施工作業(yè)計劃書

**********營銷計劃書 -PAGE2-**********營銷計劃書***************公司2009-12-20目錄公司概況項目概況周邊環(huán)境分析周邊同類產(chǎn)品概況市場機遇營銷計劃投資測算盈利預測一、公司概況***************公司二、項目概況(一)項目一**********項目位于（簡介）并配位置圖1、周邊配套（也可附圖）2、社區(qū)規(guī)劃（可附實景圖和效果圖）3、工程概況：(1)一期工程概況：(簡介)(2)項目一期經(jīng)濟技術(shù)指標（可加行刪行）表1經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位指標一期總用地面積平方米一期建筑占地面積平方米一期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中小高層建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個其中地下停車個別墅配送車位個(3)二期工程概況：(4)項目二期經(jīng)濟技術(shù)指標表2經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位指標二期總用地面積平方米二期建筑占地面積平方米二期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中安置房建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個其中地下停車個別墅配送車位個(二)項目二**********項目位于（簡介）并配位置圖1、周邊配套（也可附圖）2、社區(qū)規(guī)劃（可附實景圖和效果圖）3、工程概況：(1)一期工程概況：(簡介)(2)項目一期經(jīng)濟技術(shù)指標（可加行刪行）表1經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位指標一期總用地面積平方米一期建筑占地面積平方米一期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中小高層建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個其中地下停車個別墅配送車位個(3)二期工程概況：(4)項目二期經(jīng)濟技術(shù)指標表2經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位指標二期總用地面積平方米二期建筑占地面積平方米二期總建筑面積平方米其中地上建筑面積平方米其中安置房建筑面積平方米別墅建筑面積平方米地下建筑面積平方米停車數(shù)個其中地下停車個別墅配送車位個三、周邊環(huán)境分析1、具備多重資源，區(qū)域定位2、配套齊全，生活便利3、交通情況四、周邊同類產(chǎn)品概況項目位于，具有******地緣景觀優(yōu)勢。項目周邊主要住宅項目以為主，目前該片區(qū)在售的主要項目有*****及*****。******(周邊小區(qū)名稱1)(可附圖)：位于，占地570平方米，總建超過平方米，規(guī)劃有公寓、別墅。******于2009年8月1日開盤，住宅均價元/平方米，商鋪成交均價元/平方米。車位均價元/個，******(周邊小區(qū)名稱2)(可附圖)：位于，占地570平方米，總建超過平方米，規(guī)劃有公寓、別墅。******于2009年8月1日開盤，住宅均價元/平方米，商鋪成交均價元/平方米。車位均價元/個，******(周邊小區(qū)名稱3)(可附圖)：位于，占地570平方米，總建超過平方米，規(guī)劃有公寓、別墅。******于2009年8月1日開盤，住宅均價元/平方米，商鋪成交均價元/平方米。車位均價元/個，五、市場機遇營銷計劃(一)開發(fā)進度及項目計算期項目總建筑面積平方米，分為一、二期建設。一期建筑面積平方米，其中小高層建筑面積平方米，低層住宅公寓建筑面積平方米，停車位個；二期建筑面積平方米，其中低層住宅公寓建筑面積平方米，停車位52個。一期于****年**月動工，****年**月交付使用，一期項目計劃****年**月開始銷售，銷售進度******。(二)物業(yè)銷售價格根據(jù)上文分析，本案物業(yè)價格定位如下：一期：(1)小高層部分共計**棟可售面積****平方米，銷售均價為****元/平方米，預計實現(xiàn)銷售收入****元。其中****年銷售%、****年銷售%。(2)低層住宅部分共**棟，建筑面積****平方米，銷售均價為****元/平方米，預計實現(xiàn)銷售收入****元。其中****年銷售%、****年銷售%。(3)車位部分共計**個，銷售均價為**元/個,預計實現(xiàn)銷售收入****元，其中****年銷售%、****年銷售%。一期銷售收入預估表（單位：萬元）序號項目20092010201120122013合計1一期銷售收入001.1小高層銷售收入001.2低層住宅銷售收入001.3車位銷售收入00合計七.