房地產(chǎn)新項目團(tuán)隊組建范文

君龍雅居項目團(tuán)體組建項目籌辦期項目部組織架構(gòu)的設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司項目部的組織架構(gòu)必設(shè)立部門：綜合管理部、財務(wù)部、營銷部、工程部、籌辦期新項目人員配備（15人，不含銷售部）總經(jīng)理：1名副總經(jīng)理：1名辦公室主管：1名綜合管理部工程師：2名資料檔案管理員：2名（一人專案負(fù)責(zé)銀行按揭業(yè)務(wù)）工程預(yù)算員：1名財務(wù)部出納：1名會計：1名工程部（1）工程監(jiān)理：4名車輛技師：1名備注：其它在籌辦期需要崗位，公司另行招聘，如有儲藏人才將予以支持。項目可行性概述1.周邊地緣優(yōu)勢：地段不可復(fù)制本案位于老城區(qū)中心,地理位置優(yōu)越,交通通達(dá).基礎(chǔ)設(shè)施配套完善,項目北側(cè)緊鄰解放西街,是貫穿奇臺縣東西中心區(qū)主干線.西側(cè)為東風(fēng)南路,此路為奇臺縣都市規(guī)劃主干道,項目東側(cè)為古城南街,為奇臺縣南北主干道,項目南側(cè)為東風(fēng)南路,為市政重要擴(kuò)建道路.項目周邊百米以內(nèi)分布有農(nóng)六師奇臺醫(yī)院,博愛醫(yī)院,奇臺中醫(yī)院,奇臺縣二中,奇臺縣一中,奇臺縣回民小學(xué),,育才幼兒園,,古城公園,千米以內(nèi)分布有家佳樂超市鑫鑫購物廣場北京師大奇臺實驗中學(xué),興奇職業(yè)技能學(xué)校.小太陽幼兒園分院,奇臺縣人民醫(yī)院,奇臺縣婦幼保健醫(yī)院奇臺縣人民政府,,,中國工商銀行,農(nóng)村信用社,中國建設(shè)銀行,郵政儲蓄銀行,中國郵政等,生活配套一應(yīng)俱全，隨著奇臺縣的城鄉(xiāng)化建設(shè)及奇臺縣政府加緊舊城改造的速度,此地段優(yōu)勢凸顯,將會成為人們爭相購置與投資的黃金稀缺地盤.2.政策強(qiáng)力的后盾，本項目為舊城改造項目，土地出讓金按奇臺基準(zhǔn)地價100%繳納，75%返還，配套設(shè)施費(fèi)減免，墻改基金等一系列優(yōu)惠政策，預(yù)計每畝土地出讓金不會超出15萬。3.拆遷難度低，本項目拆遷范疇內(nèi)基本為土木構(gòu)造宅基地，且土地已批復(fù)為國有土地，不存在拆遷妨礙，拆遷比例最高為1:1，沿街拆遷成本最高的門面房，拆遷戶由政府承當(dāng)。4.周邊人口購房需求：奇臺縣為北疆第一大縣,面積為1.93萬平方公里,轄六鎮(zhèn)九鄉(xiāng)，駐有農(nóng)六師奇臺中心團(tuán)場和北塔山牧場,縣域內(nèi)總?cè)丝诩s30萬,毗鄰兩縣東為木壘縣,西為吉木薩爾縣,此二縣在奇臺縣購置物業(yè)的數(shù)量呈逐年上升態(tài)勢.迫使奇臺縣物業(yè)開發(fā)量逐年攀升,.項目周邊三年內(nèi)開發(fā)的住宅物業(yè)已基本售罄,現(xiàn)我項目周邊有舊城改造拆遷戶約960戶,.人數(shù)約3500人,項目周邊無大型住宅商業(yè)項目開發(fā),剛性需求明顯,隨著城鄉(xiāng)化建設(shè)步伐的加緊,促使周邊鄉(xiāng),團(tuán),鎮(zhèn)人口加緊進(jìn)城購房計劃,凸顯我項目的開發(fā)建設(shè)的必要性。5.主打戶型:（按下列描述提取三個主打戶型）本項目戶型為六種,其中88㎡(兩房兩廳)滿足改善性住房需求,90㎡-110㎡(三室兩廳)滿足剛需人群需要，110㎡-130㎡（三室兩廳雙衛(wèi)）滿足高品質(zhì)生活人群需求。6.社區(qū)定位:社區(qū)定位于中高端綜合住宅社區(qū),以中國明末清初建筑風(fēng)格呈現(xiàn)于世,立足于老城區(qū)中心,打造出新標(biāo)桿,新抱負(fù),新夢想的智能化高端物業(yè).在短期內(nèi)將打破老城區(qū)無大型綜合高端物業(yè)的格局.提高周邊居民的物質(zhì)生活水平.