眾聯(lián)2013房地產(chǎn)市場

郴州市眾聯(lián)房地產(chǎn)策劃有限公司二零一四年一月眾聯(lián)地產(chǎn)2013年郴州房地產(chǎn)市場報告

Thinking

思路2013年典型項(xiàng)目分析郴州房地產(chǎn)市場分析宏觀政策分析郴州經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2014年市場展望2013年全年GDP同比增長7.7%，與2012年增速相同，但超出年度目標(biāo)7.5%，宏觀經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定不改；

2013年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面第三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率為48.5%,首次超過第二產(chǎn)業(yè)(46.3%)，但是從三大產(chǎn)業(yè)增速方面看，第三產(chǎn)業(yè)增速僅為8.3%，仍然處于下降趨勢中；2013年1—12月投資增速回落0.3個百分點(diǎn)至19.6%，處于2013年最低水平；其中地產(chǎn)投資累計增速19.8%，較上月回升0.3%,從季度平均水平看,房地產(chǎn)投資增速仍然位于下降區(qū)間,銀行收緊房貸將對商品房銷售帶來負(fù)面影響,我們預(yù)計房地產(chǎn)投資放緩趨勢并未改變。

2014年宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持穩(wěn)中求進(jìn)，新一屆政府進(jìn)一步推進(jìn)改革創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。宏觀經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定不改，投資增速出現(xiàn)回落2013國內(nèi)房宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健貨幣政策，中長期不會寬松2013貨幣政策2013年年末，我國廣義貨幣(M2)余額110.65萬億元，同比增長13.6%；狹義貨幣(M1)余額33.73萬億元，同比增長9.3%；流通中貨幣(M0)余額5.86萬億元，同比增長7.1%。全年凈投放現(xiàn)金3899億元。7月5日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》，提出在防控融資的風(fēng)險的前提下，進(jìn)一步落實(shí)信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，抑制投機(jī)需求；7月，中國人民銀行出臺《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化改革的通知》，明確提出取消金融機(jī)構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機(jī)構(gòu)自主確定貸款利率水平，但對個人貸款利率不做調(diào)整；

穩(wěn)健的貨幣政策將減少房地產(chǎn)行業(yè)投資性需求，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。2013土地政策加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，大幅增加住宅土地供應(yīng)量：2013年全國105個地價監(jiān)測城市,土地供應(yīng)總量達(dá)31.69萬公頃,較上年增加12.33%,其中,住宅用地供應(yīng)漲幅最大,較2012年增加32.71%。

由國土部主導(dǎo)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度：目前，全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記率達(dá)到97%。宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作也在全面推進(jìn)中。為下一步實(shí)現(xiàn)全國房屋信息聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ)；建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，規(guī)范土地出讓制度：確保農(nóng)民合法土地權(quán)益，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。堅決遏制“小產(chǎn)權(quán)房”：要求各級國土資源部、住建部要對在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，并針對違法建設(shè)的、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行摸底排查2013年土地政策取得了較大的進(jìn)展，同時在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面加大土地供應(yīng)量，特別在保障房、住宅土地方面給予充分供應(yīng)，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2013國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策2013年房地產(chǎn)政策：宏觀穩(wěn)、微觀活，不同城市有保有壓2013年房地產(chǎn)宏觀政策關(guān)鍵點(diǎn)：中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，推進(jìn)全面深化改革，促進(jìn)長效機(jī)制建立健全；地方新局面：政策由堅持房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化、差別化；長效機(jī)制是新一屆政府關(guān)注重點(diǎn)，土地、財稅制度先行改革；城鎮(zhèn)化：“以人為本”主旨下進(jìn)一步加強(qiáng)戶籍、保障房、養(yǎng)老相關(guān)工作。年初國五條調(diào)控加碼，從需求端抑制房價2月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會議提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》，釋放繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的信號，強(qiáng)調(diào)政策的連續(xù)性，穩(wěn)定市場預(yù)期。全面進(jìn)行深化改革，建立長效健全機(jī)制11月12日，十八屆三中全會勝利閉幕。會議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，為房地產(chǎn)長效機(jī)制建立建全從頂層設(shè)計上指明方向落實(shí)改革，調(diào)控思路轉(zhuǎn)為市場供應(yīng)為主，優(yōu)化供應(yīng)高層發(fā)聲積極推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，由市場進(jìn)行供需結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，將居民的住房需求進(jìn)一步差異化。12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，提出房地產(chǎn)調(diào)控將從需求管理轉(zhuǎn)向供給管理，發(fā)揮市場決定性作用，強(qiáng)調(diào)社會民生功能。中央調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，推進(jìn)全面深化改革，促進(jìn)長效機(jī)制建立健全；房地產(chǎn)調(diào)控逐步轉(zhuǎn)向市場化、差別化；上半年堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，各地均在落實(shí)“國五條”細(xì)則

“國五條”出臺后，各省市細(xì)則紛紛出臺，包括有北京、上海、廣州等等15個省市公布了具體實(shí)施細(xì)節(jié)，而包括長沙、成都、貴陽在內(nèi)的21個省市僅公布了房價調(diào)控目標(biāo)。但在公布的細(xì)則中，對國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度不一也存在差異，僅有北京上海等嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。下半年市場促政策分化，熱點(diǎn)城市分化繼續(xù)收緊，部分城市出現(xiàn)放松

調(diào)控政策日趨市場化，城市間政策差別化明顯。對于房價快速上漲的熱點(diǎn)城市，堅持調(diào)控仍是主題，而對于部分房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，政策出現(xiàn)部分的放松。一線城市調(diào)控全面升級，政策不斷收縮，10月深圳、北京出臺“深八條”、“京八條”，11月上海和廣州出臺“滬七條”和“穗五條”，一線城市調(diào)控政策全面收緊。二線城市跟進(jìn)，年底密集出臺調(diào)控政策，包括杭州、南京、天津等在內(nèi)出臺一系列調(diào)控政策，主要集中在提高二套首付比例、公積金貸款、限購等政策；三四線城市靈活調(diào)整，適時松綁。由于三四線城市面對的是城市發(fā)展問題，受房地產(chǎn)市場低迷影響部分城市進(jìn)行適時松綁，包括蕪湖、徐州等在內(nèi)，出臺部分購房優(yōu)惠政策。

政策匯總政策主要內(nèi)容2013年12月23日，農(nóng)村工作會議提出將積極扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，到2020年解決約1億人口在中西部的城鎮(zhèn)化2013年12月18日，公安部盡快落實(shí)戶籍制度改革，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化水平2013年12月16日，全國發(fā)展與改革工作會議積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作，走有中國特色的新型城鎮(zhèn)化道路2013年12月13日，城鎮(zhèn)化工作會議解決城鎮(zhèn)就業(yè)人員落戶問題，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模2013年9月6日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的建議》要圍繞推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重大戰(zhàn)略部署，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施供給，提高設(shè)施水平和服務(wù)質(zhì)量，滿足居民基本生活需求積極扎實(shí)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化工作，進(jìn)一步落實(shí)戶籍、保障房工作2013年新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策匯總分析結(jié)論：新型城鎮(zhèn)化，有助于加速中小城市及城鎮(zhèn)化進(jìn)程，可以有力促進(jìn)一批有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的新市民購房需求釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。長效機(jī)制是重點(diǎn)，地方政策愈加分化2014年，市場化手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控會更加靈活，而限購限貸政策等現(xiàn)有行政化手段短期內(nèi)很難退出，但不同城市政策取向繼續(xù)差別化；不動產(chǎn)登記制度、財產(chǎn)公示等制度預(yù)計出臺，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的將進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)長效機(jī)制的建立與完善；除針對購房者的調(diào)控政策，加強(qiáng)土地供應(yīng)、增加保障房建設(shè)速度等增加房源供應(yīng)的政策，雖然對于郴州四線城市影響較小，但銀行限貸、提高貸款利率、貸款申理越來越嚴(yán)格、放款速度變慢，對于開發(fā)商將有很大影響。房地產(chǎn)政策小結(jié)2013年典型項(xiàng)目分析郴州房地產(chǎn)市場分析宏觀政策分析郴州經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2014年市場展望2013年全市地區(qū)生產(chǎn)總值1682億元，同比增長11%;社會消費(fèi)品零售總額625億元，增長12.7%;2013年財政總收入216.1億元、公共財政預(yù)算收入146.5億元，分別增長18.7%和22.4%;2013年城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)19000元、8400元，分別增長9%和14%，農(nóng)村居民收入增幅連續(xù)4年高于城鎮(zhèn)居民;

