老舊無物管小區(qū)管理交流材料

破舊無物管社區(qū)管理交流材料

近年來，都市建設(shè)飛速發(fā)展，隨著各類高檔住宅社區(qū)的建設(shè)和城區(qū)主次干道出新改造規(guī)模的不停加大，都市面貌日新月異。在感慨都市越變?cè)矫赖耐瑫r(shí)，建于上世紀(jì)八、九十年代破舊社區(qū)的管理問題更加凸顯。道路狹窄，車輛無序停放，綠化少，環(huán)境差，偷盜案件頻發(fā)……與美麗的都市外表形成較大的反差，出現(xiàn)這些問題的根本因素都是由于這些社區(qū)缺少最基本的管理。這些問題，既讓社區(qū)居民頭痛，又是困擾各級(jí)政府的一道難題，解決不好，極易造成多個(gè)群體性事件的發(fā)生。因此，如何加強(qiáng)這些破舊社區(qū)的管理，貫徹好區(qū)委、區(qū)政府提出的“住有宜居”的工作目的，切實(shí)改善居民的居住和生活環(huán)境，進(jìn)一步提高居民滿意度，是解決民生問題不容回避的話題，也是城區(qū)管理提檔升級(jí)必須研究的問題。

破舊無物管社區(qū)存在的重要問題及因素

破舊社區(qū)由于建成時(shí)間較久，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，配套設(shè)施不全，加上管理不到位，普遍存在著程度不同的臟、亂、差和居民生活不方便的問題。湖南路街道地處市中心，是市的老城區(qū)，總面積平方公里，商家云集，經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)，外來人口、租住戶多，常住人口約11萬，共有破舊社區(qū)132個(gè)，絕大多數(shù)為上世紀(jì)八、九十年代建造。這些破舊社區(qū)大都含有下列這些特點(diǎn)：

1、居民對(duì)物業(yè)管理缺少足夠的認(rèn)識(shí)，參加的熱情不夠。一是多數(shù)業(yè)主還習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的房屋管理模式，免費(fèi)管理、免費(fèi)維修，沒有“花錢買服務(wù)”的意識(shí)。二是部分居民對(duì)物業(yè)管理有抵觸情緒。造成此種狀況的因素重要有：少數(shù)物業(yè)管理公司服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度差，招募的人員素質(zhì)良莠不齊，在與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，解決方式簡樸粗暴，有的甚至是打罵業(yè)主，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理存在抵觸情緒，這是其一。其二，某些媒體為了吸引公眾眼球，提高收視率和報(bào)刊銷售率，缺少職業(yè)精神和職業(yè)道德，肆意擴(kuò)大物業(yè)管理過程中的矛盾宣傳，熱衷于典型事件的炒作，過多宣傳物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾和物業(yè)公司的不規(guī)范經(jīng)營，在物業(yè)管理公司與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，不從公平公正的角度報(bào)道，造成有的居民對(duì)某些好的物業(yè)管理公司不能形成客觀公正的認(rèn)識(shí)。三是有的居民認(rèn)為搞不搞物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境好壞跟我沒多大關(guān)系，躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)，管他春夏與秋冬。四是有的居民認(rèn)為社區(qū)治安狀況、環(huán)境衛(wèi)生確實(shí)需要物業(yè)管理公司來管理，但是最佳不要交錢，如要交錢，還是不要物業(yè)為好。