變化居民投資,居住理念勢必成為引領(lǐng)奇臺縣開發(fā)大型社區(qū)的典范.7.銷售定價:隨著國民消費(fèi)水平的不停提高,人民迫切需要精神與物質(zhì)上的變化,奇臺縣的房價截止12月住宅均價達(dá)成3850元/㎡，商業(yè)均價達(dá)成6500元/㎡，此項目定價建議以低開高走形式銷售，住宅價格建議為3500元-4200元之間，商業(yè)價格建議為5500元-8000元左右，開盤伊始根據(jù)最新的市場調(diào)查作出對應(yīng)的價格浮動以做到利潤最大化。8.市場經(jīng)濟(jì)分析：從市場供求來看，-國家有關(guān)克制部分都市房價過快上漲的政策的延續(xù)使得庫存量加大，融資貸款方式單一，使得部分地區(qū)的開發(fā)商減量開發(fā)，力求穩(wěn)妥，但從年初起，新一屆政府對商品房開發(fā)由政府主導(dǎo)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)，放寬銀根政策，限購政策取消，異地購房默認(rèn)促使房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)逐步走上良性開發(fā)的正軌。住宅的剛性需求不停加大，投資熱潮不減，商業(yè)投資呈現(xiàn)一派繁華景象。各地的開發(fā)住宅物業(yè)量不停加大，從開發(fā)產(chǎn)品來看，90㎡下列占總開發(fā)量的15%，90㎡-110㎡改善性小三房為市場主流產(chǎn)品，占總開發(fā)量的70%。120㎡-140㎡占總開發(fā)量的15%。多層物業(yè)市場接受度較高，小高層，高層，現(xiàn)在為引導(dǎo)性消費(fèi)，逐步得到消費(fèi)市場的承認(rèn)。商業(yè)物業(yè)根據(jù)總開發(fā)量的戶數(shù)進(jìn)行配額開發(fā)，滿足整體物業(yè)的需求與投資環(huán)境的改善。從建筑風(fēng)格上來講，老城區(qū)多以中式古典與當(dāng)代建筑風(fēng)格為主。在開發(fā)的過程當(dāng)中不停引入新的開發(fā)理念，建筑外觀，節(jié)能環(huán)保，高智能化為主。從客戶購置來看，客戶重要來自周邊的剛性需求，企事業(yè)單位職工，私營公司和周邊的鄉(xiāng)，團(tuán)，鎮(zhèn)以及鄰近縣市，他們季節(jié)性需求較強(qiáng)，重要消費(fèi)習(xí)慣為扎堆抱團(tuán)，喜歡有品質(zhì)，社區(qū)有規(guī)模，管理完善，立面感強(qiáng)，景觀及社區(qū)文化氛圍濃厚對項目周邊的生活配套非常關(guān)心，從都市發(fā)展來看，奇臺作為烏昌支點都市，相對周邊其它縣城發(fā)展較為快速，依靠農(nóng)業(yè)，礦業(yè)，旅游業(yè)在短短幾年內(nèi)吸引著一大批有實力的大型公司進(jìn)駐，極大帶動了都市人口就業(yè)及經(jīng)濟(jì)增加的兩極。奇臺正式掛牌古都市。9.前景：根據(jù)對奇臺縣房地產(chǎn)區(qū)域市場涉及整體市場細(xì)化分析，本項目的地段，基礎(chǔ)配套設(shè)施，環(huán)境等等一切能讓本項目快速消化的條件無可厚非，其市場競爭與其它區(qū)域競爭比較平緩，庫存壓力不大，去化時間較短，剛性需求明顯，此項目短平快達(dá)成預(yù)期目的為開發(fā)運(yùn)作的重點，項目的絕版地段，超大的生態(tài)綠化環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，便捷的交通及獨一無二的產(chǎn)品設(shè)計。預(yù)計一年內(nèi)可收回投資成本，第二年項目全方面結(jié)束，快為最后的開發(fā)運(yùn)作目的。項目開發(fā)總面積、項目施工周期。項目住宅開發(fā)面積：新建小高層9棟建筑面積約7.2萬平方。項目商業(yè)開發(fā)面積：1.8萬平方。項目開發(fā)施工周期：18個月（除去施工冬歇期）項目總投資額度及各項費(fèi)用項目總投資：約為1.6億元。