2013年全市固定資產(chǎn)投資達(dá)到1474.1億元，比上年增長34.2%，高于全省8.1個百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資147.6億元，增長26.7%；2013郴州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境全市GDP與城鄉(xiāng)居民人均收入的快速增長，有力的保障了房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮發(fā)展，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)投資的快速增長。同時財政收入與公共預(yù)算增長，保證了全市各項(xiàng)市政配套到位，為改善居民生活環(huán)境，帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極作用。2013郴州城市建設(shè)發(fā)展1、“大十字”城鎮(zhèn)群經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和全市縣城總體規(guī)劃修編(修改)以及村鎮(zhèn)規(guī)劃編制進(jìn)程加快。郴永大道全線通車，環(huán)市城區(qū)半小時城鎮(zhèn)圈形成，加快“大十字”城鎮(zhèn)群永興方向的融城進(jìn)程，助力城東新區(qū)的發(fā)展；2、汽車總站搬遷，2013年4月運(yùn)行了14年的老郴州汽車總站將“告別”國慶北路區(qū)域，搬遷至位于北湖區(qū)郴江鎮(zhèn)高壁村的新郴州汽車總站過渡車站發(fā)車，對城市發(fā)展以及周邊道路壓力、周邊環(huán)境和居民出行創(chuàng)造了良好的條件，是適應(yīng)郴州城市發(fā)展的需要；3、郴州國際會展中心、市體育中心體育館、郴江路延伸段、駱仙鋪片區(qū)城市道路及配套等城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，加快郴州成為現(xiàn)代化大都市的進(jìn)程；

2013年郴州城市建設(shè)方面主要圍繞著“大十字”城鎮(zhèn)群進(jìn)行，推進(jìn)郴州新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，重點(diǎn)打造郴州大道沿線區(qū)域，加快郴資桂永融城動作，郴州——作為一座新崛起的現(xiàn)代化都市已經(jīng)初具雛形。2013郴州產(chǎn)業(yè)發(fā)展1、2013年5月郴州（北京）與央企對接合作座談會暨項(xiàng)目簽約儀式在北京舉行，與央企簽約項(xiàng)目15個，總投資金額469億元。郴州將作為央企戰(zhàn)略布局的重要基地和新一輪發(fā)展騰飛的重要平臺，將進(jìn)一步有力推動郴州經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。2、2013年郴州成功承辦首屆湘南承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移投資貿(mào)易洽談會，省政府明確將以郴州為中心把湘南打造成湖南會展業(yè)次中心區(qū)域。3、2013年華潤集團(tuán)與郴州簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，未來5年，華潤集團(tuán)將在郴州投資100億元以上。主要合作內(nèi)容有深化管道燃?xì)獍鍓K、深化電力板塊、加大醫(yī)藥板塊、推動房產(chǎn)置業(yè)和消費(fèi)品業(yè)務(wù)板塊，積極引入集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資源包括房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)等業(yè)務(wù)單元，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、戰(zhàn)略共贏，對郴州城市發(fā)展具有重大意義。4、以萬華汽車城為代表的汽車產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)席卷而來，作為湖南省和郴州市“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，占地840畝，建筑面積75萬平方米，預(yù)計總投資25億元，將打造成集品牌整車展銷、商用車展銷、二手車交易、汽配精品市場、生活及商業(yè)配套為一體的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2013年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的工程階段，將推動武廣新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展；

2013年郴州積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移接洽，打造郴州特色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，助力城市建設(shè)發(fā)展。1、2013年郴州GDP持續(xù)保持高速增長，同比增長11.1%，增速高于全省1個百分點(diǎn)，居全省第2位，穩(wěn)居全省第一方陣；2、郴州的持續(xù)發(fā)展，勢必會不斷的給帶來新的機(jī)遇和商機(jī)，未來市場的需求將會不斷增大，對于市場的潛力將會持續(xù)凸顯。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，郴州作為湖南承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首要區(qū)域，把握住這一歷史性的機(jī)遇，打造湖南最開放的城市，成為湘粵贛省際中心城市；4、城市建設(shè)進(jìn)程的加快，打造郴州“大十字”城鎮(zhèn)群，加快郴資桂永融城運(yùn)動，提高城市城鎮(zhèn)化率，進(jìn)一步推動城市整體發(fā)展。

2013是郴州快速發(fā)展的一年，多年飛速增長的GDP有力支撐了郴州城市化的進(jìn)程，促進(jìn)了郴州房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。2013郴州宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié)2013年典型項(xiàng)目分析郴州房地產(chǎn)市場分析宏觀政策分析郴州經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2014年市場展望2013年郴州房地產(chǎn)市場是激蕩的一年，同樣也是品牌林立，大盤營銷時代。一線品牌開發(fā)商紛紛搶灘郴州樓市，保利、金科等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，加劇了郴州房地產(chǎn)市場的競爭。2013年郴州樓市整體表現(xiàn)不錯，成交量大幅增長，成交金額節(jié)節(jié)攀升，成交價刷新郴州房價的新紀(jì)錄，成為郴州房地產(chǎn)市場一個新的高峰。從2013年1月匯龍萬寶國際的開盤熱銷，揭開了2013年郴州樓市繁華大幕，一掃2012年年底市場冷清跡象，4月天一華府刷新郴州樓市最高價，單價突破7000，后續(xù)項(xiàng)目紛紛跟進(jìn)，市場漲聲一片；7月保利地產(chǎn)隆重登場，9月開盤成交均價達(dá)到7500，最高價8000以上，進(jìn)一步奠立市場價格基礎(chǔ)；12月郴州樓市有史以來最大規(guī)模房展會，完美收官。2013年的郴州樓市量價齊升，房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮。2013郴州房地產(chǎn)市場2013年郴州市場13年，郴州市房地產(chǎn)市場競爭加劇升級，正式進(jìn)入營銷戰(zhàn)國時代。具體表現(xiàn)為：1、房地產(chǎn)營銷升級為綜合實(shí)力品牌之爭；2、項(xiàng)目營銷全面升級為資源競爭，已經(jīng)滲透到項(xiàng)目營銷中所涉及的各個層面（廣告資源、活動資源、渠道資源）；3、客戶競爭進(jìn)入白熱化，在客戶資源的爭奪上回歸到最原始的肉搏戰(zhàn)，誰能最先接觸到客戶，誰將在競爭中取得優(yōu)勢；4、活動營銷成為常態(tài)，城市級、明星類的活動營銷開始展露，案場暖場性質(zhì)的活動營銷成為日常工作；

目前全市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有352家，其中二級資質(zhì)5家，三級資質(zhì)179家，四級資質(zhì)21家，暫定資質(zhì)146家。其中北湖區(qū)177家，蘇仙區(qū)58家，資興市18家，桂陽縣15家，宜章12家，永興15家，臨武6家，嘉禾10家，桂東2家，汝城14家，安仁24家。投資商分類（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成情況），郴州本土企業(yè)277家，外商投資企業(yè)74家。外商投資企業(yè)構(gòu)成情況，其中珠海25家，外資5家，福建11家，長沙15家。通過招商引資，保利集團(tuán)、友阿集團(tuán)、步步高集團(tuán)、碧桂園、大漢集團(tuán)等全國知名房地產(chǎn)商相繼進(jìn)駐郴州。郴州房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，項(xiàng)目良莠不齊2013郴州房地產(chǎn)市場整體情況2013郴州房地產(chǎn)市場整體情況2013年郴州房產(chǎn)局批準(zhǔn)市城區(qū)預(yù)售套數(shù)為24913套，批準(zhǔn)預(yù)售面積為275.4萬㎡，批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目為64個（包含部分團(tuán)購房、集資房）；2013年郴州全市商品房銷售面積為324.8萬㎡（包含下面縣市），同比增長20%，其中市城區(qū)銷售面積預(yù)計約為190萬㎡左右，約合銷售套數(shù)2萬套（包含團(tuán)購房、集資房項(xiàng)目）。

