合作開發(fā)協(xié)議(新合作模式)

PAGEPAGE5項目合作開發(fā)協(xié)議（新合作模式，較原合作模式調(diào)整內(nèi)容已粗體顯示）甲方：股東1、股東2……乙方：恒大地產(chǎn)集團有限公司（合同指引：合作方為自然人的，需填姓名和身份證號，合作方為法人請寫全稱。注意區(qū)分：境內(nèi)法人和境外法人。境外法人需由我方源泉扣繳利潤分配的預(yù)提所得稅。）(涉及轉(zhuǎn)股的，須增加二手合同模版的相關(guān)內(nèi)容)鑒于：一、AA公司(以下簡稱“項目公司”)是依中國法律于_____年____月_____日合法成立并存續(xù)的有限責任/股份有限公司，注冊資本為人民幣_______萬元，實收資本為____萬元，注冊號：______________，法定代表人：______；本協(xié)議簽訂時，___________公司/自然人出資______萬元，占項目公司___％股權(quán)；___________公司/自然人出資______萬元，占項目公司___％股權(quán)。二、本協(xié)議簽訂時，項目公司于年月日已通過方式合法取得位于____市____區(qū)____路____畝的國有建設(shè)用地土地使用權(quán)（以下稱為“項目地塊”）。（可選擇適用）三、甲、乙雙方愿意通過對項目公司共同持股的方式合作開發(fā)該項目地塊。四、甲方承諾，乙方增資入股/受讓項目公司部分股權(quán)無需進行任何公示，亦不需公開競價，并已取得相關(guān)權(quán)利人及利害關(guān)系人的認可。為實現(xiàn)以上目的，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，達成以下協(xié)議，以資信守。第一條釋義除本協(xié)議另有特別注釋，本協(xié)議中的專用詞語含義如下所示：1、征地拆遷補償費指因項目地塊被征收（用）而需向所有有權(quán)獲得補償?shù)闹黧w（單位、鎮(zhèn)、街道、村、社、承包戶、承租戶、個人等）支付的包括但不限于土地補償費、青苗補償費、安置補助費、社會保險費、建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物及水利、高壓線等電力設(shè)施賠補費用、通信設(shè)施賠補費用、地下管網(wǎng)安置補償?shù)热抠M用。2、交地指甲方負責將項目地塊范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附著物、電線桿(塔)、通信設(shè)施、地下管網(wǎng)等拆遷安置補償完畢、終止項目地塊用地范圍內(nèi)的所有租賃關(guān)系、承包關(guān)系及其他土地使用關(guān)系，并完成項目地塊用地范圍內(nèi)的一切補償及土地平整等義務(wù)后，將項目地塊交乙方開發(fā)建設(shè)而無任何第三方阻止。乙方不需要再對任何單位和個人進行任何補償，無任何第三方因交地前的事由向乙方主張權(quán)益或影響項目地塊的開發(fā)建設(shè)。3、交割日指甲方完成下列全部事項的當日：甲方將項目公司____%（51%）股權(quán)過戶至乙方名下、項目公司法定代表人、董事、監(jiān)事變更為乙方指定人員（以乙方取得新的營業(yè)執(zhí)照及工商核準變更資料為準）；甲方將包括但不限于項目公司證照（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證書、組織機構(gòu)代碼證、貸款卡、開戶許可證等）、印鑒（公章、財務(wù)章、合同章等）、財務(wù)資料（賬冊憑證、發(fā)票、稅務(wù)申報等）；項目地塊的出讓合同、拆遷補償合同等所有合同、批復(fù)、附圖、證件等以及項目公司所有合同、文件、批復(fù)原件移交乙方。以上事項在同一日完成的，則當日為交割日；如無法在同一日完成的，則以最后事項完成的當日為交割日。（合同指引：上述資料移交時，雙方應(yīng)確認并簽署交接清單，并注明日期。）