拿地投資方式及案例解析

勿忘初心、學(xué)習(xí)不止拿地投資方式及相關(guān)案例解讀1 投資的內(nèi)涵及方式勾地股權(quán)收購(gòu)3PART1．投資的內(nèi)涵及方式何謂房企的投資工作房企的投資工作是以獲取土地收益權(quán)利的一項(xiàng)前期工作，包含收益預(yù)測(cè)及土地獲取兩大關(guān)鍵性環(huán)節(jié)收益預(yù)測(cè)土地獲取為完成經(jīng)濟(jì)測(cè)算所做的土地現(xiàn)場(chǎng)踏勘、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)強(qiáng)排等工作引致基于預(yù)測(cè)的收益，通過(guò)限定的資金支出獲取土地收益權(quán)現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)“

快周轉(zhuǎn)”

，

以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷(xiāo)售額為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高目標(biāo)投資回收期：從開(kāi)始投入到累計(jì)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時(shí)間，即我方投入的回收周期，自有資金的投入金額取決于銷(xiāo)售回款及融資介入的時(shí)間ROE：自有資金投資回報(bào)率，凈利潤(rùn)/自有資金投入金額IRR：內(nèi)部收益率，使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，綜合考慮每期流入流出現(xiàn)金的量及時(shí)間加權(quán)后的結(jié)果，可理解為動(dòng)態(tài)投資回報(bào)率銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率：凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售額，評(píng)估企業(yè)的產(chǎn)品獲利能力現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測(cè)算的關(guān)注點(diǎn)排序現(xiàn)階段奉行快速擴(kuò)張的主流房企要求：投資回收期一般為12-15個(gè)月，ROE及IRR大于15%，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率5-8%主流房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以盡可能的縮短投資回收期，犧牲利潤(rùn)做大資產(chǎn)規(guī)模資產(chǎn)或企業(yè)規(guī)模決定了銀行的授信額度，又將進(jìn)一步?jīng)Q定企業(yè)的發(fā)展速度序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值1.11.21.31.41.5年自有資金投資回報(bào)率（%）靜態(tài)投資回收期（月）凈利潤(rùn)

（萬(wàn)元）

銷(xiāo)售凈利率（%）IRR（%）17.83%19.7217836.8910.15%29.38%1.5ROE(%)19.55%1.6首期開(kāi)盤(pán)周期

(月)8.50土地獲取的主要方式1、招拍掛2、股權(quán)獲取3、債權(quán)獲取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌通過(guò)政府公開(kāi)渠道獲取土地的一種方式交易對(duì)象為政府及其平臺(tái)土地已歸屬至公司名下通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)間接獲取土地的一種方式交易對(duì)象為公司股東土地已歸屬至公司名下公司資不抵債，股東沒(méi)有清償能力，債權(quán)人擁有對(duì)公司資產(chǎn)的優(yōu)先處置權(quán)債轉(zhuǎn)股、或通過(guò)司法裁定辦理土地權(quán)屬變更土地獲取的主要方式4、土地轉(zhuǎn)讓土地已歸屬至公司名下依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第十九條等規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行審查，對(duì)未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的，不得轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目達(dá)到總投25%，即可以標(biāo)的公司作為交易對(duì)象，進(jìn)行土地交易過(guò)戶(hù)，本質(zhì)是在建工程轉(zhuǎn)讓滿(mǎn)足交易條件，則工程進(jìn)度一般需滿(mǎn)足正負(fù)零以上各類(lèi)獲取方式的稅務(wù)成本比較交易方式交易方契稅印花稅土增稅所得稅增值稅備注招拍掛買(mǎi)方√√———土地款中31%上繳省財(cái)政，市財(cái)政留存69%城中村項(xiàng)目市財(cái)政留存比例可提高至80%-90%，專(zhuān)項(xiàng)用于棚改安置賣(mài)方（政府）—————股權(quán)買(mǎi)方—√———個(gè)人所得稅由買(mǎi)方代扣代繳股權(quán)收購(gòu)價(jià)款無(wú)法入賬項(xiàng)目公司成本，溢價(jià)由買(mǎi)方承擔(dān)賣(mài)方—√—√—土地（在建工程）轉(zhuǎn)讓買(mǎi)方√√———買(mǎi)方獲取收購(gòu)對(duì)應(yīng)的全部票據(jù)成本如溢價(jià)較高，賣(mài)方將承擔(dān)巨額稅費(fèi)賣(mài)方—√√√√債權(quán)通過(guò)債權(quán)獲取目標(biāo)地塊的法務(wù)及稅務(wù)問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜，暫不在本報(bào)告詳細(xì)敘述稅務(wù)問(wèn)題是土地交易的核心問(wèn)題，交易能否成立，稅費(fèi)成本往往是決定性因素契稅印花稅土增稅所得稅增值稅4%0.05%根據(jù)增值額遞增，30%-60%區(qū)間企業(yè)：25%個(gè)人：20%5%各類(lèi)獲取方式的稅務(wù)成本比較股權(quán)收購(gòu)與土地（在建工程）收購(gòu)比較例：假設(shè)A公司土地成本2000萬(wàn)元，現(xiàn)增加6000萬(wàn)元溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給B公司交易方式交易方總交易對(duì)價(jià)契稅土增稅所得稅增值稅綜合稅費(fèi)成本買(mǎi)方可入賬成本（發(fā)票）賣(mài)方凈得買(mǎi)方0000項(xiàng)目清算將按土地成本2000—股權(quán)收購(gòu)2000萬(wàn)計(jì)稅8000賣(mài)方（6000萬(wàn)溢價(jià)+2000萬(wàn)買(mǎi)方土地成本）土地（在建工程）收購(gòu)賣(mài)方026717373813789—2211土地（在建工程）收購(gòu)的賣(mài)方稅費(fèi)計(jì)算1、增值稅=8000/1.05*0.05=3812、增值率=（8000-2000-381）/2000=281%3、土增稅=