截止到2013年12月31日，郴州市城區(qū)在售項(xiàng)目為76個，其中25個項(xiàng)目為2013年新開盤項(xiàng)目，包括像保利、五礦青園、金科鉆石山、中源國際城等項(xiàng)目。截止到目前為止，全市商品房存量面積預(yù)計約在120萬㎡左右，市場供應(yīng)量巨大。2013年在售商品房實(shí)際成交均價約為4300元/㎡，同比2012年增長10%，市場整體成交價漲幅較快，階梯型價格在2013年成型，高端項(xiàng)目與低端項(xiàng)目單價相差4000元以上；2013郴州土地市場2013年郴州土地表現(xiàn)相對比較平穩(wěn)，全年共掛牌土地宗，掛牌面積多，等等2013年1~11月土地掛牌、成交市場總結(jié)：1、2013年1~11月土地成交總面積共計95.48萬㎡，總計金額15.4億元，成交單價107.6萬元/畝。2、掛牌與成交之間的比例為2:1。整體市場對土地的需求是供大于求，特別是在上半年，整體市場的成交量都很低。在第三季度是掛牌和成交的高峰期。預(yù)期在未來的一年將會有大體量的樓盤集中面世。3、在成交地塊中，土地集中在城西和城東兩個板塊，無疑在未來這將會是城市重點(diǎn)發(fā)展方向。——數(shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局2013年1~11月商、住土地市場總結(jié)：1、2013年1~11月，共成交商業(yè)用地40.98萬㎡；住宅用地63.12萬㎡；商、住用地比例為13:20。住宅仍是市場最大的需求體。2、根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，9月份是全年土地成交最高的一個月，且以住宅用地為主，預(yù)計在明年下半年將會有大批量的住宅面世?！獢?shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局2013年各月土地掛牌、成交市場總結(jié)：1、2013年全年土地成交總面積共計108.48萬㎡，總計金額18.5億元，成交單價113.7萬元/畝；2、掛牌與成交之間的比例為2:1。整體市場對土地的需求是供大于求，特別是在上半年，整體市場的成交量都很低。在第三季度是掛牌和成交的高峰期。預(yù)期在未來的一年將會有大體量的樓盤集中面世；3、在成交地塊中，土地集中在城西和城東兩個板塊，無疑在未來這將會是城市重點(diǎn)發(fā)展方向?！獢?shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局2013年各月商品房銷售面積總結(jié)：1、2013年全年共計銷售商品房面積為324.8萬㎡（含縣市）；2、根據(jù)數(shù)據(jù)反映，每年成交高峰期分別在過年前后、暑假期間、傳統(tǒng)的“金九銀十”和房交會所在月份，四個階段。其他月份都顯得很平均，市場沒有很大的浮動，相對于三個高峰期而言，其他月份就成為了傳統(tǒng)的淡季；3、最為年末的11月，因?yàn)?2月的房交會，所以大部分購房者在11月都處于觀望期，所以造成了11月成為全年度成交最低的月份，這也顯示出在傳統(tǒng)的房交會的前一個月，市場會迅速的進(jìn)入一個淡季，所以的購房者都會冷靜下來，期待房交會期間的各項(xiàng)政策?！獢?shù)據(jù)來源于郴州市房產(chǎn)管國土資源局郴州在售項(xiàng)目整體價格情況

2013年郴州市場，商品房成交價格出現(xiàn)明顯上漲，截止到12月，市場在售項(xiàng)目超過70個，市場報價超過4500以上的項(xiàng)目有近30個：7000元以上項(xiàng)目：保利·蘇仙林語、天一華府（公寓）、龍澤福城國際（精裝公寓）6000以上項(xiàng)目：美美世界、龍澤福城國際（毛坯公寓）5000以上：恒大華府、蘇仙傳奇、龍泉名邸、君臨天下、匯龍萬寶國際、華寧春城、萬花沖壹號、北湖壹號、國明皇御苑4500以上：碧桂園、蘇仙御景灣、新貴華城、華寧瑞城、湖光山色、神憩乾瓏、第一國際、御景華庭、中地翡翠灣、億楓翠城、林語軒、江山麗城、玫瑰園、山水緣、龍鳳嘉園、鴻翔尚城、懿德園、學(xué)府世家郴州房地產(chǎn)市場分析2013年1—11月郴州房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析：郴州市房地產(chǎn)投資：全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資123.6億元，同比增長25.3%；1—11月，商品房施工面積1620.4萬平方米，同比增長48.4%。全市新開工面積656.6萬平方米，同比增長63.5%。1—11月，全市商品房銷售面積291.2萬平方米，同比增長37.7%；1—11月，全市商品房銷售金額103.1億元，同比增長60%。

