【恒大房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的案例13000字（論文）】

第PAGEII頁恒大房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的案例分析目錄TOC\o"1-3"\h\u16060一、緒論 19348（一）研究背景及目的 114343（二）文獻(xiàn)綜述 2139151.國外研究綜述 2149622.國內(nèi)研究綜述 2296663.文獻(xiàn)研究述評 328072二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的一般理論概述 426763（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的概念簡述 428660（二）融資風(fēng)險控制的基本流程和一般策略 480471.基本流程 4302152.一般策略 424727（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的一般理論概述 5157641.融資風(fēng)險的類型 5229152.融資風(fēng)險控制手段和過程特點(diǎn) 64656三、恒大事件背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的現(xiàn)實(shí)分析 84908（一）恒大事件背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本情況 8240281.恒大事件基本情況介紹 8268332.恒大地產(chǎn)融資類型分析 9192243.恒大地產(chǎn)融資需求分析 113648（二）恒大融資風(fēng)險控制存在問題的原因分析 13277751.恒大融資風(fēng)險控制存在問題的內(nèi)部原因 13270222.恒大融資風(fēng)險控制存在問題的外部原因 1415918四、恒大事件影響下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資及其風(fēng)險分析 1525425（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)融資變化 1514222（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制中存在的主要問題 15107101.商業(yè)信用融資風(fēng)險控制不足 1561962.銀行貸款風(fēng)險控制效果不理想 1517743.股票、債券融資困難，風(fēng)險分散受阻 15125274.應(yīng)交稅費(fèi)壓力長存，支付風(fēng)險擴(kuò)大 1695475.資金沉淀嚴(yán)重，風(fēng)險控制難度加大 16128776.融資風(fēng)險控制存在滯后性 1618809五、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的具體建議 185132（一）建立現(xiàn)代風(fēng)險控制理念，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識 1825599（二）擴(kuò)寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多元化 181367（三）加強(qiáng)階段性融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化管理 1819755（四）健全企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管制度 195064（五）合理安排資金規(guī)劃，加強(qiáng)資金管理 1916532（六）建立融資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng) 1926490六、結(jié)論 217512七、參考文獻(xiàn) 22一、緒論（一）研究背景及目的20世紀(jì)初，房地產(chǎn)事業(yè)飛速發(fā)展，許多人享受到了這個時代帶來的紅利而因此發(fā)家致富。“炒房”現(xiàn)象也愈演愈烈，這種投機(jī)行為產(chǎn)生了巨大的資產(chǎn)泡沫，嚴(yán)重?fù)p害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨后在政府宏觀調(diào)控政策干預(yù)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開始變得正規(guī)起來，同時，之前殘留的問題也逐漸顯露出來。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中，資金是不可或缺的，獲取土地、房屋開發(fā)和建造、市場營銷等各個方面都需要大量資金支持。在過去以及現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)資金的獲取都主要是通過銀行貸款。社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，企業(yè)可以通過資本市場直接進(jìn)行融資，但是他們大部分還是通過銀行貸款來融資。過度依賴銀行融資會使企業(yè)融資的財(cái)務(wù)風(fēng)險以及投資者的風(fēng)險增加，同時對企業(yè)的要求也大大提高。良好的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)狀況是企業(yè)得到較好發(fā)展必不可少的內(nèi)容。這也導(dǎo)致了企業(yè)在投資時畏手畏腳、過度謹(jǐn)慎，從而阻礙整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)大都不夠合理。過度使用杠桿、負(fù)債比例過高讓房地產(chǎn)企業(yè)處于較大的風(fēng)險之中。房地產(chǎn)公司是屬于資金密集型企業(yè)的行業(yè)，需要通過融資來獲得大量的資金，而融資的過程中難免產(chǎn)生許多風(fēng)險。合理的融資結(jié)構(gòu)可以有效地分散財(cái)務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)的健康發(fā)展。而目前多元化的融資方式，是企業(yè)得以生存的一個保障。也是房地產(chǎn)行業(yè)近些年來亟待解決的難題。同時，對融資過程中風(fēng)險的有效管理可以改善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，提高資金利用效率，優(yōu)化相關(guān)資源的配置。這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重大的意義。本文將分析在恒大事件背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資情況進(jìn)行深入研究，找到問題所在并提出解決建議，以此給我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來啟發(fā)和借鑒意義。2016年政府首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，長效機(jī)制政策框架不會松動，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)粗放式發(fā)展的黃金期已經(jīng)過去。