N房地產(chǎn)公司稅收籌劃研究

引言1.1研究背景與研究意義1.1.1研究背景近年來我國經(jīng)濟呈持續(xù)上升態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展的需要加快了城市建設(shè)的進程，房地產(chǎn)行業(yè)空前繁榮。但空前繁榮的同時，產(chǎn)生了“發(fā)展過熱”的新問題，“房價虛高”、“炒房現(xiàn)象”的出現(xiàn)形成經(jīng)濟泡沫，無形加大了老百姓的生活負擔(dān)和經(jīng)濟運行阻力。對此我國政府采取了現(xiàn)價限購，提息，增加首付比例等措施，并在重慶上海等地優(yōu)先試行房產(chǎn)稅改革政策。在此背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加，整體利潤受到壓縮，稅務(wù)風(fēng)險增大，競爭日益激烈。面對高昂稅收成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整自身經(jīng)營策略和管理模式，進行合理有效的稅收籌劃，降低運營成本以保持自身的優(yōu)勢地位。我國房地產(chǎn)行業(yè)稅種較多，經(jīng)營流程復(fù)雜，不同企業(yè)的管理能力與政策運用存在偏差，實行切實有效的稅收籌劃管理將對企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。1.1.2研究意義房地產(chǎn)企業(yè)開展切實可行的稅收籌劃工作，對自身經(jīng)營發(fā)展有益的同時利于國家稅收工作的推進，是企業(yè)與社會職能契合的完美體現(xiàn)。=1\*GB3①于企業(yè)而言，首先，對企業(yè)進行稅收籌劃研究工作，有助于企業(yè)會計核算流程的規(guī)范，財務(wù)管理制度的完善，從而提升企業(yè)人員的業(yè)務(wù)處理能力與經(jīng)營管理水平。其次，對企業(yè)進行稅收籌劃研究工作，有助于企業(yè)商業(yè)模式的更新與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。企業(yè)能通過稅收籌劃工作的開展，尋找合理避稅的渠道，降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)效益最大化，擴大企業(yè)的競爭優(yōu)勢。再次，對企業(yè)進行稅收籌劃研究工作，可以增強企業(yè)依法納稅的意識，降低了稅收問題上的潛在風(fēng)險，可以避免因一些不必要的疏忽而增加的稅收成本，也為企業(yè)樹立了良好的口碑與社會形象。=2\*GB3②于政府而言，抑制了企業(yè)偷稅漏稅的不法行為，增加政府稅收收入，維護國家利益與法律地位。同時有利于社會資源的合理配置，縮小貧富差距。政府利用稅收政策實現(xiàn)宏觀調(diào)控，可以讓企業(yè)順應(yīng)政策導(dǎo)向，調(diào)整經(jīng)營模式，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。總而言之，稅收籌劃工作是一柄“雙刃劍”，重要的是要找到企業(yè)與社會職能的契合點，降低企業(yè)負擔(dān)的同時實現(xiàn)政府稅收工作的意圖，尋求共贏局面。1.2文獻綜述1.2.1國外文獻綜述“稅收籌劃”源于“稅務(wù)咨詢”業(yè)務(wù)，在國外開展較早且普遍，其理論研究最早可追溯到1935年英國“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”案。湯姆林議員（1935）首次提出自己對稅收籌劃的觀點，即“任何人都有權(quán)依法安排自己的事業(yè)，若其安排在法律的范疇內(nèi)，便不可以任何形式強迫其多繳稅”。這一理念第一次受到法律界的認(rèn)可，并成為日后英國、美國、澳大利亞等主流西方國家的稅收判例原則。伴隨社會經(jīng)濟進步發(fā)展，稅收籌劃正逐步完善并成為納稅人理財和企業(yè)經(jīng)營中的關(guān)鍵組成部分，一大批稅務(wù)專家與學(xué)者的研究成果不斷涌現(xiàn)，以稅收籌劃為主要內(nèi)容的國際性雜志開始廣泛出版，如《國際稅收論壇》、《國際稅收概論》等。普萊斯華特豪斯事務(wù)所《公司稅收》（2016）匯集跨國公司的的避稅案例，根據(jù)各國稅制差異及法律特點歸納出一系列的避稅方法，為公司跨國業(yè)務(wù)降低稅收成本。伍德赫德菲爾勒出版公司《跨國公司的稅收籌劃》（2016），所提出的一些稅收籌劃論點在跨國公司中頗具影響力?；敉咚构尽秶H稅收》（2016）以我國在內(nèi)的38個國家及地區(qū)稅收狀資料為例對國際稅收理論進行闡述。《福布斯》（2017）用“稅負痛苦指數(shù)”指標(biāo)對一些主要國家的稅負狀況進行分析，比較得出不同稅制結(jié)構(gòu)下的稅收程度，稅收特點及不足。由此可見西方國家對于稅收籌劃家喻戶曉。1.2.2國內(nèi)文獻綜述相比之下，我國的稅收籌劃研究起步較晚。