結(jié)論：

2013年前三季度郴州市場房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，表明開發(fā)商對于郴州房地產(chǎn)市場保持較高的投資熱情，商品房新開工面積與施工面積有大幅增長，并且2013年前三個季度的商品房銷售已經(jīng)基本達(dá)到2012年全年水平，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。郴州房地產(chǎn)市場分析蘇仙嶺板塊北湖公園板塊駱仙板塊（精裝產(chǎn)品）五嶺板塊龍泉—龍形板塊東城新區(qū)板塊下湄橋板塊武廣新區(qū)梨樹山板塊愛蓮湖板塊2013郴州市場各版塊情況分析愛蓮湖板塊愛蓮湖片區(qū)是城東新區(qū)的重要組成部分，也是郴州房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，2013年片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目為8個，2013年總供貨量為1900套左右，總面積為20萬㎡，2013年總?cè)セs為1100套左右，去化面積約為12.5萬㎡，其中最主要的去化項(xiàng)目為神憩乾瓏與華爾星城，作為2013年整個片區(qū)銷售情況最好的項(xiàng)目。2014年預(yù)測：目前市場存量8萬㎡左右，2014年預(yù)計將有3個新項(xiàng)目入市分別為東嶺逸景、星湖灣、御景豪庭。周邊在售項(xiàng)目將在2014年達(dá)到11個。同時2014年神憩乾瓏二期、華爾星城二期、君臨天下三期都將會有大批量貨量推出，預(yù)計全年片區(qū)供應(yīng)量將達(dá)到40萬平米以上，將是片區(qū)競爭最為激烈的一年。城東新區(qū)—白水片區(qū)城東新區(qū)白水片區(qū)，依靠蘇仙區(qū)政府的整體搬遷而帶動的新興片區(qū)，整個片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展在2013年取得了重大的進(jìn)展，郴州國際會展中心竣工、郴州最高端酒店溫德姆豪庭的開業(yè)、郴永大道的全線通車，都為整個片區(qū)帶來大量的利好消息。同時在2013年整個片區(qū)也是房地產(chǎn)開發(fā)最具規(guī)模的一年，整個2013年片區(qū)內(nèi)以碧桂園、中源國際城為代表的項(xiàng)目，成為市場上半年的熱點(diǎn)區(qū)域。2014年預(yù)測：目前在售項(xiàng)目3個，2014年預(yù)計將有2個新項(xiàng)目入市分別為鳳凰新城、大學(xué)里，周邊在售項(xiàng)目將達(dá)到5個以上，同時供應(yīng)量30萬㎡以上。武廣新區(qū)板塊2013年武廣新區(qū)是密集發(fā)力的一年的，以華盛世紀(jì)新城二期的入市熱銷為契機(jī)，帶動后續(xù)乾通時代廣場、香麓山等項(xiàng)目的跟進(jìn)，整個片區(qū)2013年銷售情況較好，成為整個市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一。同時萬華汽車城動工建設(shè)，標(biāo)志著郴州另一種商業(yè)地產(chǎn)模式的形成——汽車地產(chǎn)的來臨。2013年片區(qū)內(nèi)目前在售項(xiàng)目為8個項(xiàng)目，新增項(xiàng)目較多，如乾通時代廣場、香麓山、紫陽京鼎、雅晟乾城等項(xiàng)目，供應(yīng)量約為50萬平米，2013年整體去化25萬㎡左右；2014年預(yù)計將有熠通公館等項(xiàng)目入市；片區(qū)在售項(xiàng)目將達(dá)到10個以上，供應(yīng)量將保持在50萬平米以上。五嶺板塊在目前的片區(qū)劃分中，五嶺板塊的片區(qū)范圍相對比較廣泛，通常我們將其定義為：以五嶺廣場為中心，向南延伸至天龍站，向東至梨樹山隧道范圍內(nèi)；是目前郴州三大熱點(diǎn)開發(fā)片區(qū)之一（城東、武廣）2013年五嶺板塊，表現(xiàn)非常搶眼，有以匯龍萬寶國際為代表的，拉開了2013年熱銷大幕，有以天一華府為標(biāo)桿的，開啟了郴州樓市新一輪的漲價潮，整個2013年，五嶺板塊占據(jù)了郴州樓市非常重要地位。目前板塊內(nèi)在售項(xiàng)目為18個，有天一華府、龍澤·福城國際、龍鳳嘉園、匯龍·萬寶國際、龍鳳嘉園、中地·翡翠灣、鴻翔尚城、樂仙小鎮(zhèn)、人和好景、懿德園、經(jīng)典世家等，預(yù)計2014年將新增大華天都、竹園新城等5個項(xiàng)目，片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目將達(dá)到23個左右，總供應(yīng)量將超過80萬㎡，是2014年重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域；新增項(xiàng)目較多，同時之前存量項(xiàng)目也較多，大部分項(xiàng)目均處于強(qiáng)銷期。并且因板塊的特性，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目間的相互沖擊較大，并且因與五嶺廣場的這一核心資源的距離因素，不同項(xiàng)目之間的價格差非常大，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的階梯性非常明顯，是郴州單一片區(qū)內(nèi)價格差最明顯的板塊。駱仙版塊駱仙片區(qū)也是傳統(tǒng)意義上的城西板塊，是郴州西擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，位于市中心的西南郊，東臨107國道，西傍同心河，與駱仙路相連接，與五嶺廣場相對應(yīng)；2013年是駱仙板塊開始房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)啟動的一年，依靠汽車總站的搬遷，各條公交線路的開通，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)與城區(qū)的對接。2013年片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目依然以恒大華府、億楓翠城為主，但是施工建設(shè)的項(xiàng)目開始增多，預(yù)計2014年將會集中面世，比如湘域中央花園、樂雅山居、君臨名都均在前期建設(shè)中，將在2014年集中上市，片區(qū)2014年總供應(yīng)量將達(dá)到30萬㎡左右。前兩年主要依靠恒大華府、億楓翠城帶動片區(qū)的發(fā)展，目前公共交通相繼完善，片區(qū)項(xiàng)目將聯(lián)合發(fā)力，具有成為下一個熱點(diǎn)片區(qū)的潛力。2013年板塊處于醞釀期，根據(jù)目前監(jiān)測情況看，各項(xiàng)目均已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的工程階段，預(yù)計2014年將集中上市，屆時片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目將達(dá)到7個以上，總供應(yīng)量超過30萬平。梨樹山板塊2013年，隨著九子塘大道的通車，整個片區(qū)內(nèi)的市政交通線路初步完善，同時規(guī)劃中的各大項(xiàng)目也紛紛完成前期工作，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的工程階段。從目前監(jiān)測的動態(tài)看，片區(qū)內(nèi)已經(jīng)有5個項(xiàng)目在啟動，其中御泉城市花園、立升領(lǐng)域項(xiàng)目工程進(jìn)度已具備發(fā)售條件，兩個超50萬方項(xiàng)目恒隆國際、中寧公元也啟動了營銷工作，居然之家進(jìn)入前期土方工作，經(jīng)過2013年一年的醞釀，借助片區(qū)內(nèi)交通線路的完善，2014年片區(qū)將迎來全面供應(yīng)的一年，預(yù)計2014年片區(qū)在售項(xiàng)目將達(dá)到4個，總供應(yīng)量約為20萬㎡左右

2014年將是本版塊在市場正式發(fā)聲的一年，片區(qū)內(nèi)各大項(xiàng)目均面臨同樣的問題——需要提高本片區(qū)在郴州市場的知名度與客戶認(rèn)知度。本區(qū)域在2014年對于市場的擾動主要在于其價格，考慮到作為新面世的區(qū)域以及新推出的項(xiàng)目，2014年本區(qū)域所推售項(xiàng)目首開價格預(yù)計不會太高，將低于目前市場價格，預(yù)計在4000以下?？紤]到片區(qū)距離城區(qū)實(shí)際距離并不是很遠(yuǎn)，預(yù)計本區(qū)域項(xiàng)目將會給其周邊板塊項(xiàng)目乃至整個市場帶來一次價格上的競爭壓力。下湄橋板塊