土地成本費(fèi)用：約為元土建施工費(fèi)用：約為元銷售廣告費(fèi)用：約為元人員工資費(fèi)用：約為元車輛宿舍費(fèi)用：約為元監(jiān)理部門費(fèi)用：約為元證件辦理接待：約為元其它各項分包工程費(fèi)用已交工決算為準(zhǔn)（六）以上各費(fèi)用闡明1、土地成本重要有土地出讓金每畝元、拆遷每平方元、過分費(fèi)每戶元、回簽每戶元等幾個方面構(gòu)成2、土建施工費(fèi)用重要以項目施工進(jìn)度，材料的選用，國標(biāo)的取費(fèi)內(nèi)容而定，其中園林綠化，物業(yè)配套，消防門窗，供暖排水，電力電梯等均可分包外招，也可自行訂貨。3、銷售費(fèi)用以項目總成交額的2%發(fā)放，涉及員工工資，員工銷售分成，日常耗材。4、廣告策劃費(fèi)用占項目總成交額的0.5%--1%之間，根據(jù)項目銷售狀況適宜加減。前期開工階段投入較大，項目周邊一圈安全圍擋，以安全生產(chǎn)，民族團(tuán)結(jié)，共創(chuàng)將來，公司宣傳等正能量為主，待拆遷完畢進(jìn)入開發(fā)階段陸續(xù)更換一批圍擋以公司形象，社區(qū)將來，社區(qū)配套，典型戶型，提高公司出名度為主，進(jìn)入預(yù)售階段進(jìn)行項目全方位立體包裝，售樓中心，外立面，圍擋，現(xiàn)場樓體，DM宣傳單，報紙，廣播電視，LED大屏，售房車，路邊大T廣告位，各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，公交車站等等廣告彩頁進(jìn)行不定時的更換。5、新現(xiàn)場售樓中心約400---600平方，以鋼構(gòu)造為主，，內(nèi)部進(jìn)行裝修滿足售樓需要，配備沙發(fā)，桌椅，電腦，復(fù)印機(jī)，飲水機(jī)，電話2部。6、人員工資在公司以任職的按現(xiàn)行的發(fā)放原則執(zhí)行，新招聘上崗員工按職務(wù)，業(yè)績考核，進(jìn)行發(fā)放。7、監(jiān)理費(fèi)用按照市場原則每平方元進(jìn)行結(jié)算。8、辦理各項證件及接待費(fèi)用有總經(jīng)辦進(jìn)行對應(yīng)控制。（七)項目崗位職責(zé)總經(jīng)理：負(fù)責(zé)全盤工作、協(xié)調(diào)各單位、政府協(xié)調(diào)溝通、項目資金監(jiān)管發(fā)放、根據(jù)現(xiàn)場總工、監(jiān)理、副總報告的狀況進(jìn)行評定，對項目資金進(jìn)行有效管控，發(fā)放，確保工程進(jìn)度，形象，質(zhì)量不受影響，按照施工進(jìn)度決算確保資金使用率。做好整體布局，提高工程項目品質(zhì)，加緊銷售回款速度，做好跨年度準(zhǔn)備，預(yù)算，施工進(jìn)度，人員安排，合理安排資金使用狀況?，F(xiàn)場副總;1、直接對公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；（常住現(xiàn)場）2、對開發(fā)項目的設(shè)計、工程、預(yù)算負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，管理各部門的日常工作；3、全方面參加項目的可行性研究及立項工作；4、負(fù)責(zé)項目規(guī)劃、設(shè)計工作，及組織有關(guān)部門、專家審核規(guī)劃設(shè)計等方案；5、負(fù)責(zé)項目勘察、設(shè)計委托及管理工作。