賀志東（2017）結(jié)合我國稅制，就如何節(jié)稅、防范稅收風(fēng)險的方法等問題進行研究并提出房地產(chǎn)行業(yè)實行稅收籌劃的基本原理與方法。文桂江《稅收籌劃理論與案例》（2017）對稅收籌劃發(fā)展過程，相關(guān)概念進行系統(tǒng)化闡述，并結(jié)合我國企業(yè)稅收實例進行分析。劉蓉（2016）將稅收籌劃上升為企業(yè)戰(zhàn)略高度，從企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)對對稅收籌劃進行探討。梁云波、蔡昌等人（2016）結(jié)合具體實務(wù)分別對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃給出指引。方娟、揚大林《營改增背景下企業(yè)稅收籌劃的幾點思考》（2018）等專家學(xué)者結(jié)合近幾年來我國經(jīng)濟環(huán)境的變化，對企業(yè)稅收籌劃的方法提出了著眼細節(jié)，立足長遠的理念。學(xué)界對稅收籌劃這一概念有不同觀點，概括來說包括以下基本幾點：①以國家的稅收法規(guī)為前提，②對企業(yè)或個人的涉稅內(nèi)容進行合理安排，③以為納稅主體帶來效益為目的。現(xiàn)階段，我國學(xué)者的研究多集中于實務(wù)操作，把所設(shè)計的方案用于具體的項目，而將稅收籌劃提升到企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營管理的高度就是我國未來研究的方向。1.3研究的方法與內(nèi)容1.3.1研究方法本文主要采用理論與案例相結(jié)合的方法，對N房地產(chǎn)公司稅收籌劃進行系統(tǒng)化的研究。具體為以下幾種方法：文獻引用法。在行文過程中通過引入相關(guān)專業(yè)文獻的知識概念對本文的內(nèi)容進行補充說明，這些專業(yè)的文獻對本文的行文思路提供了極大的幫助，豐富了文章內(nèi)容的同時提供了堅實的理論基礎(chǔ)。數(shù)表分析法。通過具體的數(shù)據(jù)掌握N公司的稅收籌劃情況，能更清晰客觀的分析其中存在的問題，為制定更優(yōu)的稅收籌劃方案提供數(shù)據(jù)保障。案例分析法。本文以N公司為具體的研究對象，通過分析N公司的相關(guān)情況及具體的業(yè)務(wù)流程中出現(xiàn)的問題，綜合的應(yīng)用會計及稅收籌劃相關(guān)知識對N公司的一些弊端進行優(yōu)化處理，也為其他同類型的公司提供借鑒。1.3.2研究內(nèi)容本文將把稅收籌劃理論與房地產(chǎn)企業(yè)會計實務(wù)相結(jié)合，并以實務(wù)為主要討論對象。通過整理歸納房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策及管理要求，針對房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)流程，結(jié)合N房地產(chǎn)公司的基本狀況，機構(gòu)設(shè)置，業(yè)務(wù)范圍，經(jīng)營特點等從前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)等各涉稅環(huán)節(jié)的關(guān)鍵之處進行具體分析，以此為切入點結(jié)合當(dāng)下我國的稅收政策制定出適合N公司的稅收籌劃方案，提供具有實踐意義的新思路。具體分為以下7大部分：第一部分引言，具體闡述研究的背景與研究的意義，對國內(nèi)外稅收籌劃的研究狀況進行分析比較，為行文提供一部分具體的理論支持。第二部分稅收籌劃基本理念的普及，包括了稅收籌劃的概念，特點及一些主流的方法，為更好的理解文中所涉及的專業(yè)概念及術(shù)語做鋪墊。第三部分針對N房地產(chǎn)公司的稅收現(xiàn)狀進行具體分析，同過了解現(xiàn)有的稅收政策及其稅負狀況，找到稅收優(yōu)化的空間及方案。第四部分對N房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的稅收籌劃方案進行分析，找出其可取之處及潛在的不足。第五部分找出N房地產(chǎn)公司稅收籌劃流程的弊端第六部分根據(jù)N房地產(chǎn)公司稅收籌劃流程的弊端，按照企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)流程，從前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)到開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)進行規(guī)劃，實現(xiàn)企業(yè)效益優(yōu)化。第七部分總結(jié)，對企業(yè)稅收籌劃提出意見與建議，為企業(yè)防范類似問題提供新思路。