（8000-2000-381）*60%-2000*35%=26714、所得稅=（8000-2671-381-2000）*25%=737備注：印花稅未考慮股權(quán)收購(gòu)：買(mǎi)方稅負(fù)較重，賣(mài)方稅負(fù)較輕土地（在建工程）收購(gòu)：買(mǎi)0 0 1500 0 1500 — 4500方稅負(fù)較輕，賣(mài)方稅負(fù)較重3200003208000—11PART2

．勾地勾地的內(nèi)涵官方：指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并出價(jià)，在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)的交易方式圈內(nèi)：指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過(guò)與

土地相關(guān)主體達(dá)成非公開(kāi)的協(xié)議，設(shè)計(jì)與掛牌相關(guān)的排他性條件，阻止其他競(jìng)爭(zhēng)單位介入，使勾地單位低溢價(jià)甚至底價(jià)摘地的交易方式勾地關(guān)鍵要素1、和誰(shuí)勾（土地相關(guān)主體）2、怎么勾（排他條件設(shè)計(jì)）項(xiàng)目類(lèi)型勾地對(duì)象兩安用地村集體、村委會(huì)政府招商引資項(xiàng)目土地整理平臺(tái)、招商局、省、市級(jí)政府企業(yè)改制地改制企業(yè)、國(guó)資委、省、市級(jí)政府排他類(lèi)型鎖定強(qiáng)度物業(yè)返還、溢價(jià)返還（兩安用地）低帶開(kāi)發(fā)方案掛牌（規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)條件、自持等）中限定保證金或土地出讓金為外資中利用或制造地塊瑕疵中直接指定政府的協(xié)議單位強(qiáng)由非公開(kāi)協(xié)議造成的信息及競(jìng)爭(zhēng)地位的不對(duì)稱(chēng)，是之所以能夠排他的根本原因勾地案例—

— 1、物業(yè)返還、溢價(jià)返還常見(jiàn)于兩安用地掛牌，出讓條件附無(wú)償返還商品房給村民用于安置，另未見(jiàn)于掛牌條件的是

——

土地拍賣(mài)的部分溢價(jià)將由市財(cái)政返給村委會(huì)，一般為勾地單位與村委會(huì)達(dá)成非公開(kāi)的溢價(jià)分成協(xié)議，以拍地成本優(yōu)勢(shì)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成威懾[2016]長(zhǎng)土網(wǎng)046號(hào)掛牌條件掛牌條件：該宗地屬長(zhǎng)沙市雨花區(qū)雨花亭街道井塘村已批節(jié)

