施工作業(yè)計(jì)劃書

**********營(yíng)銷計(jì)劃書 -PAGE2-**********營(yíng)銷計(jì)劃書***************公司2009-12-20目錄公司概況項(xiàng)目概況周邊環(huán)境分析周邊同類產(chǎn)品概況市場(chǎng)機(jī)遇營(yíng)銷計(jì)劃投資測(cè)算盈利預(yù)測(cè)一、公司概況***************公司二、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目一**********項(xiàng)目位于（簡(jiǎn)介）并配位置圖1、周邊配套（也可附圖）2、社區(qū)規(guī)劃（可附實(shí)景圖和效果圖）3、工程概況：(1)一期工程概況：(簡(jiǎn)介)(2)項(xiàng)目一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（可加行刪行）表1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)一期總用地面積平方米一期建筑占地面積平方米一期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中小高層建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個(gè)其中地下停車個(gè)別墅配送車位個(gè)(3)二期工程概況：(4)項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)二期總用地面積平方米二期建筑占地面積平方米二期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中安置房建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個(gè)其中地下停車個(gè)別墅配送車位個(gè)(二)項(xiàng)目二**********項(xiàng)目位于（簡(jiǎn)介）并配位置圖1、周邊配套（也可附圖）2、社區(qū)規(guī)劃（可附實(shí)景圖和效果圖）3、工程概況：(1)一期工程概況：(簡(jiǎn)介)(2)項(xiàng)目一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（可加行刪行）表1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)一期總用地面積平方米一期建筑占地面積平方米一期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中小高層建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個(gè)其中地下停車個(gè)別墅配送車位個(gè)(3)二期工程概況：(4)項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表2經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)二期總用地面積平方米二期建筑占地面積平方米二期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中安置房建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個(gè)其中地下停車個(gè)別墅配送車位個(gè)三、周邊環(huán)境分析1、具備多重資源，區(qū)域定位2、配套齊全，生活便利3、交通情況四、周邊同類產(chǎn)品概況項(xiàng)目位于，具有******地緣景觀優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目周邊主要住宅項(xiàng)目以為主，目前該片區(qū)在售的主要項(xiàng)目有*****及*****。******(周邊小區(qū)名稱1)(可附圖)：位于，占地570平方米，總建超過平方米，規(guī)劃有公寓、別墅。******于2009年8月1日開盤，住宅均價(jià)元/平方米，商鋪成交均價(jià)元/平方米。車位均價(jià)元/個(gè)，******(周邊小區(qū)名稱2)(可附圖)：位于，占地570平方米，總建超過平方米，規(guī)劃有公寓、別墅。******于2009年8月1日開盤，住宅均價(jià)元/平方米，商鋪成交均價(jià)元/平方米。車位均價(jià)元/個(gè)，******(周邊小區(qū)名稱3)(可附圖)：位于，占地570平方米，總建超過平方米，規(guī)劃有公寓、別墅。******于2009年8月1日開盤，住宅均價(jià)元/平方米，商鋪成交均價(jià)元/平方米。