融資方面，2020年8月，央行及住建部聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議提出要“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，未來將逐步擴(kuò)展到全行業(yè)，精準(zhǔn)打擊房企加杠桿能力。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售放緩，外部融資困難等問題，各大房企受政策管制紛紛“降杠桿，降負(fù)債”，融資逐漸向內(nèi)源方式傾斜，發(fā)展模式從早期的“加杠桿+囤地”的粗放式向精細(xì)化過渡，行業(yè)向平穩(wěn)健康方向發(fā)展。文獻(xiàn)綜述關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)研究，國外的理論研究較為成熟，對融資風(fēng)險的識別、評估、防控都有比較完善深入的研討，我國學(xué)者對房地產(chǎn)行業(yè)的研究開始的比較晚，研究內(nèi)容涉及融資風(fēng)險成因、表現(xiàn)、風(fēng)險識別、風(fēng)險防范、新型融資渠道等方面，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，相關(guān)研究也在逐漸完善。1.國外研究綜述在融資理論方面，它基本上由三個體系組成：一個是以美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家DavidDurand為代表的結(jié)構(gòu)理論第一流派，包括支持提供充足債務(wù)的凈收入理論和可信賴的凈經(jīng)營收益理論。二是現(xiàn)代公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)理論，以Modigliani和Miller建立的MM理論為基礎(chǔ)，側(cè)重于無稅MM理論和有稅MM理論。發(fā)展一種新的金融理論體系，例如債務(wù)理論，然后是債務(wù)融資，最后是股權(quán)，其理論認(rèn)為公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)必須向投資者發(fā)出公司經(jīng)營良好的信號，公司應(yīng)優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，Clauretie和Sirmans（2012）[1]將融資方式分類為持久性和非持久性融資，然后房地產(chǎn)融資具有持久性和非持久性融資性質(zhì)。美國學(xué)者RichardImperiale[2]詳細(xì)介紹了信托證券、投資基金、ABS等金融工具，通過這類金融工具可以更好的為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供資金支持。Whiting[3]則重點(diǎn)分析了REITs的運(yùn)作方式，借助這種模式，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取社會資金支持，這有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險方面，Kevenides[4]認(rèn)為國際房地產(chǎn)市場面臨包括經(jīng)營、利率、匯率等風(fēng)險，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須針對這些風(fēng)險進(jìn)行克服，并能提出針對性的解決建議。Bredin[5]等指出貨幣政策對房地產(chǎn)投資信托的收益有持續(xù)性的影響，說明房地產(chǎn)市場對貨幣政策非常敏感，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需要具備充足的流動資金，防止因貨幣風(fēng)險給企業(yè)經(jīng)營帶來的影響。2.國內(nèi)研究綜述房地產(chǎn)融資渠道方面，王云峰（2013）[6]指出我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中普遍以來的經(jīng)驗(yàn)，缺乏科學(xué)理性的分析。吳志松（2014）[7]介紹了“借殼上市”的三種運(yùn)作模式：股份回購、資產(chǎn)置換和間接控股上市公司，指出中小房地產(chǎn)公司在運(yùn)用借殼上市時要防范潛在財(cái)務(wù)和法律等風(fēng)險。楊啟瑞（2014）[8]探討了私募房地產(chǎn)投資基金在項(xiàng)目不同階段的風(fēng)險管理策略，幫助投資人識別評估風(fēng)險，從而科學(xué)客觀地投資決策。張野（2019）[9]認(rèn)為改變當(dāng)前融資現(xiàn)狀需要豐富融資渠道，政府適當(dāng)放寬債券發(fā)行限制條件，以此來緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力。馬兆良（2019）[10]提出房地產(chǎn)上市公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的不同階段采取不同方案的融資策略。劉泰琴（2020）[11]認(rèn)為企業(yè)可以利用自身信用等級優(yōu)勢發(fā)行項(xiàng)目投資收益?zhèn)驊?yīng)收賬款保理實(shí)現(xiàn)多元化融資。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)特有風(fēng)險，郭金琴和許群（2014）[12]分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險成因，包括負(fù)債過多，融資渠道單一，預(yù)算管理制度不夠完善等，并建議企業(yè)要加強(qiáng)對國家政策和金融環(huán)境的關(guān)注，擴(kuò)寬融資渠道以防范風(fēng)險。李素紅等（2013）[13]構(gòu)建層次分析模型評價分析企業(yè)融資風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)政策法律因素對融資風(fēng)險影響最大。劉艷妮（2019）[14]指出企業(yè)應(yīng)完善預(yù)算管理體系，借助房產(chǎn)預(yù)售和發(fā)行股票吸引投資。曹曙光（2019）[15]運(yùn)用AHP層次分析法對案例公司風(fēng)險量化分析，得出該公司面臨較高的融資風(fēng)險。王鑫鳳（2020）[16]通過構(gòu)建長期債務(wù)融資風(fēng)險的線性回歸模型發(fā)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)增長越快，融資風(fēng)險越低。在融資風(fēng)險控制方面，朱梓菡（2012）[17]認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對資金鏈的重視。李建瑞（2017）[18]以保利地產(chǎn)為對象，發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)創(chuàng)新不足，建議采取多元化融資的方式。趙娜（2018）[19]指出要重視審計(jì)工作，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)控管理。3.文獻(xiàn)研究述評通過國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資研究，可以看出學(xué)者們針對此房地產(chǎn)企業(yè)融資做了大量相關(guān)內(nèi)容的分析與探討，主要就房地產(chǎn)融資渠道、房地產(chǎn)融資風(fēng)險以及風(fēng)險控制策略展開分析，但是針對具體的案例企業(yè)或者是結(jié)合時事背景的相關(guān)案例研究內(nèi)容甚少?