城市土地供需平衡研究

城市土地供需平衡研究

1城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡與供需總量平衡城市土地的供應不是一個簡單的概念，而是幾個相互關聯(lián)、相互排斥的概念的分類體系。從系統(tǒng)的角度來看，城市土地的供應范圍包括城市土地的供應總量和供應結(jié)構(gòu)。城市土地的供應總量與供應結(jié)構(gòu)是相互作用的。供應總量的變化是供應結(jié)構(gòu)的變化，供應結(jié)構(gòu)的變化是供應總量的變化。由于總體規(guī)劃是一定結(jié)構(gòu)下的總體規(guī)劃，結(jié)構(gòu)下的結(jié)構(gòu)是一定結(jié)構(gòu)下的結(jié)構(gòu)，因此，城市土地的矛盾總是表現(xiàn)為總供量和供應結(jié)構(gòu)的“雙重矛盾”。從市場角度來看，城市土地的供應包括城市土地的一級市場和二級市場。城市土地供應運動不僅反映了同一市場水平的土地供應運動，也反映了這兩個市場水平的土地供應互動運動。城市土地供需平衡,既包括供需結(jié)構(gòu)平衡,又包括供需總量平衡;既包括一級市場供需平衡,又包括二級市場供需平衡.因此,我們將城市土地供需平衡表示如下:S1=D1?(1)S2=D2?(2)S1h=D1h,(3)S2h=D2h.(4)S1=D1?(1)S2=D2?(2)S1h=D1h,(3)S2h=D2h.(4)式中:S1,D1分別為一級市場土地總供給和總需求,S2,D2分別為二級市場土地總供給和總需求,S1h,D1h分別為一級市場某類用地的供給和需求,S2h,D2h分別為二級市場某類用地的供給和需求.式(1)和式(2)分別表示一級市場和二級市場土地供需總量平衡,式(3)和式(4)分別表示一級市場和二級市場土地供需結(jié)構(gòu)平衡.由于一級市場土地供需運動表現(xiàn)為單純的土地供需運動,二級市場土地供需運動表現(xiàn)為房地產(chǎn)供需運動,因此,式(1)和式(3)反映的是單純的土地供需平衡,式(2)和式(4)反映的則是房地產(chǎn)供需平衡.另外,城市土地供需總量平衡是通過城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡來實現(xiàn)的,城市土地供需結(jié)構(gòu)平衡是城市土地供需總量平衡的基礎,所以式(3)和式(4)更有實際意義.城市土地供需平衡與失衡是兩種性質(zhì)不同的經(jīng)濟現(xiàn)象,前者代表著一種均衡狀態(tài),后者則代表著一種不均衡狀態(tài).城市土地供需不平衡即失衡就有四種情形:S1h>D1h,S1h<D1h,S2h>D2h,S2h<D2h.情形之一:S1h>D1h,說明一級市場土地供過于求,表現(xiàn)為城市開發(fā)區(qū)土地大量閑置;情形之二:S1h<D1h,說明一級市場土地供不應求,表現(xiàn)為城市建筑密度和建筑容積率極高;情形之三:S2h>D2h,說明二級市場土地供過于求,表現(xiàn)為大量的房地產(chǎn)未脫售而空置;情形之四:S2h<D2h,說明二級市場土地供不應求,表現(xiàn)為居民住房和營業(yè)性用房極為緊張.由于城市土地供需不平衡易于觀察和分析,據(jù)此,我們即可判斷一個國家或地區(qū)城市土地供需是否處于平衡狀態(tài).2價值不可實現(xiàn)市場既是供需雙方活動的舞臺,又是對供需雙方行為的一種基本約束.就供給方來說,市場需求量就是一種約束,若供給量超過需求量,就會導致商品積壓,價值得不到實現(xiàn),供給方則受損;就需求方而言,市場供給量也是一種約束,若需求量超出供給量,不僅一部分需求得不到滿足,而且會導致價格上升,需求方則受損.因此,在市場競爭的條件下,供給與需求趨于一致,因為只有在供需一致的條件下,供需雙方的利益都達到最大.從此可以看出,市場本身具有供需平衡的功能,城市土地供需平衡也只有通過市場才能實現(xiàn).在市場經(jīng)濟條件下,城市土地供需平衡主要是通過價格機制和利率機制來實現(xiàn)的.2.1級市場二次市場供給的用地s1h在完善的市場經(jīng)濟中,價格的變化反映了土地供需的變動,同時,它又猶如一盞“信號燈”,引導著供給方的土地供給規(guī)模和結(jié)構(gòu),也引導著需求方調(diào)整土地需求規(guī)模和結(jié)構(gòu),從而使土地供需總量和結(jié)構(gòu)趨于一致.