PAGE122房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的相關(guān)基本理論2.1房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃概念“稅收籌劃”也叫“納稅籌劃或稅務(wù)籌劃”。最早源于西方，發(fā)展較早且普遍，最早可追溯到1935年英國“稅務(wù)局長訴溫斯特大公”一案。議員湯姆林首次提出“稅收籌劃”這個概念，并得到法律承認(rèn)。在西方發(fā)達國家，有很多從事稅收籌劃的專家學(xué)者，研究這一課題的成果、專著頗多，但很難從詞典和書刊中找到唯一或全面的解釋；不同的學(xué)者對這一概念的定義出發(fā)點略有不同，有的是建立在利用稅收優(yōu)惠之上，有的只片面強調(diào)了繳納最低的稅額，忽略了利益的整體性。而我國經(jīng)濟學(xué)界在近些年來也對這一概念進行過研究，與國外專家學(xué)者的表述大同小異，大都認(rèn)為稅收籌劃是減輕納稅人負擔(dān)的經(jīng)濟行為；比較有代表性的觀點有：稅收籌劃就是納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法，在不違反的前提下，合理運用自身權(quán)利對“允許或禁止”，“明確規(guī)定或未明確規(guī)定”的項目等一系列經(jīng)濟活動進行減輕稅負的策劃。另一種看法認(rèn)為，運用一切合法及非違法手段，形成對納稅人有利的財務(wù)安排就是稅收籌劃。還有的認(rèn)為，稅收籌劃指納稅人通過對自身經(jīng)濟活動的合理安排，盡可能的降低稅收成本的經(jīng)濟行為。綜合一下上述觀點，可將稅收籌劃歸納為：稅收籌劃實際上就是指在納稅行為發(fā)生前，依循國家稅務(wù)法規(guī)，通過對納稅主體的經(jīng)濟活動做出合理的策劃安排，來實現(xiàn)減輕賦稅或延期納稅的一套策劃方法。那么房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃是什么就顯而易見了，就是在不違反國家稅收法規(guī)的前提下，通過對企業(yè)的各項經(jīng)經(jīng)活動與涉稅環(huán)節(jié)進行合理安排，降低納稅成本，為納稅主體帶來經(jīng)濟效益的策劃活動。接下來，我們將通過稅收籌劃的發(fā)展階段歸納出稅收籌劃的特點并引申于房地產(chǎn)行業(yè)。2.2我國稅收籌劃發(fā)展階段要想較為全面的了解我國的稅收環(huán)境，就不得不從我國稅收籌劃的歷史發(fā)展階段說起。我國稅收籌劃發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段:第一階段，稅收籌劃意識較為淡薄。由于當(dāng)時我國稅務(wù)機關(guān)治稅水平有限，社會納稅意識淡薄，理論界對稅收籌劃的研究重視不夠，導(dǎo)致人們沒有認(rèn)識到稅收籌劃工作的潛在價值，甚至錯誤的認(rèn)為稅收籌劃就是偷稅漏稅。第二階段，稅務(wù)服務(wù)水平有待提高，稅收制度仍不完善。20世紀(jì)80年代，一些具備資質(zhì)的中介機構(gòu)開辦了稅務(wù)代理業(yè)務(wù)，幫助我國一些企業(yè)進行納稅申報等常規(guī)業(yè)務(wù)，但有效的稅收籌劃卻少有涉及。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，這些具有專業(yè)資質(zhì)的稅務(wù)機構(gòu)針對經(jīng)濟新環(huán)境的特點，順應(yīng)市場經(jīng)濟潮流和企業(yè)上市經(jīng)營需求，開始拓展與稅收籌劃有關(guān)的業(yè)務(wù)，促進了稅務(wù)服務(wù)水平的提升。與此同時，我國稅收制度不夠健全的問題也不容忽視。間接稅的納稅人可以通過提高商品銷售和商品服務(wù)的價格或降低原材料的購買成本使稅款轉(zhuǎn)嫁至消費者。那么我國稅收對增值稅、消費稅等間接稅依賴較大，而所得稅與財產(chǎn)稅的規(guī)定與征收并不完善，極大限制了稅收籌劃的適用范圍。第三階段，社會納稅與稅收籌劃意識逐步提高，但征管水平與立法措施有待加強。稅收籌劃逐漸為社會所接受，它的推進和完善其實是一件利國利民的益事。但我國稅收籌劃研究起步較晚，稅法體系與征管水平有待完善。暫行條例為主，補充規(guī)定頻繁，立法層次不高，沒有形成明確的稅法體系，信息滯后與理解誤差容易形成稅收上的爭議，加之稅收征管部門的部分人員專業(yè)素質(zhì)達不到要求，對于一些稅務(wù)的征繳存在漏洞，尤其是個人所得稅的征收，與發(fā)達國家相比還存在較大差距。但可以樂觀預(yù)見的是，伴隨我國經(jīng)濟融入全球化浪潮，經(jīng)濟業(yè)務(wù)與國際接軌已成常態(tài)，學(xué)界與高校對稅收籌劃的理論研究不斷深入，企業(yè)與個人的稅收籌劃意識不斷增強，在未來我國稅收籌劃工作的推廣必會迎來更加繁榮的局面。2.3房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的特點稅收籌劃就是按照法律合理納稅，最大的降低稅收風(fēng)險。