；诖?，本文以恒大事件為例，對房地產(chǎn)企業(yè)融資問題開展研究，通過恒大暴雷事件給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來啟發(fā)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的良性發(fā)展。二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的一般理論概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的概念簡述“融資風(fēng)險”是指公司可能因資金回報不確定而面臨經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)。影響融資風(fēng)險的最重要因素是市場供求、宏觀環(huán)境、金融結(jié)構(gòu)和成本等因素。大部分內(nèi)部融資風(fēng)險來自公司的股權(quán)和債務(wù)融資。影響與融資相關(guān)的外部風(fēng)險的因素通常是財(cái)務(wù)、政治、法律等?？傮w而言，外部融資風(fēng)險無法控制，企業(yè)主要依靠內(nèi)部融資風(fēng)險防控來降低融資風(fēng)險。需要監(jiān)控融資風(fēng)險，以確保房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)上具有可行性并且公司可持續(xù)運(yùn)營。控制財(cái)務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)公司使用適當(dāng)?shù)姆椒?、工具和流程來降低風(fēng)險發(fā)生的可能性，減少與風(fēng)險相關(guān)的損失。融資風(fēng)險控制一般分為風(fēng)險識別與預(yù)警、風(fēng)險評估與安置、對沖等。對于融資規(guī)范的房企，往往需要建立完善的風(fēng)控體系，建立風(fēng)險控制機(jī)構(gòu)。（二）融資風(fēng)險控制的基本流程和一般策略1.基本流程企業(yè)資金鏈中的風(fēng)險控制過程是指通過在整個項(xiàng)目運(yùn)作中積極主動地實(shí)施風(fēng)險控制，將財(cái)務(wù)風(fēng)險降到最低，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資風(fēng)險控制基本流程如下：收集信息收集信息風(fēng)險評估制定策略監(jiān)督改進(jìn)圖2.1融資風(fēng)險控制基本流程2.一般策略為房地產(chǎn)公司制定和應(yīng)用融資風(fēng)險管理戰(zhàn)略是一個通過選擇適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略和技術(shù)來準(zhǔn)確抑制潛在風(fēng)險，從而使損失最小化的過程。完善的融資風(fēng)險管理策略的制定和應(yīng)用涉及到控制目標(biāo)的定義、控制策略的選擇和融資風(fēng)險管理策略的應(yīng)用。這些方面會隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的改變而變化，并非一成不變的。房地產(chǎn)融資中風(fēng)險管理的發(fā)展和應(yīng)用，是為了對復(fù)雜多變的風(fēng)險因素作出及時的反應(yīng)，并將房地產(chǎn)金融各方面的風(fēng)險降到最低。（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的一般理論概述1.融資風(fēng)險的類型（1）融資的政策風(fēng)險政策風(fēng)險與政策變化導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格波動有關(guān)。近年來，政府多次加息，房地產(chǎn)融資成本不斷上升。國家政策始終符合國情，其中一些措施將支持房地產(chǎn)公司的發(fā)展，例如放寬貨幣政策，其中有些則不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如緊縮信貸政策，為了適應(yīng)當(dāng)前市場并實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)必須不斷注意政府政策并采取預(yù)防措施。（2）融資的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期風(fēng)險經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)無法承受與經(jīng)濟(jì)周期變化相關(guān)的風(fēng)險，因此必須分析當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，防止房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模開發(fā)中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的變化不會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)，而是會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是通過一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來影響的。經(jīng)濟(jì)增長將使國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期，政府將通過高利率和通貨緊縮來控制經(jīng)濟(jì)過熱。一是房地產(chǎn)投資和消費(fèi)需求下降，房地產(chǎn)銷售放緩，房地產(chǎn)價格上漲，房地產(chǎn)行業(yè)社會資源下降，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場生產(chǎn)相對萎縮。目前，我國經(jīng)濟(jì)相對穩(wěn)定，已逐步從快速發(fā)展向平穩(wěn)過渡，主要原因是經(jīng)濟(jì)增長放緩，經(jīng)濟(jì)增長方式加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提高產(chǎn)業(yè)價值新興市場。經(jīng)濟(jì)衰退將終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)爆炸式增長的時代，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將趨于穩(wěn)定，并將緩慢回歸到合理的發(fā)展水平，對于房地產(chǎn)公司來說，是很嚴(yán)峻的情況。（3）融資的利率風(fēng)險利率風(fēng)險是指隨著利率上升而增加融資成本的風(fēng)險。信托產(chǎn)品通常是固定收入的產(chǎn)品，降低市場利率，完成項(xiàng)目公司的合同、增加融資成本?？偟膩碚f，有可能提前免除目標(biāo)計(jì)劃下的債務(wù)，為目標(biāo)計(jì)劃提供資金的企業(yè)可以提前支付本金，并且目標(biāo)計(jì)劃制定后的利息通常為一年或一年半，關(guān)于房地產(chǎn)信托基金，自由貨幣政策降低了房地產(chǎn)信托基金的利率，這是一個很好的例子，最終回到了合理的水平。