房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：京杜鳴估F字[]第35669號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國(guó)際第1幢1單元1525號(hào)公寓用途房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)委托人：北京市東城區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)定（北京）有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：童益春（注冊(cè)號(hào)：68）閆偉（注冊(cè)號(hào)：10）估價(jià)作業(yè)日期：3月13日至4月致估價(jià)委托人函北京市東城區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司對(duì)位于河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國(guó)際第1幢1單元1525號(hào)公寓用途房地產(chǎn)(下列簡(jiǎn)稱“估價(jià)對(duì)象”)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的：為估價(jià)委托人理解估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值提供參考根據(jù)。估價(jià)對(duì)象：北京市東城區(qū)人民法院(下列簡(jiǎn)稱“估價(jià)委托人”)委托評(píng)定的位于河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國(guó)際第1幢1單元1525號(hào)公寓用途房地產(chǎn)，即建筑面積為34.09平方米的房屋全部權(quán)及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：3月13日價(jià)值類型：按照房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型劃分，價(jià)值類型分為買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。根據(jù)本次估價(jià)目的，本次估價(jià)價(jià)值類型采用市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)辦法：本次估價(jià)采用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)，將上述二種辦法的估算成果綜合分析后，得出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)成果：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵照公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，選用適宜的估價(jià)辦法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上擬定：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)成果為人民幣427904元，大寫人民幣肆拾貳萬(wàn)柒仟玖佰零肆元整，折合單位建筑面積價(jià)值約為人民幣12552元/平方米。杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)定（北京）有限公司法定代表人簽字：4月 目錄TOC\o"1-2"\h\z\u估價(jià)師聲明1、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的闡明是真實(shí)和精確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳說(shuō)和重大遺漏。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已闡明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見。4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-）的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。5、我公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師閆偉已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒(méi)有得到我司以外的別人的重要專業(yè)協(xié)助。姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期童益春68年月日閆偉10年月日估價(jià)假設(shè)和限制條件一、普通假設(shè)（一）本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象能夠按照法定用途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。（二）本次估價(jià)根據(jù)北京市東城區(qū)人民法院出具的《北京市東城區(qū)人民法院價(jià)格評(píng)定委托書》對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定。（三）本次估價(jià)中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)建筑物安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素予以了關(guān)注，未發(fā)現(xiàn)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的上述因素存在明顯負(fù)面影響。本次估價(jià)以現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物及配套設(shè)施、設(shè)備內(nèi)部不存在安全、質(zhì)量、環(huán)境污染等問(wèn)題為假設(shè)前提。（四）本報(bào)告中市場(chǎng)價(jià)值為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，即買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。（五）本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象能夠正常上市交易出售，不受任何限制為假設(shè)前提。（六）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑面積及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)面積進(jìn)行測(cè)量，因估價(jià)對(duì)象尚未辦理房屋全部權(quán)證，建筑面積以估價(jià)委托人提供的《商品房買賣合同》記載建筑面積為測(cè)算根據(jù)。由于估價(jià)對(duì)象未辦理分割的《國(guó)有土地使用證》或進(jìn)行分?jǐn)偯娣e測(cè)繪，故有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)面積，暫以“對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”進(jìn)行描述。如上述狀況發(fā)生變化，本估價(jià)報(bào)告應(yīng)作對(duì)應(yīng)調(diào)節(jié)。（七）估價(jià)成果為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值，其公開市場(chǎng)價(jià)值為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：1、交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；2、交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求本身利益的最大化；3、交易雙方含有必要的專業(yè)知識(shí)，并理解交易對(duì)象；4、交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；5、交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；6、不存在特殊買者的附加出價(jià)。