**********投資測算工程技術(shù)數(shù)據(jù)指標：一期用地面積：47164.24平方米，其中建設用地面積41437.47平方米，規(guī)劃道路面積5726.77平方米一期建筑面積：89021.30平方米，其中地上建筑面積66104.64平方米（小高層57872平方米+低層住宅公寓8232.64平方米），地下建筑面積22916.66平方米（小高層18065平方米+低層住宅公寓4851.66平方米）一期可售面積：82119.64平方米，其中地上建筑面積65466.64平方米（小高層57234平方米+低層住宅公寓8232.64平方米），地下建筑面積16653平方米（小高層16653平方米即地下停車位435個平方米）投資成本預測：(1)地價成本（含政府支付的拆遷補償費）：7861.19萬元計算依據(jù)：總繳交地價款8892.6858萬元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14平方米＝7861.19萬元(2)已付拆遷補償費:1387.58萬元計算依據(jù)：已付拆遷補償費1569.6551萬元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14平方米＝1387.58萬元(3)應付未拆遷補償費：7254.53萬元計算依據(jù):應付未付拆遷補償費估算已交安置房配套費223.92萬元安置房建設費用6963.93萬元(29016.36平方米×2400元/平方米＝6963.93萬元拆遷補償金2714.92萬元(根據(jù)拆遷單位測算資料)土地局可返還拆遷補償費1696.34萬元合計:223.92萬元+6963.92萬元+2714.92萬元-1696.34萬元=8206.43萬元分攤至一期工程的應付未付拆遷補償費：8206.43萬元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14)＝7254.53萬元(4)前期工程費：89021.30萬元×110元/平方米＝979.23萬元設計費：35元/M2（包括主體工程設計及施工水電設計）堪丈測繪招標代理：5元/M2辦理施工證交納費用：20元/M2勞保費：17元/M2質(zhì)監(jiān)費：5元/M2圖紙審批，曬圖費等：2元/M2工地準備費用（圍墻、占道費、苗木移植）：26元/M2合計：每平方米110元。(5)建筑安裝工程費：19175.68萬元根據(jù)工程總承包合同,五棟小高層建筑安裝工程費用15816萬元;66棟低層住宅建筑安裝工程費6359萬元,分攤至一期34棟低層住宅3359.68萬元計算依據(jù):6359萬元×(一期34棟低層住宅建筑面積13084.30平方米/一二期66棟低層住宅建筑面積24765.14平方米＝3359.68萬元(6)基礎配套及公建配套：5520萬元市政電力工程：1600萬元（2006年中祥1800萬元，第一廣場1400萬元）市政自來水：150萬元煤氣：120萬元（348戶*3000元/戶+34戶*5000元/戶）雨污水：200萬元（香山100萬元左右）道路：300萬元（香山120萬左右）景觀園林：2800萬元（紅線內(nèi)每平方米700元）廈門市中高檔標準有線電視：150萬元智能化：200萬元合計：5520萬元(620元/平方米)(7)其他費用:2652.02萬元計算依據(jù)：3000萬元×(一期建筑面積89021.30平方米/一二期建筑面積100702.14平方米＝2652.02萬元(8)開發(fā)間接費用（資本化利息）：3888萬元計算依據(jù)：按貸款30000萬元期限三年，年利率以基準利率5.4%上浮20%為6.48%計,，年利息支出：30000萬元×6.48%×1年＝1944萬元2010年.2011年利息資本化金額:1944萬元×2年＝3888萬元2012年利息1944萬元計入期間費用(9)竣工應繳交公維金(979.23+19175.68+5520)萬元×2%=513.50萬元(10)不可預見費用：1437.66萬元按(4)(5)(6)項合計數(shù)25674.91的5%預估，即25674.91萬元×5%＝1283.75萬元綜上：開發(fā)成本合計：50515.48元單位開發(fā)成本計算方法:1)五棟小高層分攤開發(fā)成本：50515.48元×(五棟小高層地上建筑面積57234平方米+公建面積2050平方米/一期建筑面積面積89021.30平方米)=33640.93萬元五棟小高層單位開發(fā)成本：33640.93萬元/57234平方米=5877.78元/平方米2)五棟小高層地下車庫分攤開發(fā)成本：50515.48元×(五棟小高層地下車庫建筑面積16653平方米/一期建筑面積89021.30平方米)=9449.81萬元五棟小高層435個地下車庫單位開發(fā)成本：9449.81萬元/435=21.7237萬元3)34棟低層住宅分攤開發(fā)成本：50515.48元×(34棟低層住宅地上建筑面積8232.64平方米+低層住宅公建面積4851.66平方米/一期建筑面積89021.3平方米)=7424.74