一方面，降低融資利率降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，自然提高了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。另一方面，利率的降低導(dǎo)致了以前房地產(chǎn)貸款的好處的喪失。投資者將投資于更有利可圖的產(chǎn)品，這將有針對性的影響到房地產(chǎn)信托融資的效率。（4）融資的房地產(chǎn)市場供求風(fēng)險房地產(chǎn)供需風(fēng)險是指房地產(chǎn)供需變化所產(chǎn)生的風(fēng)險。當(dāng)市場發(fā)生變化時，房地產(chǎn)市場的需求也會發(fā)生變化，供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動。為了解決目前房地產(chǎn)市場過熱的問題，必須平衡供給和需求，為了平衡供求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。與市場需求和供給有關(guān)的風(fēng)險主要表現(xiàn)在市場需求、供給和工業(yè)競爭方面，也反映在以下情況下：由于市場競爭，實(shí)際需求的變化以及對整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，無法按預(yù)期完成項(xiàng)目投資，這些政策剝奪了投資基金的償還能力，并威脅到流動資金。此外，對住房的需求增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，這也是近年來房地產(chǎn)激烈競爭的原因。消費(fèi)者的觀念直接影響房地產(chǎn)的銷售，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展時間較長，在此期間房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)需求不斷變化如果房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃階段不能保證市場有足夠的前景發(fā)展，那么房地產(chǎn)開發(fā)是不可能的，這可能導(dǎo)致產(chǎn)品價格下降或價值下降，從而影響投資收入。2.融資風(fēng)險控制手段和過程特點(diǎn)（1）融資風(fēng)險控制手段1）收集信息為了正確及時地了解與公司活動相關(guān)的風(fēng)險，首先需要了解公司可能存在的風(fēng)險以及整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的風(fēng)險。這涉及到從公司收集關(guān)于其內(nèi)部和外部發(fā)展環(huán)境、整體活動、現(xiàn)有風(fēng)險因素和潛在風(fēng)險因素等方面的實(shí)時信息。這些信息將成為后續(xù)搜索和整合的基礎(chǔ)，這對企業(yè)來說至關(guān)重要。2）風(fēng)險評估風(fēng)險評估是房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的重要步驟，通常包含三個組成部分。一是風(fēng)險識別。風(fēng)險識別旨在根據(jù)外部環(huán)境，通過分析相關(guān)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，識別可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險的因素。錯誤識別所涉及的財(cái)務(wù)風(fēng)險可能會錯誤識別風(fēng)險管理的所有階段，并影響公司的整體運(yùn)營。二是風(fēng)險分析。風(fēng)險分析是通過對風(fēng)險因素的識別和分析，以及對業(yè)務(wù)運(yùn)營的廣泛研究和分析，對先前獲得的信息進(jìn)行識別和分析。三是專項(xiàng)風(fēng)險評估。在分析財(cái)務(wù)風(fēng)險并確定其驅(qū)動因素后，將對風(fēng)險進(jìn)行衡量、績效評估，并為風(fēng)險管理和風(fēng)險管理決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3）制訂和實(shí)施風(fēng)險管理策略為房地產(chǎn)公司制定和應(yīng)用融資風(fēng)險管理戰(zhàn)略是一個通過選擇適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略和技術(shù)來準(zhǔn)確抑制潛在風(fēng)險，從而使損失最小化的過程。完善的融資風(fēng)險管理策略的制定和應(yīng)用涉及到控制目標(biāo)的定義、控制策略的選擇和融資風(fēng)險管理策略的應(yīng)用。這些方面會隨著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資的改變而變化，并非一成不變的。房地產(chǎn)融資中風(fēng)險管理的發(fā)展和應(yīng)用，是為了對復(fù)雜多變的風(fēng)險因素作出及時的反應(yīng)，并將房地產(chǎn)金融各方面的風(fēng)險降到最低。（2）融資風(fēng)險控制手段特點(diǎn)1）長期性通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的過程項(xiàng)目漫長且復(fù)雜，而在項(xiàng)目的進(jìn)程中，企業(yè)都需要進(jìn)行融資風(fēng)險管控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險管控的周期較長。2）效益性一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行需要大量的資金來支持，隨著人力、物力成本的增加，企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)成本也在不斷增加。對融資風(fēng)險的防控和管理可以有效減少公司的資金損失，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益；同時，企業(yè)效益的提升又為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)行提供了保障。二者相互支持、相互協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)公司的發(fā)展。3）動態(tài)性房地產(chǎn)項(xiàng)目融資管理的過程中，資金是一直在流動的。公司經(jīng)營管理模式的調(diào)整、企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境等都會對融資風(fēng)險的管控產(chǎn)生影響。例如銀行貸款利率的變化、政府政策、相關(guān)法律法規(guī)以及公司整體戰(zhàn)略的改變都會增大融資風(fēng)險。所以，企業(yè)需要不停的調(diào)整和完善融資策略，實(shí)施管控融資風(fēng)險。4）復(fù)雜性房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行是一個復(fù)雜的過程，這決定了其融資風(fēng)險防控管理的復(fù)雜性。在選擇融資方式時，需要考慮很多因素，例如融資的資本成本、融集資金的數(shù)量等。不同融資方式的風(fēng)險也大不相同，這使得了融資風(fēng)險的管理變得非常復(fù)雜。