【房地產(chǎn)項目施工分包風險及優(yōu)化建議分析7000字（論文）】

房地產(chǎn)項目施工分包風險及完善對策研究TOC\o"1-2"\h\z\u1995目錄 ３9107一、緒論 ４16566（一）選題背景及意義 ４3337（二）研究方法 ４7498二、相關(guān)理論概述 ５11150（一）工程分包概述 ５10137（二）建筑工程施工分包風險管理 ５21284三、施工分包風險因素識別 ６29940（一）來自自然環(huán)境和現(xiàn)場施工條件的風險 ６22495（二）來自建設(shè)行政主管部門的風險 ６29949（三）來自建設(shè)單位的風險 ６12085（四）來自監(jiān)理單位的風險 ７25156（五）來自分包商的風險 ８8354（六）來自材料供應商的風險 ９10458（七）來自企業(yè)自身的風險 ９10345四、房地產(chǎn)項目施工分包風險應對策略 １０31364（一）采用擔保方式實施風險轉(zhuǎn)移 １０1416（二）采用分包形式實施風險轉(zhuǎn)移 １０17776（三）合理制定合同條件實施風險轉(zhuǎn)移 １０29713（四）加強工程施工質(zhì)量和安全管理 １１10644（五）合理配置項目管理人員 １１24455（六）建立符合市場需求的風險管理機構(gòu) １１10795五、結(jié)論 １２29941參考文獻 0一、緒論（一）選題背景及意義隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，建筑的市場競爭非常激烈，建筑承包企業(yè)要應對很多問題。因為生活水平的提高，現(xiàn)在業(yè)主對建筑工程項目的質(zhì)量以及建筑上服務水準要求逐漸提高，但建筑承包期間因為施工設(shè)備與實力的約束關(guān)系，而且建筑工程施工周期比較久，在成本上要增加很多，而且還有很多分部和分項的項目，對建筑企業(yè)來說，自身很難完成合同要求工作任務。這種狀況之下，總承包企業(yè)唯有把工程分出去。這樣做可以使總包項目的成果水平與效率得到大幅度的提升。總承包企業(yè)和分包商通過分包能夠相互利用優(yōu)勢與資源，一起解決難題。針對總承包企業(yè)來講，進行分包能夠?qū)⒁恍╋L險轉(zhuǎn)移給分包商。進行工程分包能夠使總承包企業(yè)的施工能力快速提升，使工程的進程速度得到提高，但是因為總承包企業(yè)對風險的管理認識不夠深刻，尤其容易忽略施工分包風險管理，而且容易被自然或者人為因素所影響，使得建筑總包單位要應對很多問題。本篇論文重點研究對分包時的風險因素進行識別和避免，確?？梢皂樌耐瓿身椖俊＃ǘ┭芯糠椒?.文獻研究法通過閱讀CNKI和ScienceDirect上有關(guān)國際工程物流運作、物流風險管控、工程風險評價、建筑供應鏈、層次分析模型等其他相關(guān)的文獻，查閱其他研究成果，進行借鑒和提取，從國內(nèi)外關(guān)于建筑工程項目施工分包風險管理和工程項目管理，工程經(jīng)濟學等研究成果中進行成果借鑒，進行歸納、分析、對比、概括、總結(jié)，對以上結(jié)論進行梳理，最后確定本文的研究方向和研究主題。2.案例分析法本文以實際的工程項目為案例，對其分包風險因素進行識別，對其分包風險策略進行探究，進而為其他工程項目提供參考。二、相關(guān)理論概述（一）工程分包概述圖2.1建筑總承包模式下行為主體實際建筑工程中，建設(shè)企業(yè)利用招標選用最合適的總包公司，總包按照自身的資源與項目的實際狀況來選用分包商，然后分包商按照工作標準選擇材料商與設(shè)備商。通過上圖能夠清晰的看到，分包商和總包商處在重要的位置，重點負責工程的生產(chǎn)。針對建筑行業(yè)而言，大多數(shù)總包商只靠自己無法高效的將工程完成。也有大量的施工企業(yè)施工的經(jīng)驗和資質(zhì)無法達到工程的需求，但這些施工單位專業(yè)性不差。