合同范本之西安市購房合同更名

西安市購房合同更名【篇一：購房合同能否更名以及如何更名】問：劉先生說自己與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說好今年底交房，現(xiàn)在想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，是否可行？答：這要有個前提，劉先生的兒子必須領(lǐng)到身份證。在這個前提下再分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費。第二種情況是已經(jīng)登記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時只需支付相關(guān)手續(xù)費用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在劉先生兒子的名下，這實質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。人們常說的合同改名字，嚴格來講是不規(guī)范的。建議購房者在簽購房合同時，不妨在合同上同時寫上自己和兒子的名字，產(chǎn)權(quán)人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。因此到最后兒子就是第一繼承人，產(chǎn)權(quán)可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時作為惟一繼承人的兒子必須到時去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨名字的產(chǎn)權(quán)證。也可以按份共有，在產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明各自所占的份額，可避免在產(chǎn)權(quán)繼承時交納全額的稅費。【篇二：購房合同備案更名流程】購房合同備案更名流程?購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。購房合同備案更名所需材料1、辦理合同備案注銷需提交的證明材料1.22、由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報告;2.33、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關(guān)出具的有關(guān)證明;3.44、另換購的新購房合同文本;4.55、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明;5.66、開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明;6.77、護照及有關(guān)部門確認證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;7.88、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件;8.99、房屋交付公告或公布的相關(guān)證明;9.1010、有抵押行為的，需提供金融機構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明;10.1111、超時退房的，需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。(以上1-6條根據(jù)實際情況提交，7-10條必須提交)11.1212、辦理合同備案更名需提交的證明材料12.1313、本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。13.1414、父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明。1.11、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的理由;2.22、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并蓋章同意;3.33、購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《商品房買賣合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請。受理申請的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù);4.4位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。（四）建筑工程施工許可證《建筑工程施工許可證》（建筑工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建筑單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建筑單位應(yīng)當(dāng)向已批準(zhǔn)的項目工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責(zé)開工審批等項工作。小貼士：只要樓盤取得了商品房預(yù)售許可證，購房者就可以購買了。紅框中的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓層，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。商品房銷售許可證對買房人來說非常重要。因為購買的房子是否合法，關(guān)鍵看其是否有商品房銷售許可證。一個項目只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是商品房銷售許可證的復(fù)印件。這里面名堂挺多，您一定要仔細審看。在商品房銷售許可證中，主要標(biāo)明了證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機關(guān)、有效期限等內(nèi)容?？词鄯繂挝贿@個欄目時，主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門，一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應(yīng)當(dāng)要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限?？错椖棵Q這個欄目時要注意，因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字，起始工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號。置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。用途這個欄目實際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從購房者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)的允許范圍，比如是普通住宅就不能按公寓收費。銷售范圍是最核心的問題。一個項目的銷售許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。此外，發(fā)證機關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機構(gòu)；許可證本身的年限也是個需要留心的地方?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。（一）住宅質(zhì)量保證書中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。（二）住宅使用說明書住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項；上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；門、窗類型，使用注意事項；配電負荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中。小貼士：房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。4關(guān)于房屋面積方面的條款商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。5關(guān)于價格、收費、付款額同的條款價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。6一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。7一定要認準(zhǔn)交房日期是否確定資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。8買房簽合同時要注意的幾個細節(jié)問題：購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號*花園**號樓**房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分攤原則等要明確說明。房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)，并對房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。違約責(zé)任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括：購房者不按期交款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過約定幅度；房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求、保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；公共設(shè)施不到位；宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認為您的利益在合同當(dāng)中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤?，F(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益非常不