此外，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建造過程中，需要大量資本進(jìn)行運(yùn)作，包括建筑材料、外包建設(shè)方等。企業(yè)必須對其他合作行業(yè)的情況有一定的了解，避免因信息不對稱、合同條款不合理造成企業(yè)融資風(fēng)險增大。這些情況都會增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管控的復(fù)雜性。三、恒大事件背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的現(xiàn)實(shí)分析（一）恒大事件背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本情況1.恒大事件基本情況介紹恒大成立于1992年，是中國一家大型房地產(chǎn)公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。目前恒大還擁有國內(nèi)一流的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。經(jīng)過多年的發(fā)展，公司形成了以房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營為主導(dǎo)，以房地產(chǎn)融資和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為補(bǔ)充的“一主兩翼”發(fā)展格局。債務(wù)驅(qū)動一直是恒大快速發(fā)展的支撐。通過籌集貸款購買土地，然后以較低的利潤率快速出售房屋，重振資金循環(huán)，進(jìn)而推動企業(yè)快速發(fā)展。但這種模式的障礙在2020年凸顯。2020年8月20日，中國人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在京召開大型房地產(chǎn)企業(yè)座談會，劃定房地產(chǎn)融資“三條紅線”，即剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短缺負(fù)債率小于2倍。如果全部觸及“三條紅線”，企業(yè)將不能融資。在這種背景下，恒大被迫低價出售其已開發(fā)的商品房。恒大未能在股權(quán)和流動性計(jì)劃的出售上取得重大進(jìn)展。恒大集團(tuán)在三道紅線的壓力下，面臨全面降杠桿的需求。很明顯，當(dāng)前恒大集團(tuán)已經(jīng)陷入了下降螺旋的陷阱中。因?yàn)橐档透軛U，甩賣資產(chǎn)和手中的物業(yè)、房地產(chǎn)資源從而導(dǎo)致折價出售打擊了市場信心，無論是銀行、其他房企、地方政府、買房者還是房產(chǎn)投機(jī)客信心都會被打擊，從而不敢輕易的施以援手，因此缺少接盤俠的力量，導(dǎo)致恒大降低杠桿的過程不順利，從而導(dǎo)致繼續(xù)甩賣更多的資產(chǎn)，于是形成典型的下降螺旋去杠桿的過程，這就是硬著陸，表現(xiàn)在資本市場中，是典型的股債雙殺。按照恒大的說法，2021年9月通常是中國房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)合同銷售的高峰期。但由于集團(tuán)負(fù)面消息不斷，嚴(yán)重影響了潛在買家的信心，公司預(yù)計(jì)9月份銷售額將繼續(xù)大幅下滑，導(dǎo)致集團(tuán)銷售額持續(xù)惡化，進(jìn)一步給現(xiàn)金流及流動性帶來巨大壓力。這種從資產(chǎn)市場到實(shí)體產(chǎn)業(yè)的下降循環(huán)一旦形成，除非有巨大的力量提供足夠強(qiáng)大的利好能夠逆轉(zhuǎn)市場的信心，否則恒大面臨的局面會越來越危險。圖3.1恒大事件時間軸線2.恒大地產(chǎn)融資類型分析（1）直接融資與間接融資恒大地產(chǎn)是中國最大的房地產(chǎn)公司，它充分利用行業(yè)排名，利用資本市場的多種融資渠道來滿足巨額的融資。截至2020年12月30日，恒大地產(chǎn)直接融資包括企業(yè)債券、股票、私募股權(quán)基金以及企業(yè)內(nèi)部融資，間接融資包括長期銀行貸款和短期貸款。根據(jù)2020年恒大地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報表，企業(yè)融資總額中，直接融資和間接融資的占比分別為55%和45%[[][]數(shù)據(jù)來源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)圖3.2恒大地產(chǎn)直接融資與間接融資（2）股權(quán)融資與債券融資恒大地產(chǎn)的籌款方式已經(jīng)穩(wěn)定多年。在自籌資金方面，公司自籌資金占比持續(xù)下降，自最初的股權(quán)籌集以來，它已經(jīng)下降，而且資本儲備多年來一直在下降[[][]數(shù)據(jù)來源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)圖3.3恒大地產(chǎn)股權(quán)融資與債券融資（3）長期融資與短期融資2017年至2020年，長期融資和短期融資比重均呈現(xiàn)下降趨勢，如圖3.4所示。圖3.4恒大地產(chǎn)長期融資與短期融資根據(jù)圖3.4中的調(diào)查數(shù)據(jù)，與長期融資相比，短期融資所占比例較高，對短期融資的依賴性較高?？傮w而言，恒大地產(chǎn)沒有對宏觀經(jīng)濟(jì)走勢做出自我反應(yīng)的決策，對經(jīng)濟(jì)衰退缺乏積極的態(tài)度，錯過了調(diào)整自身融資方式的重要機(jī)會。3.恒大地產(chǎn)融資需求分析隨著恒大地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國乃至全球大范圍的擴(kuò)展，恒大地產(chǎn)對于融資的需求已經(jīng)到了難以估量的地步，根據(jù)恒大財(cái)務(wù)情況分析，2017年恒大的融資需求為2300億元，之后幾年，融資需求一直呈現(xiàn)增長趨勢，到了2020年，融資需求更是達(dá)到了4600億元，為2017年的2倍，從這個可以看出目前的恒大對于資金的需求到了非常嚴(yán)峻的地步。圖3.5恒大地產(chǎn)長融資需求4.恒大地產(chǎn)償債能力分析房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)特征不同于其他行業(yè)。土地本質(zhì)上具有投融資等特殊屬性，不能采用一般的行業(yè)風(fēng)險評估方法，并選擇房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)。比較實(shí)用的風(fēng)險評估和計(jì)算方法。如下表所示。表3.1恒大地產(chǎn)償債能力主要指標(biāo)年份20162017201820192020資產(chǎn)負(fù)債率（%）84.487.4591.2394.1186.25流動比率1.541.431.341.521.4速動比率0.560.510.50.620.52利息保障倍數(shù)4.243.222.612.191.43ROE30.6510.6920.4825.2829.04恒大地產(chǎn)的流動比率和速度比率一般來說1.3<CR<2,0.5<QR<1，大多數(shù)的銀行貸款的到期債務(wù)支付能力相對較弱的恒大地產(chǎn)控股公司不出售現(xiàn)金的形式，但借新還舊的還款方法，保留了更多的現(xiàn)金以擴(kuò)大增長，但如果市場發(fā)生變化，銀行增加信貸額度，企業(yè)將陷入資本混亂的危機(jī)。