在我國經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃具有以下幾大特點。（1）合法性指房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要依照法律法規(guī)，違反法律法規(guī)，逃避稅收負擔(dān)就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營投資活動，面對兩個或多個以上的納稅方案，可以為實現(xiàn)最少納稅進行合理規(guī)劃，選擇較低稅負方案。（2）超前性房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為具有滯后性特點，在企業(yè)經(jīng)濟行為發(fā)生之后才會計繳相關(guān)稅費。客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個事前進行稅收籌劃和安排的機會。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在經(jīng)營活動發(fā)生前，根據(jù)征稅對象的不同性質(zhì)，進行相應(yīng)的投資經(jīng)營決策。（3）目的性指房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃就是以減少納稅為目的。主要有選擇低負稅方案和延期納稅兩種手段，房地產(chǎn)企業(yè)延期納稅相當(dāng)于在滯延期內(nèi)獲得政府的一筆無息貸款。（4）風(fēng)險性指房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中存在風(fēng)險。有可能是相關(guān)人員的專業(yè)性受限或稅收籌劃方法選擇不當(dāng)，也由可能是房地產(chǎn)企業(yè)與稅收部門對稅收法規(guī)的認(rèn)定存在差異所導(dǎo)致。（5）多樣性指房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃前，要結(jié)合所處經(jīng)濟環(huán)境的不同特點或納稅對象的不同側(cè)重采取多樣化的納稅手段。（6）全局性房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，不能只是看到個別稅種的高低，而是要著眼于整體資本的收益與增長。（7）專業(yè)性指房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作應(yīng)該由專業(yè)的稅收籌劃人員進行處理，保障其工作的有效性。2.4房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃主要方法2.4.1充分利用稅收“臨界點”（1）房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)外，如果發(fā)生貨物銷售、提供加工、修理修配勞務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以享受增值稅抵扣。（2）控制土地增值稅的增值額，將普通住宅的增值率控制在20%。（3）卡好個人所得稅的臨界點，減少個人所得稅的支出。（4）房產(chǎn)稅的申報要計算從價計征和從租計征的費用，選擇較低稅額的方案。2.4.2從企業(yè)所得稅入手房地產(chǎn)企業(yè)可將非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓均勻計入年度納稅所得?？刹扇≈鹉暄永m(xù)的方案彌補虧損，但不得超過5年。企業(yè)項目完成時可以預(yù)提費用，延緩企業(yè)所得稅繳納期限。可把滯銷的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎饨?jīng)營性用房，由開發(fā)商品轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎忾_發(fā)產(chǎn)品科目，增加企業(yè)庫存成本，減少稅收?？蓪⒛缸庸镜膹V告費用進行分?jǐn)?，把母公司的廣告費用支出控制在銷售收入的2%以內(nèi)，享受稅前抵扣。應(yīng)按規(guī)定繳納保險費用與公積金，避免工資過高支付增加的個人所得稅的負擔(dān)?？筛鶕?jù)情況決定是否提供金融機構(gòu)證明，合理籌劃企業(yè)的貸款利息扣除。3我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀與普遍問題3.1我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀如下：（1）房地產(chǎn)企業(yè)所涉稅種較多，稅負較大。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的四個階段，涉及多個稅種且稅負總額偏大。