基于需求導向的珠海市住房保障研究

北京理工大學珠海學院2020屆本科生畢業(yè)論文第一章諸論1.1論文寫作的背景及意義1.1.1寫作背景根據珠海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，以實現住有所居為總目標，逐步實現廉租住房、直管公房和公共租賃房保障性住房合并管理、并軌運行，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房，公共租賃住房主要向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工、引進人才和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的異地務工人員供應，實行分類保障。最終通過建立以公共租賃住房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對象基本居住需求。從中國房價行情網站中獲得數據可知，珠海市全市2020年2月的平均房價為23304元/平方米，平均總價為276萬元，實際上，珠海作為粵港澳大灣區(qū)的重要節(jié)點城市，同時也是四個經濟特區(qū)之一，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新怡人，加上橫琴國際休閑旅游島建設的方案，種種原因相互加成，對外來務工人員、高學歷人才等等吸引力非常強。然而珠海的房價高企，對初來珠海發(fā)展的市民不太友好，因此，政府有義務推動保障性住房體系的建設，留住人才，為珠海發(fā)展做貢獻，實現雙贏的局面。1.1.2研究意義在城市化進程的不斷推進中，城市之間人員流動頻繁，為了更好的建設城市，解決社會建設者即人民的住房問題是最根本的措施。然而隨著經濟飛速發(fā)展，國家政策、通貨膨脹、人民收入水平等因素的影響，有不少中低收入居民難以在短時間內依靠自身能力妥善解決住房問題，繼而難以做到安居樂業(yè)，在居住需求無法滿足情況下，長久下去會使社會矛盾加劇，不利于社會繁榮穩(wěn)定發(fā)展。本文將基于市民需求的角度對珠海市住房保障制度展開研究，同時得出相應的結論，提出建設性提議，為市民住房問題出謀劃策，解決他們的疑惑與問題等。1.2國內外研究現狀1.2.1國外研究現狀在我國以外的其他國家，例如英國、美國和其他歐洲國家等，它們對于這方面的研究比起我們國家要早，其中的經驗與成果可以結合我國國情，取其精華去其糟粕，在很大程度上能進行參考，為政府決策作為儲備。英國學者巴爾認為對福利住房的調節(jié)應由市場為主，國家再通過收入調節(jié)措施達到公平的效果[1]。梅奧（2000）認為政府通過的貨幣補貼、稅收等手段調控房地產市場，可以通過不同的干預手段來顯示該政策的效果。阿瑟·奧沙利文（2003）通過家庭效用的分析，得出現金補貼比公共住房更為有效的結論[2]。Bramley（2005）結合不同城市的數據，建立數學模型，分析供需兩方對需求條件的敏感程度，得出政府政策對需求的影響最大，因此提議政府利用公共政策調節(jié)房地產市場。Martin.Lux（2009）認為一部分發(fā)達國家在公共住房政策上實施的稅收與利息減負能有效地提高國民住房自有率[3]。1.2.2國內研究現狀馮云樂（2014）提出可以基于我國國情，運用REITs（即房地產投資信托基金模式）解決我國的住房保障問題。張子平（2016）通過建立Logit模型，分析“夾心層”群體住房需求，提出使用金融手段、積極籌備房源等建議。暢雅（2017）通過研究保障性住房的歷史進程，發(fā)現我國保障性住房存在制度不完善、利益協(xié)調不合理、監(jiān)督不到位等問題。馬澤華（2019）通過石家莊市實例，結合相關分析與灰色關聯度模型，指出政府在對住房保障政策進行制定時，應因地制宜以及考量政策變量的影響。