郴州“北提”改造的重點(diǎn)區(qū)域，也是郴州之前的老城區(qū)，2013年整個板塊的表現(xiàn)平平，雖然以紫宸瀾山為代表，在2013年取得相當(dāng)不錯的業(yè)績，總共預(yù)售套數(shù)為1299套，預(yù)計銷售套數(shù)在650套左右，銷售金額接近3億，排名在郴州樓市單個項(xiàng)目中可以躋身前五，但是依然改變不了整個大片區(qū)在樓市中的弱勢地位。2013年片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目為10個，除紫宸瀾山外，其余項(xiàng)目銷售情況均一般，并且供應(yīng)量較小，無法形成合力，炒熱片區(qū)。從目前監(jiān)控上看，2014年片區(qū)內(nèi)將不會有太大改善，新增項(xiàng)目金源新都匯、福城桃源等項(xiàng)目預(yù)計會入市，屆時片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目預(yù)計在15個左右，供應(yīng)量在30萬方左右但是從各項(xiàng)目在2013年的營銷模式以及營銷手法上看，2014年本片區(qū)項(xiàng)目對于市場影響力有限。代表項(xiàng)目：紫宸瀾山、福城立欣洲片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目較多，但是缺少在售的大盤，基本上以中小盤為主，同時本區(qū)域缺少能夠在市場上具有強(qiáng)大號召力的樓盤，因此在板塊的競爭中，處于一定的弱勢地位，給予市場印象為片區(qū)內(nèi)整體項(xiàng)目檔次較低，并且這種情況預(yù)計在2014年也不會有改善。北湖板塊郴州市中心城區(qū)，商業(yè)中心，各類生活配套設(shè)施齊全，集中了目前郴州最主要的幾大城市商業(yè)綜合體。2013年，整個片區(qū)的表現(xiàn)可以分為上下兩個半場，表現(xiàn)差別比較大，上半年以年初步步高新天地的商鋪內(nèi)部認(rèn)購，形成了市場搶購商鋪的狂潮，步步高新天地在元月份預(yù)計銷售商鋪超過3個億以上，部分商鋪單價達(dá)到15—16萬，成為名符其實(shí)的鋪王；5月美美世界開盤熱銷，奠立區(qū)域項(xiàng)目住宅價格標(biāo)桿，隨后北湖壹號、御景華庭的持續(xù)，整個上半年北湖板塊整體表現(xiàn)較好；進(jìn)入下半年后各大項(xiàng)目均進(jìn)入滯銷狀態(tài)，同時友阿國際廣場的收籌動作遇冷，整個板塊各項(xiàng)目表現(xiàn)一般。2013年三大商業(yè)綜合體之間的競爭還相對比較柔和，經(jīng)過一年的醞釀，預(yù)計到2014年將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的短兵相接狀態(tài)。區(qū)域在建、在售樓盤：美美世界、步步高新天地、友阿國際廣場、北湖壹號、御景華庭、萬花沖壹號、祥云國際、宏興花園等2014年板塊內(nèi)，住宅供應(yīng)量約為25萬㎡左右，商業(yè)供應(yīng)量將近30萬平米左右，商業(yè)競爭巨大。2013年區(qū)域在售項(xiàng)目為7個，預(yù)計2014年新增項(xiàng)目為友阿國際廣場、同時美美世界、步步高新天地進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的強(qiáng)銷期。2014年北湖板塊的競爭主力不在住宅，而在于商業(yè)，得商業(yè)者得天下。龍泉—龍形板塊本版塊范圍面積比較廣泛，涵蓋了目前郴州部分新興泛中心城區(qū)，以南塔公園為核心，在石榴灣大橋、香雪橋、梨樹山隧道、羅家井范圍內(nèi)；2013年片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目為12個，主要有江山麗城、山水緣、華寧春城、華寧瑞城、君悅瀾山、玫瑰園、錦繡東城、水榭華庭、國明皇御苑、新貴華城三期等，片區(qū)內(nèi)2013年總供應(yīng)量為3000套，總面積約為32萬平米，2013年去化約為15萬㎡，片區(qū)除新增項(xiàng)目華寧瑞城、錦繡東城銷售情況較好，年去化達(dá)到60%；其余項(xiàng)目銷售情況均一般。競爭格局預(yù)測：目前區(qū)域內(nèi)存量較大，2014年新增項(xiàng)目較少，但華寧春城三期與新貴華城三期還將有大批貨量推出，區(qū)域去化壓力較大。區(qū)域范圍比較廣泛，項(xiàng)目基本處于泛中心區(qū)域，客戶在地段上的接受度較好，但是考慮價格蘇仙版塊郴州市中心片區(qū)，在不考慮價格因素的情況下，是大多數(shù)郴州人首選的購房區(qū)域，居住氛圍較為成熟、商業(yè)氣息相對較為濃郁；2013年區(qū)域在售項(xiàng)目為5個，單個項(xiàng)目體量較小，供應(yīng)量相對較少，2013年區(qū)域總供應(yīng)量約為1500套，總供應(yīng)面積為17萬㎡左右，是目前市內(nèi)供應(yīng)量最少的板塊。但在2013年，蘇仙板塊在保利地產(chǎn)的帶動下成為了市場的關(guān)注點(diǎn)，同時保利地產(chǎn)憑借其特殊的地段，強(qiáng)大的品牌號召力，成為2013年市場當(dāng)之無愧的王者，并且奠立郴州的價格標(biāo)桿。在建、在售樓盤：蘇仙林語、蘇仙傳奇、蘇仙·御景灣、林語軒等目前市場存量相對較少，主要大型項(xiàng)目為保利地產(chǎn)，2014年總供應(yīng)量預(yù)計將略高于，總供應(yīng)面積在20萬㎡左右。隨著郴州舊城改造的加快，根據(jù)我司監(jiān)控預(yù)計2年后將有大批貨量推出，項(xiàng)目會集中涌現(xiàn)。郴州市場小結(jié)2013年郴州整體市場表現(xiàn)比較突出，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，但是從板塊上來說，部分板塊2013年相對比較活躍比如以碧桂園為代表的城東新區(qū)白水組團(tuán)，以華盛世紀(jì)新城、乾通時代廣場的武廣新區(qū)，以保利為代表的蘇仙嶺板塊，以及以匯龍萬寶國際城為代表的五嶺板塊，整個2013年熱鬧非凡，銷售情況較好；而部分之前的熱點(diǎn)板塊在2013年卻相比之下表現(xiàn)一般，像以君臨天下、神憩乾瓏為代表的愛蓮湖板塊，以及下湄橋板塊與尚在醞釀中的梨樹山板塊等等，而以北湖壹號為代表的北湖板塊、2013年三大商業(yè)項(xiàng)目開始全面啟動營銷動作，預(yù)計2014年將進(jìn)入白熱化競爭態(tài)勢。各區(qū)域在2013年的營銷力度不一，導(dǎo)致全年業(yè)績相差也較大。四、2013年典型項(xiàng)目分析2013市場部分典型項(xiàng)目銷售情況項(xiàng)目預(yù)售套數(shù)銷售套數(shù)（預(yù)計）銷售金額銷售均價保利蘇仙林語高層378套，別墅60套別墅56套，高層約220套4.2億高層7300元，別墅1.3—1.4萬碧桂園別墅112套；高層1710余套別墅約50套；高層約800套約6億別墅0.8萬—1.1萬；高層4300—4500恒大華府約730套高層約500套；車位600個約3.8億4900元/㎡中源國際城774套約600套約2.5億3800—3900元/㎡紫宸瀾山1299約600套約2.8億4200元/㎡匯龍萬寶國際880約700套約3.8億4600元/㎡華寧瑞城770套約400套1.8億4500—4600元/㎡美美世界住宅228套，公寓253套銷售住宅預(yù)計150套，公寓120套約1.1億住宅6200元/㎡，公寓6800君臨天下約300套約150套約0.9億5400元/㎡神憩乾瓏335套231套1.1億4300—4400元/㎡華爾星城280套207套約1億4200—4300元/㎡香麓山384套288套1.5億4200元/㎡御景灣404套220套1.2億4600元/㎡華盛世紀(jì)新城630套350套約1.5億4200元/㎡天一華府714套285套（主要為公寓）1.3億7000元/㎡碧桂園核心優(yōu)勢：知名品牌+帶裝修+園林示范區(qū)+西河沙灘公園+低價格占地面積13萬平方米建筑面積30萬平方米項(xiàng)目地址蘇仙區(qū)青年大道與觀山大道交匯處容積率2.47產(chǎn)品類型高層、別墅、多層洋房產(chǎn)品戶型高層80-270平，洋房155-569平項(xiàng)目價格簡裝修折后均價4300-4600元/㎡月去化約45-50套余貨量整體剩余約17萬平米左右（約1500套左右）項(xiàng)目動態(tài)明年預(yù)計去化二期剩余部分貨量，同時推出三期，貨量預(yù)測在1000套左右二期一期恒大華府核心優(yōu)勢：知名品牌+園林景觀效果+內(nèi)部配套齊全占地面積16.4平方米建筑面積40平方米項(xiàng)目地址郴州市駱仙西路與寒西路交匯處產(chǎn)品類型高層產(chǎn)品戶型高層88-270平項(xiàng)目價格精裝修折后均價5100-5300元/㎡月去化約30套余貨量整體剩余約10萬平米左右（約800套左右）項(xiàng)目動態(tài)明年預(yù)計將大量加推四期，按照大盤推貨量預(yù)計在1000套美美世界核心優(yōu)勢：中心地段+周邊配套齊全占地面積16.4萬平方米建筑面積40萬平方米項(xiàng)目地址郴州市北湖區(qū)人民西路與國慶路交匯處（北湖公園南門）產(chǎn)品類型高層、公寓、商業(yè)、酒店產(chǎn)品戶型高層88-143平項(xiàng)目價格折后均價6500元/㎡月去化約15-18套余貨量整體剩余約500套左右項(xiàng)目動態(tài)明年預(yù)計獲得預(yù)售證后將會推出住宅部分及剩余公寓及商業(yè)，其中高層共3棟約600套房源已推天一華府核心優(yōu)勢：五嶺廣場中心地段+周邊配套齊全占地面積11794平方米建筑面積13.5萬平方米項(xiàng)目地址（五嶺廣場）五嶺路2號容積率8.6產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、公寓產(chǎn)品戶型高層83-238平項(xiàng)目價格B棟折后均價6500元/㎡，A、C棟折后均價7000元/㎡月去化約20套余貨量整體剩余約500套左右項(xiàng)目動態(tài)明年主推商業(yè)，住宅為余貨去化,300套已推匯龍·萬寶國際核心優(yōu)勢：五嶺廣場地段+周邊配套齊全占地面積17萬平方米建筑面積70萬平方米項(xiàng)目地址郴州市青年大道南側(cè)（原7429工廠）產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、公寓、寫字樓產(chǎn)品戶型高層77-118平項(xiàng)目價格B棟折后均價6500元/㎡，A、C棟折后均價7000元/㎡月去化約50套項(xiàng)目動態(tài)明年將推出二期，預(yù)計有1000套左右房源已推神憩·乾瓏核心優(yōu)勢：愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃+內(nèi)部配套占地面積7萬平方米建筑面積32萬平方米項(xiàng)目地址郴州大道和郴資桂高等公路交匯處產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、酒店、公寓產(chǎn)品戶型83-130㎡高層項(xiàng)目價格4500元/㎡月去化約20套項(xiàng)目動態(tài)項(xiàng)目二期12月內(nèi)部轉(zhuǎn)定，車位開盤。目前在售推出返鄉(xiāng)置業(yè)七重豪禮麗景·君臨天下核心優(yōu)勢：愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃+內(nèi)部配套占地面積7萬平方米建筑面積30萬平方米項(xiàng)目地址郴州大道與青年大道交匯處產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓產(chǎn)品戶型86-156㎡高層項(xiàng)目價格5100元/㎡月去化約15套項(xiàng)目動態(tài)一期8、9、10、11號棟已于6月30日交房。二期15、16號棟外立面已做好，年底交房。三期7號棟建至第25層，12號棟建至第8層，14號棟建至第16層。君臨天下7號棟12月6號開盤。湖光山色核心優(yōu)勢：愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃占地面積2萬平方米建筑面積9萬平方米項(xiàng)目地址郴州香雪大道南側(cè)愛蓮湖公園對面產(chǎn)品類型高層、商業(yè)產(chǎn)品戶型82—148㎡高層項(xiàng)目價格4500元/㎡月去化約10套項(xiàng)目動態(tài)項(xiàng)目余貨集中在3.4棟。1月11日商鋪開盤。石博園·第一國際核心優(yōu)勢：愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃占地面積7萬平方米建筑面積29萬平方米項(xiàng)目地址郴州大道與郴江路交匯處產(chǎn)品類型高層、商業(yè)、寫字、公寓產(chǎn)品戶型48-117㎡公寓，66—171㎡寫字樓項(xiàng)目價格4500元/㎡月去化約10套項(xiàng)目動態(tài)項(xiàng)目在售是辦公及公寓。預(yù)計明年將啟動住宅。華爾星城核心優(yōu)勢：愛蓮湖景觀資源+未來發(fā)展規(guī)劃占地面積7萬平方米建筑面積42萬平方米項(xiàng)目地址郴州大道西側(cè)產(chǎn)品類型小高層、高層、商業(yè)產(chǎn)品戶型81-163㎡字樓項(xiàng)目價格4500元/㎡月去化約15套項(xiàng)目動態(tài)項(xiàng)目目前一期正在進(jìn)行余貨去化。典型項(xiàng)目分析金皇大廈項(xiàng)目地址：南嶺大道中心開發(fā)商：郴州市金江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：13049.72㎡總建筑面積：87486.36㎡綠化率：30%容積率：5.508產(chǎn)品類型：商業(yè)、門面、公寓

