《重慶市商品房買賣合同》撤銷的法律問題研究

《重慶市商品房買賣合同》撤銷的法律問題研究

產(chǎn)權(quán)保險制度2009年7月1日，夏紅與重慶榮迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署了《重慶房地產(chǎn)交易合同》。協(xié)議達成后，重慶榮迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將房屋位于秀江區(qū)桂溪市乾隆路9號豐美廣場3號8-2號，現(xiàn)為夏紅。夏紅一次性支付11937元。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已將該房交付給夏洪。該房系重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與案外人胡國友解除買賣合同后再銷售給夏洪,夏洪還支付了房產(chǎn)證工本及登記費180元、大修金2149元、裝修保證金1000元、除渣費200元、物業(yè)管理服務(wù)費209元,共計3738元。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在雙方簽訂的買賣合同中關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的承諾中,對抵押情況的聲明為該商品房沒有設(shè)定抵押權(quán)。2006年10月31日,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與墊江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社(現(xiàn)為重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行)簽訂貸款抵押合同,將墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#等房屋抵押給重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行,并于2006年11月1日辦理了抵押登記。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今沒有清償所欠重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行債務(wù)。因重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按期返還重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司墊江支行貸款,重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司遂向人民法院申請執(zhí)行匯豐廣場天福苑3單元8-2#等已抵押房屋,導(dǎo)致夏洪購買的匯豐廣場天福苑3單元8-2#房屋已進入執(zhí)行程序,夏洪得知情況后與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司協(xié)商未果,遂訴至人民法院,請求依法撤銷與榮第公司訂立的《重慶市商品房買賣合同》,判決榮第公司返還房屋購房款123108元,并賠償經(jīng)濟損失123108元。提出救濟措施,請求救濟夏洪的賠償請求一審法院認(rèn)為,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房屋出賣人,明知該商品房已設(shè)定抵押,卻在與買受人夏洪訂立商品房買賣合同時,作出該商品房沒有設(shè)定抵押權(quán)的聲明,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,使夏洪作出自愿訂立合同的錯誤意思表示,其行為屬典型的欺詐行為。夏洪有權(quán)請求人民法院撤銷。故對夏洪請求撤銷與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立的商品房買賣合同的訴訟請求,予以支持。雙方訂立的合同被撤銷后,自始沒有法律約束力,故雙方應(yīng)依法承擔(dān)合同被撤銷后的法律后果。因該合同取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)賠償夏洪所受到的損失。重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與夏洪訂立商品房買賣合同時,其故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,導(dǎo)致合同被撤銷,夏洪可以請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。對夏洪請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房價款的訴訟請求,因該合同被撤銷后,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因該合同取得的價款,應(yīng)當(dāng)予以返還,故予以支持。同時,夏洪因該合同取得的房屋亦應(yīng)予以返還。對夏洪請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)已付購房款1倍的賠償責(zé)任的訴訟請求,為有效制裁和遏制商品房買賣中的欺詐等摒棄誠實信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為,維護合同守約方的合法權(quán)益,為商品房交易確立誠實守信的正常秩序;同時鑒于匯豐廣場房屋價格上漲因素,夏洪重新購買同地段同面積同類房屋可能支出的價款明顯高于本案,故夏洪請求重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房欺詐銷售承擔(dān)1倍的懲罰性賠償于法有據(jù),于理相合,亦予支持。但夏洪主張1倍賠償?shù)脑V訟請求金額中,房產(chǎn)證工本及登記費、裝修保證金、大修金、除渣費、物業(yè)管理服務(wù)費共3738元不屬于購房價款的部分,依法應(yīng)屬于損失的范圍,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)予賠償,但不應(yīng)納入1倍賠償?shù)慕痤~中計算,故僅支持夏洪對房屋價款1倍賠償?shù)恼埱?。對重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱的合同效力及訂立合同的目的能夠?qū)崿F(xiàn),因重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在訂立合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實,且至今未清償所欠的債務(wù),其辯稱的抗辯理由于法無據(jù),亦與事實不符,不予支持。綜上所述,重慶市墊江縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第54條第2款、第56條、第58條,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款第2項的規(guī)定,判決撤銷夏洪與重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年7月1日訂立的《重慶市商品房買賣合同》。由重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后10日內(nèi)返還夏洪購房款119370元、賠償損失3738元,并承擔(dān)119370元的賠償責(zé)任,共計242478元;由夏洪在本判決生效后10日內(nèi)返還重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司坐落在墊江縣桂溪鎮(zhèn)工農(nóng)路9號匯豐廣場天福苑3單元8-2#商品房1套。駁回夏洪的其他訴訟請求。案件受理費4993元、申請保全費1751元,共計6744元,由重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6641元,夏洪負(fù)擔(dān)103元。一審宣判后,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向重慶市第三中級人民法院提起上訴。2010年5月27日,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撤回上訴,重慶市第三中級人民法院以(2010)渝三中法民終字第695號民事裁定,準(zhǔn)許重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撤回上訴,重慶市墊江縣人民法院墊法民初字第333號民事判決書發(fā)生法律效力。[評論]本案爭議的焦點是:關(guān)于合同效力及商品房欺詐銷售中的懲罰性賠償法律適用問題。一、懲罰性賠償適用合同責(zé)任的立法現(xiàn)狀對商品房買賣行為中,出賣人利用其優(yōu)勢地位,為追求最大經(jīng)濟利益,采取欺詐手段與買受人簽訂合同或簽訂合同后又惡意違約的行為,應(yīng)給予制裁。理由如下。第一,出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則,嚴(yán)重?fù)p害了市場經(jīng)濟的交易安全秩序,它同因客觀原因?qū)е潞贤荒苈男械那闆r有本質(zhì)區(qū)別,對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的,也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二,從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看,也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定,而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能,已逐漸為英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納,并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明,1985年至1995年的10年間,法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。第三,在我國,《消費者權(quán)益保護法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度,隨后在《合同法》第113條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度,此外,《合同法》第14條第2款對當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認(rèn)可,這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時,實務(wù)中對《商品房銷售管理辦法》第20條關(guān)于面積誤差絕對值超出3%部分的房價款實行雙倍返還規(guī)定的執(zhí)行效果也很好。由此可見,我國立法對懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對否定的,且具有良好的社會基礎(chǔ)。依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第68條的規(guī)定,“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方作出錯誤意思表示的,可以認(rèn)定為欺詐行為”。依照《中華人民共和國合同法》第54條第2款的規(guī)定,一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。在本案中,重慶榮第房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有欺詐的故意,實施了欺詐的行為,使夏洪因欺詐而陷入錯誤,并基于錯誤認(rèn)識而為意思表示,屬典型的欺詐行為,因此簽訂的合同當(dāng)事人可以請求撤銷,并且屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第1款第2項規(guī)定的情形,應(yīng)依法適用懲罰性賠償。二、關(guān)于“已付購房款”的界定依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條的規(guī)定,出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任,關(guān)于“已付購房款”的界定,筆者認(rèn)為,宜作狹義的理解,為購買房屋而產(chǎn)生的房產(chǎn)證工本及裝修保證金、登記費、大修金、除渣費及物業(yè)管理服務(wù)費,不宜認(rèn)定為已付購房款。理由是出賣人在承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的時候,將受到懲罰性賠償,不宜擴大認(rèn)定已付購房款。三、懲罰性賠償責(zé)任的法律淵源關(guān)于不超過1倍的賠償責(zé)任,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)理解為“以1倍為原則,以1倍以下為例外”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于懲罰性賠償責(zé)任的法律淵源是《消費者權(quán)益保護法》第49條經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,