蘭民均調查了珠海居民住房滿意度，大部分受訪者對住房問題表現不滿，指出住房公平反映的是社會貧富差距以及社會公權濫用問題，政府在住房保障方面的工作仍需努力加強。1.3研究目的本文以珠海市住房保障情況為背景，闡述目前住房保障供給現狀，從政府角度與人民需求角度結合，找出目前珠海市住房保障實施的不足與挑戰(zhàn)，嘗試給出科學可靠的解決思路。從一定程度上為人民減緩住房壓力提供一些可行的方法。1.4研究方法在整篇文章的研究與探索中，主要使用了這三種研究方法。1）文獻研究法；2）統(tǒng)計分析法；3）比較研究法。文獻分析法主要是收集與本課題相關的論文、期刊、報刊等資料，通讀后找出與本課題有關的思路、方法等，學習其中的優(yōu)點與可行方法，有機地與本課題研究相結合，進而得出科學的結論與建議。通過比較研究法，認識了解各國各城市以及國內不同城市對住房保障的研究，結合珠海市實際情況，給出可行性建議。統(tǒng)計分析法主要是運用SPSS軟件對數據進行處理，使用相關性分析等方法，從多角度定量分析，為本文提供可靠的數據背景。1.5本章小結在第一章中，主要介紹了本課題的研究背景、現狀等情況，對本課題相關情況進行了基本的闡述，包括國內外在住房保障等的不同角度研究，多方面結合，理清了本課題的背景情況，為下文的研究做好鋪墊，明確了研究目的，作為研究的指導方向，同時也介紹了珠海市有關情況，結合實際，增強了本課題研究的可行性。第二章相關理論闡述2.1相關基礎概念2.1.1住房住房是指可供人居住、生活或工作的房子。住房可分為由市場供給為主的商品房以及由政府進行宏觀調控的保障房。2.1.2住房制度住房制度是包括住房的建設、分配、交接、管理等方面的規(guī)范，由社會為居民提供滿足生活基本所需的住房制度安排?；谖覈鴩?，2015年深化城鎮(zhèn)居民住房保障體制改革，提出了建立住房公積金制度；改革住房建設投資體制，即國家、單位、個人三方面共同負擔；建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系等。2.1.3住房保障制度住房保障制度是在市場對住房的配置下，并不能做到每個人都有房子住，在此背景下，政府依據實際情況，出臺一些政策措施，通過貨幣或實物等方式，保障住房有困難的群體有房子住，這是社會保障體系的組成部分。2.1.4馬斯洛需求層次理論亞伯拉罕·馬斯洛在1943年提出馬斯洛需求層次理論，即人的需求從低到高分別為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求。生理需求是其中最基本的，也就是每個人都有需要獲得呼吸、水、食物、睡眠等因素，否則會感到坐立不安，無法生存，感到自我生命安全受到威脅，因此，作為保障睡眠這一個需求，住房問題是迫切需要解決的一環(huán)，這也是每一個人實現社會價值不可或缺的組成部分，保障人民的住房需求，也是為社會生產保駕護航。2.1.5住房問題的實質在國家政策、地域水文條件、文化軟實力等差異的影響下，各地城市化程度有明顯差異，然而隨著大城市的經濟發(fā)展、科學技術、人才機遇以及產業(yè)結構的優(yōu)勢日漸明顯，吸引的工人階層也呈飛速上升趨勢，在資源的再分配下，中低收入人群更容易遇到住房問題。2.2我國住房保障制度相關歷程2.2.1初步探索階段（1949-1978年）在建國初期，我國政府主要采取的是福利分房的制度?；谏鐣髁x的國情下，國家收集私人房源，歸為公有制，進行改造或維護后向國民進行分配，同時，政府直接投資建設房產，建成后依據相關政策進行分配。在這過程中，盡管由國家層面進行分配，能很大程度上減輕公民住房的負擔，實際上，住房的商品屬性被忽略了，演變成為福利品的形式，這實際上是一個較為沉重的負擔，僅僅依靠政府的努力，而淡化了通過勞動來創(chuàng)造同等程度的價值，長久之后，政府難以全部承擔以及解決住房問題，也不利于社會生產，因為人們認為，政府會負責住房問題，也許每月只是交少額的租金，但也是能獲得房子，在這情況下，人的惰性可能會顯現，同時，政府的財政支出過大，不利于發(fā)展其他民生工程，容易拖慢社會發(fā)展進程。