2、社區(qū)硬件先天局限性，后天又失修失養(yǎng)。一是缺少必要的配套設(shè)施，造血功效差。破舊社區(qū)開發(fā)建設(shè)之初，規(guī)劃普通比較簡樸，配套設(shè)施不齊全，基礎(chǔ)設(shè)施比較單薄，大多存在必要的配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏現(xiàn)象。如機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車位嚴(yán)重局限性，缺少必要的物業(yè)管理用房。如新建物業(yè)管理用房不可避免影響到少數(shù)業(yè)主的個(gè)人利益，又會(huì)遭到這部分業(yè)主的阻撓。二是房屋質(zhì)量參差不齊。諸多破舊社區(qū)實(shí)施的是低租福利制的管理模式,使得房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng),造成失修失養(yǎng),致使房屋設(shè)備陳舊、老化，造成居民群眾意見較大。三是戶型設(shè)計(jì)存在功效性欠缺。絕大多數(shù)社區(qū)沒有考慮儲(chǔ)藏功效，諸多居民將雜物擺放在樓道里，給物業(yè)衛(wèi)生管理和防火安全造成隱患。四是社區(qū)道路老化，坑洼不平，有的社區(qū)甚至沒有路燈。五是由于多個(gè)因素，有的社區(qū)很難封閉或根本沒有封閉，任何人都能夠自由進(jìn)出社區(qū)，居民安全受到威脅。

3、管理成本高，物業(yè)公司不肯做虧本買賣。一是規(guī)模小。破舊社區(qū)由于缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，當(dāng)時(shí)建設(shè)時(shí)，考慮到的只是讓居民有房可住，沒有考慮居住質(zhì)量，建設(shè)時(shí)見縫插針，有的社區(qū)只有2-3棟樓構(gòu)成，甚至一幢樓房自成一種院落。按照一種門衛(wèi)需要3名保安計(jì)算，每個(gè)保安按照市最低工資原則960元/人，再加上各類保險(xiǎn)和其它開支，管理這樣的社區(qū)每月成本最少需要三、四千元。即使物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)成100%，仍局限性以支出物業(yè)管理成本，入不敷出，造成物業(yè)管理公司不肯接手管理。二是出口多、院落散，造成物業(yè)管理成本高。有的社區(qū)四通八達(dá)，出口多，不能形成獨(dú)立的院落，無法實(shí)施封閉式管理。如對(duì)這類社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，成本很高，物業(yè)公司不肯接手管理。

4、物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。一是破舊社區(qū)的業(yè)主重要下列崗職工、無業(yè)人員、老年夫婦家庭、外來租房者等低收入家庭為主，經(jīng)濟(jì)上比較拮據(jù)。二是某些出租房屋承租人存在普遍不向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，卻享用物業(yè)公司提供的服務(wù)，造成部分主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主心理失衡。三是很大一部分居民存在“攀比”和“從眾”心理，認(rèn)為只要有人不交物業(yè)管理費(fèi)，自己就能夠理所固然不交。四是有的業(yè)主認(rèn)為自己感受不到物業(yè)公司提供了服務(wù)，因此回絕交費(fèi)。五是對(duì)不交物業(yè)管理費(fèi)的顧客，物業(yè)公司也沒有能夠根據(jù)的法規(guī)進(jìn)行制約。

以上幾個(gè)狀況造成物業(yè)管理費(fèi)收繳率極低，物業(yè)公司為減少成本而減少人員，造成物業(yè)服務(wù)不到位，形成物業(yè)管理費(fèi)收繳更難、物業(yè)服務(wù)更差的惡性循環(huán)，最后使得某些已經(jīng)進(jìn)駐的物業(yè)服務(wù)公司不得不選擇撤出。例如大方巷社區(qū)山西南村社區(qū)，社區(qū)出新后由區(qū)房產(chǎn)局房產(chǎn)經(jīng)營公司接管，在每戶全年收費(fèi)僅100多元的狀況下，400多戶的社區(qū)只有17戶樂意繳納物業(yè)管理費(fèi)，收繳率僅為4%?，F(xiàn)在，區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司已準(zhǔn)備將物管從山西南村社區(qū)撤出，同樣的狀況尚有裴家橋及南北秀村社區(qū)。

5、體制不順，管理主體多元。有的社區(qū)由于歷史遺留問題，產(chǎn)權(quán)單位眾多，有時(shí)一棟樓就歸屬幾家產(chǎn)權(quán)單位，有的是國企，有的是省直機(jī)關(guān)，有的是高校，有的是部隊(duì)，他們自成系統(tǒng)，各自為政，割裂了社區(qū)管理的整體，工作協(xié)調(diào)難度很大。在對(duì)破舊社區(qū)實(shí)施管理過程中出現(xiàn)問題時(shí)，互相推諉扯皮。

