天盛廣場LOFT精裝公寓項目營銷策劃總結(jié)匯報最終

天盛廣場LOFT營銷方案明智機構(gòu)（中國）2023/11/151目錄：1、市場分析及項目SWOT2、全案營銷策略3、Loft公寓蓄客策略2023/11/152市場分析及項目SWOT區(qū)域競品項目SWOT項目特征梳理客戶定位1Part2023/11/153天盛廣場—競品分布圖項目名稱類型建筑類型層高/面寬m價格元/㎡優(yōu)惠面積區(qū)間㎡通用時代Loft公寓高層4.3/4.08400-美林國際平層公寓高層3.14800-40-47萬達廣場平層公寓高層3.1/4.26500全9/按揭9238-57區(qū)域競品項目SWOT2023/11/154通用時代城—烏海市首家Loft公寓區(qū)位：海勃灣區(qū)人民路東側(cè)，南臨新華大街，西側(cè)萬聯(lián)商廈基本情況：集高端商務(wù)寫字樓、LOFT公寓、酒店、情景式商業(yè)室內(nèi)街區(qū)、超市、影院為一體。銷售情況：全部銷售完成，已交付。價格達到8400元/平方米，精裝層高4.3米。問題：樣板房層高5.3米，交房時實際層高4.3米，房間內(nèi)有管道，退房有200戶左右。總用地面積1.2萬方總建筑面積8萬方建筑類別小高層、高層綠化率30%開發(fā)商內(nèi)蒙古銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址烏海新華東街通用時代廣場銷售價格8400元/㎡項目總戶800戶項目配套商場、辦公樓、幼兒園等區(qū)域競品項目SWOT通用時代城基礎(chǔ)信息：2023/11/155美林國際—經(jīng)濟小戶型公寓區(qū)位：海勃灣區(qū)人民南路西側(cè)，302市場旁基本情況：項目由A座寫字樓和B、C座的SOHO公寓組成，其中底三層裙樓為商業(yè)布局，業(yè)態(tài)涵蓋了以商務(wù)休閑、高檔餐飲娛樂（豪華數(shù)字影院）等高端業(yè)態(tài)和短板強勢產(chǎn)業(yè)。銷售情況：已售完，毛坯?？傆玫孛娣e7935平方米總建筑面積42800平方米，其中地下面積3300平方米建筑類別高層綠化率30%開發(fā)商烏海市弘遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目地址海勃灣區(qū)人民南路40號銷售價格4800—5200元/㎡項目總戶380戶項目配套裙樓為商業(yè)等美林國際基礎(chǔ)信息：區(qū)域競品項目SWOT2023/11/156萬達廣場—投資宜居型公寓區(qū)位：海勃灣區(qū)人民南路西側(cè)，302市場對面基本情況：烏海萬達廣場是萬達集團斥資50億元打造的72萬平米的頂級城市綜合體，3棟平層公寓，每棟25層，面積區(qū)間：38—57㎡。裝修情況：精裝修銷售情況：推出A棟公寓，總套數(shù)550套，已銷售60%，銷售套數(shù)330套左右?？傆玫孛娣e16萬平方米總建筑面積72萬平方米，其中地下面積平方米建筑類別高層綠化率30%開發(fā)商烏海萬達投資有限公司項目地址烏海市海勃灣區(qū)人民南路銷售價格6500元/㎡項目總戶1650戶（公寓）項目配套商業(yè)廣場、寫字樓萬達廣場基礎(chǔ)信息：區(qū)域競品項目SWOT2023/11/157萬達廣場—公寓解析戶型面積區(qū)間38—57㎡，戶型設(shè)計方正，采光通風(fēng)好，公攤較大，使用率在67%。公攤高達33%。精裝修，廚衛(wèi)精裝修，不送家電，使用材質(zhì)為國內(nèi)一線品牌。均價：6500元/平方米，全款90折，按揭92折。實際成交價6000元左右，層差價70元/平方米區(qū)域競品項目SWOT2023/11/158市場小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型較單一，本案LOFT公寓屬稀缺產(chǎn)品；2、精裝修交付標準已成為區(qū)域內(nèi)項目發(fā)展趨勢；3、區(qū)域內(nèi)客戶對價格優(yōu)惠幅度較為敏感（如萬達即采取大幅優(yōu)惠的價格策略吸引購房者）；4、受購房人觀念影響，本區(qū)域價格提升空間較小。區(qū)域競品項目SWOT2023/11/159天盛廣場—高品質(zhì)Loft公寓區(qū)位：海勃灣區(qū)海拉南與清泉街交匯處?；厩闆r：由賀友置業(yè)投資5億元打造的城市綜合體，包括清泉住宅小區(qū)，“派”公寓、情景式主題商業(yè)街，以快時尚為主，引領(lǐng)烏海新潮流。套數(shù)：本項目共A、B兩棟loft公寓，共12層，其中LOFT公寓40-70㎡168套，70㎡14套，110㎡28套，平層公寓30套?？傆玫孛娣e51779平方米總建筑面積198000平方米，建筑類別小高層、高層綠化率-開發(fā)商內(nèi)蒙古賀友置業(yè)有限公司項目地址烏海市海勃灣區(qū)海拉南路銷售價格待定項目總戶240套（LOFT+平層公寓）項目配套天盛廣場基礎(chǔ)信息：項目SWOT區(qū)域競品2023/11/1510天盛廣場—區(qū)位價值1、區(qū)域概況：海拉路作為完全貫通海勃灣城區(qū)的主干道，地理優(yōu)勢明顯。2、區(qū)域發(fā)展空間：市重點規(guī)劃區(qū)域3、區(qū)域附加值：完善的教育配套如二完小、六完小、市四中、市一中、市二中分校、一完小市一幼。4、區(qū)域商業(yè)空間：萬達廣場、天盛廣場、匯金外灘商業(yè)街等將形成烏海市的商業(yè)核心地帶。5、區(qū)域交通空間：海勃灣區(qū)主出入口、新老城區(qū)連接處，形成烏海最便利的交通要道。項目SWOT區(qū)域競品2023/11/1511天盛廣場—公寓賣點1、會變大的房子“派”公寓具有4.2米超大開間，超高的層高預(yù)留（大于5米）兩種隔層設(shè)計，可根據(jù)您的居住愛好任意選擇，在公寓內(nèi)任意位置設(shè)計中庭挑空，實現(xiàn)買一層得一層。2、會呼吸的房子烏海市首家人性化的恒濕系統(tǒng)設(shè)計，通過智能化濕控儀24

