論不動產(chǎn)物權變動模式的選擇

論不動產(chǎn)物權變動模式的選擇

1實登行為的記載不動產(chǎn)登記是指在特定機構的登記冊上記錄不動產(chǎn)所有權變化的事實的權利。當代各國在確立不動產(chǎn)登記制度時,立法上存在差異,大體可歸納為以下三種模式:1.1不動產(chǎn)登記簿采用獨立的登記方式該模式中登記是公示不動產(chǎn)權利狀態(tài)的方法,不動產(chǎn)物權變動非經(jīng)登記不得對抗第三人。登記機關進行登記時,僅根據(jù)法律規(guī)定應當提交的有關契據(jù)所載的內(nèi)容予以登記,故此稱為契據(jù)登記制。其特點是:(1)采用形式審查主義;(2)登記無公信力;(3)采用任意登記主義,不動產(chǎn)物權變動無須登記即可生效;(4)登記簿采用人的編成主義,登記簿的編制不以不動產(chǎn)為準,而依不動產(chǎn)權利人的登記順序先后而作成。登記完畢后僅在關于不動產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過,不發(fā)權利證書;(5)注重不動產(chǎn)權利的動態(tài)。登記簿上反映的只是一筆筆不動產(chǎn)交易,看不出某個特定時刻一宗不動產(chǎn)上所存在的各種權利的整體狀況。采用這種模式有法國、意大利、西班牙、日本等,美國大多數(shù)州的不動產(chǎn)登記制度也屬此類。1.2不動產(chǎn)登記簿的編制該模式中登記不僅是公示不動產(chǎn)權利狀態(tài)的方法,而且是不動產(chǎn)物權變動的要件,未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權即為不存在,故此稱為權利登記制。其特點是:(1)采用實質(zhì)審查主義;(2)登記有公信力;(3)采用強制登記主義,不動產(chǎn)物權變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力;(4)登記簿采用物的編成主義。登記簿的編制以不動產(chǎn)為中心,依土地的地段、地號等事項的先后次序編制而成。登記完畢后也是僅在關于不動產(chǎn)交易的契約上注記登記的經(jīng)過,不發(fā)權利證書;(5)注重不動產(chǎn)權利的靜態(tài)。登記簿上反映的是當前每一宗不動產(chǎn)上所存在的各種權利的總體狀況。采用這種模式有德國、奧地利、瑞士和北歐的一些國家。1.3強制登記的效力該模式為澳大利亞法官托倫斯爵士(SirRobertThomas)根據(jù)權利登記制改良而來。其特點是:(1)采用實質(zhì)審查主義;(2)登記有公信力;(3)原則上采用任意登記主義;但某一筆土地一旦申請過第一次登記,此后的有關交易即進行強制登記,否則不發(fā)生物權變動的效力;(4)交付權利證書。當某一筆土地因有關的交易申請第一次登記時,登記機關依其權利狀態(tài)制成權利證書(又稱“地券”)一式兩份,一份交申請人收執(zhí)以供確認權利之用,一份存登記機關以編成登記簿。所以權利人持有的權利證書實際上就是登記簿的副本,其內(nèi)容與登記簿的相應部分完全一致。此后有關的不動產(chǎn)再進行交易時,當事人間另作成讓與證書,與權利證書一起交給登記機關。登記機關經(jīng)審查后在登記簿上記載權利的移轉(zhuǎn),并對受讓人交付新權利證書(所有權移轉(zhuǎn)時)或在原權利證書上記載權利的變化情況(設定他物權時),從而使第三人能夠從權利證書上清楚地得知有關不動產(chǎn)的當前權利狀況;(5)注重不動產(chǎn)權利的靜態(tài);(6)設置專門的賠償基金。2登記效力的表現(xiàn)各國不動產(chǎn)登記制度的差異主要體現(xiàn)在:(1)登記審查方式;(2)登記是否有公信力;(3)是否強制登記(即物權變動是否須經(jīng)登記才發(fā)生效力);(4)登記簿的編制及其著重點;(5)錯誤登記賠償機制等方面。其中,公信力和強制登記涉及不動產(chǎn)登記及不動產(chǎn)物權變動兩個領域,但學界對此研究已較深入,本文從略,以集中筆墨分析不動產(chǎn)登記模式的其他幾方面與不動產(chǎn)物權變動模式的聯(lián)系。不動產(chǎn)登記的申請程序也兼跨上述兩個領域,但對該問題研究不多,故一并討論。2.1德國不動產(chǎn)登記制度中的物權變動模式德國式物權形式主義與另兩種物權變動模式最為顯著的區(qū)別是,物權變動是否基于一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為而發(fā)生效力。學理上,對物權行為存在與否歷來爭論不休。筆者認為,爭論雙方往往忽略了一點,即以上兩種立場各有其相應的登記申請程序法律規(guī)定作為依據(jù)。在德國的不動產(chǎn)登記制度中,如要轉(zhuǎn)讓或設定一項不動產(chǎn)物權,必須由雙方當事人在不動產(chǎn)登記官員面前同時作出彼此相對的轉(zhuǎn)讓或設定不動產(chǎn)物權的意思表示因雙方當事人在登記官員面前達成了一個與債權債務關系發(fā)生無關而僅涉及物權變動的合意,故將這一合意理解為一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為也是十分合理的?？梢哉f,正是德國不動產(chǎn)登記制度中這一有關登記申請程序的規(guī)定造就了物權行為理論的成立,進而又決定其不動產(chǎn)物權變動模式會成為物權形式主義這一承認物權行為獨立性與無因性的立法例。由此可見,不動產(chǎn)登記申請程序的差異,是導致德國與其他國家的不動產(chǎn)物權變動模式不同的重要原因之一。2.2國法上不動產(chǎn)登記的審查方式不動產(chǎn)登記機關對登記申請的審查方式有形式和實質(zhì)審查主義兩類。前者登記官吏對于登記申請只做形式上的審查,如申請手續(xù)完備,即依照契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿即可;至于契據(jù)上所載權利事項有無瑕疵則不予過問,以法國法為代表的契據(jù)登記制采此形式。