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策變化較大。為了適應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展的需求，國家稅務(wù)總局通過不斷的調(diào)整變更房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，加強對這一行業(yè)的管理控制。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特點決定了其資金流量較大，不便于集中的管理與控制，稅收籌劃的風(fēng)險較高。（4）房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策的動向把控有待提高。（5）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃部門的機構(gòu)設(shè)置有待完善。3.2目前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃普遍問題目前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃普遍存在如下問題：與稅務(wù)機關(guān)的溝通交流不夠，缺乏對稅收政策的準(zhǔn)確把握。由于不能及時掌握稅收動向，錯失最佳納稅時期，錯報漏報時有發(fā)生。管理層稅收籌劃意識淡薄，缺乏重視。公司管理層認(rèn)為稅收籌劃工作只是停留在納稅申報階段而不是公司業(yè)務(wù)開展的各個環(huán)節(jié)之中。企業(yè)機構(gòu)設(shè)置不完善，缺少專門的稅收籌劃部門。由財務(wù)部負責(zé)管理，業(yè)務(wù)范圍較大而不能很好的顧全稅收籌劃工作。稅收籌劃工作的相關(guān)人員專業(yè)度不夠，風(fēng)險意識不強。相關(guān)培訓(xùn)的力度不夠，稅務(wù)籌劃觀念落后，僅停留在短期避稅層面，缺乏長遠戰(zhàn)略眼光與整體意識。企業(yè)業(yè)務(wù)開展的各個階段稅務(wù)籌劃不夠細化，對部分可以利用的節(jié)點造成忽視，無形增加了企業(yè)的稅收負擔(dān)。4N房地產(chǎn)公司研究4.1N房地產(chǎn)公司基本情況N地產(chǎn)公司是N集團下的控股企業(yè)，是集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中堅力量。總部位于上海。N集團是集地產(chǎn)、金融、生物制藥、礦產(chǎn)開采、旅游資源開發(fā)為一體的世界500強企業(yè)。集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)在開發(fā)大型現(xiàn)代化、多用途的城市核心發(fā)展項目和綜合住宅開發(fā)項目方面卓有成就，多次被專業(yè)經(jīng)融類雜志評為“未來最具成長性的標(biāo)桿企業(yè)”。集團總資產(chǎn)高達萬億，年銷售額超5000億人民幣，員工10萬多人，解決了100多萬人的就業(yè)問題，是全球房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。4.1.1N公司的業(yè)務(wù)流程如圖所示：要合理的開展稅收籌劃工作，我們就先要對公司內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程進行了解，來深入發(fā)掘可供籌劃的空間。圖4-1N公司的業(yè)務(wù)流程4.1.2N公司近三年主要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)表3.1N公司盈利情況比較（2016-2018）單位：億元N公司營業(yè)收入營業(yè)成本凈利潤凈利潤率2016年2719829%2017年28.5208.529.8%2018年3521.513.538.5%圖3-1N公司盈利情況比較從數(shù)據(jù)圖表中可以看出，N公司的的凈利潤呈逐年上升態(tài)勢，經(jīng)營狀況良好。但同時我們可以發(fā)現(xiàn)N公司的營業(yè)成本也在逐年增加，需要對公司內(nèi)部的管理模式與稅收狀況進行分析，找出營業(yè)成本逐年增加的原因。