HR監(jiān)測，隨時根據(jù)室內(nèi)濕度的變化、無線控制室內(nèi)加濕系統(tǒng)自動加濕，最大程度保持人體舒適感。3、會讓人變懶的房子公寓精裝修采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格設(shè)計，為您節(jié)省繁雜的裝修時間。海爾U-home系統(tǒng)平臺，使全套家居電子智能化?！百彙鄙虉鰹槟峁┳畋憬莸纳?。項目SWOT區(qū)域競品2023/11/1512天盛廣場SWOT分析SWOT優(yōu)勢：1、精裝交付2、科技含量高3、恒濕系統(tǒng)4、空間可塑性強

5、大型商業(yè)配套齊全6、5.3米層高，4.2米面寬7、買一層，送一層劣勢：1、項目區(qū)位現(xiàn)階段稍顯偏遠2、品牌競爭力較弱3、客戶對區(qū)域價格的抗性機會：1、本案公寓產(chǎn)品占領(lǐng)市場空白2、本案打造高科技產(chǎn)品市場唯一3、新興的商業(yè)中心威脅：1、區(qū)域內(nèi)客戶對LOFT產(chǎn)品的認知程度較低2、商業(yè)用地對公寓銷售的負面影響3、同區(qū)域內(nèi)同等面積區(qū)間小戶型產(chǎn)品的客戶分流（萬達等）區(qū)域競品項目SWOT2023/11/1513客戶定位項目特征梳理小戶型LOFT尊貴品質(zhì)產(chǎn)品核心賣點市場與客戶需求高性價比低總價區(qū)域焦點高成長性項目特征梳理客戶定位項目特征梳理2023/11/1514客戶梳理自住客投資客單身公寓SOHO純投資概念投資自用皆可項目特征提煉客戶定位客戶定位2023/11/1515客戶梳理烏海市周邊區(qū)域居住、投資居住、投資居住區(qū)域：海勃灣、烏達、海南棋盤井、蒙西、烏斯太項目特征提煉客戶定位客戶定位2023/11/1516客戶梳理投資客自住客烏海市客周邊區(qū)域客成熟穩(wěn)重，人生步入穩(wěn)定發(fā)展期，追求時尚，崇尚品質(zhì)關(guān)注細節(jié)追求時尚潮流彰顯品質(zhì)與品位目標客戶價值關(guān)鍵詞項目特征提煉客戶定位客戶定位2023/11/1517目標客戶性格素描獨立自主思維超前成熟穩(wěn)重信息時代奮斗激情崇尚簡約實用主義緊跟潮流項目特征提煉客戶定位2023/11/1518·外地駐烏海的分支機構(gòu)、以公司名義購買（私營企業(yè)主）；·部分自由職業(yè)人士，家庭辦公兼居??；·大型圈層客戶目標客群購買者投資客自住客戶商務(wù)客戶·看好公寓投資前景；·看好地段發(fā)展?jié)摿?；·對服?wù)理念、公寓品質(zhì)充滿信心的投資者；·25—35歲年輕夫妻或單身青年；·有經(jīng)濟實力的中產(chǎn)階級；·潮流生活引領(lǐng)者，講究生活情趣、自由空間；·擁有未來憧憬，享受區(qū)域環(huán)境帶來的便利性。項目特征提煉客戶定位2023/11/1519核心客群——自住客戶25—35歲年輕夫妻或單身青年；城市中高收入的“白領(lǐng)”和“金領(lǐng)”；潮流生活引領(lǐng)者，講究生活情趣、追求自由空間；擁有未來憧憬，享受區(qū)域環(huán)境帶來的便利性；包括部分投資客戶，投資及暫時居住兩用。