余安置統(tǒng)征用地，依據(jù)長(zhǎng)沙市人民政府長(zhǎng)政辦發(fā)[2011]7號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范遺留安置用地出讓工作的意見(jiàn)》，雨花

區(qū)雨花亭街道井塘村村民大會(huì)決議和雨花區(qū)井塘村村民委員

會(huì)要求，競(jìng)得人必須在該地塊上無(wú)償還返給井塘村村民委員會(huì)地上60000平方米的商業(yè)物業(yè)和地下16500平方米的車(chē)庫(kù)面積。商業(yè)房產(chǎn)按商場(chǎng)（商鋪）或超市用途設(shè)計(jì)并建設(shè)。返還物業(yè)的具體條件通過(guò)《關(guān)于無(wú)償返還集體物業(yè)的協(xié)議》明確。對(duì)競(jìng)得人的要求：根據(jù)長(zhǎng)沙市土地管理委員會(huì)【2015】5號(hào)會(huì)議紀(jì)要精神，同意該宗地設(shè)置如下掛牌出讓條件：土地競(jìng)得人須在該宗地上無(wú)償返還給長(zhǎng)沙市雨花區(qū)圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會(huì)商業(yè)物業(yè)4400平方米，住宅物業(yè)39700平方米以及地上停車(chē)位55個(gè)，地下停車(chē)位35個(gè)。土地競(jìng)買(mǎi)人在取得最高報(bào)價(jià)人資格后，在與長(zhǎng)沙市國(guó)土資源交易中心簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》前須與長(zhǎng)沙市雨花區(qū)圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會(huì)簽訂《關(guān)于無(wú)償返還集體物業(yè)的協(xié)議》。[2014]長(zhǎng)土網(wǎng)051號(hào)掛牌條件勾地案例—

— 2、帶開(kāi)發(fā)方案掛牌掛牌條件：①商業(yè)用地內(nèi)須配套建設(shè)一座博物館，該館的定位和命名由湘江新區(qū)與宣傳、文化等部門(mén)進(jìn)一步銜接后確定，該館建筑設(shè)計(jì)方案須隨網(wǎng)牌公告一起在長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)公示，其中博物館展區(qū)面積不小于4000平方米，博物館運(yùn)營(yíng)期間，不得私自改變博物館的功能及性質(zhì)，否則，湘江新區(qū)管委會(huì)有權(quán)查處并令其改正。②簽訂土地《成交確認(rèn)書(shū)》之日起6個(gè)月內(nèi)，博物館須實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，博物館主體未竣工之前，住宅不得進(jìn)行銷(xiāo)售。③博物館不得拆分出售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)粜枵w出售或轉(zhuǎn)讓?zhuān)毐ＷC博物館使用功能不改變，并須經(jīng)湘江新

委區(qū)會(huì)管批準(zhǔn)同意。④低密度住宅的開(kāi)發(fā)應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。勾地單位已和政府談妥開(kāi)發(fā)方案，政府將與物業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)條件作為掛牌條件：例如規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)條件、自持比例等1、[2015]長(zhǎng)土網(wǎng)015號(hào)：大王山出讓地，用地75396㎡，容積率1.0，商住比1.5:8.5掛牌方案掛牌交易條件：根據(jù)長(zhǎng)沙市土地管理委員會(huì)【2017】年第1次會(huì)議紀(jì)要，同意該宗地掛牌出讓。加掛條件：①土地競(jìng)得人須按湖南湘江新區(qū)管委會(huì)審批的廟灣路設(shè)計(jì)文件投資建設(shè)宗地內(nèi)廟灣路（投資額不得低于1800萬(wàn)元），對(duì)宗地內(nèi)先導(dǎo)路大橋到湘浦路大橋雅河段水域河道及兩岸綠化進(jìn)行提質(zhì)改造（造價(jià)不得低于500元/平方米），以上配套設(shè)施由長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)督促競(jìng)得人按質(zhì)完成建設(shè)，政府職能部門(mén)驗(yàn)收后無(wú)償移交政府相關(guān)部門(mén)；②項(xiàng)目建成后八年內(nèi)，競(jìng)得人自持該宗地不少于10萬(wàn)平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)。2、[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)028號(hào)：洋湖垸龍湖勾地，用地148265㎡，商住用地勾地案例—

