商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理方法第一章總則第一條

為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》、《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制訂本方法。第二條

商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)恪守本方法。第三條

商品房銷售涉及商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本方法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本方法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。第四條

房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠自行銷售商品房，也能夠委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。第五條

國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（下列統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。第二章銷售條件第六條

商品房預(yù)售實施預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《都市商品房預(yù)售管理方法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七條

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)含有公司法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書（二）獲得土地使用權(quán)證書或者使用土地的同意文獻(xiàn)；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)貫徹（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施含有交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施含有交付使用條件或者已擬定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)貫徹。第八條

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文獻(xiàn)報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。第九條

房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的解決按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《都市房地產(chǎn)抵押管理方法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十條

房地產(chǎn)開發(fā)公司不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給別人。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)公司不得采用返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)公司不得采用售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條

商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第十三條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)公司選聘了物業(yè)管理公司的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)公司選聘的物業(yè)管理公司訂立有關(guān)物業(yè)管理的合同。第三章廣告與合同第十四條

房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、正當(dāng)、科學(xué)、精確。第十五條

房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中商定。第十六條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)公司和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確下列重要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的擬定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備原則承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差別的解決方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的辦法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方商定的其它事項。第十七條

商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。第十八條

商品房銷售能夠按套（單元）計價，也能夠按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e構(gòu)成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承當(dāng)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。第十九條

按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后能夠在合同中直接商定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明具體尺寸，并商定誤差范疇。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，有關(guān)尺寸也在商定的誤差范疇內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者有關(guān)尺寸超出商定的誤差范疇，合同中未商定解決方式的，買受人能夠退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)公司重新商定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)公司承當(dāng)違約責(zé)任。第二十條

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同商定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的解決方式。合同未作商定的，按下列原則解決：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積不不大于合同商定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積不大于合同商定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同商定面積面積誤差比=─────────────×100%合同商定面積因本方法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差別，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)訂立補充合同。第二十一條

按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中商定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并商定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的解決方式。第二十二條

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)公司在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有商定的，從其商定。第二十三條

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理方法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《都市商品房預(yù)售管理方法》。第二十四條

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照同意的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)公司不得私自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門同意的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更造成商品房的構(gòu)造型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人商定的其它影響商品房質(zhì)量或者使用功效情形的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面告知買受人。買受人有權(quán)在告知達(dá)成之日起15日內(nèi)做出與否退房的書面回復(fù)。買受人在告知達(dá)成之日起15日內(nèi)未作書面回復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引發(fā)的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)公司未在規(guī)定時限內(nèi)告知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)公司承當(dāng)違約責(zé)任。第四章銷售代理第二十五條

房地產(chǎn)開發(fā)公司委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并獲得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。第二十六條

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文獻(xiàn)和商品房銷售委托書。第二十七條

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)狀況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。第二十八條

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其它費用。第二十九條

商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)通過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。第五章交付第三十條

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)按照合同商定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中商定的其它因素，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。第三十一條

房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房時設(shè)立樣板房的，應(yīng)當(dāng)闡明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房與否一致，未作闡明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。第三十二條

銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實施質(zhì)量確保書和住宅使用闡明書制度的規(guī)定》（下列簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量確保書》、《住宅使用闡明書》。第三十三條

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)對所售商品房承當(dāng)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范疇、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出商定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書商定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中擬定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中擬定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書商定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范疇的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)推行保修義務(wù)，并對造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)公司不承當(dāng)責(zé)任。第三十四條

房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托含有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。第三十五條

商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，能夠根據(jù)有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。第六章法律責(zé)任第三十六條

未獲得營業(yè)執(zhí)照，私自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門根據(jù)《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處分。第三十七條

未獲得房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)證書，私自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元下列的罰款。第三十八條

違反法律、法規(guī)規(guī)定，私自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，能夠并處已收取的預(yù)付款1%下列的罰款。第三十九條

刑事責(zé)任。第四十條

房地產(chǎn)開發(fā)公司將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房私自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處分。第四十一條

房地產(chǎn)開發(fā)公司未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元下列罰款。第四十二條

房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元下列罰款。（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文獻(xiàn)報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；（四）采用售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的（五）分割拆零銷售商品住宅的；（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理方法》、《商品房買賣合同示范文本》、《都市商品房預(yù)售管理方法》的；（八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。第四十三條

房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元下列罰款。第四十四條

國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法予以行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。[2]

第七章附則第四十五條

本方法所稱返