2.2.2改革發(fā)展階段（1978-1998年）由于前一階段的住房政策對于政府來說，負擔過大，十分沉重，同時，在改革開放的大背景下，政府決定對住房措施進行改革，首先推出的是全價售房的政策，即政府撥款與開發(fā)商合作，建設住房，用建造的成本價向市民進行出售，但是公有住房的總價較為高，人民負擔吃力，因此該措施難以行之有效地解決住房問題，在1982年，該政策在各地也逐步暫停?；仡櫫诉@個政策，在1982年-1985年，政府在下一步推出補貼售房的政策，購房費用分為三部分，分別為個人、個人所在單位以及政府共同負擔，該政策在實施初期，一定程度上激發(fā)了市民的購房欲望，但是在逐步落實過程中，政府與企業(yè)的負擔日漸沉重，也一定程度上導致了該政策無法繼續(xù)實施。在以上兩個小階段中，政府逐漸開始意識到調整公有住房租金的重要性，若租金一直維持在較低水平，在住房維護、裝修、管理等方面的支出上是入不敷出，也不利于在現實層面的政策實施。在這個思考上，政府提出了多方面的政策，如租金的重新估算要結合房屋折舊、維修費、管理費、投資利息和房產稅等五大因素；對住房困難的家庭實行補貼、補助，一定程度上緩解他們的住房壓力；提倡銀行對市民發(fā)放住房信貸貸款等等。這一系列措施，針對性很強，可以看出政府對改革住房保障決心十足，為人民謀福利。在最后階段，即是全面推進階段，這過程主要推出了住房公積金政策以及公有住房逐步出售的兩大政策。實際上住房公積金政策對住房改革作出了積極的影響，它由職工所在單位以及職工個人共同繳存，很大程度上減輕了購房壓力，保障了人民的居住的權利。在租金改革方面，新舊公有住房分別使用不同政策，使其平穩(wěn)過渡，保證了大部分人民的利益，也使改革能順利推進。2.2.3市場調控與供給階段（1998年起）在1998年，國務院下發(fā)的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)[1998]23號），明確了不再進行福利實物分房的制度，而且積極推動包括廉租房、經適房以及商品房的建設與供應，此公文的推出對房地產的發(fā)展有利，政府采取集資以及與企業(yè)合作建設住房的方式，可以有效地推動房子的建設。在這期間，政府推出的經濟適用房，希望作為實物分房與商品住宅的過渡，但是經濟適用房的具體使用對象，申請細則等不明確，加上廉租房的建設投入不足，制約了住房保障制度的發(fā)展。從2003年開始，政府逐步明確規(guī)范經濟適用房和廉租房的適用對象條件，同時下放職責到地方政府，在這以后，地方政府主要背負各自管轄地區(qū)的經濟適用房和廉租房的建設供應和維護等責任，此舉是較為明智的，因為不同地區(qū)的住房保障開展進度不同，中央作出引領，職責下放到地方政府，有利于因地制宜，針對各城市的實際情況，更為全面地建設住房保障系統(tǒng)。但是在另一方面來看，地方政府的財政收入很大一部分與土地出讓金難以割離，有可能造成地方政府“各自為政”，對土地的分配有所偏頗，繼而擠壓了保障房用地的情況，這一點可能是該政策的不足之處。自2007年起，住房保障改革進入了市場的調整期，政府也出臺了更細致的政策解決市民住房問題，包括分別擴大廉租房和經濟適用房的保障對象，可申請廉租房對象范圍擴大至低收入家庭；經濟適用房可申請對象也下放到低收入家庭。同時，進行了棚戶區(qū)的改造，緩解了很大一部分人員的住房困難問題，在政府多管齊下的建設下，大部分中低收入人群減輕了住房壓力，在不同收入人群中，也很大程度滿足了市民的居住需求，盡管一開始的政策有漏洞與不足，但是在一路摸爬滾打的發(fā)展過程，國家與人民的共同努力下，政策逐步完善，措施也趨于合理，對人民的保障程度也提高了，我們要持樂觀積極的態(tài)度對待住房保障制度發(fā)展的進程！2.3本章小結本章針對住房、住房保障等相關概念進行闡述，基礎概念的定義與初步延伸有利于下文的敘述分析，另一方面，總結了我國住房保障制度的發(fā)展歷程，以此豐富下文敘述的背景知識。筆者認為，我國住房保障制度發(fā)展以來，盡管一路磕磕絆絆，遇到了不少困難與艱辛，但是總體是向好發(fā)展的，在幾次大改革下，規(guī)章制度也逐步完善、細化，切實地從人民需求發(fā)展，保障人民的住房需求，改正了不合理的地方，是向好的跡象，我們也可以積極向有關部門提意見與建議，共同完善我們的住房保障制度。