主要用途：短期自住，長期投資項目特征提煉客戶定位2023/11/1520本案營銷策略項目定位營銷策略推廣策略價格策略2Part2023/11/1521空間感、尊貴感、潮流感、科技化項目定位推廣策略價格策略項目定位營銷策略2023/11/1522營銷策略項目定位推廣策略項目定位：從市場、產(chǎn)品、客群屬性三個方面出發(fā)，對關(guān)鍵詞進行提煉得出項目精確項目定位價格策略為烏海打造一座時尚品質(zhì)居所！2023/11/1523拒絕一“層”不變的生活項目形象定位2023/11/1524項目定位推廣策略價格策略營銷策略樹立品牌論差異化快速引爆廣泛積客2023/11/1525項目定位營銷策略價格策略推廣策略事件營銷情景營銷點對點圈層全覆蓋2023/11/1526低開高走，小步快跑的方式，首次開盤價格不宜過高項目定位營銷策略推廣策略價格策略企業(yè)目標競品分析市場預(yù)測項目定位產(chǎn)品定價定價過程2023/11/152728均價制定項目定價策略項目定價策略項目定價項目解析市場分析客戶分析市場比較法成本分析法客戶摸底法定價的思路項目定位營銷策略推廣策略價格策略2023/11/152829價格表的制定過程價格表制作過程各層價差制定臨街與背街價差制定折扣率及銷售促銷折算價格表完成價格驗證總體均價制定同層價差制定項目定位營銷策略推廣策略價格策略2023/11/1529天盛廣場項目均價定價法（以萬達項目做為區(qū)域參照）價格影響因素指標標準本案萬達廣場美林國際通用時代城均價6500地理位置1480100交通狀況1080100周邊配套10100100社區(qū)規(guī)模960100社區(qū)配套1090100戶型結(jié)構(gòu)12130100建筑形式1090100園林規(guī)劃1270100物業(yè)管理770100發(fā)展商品牌650100權(quán)重分值10082100項目定位營銷策略推廣策略價格策略2023/11/1530綜上分析，建議公寓產(chǎn)品銷售均價7000～7500元/㎡項目定位營銷策略推廣策略價格策略價格策略：1、為避免購卡客戶流失，提高轉(zhuǎn)籌率，建議開盤均價6500元/㎡，最大限度保證去化速度及回款速度；2、根據(jù)戶型朝向、面積、樓層等因素，制定價格表；3、建議根據(jù)各階段客戶積累情況，提高價格調(diào)整頻率，漲幅控制在3～5%之間，以擠壓客戶，達到集中換簽效果；4、結(jié)合項目去化率，及時調(diào)整各階段銷售均價，力爭旺銷期產(chǎn)品價格突破8000元/㎡。2023/11/1531Loft公寓蓄客策略蓄客目標蓄客執(zhí)行策略3Part2023/11/1532目標品牌目標：把天盛廣場打造成為烏海市第一時尚綜合體形象，并實現(xiàn)廣泛的口碑傳播。2018年開盤前天盛廣場項目營銷任務(wù)蓄客目標：LOFT公寓總共240套，開盤銷售120套，預(yù)計認籌200組客戶，開盤前到場2000組蓄客目標蓄客執(zhí)行策略2023/11/1533、按照既定銷售金額，MCC目標分解如下：

