第二講資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則

第二講資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則

授課時(shí)間：2013年3月10日

授課教師：張靜靜授課班級：2012級資產(chǎn)評估專碩班

1國際評估準(zhǔn)則—-概念框架24目錄英國評估準(zhǔn)則（簡介……）中國資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則3美國評估準(zhǔn)則(定義、引言……)基本準(zhǔn)則體系：1.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則2.資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則出臺背景：管理：政出多門，管理混亂評估：質(zhì)量參次不齊，評估報(bào)告不規(guī)范《21世紀(jì)報(bào)道》2003.9.15：《六份評估報(bào)告“惡之花”:變數(shù)下的億元財(cái)富爭奪戰(zhàn)》：同一價(jià)值類型標(biāo)的物，4家出具6份評估報(bào)告，評估差值達(dá)4000多萬，最低估值僅為最高估值的1/3.

中國資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則2004年5月1日開始施行中國資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則

與國外評估準(zhǔn)則不同：我國的評估基本準(zhǔn)則的制定和發(fā)布具有濃厚的政治色彩，借鑒和保留了財(cái)政部、原國資局、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)等制定發(fā)布的資產(chǎn)評估規(guī)范性文件中行之有效的若干規(guī)定，并且根據(jù)資產(chǎn)評估行業(yè)實(shí)踐的發(fā)展增加了新的內(nèi)容。

兩個(gè)基本準(zhǔn)則的頒布，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的初步建立，是我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則制定工作和資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展歷史上的重要里程碑，對資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展起了重要的規(guī)范和促進(jìn)作用。資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則是對各類評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范，是各項(xiàng)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)遵守的基本規(guī)則。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》屬于業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則，包括“總則”、“基本要求”、“操作準(zhǔn)則”、“報(bào)告準(zhǔn)則”、“執(zhí)業(yè)責(zé)任”和“附則”?？倓t：準(zhǔn)則制定目的；資產(chǎn)評估和注冊資產(chǎn)評估師的界定；資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的范圍和層次；準(zhǔn)則適用范圍基本要求:

法律、法規(guī)及準(zhǔn)則；評估原則；知識、經(jīng)驗(yàn)和勝任能力；聘請專家工作；對業(yè)務(wù)助理人員指導(dǎo)和負(fù)責(zé)；評估程序、方法、報(bào)告特殊說明。操作準(zhǔn)則：適當(dāng)評估程序；評估程序；價(jià)值類型；評估方法；評估假設(shè)；工作底稿；資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則報(bào)告準(zhǔn)則編制出具評估報(bào)告；提供必要信息；滿足委托方和其他評估報(bào)告使用者合理需求執(zhí)業(yè)責(zé)任對評估結(jié)論合理性承擔(dān)責(zé)任；注冊資產(chǎn)評估師、委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；法律權(quán)屬附則評估機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)發(fā)布具體準(zhǔn)則，施行日期資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則