6、審批圖紙會審統(tǒng)計、施工組織設(shè)計，簽證等核心性工作把關(guān)；7、負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)計、監(jiān)理、工程發(fā)包、材料設(shè)備采購等招投標(biāo)工作；8、組織有關(guān)部門進(jìn)行合同審核、會簽及歸檔管理工作；9、各參建單位工作任務(wù)、計劃審定，審核工程款、材料款；10、工程項目成本、質(zhì)量、進(jìn)度工作的全方面管理、監(jiān)督、監(jiān)控；11、負(fù)責(zé)項目各參建單位的組織和工程施工總協(xié)調(diào)；12、全方面把握工程驗收并組織與物業(yè)交接工作；13、公司工程管理規(guī)范化工作、工程管理得失的總結(jié)及經(jīng)驗推廣；14、負(fù)責(zé)組織編制、完善各項管理制度，加強(qiáng)公司員工隊伍建設(shè)工作；15、參加選聘、任用主管部門各崗位人選；參加考核下屬各部門及崗位的工作績效；審核員工的獎、懲原則及方案：對內(nèi)負(fù)責(zé)解決下屬部門與公司其它部門之間的協(xié)作關(guān)系，對外做好有關(guān)外聯(lián)工作；16、參加樓盤全程的整體營銷推廣方略，從市調(diào)、企劃、銷售、招商等全部過程的管理、督導(dǎo)、推動等項工作。營銷部（公司外聘，售樓部建成時人員陸續(xù)到位）1、銷售總經(jīng)理：1名2、策劃主管;：1名3、客服部經(jīng)理：1名4、置業(yè)顧問：12名5、簽約專人：根據(jù)銷售量預(yù)測設(shè)定（由項目招聘）6、根據(jù)銷售量預(yù)測設(shè)定（由項目招聘）（4）銷售部：↘項目銷售期1、完畢項目各階段的銷售統(tǒng)計報表及行政報表統(tǒng)計并上報2、銷售軟件數(shù)據(jù)的的登記、檢查與核對3、物資的申領(lǐng)、保管、維修和保養(yǎng)，并做好物資臺帳4、項目組日常后勤事務(wù)的管理5、網(wǎng)上房地產(chǎn)備案系統(tǒng)流程的熟悉6、考勤的監(jiān)督7、認(rèn)真參加公司組織的培訓(xùn)，提高自己的專業(yè)能力8、配合銷售經(jīng)理對商鋪銷售合同的審查與管理9、日常多個計劃、報告、會議紀(jì)要等重要文獻(xiàn)的歸檔10、配合行政、管理部在項目組開展工作11、與財務(wù)核對銷售數(shù)據(jù)，制作每月的結(jié)傭統(tǒng)計表↘項目結(jié)案期1、案場物資的盤點與核對2、人員調(diào)離物資交接的審核與監(jiān)督3、業(yè)務(wù)資料的歸檔與交接4、客戶所欠余款的清欠↘案前準(zhǔn)備期1、項目周邊的市場和項目進(jìn)行調(diào)研，充足理解周邊的具體狀況2、熟記銷講和答客問的內(nèi)容，主動演習(xí)，充足理解和熟悉本項目的產(chǎn)品3、認(rèn)真登記來電、來訪記錄表4、在銷售經(jīng)理的帶領(lǐng)下完畢開盤演習(xí)5、恪守各項管理制度6、完畢銷售前期的其它準(zhǔn)備工作（7）監(jiān)理部門：監(jiān)督貫徹公司各項規(guī)章制度的執(zhí)行狀況，督促施工隊恪守《施工現(xiàn)場管理規(guī)范規(guī)定》，并及時將規(guī)章制度貫徹狀況向工程部經(jīng)理反映；1、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶、設(shè)計師、工長之間的關(guān)系，及時解決與解答施工中出現(xiàn)的多個問題；2、監(jiān)督施工進(jìn)度，檢查項目進(jìn)展?fàn)顩r，確保工程按期竣工；3、施工隊進(jìn)場前，協(xié)調(diào)、聯(lián)系并參加客戶、設(shè)計師與工長施工技術(shù)交底，安排施工隊進(jìn)場，并填寫現(xiàn)場交底統(tǒng)計；4、裝修材料進(jìn)場時負(fù)責(zé)聯(lián)系客戶到現(xiàn)場對材料進(jìn)行驗收；5、在工程施工過程中，對客戶提出的實際變更及增減工程項目，工程監(jiān)理應(yīng)及時與設(shè)計師、工長、客戶聯(lián)系，共同辦理工程的變更，并由客戶簽字確認(rèn)；6、如遇特殊狀況，工程項目須延長工期，應(yīng)主動告知客戶并細(xì)心解釋，經(jīng)雙方協(xié)商后，共同辦理工期延長手續(xù)；7、工程工期過半（木工收口），主動聯(lián)系客戶、工長及設(shè)計師進(jìn)行工程驗收，并按合同規(guī)定進(jìn)行中期款結(jié)算，同時，也要對增減項款進(jìn)行結(jié)算；8、整體工程竣工后，監(jiān)理應(yīng)主動聯(lián)系客戶、工長對工程進(jìn)行驗收；驗收合格后，請客戶填寫《工程驗收單》，辦理《工程保修單》，并請客戶填寫《客戶評價及反饋》。