第三章珠海市住房困難群體需求定性分析3.1珠海市保障性住房建設現狀表3.12020年3月保障性安居工程建設進展情況快報表續(xù)表3.1(數據來源：珠海市保障性住房管理平臺)從以上數據可知，截止至2020年3月，珠海市保障性住房建設側重點在公租房以及城市棚戶區(qū)，翻看住房管理平臺以往的公開文件，公租房是較為熱門以及重點建設的住房保障類別，根據《珠海市住房保障專項規(guī)劃（2014-2020年）》，即“珠海住房保障十三五規(guī)劃”，到2020年，保障房的覆蓋率將達到40%，而且園區(qū)的宿舍比例是最高的，整體建設趨勢是小范圍的聚集，大范圍的分散，實際上，這也是珠海發(fā)展的趨勢。隨著粵港澳大灣區(qū)的迅猛發(fā)展，港珠澳大橋的建成通車；自身得天獨厚的自然條件，空氣清新，氣候宜人；以及未來興業(yè)快線、深中通道等等城市交通網絡的覆蓋，珠三角乃至整個廣東的交通脈絡會得到進一步提升，珠海將對外來務工人員、大學生等未來城市建設者更具吸引力。由此看來，園區(qū)的建設十分重要，各方面條件均不同的城市建設者，自然也滿足不同片區(qū)的住房需求，因此總體布局分散不需要過度擔心。另一方面，片區(qū)宿舍有利于減少員工上下班的通勤時間，免于勞累奔波，在下班時間能更好地休息，充實自己。在此基礎上，橫琴新區(qū)與香洲區(qū)是未來住房保障建設的重點區(qū)域，目前來看，由于地理位置靠近市中心，公共交通等城市配套較為完善，生活便利，香洲區(qū)是重點建設區(qū)域，房源也是最豐富的，由于資源殷實，基礎過硬，是很多前往珠海就業(yè)的人民的選擇。對于目前正在飛速建設的橫琴新區(qū)，未來國際金融中心、商貿大廈、洲際航運大廈等等各大項目的進駐，發(fā)展?jié)摿o可限量，經濟片區(qū)的發(fā)展，離不開人才的建設，而保障性住房的規(guī)劃落實，正是為人才安居樂業(yè)保駕護航，這是一種互惠互利的發(fā)展模式，居住問題解決了，前來工作的人才解決了后顧之憂，潛心發(fā)展，而城市也因此得到飛速發(fā)展。圖3.1香洲區(qū)房源信息（信息來源：珠海市保障性住房管理平臺）3.2珠海市保障性住房建設面臨的挑戰(zhàn)3.2.1保障房建設儲備用地面積不足參照“珠海住房保障十三五規(guī)劃”，截至2020年，珠海用作建設保障房的地塊為34片，預計的總建筑面積為250萬平方米，以翠湖香山樓盤為例作對比，該樓盤的總建筑面積為24000平方米，也就是說目前最新規(guī)劃用作建設保障性住房的用地只是將近100個翠湖香山樓盤的面積大小，縱觀整個珠海，這顯然是不足的，發(fā)展保障性住房不僅要投入資金、占用土地資源，而且會減少商品住房的剛性需求，抑制房價和地價上漲，因此“土地財政”現象已成為制約保障房發(fā)展的主要因素[4]。政府仍需發(fā)揮其主導作用，積極協(xié)調組織對應的儲備用地，在宏觀層面對住房保障市場進行調控。3.2.2各片區(qū)保障房資源不平衡在政府工作報告、相關官方網站上收集到的資料顯示，珠海市保障房建設主要仍是集中在香洲區(qū)、高新區(qū)、橫琴新區(qū)等片區(qū)，這些片區(qū)可供申請的保障住房數量也較充足，但長久的政策傾斜容易造成區(qū)域發(fā)展不平衡，整體制約全市的發(fā)展，因為“補短板”相較于“發(fā)揮特長”更容易推動個體的均衡發(fā)展，所以適當建設重點區(qū)域以外的社區(qū)有利于住房保障系統(tǒng)的完善。不可忽略的是，金灣區(qū)將在2021年建成的人才公寓片區(qū)，包括960套人才公寓，304套公租房。