房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)計劃書

共11頁第11頁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目商業(yè)計劃書委托單位：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)單位：咨詢有限公司二零一三年六月

目錄

1 摘要 42 公司介紹 93 項目市場調(diào)查分析 103.1 瓦房店—城市概述 103.2 瓦房店市城市經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展 103.3 城市發(fā)展規(guī)劃—瓦房店市城市總體規(guī)劃（2009-2030） 133.4 瓦房店市房地產(chǎn)市場情況 143.5 本地房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃 153.6 市場調(diào)查分析總結(jié) 204 項目分析及定位 224.1 項目基本情況 224.2 項目來歷 224.3 項目主要規(guī)劃指標(biāo) 224.4 地塊周邊規(guī)劃 224.5 項目競爭分析 234.6 項目環(huán)境分析 244.7 項目的SWOT分析 244.8 項目定位 255 項目開發(fā)規(guī)劃建議 285.1 項目資金投入、項目建設(shè)進度計劃與項目銷售計劃 285.2 項目概念定位與市場定位 285.3 項目規(guī)劃目標(biāo)和策略 285.4 項目總體規(guī)劃構(gòu)思 296 管理團隊 316.1 核心人員構(gòu)成 316.2 組織結(jié)構(gòu) 316.3 管理規(guī)范性 327 項目投資效益評估分析 337.1 投資估算假設(shè) 337.2 不同容積率下項目的收入、成本及收益計算 337.3 項目財務(wù)預(yù)測 347.4 財務(wù)盈利能力分析 367.5 經(jīng)濟合理性評價 378 投資風(fēng)險與對策分析 388.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 388.2 該項目的主要風(fēng)險和規(guī)避措施 389 融資模式對比分析 419.1 房地產(chǎn)公司主要資金渠道介紹 419.2 項目股權(quán)融資模式分析 469.3 項目混合融資模式分析 4710 項目整體結(jié)論 48

融資模式對比分析房地產(chǎn)公司主要資金渠道介紹房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險和融資需求,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。1、自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產(chǎn)商將會被排除出局。2、預(yù)收房款預(yù)收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會對預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預(yù)收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。3、建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。2004年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會更有限。4、銀行貸款在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經(jīng)濟成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。5、房地產(chǎn)信托現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對銀行貸款而言,房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能,可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進行金融創(chuàng)新,爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來,就形成了一種新的組合融資模式,即信托+銀行。6、聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險,實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào),使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。目前我國對開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定,即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的自有資本金必須在30%及以上。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說,選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式,可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障,避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的,對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差,套用住宅開發(fā)的模式開發(fā),不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機地結(jié)合起來,這就會帶來巨大的投資風(fēng)險。聯(lián)合開發(fā)可以實現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位,并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強強聯(lián)合,可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢。開發(fā)商和經(jīng)營商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況,使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。7、開發(fā)商貼息貸款開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金,委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款,并由開發(fā)商補貼一定期限的利息,其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。對商業(yè)銀行來講,通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險,也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講,委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題,實現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金,也可直接投入工程建設(shè),還能夠更好地解決30%的開發(fā)商的自有資金短缺難題,使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，獲得一定比例的現(xiàn)實貸款，來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。8、售后回買及回租售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，用于再投資；同時，在今后較長一段時間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項物業(yè)贖回。這里所稱的貸款機構(gòu)可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售后回買過程中會發(fā)生兩次交易稅費，還要付給貸款機構(gòu)一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。整個操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時承諾的投資回報，也就是經(jīng)營能否達到預(yù)先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實可行的經(jīng)營計劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場等。9、債券融資由于地產(chǎn)項目具有資金量大、風(fēng)險高以及流動性差等特點,再加上我國的企業(yè)債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場,采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進入,且發(fā)行成本較高,對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。10、項目融資項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險分擔(dān)等特點,因此對于商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式,來實現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽的作用。（1）項目融資方式1）項目股權(quán)融資股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）融資方以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。操作步驟：A投資方對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認(rèn)B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)2）項目債權(quán)融資投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。3）多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。（2）項目融資風(fēng)險分析投資融資雙方有可能存在的風(fēng)險如下所述：A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。C、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險。D、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。（3）項目融資風(fēng)險化解方案A、投資方對資金進入后是否可以完成投資計劃要進行評估和測算。B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。D、投資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。（4）退出機制A、股權(quán)方式融資的退出項目進行中投資方退出；項目完成投資方退出。第一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份；第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份；第三種投資方享受整個項目的分紅；B、債權(quán)方式融資退出項目進行中投資方退出，可以用違約金的形式控制；項目完成投資方退出，按時還本付息；通過以上融資渠道介紹，可以看出，項目股權(quán)融資及股權(quán)融資、債權(quán)融資二者結(jié)合的混合融資方式是目前比較適合公司的融資模式。項目股權(quán)融資模式分析根據(jù)以上對股權(quán)融資模式與債權(quán)模式的對比分析，我們認(rèn)為公司項目目前應(yīng)主要以股權(quán)融資模式為主，以降低項目初期的開發(fā)風(fēng)險。拿到土地證以后，可以進行銀行貸款融資。（1）項目總投資來源情況如下：項目總投資2項目總投資2.9億元自籌資金（股權(quán)融資7000萬元，自有資金2000萬元）9000萬元，占項目投資總額31%，超過2009年國家規(guī)定的對房地產(chǎn)住宅項目自有資本金占總投資20%以上的要求銀行項目貸款4000萬元建筑及供應(yīng)商墊款、尾工程款5800萬元項目開發(fā)銷售返投10200億元（2）股權(quán)合作模式雙方成立合