優(yōu)惠活動：當(dāng)天認(rèn)購一次性最高優(yōu)惠1800元/平，按揭最高優(yōu)惠1200元/平。

項(xiàng)目總計共27層，客梯10臺，地面停車位52個，地下停車位406個。大廈1-3層是挑空設(shè)計，1層為大堂，設(shè)有少許的商業(yè)和銀行，2-3層擁有多間不同規(guī)格的會議室和特色主題餐廳，4-6層宴會休閑娛樂中心，7層是有色金屬交易中心，8-13層是5A級寫字樓，16-18層酒店公寓，20-27層為酒店客房。項(xiàng)目規(guī)劃1、位于南嶺大道中心，處于城市中央南北大動脈，毗鄰五嶺、北湖兩大商圈；2、周邊市政府、北湖區(qū)政府、建設(shè)局等市政配套齊全，周圍也有成型的商業(yè)配套，有利于后期酒店的發(fā)展；

3、屬于目前市中心少有的寫字樓，在面對辦公需求這方面有很大的優(yōu)勢；4、在郴州停車位少的現(xiàn)狀下，其擁有一個大型智能機(jī)械化停車場，是其一大賣點(diǎn)；

5、已經(jīng)成功簽約上海有色金屬交易所、金貴銀業(yè)等郴州最具代表性產(chǎn)業(yè)的龍頭公司，在后面會對整體招商帶來很大動力；項(xiàng)目分析開盤貨源分析今天實(shí)推20F~24F，一層共計31房，5層共計155，面積從47.8㎡~97.9㎡。25F~26F會在后期推出，銷售員預(yù)估會漲價2000元以上。面積套數(shù)配比備注47.8㎡53.2%20F~24F,每層布局一樣，每層各31戶。52.1㎡53.2%53.7㎡53.2%55.6㎡106.4%56.1㎡

11071.2%60.9㎡53.2%71.7㎡53.2%97.9㎡106.4%總計155100%20F~24F貨源分析根據(jù)銷控表和現(xiàn)場銷售顯示，20F和21F去化率速度和量都很高，越往上走，價格方面越高，抗性越大。20F~24F價格分析樓層價格價格體系付款方式優(yōu)惠政策20F11100折后最低價：9600元/㎡；折后最高價：12000元/㎡；折后均價：10000元/㎡；層差：100元/平米。當(dāng)天認(rèn)購交5萬元定金，月底之前交齊50%，剩余50%年底前交完。按揭最高優(yōu)惠1200元/㎡；一次性最高優(yōu)惠1800元/㎡。付款方式優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠600元/平，分期300元/平。21F1120022F1130023F1140024F11500開盤分析1、開盤選擇公開選房模式，對現(xiàn)場把控不嚴(yán)，以至于，現(xiàn)場組織顯得很混亂，特別是前期銷售員在銷售區(qū)叫號，而主持人在進(jìn)行熱場，兩項(xiàng)沖突，會場顯得很混亂，銷售員對客戶的把控也不到位。2、根據(jù)現(xiàn)場人數(shù)預(yù)估，開盤當(dāng)天到場人數(shù)大概在300組左右，而且因?yàn)楝F(xiàn)場把控不嚴(yán)，所以不排除，有一小部分同行和非認(rèn)籌客戶，認(rèn)籌客戶估計在200組左右。3、當(dāng)天客戶主要以40歲年齡左右，有一部分剩余資金可用來投資，可接受的價格面積段不高；4、根據(jù)銷控表顯示，當(dāng)天共推出20F~24F，5層，一層31套貨源，共計155套貨源，認(rèn)購70套，去化量45%，20、21層基本上銷售完，綜合顯示，貨源去化最大難度是在價格上。項(xiàng)目地址：郴州市（五嶺廣場）五嶺路2號開發(fā)商：郴州錦馬置業(yè)開發(fā)有限公司占地面積：2萬㎡總建筑面積：21萬㎡總戶數(shù)：714戶產(chǎn)品類型：高層，毛坯產(chǎn)品：戶型從54—215㎡的公寓到五房，312㎡的復(fù)式；工程進(jìn)度：已經(jīng)全部為現(xiàn)房銷售；營銷節(jié)奏：只從開盤以后，因?yàn)閮r格與前期許諾給客戶的差距太大，而且開盤就創(chuàng)下郴州最高的價格，又因?yàn)閼粜蛦栴}，導(dǎo)致項(xiàng)目一直賣的不好。

