東莞市工業(yè)房地產(chǎn)市場狀況分析報(bào)告

2015年東莞市工業(yè)房地產(chǎn)市場狀況分析報(bào)告〔下〕三、東莞市各鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)一、二級交易狀況分析一、土地市場、一級出讓市場依據(jù)東莞市國土資源局近年公布的招拍掛成交案例，我司估價(jià)人員進(jìn)展了分類整理，認(rèn)為東莞市工業(yè)用地地價(jià)水平表現(xiàn)差異格外大，：①一級鎮(zhèn)區(qū)：長安、虎門、塘廈、鳳崗等，由于接近深圳區(qū)域，平明顯偏高。距資料顯示，一級出讓的土地成交案例略微偏高一些，1300/平方米。園區(qū)內(nèi)配套完善，規(guī)劃進(jìn)展前景好，政府扶持力度大，主要以工業(yè)用600-900/平方米。400-600/平方米。、二級轉(zhuǎn)讓市場由于一級市場為政府出讓市場，表現(xiàn)為政府壟斷，與政府實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、城市規(guī)劃、土地供給等政策親熱相關(guān)。因此，一級出讓市場市場進(jìn)展了調(diào)查了解。據(jù)了解，東莞市工業(yè)用地二級轉(zhuǎn)讓市場地價(jià)水平與一級出讓市場長安鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、虎門鎮(zhèn)五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，目前，這五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)用地二1000-2000/1200/平方米。但是，依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的介紹，存在“有價(jià)無市”的狀況，具有肯定的投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，黃江鎮(zhèn)雖然接近深圳，但是，工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)展速400-500/平方米，位置好且工業(yè)氣氛深厚的，土地價(jià)格800-900/平方米。東莞市重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)土地二級轉(zhuǎn)讓市場的成交價(jià)格：塘廈：1200-2000/平方米鳳崗：1000-2000/平方米長安：1500-2200/平方米〔供給缺乏〕虎門：1000-1800/平方米清溪：900-1800/平方米黃江：400-800/平方米〔區(qū)間較大，看具體位置，接近高速、深圳貴些〕常平、寮步、城區(qū)：500-700/平方米。常平、寮步、城區(qū)：500-700/平方米。二、房地產(chǎn)租賃市場依據(jù)估價(jià)人員對東莞市各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)三級市場的調(diào)查，結(jié)二、房地產(chǎn)租賃市場依據(jù)估價(jià)人員對東莞市各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)三級市場的調(diào)查，結(jié)狀況如下表所示：1茶山鎮(zhèn)70004500廠房85%102茶山鎮(zhèn)60004000廠房80%3茶山鎮(zhèn)65005000廠房85%104茶山鎮(zhèn)2300016000廠房85%95茶山鎮(zhèn)26002600廠房85%126茶山鎮(zhèn)2000015000廠房85%7東城區(qū)55003900廠房85%108東城區(qū)1000800廠房85%9東城區(qū)50003500廠房75%10萬江區(qū)20001500廠房85%1211萬江區(qū)5200045000廠房90%1312萬江區(qū)1000010000廠房85%13寮步鎮(zhèn)1500013000廠房85%1214寮步鎮(zhèn)48003500廠房80%1115南城區(qū)1200012000廠房75%16南城區(qū)80005000廠房85%1017長安鎮(zhèn)20002000廠房75%1818長安鎮(zhèn)60005500廠房85%1919長安鎮(zhèn)68006000廠房85%20長安鎮(zhèn)100009000廠房85%1821虎門鎮(zhèn)80006500廠房85%1622虎門鎮(zhèn)35002000廠房85%1523虎門鎮(zhèn)46004500廠房85%24鳳崗鎮(zhèn)50003500廠房85%1825鳳崗鎮(zhèn)93009000廠房85%2026鳳崗鎮(zhèn)15001300廠房85%1727鳳崗鎮(zhèn)18001600廠房85%1728塘廈鎮(zhèn)22002000廠房85%1629塘廈鎮(zhèn)1500012000廠房90%1530塘廈鎮(zhèn)200008000廠房85%1631清溪鎮(zhèn)65002500廠房85%1532清溪鎮(zhèn)78003800廠房85%33石碣鎮(zhèn)85008000廠房85%34石碣鎮(zhèn)20001200廠房85%1135石龍鎮(zhèn)35001800廠房85%36石龍鎮(zhèn)45004500廠房85%1037石龍鎮(zhèn)3000028000廠房85%838大朗鎮(zhèn)1800015000廠房90%1239大嶺山鎮(zhèn)1500010000廠房85%1240洪梅鎮(zhèn)38003500廠房85%841洪梅鎮(zhèn)46004200廠房85%842常平鎮(zhèn)1700015000廠房85%943常平鎮(zhèn)60005800廠房90%44橫瀝鎮(zhèn)1600015000廠房85%45企石鎮(zhèn)50003600廠房85%746松山湖北部工業(yè)城28002500廠房85%2047松山湖北部工業(yè)城90008000科研樓90%4248南城天安數(shù)碼城12001000科研樓95%4049南城天安數(shù)23002200科研樓95%45依據(jù)上述表格可以看出，目前，東莞市工業(yè)廠房租賃價(jià)格最高的鎮(zhèn)區(qū)有長安、虎門、鳳崗、塘廈、清溪這五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，長安鎮(zhèn)、塘廈鎮(zhèn)20/18/15-18/平方米。