需日均來訪量不少于30批、日均來電量不少于45組！如何保障來電來訪量，實現(xiàn)120套loft房源去化是營銷核心問題！目標解析老客戶介紹自然到訪、渠道圈層120套

售房6%2000總來訪30%40%30%300電轉(zhuǎn)訪

160030%1000

來電套均總價按36萬計，開盤銷售額約4300萬 成交關(guān)鍵價值鏈：2018年6月10日-8月16日loft開盤，共67天

100蓄客目標蓄客執(zhí)行策略2023/11/1534項目的核心問題核心問題解決方式廣告推廣少，客戶認知度低；蓄客目標較多，因此蓄客壓力加大項目面世時間短，蓄客時間不足1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透2、細分客戶渠道，加大拓展力度；3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；蓄客目標蓄客執(zhí)行策略2023/11/1535核心價值的傳播傳播方式：媒體傳播、圈層口碑傳播傳播渠道：點對點提升客戶滿意度，讓每個來訪者都成為項目價值的傳播者；嫁接優(yōu)質(zhì)資源平臺（車行、銀行、行業(yè)/企業(yè)協(xié)會、商會、美容健身會所、團購客戶、）坐銷+行銷，銷售人員主動尋找客戶，進行一對一行銷。1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透2、細分客戶渠道，加大拓展力度；3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1536方向目標：客戶渠道縱深擴張，拓展圈層客戶。根據(jù)烏海市客戶，渠道鋪設(shè)，廣泛撒網(wǎng)，深度擴張；借助影響力較大的事件進行造勢，擴大項目影響力；找準大企業(yè)/單位，以圈層活動進行切入，傳播項目價值，制造口碑。拓展執(zhí)行：根據(jù)客戶工作生活和娛樂三條線索，進行逆推，廣泛滲透：對重要的商場/消費場所進行滲透，客戶資源互通；以優(yōu)質(zhì)事業(yè)單位和私營業(yè)主/專業(yè)市場為核心，以圈層活動為突破口，進行攻堅；甄選老生活社區(qū)和公建房，進行信息覆蓋；針對每條線索，采取有針對性的方式進行渠道拓展。1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；2、細分客戶渠道，加大拓展力度蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1537明智針對烏海市場客戶渠道進行摸排，細分目標客戶。

商業(yè)聚集地盈澤園商廈、萬客隆購物中心、明珠商廈、九鵬商廈、金盤商廈等

休閑娛樂知名娛樂品牌如：天億電影城、暴風(fēng)影音、影劇院、華億電影城，鉆石廣場、人民公園西湖附近（燒烤、KTV）、公園東門附近（KTV、酒吧）

企事單位海勃灣區(qū)中醫(yī)院、烏海市人民醫(yī)院、烏海市婦幼保健院，海勃灣區(qū)交警大隊、計劃生育服務(wù)中心、電業(yè)局變電檢修所、神華煤焦化有限公司。神化、君正、烏達礦務(wù)局，等