第二條關(guān)于項目公司及項目地塊甲方承諾對項目公司及項目地塊情況的披露全面、真實、無遺漏，甲方承諾項目公司及項目地塊相關(guān)情況如下：項目公司情況1、股東構(gòu)成、企業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營范圍、資質(zhì)情況、經(jīng)營期限、年檢情況、注期交樓責任等情況，并明確處理方式；明確甲方確保項目公司在建工程不存在工程質(zhì)量問題，不得影響項目公司開發(fā)經(jīng)營及我方品牌，否則甲方負責解決并承擔全部經(jīng)濟法律責任，且我方有權(quán)予以直接扣減包干費并要求甲方承擔違約責任；甲方應(yīng)保證截至交割日項目公司賬上現(xiàn)金不低于元；已銷售未回款金額歸項目公司所有，甲方應(yīng)協(xié)助乙方在內(nèi)取得上述未回款金額。）4、回遷安置及保障房建設(shè)情況（1）項目地塊不存在任何回遷安置問題，項目公司也無需承擔任何異地安置的義務(wù)。（2）項目地塊無需配建公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房。（合同指引：如需配建：項目地塊內(nèi)需建回遷安置房的位置、占地面積，總建筑面積、戶數(shù)、標準、性質(zhì)（住宅、商業(yè)、辦公樓等）；項目地塊異地安置的位置、占地面積，總建筑面積、戶數(shù)、標準、性質(zhì)（住宅、商業(yè)、辦公樓等）。明確建設(shè)標準、建設(shè)造價不超過元/平方米，無償配建還是有償回購、移交要求等，并提供當?shù)貙嵭械挠嘘P(guān)政策文件。）如存在對方以項目公司名義承建的情況，則約定建設(shè)標準、建設(shè)周期、如何操作，產(chǎn)生的所有經(jīng)濟法律責任（包含相關(guān)稅費）如何承擔。特別事項提醒：要獲取當?shù)卣P(guān)于配建公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的政策文件，并與合同現(xiàn)行相關(guān)約定進行比較分析，增加相應(yīng)的違約條款。）5、甲方承諾項目地塊土地款（包括但不限于土地出讓金、利息、滯納金、違約金、契稅、土地交易服務(wù)費、辦理國土證前產(chǎn)生的土地使用稅、征地拆遷補償費、土地閑置費、因用地性質(zhì)或容積率或其他規(guī)劃條件調(diào)整需補繳的出讓金、契稅、印花稅等所有稅費）為萬元/畝（如尚未確定，則表述如下：土地款不超過萬元/畝，如少于萬元/畝，則實際以可計入項目公司土地成本、可在項目公司企業(yè)所得稅、土地增值稅稅前抵扣的票據(jù)金額為準，如超過萬元/畝，則票據(jù)歸項目公司所有，但甲方投入不予返還）。第三條合作程序1、本協(xié)議簽訂后至個工作日內(nèi)，乙方負責對項目公司進行盡職調(diào)查，甲方應(yīng)予全面配合，提供項目公司相關(guān)資料原件交乙方查閱，應(yīng)乙方需要提交復(fù)印件，并保證提供的資料完整、真實、合法、有效。在盡職調(diào)查完成后，如不存在與甲方在本協(xié)議中披露的不符事項的，雙方按本協(xié)議約定事宜展開實際操作，否則，乙方有權(quán)選擇解除本協(xié)議。乙方的盡職調(diào)查并不代表乙方已對項目公司的實際狀況全部知曉及認可，也不在任何程度上免除或減少甲方在本協(xié)議下的任何義務(wù)。2、乙方增資入股項目公司前，甲方應(yīng)終止項目公司原有所有人員的勞動關(guān)系并承擔由此產(chǎn)生的所有補償、賠償?shù)热抠M用。3、本協(xié)議簽訂后個工作日內(nèi)，甲方負責完成增資入股（或股權(quán)過戶）工商變更手續(xù)，乙方以貨幣資金萬元對項目公司進行增資，增資后項目公司注冊資本為萬元，其中：甲方出資萬元，占%的股權(quán)；乙方出資萬元，占%（指引：首次增資或過股后我方持股必須51%以上）的股權(quán)。同時，項目公司法定代表人、董事、監(jiān)事變更為乙方指定人員。4、乙方入股項目公司完成當日（以乙方取得股權(quán)變更后的《工商核準通知書》及新的營業(yè)執(zhí)照為準），甲方應(yīng)向乙方移交項目公司包括但不限于以下文件資料的原件：（1）印章、印鑒，包括但不限于公司公章、合同專用章、法定代表人章、財務(wù)專用章、財務(wù)印鑒等；乙方有權(quán)決定是否啟用新的公司印章、印鑒。（合同指引：無論是否啟用新的印章、印鑒，雙方應(yīng)當簽字確認留印模。）