車位均價(jià)元/個(gè)，五、市場(chǎng)機(jī)遇營(yíng)銷計(jì)劃(一)開發(fā)進(jìn)度及項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目總建筑面積平方米，分為一、二期建設(shè)。一期建筑面積平方米，其中小高層建筑面積平方米，低層住宅公寓建筑面積平方米，停車位個(gè)；二期建筑面積平方米，其中低層住宅公寓建筑面積平方米，停車位52個(gè)。一期于****年**月動(dòng)工，****年**月交付使用，一期項(xiàng)目計(jì)劃****年**月開始銷售，銷售進(jìn)度******。(二)物業(yè)銷售價(jià)格根據(jù)上文分析，本案物業(yè)價(jià)格定位如下：一期：(1)小高層部分共計(jì)**棟可售面積****平方米，銷售均價(jià)為****元/平方米，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入****元。其中****年銷售%、****年銷售%。(2)低層住宅部分共**棟，建筑面積****平方米，銷售均價(jià)為****元/平方米，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入****元。其中****年銷售%、****年銷售%。(3)車位部分共計(jì)**個(gè)，銷售均價(jià)為**元/個(gè),預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入****元，其中****年銷售%、****年銷售%。一期銷售收入預(yù)估表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目20092010201120122013合計(jì)1一期銷售收入001.1小高層銷售收入001.2低層住宅銷售收入001.3車位銷售收入00合計(jì)七.**********投資測(cè)算工程技術(shù)數(shù)據(jù)指標(biāo)：一期用地面積：47164.24平方米，其中建設(shè)用地面積41437.47平方米，規(guī)劃道路面積5726.77平方米一期建筑面積：89021.30平方米，其中地上建筑面積66104.64平方米（小高層57872平方米+低層住宅公寓8232.64平方米），地下建筑面積22916.66平方米（小高層18065平方米+低層住宅公寓4851.66平方米）一期可售面積：82119.64平方米，其中地上建筑面積65466.64平方米（小高層57234平方米+低層住宅公寓8232.64平方米），地下建筑面積16653平方米（小高層16653平方米即地下停車位435個(gè)平方米）投資成本預(yù)測(cè)：(1)地價(jià)成本（含政府支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)）：7861.19萬(wàn)元計(jì)算依據(jù)：總繳交地價(jià)款8892.6858萬(wàn)元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14平方米＝7861.19萬(wàn)元(2)已付拆遷補(bǔ)償費(fèi):1387.58萬(wàn)元計(jì)算依據(jù)：已付拆遷補(bǔ)償費(fèi)1569.6551萬(wàn)元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14平方米＝1387.58萬(wàn)元(3)應(yīng)付未拆遷補(bǔ)償費(fèi)：7254.53萬(wàn)元計(jì)算依據(jù):應(yīng)付未付拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算已交安置房配套費(fèi)223.92萬(wàn)元安置房建設(shè)費(fèi)用6963.93萬(wàn)元(29016.36平方米×2400元/平方米＝6963.93萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償金2714.92萬(wàn)元(根據(jù)拆遷單位測(cè)算資料)土地局可返還拆遷補(bǔ)償費(fèi)1696.34萬(wàn)元合計(jì):223.92萬(wàn)元+6963.92萬(wàn)元+2714.92萬(wàn)元-1696.34萬(wàn)元=8206.43萬(wàn)元分?jǐn)傊烈黄诠こ痰膽?yīng)付未付拆遷補(bǔ)償費(fèi)：8206.43萬(wàn)元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14)＝7254.53萬(wàn)元(4)前期工程費(fèi)：89021.30萬(wàn)元×110元/平方米＝979.23萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)：35元/M2（包括主體工程設(shè)計(jì)及施工水電設(shè)計(jì)）堪丈測(cè)繪招標(biāo)代理：5元/M2辦理施工證交納費(fèi)用：20元/M2勞保費(fèi)：17元/M2質(zhì)監(jiān)費(fèi)：5元/M2圖紙審批，曬圖費(fèi)等：2元/M2工地準(zhǔn)備費(fèi)用（圍墻、占道費(fèi)、苗木移植）：26元/M2合計(jì)：每平方米110元。