4.2N房地產(chǎn)公司稅收現(xiàn)狀表4-2N房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)開發(fā)階段所涉稅種階段項目稅名納稅事項稅率前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)獲得土地使用權(quán)契稅土地獲得相關(guān)支出3%印花稅土地使用權(quán)獲得合同費用0.5‰開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)自行建造營業(yè)稅（增值稅）工程承包費用3%銷售不動產(chǎn)所得5%委托建造城鎮(zhèn)土地使用稅土地實際占用面積5%印花稅合同金額0.3‰銷售環(huán)節(jié)銷售房屋營業(yè)稅（增值稅）房屋銷售收入5%印花稅合同金額0.5‰企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得額25%土地增值稅增值率低于50%30%高于50%不高于100%40%高于100%不高于200%50%高于200%60%持有環(huán)節(jié)自用房屋房產(chǎn)稅房屋余值1.2%城鎮(zhèn)土地使用稅土地實際占用面積5%出租房屋房產(chǎn)稅租金收入12%城鎮(zhèn)土地使用稅土地實際占用面積5%營業(yè)稅（增值稅）租金5%印花稅租賃合同額1‰由圖表數(shù)據(jù)可以看出，N房地產(chǎn)公司所涉稅種較多，稅額較大。且各種稅種相互交叉，相比其他行業(yè)更加復(fù)雜。5N房地產(chǎn)公司稅收籌劃分析5.1N房地產(chǎn)公司稅收籌劃狀況表5.1N房地產(chǎn)公司2016年-2018年納稅情況表單位：億元N公司營業(yè)稅企業(yè)所得稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅城建稅印花稅其他稅額主營業(yè)務(wù)收入2016年1.20.91.10.60.20.40.210.11272017年3.52.22.60.80.50.620.330.2728.52018年5.63.04.00.10.60.730.860.5635圖5.1N房地產(chǎn)公司2016年-2018年納稅情況由圖表數(shù)據(jù)可以看出：N公司由2016年到2018年納稅總額逐年遞增，稅額比重最大的三個部分是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。這三個稅種在公司整體稅收比例中占比60%以上，可以重點的從這三個方面入手，實施稅收籌劃工作。5.2N房地產(chǎn)公司稅收籌劃弊端5.2.1稅收籌劃專業(yè)性不強N公司在機構(gòu)設(shè)置上存在問題，由財務(wù)部代為處理稅收籌劃與納稅申報。稅收籌劃關(guān)乎企業(yè)命脈，而財務(wù)部門職能有限，需要具有專業(yè)知識和高級權(quán)限的管理人員投入到籌劃工作當(dāng)中，進行正確的納稅決策。N公司由會計人員代為處理稅收籌劃業(yè)務(wù)，部分會計人員沒有經(jīng)過相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)，在籌劃工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上存在疏漏，不及時繳納稅款、漏報稅款的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重影響企業(yè)信用。5.2.2稅收籌劃眼光不夠長遠N公司開發(fā)項目不斷增多，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，而其采取的避稅措施只是從短期出發(fā)，只是著眼于個別稅種和當(dāng)期效益，僅僅停留在選擇較低的納稅方案而不是致力于長期整體的納稅規(guī)劃，從公司運營的各個環(huán)節(jié)進行節(jié)稅處理，甚至為了減輕稅負打偷稅的“擦邊球”，為企業(yè)埋下了無窮的隱患。N公司的債務(wù)過于集中，為了將資本集中用于房地產(chǎn)項目的投資建設(shè)，而忽略了債務(wù)集中帶來的負面效應(yīng)，由于沒有足夠的子公司來分?jǐn)倐鶆?wù)風(fēng)險，隨時面臨資金鏈斷裂和企業(yè)破產(chǎn)的危險。N公司土地取得后過戶過早，重復(fù)征稅。N公司從政府手中拍得土地繳納一遍印花稅后，為了第一時間啟動項目，過早地將土地過戶到子公司名下進行聯(lián)合開發(fā)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程導(dǎo)致了印花稅的二次征收。5.2.3避稅操作瑕疵頻現(xiàn)N房地產(chǎn)公司在簽訂建筑合同時，沒有將建筑合同中工程設(shè)備價款獨立核算，而是把工程設(shè)備價款含在合同之中，最終的營業(yè)稅由公司自行承擔(dān)。在房屋的建設(shè)階段多采取自行建造的方式，建造耗時較長，建造成本較高，房屋建造方式單一，沒有充分考慮到合作建造，資源互換帶來的便利。N公司持有房產(chǎn)時，沒有將滯銷或暫時空閑的房屋合理使用，擱置房屋增加成本。N公司在商品房銷售階段，沒有把商品房的銷售價格進拆解，導(dǎo)致重復(fù)征稅，增加了企業(yè)所得稅負擔(dān)。6N公司稅收籌劃方案改進6.1組織機構(gòu)設(shè)置在N公司組織機構(gòu)設(shè)置方面，建議增設(shè)一個專門的稅收籌劃部，主要招納具備企業(yè)會計實務(wù)操作技能和稅收籌劃專業(yè)知識的人才進入，并由兩位具有公司高級權(quán)限的管理人員進行領(lǐng)導(dǎo)，共同參與公司納稅籌劃的工作當(dāng)中。