天一華府——五嶺廣場超星級·國際生活社區(qū)天一華府效果圖天一華府優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、地段：市府核心地段，郴州五嶺廣場核心商圈，緊靠湘南地區(qū)最大的市政廣場，占盡繁華；2、配套：商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全，周邊大型百貨超市有沃爾瑪，高端酒店雄森、華天，郴州各大商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，第一人民醫(yī)院南苑，五嶺中學(xué)，文化中心，居家生活非常便利；3、人口密集，居住氛圍濃厚，同時也是目前郴州辦公樓的集中區(qū)域之一；4、交通便利，有近10條以上的公交線路經(jīng)過，同時距離武廣西站僅十五分鐘車程；劣勢1、項(xiàng)目整體容積率過高，項(xiàng)目內(nèi)部基本沒有園林景觀，外部屬于商業(yè)中心，居住舒適度較差；2、產(chǎn)品設(shè)計上，無亮點(diǎn)，同時也因?yàn)闀r間過長，目前其產(chǎn)品設(shè)計理念都已過時，與市場主流不符；3、產(chǎn)品附加值較低，特別是150㎡以上的戶型還存在暗房設(shè)計，也沒有入戶花園，大尺度陽臺贈送等，客戶接受度較差。房源分析天一華府房源配比比較傾向于小戶型與150平米以上的大戶型，產(chǎn)品線缺乏中間段（120—140）㎡。在客群定位上是面向高端改善型客戶與投資型客戶為主。房源分析天一華府共推出房源669套，其中復(fù)式樓16套，住宅653套；開盤整體均價在7000元/㎡以上。部分戶型展示六房：238㎡單身公寓：50-54㎡兩房：83㎡三房：110㎡兩房：79㎡五房：193㎡三房：152㎡項(xiàng)目點(diǎn)評作為目前郴州市場上的新一個價格標(biāo)桿，天一華府的開盤給予了我們一定的啟示：1、郴州購房者對于房價接受度還有進(jìn)一步提高的空間，前提是在項(xiàng)目地段、品牌、園林綠化展示、產(chǎn)品附加值等方面做到非常到位的情況下，單盤項(xiàng)目的單價會有進(jìn)一步的拔高。而單純的依靠地段去支撐價格，客戶接受度非常有限；2、房價越來越來走高的情況下，這種高價樓盤，購買對象為高端改善型客戶、投資型客戶與具有強(qiáng)烈地段情節(jié)的客戶群，普通剛需型客戶不屬于這類樓盤核心客戶；——起航東城，改變?nèi)司有赂窬猪?xiàng)目地址：郴州市青年大道與西河?xùn)|路交匯處（西河濕地公園旁）開發(fā)商：郴州加利申房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：384畝總建筑面積：101萬㎡總戶數(shù)：6172戶產(chǎn)品類型：高層住宅、高層洋房、公寓產(chǎn)品：37棟26-32層的高層洋房，

80-143㎡兩房-四房價格：3600-4300工程進(jìn)度：1、2棟已建至24層中源國際城中源國際城外立面效果中源國際城區(qū)位分析分析：1、開發(fā)商以陶瓷起家，商品品質(zhì)及售樓部包裝具有一定實(shí)力及說服力。2、項(xiàng)目體量巨大，分7期開發(fā)，周期5-8年，而所在片區(qū)交通、生活均不便利，要成功銷售勢必以造城姿態(tài)開發(fā)，注重項(xiàng)目附加值，項(xiàng)目引進(jìn)游泳池、1.5萬㎡會所、幼兒園等配套。3、周圍有一個由政府著力打造西河沙灘公園。

4、二期碧桂園為別墅產(chǎn)品，但一期剩余的高層80-90㎡小戶型還是對本盤有一定影響。中源國際城售樓部售樓部整體設(shè)計大氣，大廳挑高約20米，極具震撼力中源國際城戶型圖四房：143.53㎡三房：127.7㎡三房：97/98㎡三房：118/120㎡兩房：82㎡中源國際城戶型配比中源國際城一期推出1、2號棟，貨量總計384套，三房配比為84%，其中以緊湊型三房97、118㎡戶型為主，占比高達(dá)66%，而兩房和四房占總戶型比16%。戶型賣點(diǎn)為除目前郴州常規(guī)贈送面積外，客廳半面積贈送，樓間距有100米，通風(fēng)采光佳，戶型設(shè)計方正，利用率高。中源國際城的客戶群體主要分為三大類：

1、因?yàn)槭袇^(qū)房價日益過高轉(zhuǎn)向新區(qū)的偏知識性剛需型客戶，這類客戶有一定文化素養(yǎng)積累，對生活質(zhì)量有一定要求，但目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，對片區(qū)發(fā)展也有一定理解并看好其升值價值的人群2、對地段發(fā)展認(rèn)可，看好該片區(qū)前景的投資型客戶，這類客戶一般為政府人員，私營業(yè)主的中高層階層，資金較為富余，看中開發(fā)商實(shí)力及規(guī)模、項(xiàng)目的配套、城區(qū)的發(fā)展

3、產(chǎn)業(yè)園遷入引進(jìn)的剛需人口，主要看好上班的便利性及項(xiàng)目配套，生活環(huán)境，建筑質(zhì)量。中源國際城客戶群體分析5月3日6月15日2012年12月步行街臨時展示中心2013年4月29日VIP誠意登記全城啟動《中國夢想秀》首場招募開始巨星助陣營銷中心開放中源國際城重要營銷節(jié)點(diǎn)6月7日2013郴州財富論壇火爆開啟6月22日《中國夢想秀》總決賽

1、步行街第二營銷展示中心2、4月29日VIP認(rèn)籌啟動，到6月15號營銷中心開放，一個半月時間舉辦了三場大型的起勢活動：時下火熱綜藝節(jié)目《中國夢想秀》的冠名；葉檀財富論壇講座；明星演唱助陣營銷中心開放3、通過對英倫社區(qū)、“下沉式”會所概念的炒作，樹立產(chǎn)品差異化4、產(chǎn)品附加值先行，去年10月份進(jìn)場動工，到6月15日營銷中心開放，8個月時間做出了500平米的主題泳池，以及“下沉式”1.5萬平米會所，98、120、143三套樣板房，進(jìn)行體驗(yàn)式營銷，并且目前一期建至24層，較快的工程速度給客戶打一計強(qiáng)心劑

5、項(xiàng)目開發(fā)周期為5-8年，分7期開發(fā)，預(yù)計以平均間隔最長1年的集中式開盤轟炸，保持市場熱度。中源國際城推廣分析乾通·時代廣場——郴州新城市地標(biāo)項(xiàng)目地址：郴州武廣新區(qū)高鐵西站正對面開發(fā)商：郴州乾通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：20.2萬㎡總建筑面積：90萬㎡

總戶數(shù)：3315戶產(chǎn)品類型：商業(yè)32萬，住宅58萬目前推出產(chǎn)品：83、85㎡兩房；125、127㎡三房；126、128㎡四房工程進(jìn)度：目前建至12層營銷節(jié)奏：2013年4月20營銷中心開放暨認(rèn)籌；2013年5月25樣板房開放，6月29日開盤。乾通·時代廣場效果圖乾通·時代廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、地段：高鐵西站正對面，距五嶺廣場15分鐘車程，發(fā)展?jié)摿Υ螅?、配套：內(nèi)部配套齊全，會所、幼兒園，園林配套，項(xiàng)目本身集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓90萬方大型綜合體；3、85%綠化率，70米樓間距，居住舒適度高；4、營銷：N+1戶型，贈送面積最高40平米，誘惑力大。

劣勢1、作為一個大盤，營銷節(jié)點(diǎn)較難把控，資金回攏周期長；2、盡管作為城市重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展版塊，但目前城西居住舒適度、生活便利度不高；3、周邊華盛世紀(jì)新城也是大規(guī)模類型相似的項(xiàng)目，有一定的競爭壓力。房源分析

