房屋，停止侵占、排除妨礙。

五、2012年3月9日，原告甲就涉案房屋的優(yōu)先購買權(quán)起訴至該院，主張房產(chǎn)公司出售租賃房屋沒有履行告知義務(wù)，要求行駛優(yōu)先購買權(quán)，撤銷房產(chǎn)公司與第三人簽署的房屋買賣合同。12拍賣人以公告方式通知承租人是否視為履行了通知義務(wù)？承租人能否基于優(yōu)先購買權(quán)主張撤銷委托人與買受人之間的買賣合同？裁判要點(diǎn)本院認(rèn)為，拍賣公司以拍賣公告的方式告知原告甲及時(shí)行使優(yōu)先購買權(quán)，符合出租人委托拍賣人拍賣涉案房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)”之規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法確定的“物權(quán)法定原則”，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)確定是一種債權(quán)，而不是一種物權(quán)。債權(quán)具有相對性，不具有物權(quán)的排他性，債權(quán)不能對抗物權(quán)，除非法律有明確規(guī)定。從保護(hù)交易安全和秩序出發(fā)，