（八）（九）本次估價(jià)未考慮抵押、查封等權(quán)利狀況對(duì)評(píng)定價(jià)值的影響。（十）本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)完整、清晰、無(wú)糾紛為假設(shè)前提，對(duì)基于產(chǎn)權(quán)上的糾紛估價(jià)機(jī)構(gòu)不予承當(dāng)任何責(zé)任。二、未定事項(xiàng)假設(shè)經(jīng)估價(jià)委托人調(diào)查理解，估價(jià)對(duì)象所處樓幢中有部分房屋已經(jīng)辦理《房屋全部權(quán)證》，但估價(jià)對(duì)象尚未辦理房屋全部權(quán)證，本次評(píng)定以估價(jià)對(duì)象所在樓幢已正?？⒐げ⒔桓妒褂?、估價(jià)對(duì)象能正常辦理房屋全部權(quán)證為假設(shè)前提。三、背離事實(shí)假設(shè)（無(wú)）四、不相一致假設(shè)（無(wú)）五、根據(jù)局限性假設(shè)（無(wú)）六、估價(jià)報(bào)告使用限制（一）估價(jià)委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的合理使用，不可用于其它用途。（二）本估價(jià)報(bào)告僅限估價(jià)委托人及估價(jià)當(dāng)事人使用，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)我司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。（三）本估價(jià)報(bào)告使用期限自4月28日至4月27日止。如果使用本估價(jià)報(bào)告不在使用期限（四）本估價(jià)報(bào)告所根據(jù)的估價(jià)委托人及當(dāng)事人提供的有關(guān)資料，如《北京市東城區(qū)人民法院價(jià)格評(píng)定委托書》、《商品房買賣合同》等，以上述資料真實(shí)、正當(dāng)、精確為假設(shè)前提。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（一）名稱：北京市東城區(qū)人民法院（二）聯(lián)系人：李菁華（三）執(zhí)行員：陳利梅（四）聯(lián)系電話：二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（一）名稱：杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)定（北京）有限公司（二）住所：北京市西城區(qū)陶然亭路45號(hào)北京電信建筑工程有限公司網(wǎng)信鴻璽賓館516室（三）法定代表人：杜鳴（四）資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)（五）資質(zhì)證書編號(hào)：建房估證字【】104號(hào)（六）統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：96889三、估價(jià)目的為估價(jià)委托人理解估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值提供參考根據(jù)。四、估價(jià)對(duì)象本次估價(jià)的范疇為河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國(guó)際第1幢1單元1525號(hào)公寓用途房地產(chǎn)，即建筑面積為34.09平方米的房屋全部權(quán)及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。（一）區(qū)位狀況區(qū)位狀況涉及所在項(xiàng)目概況、交通、周邊環(huán)境、所處樓幢概況、樓層及朝向等。1、估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目概況估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目位于河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西，社區(qū)推廣名為“鉆石國(guó)際”，東鄰常甫路，南臨聯(lián)嘉綜合市場(chǎng)，西臨順安市場(chǎng)，北臨順安街。社區(qū)位于廊坊市安次區(qū)，社區(qū)成熟度較高，地理位置較優(yōu)越。市政基礎(chǔ)設(shè)施：項(xiàng)目的給排水、供電、通路、通訊、暖氣等，均與市政基礎(chǔ)設(shè)施相接購(gòu)物：周邊分布有明珠超市、聯(lián)華超市、聯(lián)嘉綜合市場(chǎng)、富陽(yáng)超市、永新超市；教育：周邊分布有廊坊市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鈺海雙語(yǔ)幼兒園、廊坊市第四小學(xué)、廊坊市實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園；金融：周邊分布有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行（永常路分理處）、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行ATM、中國(guó)工商銀行（永華支行）、廊坊市安次區(qū)惠民村鎮(zhèn)銀行；醫(yī)療：周邊分布有廊坊市人民醫(yī)院、廊坊友情醫(yī)院、廊坊市安次區(qū)醫(yī)院、廊坊世紀(jì)協(xié)和醫(yī)院；估價(jià)對(duì)象外部配套設(shè)施完善。2、交通估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目北臨順安街，東臨常甫路；公交：周邊附近有14路、19路、26路a線、28路等多條公交線路通行并設(shè)站；停車場(chǎng)：估價(jià)對(duì)象周邊有停車場(chǎng)，停車方便程度較好；估價(jià)對(duì)象道路通達(dá)性及可及性較好，交通便捷度較好。3、周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象周邊綠化較好，自然環(huán)境較好；估價(jià)對(duì)象周邊分布有鈺海嘉苑、順安社區(qū)、富強(qiáng)社區(qū)、豪邸·坊等居住社區(qū)，居住社區(qū)成熟度較高。估價(jià)對(duì)象周邊分布有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、盛德世紀(jì)大廈等辦公物業(yè)，辦公聚集度較高。4、所處樓幢概況估價(jià)對(duì)象所處樓幢為鉆石國(guó)際第1幢，鋼混構(gòu)造，建筑物為地上19層，地下1層，樓幢外立面貼飾面磚。所處樓幢外觀完好，5、估價(jià)對(duì)象樓層及朝向估價(jià)對(duì)象為15層；北朝向。（二）實(shí)物狀況1、建筑面積：平方米；2、建筑構(gòu)造：鋼混構(gòu)造；3、設(shè)施設(shè)備：涉及給排水、供電、通訊、暖氣等，設(shè)施設(shè)備較齊全；4、現(xiàn)狀：空置；5、空間布局：空間布局合理；6、建筑功效：估價(jià)對(duì)象的防水、保溫、隔熱、隔聲等建筑功效完整且基本完好，且通風(fēng)條件較好、采光無(wú)遮擋；7、估價(jià)對(duì)象裝修狀況：室內(nèi)地面為地磚、墻面為涂料、頂棚為涂料，衛(wèi)生間地面為地磚、墻面貼瓷磚、鋁扣板吊頂。入戶門為全封防盜門，窗為塑鋼窗；8、維護(hù)使用狀況：（三）權(quán)益狀況《商品房買賣合同》合同編號(hào)：【001】出賣人：廊坊市圣龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司買受人：王巖梅坐落：河北省廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西土地使用權(quán)出讓證號(hào)：廊國(guó)用（）字第00687號(hào)土地規(guī)劃用途：綜合用地土地使用年限：6月28日至2052年6月28日房屋規(guī)劃用途：公寓總層數(shù)：19（-1）建筑面積：34.09平方米樓號(hào)或幢號(hào)：1號(hào)樓所在層數(shù)：15部位及房號(hào)：1單元1525構(gòu)造：鋼混五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘日期為3月13日，根據(jù)估價(jià)目的及委托方規(guī)定，本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)設(shè)為3月13日。六、價(jià)值類型按照房地產(chǎn)交易方式或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型劃分，價(jià)值類型分為買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。