進行分包能達到專業(yè)化的要求，所以分包商和總包商對項目的成果至關(guān)重要。（二）建筑工程施工分包風險管理風險管理指的是項目管理人對施工期間存有的風險進行識別與評估，采用解決辦法減少未知性形成的損失或者把這種影響控制在不耽誤施工的程度。風險管理的目的是處理未知性造成的不良結(jié)果，從而通過最低的成本確保項目總體目標的完成的管理任務。工程項目整體都少不了風險管理。風險管理的有效實行對項目的圓滿完成起到主要作用。本篇論文對施工分包期間的風險管理的目的是：把風險的原因進行大小排列，對產(chǎn)生的可能性大且后果嚴重的因素重點的處理。本篇論文應對的難題是：實際的項目怎么樣整體的對風險因素進行識別，然后對風險數(shù)量識別并且列序。由于項目不一樣實際情況不同，所以，不可以按照別的項目的辦法。因此選取正確的措施進行風險識別個評價。施工分包風險管理在總包對項目實行分包的項目里，針對現(xiàn)有的風險識別與度量，然后定制處理計劃。本篇論文通過風險管理的進程研究分包期間實行風險管理研究管理風險中，先實行識別風險，通過數(shù)據(jù)分析與調(diào)研分析，進行總體的識別存有的風險因素，然后列出明細。三、施工分包風險因素識別項目風險管理的收個實行階段就是風險識別，加入風險識別不夠詳細，會對風險分析與評估造成偏差，從而影響到總體工程項目風險管理的可靠和完整性，所以風險識別非常重要。因為工程項目有很多不確定性，風險管理牽扯的領(lǐng)域比較寬，怎樣進行歸納一樣很關(guān)鍵。管理人員在實際的使用中，通過自己的以往經(jīng)驗采用不同的識別風險的辦法。（一）社會風險社會動亂風險，指由于工程所在地國家、社會的經(jīng)濟形勢和穩(wěn)定發(fā)生很大的變化，發(fā)生戰(zhàn)爭或其他群體性事件等影響政府投資項目正常進行[26]。政策變更風險，指由于原有招標體制有缺陷、程序不規(guī)范，或針對政府投資項目政策變更等影響業(yè)主項目正常進行。（二）經(jīng)濟風險貸款政策變化風險，指由于貸款政策的變化導致業(yè)主財務成本增加，不利于政府投資項目資金控制。市場價格調(diào)差風險，指在工程建設(shè)過程中主要設(shè)備、材料、人工及機械等價格和招標時基準價相比，波動幅度超過合同條款約定幅度，導致價格上漲調(diào)差，業(yè)主成本增加，不利于政府投資項目資金控制[27]。（三）技術(shù)風險法律漏洞風險，指招標相關(guān)法律法規(guī)本身存在漏洞或上下級法律法規(guī)存在矛盾，可能被承包方利用漏洞，給業(yè)主造成損失。規(guī)范更新風險，指相關(guān)技術(shù)標準、規(guī)范、政府投資項目交付標準等因新版本出臺導致替換、更新或修改，改變項目主要內(nèi)容，存在變更風險，造成業(yè)主成本增加。（四）環(huán)境風險地勘不準風險，指因現(xiàn)場地質(zhì)情況與地勘報告不一致，地下有不可預知的溶洞、采空區(qū)或者障礙物、有毒氣體等，導致原地基基礎(chǔ)設(shè)計產(chǎn)生重大變更，造成業(yè)主成本增加。氣候變化風險，指工程所在地在工程建設(shè)過程中氣候條件與常年平均數(shù)據(jù)發(fā)生較大偏差，導致工期延長、業(yè)主費用增加，不利于政府投資項目工期和資金控制。（五）前期風險招標準備不足風險，有兩個方面：一方面指招標人員準備不充分，政府投資項目業(yè)主一般是政府臨時組建的“項目建設(shè)指揮部”，因臨時指揮部工程專業(yè)人員不足、招標專業(yè)性不強，從而影響EPC項目招標質(zhì)量；另一方面指招標內(nèi)容準備不充分，EPC項目招標時，業(yè)主對未來的項目還只停留在初步設(shè)計階段，對項目的設(shè)計、采購、施工的具體環(huán)節(jié)并不明確，概算編制不準確，或前期未充分與各管理單位溝通，導致出現(xiàn)與業(yè)主計劃不一致的變更風險，不利于業(yè)主對項目整體目標的控制[28]。