著重對公司各個運營環(huán)節(jié)及整體狀況實時把控，從土地的取得階段到房屋的持有階段，根據(jù)業(yè)務(wù)特點制定不同的籌劃方案。同時與國家稅務(wù)部門積極溝通，深入了解學(xué)習(xí)最新稅務(wù)法規(guī)動向，結(jié)合公司運營實際，不斷調(diào)整籌劃方向。定期開展專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善糾正納稅申報及稅收籌劃操作，避免不及時納稅，漏報稅款的情況，并且絕對不能出現(xiàn)偷稅漏等違法行為，要為企業(yè)贏得良好信譽，保證企業(yè)機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)。6.2前期籌備階段6.2.1公司設(shè)立形式策略當(dāng)N房地產(chǎn)公司開發(fā)新項目時，可以成立一個子公司進行開發(fā)。由于子公司具有獨立的法人資格，可以單獨的進行業(yè)務(wù)核算，而N公司業(yè)務(wù)規(guī)模較大，遍及全國，那么帶來的經(jīng)營風(fēng)險同樣不可忽視，而設(shè)立子公司可以很好的避免債務(wù)危機波及母公司，起到緩沖保護的作用。6.2.2籌資方式策略企業(yè)選擇正確的籌資方式，有利于減少運營過程中的成本。N房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)具有資金投入量大，開發(fā)周期長的特點，需要雄厚資金的長期注入。N房地產(chǎn)公司選擇向銀行進行貸款，按規(guī)定比例的利息支出可以享受稅收政策的抵扣優(yōu)惠，從而降低稅收成本，但需要注意的是，在公司盈利或虧損的情況下利息費用的支出應(yīng)該采取不同的計量方式：在公司盈利的情況下，利息費用的支出應(yīng)該盡量選擇費用化，力求在當(dāng)期扣除，從而獲得資金的時間價值；而出現(xiàn)了虧損的狀況時，可以將利息費用的支出資本化來進行抵扣。6.2.3土地取得方式策略N公司在2018年6月的一次土地拍賣項目中以15.8億高價拿下一塊地皮，在該地皮過戶到N公司旗下時已繳納了70.5萬元的印花稅，為了提早進行聯(lián)合開發(fā)，N公司在拿到地皮后第一時間將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的子公司，則再次繳納印花稅70.5萬元，重復(fù)征稅加大了企業(yè)的負擔(dān)，那么N公司可以在子公司正式成立后，由子公司直接參與簽訂政府的土地轉(zhuǎn)讓合同，從而免去重復(fù)征稅，降低稅收成本。6.3開發(fā)建設(shè)階段6.3.1簽訂建筑合同環(huán)節(jié)N房地產(chǎn)公司在簽訂建筑合同時，將工程設(shè)備的價款包含在了建筑合同之內(nèi)。例如，N公司的X項目工程總價8000萬元，照明設(shè)備花費1000萬元，通風(fēng)制冷系統(tǒng)安裝費用3200萬元，智能電控系統(tǒng)500萬元，建設(shè)及內(nèi)外裝修費用4200萬元。在簽訂建筑合同時，N公司沒有把設(shè)備價款排除在合同之外，導(dǎo)致建筑公司需要繳納營業(yè)稅金及附加800×3.33%=266.4萬元，而這筆稅款最終會轉(zhuǎn)嫁由N公司承擔(dān)。如果N公司自行購買工程設(shè)備或在建筑設(shè)備安裝前單獨與工程設(shè)備的生產(chǎn)銷售廠商簽訂購銷合同，那么建筑公司就只需承擔(dān)工程建設(shè)和內(nèi)外裝修的價格稅款4200×3.33%=139.86萬元，從而可以少繳266.4-139.86=126.54萬元的營業(yè)稅。6.3.2選擇建房方式策略房地產(chǎn)企業(yè)一般有三種房屋建造方式，分別為:自行建造房屋、合作建造房屋和代理建造房屋。N房地產(chǎn)公司以自行建造房屋為主，房屋的建造周期長，建造成本高。而我認(rèn)為N公司采取合作建造房屋的優(yōu)勢會更大，合作建造房屋可以讓企業(yè)資金與土地使用權(quán)相結(jié)合或讓房屋持有權(quán)與土地使用權(quán)進行交換，企業(yè)的資源互換可以彌補各自的不足，而風(fēng)險由雙方共同抵，紅利由雙方共享，極大地降低了公司的運營成本。雙方把合作建造的房屋進行出售可以免征營業(yè)稅，同時以利潤分配的方式收回前期的投資，同樣可以起到免繳營業(yè)稅的作用。6.4房地產(chǎn)銷售階段6.4.1制定正確的銷售策略N房地產(chǎn)公司應(yīng)該準(zhǔn)確計算房屋售價免征增值稅的臨界點，將銷售定價控制在稅收節(jié)點范圍內(nèi)的區(qū)間進行節(jié)稅。我們可以假設(shè)一棟商品房的銷售價格為Q,那么銷售該商品房需要繳納的營業(yè)稅為Q×5.5%，需要繳納的城市維護建設(shè)稅為Q×0.5%，這兩種稅收之和為5.5%。