萬元34棟低層住宅單位開發(fā)成本：7424.74萬元/8232.64平方米=9018.66元/平方米八、盈利預測單位：萬元項目2009年2010年2011年2012年2013年銷售收入一期小高層住宅32966.78438461.24838461.248一期低層住宅6915.4188067.9878067.987一期車位304530452610安置房政府回購收入3460.145小計42927.20249574.23552599.38銷售成本一期小高層住宅10092.26611774.3111774.31一期低層住宅2227.422598.6582598.658一期車位3307.4343307.4342834.942小計15627.12117680.40217207.91營業(yè)稅金及附加2382.462751.372919.26期間費用165.2868972.27573103.6363584.2173802.935財務費用1944土地增值稅675.438788.01124974.637利潤總額-165.2868-972.275721138.5522826.2353694.64所得稅率22%24%25%凈利潤-125.618-738.929516488.06717347.9392770.979盈利預測說明一.銷售收入(1)一期小高層住宅可售面積57234平方米，銷售均價1.92萬元/平方米預計銷售收入為：57234平方米×1.92萬元/平方米＝109889.28萬元其中2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%。2011年銷售收入:109889.28萬元×30%=32966.784萬元2012年銷售收入:109889.28萬元×35%=38461.248萬元2013年銷售收入:109889.28萬元×35%=38461.248萬元(2)低層住宅34棟，共計建筑面積8232.64平方米，銷售均價為2.8萬元/平方米，預計實現(xiàn)銷售收入8232.64平方米×2.8萬元/平方米＝23051.392萬元其中2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%，2011年銷售收入:23051.392萬元×30%=6915.418萬元2012年銷售收入:23051.392萬元×35%=8067.987萬元201年銷售收入:23051.392萬元×35%=8067.987萬元(3)車位共計435個，銷售均價為20萬元/個,預計實現(xiàn)銷售收入8700元，其中2011年銷售35%、2012年銷售35%、2013年銷售30%.2011年銷售收入:8700萬元×35%=3045萬元2012年銷售收入:8700萬元×35%=3045萬元2013年銷售收入:8700萬元×30%=2610萬元(4)安置房回購收入:預計需安置面積14025平方米，剩余部分13965平方米（即27990平方米－14025平方米），二.銷售成本一期小高層住宅銷售面積57234平方米,2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%。2011年銷售成本:57234平方米×30%×5877.78元/平方米=10092.266萬元2012年銷售成本:57234平方米×35%×5877.78元/平方米=11774.31萬元2013年銷售成本:57234平方米×35%×5877.78元/平方米=11774.31萬元(2)一期低層住宅銷售面積8232.64平方米,2011年銷售30%、2012年銷售35%、2013年銷售35%，2011年銷售成本：8232.64平方米×30%×9018.66元/平方米＝2227.42萬元，2012年銷售成本：8232.64平方米×35%×9018.66元/平方米＝2598.658萬元2013年銷售成本：8232.64平方米×35%×9018.66元/平方米＝2598.658萬元，(3)一期車位共435個，其中2011年銷售35%、2012年銷售35%、2013年銷售30%.車位總成本：435個×21.7237萬元/平方米＝9449.81萬元2011年銷售成本：9449.81萬元×35%＝3307.434萬元，2012年銷售成本：9449.81萬元×35%＝3307.434萬元，2013年銷售成本：9449.81萬元×30%＝2834.942萬元三.營業(yè)稅金及附加按銷售收入的5.55%計算，則2011年稅金：42927.202×5.55%＝2382.46元2012年稅金：49574.235×5.55%＝2751.37萬元2013年稅金：52599.38×5.55%＝2919.26萬元四.期間費用2009年：按發(fā)生實際額165.2868萬元2010年：按預估發(fā)生額年972.2757萬元從2011年起按銷售收入7.23%計算，則2011年：42927.202萬元×7.23%＝3103.636元2012年：49574.235萬元×7.23%＝3584.217元2013年：52599.38萬元×7.23%＝3802.935萬元五.財務費用2012年無法資本化利息1