（2）證照，包括但不限于營業(yè)執(zhí)照（正、副本）、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）、組織機構(gòu)代碼證（正、副本）、開戶許可證、貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、國有土地使用權(quán)證等。（合同指引：如果在三證合一政策后換發(fā)了新營業(yè)執(zhí)照，則無需再提供稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證）（3）財務(wù)賬簿、發(fā)票、收據(jù)、支付憑證等。其中，甲方負責向乙方提供稅務(wù)部門認可的可計入土地成本、可在項目公司企業(yè)所得稅、土地增值稅稅前抵扣的發(fā)票總金額不少于人民幣______萬元，發(fā)票應(yīng)當真實、合法、有效。甲方還應(yīng)提供與上述發(fā)票相關(guān)的合同及資料。同時，甲方須向乙方提供項目公司抬頭的、稅務(wù)部門認可的、稅率為11%的增值稅專用發(fā)票且價稅合計金額不低于元（或改為計稅基數(shù)不低于元）。(需先行了解發(fā)票的主要構(gòu)成情況：是否符合土地出讓合同的規(guī)定（凈地，毛地或其他）？是否符合當?shù)卣募囊?guī)定？是否存在一級土地開發(fā)成本進入二級土地開發(fā)成的稅務(wù)風險，有無相關(guān)地方性文件支持？發(fā)票總體構(gòu)成是否合理，移交時間是否合理，與其他事項是否存在明顯不一致的地方？是否存在真實發(fā)票的不真實業(yè)務(wù)的稅務(wù)風險？)（在土地使用權(quán)投資入股的情況下，需增加以下內(nèi)容）甲方需提供關(guān)于土地使用權(quán)投資入股所涉及的稅費等加蓋甲方公章的資料，并有義務(wù)將原件提供給乙方核對。相關(guān)資料包括以下內(nèi)容：土地評估報告原件、驗資報告原件、公司章程、股東會決議，土地增值稅的完稅憑證（或免稅批文）及其納稅申報表等加蓋甲方公章的復(fù)印件。（4）與項目公司或項目地塊相關(guān)的全部合同、文件、資料包括但不限于合同、政府批文、證件等。甲方承諾，上述向乙方移交的所有資料完整、真實、合法、有效。（合同指引：交接當日，雙方應(yīng)簽字確認資料移交清單）5、甲方保證在本協(xié)議簽訂后___日，乙方可進場進行鉆探等前期工作。甲方負責本協(xié)議簽訂后___日內(nèi)，按本協(xié)議第一條第2款約定向乙方交地。（合同指引：上述表述適用于簽約后無法立刻交地的情況；如進場鉆探及交地在同一天完成，可將進場勘探刪除，直接表述交地即可）6、甲方負責按成交確認書及土地出讓合同規(guī)定的時間及金額提前十個工作日無息借款給項目公司用于繳納項目地塊的土地款（含契稅、土地使用稅等相關(guān)款項，以下同）并取得國土證，甲方不得逾期提供該等資金。因土地款遲延繳納產(chǎn)生的滯納金、違約金、土地閑置費等相關(guān)款項由甲方承擔，項目公司及乙方不予返還。7、如因該項目開盤銷售需要，需提前支付相應(yīng)土地款，項目公司需提前60日通知甲方，則甲方須在項目首期開盤55日前將需繳交的相應(yīng)土地款借給項目公司用于支付土地款，確保該項目開盤前辦理國土證及相關(guān)證照。（合同指引：上述第6、7款表述適用于土地款未付清的情況，如已付清土地款且已取得國土證，則可刪除）8、乙方負責投入資金或項目公司融資解決該項目后期除土地款外的全部款項，并利用恒大集團的品牌、管理團隊及管理經(jīng)驗全權(quán)負責開發(fā)建設(shè)并銷售該項目。在項目公司正常運營過程中，乙方確保項目公司資金充足、項目正常開發(fā)建設(shè)的情況下，項目公司資金往來凈流出不超過萬元。9、項目公司因乙方增資入股前的事由產(chǎn)生的所有經(jīng)濟法律責任由甲方獨自承擔，因乙方增資入股后的事由產(chǎn)生的所有經(jīng)濟法律責任由項目公司承擔。但增資入股后甲方為履行本協(xié)議義務(wù)、為實現(xiàn)本協(xié)議目的而產(chǎn)生的所有經(jīng)濟法律責任由甲方獨自承擔。