1999.7.29財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范》注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德：注冊資產(chǎn)評估師從事資產(chǎn)評估工作應(yīng)當(dāng)遵守的執(zhí)業(yè)品德、執(zhí)業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力等職業(yè)行為規(guī)范。注冊資產(chǎn)評估師道德困境:客戶要求評估值不合理，威脅如果不這樣出具報(bào)告就找其他評估師。資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則主要內(nèi)容：總則：準(zhǔn)則制定目的，準(zhǔn)則適用范圍基本要求評估原則；法律、法規(guī)與準(zhǔn)則；職業(yè)形象；獨(dú)立估算；合理使用評估假設(shè)；提供信息要求；保密原則；合法招攬業(yè)務(wù)；評估師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)要求；工作底稿；簽署評估報(bào)告要求；接受管理、履行業(yè)務(wù)專業(yè)勝任能力教育和培訓(xùn)，專業(yè)勝任能力；后續(xù)教育；如實(shí)聲明專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)；聘請專家工作資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則與委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系利害關(guān)系回避；不得誤導(dǎo)欺詐；履行義務(wù)，竭誠服務(wù)；不得索取不正當(dāng)利益；溝通、聲明責(zé)任。與其他評估師的關(guān)系保持良好工作關(guān)系；不得貶損和詆毀其他評估師；不得惡意降低服務(wù)費(fèi)等手段爭攬業(yè)務(wù)。附則評估機(jī)構(gòu)；中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)可以根據(jù)本準(zhǔn)則發(fā)布資產(chǎn)評估道德具體準(zhǔn)則；施行日期資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則國際評估準(zhǔn)則——IVSframework主要對象：IVSFrameworkincludesgenerallyacceptedvaluationconcepts,principlesanddefinitionsuponwhichtheinternationalvaluationstandardsarebased.適用范圍：Theframeworkshouldbeconsideredandappliedwhenfollowingtheindividualstandardsandvaluationapplications主要內(nèi)容和詞匯：評估和職業(yè)判斷；獨(dú)立性和客觀性；專業(yè)勝任能力；價(jià)格、成本和價(jià)值；市場；市場活動(dòng)；市場參與者；經(jīng)濟(jì)實(shí)體的特定因素；合投資價(jià)值并計(jì)算；價(jià)值類型；市場價(jià)值；交易成本；投資價(jià)值；公允價(jià)值；特殊價(jià)值；協(xié)同價(jià)值；評估假設(shè)；被迫清償；評估方法；市場途徑；收益途徑；成本途徑；應(yīng)用方法；評估信息資源國際評估準(zhǔn)則——IVSframework1.評估和職業(yè)判斷（ValuationandJudgement）評估的特定場合需要使用職業(yè)判斷，客觀，不能過高或過低，判斷要和評估目的、價(jià)值類型和其他評估假設(shè)結(jié)合。2.獨(dú)立性和客觀性(IndependenceandObjectivity）公正判斷，透明，主管因素影響最小化

道德規(guī)范

雖然本準(zhǔn)則體系沒有專門的道德準(zhǔn)則，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂坪统绦蚣s束，以確保評估中有足夠的獨(dú)立性和客觀性，如有規(guī)定，評估師需要公開披露并證實(shí)自己的身份。國際評估準(zhǔn)則——IVSframework3.專業(yè)勝任能力（Competence）評估機(jī)構(gòu)或評估師需要具備適合的專業(yè)技能，經(jīng)驗(yàn)和對于評估對象、交易市場記憶評估目的的知識儲(chǔ)備；