(5)建筑安裝工程費(fèi)：19175.68萬(wàn)元根據(jù)工程總承包合同,五棟小高層建筑安裝工程費(fèi)用15816萬(wàn)元;66棟低層住宅建筑安裝工程費(fèi)6359萬(wàn)元,分?jǐn)傊烈黄?4棟低層住宅3359.68萬(wàn)元計(jì)算依據(jù):6359萬(wàn)元×(一期34棟低層住宅建筑面積13084.30平方米/一二期66棟低層住宅建筑面積24765.14平方米＝3359.68萬(wàn)元(6)基礎(chǔ)配套及公建配套：5520萬(wàn)元市政電力工程：1600萬(wàn)元（2006年中祥1800萬(wàn)元，第一廣場(chǎng)1400萬(wàn)元）市政自來水：150萬(wàn)元煤氣：120萬(wàn)元（348戶*3000元/戶+34戶*5000元/戶）雨污水：200萬(wàn)元（香山100萬(wàn)元左右）道路：300萬(wàn)元（香山120萬(wàn)左右）景觀園林：2800萬(wàn)元（紅線內(nèi)每平方米700元）廈門市中高檔標(biāo)準(zhǔn)有線電視：150萬(wàn)元智能化：200萬(wàn)元合計(jì)：5520萬(wàn)元(620元/平方米)(7)其他費(fèi)用:2652.02萬(wàn)元計(jì)算依據(jù)：3000萬(wàn)元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14平方米＝2652.02萬(wàn)元(8)開發(fā)間接費(fèi)用（資本化利息）：3888萬(wàn)元計(jì)算依據(jù)：按貸款30000萬(wàn)元期限三年，年利率以基準(zhǔn)利率5.4%上浮20%為6.48%計(jì),，年利息支出：30000萬(wàn)元×6.48%×1年＝1944萬(wàn)元2010年.2011年利息資本化金額:1944萬(wàn)元×2年＝3888萬(wàn)元2012年利息1944萬(wàn)元計(jì)入期間費(fèi)用(9)竣工應(yīng)繳交公維金(979.23+19175.68+5520)萬(wàn)元×2%=513.50萬(wàn)元(10)不可預(yù)見費(fèi)用：1437.66萬(wàn)元按(4)(5)(6)項(xiàng)合計(jì)數(shù)25674.91的5%預(yù)估，即25674.91萬(wàn)元×5%＝1283.75萬(wàn)元綜上：開發(fā)成本合計(jì)：50515.48元單位開發(fā)成本計(jì)算方法:1)五棟小高層分?jǐn)傞_發(fā)成本：50515.48元×(五棟小高層地上建筑面積57234平方米+公建面積2050平方米/一期建筑面積面積89021.30平方米)=33640.93萬(wàn)元五棟小高層單位開發(fā)成本：33640.93萬(wàn)元/57234平方米=5877.78元/平方米2)五棟小高層地下車庫(kù)分?jǐn)傞_發(fā)成本：50515.48元×(五棟小高層地下車庫(kù)建筑面積16653平方米/一期建筑面積89021.30平方米)=9449.81萬(wàn)元五棟小高層435個(gè)地下車庫(kù)單位開發(fā)成本：9449.81萬(wàn)元/435=21.7237萬(wàn)元3)34棟低層住宅分?jǐn)傞_發(fā)成本：50515.48元×(34棟低層住宅地上建筑面積8232.64平方米+低層住宅公建面積4851.66平方米/一期建筑面積89021.3平方米)=7424.74萬(wàn)元34棟低層住宅單位開發(fā)成本：7424.74萬(wàn)元/8232.64平方米=9018.66元/平方米八、盈利預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2009年2010年2011年2012年2013年銷售收入一期小高層住宅32966.78438461.24838461.248一期低層住宅6915.4188067.9878067.987一期車位304530452610安置房政府回購(gòu)收入3460.145小計(jì)42927.20249574.23552599.38銷售成本一期小高層住宅10092.26611774.3111774.31一期低層住宅2227.422598.6582598.658一期車位3307.4343307.4342834.942小計(jì)15627.12117680.40217207.91營(yíng)業(yè)稅金及附加2382.462751.372919.26期間費(fèi)用165.2868972.27573103.6363584.2173802.935財(cái)務(wù)費(fèi)用1944土地增值稅675.438788.01124974.637利潤(rùn)總額-165.2868-972.275721138.5522826.2353694.64所得稅率22%24%25%凈利潤(rùn)-125.618-738.929516488.06717347.9392770.979盈利預(yù)測(cè)說明一.