6、對(duì)物業(yè)管理公司缺少有效監(jiān)管。這幾年，政府在不不停加大破舊社區(qū)出新力度，同時(shí)對(duì)出新的社區(qū)政府拿出一定的補(bǔ)貼用于引進(jìn)物業(yè)。有的物業(yè)管理公司看到有利可圖，蜂擁而至。而在對(duì)社區(qū)實(shí)施管理過程中，不從提高物業(yè)管理質(zhì)量、提高物業(yè)管理水平和業(yè)主滿意度上下功夫，只在如何套取政府補(bǔ)貼、享有政府優(yōu)惠政策上做文章，一旦補(bǔ)貼用完便一哄而散，有關(guān)部門對(duì)這類物業(yè)管理公司缺少有效監(jiān)管。

7、社區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立困難。由于絕大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)委員為義務(wù)的性質(zhì)，沒有任何酬勞，因此諸多業(yè)主主動(dòng)參加的熱情不夠，并且工作中經(jīng)常得不到廣大業(yè)主和物業(yè)管理公司的理解和支持，兩頭受氣，不如事不關(guān)己，高高掛起。有的社區(qū)即使成立了業(yè)主委員會(huì)，往往發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。甚至出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)第一次開會(huì)委員能到齊，第二次只能到二分之一，第三次、第四次就無法召集的狀況。

破舊社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的方法和建議

1、加大正面宣傳力度，培養(yǎng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。

加大對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳，引導(dǎo)居民認(rèn)識(shí)推行物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，以及由此將帶來居住環(huán)境改善、生活質(zhì)量提高等諸多方面的實(shí)惠，消除長久以來在行政性、福利性管理模式下形成的免費(fèi)服務(wù)的陳舊觀念，加深對(duì)當(dāng)代物業(yè)管理性質(zhì)、內(nèi)容和服務(wù)范疇的認(rèn)識(shí)和理解，樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)意識(shí)，增進(jìn)物業(yè)管理工作正常開展。一是要對(duì)居民進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，使居民明白物業(yè)管理的內(nèi)容、范疇，實(shí)施物業(yè)管理的好處，在實(shí)施物業(yè)管理過程中物業(yè)管理公司以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)。二是要主動(dòng)引導(dǎo)多個(gè)媒介加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的規(guī)范服務(wù)、成功經(jīng)驗(yàn)等方面的宣傳報(bào)道，著力解決居民對(duì)物業(yè)管理規(guī)定過高，維權(quán)意識(shí)過強(qiáng)，卻無視自己應(yīng)盡義務(wù)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，增進(jìn)物業(yè)管理的健康、有序發(fā)展。三是采用多個(gè)形式進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識(shí)的宣傳，讓公眾理解實(shí)施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度。

2、加緊、加強(qiáng)立法工作，規(guī)范經(jīng)營，明確責(zé)任?，F(xiàn)在，物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得諸多糾紛無法解決，造成某些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)部門應(yīng)加緊物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議。對(duì)出現(xiàn)的爭議如何解決，應(yīng)制訂程序簡易、操作性強(qiáng)、維權(quán)成本低的有關(guān)規(guī)定，保護(hù)物業(yè)公司、業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。