周圍的公共配套措施也會一并完善，有幼兒園、電影院等場所，保證了市民的日常生活需求。這一規(guī)劃對均衡珠海東西區(qū)發(fā)展十分有利，留住了西部的人才，加上未來金海大橋的通車，大大縮短金灣到橫琴的時間，方便了珠海機場與橫琴交通樞紐的溝通，連通了珠海東西部，進一步地推動珠海全面發(fā)展。3.2.3準入退出機制缺乏彈性根據珠海市公租房管理辦法，公租房的輪候和配租周期約為3-5年，簽訂租賃合同為3年，實際上整體規(guī)劃是好的，但是輪候周期較為長，需要申請保障性住房的家庭也是迫切需要解決居住問題的，這個輪候時間無疑增加了他們的負擔，總的來看輪候期與簽約時間是動態(tài)周期，然而在這期間可能有退出的家庭，房源信息不及時更新會再加長輪候的時長，可以建立1+1，1+2等動態(tài)合約期、推出退租家庭提前申請預約平臺；一方面方便了需要退租的人群，另一方面縮短了輪候周期，房源適合的家庭可以提前獲得通知，進行準備及時入住，使整個住房保障系統(tǒng)趨于動態(tài)平衡。3.2.4用房需求日益增加隨著日新月異的科技發(fā)展，珠海的城市發(fā)展進程速度快，近年來珠海市的城鎮(zhèn)化率都處在接近90%的水平，遠高于國家的平均水平，城鎮(zhèn)化率高不僅僅是一個機遇，也是一個挑戰(zhàn)。意味著城鎮(zhèn)需要迎來大量的人口，農村地區(qū)逐步轉化為城鎮(zhèn)地區(qū)，加上近年來珠海的飛速發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)的定位高，開放包容性高，作為國家經濟活力中心之一，珠海城鎮(zhèn)地區(qū)吸引了很多外來務工人員、大學生等群體。常住人口增長率逐年增長。城鎮(zhèn)地區(qū)的發(fā)展機會確實比農村地區(qū)多，但是大部分人員的流入，擠兌了原有的住房資源，受影響最大的仍然是基層市民、中低收入人群。使原本處于高壓狀態(tài)的住房保障系統(tǒng)負擔更重，人民的用房需求日益增加，面對這種情況，加快建設保障房是根本的解決方法，同時，保持對棚戶區(qū)的改造重視程度，棚戶區(qū)的住戶多，人員密集，生活著很多中低收入人群，對棚戶區(qū)重點建設，能改善周邊生活環(huán)境，拉動片區(qū)發(fā)展，進而推動城市化的進程。3.3現行保障性住房實施的困境3.3.1建設資金投入不足有關保障房的建設資金來源主要是中央撥付、土地出讓金的小部分比例、企業(yè)以及個人籌集等渠道，土地出讓金大部分還是用于征地、返還、補償給原地段居住的市民，并用于城市公共設施建設。保障房的建設是一個持續(xù)的過程，需要長期、充足的資金支持，而且隨著珠海市人口越來越多，未來需要的房源壓力會增大，資金投入需要跟上，我國地大物博，中央要考慮的因素很多，財政撥付也是因地制宜，地方政府一般承擔的財政壓力也很大，在爭取專項撥款后，要對資金進行合理的管理，做到?？顚Ｓ?，堅決遏制揮霍浪費、挪用公款的現象，保證資金落實率，堅決做好保障房建設工作。中央也可以根據地方情況，適度調整用于保障房建設的資金比例，結合實際，穩(wěn)扎穩(wěn)打建設保障房；地方政府可以尋求有資質的企業(yè)合作，動用社會力量，共同推進保障房建設工作。3.3.2法制法規(guī)層面不夠完善針對珠海市公租房管理辦法中的法律責任明確，申請人弄虛作假、隱瞞等情況，一般處以罰款、取消其申請資格且5年內不再受理等處罰，此責任處罰還是較為輕的，一般只是罰款警戒以及取消保障房申請的權利。此類處罰以限制權利為主，在義務方面的規(guī)范內容不多，容易衍生一些潛在的違法行為，違法行為的查處搜證也較為困難，筆者認為立法規(guī)范、完善相應的權利與義務，對用房資格進行清晰、易懂的敘述，對符合申請的要求做到清晰明了地列出。在有關保障房的法律條文逐步完善的基礎上，規(guī)范用房者的行為，對“鉆法律空子”的行為進行嚴格查處，有利于維護住房保障系統(tǒng)的整體運行，同時也能惠及真正需要申請保障住房的人群。