根據(jù)本次估價(jià)目的，本次估價(jià)價(jià)值類型采用市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)原則本次估價(jià)遵照下列原則：（一）遵照獨(dú)立、客觀、公正原則評(píng)定價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。（二）遵照正當(dāng)原則評(píng)定價(jià)值應(yīng)為在依法鑒定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。（三）遵照價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則評(píng)定價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的擬定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。（四）遵照替代原則評(píng)定價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范疇內(nèi)。（五）遵照最高最佳運(yùn)用原則最高最佳運(yùn)用狀況涉及最佳用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷擬定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1、當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向獲得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)運(yùn)用權(quán)利不相似時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的擬定從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向獲得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)運(yùn)用權(quán)利，擬定估價(jià)對(duì)象的最高最佳運(yùn)用狀況；2、當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種運(yùn)用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查及分析其運(yùn)用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳運(yùn)用和對(duì)應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中闡明：（1）維持現(xiàn)狀、繼續(xù)運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià)；（2）更新改造再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)；（3）變化用途再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇變化用途前提進(jìn)行估價(jià)；（4）變化規(guī)模再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇變化規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià)；（5）重新開發(fā)再予以運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇重新開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)；（6）上述前提的某種組合或其它特殊運(yùn)用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其它特殊運(yùn)用前提進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)已建成，本次估價(jià)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-）：“現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)定，是按房地產(chǎn)的運(yùn)用現(xiàn)狀而非最高最佳運(yùn)用狀況進(jìn)行評(píng)定，因此不應(yīng)遵照最高最佳運(yùn)用原則?！币虼?，本次估價(jià)選擇維持現(xiàn)狀、繼續(xù)運(yùn)用作為估價(jià)前提。八、估價(jià)根據(jù)（一）法律法規(guī)根據(jù)1、《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》（第二次修正）；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（第二次修正）；3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》；4、其它法律法規(guī)及地方政府規(guī)定。（二）估價(jià)技術(shù)原則根據(jù)1、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)GB/T50291-《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；2、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)GB/T50899-《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)原則》；3、中華人民共和國(guó)國(guó)標(biāo)GB/T18508-《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》。（三）權(quán)屬根據(jù)《商品房買賣合同》復(fù)印件。（四）其它根據(jù)1、《北京市東城區(qū)人民法院價(jià)格評(píng)定委托書》；2、我公司所掌握的廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。九、估價(jià)辦法對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的求取，估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)原則，通過(guò)重復(fù)研究，估價(jià)辦法選用過(guò)程以下：（一）比較法比較法是選用一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行解決后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的辦法。（二）收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的將來(lái)收益，運(yùn)用酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將將來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的辦法。收益法合用于估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)普通有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)，涉及住宅、寫字樓、商店、酒店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、原則廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。十、估價(jià)成果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵照公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，選用適宜的估價(jià)辦法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，擬定：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)成果為人民幣427904元，大寫人民幣肆拾貳萬(wàn)柒仟玖佰零肆元整，折合單位建筑面積價(jià)值約為人民幣12552元/平方米。十一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)簽名簽名日期童益春68年月日閆偉10年月日輔助人員