3、加大投入，完善配套設(shè)施，筑巢引鳳。物業(yè)公司是獨(dú)立的市場主體和法人實(shí)體，必須以追求利潤最大化為第一目的。如果沒有利益驅(qū)使，沒有一家物業(yè)管理公司樂意為社區(qū)居民提供物業(yè)服務(wù)。即使在物業(yè)公司進(jìn)駐的前幾年，有政府財(cái)政補(bǔ)貼支持，一旦財(cái)政補(bǔ)貼用完，物業(yè)服務(wù)公司無錢可賺，還是會(huì)選擇撤出。因此，要想對(duì)無物管社區(qū)實(shí)施長效管理，必須完善各項(xiàng)配套設(shè)施。一是要配備與社區(qū)規(guī)模相稱的物管用房。二是要在社區(qū)內(nèi)盡量多地增加機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車位。三是如果條件許可，適宜增加經(jīng)營性用房。四是對(duì)于相對(duì)整潔、規(guī)模大、能夠?qū)嵤┓忾]式管理的破舊社區(qū)實(shí)施物業(yè)設(shè)施建設(shè)，安裝治安崗?fù)ぁ㈦娮娱T、圍欄、監(jiān)控系統(tǒng)等。五是對(duì)出口較多的社區(qū)盡量減少出口數(shù)量，減少物業(yè)管理公司運(yùn)行成本。

4、加強(qiáng)監(jiān)管，切實(shí)提高物業(yè)管理公司服務(wù)水平。一是要嚴(yán)格把關(guān)，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)審核，增進(jìn)物業(yè)公司規(guī)范經(jīng)營，不停提高服務(wù)質(zhì)量和水平。二是要廣泛宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主自覺維權(quán)的意識(shí)。三是要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的透明度，物業(yè)公司的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)原則都要在社區(qū)的布告欄內(nèi)張貼或以其它方式讓業(yè)主懂得。四是要開展評(píng)優(yōu)樹優(yōu)活動(dòng)，開展物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀項(xiàng)目的評(píng)比活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)公司外塑形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，增進(jìn)物業(yè)服務(wù)整體水平的提高。五是要組織開展物業(yè)服務(wù)公司觀摩交流活動(dòng)，定時(shí)或不定時(shí)組織物業(yè)服務(wù)公司到物業(yè)服務(wù)管理好的公司進(jìn)行觀摩交流，進(jìn)一步開拓行業(yè)視野，汲取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，找差距補(bǔ)局限性。六是要加強(qiáng)對(duì)不合格物業(yè)公司的懲處，對(duì)某些服務(wù)意識(shí)差、服務(wù)水平低，特別是某些惡意套取政府財(cái)政補(bǔ)貼的物業(yè)服務(wù)公司，更應(yīng)加大監(jiān)管力度。

5、要破解物業(yè)管理費(fèi)收繳率低的難題。首先，要切實(shí)提高物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)水平，不停提高業(yè)主滿意度，使業(yè)主由被動(dòng)收繳變?yōu)橹鲃?dòng)繳納。另首先，有關(guān)部門要盡快出臺(tái)有關(guān)方法，對(duì)惡意欠繳業(yè)主實(shí)施對(duì)應(yīng)處罰。再次，物業(yè)管理費(fèi)收繳能否借鑒垃圾費(fèi)收繳模式，采用捆綁到水費(fèi)或電費(fèi)中的形式進(jìn)行收繳，也是解決物業(yè)管理費(fèi)收繳低的一種方法。

6、建立物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)機(jī)制?，F(xiàn)在，由于多數(shù)物業(yè)公司經(jīng)營狀況不佳，為了維持運(yùn)行，不停地縮減人員，更談不上對(duì)專業(yè)人員的引進(jìn)和培訓(xùn)。招聘人員時(shí)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)又很難適合年輕人的擇業(yè)原則，因此往往只能招聘下崗職工，從業(yè)人員老齡化，無論是職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律知識(shí)水平等都難以適應(yīng)物業(yè)管理的規(guī)定。因此，加大對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，建立行之有效的業(yè)務(wù)培訓(xùn)機(jī)制勢在必行。政府有關(guān)部門應(yīng)成立對(duì)應(yīng)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，著力增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平、職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件能力。并針對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行考核，合格后發(fā)給上崗證書，獲得上崗證書后方可從事物業(yè)管理工作。另首先，對(duì)有關(guān)職能部門的從事物業(yè)服務(wù)公司監(jiān)管的人員，要著重從物業(yè)服務(wù)知識(shí)、有關(guān)法律法規(guī)等方面進(jìn)