對于資產(chǎn)復(fù)雜或多重資產(chǎn)的評估。評估師可以尋求專家?guī)椭?.價(jià)格，成本和價(jià)值價(jià)格：要求、提供或支付，既定買賣雙方：經(jīng)濟(jì)能力，交易目的，特殊利益等形成價(jià)格成本：獲取或創(chuàng)造花費(fèi)金額，既成事實(shí)。價(jià)格變成本價(jià)值：意見：1）最有可能成交的價(jià)格2）擁有一項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益國際評估準(zhǔn)則——IVSframework5.市場買賣雙方交易場所，供求關(guān)系，雙方不受強(qiáng)制約束市場潛力和價(jià)值市場的多種標(biāo)準(zhǔn)：商品或服務(wù)，規(guī)模和分配機(jī)制，地理區(qū)域市場的相互影響和市場價(jià)格的趨同IVS中的市場通常意味著在評估基準(zhǔn)日處于交易狀態(tài)。市場缺陷，評估師需要客觀地估算市場上最有可能的交易價(jià)格，以此來反應(yīng)評估基準(zhǔn)日相關(guān)市場的狀況，而并非是基于假定恢復(fù)平衡后，調(diào)整過或平滑后的價(jià)格。國際評估準(zhǔn)則——IVSframework6.市場活躍性市場波動(dòng)市場活躍和不活躍之間沒有明顯界限市場不同的活躍程度是對價(jià)格的反應(yīng)，而非成因。消費(fèi)者有自己的心理價(jià)位，并且依據(jù)心理價(jià)位進(jìn)入市場不活躍市場的價(jià)格數(shù)據(jù)可能也是市場價(jià)值7.市場參與者真實(shí)交易中的個(gè)人、公司和其他實(shí)體機(jī)構(gòu)或正考慮進(jìn)入特定類型交易的人概念框架要求刪除任何特殊交易因素或者市場交易者通常很難獲取的價(jià)值因素國際評估準(zhǔn)則——IVSframework8.實(shí)體特殊因素.一些因素會(huì)使得市場價(jià)值類型的評估不適用：對于買賣雙方很特殊的因素或者對于市場參與者不常見的因素。比如：1）通過組合相似資產(chǎn)獲得的額外價(jià)值2）實(shí)體資產(chǎn)之間擁有的不同資產(chǎn)之間特有的協(xié)同效應(yīng)3）法律所賦予的權(quán)利或約束4）稅收優(yōu)惠或稅收負(fù)擔(dān)5）某幾個(gè)開發(fā)某資產(chǎn)的特有的開發(fā)能力特殊因素的界定看資產(chǎn)是否作為組合中的一部分進(jìn)行交易如果評估目的是決定資產(chǎn)對于特殊所有者的價(jià)值，實(shí)體特殊因素應(yīng)當(dāng)被體現(xiàn)在評估過程中，一是投資決策，而是反應(yīng)資產(chǎn)歷史績效國際評估準(zhǔn)則——IVSframework9.組合一些單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值通常取決于和其他資產(chǎn)的組合使用，如：a）通過金融工具的組合達(dá)到資產(chǎn)和負(fù)債的抵消b）通過提供一個(gè)擁有關(guān)鍵性的群體或者出于戰(zhàn)略地位的預(yù)期資產(chǎn)購買方，使資產(chǎn)之間形成互補(bǔ)c）一條生產(chǎn)線上的一組機(jī)器設(shè)備或者運(yùn)行一臺或多臺機(jī)器所需的軟件d）一個(gè)品牌的秘訣和專利e)企業(yè)里相互依附的土地、建筑、廠房和其他設(shè)備當(dāng)被評估資產(chǎn)和其他輔助或相關(guān)資產(chǎn)結(jié)合在一起時(shí)，需要確定是對資產(chǎn)組合進(jìn)行評估還是單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估，即使是單項(xiàng)資產(chǎn)評估，也要確定否每項(xiàng)資產(chǎn)都要進(jìn)行評估a)假設(shè)其他資產(chǎn)對于買房可使用b)假設(shè)其他資產(chǎn)對于買方不可使用國際評估準(zhǔn)則——IVSframework10.價(jià)值類型1）評估的基本測度假設(shè)的聲明2）價(jià)值類型取決于評估目的3）價(jià)值類型應(yīng)當(dāng)區(qū)分于：評估方法，資產(chǎn)類型，評估時(shí)點(diǎn)上資產(chǎn)的實(shí)際或假設(shè)狀態(tài)，任何變更基本假設(shè)外的特殊假設(shè)，附加假設(shè)4）價(jià)值類型的主要三種類型：a)自由開放的市場假設(shè)交易中最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。如市場價(jià)值；b)個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有一項(xiàng)資產(chǎn)能獲得的收益，如投資價(jià)值或特殊價(jià)值；c)公允價(jià)值：某一項(xiàng)資產(chǎn)的特殊交易雙方都同意的一個(gè)合理價(jià)格，交易雙方可能沒有關(guān)聯(lián)，也沒有進(jìn)行公平商議，資產(chǎn)交易沒有必要在市場上公開，交易價(jià)格反應(yīng)交易雙方各種利弊，并非反應(yīng)自由市場上的價(jià)值，如公允價(jià)值。國際評估準(zhǔn)則——IVSframework11.市場價(jià)值

定義：自愿買方和賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的估計(jì)數(shù)額，交易雙方應(yīng)當(dāng)各自精明，謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。市場：開放，競爭，自由行動(dòng)，參與者眾多，資產(chǎn)交易頻繁。市場價(jià)值反映資產(chǎn)的最高最好用途（highestanduse）在法律允許和經(jīng)濟(jì)上可行的條件下，繼續(xù)使用資產(chǎn)的現(xiàn)有用途或?qū)ふ姨娲猛尽为?dú)評估一項(xiàng)資產(chǎn)的最高最好用途不同于作為整體中的一部分的資產(chǎn)最高最好用途，后者需要考慮單項(xiàng)資產(chǎn)對于整體資產(chǎn)組合的貢獻(xiàn)最高最好用途的考慮需要注意：用途是否合理，法律是否允許，是否經(jīng)濟(jì)可行（替代用途收益、轉(zhuǎn)換用途成本，現(xiàn)有用途收益）國際評估準(zhǔn)則——IVSframework12.交易成本