專業(yè)市場

大客戶滲透廣撒網(wǎng)、廣傳播透1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；2、細分客戶渠道，加大拓展力度蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1538節(jié)點6.10廣告出街7.1樣板房開放8.8產(chǎn)品發(fā)布會時間和階段6.10-6.307.1-5.318月份拓客動作形象強勢拓客期深度挖掘客戶期拓客執(zhí)行戶外、出租車、報廣、圍擋、巡展、短信、口碑拓客、廣播渠道、圈層派單、免費發(fā)送禮品拓客目標1000組900組100組針對4月份客戶進行升級，利用樣板房開放邀約客戶到現(xiàn)場參觀，篩選意向客戶寫字樓派單活動超市截客活動汽車4S店客戶企業(yè)登記客戶（備選）學(xué)校圈層活動鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客（備選）房展會客戶梳理；老客帶新客；圈層拓展8.17開盤7.23認籌蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/15396月7月8月銷售階段核心策略推廣渠道事件活動線下渠道外拓目標形象強勢拓客期深度挖掘客戶期Loft概念、樣板房等活動炒作項目的獨一無二性戶外、圍擋、巡展、網(wǎng)絡(luò)、報紙新聞、軟文、活動消費場所、商會協(xié)會、車行、銀行、行業(yè)/企業(yè)協(xié)會、商會、新聞媒體、社區(qū)、圈層、超市尋找目標客戶：大范圍大批次拓展客戶量至少1000組至少1000組巡展、派單、領(lǐng)獎券、渠道Vip申領(lǐng)、樣板房開放、產(chǎn)品新聞發(fā)布會1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；2、細分客戶渠道，加大拓展力度蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/15401、產(chǎn)品價值力滲透2、客戶渠道拓展3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力明智的客戶渠道資源的維護和循環(huán)轉(zhuǎn)換建立客戶名錄檔案電話回訪短信跟蹤轉(zhuǎn)來訪暫無需求轉(zhuǎn)成交不成交下一輪電話回訪介紹新客戶1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；2、細分客戶渠道，加大拓展力度蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1541第一階段——形象強勢拓客期

時間：6月10日至6月30日蓄客目標：1000組策略：瞬間引爆市場，線上線下全面鋪開，派單為主，渠道、圈層為輔。 階段主題：拒絕“一層”不變的生活；會呼吸，會變大，會變懶的房子。

價值輸出：借助拒絕“一層”不變的生活為基礎(chǔ)，宣傳項目，奠定項目的高端調(diào)性 事件安排：6月10日廣告出街。（廣告出街詳見后頁）。蓄客政策：直銷營銷拓客為主，常規(guī)形象推廣手段為輔 拓客安排：以派單免費派發(fā)小禮品形式吸引客戶到售樓部現(xiàn)場活動。渠道，圈層為主。以形象推廣戶外、圍擋、出租車、短信、紙媒、電臺廣播等常規(guī)的推廣手段為輔 物料配合：單頁、手提袋、易拉寶、定制小禮品等6月7月8月1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；2、細分客戶渠道，加大拓展力度蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1542渠道：寫字樓派單活動超市截客活動汽車4S店客戶派單、巡展鄉(xiāng)鎮(zhèn)拓客房展會直效營銷拓客手段：渠道、圈層圈層：企事業(yè)單位圈層活動學(xué)校圈層活動醫(yī)院圈層活動媒體常規(guī)形象推廣手段：戶外、圍擋、出租車、短信、廣播、紙媒等。蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1543機場：52米X9米市中心：36X6米40X6米圍擋：待定（需甲方提供尺寸）亮化工程蓄客執(zhí)行策略蓄客目標戶外廣告建議：1、人流量大但受眾群體停留時間短，建議廣告內(nèi)容一目了然，文字簡練；2、保證夜間效果項目圍檔建議：1、廣告面大，易吸引路人眼光，建議圖文并茂，賣點提煉2、保證夜間效果2023/11/1544紙媒：一成廣告、廣海傳媒為擴大項目影響力，一成廣告?zhèn)髅?、廣海傳媒是烏海市紙媒行業(yè)發(fā)行量最大發(fā)行區(qū)域傳媒企業(yè)，一周一期，每周五派送，派送地點是烏海市全部商鋪商家、重要企業(yè)單位及報亭免費發(fā)放。發(fā)行量較大，可以幫助項目有效快速達到烏海市全部鋪開宣傳的目的。蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1545現(xiàn)場活動為實現(xiàn)8月份快速實現(xiàn)蓄客1000組的目標，銷售部需要每天組織活動，活動內(nèi)容如下：1、進店有禮，凡是到訪客戶皆可領(lǐng)取禮品一份，禮品為磨砂汽水瓶。2、周末暖場活動，（趣味性活動），兩周舉辦一次大型活動。3、憑DM單到售樓處可以免費領(lǐng)取獎品一份（磨砂汽水瓶）。蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1546內(nèi)容建議：陶藝、手工蠟燭、沙畫手工、數(shù)字油畫、馬克杯、彩蛋、文化衫、風(fēng)箏、扇子、燈籠、巧克力、蛋糕、Pizza、曲奇、沙拉、花式咖啡、月餅、冰激凌、布丁、圣誕姜餅、鮮果活動目的：售樓部增加人氣；增強美譽度，促進老帶新，增加蓄水客戶，為后續(xù)銷售服務(wù)目標客群：蓄水客戶；20~30組客戶（40~60人）/周；活動地點：項目售樓部內(nèi)合作推薦：陶藝坊等趣味DIY游戲-陶藝、繪畫、食品蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1547內(nèi)容建議：一束康乃馨——感恩母親節(jié)