第四條關(guān)于項目公司歸還股東借款1、甲方以借款形式提供給項目公司按本協(xié)議第二條第二款第5項約定應(yīng)返還的土地款的款項（用甲方注冊資本繳納部分除外）（注：如對方不理解，此處可加上：甲方用注冊資本支付的土地款部分按本協(xié)議第五條第2款約定清算時處置），由項目公司在項目首次開盤后1年內(nèi)返還%；2年內(nèi)累計返還%；滿3年后歸還剩余萬元（指引：尾款必須3年后支付，尾款金額根據(jù)談判情況協(xié)商確定）。但甲方出資繳納的項目地塊利息、滯納金、土地閑置費，項目公司不予返還。（注：如合同約定還有其他應(yīng)由甲方承擔項目公司不予返還的款項，也應(yīng)在此列明）2、乙方借給項目公司的運營款項在確保項目公司資金充足的情況下，逐步歸還。第五條利潤分配1、甲、乙雙方依法按項目公司實際實現(xiàn)的可分配利潤每年五月底前從項目公司中分配取得上年度利潤。雙方一致同意，乙方享有額外利潤元，優(yōu)先將額外利潤分配給乙方后，剩余利潤按甲乙雙方持股比例（即甲方%，乙方%）分配。(注：我方的額外利潤為我方支付的股權(quán)溢價，因合作方在本合同中承諾的發(fā)票不足產(chǎn)生的溢價等的溢價總額，因溢價不能進成本，最終體現(xiàn)在項目公司稅后利潤中，我方不優(yōu)先分配此部分溢價，特別是我方直接承擔的股權(quán)溢價，則合作方按股比多分配此部分收益，而我方收益為按股比分配的項目公司稅后利潤減去股權(quán)溢價，如此將大大降低我方實際收益。另項目無溢價時建議原則上按照持股比例分配，不要出現(xiàn)同一個項目存在不同的分配比例，因為這會造成成本劃分等財務(wù)問題相當復(fù)雜，不利于項目履行。)2、項目開發(fā)完畢，項目公司剩余凈資產(chǎn)由甲乙雙方按股權(quán)比例享有，具體清算時間及方式由甲乙雙方另行協(xié)商。在進行稅務(wù)清算后，項目公司對甲、乙雙方分配的利潤進行多退少補。第六條雙方權(quán)利與義務(wù)1、甲、乙雙按本協(xié)議相關(guān)約定享有權(quán)利和承擔義務(wù)。2、甲方不參與項目公司的具體運作管理，但對項目公司的運作管理享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。甲方同意乙方負責標的公司及其下屬公司（根據(jù)情況選擇）、項目公司的日常經(jīng)營管理，主導(dǎo)公司日常運作，乙方有權(quán)決定標的公司及其下屬公司（根據(jù)情況選擇）、項目公司的日常經(jīng)營中涉及的相關(guān)決策事項。3、（如甲方提出需要派駐人員，則增加如下條款）甲方可根據(jù)需要向項目公司的派駐人員依法合理行使監(jiān)督權(quán)，乙方須積極配合。派駐人員不與項目公司形成勞動關(guān)系，其薪資福利等一切事宜由甲方負責，與項目公司無關(guān)。4、乙方增資入股項目公司前甲方應(yīng)終止項目公司原有所有人員的勞動關(guān)系并承擔由此產(chǎn)生的所有補償、賠償?shù)热抠M用。5、在項目公司經(jīng)營過程中，根據(jù)項目公司經(jīng)營需要，甲乙雙方按初始的持股比例進行增資，具體增資額及增資時間由乙方確定，甲方予以及時積極配合?！救缧杞杩睿黾樱杭追皆鲑Y所需資金，由乙方借款給甲方，甲乙雙方另行簽訂借款協(xié)議（參考文本附后）】。6、乙方有權(quán)以項目公司或項目地塊進行融資，甲方須及時積極配合融資事宜。7、甲方保證項目公司負債不超過萬元，項目公司除項目地塊及為繳交項目地塊土地款而形成的債務(wù)以外的債權(quán)債務(wù)及資產(chǎn)（附項目公司資產(chǎn)負債清單，視項目具體情況確定），由甲方負責在乙方增資入股到項目公司前進行剝離，并承擔由此產(chǎn)生的各項稅、費。若項目公司負債無法全部剝離，則甲方在前述期間屆滿后5日內(nèi)對無法剝離的債務(wù)代項目公司進行償還并放棄對項目公司進行追索的權(quán)利或者由乙方直接從返還甲方款項中予以等額抵扣并由項目公司直接清償。甲方承諾承擔因上述資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)剝離產(chǎn)生的全部費用和稅金等。