招標方式不當風險，指業(yè)主對各種招標方式的選擇范圍沒有深刻理解，政府投資項目，且采用EPC模式的，規(guī)定宜采用公開招標的方式確定總承包方。（六）招標文件風險內(nèi)容編寫不完善風險，指政府投資EPC項目招標文件內(nèi)容不全或未能準確表達業(yè)主的招標意圖，業(yè)主需對招標內(nèi)容的準確性負責,主要包括EPC項目招標范圍（應包括政府投資項目建設(shè)的全部內(nèi)容）、工期（EPC可分別約定前期、施工、竣工、辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時間）、EPC合同范本等。如果招標文件存在錯誤、遺漏和不合理，由此引起的費用增加和工期延長要由業(yè)主來承擔責任[29]。評標辦法瑕疵風險，指招標文件設(shè)定的評標辦法存在不科學性，可能導致業(yè)主沒有選到最優(yōu)中標人。為了提高投標人的響應質(zhì)量，評標標準制應制定的盡可能詳細,幫助投標人了解和掌握項目的特點,從而增強投標文件的響應力。由于目前建設(shè)工程誠信體系尚未完善,招投標時可能會有一些投標人渾水摸魚、弄虛作假,夸大投標人自身的實際情況,存在投標人實際情況與招標文件要求不符的風險，影響招標結(jié)果[30]。（氣）開評標風險開標不規(guī)范風險，指因政府投資項目業(yè)主專業(yè)人員缺乏，業(yè)主項目負責人或其委托的招標代理單位未按規(guī)定組織開標或開標程序不嚴密，影響業(yè)主項目招標正常進行。評標不規(guī)范風險，指因政府投資項目業(yè)主專業(yè)人員缺乏，業(yè)主項目負責人或其委托的招標代理單位未按規(guī)定組織評標，影響評標結(jié)果，導致業(yè)主未能選擇到最優(yōu)中標人。（八）合同風險合同類型不當風險，指因政府投資項目業(yè)主專業(yè)人員缺乏，業(yè)主沒有選擇合適的合同類型，影響到合同雙方之間的風險分配，業(yè)主存在合同糾紛的風險。針對EPC工程，應采用EPC合同范本，且宜采用總價合同。條款設(shè)置不完善風險，指因政府投資項目業(yè)主專業(yè)人員缺乏，導致編制的合同條款不完善，敘述不嚴密，存在歧義等漏洞，導致總承包方利用漏洞，給業(yè)主造成損失。如項目合同中對總承包方約定的責任要求不夠具體，特別是工程進度、進度款支付、驗收、全過程管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)未明確總承包方的責任及處罰方式，導致業(yè)主蒙受損失無法追責。（九）職業(yè)道德風險人員素質(zhì)不高風險，指因政府投資項目業(yè)主專業(yè)人員缺乏，業(yè)主或委托招標代理單位的招標人員工作失誤，未遵守相關(guān)規(guī)章制度，出現(xiàn)違反招標法定程序的情況，損害業(yè)主利益。廉政監(jiān)督不嚴風險，指因政府投資項目業(yè)主專業(yè)人員缺乏，業(yè)主或委托招標代理單位的招標人員收受賄賂、徇私舞弊，損害業(yè)主利益。四、房地產(chǎn)項目施工分包風險應對策略（一）工程項目的工程物流風險控制方法1.采用擔保方式實施風險轉(zhuǎn)移工程項目是否可以圓滿竣工，主要原因是投資方。工程要用到大量的金額，因此，很多建設(shè)企業(yè)要借助銀行的貸款來進行資金的周轉(zhuǎn)。建筑施工企業(yè)同時是承包方，不可以因為市場功績和一己私利漫無目的的墊付資金接手工程，不對建設(shè)企業(yè)的資質(zhì)以及支付信譽進行核查。如果工程開始進行，資金不足的現(xiàn)象發(fā)生，讓施工企業(yè)全款墊付和產(chǎn)生拖欠工資以及拒絕付款，不僅總體項目無法進行，施工企業(yè)也會受到非常大的損失，此現(xiàn)象也是風險評估主要的因素其中之一。2.采用分包形式實施風險轉(zhuǎn)移在建設(shè)工程施工前，利用示范合同在建筑市場已經(jīng)很普遍了，如此的方式優(yōu)點是由法律維護分包的權(quán)益，進行風險轉(zhuǎn)，還能處理工程變更與賠償?shù)葐栴}，讓過錯方承擔更多的風險。