后者登記官吏對于登記申請,不僅須對形式而且對權利變動原因是否真實也要審核。不動產(chǎn)物權變動必須經(jīng)過登記機關實質(zhì)審查確定并履行法定登記形式才發(fā)生效力,未在登記簿上登記的不動產(chǎn)物權即為不存在,這類形式為權利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權利登記制和托倫斯制的國家,其不動產(chǎn)登記的審查方式還有區(qū)別:在德國法上,不動產(chǎn)登記官員審查的是雙方當事人在其面前所為的關于物權變動的意思表示是否真實———即當事人是否具有相應的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當事人做出關于物權變動的意思表示的原因(原因的原因)———即以物權變動為內(nèi)容的債權行為真實與否,登記官員不予過問。2.3不動產(chǎn)權利的動態(tài)在登記簿的編制上,有物的編成主義與人的編成主義之區(qū)分。前者注重不動產(chǎn)權利的靜態(tài),為權利登記制所采用;后者注重不動產(chǎn)權利的動態(tài),為契據(jù)登記制所采用。采用物的編成主義,以不動產(chǎn)為中心進行登記簿的編制,意味著不能遺漏有關不動產(chǎn)上任何一項權利的存在與變化,否則登記簿上記載就不可能全面地反映當時不動產(chǎn)權利的整體情況。因此有關國家的物權變動模式立法就應采不動產(chǎn)物權不經(jīng)登記不發(fā)生效力的物權形式主義或者債權形式主義,以促使當事人將各種不動產(chǎn)權利的變動及時提交登記。2.4不動產(chǎn)登記的變動模式不動產(chǎn)登記的公信力所解決的主要是,不動產(chǎn)登記制度針對物權變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。但對于物權變動中的受動方即真正權利人而言,不動產(chǎn)登記的公信力不同,所造成的反射性后果也就不同:在采用契據(jù)登記制的國家,不動產(chǎn)登記無公信力,交易相對人不能夠依據(jù)登記簿所載內(nèi)容取得物權,真正權利人的權利也不會因此受到影響;在采用權利登記制和托倫斯制的國家,不動產(chǎn)登記有公信力,信任登記簿所載內(nèi)容的善意第三人則可以據(jù)此取得有關不動產(chǎn)物權,真正權利人的物權也將相應地喪失或受到限制。換言之,不動產(chǎn)物權變動模式隨不動產(chǎn)登記制度模式而定;反之亦然。兩者間的這種相互制約的關系實際上限制乃至決定了立法者在設計本國有關法律時所能夠作出的具體選擇。3中國房地產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀3.1不動產(chǎn)登記制度應采用實質(zhì)審查主義《土地登記規(guī)則》第6條:“土地登記依照下列程序進行:(一)土地登記申請;(二)地籍調(diào)查;(三)權屬審核;(四)注冊登記;(五)頒發(fā)或者更換土地證書。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條也強調(diào)房地產(chǎn)權屬登記須經(jīng)土地管理部門“核實”。由此確認,我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度采用的是實質(zhì)審查主義。對于其他不動產(chǎn)權利變動的情況,《土地登記規(guī)則》第27條至第30條也分別規(guī)定了權利人須持有關合同和證明交易真實性的其他文件申請登記。可見,我國法律是將債權行為理解為不動產(chǎn)權利變動的原因,且登記機關應當審查債權行為的真實性。3.2土地使用權、土地他項權的變更與公法不動產(chǎn)法相沖突《土地登記規(guī)則》第22條:“設定土地使用權、所有權和土地他項權利,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記?！钡?2條:“依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利,必須依照本章規(guī)定向土地管理部門申請登記?！钡?2條第2款第一句:“土地使用權轉(zhuǎn)讓、抵押和出租應當以土地登記文件資料為準?！痹俳Y合《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條和《擔保法》第41條的規(guī)定來看,我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度采用了強制登記主義,不動產(chǎn)物權變動不經(jīng)登記不發(fā)生效力。3.3原土地登記卡順序上,云《土地登記規(guī)則》第60條:“土地登記卡以街道(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))為單位,按街坊(村)及宗地號順序排列組裝土地登記簿?！薄白诘胤指畹?在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列”,“宗地合并的,以合并后的宗地號順序排列?！?注:類似條文有《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第15條、第16條。)顯然,我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度是以“宗地”亦即人為分割而成的一筆筆土地為準對登記簿進行編制的,屬于物的編成主義,其注重不動產(chǎn)權利的靜態(tài)。3.4登記審查的形式與國外不動產(chǎn)登記制度的三種模式相比較:我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度與托倫斯制有一定相似之處,與契據(jù)登記制完全不同;至于權利登記制,因登記機關應審查債權行為的真實性,故與瑞士式較為接近,與德國式不同