市場價(jià)值沒有考慮交易中的賣方成本和買方的購買成本，也沒有對任何一方承受的稅收進(jìn)行調(diào)整。13.投資價(jià)值投資價(jià)值是資產(chǎn)對于一個(gè)以投資或管理運(yùn)營為目標(biāo)的投資者或預(yù)期所有者的價(jià)值。主體特定價(jià)值類型，并一定涉及假定的交易投資價(jià)值反映了投資環(huán)境和投資目標(biāo)，通常用來衡量投資業(yè)績。投資價(jià)值和市場價(jià)值差別在于買方和買方進(jìn)入市場的動(dòng)機(jī)國際評估準(zhǔn)則——IVSframework14.公允價(jià)值

有鑒別能力的雙方考慮到自己利益，在自愿的條件下對資產(chǎn)或負(fù)債確定的價(jià)格。IRCS對公允價(jià)值和市場價(jià)值的定義大致一致。除了以財(cái)務(wù)報(bào)告目的評估中，公允價(jià)值和市場價(jià)值有差別，公允價(jià)值要求雙方各自考慮利弊之后能夠有所可以獲益。公允價(jià)值比市場價(jià)值范圍寬泛15.特殊價(jià)值資產(chǎn)只對于特殊購買者產(chǎn)生特殊作用的價(jià)值資產(chǎn)對于特殊購買者產(chǎn)生的好處不同于其他購買者對這個(gè)特殊購買者比其他購買者更有吸引力，包括物質(zhì)上，地理上，經(jīng)濟(jì)上或法律上的因素特殊價(jià)值和市場價(jià)值明顯不同國際評估準(zhǔn)則——IVSframework16.協(xié)同價(jià)值

兩項(xiàng)或多項(xiàng)資產(chǎn)結(jié)合結(jié)合起來會(huì)產(chǎn)生額外的價(jià)值，也就是說，組合價(jià)值大于兩項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)價(jià)值之和；

當(dāng)協(xié)同效應(yīng)只產(chǎn)生于唯一一個(gè)買者時(shí)，協(xié)同價(jià)值是特殊價(jià)值的一個(gè)例子。17.評估假設(shè)為了更好地表明價(jià)值類型，對于假定交易中的資產(chǎn)的狀態(tài)或者資產(chǎn)假定交易中的交易環(huán)境等進(jìn)行假設(shè)，這些假設(shè)對評估結(jié)果影響較大。

一般評估假設(shè)如：企業(yè)作為一個(gè)完整的經(jīng)營實(shí)體進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合從企業(yè)中分離出來轉(zhuǎn)讓等特殊評估假設(shè)：和現(xiàn)狀不同的假設(shè)，用來闡明可能發(fā)生的變化對資產(chǎn)價(jià)值的影響評估假設(shè)需要合理并且效果。國際評估準(zhǔn)則——IVSframework18.被迫出售賣方被迫出售資產(chǎn)，因此，沒有合適的營銷階段，出售價(jià)格取決于賣方的壓力和未能展開營銷的原因。被迫的賣方而非自愿賣方被迫出售只是形容交易發(fā)生的情形，而不是直接的價(jià)值類型19.評估途徑根據(jù)特定的價(jià)值類型，評估應(yīng)當(dāng)使用1種或多種評估方法。20.市場途徑將評估對象和具有價(jià)格信息的相同資產(chǎn)或相似資產(chǎn)進(jìn)行比較，從而估算價(jià)值。21.收益途徑未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)到現(xiàn)在得到的價(jià)值。22.成本途徑買方不會(huì)支付高于購買或自制其他相同功能的資產(chǎn)的價(jià)格和成本，來購買這項(xiàng)資產(chǎn)。23.應(yīng)用方法每種評估途徑有多種詳細(xì)的應(yīng)用方法。國際評估準(zhǔn)則——IVSframework國際評估準(zhǔn)則——IVSframework24.評估信息資源數(shù)據(jù)和評估方法應(yīng)用中的信息評估信息資源有實(shí)際和假設(shè)之分1）實(shí)際信息資源：如：類似資產(chǎn)的交易價(jià)格