除營業(yè)稅與城市建設(shè)維護稅之外，我們假設(shè)其他的稅種為K,那么Q和K之和為5.5%Q，如果我們希望Q與K之和低于20%，就可得出Q<1.2848K,那么就意味著當(dāng)房屋的銷售價格低于或等于營業(yè)稅和其他稅額扣除的1.2848倍時，可以免征土地增值稅。6.5房產(chǎn)持有階段房產(chǎn)的持有階段是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的最后環(huán)節(jié)。在銷售過程中，總會有一些房屋未能及時售出。所謂物盡其用，N房地產(chǎn)公司應(yīng)將這些閑置房產(chǎn)進行合理利用，比如通過出租來賺取利潤，對于一些租金昂貴的高端房產(chǎn)，如別墅、寫字樓，N公司可將這類房屋承包出去并與承包人達成協(xié)議，收取一定的管理費用，將營業(yè)稅與房產(chǎn)稅的稅收進行轉(zhuǎn)嫁。6.5.1合理分解租金收入開發(fā)商將房屋出租按稅法規(guī)定需要繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，那么N公司可以將租金收入拆分為租賃收入和物業(yè)管理，把人工、維護等后勤費用涵蓋其中，減少稅額。在2018年7月，N公司把一棟商務(wù)樓的地下室租給另一企業(yè)作為停車場使用，雙方簽訂了租賃協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容如下:地下室租期3年，租金每年500萬元，物業(yè)管理及電費費用100萬元。我們可以計算一下，在租金收入分解前，N公司應(yīng)繳納租金收入的營業(yè)稅及附加為500×5.5%=27.5萬元，房產(chǎn)稅為500×12%=60萬元，共繳納27.5+60=87.5萬元。如果N公司與租賃企業(yè)先簽訂一份租賃合同，租金每年470萬元，同時另外簽訂一份物業(yè)管理合同，收取物業(yè)管理及耗電費用100萬元，那么此時應(yīng)該繳納的租金收入營業(yè)稅及附加為470×5.5%=25.85萬元，房產(chǎn)稅為470×12%=56.4萬元，共計繳納25.85+56.4=82.25萬元，由此可得分解房屋的租賃收入可以節(jié)約稅收5.25萬元。所以N公司在今后的房屋出租業(yè)務(wù)中，可以將房屋的物業(yè)管理費等后勤開支費用獨立于租金額度之外，讓物業(yè)管理公司來收取費用。7結(jié)論與啟示本文以N房地產(chǎn)公司為研究對象，通過研究公司的人員機構(gòu)設(shè)置和業(yè)務(wù)運營流程找出了其稅收管理方面存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決方案，更加具體的體現(xiàn)了企業(yè)做好稅收籌劃工作的重要性，歸納得出如下結(jié)論：第一，在公司設(shè)立階段，需要增設(shè)子公司以滿足其業(yè)務(wù)擴張需求，同時分擔(dān)債務(wù)風(fēng)險，為集團的運營保駕護航。在公司部門設(shè)置與人員安排上，一定要成立專門的稅收籌劃部門，并納用具備專業(yè)稅收籌劃技術(shù)的人才。定期開展培訓(xùn)活動，更新稅務(wù)法規(guī)的學(xué)習(xí)與稅收籌劃操作的規(guī)范性，與國家稅務(wù)部門保持積極溝通，減少企業(yè)稅收方面的潛在障礙。第二，公司管理層應(yīng)該高度重視稅收籌劃工作的重要性，應(yīng)該親自參與稅收籌劃工作，立足公司運營整體，以長遠的戰(zhàn)略眼光做好稅務(wù)工作。第三，在籌資階段，公司要盡可能的向銀行這類金融機構(gòu)爭取貸款，充分利用政府稅收的抵扣政策；獲得政府拍賣的土地后，要讓子公司直接簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，避免印花稅的重復(fù)征繳。第四，開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)，需要注意建筑合同的簽訂，將工程設(shè)備價款獨立于建筑合同之外，與工程設(shè)備的生產(chǎn)銷售廠商單獨簽訂購銷合同，減少營業(yè)稅的繳納。第五，在房地產(chǎn)企業(yè)進行房屋建造時，盡可能的選擇與其他企業(yè)或單位進行合作建造，實現(xiàn)資源的交換互補，提高房屋建設(shè)項目的推進效率，降低這個過程中所耗費的巨大成本。第六，在房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，要學(xué)會合理制定銷售價格并適當(dāng)分解房屋售價以減少企業(yè)所得稅的繳納。第七，最后的房屋持有環(huán)節(jié)，要將滯銷或暫時閑置的房產(chǎn)進行出租處理，并合理的分解租金收入，減少企業(yè)所得稅的繳納。

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