— 3、限定保證金或土地出讓金為外資基于政府對(duì)外匯儲(chǔ)備的需求，與政府達(dá)成外匯支付的協(xié)議，屏蔽沒(méi)有外資渠道的房企，減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手江西南昌DAJ2017027地塊：中駿置業(yè)，用地78畝，容積率2.5，純住宅宗地競(jìng)買(mǎi)資金（即土地出讓價(jià)款，含競(jìng)買(mǎi)保證金）須為競(jìng)買(mǎi)人自有合法合規(guī)資金，且必須全部為外資；2.至宗地公開(kāi)出讓公告截止報(bào)名日，凡在南昌市范圍內(nèi)存在欠繳土地出讓金的個(gè)人、企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，不得參與宗地競(jìng)買(mǎi)；3.土地出讓金繳款期限為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清；4.競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與競(jìng)買(mǎi)即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后10個(gè)工作日內(nèi)辦理交地手續(xù)；5.土地出讓金逾期3日未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還；6.土地競(jìng)得人必須完成該宗土地的耕作層（表土30CM）剝離任務(wù)，并集中堆放，集中堆放后外運(yùn)費(fèi)用由縣政府承擔(dān)；7.宗地住宅銷(xiāo)售價(jià)格（均價(jià)）上限設(shè)置為9000元每平方米；8.競(jìng)得人必須在一個(gè)月內(nèi)按照城市管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)競(jìng)得土地進(jìn)行圍擋，否則不予辦理用地手續(xù)。其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)詳見(jiàn)：出讓文件【用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件】該宗地土地保證金28242萬(wàn)元，起始價(jià)600萬(wàn)/畝，競(jìng)得價(jià)673萬(wàn)/畝，溢價(jià)率12%，成交時(shí)間2017-6-7該宗地僅三家房企報(bào)名同期成交地：1、DAFJ2017007商住地，成交時(shí)間2017-5-10，起始價(jià)392萬(wàn)/畝，成交價(jià)756萬(wàn)/畝，溢價(jià)率93%2、DABJ2017004商住地，成交時(shí)間2017-5-10，起始價(jià)950萬(wàn)/畝，成交價(jià)2027萬(wàn)/畝，溢價(jià)率113%勾地案例—

— 4、利用或制造地塊瑕疵目標(biāo)地塊存在內(nèi)部或外部瑕疵，但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)012號(hào)：東塘商圈用地8121平米，商住比64:36，容積率6.5，起始樓面價(jià)4400，湖南新里程投資發(fā)展有限公司勾地，底價(jià)競(jìng)得其他要求：（1）做好豎向設(shè)計(jì)，管線(xiàn)綜合規(guī)劃。（2）方案設(shè)計(jì)階段應(yīng)考慮與北向規(guī)劃的軌道建設(shè)項(xiàng)目的銜接。（3）項(xiàng)目建設(shè)

時(shí)，紅線(xiàn)范圍內(nèi)建筑應(yīng)全部拆除，并保證擬建項(xiàng)目與相鄰建筑的間距和日照要求；（4）商住相對(duì)分離，亮化工程應(yīng)滿(mǎn)足有關(guān)規(guī)定要求；（5）摘牌單位需整合周邊零星地塊，并要求統(tǒng)一規(guī)劃、整體實(shí)施等。該宗地需補(bǔ)征周邊零星用地共5000余平，零星用地權(quán)屬已全部在“

新里程”

名下，且將該宗地包圍，競(jìng)爭(zhēng)單位必須從“

新里程”

名下補(bǔ)征全部地塊，難度較大勾地案例—

— 5、直接指定政府的協(xié)議單位掛牌出讓條件：（1）為提升大王山旅游度假區(qū)形象，加快大型珍稀植物園項(xiàng)目等文旅產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，確保各旅