乙方增資入股后，如出現(xiàn)因乙方增資入股前事由產(chǎn)生的本協(xié)議未披露的債務(wù)（包括或有債務(wù)或稅務(wù)等費用）或訴訟、仲裁等糾紛的，甲方應(yīng)當承擔所有經(jīng)濟、法律責任及由此給乙方造成的損失，并按債務(wù)金額的30%向乙方支付違約金（包括但不限于案件受理費、訴訟代理費、鑒定費等相關(guān)費用），并放棄對項目公司的追償權(quán)。如甲方未及時解決則乙方及項目公司有權(quán)直接解決，并從甲方應(yīng)得利潤中直接扣減由此產(chǎn)生的所有費用及違約金。8、（合作方為自然人或境外非居民企業(yè)的情況下）項目公司和乙方在支付甲方利潤時，有權(quán)按稅法規(guī)定履行代扣代繳甲方的個人所得稅或預(yù)提所得稅的義務(wù)，甲方須積極配合。9、本協(xié)議各方保證，除非根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)向有關(guān)政府主管部門或相關(guān)機構(gòu)辦理有關(guān)批準、備案的手續(xù)；或為履行在本協(xié)議下的義務(wù)或聲明與保證須向第三人披露；或經(jīng)協(xié)議另一方事先書面同意，本協(xié)議任何一方（包括其員工）就本協(xié)議項下之事務(wù)，以及因本協(xié)議目的而獲得的有關(guān)協(xié)議各方及項目公司之財務(wù)、法律、公司管理或其他方面的信息均負有保密義務(wù)（除已在公共渠道獲得的信息外），否則保守秘密一方有權(quán)要求泄露秘密一方賠償由此造成的經(jīng)濟損失。本條款不因本協(xié)議的終止而失效。10、（在土地使用權(quán)投資入股的情況下，需增加以下內(nèi)容）如果因甲方未能按稅法規(guī)定及時完稅且提供關(guān)于土地使用權(quán)投資入股所涉及的稅費等加蓋甲方公章的資料給乙方和項目公司，導(dǎo)致項目公司的成本不能足額抵扣，乙方和項目公司有權(quán)用甲方應(yīng)得的利潤、項目公司應(yīng)歸還甲方的款項或其他經(jīng)濟利益等方式賠償乙方和項目公司的經(jīng)濟損失。11、項目公司章程對股東會、董事會、監(jiān)事的內(nèi)容規(guī)定不得違反以下約定：（1）股東會：股東會會議作出決議，必須經(jīng)全體股東一致表決通過。（2）董事會：其成員為3人，甲方選派1人，乙方選派2人，董事長兼法定代表人由乙方委派；董事會決議的表決，實行一人一票；董事會決議必須全體董事一致同意方可通過。（3）監(jiān)事：設(shè)2名監(jiān)事，甲方委派1名，乙方委派1名。12、甲乙雙方一致同意，在本協(xié)議第四條第1款約定應(yīng)支付甲方款項支付完畢后，乙方有權(quán)根據(jù)經(jīng)營需要對項目公司增資，增資完成后，乙方持股比例變更為。（指引：增資后我方持股比例根據(jù)實際談判情況確定）13、甲乙雙方一致同意，本條第12款完成后，項目公司章程對股東會、董事會、監(jiān)事的內(nèi)容規(guī)定調(diào)整為：（1）股東會：公司修改章程、增加或者減少注冊資本、公司合并、分立、解散或者變更公司形式作出決議，必須經(jīng)代表100%股權(quán)的股東通過；股東會會議對其它事項作出決議，必須經(jīng)代表半數(shù)以上表決權(quán)的股東表決通過。（2）董事會：其成員為3人，甲方選派1人，乙方選派2人，董事長兼法定代表人由乙方委派；董事會決議的表決，實行一人一票：董事會決議必須經(jīng)2/3或以上董事同意方可通過。（3）監(jiān)事：設(shè)為名監(jiān)事，甲方委派1名，乙方委派1名。第七條違約責任1、如甲方未能按本協(xié)議約定時間向項目公司提供借款，每逾期1日，甲方須按逾期金額每日萬分之二向乙方支付違約金；甲方逾期履行本協(xié)議其他義務(wù)的，應(yīng)承擔因此給乙方造成的損失。2、乙方確保項目公司有充足資金用于日常運營，如乙方未能及時提供借款確保正常運營，每逾期1日，乙方須按逾期金額每日萬分之二向甲方支付違約金；乙方逾期履行本協(xié)議其他義務(wù)的，應(yīng)承擔因此給甲方造成的損失。3、如項目地塊地上可售建筑面積少于平方米，按元/㎡扣減甲方應(yīng)得款項，乙方有權(quán)從甲方應(yīng)返借