利益保證倍數(shù)反映了企業(yè)的盈利能力。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)財(cái)務(wù)的重要基準(zhǔn)價值之一，是衡量企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)。如果利益保護(hù)的臨界價格倍數(shù)高于臨界價格1，則公司可以維持其正常支付能力。價格越高，公司的支付能力就越強(qiáng)。如果價格太低，公司的支付能力就會提高。到2020年，恒大地產(chǎn)的權(quán)益將降至1.43。由于權(quán)益保護(hù)倍數(shù)是根據(jù)字典利息和稅后利潤計(jì)算的，所以恒大地產(chǎn)控股的大部分稅后利潤將在2020年之前使用。如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，恒大地產(chǎn)控股有限公司的財(cái)務(wù)狀況將面臨困難。5.恒大地產(chǎn)融資偏好選擇首先，銀行貸款仍然是恒大地產(chǎn)最重要的融資方式。銀行貸款占總負(fù)債的比例會增加，企業(yè)融資的總成本也會降低。2017年以來，恒大地產(chǎn)的融資成本分別為:2017年9.74%、2018年9.59%、2019年8.27%、2020年8.09%。年度報告數(shù)據(jù)中的融資成本下降，但是仍高于行業(yè)平均水平。其次，流動負(fù)債占據(jù)了企業(yè)負(fù)債的絕大部分。通過企業(yè)財(cái)務(wù)報表對長期和短期貸款進(jìn)行分期分析，并進(jìn)行了相對平衡分析。短期和長期債務(wù)的比率約為90%。盡管增長較快，但短期償債壓力依然較大。因此，為了做強(qiáng)公司，有必要將長期負(fù)債率提高到相應(yīng)的水平。恒大地產(chǎn)控股公司將實(shí)施股權(quán)融資與長短期債權(quán)融資相結(jié)合的動態(tài)融資策略，將快速靈活地改變公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對金融市場的變化，而不是依賴單一的融資來源。（二）恒大融資風(fēng)險控制存在問題的原因分析1.恒大融資風(fēng)險控制存在問題的內(nèi)部原因（1）信貸融資機(jī)會成本過高資金是房地產(chǎn)公司的基礎(chǔ)。沒有銀行，房地產(chǎn)公司就無法存在。目前，恒大的主要狀況是貸款融資成本過高。銀行貸款審批手續(xù)繁瑣耗時，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場環(huán)境瞬息萬變。一旦獲得批準(zhǔn)，當(dāng)時的幾個因素不允許公司開發(fā)該項(xiàng)目，導(dǎo)致信譽(yù)不佳。因此，有必要發(fā)展多渠道融資方式、多邊融資方式，降低資金風(fēng)險，充分獲取資金來源，保障企業(yè)正常經(jīng)營和盈利。內(nèi)生融資和外生融資共同構(gòu)成了我們房地產(chǎn)公司目前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。其中，內(nèi)部融資具有成本效益，是恒大等眾多企業(yè)的首選。相反，公司自己的資源和預(yù)付款消除了公司的風(fēng)險，然后將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給市場和消費(fèi)者。雖然從外部融資的方式有很多，但手續(xù)復(fù)雜。與其他利益相關(guān)者的資產(chǎn)、資產(chǎn)和利益的融資有關(guān)。外部融資成本相對較高。因此，越來越多的企業(yè)選擇向銀行借款，65%的房地產(chǎn)企業(yè)是通過銀行貸款融資的。（2）過度負(fù)債導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險負(fù)債經(jīng)營是中國房地產(chǎn)企業(yè)最常見的經(jīng)營方式，恒大地產(chǎn)也不例外。它可以確保股東獲得高額利潤。即使在通貨膨脹的情況下，它仍然可以盈利，并增加本應(yīng)下降的公司的加權(quán)平均資本成本。杠桿使股東更容易控制公司。一方面，過多的債務(wù)增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。另一方面，“杠桿效應(yīng)”也是一把雙刃劍。如果被濫用，將對業(yè)務(wù)產(chǎn)生負(fù)面影響，導(dǎo)致盈虧不足。恒大也經(jīng)常使用短期融資，但長期融資很少見。相關(guān)規(guī)定加強(qiáng)了對項(xiàng)目支出和資本支出的控制。建筑商的抵押貸款和抵押貸款支付在延長短期資產(chǎn)壽命方面不再像以前那樣有效，濫用財(cái)務(wù)激勵措施使恒大的負(fù)債率處于低、高水平。如果在金融杠桿的影響下，無法及時有效地調(diào)動資金，則存在資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險，資金危機(jī)更為嚴(yán)重。2.恒大融資風(fēng)險控制存在問題的外部原因（1）房地產(chǎn)行業(yè)融資法律不完善我國房地產(chǎn)金融法律相對不完善，阻礙了融資模式的創(chuàng)新和發(fā)展，信息的及時性無法有效保障，缺乏政策優(yōu)先政策法規(guī)，缺乏資源，利用不足。盡管融資方式不斷發(fā)展和多樣化，但金融體系和金融市場服務(wù)未能及時滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求和市場發(fā)展速度。很多房地產(chǎn)公司采用的融資方式不規(guī)范，有的公司甚至高利貸。高額的融資成本是各種混亂的根源。迫切需要制定相關(guān)法律法規(guī)，完善房地產(chǎn)融資市場。（2）房地產(chǎn)市場融資體系不完善我國許多房地產(chǎn)行業(yè)仍處于起步階段。目前的房地產(chǎn)融資模式比較單一，在市場上的知名度不高，政策法規(guī)不完善，引導(dǎo)政策的實(shí)際效力很低，管控體系還不夠完善。因此，金融市場在房地產(chǎn)領(lǐng)域效率低下。迫切需要建立一個規(guī)范的金融市場，既能服務(wù)于整個行業(yè)，又能服務(wù)于個體企業(yè)。這將減少中國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的過度依賴，降低融資風(fēng)險，拓寬和創(chuàng)新融資渠道，保持良好的治理。（3）房地產(chǎn)金融體系效率不高金融體系在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著重要作用。金融體系可以優(yōu)化資源配置，平衡資源豐富企業(yè)與低資源企業(yè)的關(guān)系，改善金融結(jié)構(gòu)。我國目前的情況是，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金，而一些企業(yè)則嚴(yán)重依賴資金尋找投資對手。究其原因，是由于資本流動不均，資源分配不合理。

