合富輝煌-機遇與機制-開發(fā)商如何參與“三舊改造”

合富輝煌：機遇與機制--開發(fā)商如何參與“三舊改造”“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。我國經(jīng)濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。政府需求挖掘城市發(fā)展空間目前我國處于城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速發(fā)展的背景下，城鎮(zhèn)面積不斷擴張，耕地面積不斷減少，土地供需矛盾不斷加劇，威脅著我國糧食的生產(chǎn)安全。因而在國家在嚴格堅守18億畝耕地紅線的前提下，城鎮(zhèn)建設用地新增供應將逐步減少或受到限制，而土地資源對經(jīng)濟社會的快速發(fā)展起著關鍵的支撐作用，城市的發(fā)展不能停滯，就必須通過三舊改造來挖掘新的城市發(fā)展空間，通過清理、盤活、騰換等方式實現(xiàn)閑置低效用地的二次開發(fā)。三舊改造是調(diào)整土地利用結(jié)構、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境的需要通過開展三舊改造，一方面將實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構的調(diào)整與優(yōu)化，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)外遷或產(chǎn)業(yè)升級，新工藝、新技術、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，大幅度減少了工業(yè)廢棄物的環(huán)境污染，從而達到了改善城市生態(tài)環(huán)境的目的；另一方面將完善城市基礎設施與改善人居環(huán)境，通過三舊改造著力城市開放空間的建設，增添了居住、商業(yè)、辦公、體育休閑、社會文化、綠地廣場等豐富的內(nèi)容，構造了嶄新的城市空間形象，促進了城市功能的更新和城市環(huán)境及綜合面貌的改善，提升了城市現(xiàn)代化水平和實現(xiàn)了城市空間價值增長。三舊改造是促進建設用地集約利用的重要途徑與手段在三舊改造過程中，通過對土地利用方式和土地利用結(jié)構進行重新調(diào)整與規(guī)劃，結(jié)合運用“退二進三”、“優(yōu)二興三”、“功能分區(qū)”等方式，優(yōu)化城市用地結(jié)構和空間布局，將利用率低和綜合效益差的土地置換出來，重新配置。根據(jù)城市級差地租來逐步減少工業(yè)用地，把一些土地收益率低、污染嚴重的產(chǎn)業(yè)置換到城市外圍地帶，大力發(fā)展和引進高新技術產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、金融等服務業(yè)，并用置換出來的土地完善城市道路、公園、綠地、廣場等基礎和公共服務設施體系，從而達到土地集約化利用的目標。城市和土地的可持續(xù)發(fā)展三舊改造從城市定位、區(qū)域功能等宏觀出發(fā)，對特定城市空間現(xiàn)狀的調(diào)整和改造，以提高城市土地的利用率和經(jīng)濟產(chǎn)出率，改善城市生態(tài)環(huán)境，提高城市的現(xiàn)代化水平，以實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。合理有效的三舊改造結(jié)果，會使城市公共基礎設施用地和住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等形成合理的分區(qū)和用地結(jié)構，從而有助于按照城市級差地租規(guī)律的指向和城市土地最佳利用原則，來進行城市土地資源的再配置和再開發(fā)，最終目的都將實現(xiàn)城市社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益等高層面上的有機統(tǒng)一，促進城市和土地的可持續(xù)發(fā)展利用。開發(fā)商的機遇拓寬發(fā)展空間三舊改造擴大了房地產(chǎn)企業(yè)的土地需求供給，為房地產(chǎn)業(yè)帶來強勁動力和后發(fā)空間。目前，房產(chǎn)開發(fā)大盤項目主要集中在城市近郊甚至遠郊，究其原因除了城市中拿地成本高昂以外其主要原因是，大中城市城區(qū)中已較少有空置的土地出讓，規(guī)模較大的城區(qū)地塊則更是少之又少。而三舊改造對房地產(chǎn)行業(yè)最直接最實質(zhì)的利好就是城區(qū)土地供應量增加了，而且通常是占地規(guī)模較大，所處地段較好的優(yōu)質(zhì)地塊增加了。優(yōu)質(zhì)土地供應的增加將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來強勁的發(fā)展動力和廣闊的發(fā)展空間。三舊改造通常能獲得政府扶持和資金傾斜，降低了開發(fā)風險，強化了與地方政府之三舊改造“三贏”機制解析三舊改造涉及的土地類型較為多樣，涵蓋了國有建設用地和村集體建設用地兩種所有權的土地性質(zhì)。因土地權屬的不同，三舊改造在其實踐運作上亦會有所差異。國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”從佛山市現(xiàn)有的國有建設用地改造實踐運作機制來看，主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發(fā)商主導開發(fā)建設。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機制。集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”從佛山市現(xiàn)有的集體建設用地改造運作機制來看，其運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設計標準墊資建設，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經(jīng)營的利潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經(jīng)濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。三舊改造順利進行的核心與本質(zhì)由以兩種土地所有權屬性質(zhì)的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質(zhì)就是要實現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而佛山市“三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機