母親節(jié)創(chuàng)意插花活動活動目的：售樓部增加人氣；直擊目標群體，增加蓄水客戶，為后續(xù)銷售服務(wù)目標客群：蓄水客戶；20~30組客戶（40~60人）/周；活動地點：項目售樓部內(nèi)合作推薦：花店母親節(jié)活動蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1548內(nèi)容建議：包粽子比賽

“粽”情端午（詩會）活動目的：售樓部增加人氣；增加蓄水客戶，為后續(xù)銷售服務(wù)目標客群：項目業(yè)主；蓄水客戶；20~30組客戶（40~60人）/周活動地點：項目售樓部內(nèi)合作推薦：面點食品店等端午節(jié)活動蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1549內(nèi)容建議：風(fēng)景攝影展

寶寶攝影展

家庭趣味視頻拍攝展

“最美麗的人”攝影展活動目的：售樓部增加人氣；直擊目標客戶客戶，增加蓄水客戶，為后續(xù)銷售服務(wù)目標客群：蓄水客戶；20~30組客戶（40~60人）/周；活動地點：項目售樓部內(nèi)合作推薦：所有人或攝影協(xié)會攝影展蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1550派單針對烏海市海勃灣區(qū)商場，街道，小區(qū)，電影院等人流量聚集區(qū)進行發(fā)單頁，每天由6-10名派單員穿著統(tǒng)一服飾對海勃灣區(qū)進行無盲點式派單。讓客戶憑借DM單的到售樓部領(lǐng)取禮品。利用平衡車增加派單趣味性。派單地點的安排：停車場、電影院、專業(yè)市場、汽車客運站、商場外圍、社區(qū)、企事業(yè)單位，學(xué)校等為了更好的達到效果，建議附帶小禮品小夜燈。蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1551上門拜訪發(fā)放邀請函電話預(yù)約組織活動拓展對象：企事業(yè)單位高層、領(lǐng)導(dǎo)；媒體人員、高等學(xué)府的管理層、教師；醫(yī)院等高層醫(yī)護人員拓展形式：借助項目樣板房開放活動及其他公關(guān)活動開展1、電話預(yù)約，在其允許之后，上門、拜訪、贈送項目資料及禮品（舉辦項目產(chǎn)品推介會）、活動邀請函2、與主要領(lǐng)導(dǎo)人洽談，確定參加活動的具體人數(shù)，3、登記誠意客戶圈層：針對高端人士上門拜訪蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1552渠道：車友協(xié)會、美容SPA、健身會所、商會客戶資源共享方法一：與美容院健身會所資源共享，舉辦互動活動;方法二：與車友協(xié)會、商會、俱樂部等組織合作（共同舉辦活動、參與其他活動等），進行客戶資源共享，后續(xù)由銷售人員電話、短信溝通等維系客戶。整體思路與形式蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1553

找到業(yè)務(wù)部門重要聯(lián)絡(luò)人，例如夜總會客戶總監(jiān)、酒店銷售經(jīng)理等，維護良好關(guān)系，推薦客戶，建立獎勵機制；

獲取會員資料和名單，例如酒店協(xié)議單位、夜總會貴賓名錄和客戶總監(jiān)的熟客名單等，供后期跟蹤。渠道：消費/娛樂場所的滲透

物料進場展示（單頁陳列、易拉寶展示）蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1554渠道：電影院拓客實施：與電影院協(xié)商，在天億電影城、暴風(fēng)影音、影劇院、華億電影城等，在客戶購買電影票時同時贈送項目獎券。目的：調(diào)研顯示，電影院受眾集中在70、80、90年代，與項目客戶群吻合度較高，電影院拓客一方面宣傳項目，一方面達到蓄客目的。配合：手提袋、項目資料、小禮品。為了擴大宣傳面，建議在電影院放置宣傳X展架或者易拉寶等。蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1555渠道專業(yè)市場滲透