四、恒大事件影響下我國房地產(chǎn)企業(yè)融資及其風(fēng)險分析（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)融資變化從A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊看，2018年以來整個行業(yè)一直處于底部震蕩的結(jié)構(gòu)之中，無論是大盤如何演繹，其他行業(yè)如何輪番表演，都和它沒有關(guān)系。雖然從估值的角度看，A股113家房產(chǎn)公司只有8.9倍市盈率，0.9倍市凈率，合計(jì)1.6萬億的市值，屬于估值非常低的行業(yè)，但是市場擔(dān)心的是三道紅線之下的企業(yè)債務(wù)危機(jī)問題。無論是華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展還是河南建業(yè)，這種區(qū)域性的龍頭也面臨巨大的流動性危機(jī)問題，這種從中小企業(yè)到全國性龍頭的行業(yè)性危機(jī)，深刻表明了我國的“房住不炒”政策是認(rèn)真的。每一次的社會改革都要有群體付出成本，很明顯，吃了20年價格上漲牛市紅利的房產(chǎn)行業(yè)到了付出成本的時刻，由此可以看出，恒大集團(tuán)陷入危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)回落，且多家房企受到影響。（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制中存在的主要問題1.商業(yè)信用融資風(fēng)險控制不足房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，前期投入所需要的資金數(shù)目較大，因此，在項(xiàng)目開發(fā)之前做好預(yù)算管理是企業(yè)融資的基礎(chǔ)。有些企業(yè)可能管理制度不完善，缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)人才，企業(yè)自身的實(shí)力不強(qiáng)，這就導(dǎo)致了其無法對企業(yè)資源進(jìn)行整合優(yōu)化，也不能做出比較規(guī)范的預(yù)算管理，難以吸引到投資者從而加大了融資難度。除此之外，在資本市場中信用才是王道，企業(yè)的一切經(jīng)濟(jì)活動以及和金融機(jī)構(gòu)融資等都會和信用掛鉤，若是企業(yè)的市場競爭力弱、盈利能力不足的話，便難以獲得較高的信用評級，而資信狀況不佳也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資困境。2.銀行貸款風(fēng)險控制效果不理想銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的占比高，而銀行的貸款利息又容易受到金融調(diào)控政策影響，導(dǎo)致企業(yè)面臨貸款利息變動風(fēng)險。根據(jù)上文可以看出我國房地產(chǎn)企業(yè)對于銀行貸款的依附性很強(qiáng)，而融資成本極易受到國家金融政策的影響，使得融資成本不斷提高。3.股票、債券融資困難，風(fēng)險分散受阻我國房地產(chǎn)企業(yè)融資都要借助資本市場來充當(dāng)資金供給者和資金需求者之間的橋梁，但是房地產(chǎn)企業(yè)融資卻受到了各種限制。一是銀行貸款的難度增大。在“房住不炒”被多次提出、強(qiáng)調(diào)后，各地銀行也緊跟著調(diào)整了相關(guān)政策，收縮開發(fā)性貸款等涉房業(yè)務(wù)，銀行貸款利率提高，控制房地產(chǎn)貸款投放。信貸緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)還貸壓力增大，融資的難度也進(jìn)一步加大。二是信托融資受到限制。銀監(jiān)會提高發(fā)放貸款的門檻，對于信托融資的審查更為嚴(yán)格，而且信托融資所獲得的資金額度并不高，并不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)前期進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。此外，由于近幾年房地產(chǎn)信托市場發(fā)展過快，引起了銀監(jiān)會的密切關(guān)注，從銀監(jiān)會的態(tài)度來看，國家對于房地產(chǎn)信托的調(diào)控會逐漸收緊，使用房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資的門檻也會越來越高，這就導(dǎo)致了部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以達(dá)到融資標(biāo)準(zhǔn)而根本無法使用此種融資模式。三是上市融資更為困難。隨著我國資本市場的日趨完善，上市融資規(guī)模大、融資成本較低，在融資之后還能通過配股、增股的方式來募集資金，這樣一來便能夠支撐房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，對于滿足條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說不失為一個很好的選擇。然而，房地產(chǎn)企業(yè)融資周期較長，且盈利性并不穩(wěn)定、持續(xù)，這使得上市條件對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講是難以達(dá)到的。4.應(yīng)交稅費(fèi)壓力長存，支付風(fēng)險擴(kuò)大房地產(chǎn)與城投邏輯不太一樣，“供應(yīng)商<非標(biāo)<信貸<債券”的邏輯并不完全適用于房地產(chǎn)。就房地產(chǎn)公司而言，每個金融機(jī)構(gòu)都有權(quán)對其進(jìn)行處理和存儲，每個貸方都有權(quán)凍結(jié)或遞延其資產(chǎn)。不能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)被封存而忽略利息債務(wù)。這類危機(jī)模式下，各金融機(jī)構(gòu)出售的資金受到嚴(yán)密控制，加劇了公司的財(cái)務(wù)困境。有息負(fù)債越大，企業(yè)融資越困難。5.資金沉淀嚴(yán)重，風(fēng)險控制難度加大房地產(chǎn)公司出售房屋時，提前接受訂單，并收取部分定金和預(yù)付款。這部分指令也構(gòu)成了房地產(chǎn)公司的責(zé)任。這種方式的最大優(yōu)勢體現(xiàn)在項(xiàng)目融資需求的增加，有利于房地產(chǎn)業(yè)的滾動增長。但從目前情況分析，押金預(yù)售已成為企業(yè)發(fā)展和融資的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)部分項(xiàng)目首付和預(yù)付款比例高達(dá)45%，給企業(yè)經(jīng)營帶來很大風(fēng)險。定金預(yù)售賬戶所帶來的較大風(fēng)險主要有：由于市場環(huán)境的嚴(yán)峻和變化而帶來的風(fēng)險；研究開發(fā)的進(jìn)程太快，激發(fā)著社會上的矛盾。6.融資風(fēng)險控制存在滯后性許多房地產(chǎn)公司還沒有完善的風(fēng)險管理體系。此外，從事融資風(fēng)險管理的人員缺乏足夠的知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司無法形成以風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)為核心的獨(dú)立風(fēng)險管理體系，導(dǎo)致風(fēng)險管理職能與實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作脫節(jié)。因此，在信息不充分的情況下，房地產(chǎn)公司基于風(fēng)險管理的決策不能保證其合理性，風(fēng)險監(jiān)測也不能取得良好的效果。