資產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)生的現(xiàn)金流

相同或類似資產(chǎn)的實(shí)際成本2）假設(shè)信息資源如:預(yù)測現(xiàn)金流假定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)成本市場參與者可能采取對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度評估信息資源越充分，評估結(jié)果越精確評估信息資源應(yīng)當(dāng)考慮到價(jià)值類型。比較借鑒中國資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和國際評估準(zhǔn)則基本框架比較：同:母則，目的相同，適用范圍

內(nèi)容相近:對評估師的行為約束，價(jià)值類型，評估方法異：1.頒布主體

中國：財(cái)政部IVS:IVSC國際評估準(zhǔn)則理事會(huì)2.側(cè)重點(diǎn)不同

中國:完成評估行為涉及到的程序要求IVS:對評估準(zhǔn)則涉及的到的基本概念和術(shù)語逐項(xiàng)解釋2.職業(yè)道德準(zhǔn)則

IVS：無專門的準(zhǔn)則設(shè)定，但涉及到相關(guān)內(nèi)容：評估和職業(yè)判斷，獨(dú)立性和客觀性

3.對市場的界定和價(jià)值的界定IVS:詳細(xì)說明

IVSC結(jié)構(gòu)和概況IVSC成立于1981年,是聯(lián)合國非政府組織的成員，總部設(shè)在倫敦，非營利性組織，目前成員遍及世界50多個(gè)國家。IVSC:國際評估準(zhǔn)則理事會(huì)管理委員會(huì)（BOT）由6-11名委員負(fù)責(zé)IVSC戰(zhàn)略、監(jiān)管和投資國際評估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSB）IVSC下的獨(dú)立自主的準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)國際評估準(zhǔn)則的制定工作國際評估專業(yè)委員會(huì)（IVPB）由9名委員構(gòu)成，負(fù)責(zé)監(jiān)督全球評估行業(yè)的教育培訓(xùn)和資格授予。國際評估準(zhǔn)則——美國評估準(zhǔn)則美國評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則——定義、引言、職業(yè)道德規(guī)定、檔案保存規(guī)定、能力規(guī)定、

工作范疇規(guī)定，因法律導(dǎo)致例外的規(guī)定一、定義1.評估Appraisal1)Theactorprocessofdevelopinganopinion2)Anopinionofvalue3)Oforpertainingtoappraisingandrelatedfunctionssuchasappraisalpracticeandappraisalservices.與中國資評估準(zhǔn)則中的資產(chǎn)評估定義比較2.評估執(zhí)業(yè)AppraisalPracticeAppraisalservices,valuationservicesAppraisal,appraisalreview,appraisalconsulting國際評估準(zhǔn)則——美國評估準(zhǔn)則3.評估師AppraiserCompetence,independent,Impartial,objectiveLaw,regulation,agreement同等評估師4.評估項(xiàng)目Assignment5.評估Assignmentresults6.委托方Client7.機(jī)密信息Confidentialinformation8.成本Cost9.可靠性Credible10.特定假設(shè)Extraordinaryassumption11.市場展示期Exposuretime12.逆向假設(shè)Hypotheticalcondition13.預(yù)定用途Intenduse14.預(yù)定使用者Intenduser國際評估準(zhǔn)則——美國評估準(zhǔn)則14.因法律導(dǎo)致的意外Jurisdictionalexception15.市場價(jià)值marketvalue16.批量評估Massappraisal17.不動(dòng)產(chǎn)Realestate,RealProperty18.簽名Signature19價(jià)值Value20.工作檔案ValuationRecord(IVS34)國際評估準(zhǔn)則——美國評估準(zhǔn)則二、引言Preamble宗旨內(nèi)容三、職業(yè)道德規(guī)定執(zhí)業(yè)行為Conduct業(yè)務(wù)經(jīng)營Management保密Confidentiality檔案保存規(guī)定RecordKeeping國際評估準(zhǔn)則——美國評估準(zhǔn)則1.執(zhí)業(yè)行為Conduct公正、獨(dú)立、客觀……2.業(yè)務(wù)經(jīng)營ManagementinformationdiscloseCompe