銷售收入(1)一期小高層住宅可售面積57234平方米，銷售均價(jià)1.92萬(wàn)元/平方米預(yù)計(jì)銷售收入為：57234平方米×1.92萬(wàn)元/平方米＝109889.28萬(wàn)元其中2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%。2011年銷售收入:109889.28萬(wàn)元×30%=32966.784萬(wàn)元2012年銷售收入:109889.28萬(wàn)元×35%=38461.248萬(wàn)元2013年銷售收入:109889.28萬(wàn)元×35%=38461.248萬(wàn)元(2)低層住宅34棟，共計(jì)建筑面積8232.64平方米，銷售均價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入8232.64平方米×2.8萬(wàn)元/平方米＝23051.392萬(wàn)元其中2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%，2011年銷售收入:23051.392萬(wàn)元×30%=6915.418萬(wàn)元2012年銷售收入:23051.392萬(wàn)元×35%=8067.987萬(wàn)元201年銷售收入:23051.392萬(wàn)元×35%=8067.987萬(wàn)元(3)車位共計(jì)435個(gè)，銷售均價(jià)為20萬(wàn)元/個(gè),預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入8700元，其中2011年銷售35%、2012年銷售35%、2013年銷售30%.2011年銷售收入:8700萬(wàn)元×35%=3045萬(wàn)元2012年銷售收入:8700萬(wàn)元×35%=3045萬(wàn)元2013年銷售收入:8700萬(wàn)元×30%=2610萬(wàn)元(4)安置房回購(gòu)收入:預(yù)計(jì)需安置面積14025平方米，剩余部分13965平方米（即27990平方米－14025平方米），二.銷售成本一期小高層住宅銷售面積57234平方米,2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%。2011年銷售成本:57234平方米×30%×5877.78元/平方米=10092.266萬(wàn)元2012年銷售成本:57234平方米×35%×5877.78元/平方米=11774.31萬(wàn)元2013年銷售成本:57234平方米×35%×5877.78元/平方米=11774.31萬(wàn)元(2)一期低層住宅銷售面積8232.64平方米,2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%，2011年銷售成本：8232.64平方米×30%×9018.66元/平方米＝2227.42萬(wàn)元，2012年銷售成本：8232.64平方米×35%×9018.66元/平方米＝2598.658萬(wàn)元2013年銷售成本：8232.64平方米×35%×9018.66元/平方米＝2598.658萬(wàn)元，(3)一期車位共435個(gè)，其中2011年銷售35%、2012年銷售35%、2013年銷售30%.車位總成本：435個(gè)×21.7237萬(wàn)元/平方米＝9449.81萬(wàn)元2011年銷售成本：9449.81萬(wàn)元×35%＝3307.434萬(wàn)元，2012年銷售成本：9449.81萬(wàn)元×35%＝3307.434萬(wàn)元，2013年銷售成本：9449.81萬(wàn)元×30%＝2834.942萬(wàn)元三.營(yíng)業(yè)稅金及附加按銷售收入的5.55%計(jì)算，則2011年稅金：42927.202×5.55%＝2382.46元2012年稅金：49574.235×5.55%＝2751.37萬(wàn)元2013年稅金：52599.38×5.55%＝2919.26萬(wàn)元四.期間費(fèi)用2009年：按發(fā)生實(shí)際額165.2868萬(wàn)元2010年：按預(yù)估發(fā)生額年972.2757萬(wàn)元從2011年起按銷售收入7.23%計(jì)算，則2011年：42927.202萬(wàn)元×7.23%＝3103.636元2012年：49574.235萬(wàn)元×7.23%＝3584.217元2013年：52599.38萬(wàn)元×7.23%＝3802.935萬(wàn)元五.財(cái)務(wù)費(fèi)用2012年無法資本化利息1