五、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制的具體建議（一）建立現(xiàn)代風(fēng)險控制理念，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)既定的經(jīng)營目標(biāo)和資金狀況選擇融資方式，運(yùn)用現(xiàn)代風(fēng)險控制理論，加強(qiáng)企業(yè)員工的風(fēng)險防范意識。不能把所有的精力集中在籌集資金的成本上，必須考慮企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險。其次，在確定初期融資類型后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場趨勢運(yùn)用創(chuàng)新思維和融資相結(jié)合的方法，在動態(tài)調(diào)整籌資策略的基礎(chǔ)上，將籌資成本降低到能夠有效控制的水平。（二）擴(kuò)寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式多元化企業(yè)要想在嚴(yán)峻的市場環(huán)境中盡快做大做強(qiáng)，一個穩(wěn)定的資金鏈?zhǔn)亲钪匾沫h(huán)節(jié)。除銀行融資外，隨著企業(yè)的發(fā)展，債權(quán)、資金等渠道應(yīng)逐漸轉(zhuǎn)化為重要的融資變體。資本是企業(yè)發(fā)展的血液。只有重視這一問題，才能不斷開拓視野，爭取合作和渠道。隨著金融市場和地方融資環(huán)境的不斷改善，這將是房地產(chǎn)企業(yè)下一步重點(diǎn)改善的方向。（三）加強(qiáng)階段性融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化管理大多企業(yè)的破產(chǎn)源于“黑字破產(chǎn)”，即時企業(yè)在盈利甚至持續(xù)盈利的情況下，也容易發(fā)生由于現(xiàn)金流短缺導(dǎo)致的企業(yè)破產(chǎn)，而短期償債能力是其決定性因素。企業(yè)應(yīng)合理安排債務(wù)融資期限，搭配好短期債務(wù)和長期債務(wù)比例關(guān)系，對于固定資產(chǎn)的投資需求需要來源于長期資金，而流動資產(chǎn)、速動資產(chǎn)規(guī)模要保證覆蓋住短期負(fù)債規(guī)模，做到滿足資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健型結(jié)構(gòu)的基本要求。由于面房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長，并且其產(chǎn)品銷售容易受到政府調(diào)控等外部因素影響，導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中現(xiàn)金流入速度較慢，所以，企業(yè)在經(jīng)營過程中應(yīng)根據(jù)生命周期理論，依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營周期規(guī)劃好不同開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營時間搭配。同時也要考慮根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期和企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流入時間確定債務(wù)融資期限，避免出現(xiàn)債務(wù)集中兌付和缺乏現(xiàn)金流支撐的局面。企業(yè)利潤核算是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制，現(xiàn)金流核算是按照收付實(shí)現(xiàn)制。在企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目過程中，應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，合理設(shè)定信用條件，減少應(yīng)收賬款規(guī)模，加快應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，控制壞賬損失程度。（四）健全企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管制度房地產(chǎn)行業(yè)的政策和市場環(huán)境變化都非常之快，而融資活動會受到政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。為了順應(yīng)房地產(chǎn)市場整體下行的環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在這樣的大背景下審時度勢，分析企業(yè)的實(shí)際情況以尋求合適的發(fā)展戰(zhàn)略，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。一方面，在“資金為王”的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時拓寬融資渠道，保證有充足的資金用于周轉(zhuǎn)，不斷提高自身競爭力；另一方面，在融資的過程中不僅要注重風(fēng)險的把控，還要降低企業(yè)的融資成本，以防止資金鏈斷裂而導(dǎo)致難以存續(xù)。在新的融資政策和市場變化下，房地產(chǎn)企業(yè)要健全內(nèi)部監(jiān)管制度，在相應(yīng)的市場環(huán)境下對自己各方面重新進(jìn)行審視，并且視實(shí)際情況選擇合適的發(fā)展戰(zhàn)略。（五）合理安排資金規(guī)劃，加強(qiáng)資金管理企業(yè)在融資過程中應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)自身的實(shí)力、資金流現(xiàn)狀，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模等實(shí)際情況來考慮融資規(guī)模和方式。企業(yè)可以聘請專業(yè)人才，對項(xiàng)目開發(fā)所需資金進(jìn)行推算，然后對比采取不同融資方式所產(chǎn)生的成本，從中篩選出對企業(yè)來說當(dāng)下最為合適的融資規(guī)模和融資方式。避免企業(yè)負(fù)責(zé)人因?yàn)閷I(yè)知識的缺乏盲目融資，只簡單地考慮規(guī)模而忽略效益，可能為企業(yè)帶來較大的風(fēng)險。（六）建立融資風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套完備的風(fēng)險預(yù)警體系，通過識別、評估、回應(yīng)、監(jiān)控、匯報等步驟對風(fēng)險進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控和管理，有明確的風(fēng)險管理組織架構(gòu)，包括決策層、領(lǐng)導(dǎo)層、執(zhí)行層、協(xié)調(diào)部門和內(nèi)審部門。以下為房地產(chǎn)企業(yè)具體職責(zé)分配情況。圖5.1房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險預(yù)警體系六、結(jié)論房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和加速增長的最快途徑，一直是我國經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)實(shí)支柱。融資是房地