我國房地產(chǎn)價格走勢分析-以武漢為例

]。（五）開發(fā)成本及房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期的影響開發(fā)成本是房地產(chǎn)供應(yīng)的決定性因素，直接決定著房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益。一般來說，開發(fā)成本越高，開發(fā)商的積極性越低，房地產(chǎn)供應(yīng)越少；開發(fā)成本越低，開發(fā)商的積極性越高，房地產(chǎn)供應(yīng)越多。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，開發(fā)商對未來的期望非常重要。如果開發(fā)商對未來持樂觀態(tài)度，他們將開發(fā)更多的房地產(chǎn)，以增加房地產(chǎn)的供應(yīng)；相反，如果開發(fā)商預(yù)期未來消費會下降，或者政府發(fā)布不利于銷售的政策，他們將減少房地產(chǎn)開發(fā)和供應(yīng)減少。一般來說，房地產(chǎn)價格是由多種因素通過供求互動而形成的。這些因素也相互關(guān)聯(lián)。至于哪個因素起著決定性作用，應(yīng)該根據(jù)實際情況來判斷。五、控制武漢房地產(chǎn)價格持續(xù)走高的措施（一）優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展多元經(jīng)濟面對支撐我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大經(jīng)濟體，最重要的任務(wù)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進房地經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場提供更好的發(fā)展空間。在推動經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車中，中國的經(jīng)濟發(fā)展過于依賴出口和投資。絕大多數(shù)經(jīng)濟貢獻來自低匯率出口和對固定資產(chǎn)的大規(guī)模投資。消費不強，嚴重影響了中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。在我國經(jīng)濟的工業(yè)領(lǐng)域，發(fā)展有限，利潤低。由于房地產(chǎn)業(yè)利潤高、回報快，許多以前不從事房地產(chǎn)經(jīng)營的各類企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)企業(yè)，進一步加劇了我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理性。同時，低匯率政策造成的大量貿(mào)易順差不會流入工業(yè)部門，也會流入房地產(chǎn)行業(yè)的投資資本。房地產(chǎn)的自然屬性，再加上中國的國情，自然成為投機資本的最佳載體。在這種情況下，必然導(dǎo)致房價上漲，經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步惡化。一方面，武漢要加強對實體經(jīng)濟的支持，拓寬實體經(jīng)濟融資渠道，降低實體企業(yè)融資門檻。在我國未來的經(jīng)濟發(fā)展模式中，主線是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，著力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中國經(jīng)濟升級版，釋放改革紅利。為此，武漢要下定決心，在短期內(nèi)承受經(jīng)濟下行的壓力，改變以往的經(jīng)濟發(fā)展模式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟增長更多地依賴于這輛車的消費，進而發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。更健康。另一方面，武漢要大力改善公共基礎(chǔ)設(shè)施，實施企業(yè)優(yōu)惠政策，穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，努力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，消化產(chǎn)能過剩項目，刺激內(nèi)需。從而逐步改變經(jīng)濟增長方式，使房地產(chǎn)企業(yè)更加合理。良好的發(fā)展環(huán)境。在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，大力發(fā)展多元經(jīng)濟，不斷提高武漢市綜合經(jīng)濟實力，使人民富裕起來，大力增加居民可支配收入。（二）調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)作為一種商品，其價格受市場供求關(guān)系的影響很大?，F(xiàn)在的商品房在一定程度上都是高價房。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。擴大廉租房建設(shè)規(guī)模，穩(wěn)定廉租房供應(yīng)面積，嚴格限制廉租房供應(yīng)。然而，在新的房地產(chǎn)開發(fā)中，為了追求高利潤，許多開發(fā)商將大部分財力和物力投入到高檔豪華住宅的開發(fā)中，這不僅浪費了資源，造成了大量的豪華住宅空置，而且還瘋狂地發(fā)展。經(jīng)濟適用房供應(yīng)不足。因此，武漢市政府首先要合理安排經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模。對于結(jié)構(gòu)性矛盾突出的地區(qū)，近期應(yīng)適當提高保障性住房供給率。