乾通時代廣場一期推出住宅230戶，VIP認(rèn)籌，100㎡以下交1萬抵3萬，100㎡以上交1萬抵4萬。

住宅房源配比主要為85㎡剛需兩房126㎡緊湊四房，產(chǎn)品線缺乏（90—120）㎡。在客群定位上是面向剛需型客戶、投資型及初步改善型客戶為主。部分戶型展示

戶型最大賣點(diǎn)即贈送面積大，其中85㎡兩房贈送面積23㎡，126四房贈送面積40㎡；

其次戶型設(shè)計緊湊，除125㎡三房，其余戶型空間利用率大。并且125㎡三房與126㎡四房只相差1㎡，卻差一間房，雖可后期裝修更改不過接受度并不高。樣板房展示餐廳次臥客廳衛(wèi)浴樣板房利用贈送入戶花園擴(kuò)大進(jìn)門觀感，客廳餐廳用調(diào)酒吧臺隔開，主臥衛(wèi)浴采用全明式設(shè)計，細(xì)節(jié)設(shè)計巧妙。項(xiàng)目分析1、客戶定位準(zhǔn)確是高去化率的一大主要因素，乾通時代廣場把握住自己的地理優(yōu)勢，抓住了外地返鄉(xiāng)置業(yè)的客戶群體，同時把握住了縣城的客戶群體。2、高附加值產(chǎn)品，受到廣大消費(fèi)者的青睞，項(xiàng)目本身為90萬方的綜合體，配套齊全，使得客戶對項(xiàng)目前景看好，同時，通過大量的面積贈送使得產(chǎn)品的附加值大幅提升，也是客戶看重該項(xiàng)目的一大主因；3、價格定位準(zhǔn)確，對于武廣高鐵片區(qū)來說，4200元左右的價格，可說是偏高，但在目前7000價位的樓盤出現(xiàn)之后，加上項(xiàng)目本身附加值后，相比較4200的價位對客戶吸引力較大。項(xiàng)目地址：郴州市高鐵西站對面開發(fā)商：華盛麓峰集團(tuán)、萬通集團(tuán)占地面積：500畝總建筑面積：110萬㎡總戶數(shù)：約4000戶容積率：3.12綠化率：44.5%產(chǎn)品類型：住宅商業(yè)門面商業(yè)街產(chǎn)品：戶型從106—122㎡的三房工程進(jìn)度：1、2棟均已建至3層。營銷節(jié)奏：4月19日召開盛大產(chǎn)品發(fā)布會，4月22日華盛?克拉街區(qū)首批原始股商鋪開啟認(rèn)籌。

華盛·世紀(jì)新城——五嶺廣場超星級·國際生活社區(qū)華盛·世紀(jì)新城效果圖華盛·世紀(jì)新城房源配比很均衡，而且面積全部在106~122m2之類，屬于剛需戶型，從而在客群定位也確定了主要面對剛需客群。房源分析部分戶型展示與優(yōu)劣勢優(yōu)點(diǎn)：1、與超大陽臺相連，較好角度景觀視野。2、客廳連餐廳雙陽臺，南北通透。劣勢：1、主臥更衣室與衛(wèi)生間相鄰，更衣室功能無法體現(xiàn)。2、兩個次臥朝北，無陽關(guān)直射。3、入戶花園、花池使用率不高，造成空間浪費(fèi)。4、臥室客廳相連，動靜分離不理想。5、贈送面積相對較少。優(yōu)點(diǎn)：1、戶型是小面積三房，戶型比較緊湊，功能分區(qū)較好2、雙陽臺南北飄窗，主臥采光較好。劣勢：

1、次臥窗戶狹小采光較差2、戶型贈送面積相對較少3、衛(wèi)生間開窗處不能直射陽光，有成為暗房的可能，4、客廳餐廳開間，較長采光不完善?？蛻舴治鰟∪A盛·世紀(jì)新城對開盤客戶分析數(shù)據(jù)得知，其客戶群主要分為四類：1、以增湖村原著居民為主要客群，這部分客群多是因?yàn)殚L年居住在這，一部分原因是對位置有了習(xí)慣性，一部分因?yàn)椴疬w補(bǔ)助，而且項(xiàng)目本身發(fā)展前景很大，所以仍舊在這置業(yè)；2、第二部分客群是以經(jīng)常搭乘高鐵的私營個體戶為主，這部分人群里又以北湖市場和馬家坪兩大市場個體戶為主。因?yàn)樗麄兘?jīng)常要去廣州等地打貨，在路過項(xiàng)目時，看出了項(xiàng)目未來的發(fā)展?jié)摿颓熬?，而且價格相對市內(nèi)較低，很容易被接受，所以選擇這里置業(yè)，其中不乏一些炒房的客戶。3、第三部分是以縣城為主。其中最大的客源來自資興，其次是桂陽。劇調(diào)查顯示，大部分資興客源，之所以買這里的房子，是看中了這塊地的發(fā)展?jié)摿?，他們覺得政府在未來將會大力發(fā)展以高鐵為中心的區(qū)域板塊。4、第四部分客源是來自一期的煙草局的集資房。華盛·世紀(jì)新城優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、地段：項(xiàng)目位于武廣高鐵正對面，有很大的升值潛力。2、環(huán)境：背靠郴州最大公園：月形山生態(tài)公園，風(fēng)水上佳，藏風(fēng)聚氣，聚財納福。3、所有戶型都是全明結(jié)構(gòu)、都面向中心花園或山體公園。4、因?yàn)榈靥幬鋸V對面，公交出行路線可選擇很多，交通極為便利，有近5條以上的公交線路經(jīng)過。劣勢1、項(xiàng)目現(xiàn)在周邊發(fā)展還不完善，很多配套設(shè)施都沒有。2、人口稀少，生活氛圍稀薄。3、因?yàn)槊鎸ξ鋸V高鐵站，又處于大力開發(fā)位置，日常周邊噪音較大，對日常生活有一定影響。紫宸瀾山——運(yùn)動就在家門口項(xiàng)目地址：國慶北路與南嶺大道交匯處（劉仙嶺公園入口））開發(fā)商：郴州達(dá)康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：175畝總建筑面積：36萬㎡

總戶數(shù)：2221戶產(chǎn)品類型：住宅、商業(yè)門面目前推出產(chǎn)品：36-54㎡一房；81-83㎡兩房；98-127㎡三房工程進(jìn)度：一期推出的1棟即將封底；4棟室內(nèi)外裝修完工，拆架已至第四層；5棟已建至第九層；13棟建至8層紫宸瀾山效果圖紫宸瀾山優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1.位于北湖商業(yè)圈附近，離北湖市場及市中心較近；2.位于老城區(qū)，目前已有6路公交車路過，可以很便利地達(dá)到市區(qū)各中心；3.生活配套較為齊全，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)都離項(xiàng)目不遠(yuǎn)；4.主推房源從一房到房，剛需戶型為主，選擇性加大；5.物業(yè)公司已到位，能夠給客戶切實(shí)感受到物業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；6.一棟即將封底，可以說是現(xiàn)房銷售；7.開發(fā)商為郴建達(dá)康，之前在郴州開發(fā)了多個樓盤，在郴州人民心中有一定的影響；8.劉仙嶺公園就在項(xiàng)目門口，能夠滿足以后入住業(yè)主休閑娛樂；9.項(xiàng)目配套齊全，西班牙風(fēng)情園林、幼兒園、游泳池、會所等等。劣勢：1.雖然是大盤，但位于下湄橋老城片區(qū)，在市民心中的檔次不高；2.有些戶型設(shè)計不夠方正合理。房源分析

紫宸瀾山一期推出1、4、5、13棟，其中1棟為4梯14戶，4棟為2梯3戶，5棟為2梯4戶，13棟為4梯8戶，共計住宅643戶，VIP認(rèn)籌交1萬抵3.6萬。

住宅房源配比主要為一房一廳公寓36.43