（8）財務(wù)/施工財務(wù)：根據(jù)項目財務(wù)帳目劃分設(shè)定會計人數(shù)；根據(jù)銷售量狀況設(shè)定收銀人員。（9）售樓部和工地：保安、保潔人員的招聘（根據(jù)形象崗、巡邏崗的設(shè)立和作息時間定編）開發(fā)流程管理1、概念階段1．根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參加），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和具體可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。2．請有關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評定與論證（擬定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書。3．通過公司決策層同意進(jìn)入下一階段。本階段的工作重點是與公司決策層充足溝通并請有關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評定與論證以擬定項目的可行性。2、規(guī)劃階段1．?dāng)M定項目總負(fù)責(zé)人（重點項目）。2．?dāng)M定項目經(jīng)理。3．?dāng)M定項目組重要組員。4．確認(rèn)項目的有效性（項目最后產(chǎn)品的范疇界定、實施方案、質(zhì)量原則的擬定、項目的資源確保、項目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作構(gòu)造分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評定）5．提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參加）。6．通過公司決策層同意進(jìn)入下一階段。本階段的工作重點是擬定項目經(jīng)理并與項目組重要組員充足溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項目的有效性進(jìn)行論證。3、實施階段1．建立項目組織。2．獲得土地使用權(quán)（能夠在第一、二階段）。3．制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。4．通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。5．通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。6．合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范疇、安全等控制）。7．項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。8．水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的確保）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按當(dāng)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量---成本---進(jìn)度、項目的銷售等。4、結(jié)束階段1．項