針對烏海所有的專業(yè)市場，上門推介，派發(fā)項目資料

索取老板名片，增加客戶名錄，后期電話call客

市場刊物廣告投放，維護市場管理部門

不定期上門推介，高頻次出擊所需物料：企業(yè)宣講ppt、宣傳冊及戶型單頁手提袋

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派送精美邀請函，邀請私營主購房優(yōu)惠，看房有禮。

私營主重利，針對這類客群 須利益引導(dǎo)，如購房優(yōu)惠， 看房有禮，

禮物發(fā)放難鑒定價格的物品。

專業(yè)市場維護蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1557渠道：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展蓄客（備選）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中地，可停留并進行項目宣傳，派發(fā)宣傳單頁，登記意向客戶等。（由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶有跟風(fēng)效應(yīng)，此蓄客手段在開盤前期可根據(jù)市區(qū)其他方式的登記客戶量情況判斷實施時機，從而確保項目的整體形象。）整體思路蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1558第二階段—深度挖掘客戶期

（渠道、圈層拓展客戶深挖及前期客戶篩選）

時間：6月初至7月初蓄客目標：1000組策略：客戶升級，渠道加深。階段主題：40-70平米，5.3米層高LOFT，買1層享2層。.

價值輸出：借助樣板房開放，進行客戶升級。 事件安排：樣板房開放、vip認籌、項目產(chǎn)品發(fā)布會蓄客政策：全面打開蓄客渠道，全員營銷 拓客安排：專業(yè)市場預(yù)登記、商家聯(lián)絡(luò)、企事業(yè)單位宣講等，客戶升級鎖定客戶。 物料配合：單頁、戶型單頁、手提袋、易拉寶、企業(yè)宣講PPT、定制小禮品等6月7月8月1、多渠道多手段全面推廣，產(chǎn)品價值力滲透3、強化現(xiàn)場戰(zhàn)斗力；2、細分客戶渠道，加大拓展力度蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1559樣板房開放通過樣板房開放，邀約前期積累客戶到現(xiàn)場參觀樣板房，讓客戶對項目戶型產(chǎn)品有直觀體驗感。全方位的宣傳，全部邀請。邀約客戶參觀升級客戶蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1560設(shè)置門檻甄別客戶啟動VIP申領(lǐng)鑒別客戶購買力

通過設(shè)置5萬元意向金門檻鑒別客戶的真實購買力，判斷積累客戶的質(zhì)量。對真正想購買的客戶，可以提前獲得一個點的優(yōu)惠；對于猶豫的客戶可以用這一個點的優(yōu)惠打消其顧慮；全方位的宣傳，全程公開申領(lǐng)，設(shè)置申領(lǐng)期限，提醒客戶盡快辦理；配合總價區(qū)間釋放，既讓真正想購買的客戶對價格有把控，又能避免篩選無真實購買力的客戶。VIP申領(lǐng)期2011.3-2011.4VIP申領(lǐng)—客戶升級蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1561在開盤前十天左右舉辦產(chǎn)品說明會，通過產(chǎn)品說明會加強與客戶的情感溝通并強化其對項目的認同；讓客戶更加深入地了解項目，增強意向客戶的信心，消除持幣觀望者的顧慮，開盤時最大化提升客戶轉(zhuǎn)化率；通過本次產(chǎn)品推介會贏得客戶的口碑，促進項目的銷售。（加強市場認知度，通過政府市場引起媒體及政府的關(guān)注。建立良好的口碑渠道（視情況待定）產(chǎn)品說明會蓄客執(zhí)行策略蓄客目標2023/11/1562貴賓卡客戶積累策略1、推出貴賓卡，鎖定目標客源（鎖定到樓號、樓層），確保每次開盤的去化率2、摸底客戶情況，制定價格策略，以便做出最合理、精準的價格3、通過現(xiàn)場營銷手段，營造饑餓銷售太史，造成產(chǎn)品在市場極其旺銷的感覺，4、結(jié)合客戶積累情況，選擇最佳時機，主動啟動小范圍認購，通過集中歡千策略，以保證開盤旺銷，造成市場“最佳、最旺”的口碑宣傳效果