具體來說,當一級市場某類用地供過于求(S1h>D1h),該類用地的價格(Ph)就會下降;地價下降,又會使供給方減少該類用地的供給(S1h↓),需求方增加該類用地的需求(D1h↑),從而使一級市場土地供需達到平衡(S1h=D1h).另外,當一級市場某類用地需求增加(D1h↑),二級市場該類用地的供給就會增加(S2h↑),從而使二級市場該類用地供過于求(S2h>D2h);二級市場土地供過于求則表現(xiàn)為房地產(chǎn)供過于求,某類房地產(chǎn)供過于求就會導致該類房地產(chǎn)價格下降(Wh↓);房地產(chǎn)價格下降,又會使開發(fā)商減少該類房地產(chǎn)的供給(表現(xiàn)為二級市場該類用地的供給減少,即S2h↓),使消費者對該類房地產(chǎn)的需求增加(表現(xiàn)為二級市場該類用地的需求增加,即D2h↑),從而使二級市場土地供需達到平衡(S2h=D2h).價格機制對城市土地供需平衡的功能,可用圖1表示.2.2利率對房地產(chǎn)開發(fā)促進劑.所謂利率機制,就是資金市場機制,指利息率變動與資金供求變動之間的聯(lián)系和作用.利率機制對城市土地供需平衡的功能,主要表現(xiàn)在以下兩個方面:第一,利率能促使房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇適當?shù)耐顿Y方向和投資規(guī)模.由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例較高,利率是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素.開發(fā)公司為了減少利息支出,就須對投資方向和投資規(guī)模作出慎重選擇,開發(fā)適銷對路的房地產(chǎn),從而使城市土地供需達到平衡.第二,利率能引導資金合理流動.房地產(chǎn)資金流動的合理性在于資金不斷流向供不應求的房地產(chǎn).當某類房地產(chǎn)供不應求時,該類房地產(chǎn)價格就會上升,房價上升又會使該類房地產(chǎn)投資需求增加(Fh↑),進而牽動利率上升(Rh↑);利率上升一方面刺激房地產(chǎn)資金供給,另一方面抑制房地產(chǎn)需求,從而使該類房地產(chǎn)供需趨于平衡,即二級市場土地供需平衡(如圖2所示).3完善城市土地市場是城市土地市場的必要基礎通過上述分析可以看出,城市土地供需從不平衡到平衡的過程,正是市場機制發(fā)揮作用的過程.但是,市場機制發(fā)揮作用是有條件的,這一條件,概括起來,就是完善的市場.只有在完善的城市土地市場中,價格機制和利率機制才能使城市土地供需趨向平衡.具體來說,完善的城市土地市場主要包括以下內(nèi)容.3.1產(chǎn)權獨立,自主決策真正的市場主體是指具有獨立的產(chǎn)權,享有自主從事市場活動的權利并承擔相應的責任,具有自身經(jīng)濟利益并努力使其最大化的自然人和法人.它具有以下三個方面的規(guī)定性:第一,產(chǎn)權獨立;第二,自主進行市場決策;第三,追求自身最大經(jīng)濟利益.城市土地市場供需各方只有同時具備以上三個條件,才能成為真正的市場主體.有了這樣的市場主體,市場機制這一“無形的手”才能發(fā)揮作用,城市土地供需才能趨向平衡.若房地產(chǎn)開發(fā)公司雖是追求自身最大利益的行為人,卻沒有獨立的產(chǎn)權,就不能形成內(nèi)在的約束機制,就不會進行真正的“經(jīng)濟計算”,其結(jié)果自然就是土地需求膨脹和房地產(chǎn)投資過剩,從而導致D1h>S1h和S2h>D2h.3.2完善房地產(chǎn)金融市場支持.首先,城市土地市場應包括一級市場和二級市場.若只有一級市場而沒有二級市場,就會因為二級市場需求不足而導致S2h>D2h,其表現(xiàn)就是商品房大量空置.其次,城市土地一級市場覆蓋度要大.若某類用地不通過市場既可獲得,該類用地的需求肯定大于供給.再次,要有完善的房地產(chǎn)金融市場的支持.若房地產(chǎn)開發(fā)貸款極為活躍而消費者購房貸款不活躍,就會導致S2h>D2h;反之,若購房貸款活躍而房地產(chǎn)開發(fā)貸款不活躍,就會導致S2h<D2h.最后,要有完善的中介服務市場與之配套.土地和房屋是不動產(chǎn),相對于動產(chǎn)市場而言,不動產(chǎn)市場本身就具有信息的非充分性,若沒有完善的中介服務市場,供需各方就難以獲得真實的市場信息,失真的市場信息會使已經(jīng)失衡的市場更加失衡.3.3b土地市場出現(xiàn)s1h、s1h時價格是市場供需的晴雨表,若供>需,價格下降,價格下降就會抑制供給,刺激