二是引導(dǎo)和督促各地區(qū)落實廉租住房制度，重點做好財政預(yù)算安排，妥善解決城鎮(zhèn)最低收入問題。三是加強保障性住房和廉租住房管理，充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則；四是控制高端住房用地審批。（三）完善金融相關(guān)政策，健全銀行信貸機制近幾年來，國家對房地產(chǎn)市場實行了嚴格的宏觀調(diào)控，但在提高信貸利率時，幅度不大。這種情況對房地產(chǎn)市場各方面的參與者沒有很強的約束力，因此政府有必要實施適度從緊的貨幣金融體系。房地產(chǎn)行業(yè)又稱“第二金融”，易受國外金融動蕩的影響。我國政府應(yīng)冷靜應(yīng)對各種情況的出現(xiàn)，靈活運用各種經(jīng)濟杠桿應(yīng)對各種經(jīng)濟形勢的出現(xiàn)，特別是運用利率手段有效控制房地產(chǎn)價格。同時，也避免了房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮。通過鼓勵普通消費者正常購房，抑制房地產(chǎn)投機行為，有效控制房地產(chǎn)價格。差別化的利率水平，對購買更多的消費者實施更高的利率，抑制他們的投資需求。對于購買房屋滿足自身需求的普通消費者來說，他們可以貼現(xiàn)抵押貸款。這可以抑制不合理的需求，進一步控制房價。武漢需要完善相關(guān)的銀行機制，鼓勵民間金融機構(gòu)與銀行競爭，打破銀行原有的壟斷地位，提高銀行信貸效率。在穩(wěn)步推進利率市場化的同時，中國人民銀行應(yīng)充分利用貨幣政策工具，引導(dǎo)市場機制在金融資源配置中發(fā)揮主導(dǎo)作用。同時，加快金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新，引入市場化直接融資模式，完善多元化融資體系。將金融風險的一部分轉(zhuǎn)移給金融市場的各級參與者，使大多數(shù)社會投資者能夠更加多元化地配置資產(chǎn)，分享中國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所產(chǎn)生的利潤。（四）加強對市場的管理，建立科學(xué)供應(yīng)機制房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的真正意義在于滿足人們對服裝、食品、住房、交通和住房的需求。由于市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化，人口數(shù)量和人口群體分布的變化，這些變化將對住房需求產(chǎn)生很大的影響。因此，根據(jù)這些變化，政府必須更加合理地預(yù)測未來房地產(chǎn)需求的變化，以規(guī)劃未來房地產(chǎn)供應(yīng)，并引入相關(guān)配套法規(guī)。一方面，完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息建設(shè)機制。政府可以及時公布房地產(chǎn)市場的各種信息，確保廣大消費者能夠及時了解房地產(chǎn)市場的變化，使信息更加對稱，進而改變一些購房者原有的弱勢地位。同時，要建立公開透明的土地相關(guān)制度，吸引更多有競爭力的企業(yè)參與土地招拍，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展，在一定程度上促使合理的房地產(chǎn)價格形成。CES。另一方面，放寬中小房地產(chǎn)企業(yè)門檻，在政策上給予一定支持，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康合理發(fā)展，促進房地產(chǎn)價格合理化。第二，地方政府要對房屋企業(yè)的經(jīng)營進行監(jiān)督，加強管理，嚴懲違規(guī)行為。政府要嚴格執(zhí)行土地限制兩年后的強制、無償收回政策等有關(guān)規(guī)定。應(yīng)采取合理有效的手段，解決目前一些開發(fā)企業(yè)發(fā)展滯后、囤積土地的問題，保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)，并引入相關(guān)制度對部分房地產(chǎn)進行打擊。發(fā)展中企業(yè)的“搶菜”行為。最后，提供更多的保障性住房。目前，在武漢，低收入者買不起房子仍然占人口的很大一部分，這部分收入人群對住房的需求基本上是剛性的，如果有越來越多的負擔得起的住房，那么在真正意義上的供求矛盾才是真正意義上的。ATE市場將在一定程度上得到緩解。針對中等收入群體的住房問題，政府應(yīng)計劃有效推進保障性住房建設(shè)。當然，同時，由于對上述環(huán)節(jié)的嚴格控制和管理，如果出現(xiàn)尋租行為，必然會擾亂房地產(chǎn)市場，應(yīng)予以嚴厲打擊。這樣，武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理，房價合理上漲。結(jié)語房地產(chǎn)價格是消費者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最敏感、最關(guān)注的營銷因素之一。價格水平不僅會影響消費者的購買行為，還會影響開發(fā)企業(yè)的銷售水平和利潤目標。任何策略成功的關(guān)鍵是它是否真的被執(zhí)行。中國的房地產(chǎn)監(jiān)管進入了一個非常關(guān)鍵的時刻。房價的瘋狂和累積泡沫已經(jīng)危及社會穩(wěn)定，堅決調(diào)控房價。沒有逃生路線或幸運的選擇。這是一場不能被打敗或失敗的戰(zhàn)爭。貫徹執(zhí)行政府的各項政策，統(tǒng)籌規(guī)劃，使商品房價格得到大多數(shù)人的接受。改變當前的嚴峻形勢，使人民安居樂業(yè)，盡快構(gòu)建社會主義和諧社會。

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