次一級的工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)為大嶺山、大朗、寮步、常10-14元/平方米。最終一級：例如：企石、洪梅、謝崗、橫瀝鎮(zhèn)工業(yè)廠房8-11/業(yè)城的高科技研發(fā)辦公樓〔土地用途為科研設(shè)計(jì)用地〕、南城天安〔土地用途為工業(yè)廠房的研發(fā)型辦公樓形式的工業(yè)房地產(chǎn)的35-50/平方米。具體的租售信息可查詢以下四、各方觀點(diǎn)聚焦一、投資者觀點(diǎn)東莞地處廣深之間，地理位置優(yōu)越，交通便捷，特別是虎門、長而東莞的工業(yè)地價(jià)水平相比深圳、廣州明顯偏低。因此，具有肯定的投資價(jià)值，也成為近年投資客熱捧的區(qū)域。距我司估價(jià)人員了解，上至少一倍，并且還存在“有錢買不到地的現(xiàn)象”。依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的介紹，存在“有價(jià)無市”的狀況，具有肯定的投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)。二、金融機(jī)構(gòu)東莞市作為世界工廠，工業(yè)經(jīng)濟(jì)興旺，因此，工業(yè)物業(yè)抵押貸款會關(guān)注抵押物本身價(jià)值、企業(yè)經(jīng)營層面兩個(gè)方面因素，但是，在房地產(chǎn)市場上升期，對抵押物的關(guān)注較少，更為看重企業(yè)的信譽(yù)、綜合實(shí)的市場價(jià)值越來越關(guān)注。三、中介評估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的第三方，我們評估機(jī)構(gòu)既要為托付方供給客觀公正合理的市場價(jià)值，也要幫助金融機(jī)構(gòu)把控風(fēng)險(xiǎn)。雖然，近年東莞市房地較弱，因此，在評估的過程中，我們更要在技術(shù)過程、估價(jià)思路上分析、挖掘其價(jià)值。估價(jià)更重要的是思路而不是結(jié)果，我們始終反對用過程去驗(yàn)證結(jié)果，卻堅(jiān)持用過程去挖掘物業(yè)的價(jià)值。但是，評估價(jià)格貼近市場并不代表“隨行就市”，估價(jià)師需要有自己的推斷，并漸漸建立起自己的清楚的思路。以下是我們對工業(yè)房地產(chǎn)的生疏：工業(yè)房地產(chǎn)評估是指對工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的評定和估算。是指在工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程中，所耗損的全部社會必要?jiǎng)趧?dòng)形成產(chǎn)建成后在預(yù)期年限內(nèi)所獲得的房地產(chǎn)收益。由于中國非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，廠房造價(jià)差異大，沒有統(tǒng)一的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)房地產(chǎn)評估方法一般以本錢法為主，但是，在工業(yè)房地產(chǎn)場法來進(jìn)展評估，局部出租的標(biāo)準(zhǔn)廠房也適合承受收益法進(jìn)展評估。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)的用地，車庫等建筑物和圍墻、大門等的構(gòu)筑物，種類較多。因此，工業(yè)類房哪些問題呢？1、工業(yè)類房地產(chǎn)的評估，首先要了解影響工業(yè)類房地產(chǎn)物業(yè)的主要因素有哪些：a、交通條件工業(yè)房地產(chǎn)中的工業(yè)企業(yè)常常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料或燃料，運(yùn)出各種生產(chǎn)產(chǎn)品。因此，對于工業(yè)企業(yè)而言，必需要有便捷的交通條件，比方有鄰近交通大路、或有道路與大路相連、或有跌路專線、或地四周建設(shè)，或在有重要交通干線和交通樞紐四周設(shè)立工業(yè)開發(fā)區(qū)，來降低企業(yè)在交通運(yùn)輸方面的平均本錢。b、根底設(shè)施這里指的根底設(shè)施是交通條件以外的根底設(shè)施，比方電力與能源供給狀況、通訊條件的便利與否、生產(chǎn)用水〔包括冷卻用水〕的滿足程度、排污或污染治理的要求等。根底設(shè)施的完備程度，直接影響相對較高。c、地理位置有些工業(yè)生產(chǎn)需要一些特別的地理位置，比方造紙廠要排放大量的污水，所以通常需要鄰近河道而且不會對下游造成污染的地方；的地理位置符合生產(chǎn)要求，就格外有助于該工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值提高。d、聚攏規(guī)模對于工業(yè)房地產(chǎn)中的企業(yè)而言，對根底設(shè)施的投資較大，所以一般把肯定類型的工業(yè)企業(yè)，比方同類型企業(yè)、原材料與產(chǎn)品〔中間產(chǎn)品〕互補(bǔ)的工業(yè)企業(yè)集聚起來布局，形成規(guī)模，相對降低根底設(shè)施工業(yè)園區(qū)、東莞市塘廈鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)、東坑生態(tài)工業(yè)園區(qū)等。并且大多12～15元/平方米，然而，松山湖工業(yè)園區(qū)的研發(fā)型工業(yè)廠房和南城天安數(shù)碼城研發(fā)辦公樓〔實(shí)際土地性質(zhì)屬于工業(yè)廠房〕的租金高達(dá)35～50元/平方米。所以說，工業(yè)的集聚規(guī)模對工業(yè)類房地產(chǎn)的價(jià)值影響是格外大的。2、查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)留意以下問題：首先，要了解建筑物的構(gòu)造類型〔磚混構(gòu)造、框架構(gòu)造、框剪結(jié)構(gòu)造不一樣對應(yīng)的建筑物重置本錢也有肯定的差異，600～700/平方米，磚混構(gòu)造800～1,000/平方米，框架構(gòu)造的建筑本錢在1200～1,500/平方米，框剪構(gòu)造的建筑本錢在1,600～1,800/顯得尤為重要。其次，要查勘估價(jià)對象的用途及經(jīng)營狀況，由于工業(yè)類房地產(chǎn)也的租金，承受收益法來測算其價(jià)值。收益法的根本計(jì)算公式為：從上面的公式中也可知道影響其價(jià)值的因素有