物業(yè)管理師考試綜合能力資料：住宅小區(qū)業(yè)主的概念

物業(yè)管理師考試綜合能力資料：住宅小區(qū)業(yè)主的概念

依據(jù)法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分全部權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“依法登記取得或者依據(jù)《物權(quán)法》其次章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有局部全部權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主?！焙啙嵉卣f，凡依法登記或依法取得物業(yè)全部權(quán)的人就是業(yè)主。能拿出房產(chǎn)證或依據(jù)法院判決、仲裁裁決、政府行政打算或依據(jù)繼承關(guān)系取得房產(chǎn)全部權(quán)的人就是業(yè)主，自己合法建筑房屋的也能成為業(yè)主，已經(jīng)買房但還未辦出產(chǎn)權(quán)證的也是業(yè)主。這些業(yè)主的法律地位是得到法律確認(rèn)并予保障的，因此可稱之為法律上的業(yè)主。這個概念的核心就是依據(jù)產(chǎn)權(quán)（物業(yè)全部權(quán)）確定全部權(quán)人。

實(shí)踐中往往有這樣的狀況：子女購房常年在外工作生活而父母常年居住；子女購房與父母共同居?。蛔优彿烤幼「改覆欢ㄆ趤硗?。這樣的父母夫妻子女都是小區(qū)的業(yè)主還是應(yīng)當(dāng)有所區(qū)分？區(qū)分何在，標(biāo)準(zhǔn)是什么？住宅小區(qū)是個業(yè)主自治區(qū)域，個人是否具有業(yè)主身份，能否以業(yè)主身份參加小區(qū)公共事務(wù)或擔(dān)當(dāng)自治組織如業(yè)主委員會成員，這就成為一個較簡單的問題。與法律上的業(yè)主概念（或稱狹義上的業(yè)主）相對應(yīng)的就存在著一個生活中的業(yè)主概念（或稱廣義上的業(yè)主），生活中的業(yè)主就不享有或不完全享有法律上業(yè)主的全部權(quán)利，這是司法解釋所明確的業(yè)主身份確認(rèn)的根本原則，也是對業(yè)主進(jìn)展區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)。

子女購房依照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人就是法律上的業(yè)主，其父母盡管居住在這里，享有占有、使用住房的部份全部者權(quán)利，但其不能處分住房產(chǎn)權(quán)。有的子女另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區(qū)生活，也不直接享有并行使業(yè)主權(quán)利。而其購房是為父母供應(yīng)居住，其父母在小區(qū)內(nèi)生活，享受物業(yè)效勞，小區(qū)公共治理事務(wù)直接與他們的各項(xiàng)利益有關(guān)，其法律地位相當(dāng)于法律上的準(zhǔn)業(yè)主，筆者認(rèn)為經(jīng)其子女書面授權(quán)托付，明確這類業(yè)主可以享有行使業(yè)主權(quán)利、參加小區(qū)公共事務(wù)，有投票和參加選舉（被選舉）的權(quán)利，經(jīng)其他業(yè)主認(rèn)可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。

有的家庭三代同堂，戶籍、生活居住也都在小區(qū)內(nèi)，購房者是其次代子女，三代都享有物業(yè)效勞，小區(qū)公共事務(wù)都與他們直接有關(guān)，而對某一詳細(xì)事務(wù)三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能根據(jù)法律上的業(yè)主標(biāo)準(zhǔn)來確定，其他人只能作為生活中的業(yè)主來確定身份，不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利，不能以法律上業(yè)主的身份和資格來提出各種法律主見（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。

子女購房自住而父母常常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父母就不具備本小區(qū)（生活上的）業(yè)主的身份，只能視為臨時居住者或業(yè)主的親友，不具備享有物業(yè)效勞的主體資格，不宜參加小區(qū)公共事務(wù)包括對其他業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)效勞企業(yè)的法律性評價，即使有合理意見也應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)人（法律上的業(yè)主）來提出，而不宜視同為業(yè)主本人的意見。實(shí)踐中會有偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過小區(qū)的人都會自認(rèn)為或自稱為業(yè)主，對小區(qū)公共治理事務(wù)提出指責(zé)和批判，提出各種要求，對此需要審慎甄別，防止濫用業(yè)主身份對小區(qū)治理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。

夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份，依據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn)權(quán)證上的人是業(yè)主，那么夫妻是共有權(quán)人，一戶或一套住宅會有二個以上的業(yè)主，假如在小區(qū)選舉或投票活動中夫妻對同一事務(wù)存在相反的意見（例如對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見），那一個意見應(yīng)計(jì)為有效票？針對這種狀況，必需在事先確立一個行使權(quán)利的業(yè)主（簡稱行權(quán)人）的概念，并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行協(xié)商確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表態(tài)、投票選舉的人，通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準(zhǔn)，而其他雖具備業(yè)主身份的人就不能作為行權(quán)人進(jìn)展投票，以自行排解的方式確定一戶業(yè)主的意見。

確定法律上的業(yè)主身份對小區(qū)公共治理事務(wù)具有重要意義，這涉及到小區(qū)自治組織（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有效性，業(yè)主參加物業(yè)治理活動的正值、合法、有效，業(yè)主維權(quán)行動的合法有效，以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導(dǎo)致不容無視的法律后果，因此在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)精確把握。例如在選舉中安排人員對參加選舉和被選舉的業(yè)主資格進(jìn)展甄別確認(rèn)，以保證投票結(jié)果的有效性合法性；在征求意見中對投票者的行權(quán)人身份進(jìn)展提示，保證投票結(jié)果的有效性。假如無視這項(xiàng)工作，就可能消失某戶雖然表示了某種投票意見，但消失行權(quán)人否認(rèn)投票意見的現(xiàn)象，導(dǎo)致投票結(jié)果不精確。