對總包來說，可以把那些專業(yè)性比較強的工程和勞務工程通過分包引入專業(yè)化團隊把部分的項目外包出去，進行風險轉(zhuǎn)嫁，如此以來能夠使工程項目資金墊付的風險大大降低。不過要在法律允許的情況下，假如違法分包，會進行處罰,那些無資質(zhì)的工作者憑借別的有資質(zhì)的企業(yè)之名和別人所簽的合同無效。（二）建筑供應鏈下風險控制的基本原則1.重大風險必須避免做好合同的簽訂和審查工作。合同簽訂時，以該項目的有關(guān)資料及國家合同制定標準來起擬定合同草稿，提前勘察待建工程的特點，以便初步選擇一個恰當?shù)膬r格來確定發(fā)包條件等，合同內(nèi)容應明確、清晰、簡潔，確定合同的草稿后，承包方應派遣相關(guān)的負責人員對合同進行審查。樹立合同法律意識，合同規(guī)范化管理。組織相關(guān)技術(shù)和管理人員學習合同相關(guān)法律法規(guī)，確定企業(yè)自己的合同管理條例，根據(jù)國家和地方法律法規(guī)以及規(guī)范確定出適合自身特點的合同管理條例，建立專門的管理機構(gòu)以便對整個工程管理的進度進行協(xié)調(diào)一致的領(lǐng)導，以合同的嚴密管理為中心，建立各級合同管理部門，建立檢查，統(tǒng)計以及報告制度，配置相關(guān)的合同管理技術(shù)人員，使合同管理工作趨于規(guī)范化，提高企業(yè)的合同管理水平。2.事前確定程序性的應急方案合同簽訂前，取得建設(shè)項目的施工機會是唯一的目標。投標報價是標書的重要組成部分，決定著建設(shè)工程能否順利中標、今后能否取得理想索賠金額的基礎(chǔ)。因此，研究報價策略，提高報價質(zhì)量是這一階段的主要策略內(nèi)容。在報價上，針對不同的工程項目及競爭對手，可以采取不同的報價策略。如多方案報價法、突然報價法和不平衡報價法。在工程量清單計價方式上不平衡報價策略相對于其他方法來說，顯得更加合理而且有效，是國內(nèi)慣用的報價策略。不平衡報價策略是指在總價不變的前提下，采取靈活的報價方式。建設(shè)工程總的造價不宜改動，因為總價提高會影響投標的取勝率，總價降低又會使自己面臨虧損的風險。因此，只能在工程量清單的某些項目綜合單價上下功夫，對工程量清單進行分析，調(diào)高工程量在實際中會有大幅增加的項目的單價，降低工程量在實際中可能會減少的項目的單價，以此達到在竣工結(jié)算時增加索賠額的目的。如水電工程中的地下工程，在設(shè)計勘察過程中，地質(zhì)資料往往難以準確掌握，在招標工程量中，因地質(zhì)缺陷需進行加強支護的范圍往往與實際需加強支護的范圍出入較大，有經(jīng)驗的承包商根據(jù)現(xiàn)場考察對地下工程的地質(zhì)條件進行預判，在投標時采用適當降低地下洞室的開挖單價、調(diào)高洞室襯砌支護單價的不平衡報價方式，經(jīng)常獲得可觀的收益。其次，對有利于前期收回資金的項目，報價時可適當提高。對于必須要降低報價參與競爭的項目，要注明材料、品牌、規(guī)格和施工的程序、方法，如果以后業(yè)主采用別的材料品牌規(guī)格或施工方法時，則可以重新報價。報價高的項目在工程前期，可以使承包商早日拿到大部分工程款，使工程處于“順差”的情況，若業(yè)主對于工程中的索賠無理拒絕，承包商隨時可提出停止工程，解除合同，承包商不會陷入進退兩難的地步。（三）工程分包風險應對的基本措施1.事前收集工程依據(jù)國際國內(nèi)建筑市場均受買方市場經(jīng)濟規(guī)律的支配，工程承包風險主要由承包人承擔。從圖紙上可以看出，為了補償各種風險造成的損失，承包商必須采取索賠的方式來維護自己的合法權(quán)益。但為了保護自身利益，業(yè)主會在原合同中增加一些風險分擔不均的“霸王”條款，如合同或協(xié)議中的免責條款，以消除承包商索賠的機會。