游度假及文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的統(tǒng)籌管理。建設(shè)單位須根據(jù)該片區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)，并與湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團(tuán)有限公司簽訂大型珍稀植物園項(xiàng)目招商引資合作協(xié)議，在競(jìng)得該宗土地后一個(gè)月內(nèi)雙方合作成立項(xiàng)目公司，競(jìng)得人負(fù)責(zé)投資建設(shè)124畝（具體面積以湘江新區(qū)批復(fù)為準(zhǔn)）大型珍稀植物園項(xiàng)目（一期），并運(yùn)營(yíng)不少于20年。大型珍稀植物園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容須與周邊建設(shè)保持協(xié)調(diào)，以湖南湘江新區(qū)管委會(huì)2017年3月審定的《大型珍稀植物園項(xiàng)目概念規(guī)

劃方案》為依據(jù)進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，符合湖南湘江新區(qū)管委會(huì)產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展要求。上述條件須經(jīng)湖南湘江新區(qū)管委會(huì)審定，

競(jìng)得人不能履行上述條件，政府可取消其競(jìng)得資格；（2）大型珍稀植物園項(xiàng)目須在摘牌成交后三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，在2018年底前竣工。土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關(guān)部門(mén)達(dá)成招商協(xié)議，以招商協(xié)議作為競(jìng)拍條件1、[2017]長(zhǎng)土網(wǎng)017號(hào)，恒大童世界，用地152759㎡，容積率1.0，純住宅用地該宗地勾地的特殊之處在于：出讓條件約定的珍稀植物園建設(shè)用地位于宗地紅線(xiàn)外，使用的開(kāi)發(fā)勾地方案與掛牌地本體脫離，已限定競(jìng)得方需與湘江新區(qū)簽訂招商引資合作協(xié)議（恒大掛牌前已簽）2、長(zhǎng)沙縣[2014]網(wǎng)掛131號(hào)，碧桂園勾地，用地172072㎡，容積率2.6，商住用地19PART3

．股權(quán)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)的內(nèi)涵股權(quán)收購(gòu)是買(mǎi)“

瓶

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水

”

，

資

產(chǎn)

收

購(gòu)

是“

買(mǎi)水換瓶”股權(quán)收購(gòu)是買(mǎi)公司公司是資產(chǎn)的容器，是標(biāo)簽及身份A

公司資產(chǎn)B公司A

公司資產(chǎn)股權(quán)收購(gòu)需關(guān)注的重要因素關(guān)注因素基本含義注冊(cè)資本金公司初始狀態(tài)下的股權(quán)價(jià)值股權(quán)結(jié)構(gòu)各股東所占的股權(quán)比例資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)了某一時(shí)間公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，資產(chǎn)及負(fù)債結(jié)構(gòu)交易對(duì)價(jià)公司股東基于其對(duì)應(yīng)股權(quán)的報(bào)價(jià)實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值公司資產(chǎn)真實(shí)有效的票據(jù)金額收購(gòu)溢價(jià)交易對(duì)價(jià)與實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值之差法務(wù)訴訟與公司相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)如何簡(jiǎn)單的理解資產(chǎn)負(fù)債表“ 負(fù)債” 及“ 凈資產(chǎn)”（

資本金）

解決公司資金來(lái)源的問(wèn)題“ 資產(chǎn)” 一欄反映公司資金的投向及結(jié)果如何簡(jiǎn)單的理解資產(chǎn)負(fù)債表總資產(chǎn)（萬(wàn)元）負(fù)債（萬(wàn)元）8000（土地——存貨）6000（股東借款）凈資產(chǎn)2000（資本金）示例：某公司實(shí)繳資本金2000萬(wàn)元，通過(guò)招拍掛購(gòu)得1宗8000萬(wàn)地塊，現(xiàn)賬上現(xiàn)金為0，除目標(biāo)地塊外無(wú)其他投資，公司投入全部來(lái)自股東，現(xiàn)公司的資產(chǎn)及負(fù)債情況：1、因公司現(xiàn)金為0，且無(wú)地塊外投資，所有資金投入對(duì)應(yīng)唯一資產(chǎn)為土地2、所有資金來(lái)源均為股東投入，股東已投2000萬(wàn)資本金用于支付部分土地款，另剩余6000萬(wàn)土地款則來(lái)源股東借款，故于公司賬面形成6000萬(wàn)負(fù)債關(guān)于交易對(duì)價(jià)、承債式收購(gòu)交易對(duì)價(jià)：為獲取股東對(duì)應(yīng)比例的資產(chǎn)權(quán)益，所付給股東的全部代價(jià)交易對(duì)價(jià)計(jì)算示例：A公司注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，股東借款2000萬(wàn)元，用于買(mǎi)地花費(fèi)3000萬(wàn)元，現(xiàn)B和A公司股東協(xié)議約定交易對(duì)價(jià)4000萬(wàn)元，B如何支付4000萬(wàn)元？1、B以4000萬(wàn)元收購(gòu)A公司股東100%股權(quán)（對(duì)應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬(wàn)元），但A公司仍保留原股東借款2000萬(wàn)，原股東有向A公司索要2000萬(wàn)債務(wù)的權(quán)利，B需通過(guò)A公司償還原股東借款2000萬(wàn)，則B共支付給A公司原股東6000萬(wàn)元（交易對(duì)價(jià)實(shí)際金額）2、B以2000萬(wàn)元收購(gòu)A公司股東100%股權(quán)（對(duì)應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬(wàn)元），之后清償A公司原股東借款2000萬(wàn)元，則

B共支付A公司原股東4000萬(wàn)元，且A公司原股東已不再享有任何債權(quán)及股東權(quán)利3、第1種方案中，如果協(xié)議加入“

B

不承擔(dān)A公司股權(quán)變更前的歷史負(fù)債”

，

則A公司原股東凈得=

交易對(duì)價(jià)-買(mǎi)地投入-（溢價(jià)）所得稅=4000-3000-（4000-1000）*0.25=

250萬(wàn)元第2種方案，

A公司原股東凈得=

交易對(duì)價(jià)-買(mǎi)地投入-（溢價(jià)）所得稅=4000-3000-（2000-1000）*0.25=

750萬(wàn)元基于股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)所產(chǎn)生的所得稅，將造成A

公司原股東獲利減少500萬(wàn)元總交易對(duì)價(jià)溢價(jià)凈資產(chǎn)債關(guān)于交易對(duì)價(jià)、承債式收購(gòu)承債式收購(gòu)：基于總交易對(duì)價(jià)包含公司歷史債務(wù)的收購(gòu)方式交易對(duì)價(jià)

=

（股權(quán)收購(gòu)價(jià)款

+

公司債務(wù)）*股權(quán)比例=（實(shí)際凈資產(chǎn)+溢價(jià)+債務(wù)）*股權(quán)比例=（實(shí)際總資產(chǎn)+溢價(jià)）*股權(quán)比例承債式收購(gòu)有以下特點(diǎn)：1、由收購(gòu)方償還公司歷史負(fù)債2、降低股權(quán)收購(gòu)溢價(jià)，減少由溢價(jià)產(chǎn)生的所得稅，從而增加轉(zhuǎn)讓方的凈得收益識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱已開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)以某項(xiàng)目為例某二手項(xiàng)目共261畝，容積率1.5，所有土地均在同一公司名下一期已開(kāi)發(fā)97畝，以低于成本價(jià)定向銷(xiāo)售給職工，且已交房結(jié)算二、三期待開(kāi)發(fā)面積164畝，現(xiàn)土地方欲將整個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金800萬(wàn)元對(duì)方按未開(kāi)發(fā)標(biāo)的報(bào)價(jià)120萬(wàn)/畝，交易對(duì)價(jià)總未價(jià)為120*164=19680萬(wàn)元識(shí)別財(cái)務(wù)報(bào)表的陷阱資產(chǎn)行次期末余額年初余額負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額年初余額流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金125,00225,002短期借款3100預(yù)付賬款514,500,00014,500,000應(yīng)付職工薪酬3500其他應(yīng)收款816,51016,510應(yīng)付利潤(rùn)3800存貨971,021,60071,021,600其他應(yīng)付款3953,265,55153,265,551其中：原材料1000其他流動(dòng)負(fù)債4000在產(chǎn)品1171,021,60071,021,600流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4153,265,55153,265,551庫(kù)存商品1200非流動(dòng)負(fù)債：周轉(zhuǎn)