因此，承包人在簽訂合同時應嚴格控制合同內(nèi)容，以免以后發(fā)生損失而無法索賠。對明顯將重大風險轉(zhuǎn)移給承包人的合同條款，提出修改要求，并以“談判紀要”的形式約定達成修改，作為合同的有效組成部分。承包人必須有敏銳的洞察力，對不符合合同慣例的免責條款和免責條款保持警惕和可預見性，及時處理合同中的錯誤和歧義。例如，合同中沒有索賠條款，沒有逾期付款的期限，沒有利息，沒有價格調(diào)整公式，業(yè)主認為對工程的一部分不滿意，即有權(quán)決定扣除工程款，而業(yè)主不滿意。對不可預見的施工條件等負責。如果在簽訂合同協(xié)議書時這些問題沒有明確協(xié)商，承包商很難有索賠的機會。在簽訂合同的過程中，承包人還應注意合同條款的模糊性。有時，不同的含義可能導致索賠。例如，在日本大成公司承建的魯布革水電站隧道開挖（長）工程中，由于合同制定中的疏忽大意，計算石方量的合同條款在某些方面顯示了開挖設(shè)計大綱。而在其他地方，開挖設(shè)計的輪廓是按照前者作為“自然側(cè)”來測量的，而在后者，則是按照后者來解釋的。2.施工過程中做好現(xiàn)場簽證工作經(jīng)驗豐富的承包商在工程進展過程中應做好施工目志、工程資料等施工記錄。首先，每天安排專門人員進行記錄工程進展等信息，并請施工現(xiàn)場的監(jiān)理負責人員簽字。其次，當施工現(xiàn)場出現(xiàn)事故時，還應做好事故處理過程的錄像，力求資料的完整和可靠性，對于停水電和甲方提供材料的進場時間、數(shù)量、質(zhì)量等等，都應細致的記錄，并分類有序存放，再之，確保設(shè)計變更、技術(shù)交底、工程量增加和減少等比較重要的事件簽字文件要齊全完整；開發(fā)商、監(jiān)理或政府單位的工程變更指令、日頭指令、會議紀要、往來文件等應當刻收集存放，比較重要的應該對全過程進行錄像。如果業(yè)指定采用的材料的實際價格高于合同投標價，按合同規(guī)定允許按實補差的，應及時辦理價格簽證手續(xù)。只要采用新的材料工藝和技術(shù)施工，沒有對應的預算定額計價時，應咨詢相關(guān)造價數(shù)額或征詢有關(guān)管理部門建議，做好應對最后工程結(jié)算依據(jù)的準備。其次，在工程中如果有設(shè)計變更，那么施工方案的也應隨之調(diào)整，并做好在各種手續(xù)的簽辦，歸類保存。對閑置的人員和設(shè)備、工期的延長等對工程的損害程度等，都應該做好備案，使其有據(jù)可查。另外要十分了解各項索賠的簽字時間規(guī)定，尤其是一些隱蔽工程、挖土工程、拆除工程的驗收工作，都必須及時辦理簽字手續(xù)，例如基坑開挖需要打鋼板樁支護時，施工方在開挖之前應該提交施工方案由監(jiān)理審批，開挖時應找現(xiàn)場工程師的簽字確并且拍照留據(jù)等，同事每個基坑開挖都要及時簽認。否則事情過去之后就容易引起互相推誘，使索賠難度增加。做到不忘、不漏、不缺、不少，眼勤、手勤、日勤、腿勤。不能因為監(jiān)理的日頭承諾而疏忽文字記錄，也不能因為大家都知道就放松簽證。這些都是工程索賠的原始憑證，應分類保管，以創(chuàng)造索賠的機遇。五、結(jié)論本篇論文重點探討了總包在施工分包時怎樣利用措施加強分包風險管理。本文是以南昌房地產(chǎn)項目商業(yè)用房工程為研究對象，從初期風險因素識別開始，使用檢查表與專家調(diào)查結(jié)合的方式，先進行企業(yè)調(diào)查，對商業(yè)類工程項目在施工前中后期的各類風險因素進行了解，然后將有不同風險因素依照實行目標進行分類，對項目管理類專家和企業(yè)技術(shù)負責人進行組織，完善各類風險因素的識別。本篇論文覺得只要合理使用，解決主要風險因素的影響，制定風險解決的辦法，利用全階段的監(jiān)控說明風險可以進行掌控的。參考文獻[1]喬林主編,建筑工程施工風險與保險[M].上海：上?？茖W技術(shù)文獻出版社,2016：78-89.[2]楊小