圖3.2《珠海市公共租賃住房管理辦法》（信息來源：區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局）3.3.3群眾監(jiān)督平臺欠缺目前住房管理平臺上只提供申請租賃、查詢房源信息等業(yè)務，并未發(fā)現群眾監(jiān)督舉報途徑，建立相關監(jiān)督平臺有益于政務信息的公開透明，有益于人民群眾行使監(jiān)督權，也有益于受保障者履行自身的義務，在大家共同監(jiān)督下，可以及時發(fā)現做得不足的地方，及時改正，使住房保障系統(tǒng)更為完善，對舉報的市民也可以給予一定獎勵，鼓勵大家遵紀守法，共同維護自身的合法利益。3.3.4保障房選址困難筆者在保障房申請平臺上發(fā)現，現存可供使用的保障房在各區(qū)一般較為集中，但普遍遠離市區(qū)中心，大多在遠郊，通勤距離較長，而且附近的生活配套也不盡完善，變相生活成本變高了，加重了家庭負擔。在未來的保障房選址上，政府需要結合市民需求，更為科學合理地選擇保障房建設地點，盡可能靠近中心園區(qū)或商圈，減少受保障群體的日常通勤時間，因為他們受教育程度相對不高，從事服務業(yè)等第三產業(yè)的比例會高，或者較難找到工作。選址盡量“中心化”能避免他們被“邊緣化”，脫離了社會發(fā)展的步伐，會使他們產生“被拋棄”的心理感受。另外，原來居住在農村的新城鎮(zhèn)人口，若回遷至遠郊地區(qū)，附近的資源配置程度不高，甚至比他們原有生活更不便利，這種情況對他們的生活改善程度會比較低，使得他們難以融入城市的生活，不利于打破城鄉(xiāng)壁壘，制約了推動城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。因此，保障房的選址應該經過謹慎考量，參考各片區(qū)的實際情況，做到均衡分布，與城市交通系統(tǒng)進行一定的聯系，多方面聯動才能共同推動保障房建設工作，使社會繁榮安定，穩(wěn)步發(fā)展。3.4本章小結本章主要是對珠海市住房保障情況的定性分析，包括現狀、挑戰(zhàn)與困境三個方面，力求從多角度合理細致地對珠海市住房保障現狀進行綜合分析，找出現存的優(yōu)勢與不足之處，在未來幾年內，保障房的覆蓋率逐步提升，是十分利好的消息，而且保障房的建設將與城市未來發(fā)展規(guī)劃緊密聯合，在此基礎上，稍加分析后加入筆者的初步看法：（1）加大住房保障建設資金投入；（2）盡快細化住房保障系列法律法規(guī)；（3）建立相關群眾監(jiān)督平臺；（4）科學合理選址等。更為詳盡的結論將結合定量分析后單獨一章列出敘述。第四章珠海市住房困難群體需求定量分析4.1政府角度對于保障房系統(tǒng)的建立，一方面與政府提供的建設資金實力等相關，另一方面也與市民的需求有關，本章主要圍繞這兩個角度敘述。首先選取了政府層面能提供的幾個因素：X0：住房保障支出；X1：珠海市地區(qū)生產總值（地區(qū)GDP）；X2：地方一般公共預算收入；X3：地方一般公共預算支出。表4.1政府因素相關數據匯總表（數據來源：珠海市統(tǒng)計局2013-2018年統(tǒng)計年鑒匯總）運用SPSS軟件對以上數據進行相關性分析，得出結果如表4.2所示。表4.2政府因素相關數據相關性分析統(tǒng)計表相關性X0X1X2X3X0Pearson相關性1.612.465.605顯著性（雙側）.197.353.203N6666X1Pearson相關性.6121.953**.981**顯著性（雙側）.197.003.001N6666X2Pearson相關性.465.953**1.978**顯著性（雙側）.353.003.001N6666X3Pearson相關性.605.981**.978**1顯著性（雙側）.203.001.001N6666**.在.01水平（雙側）上顯著相關。由以上數據可知，X1分別與X2、X3的顯著性分別為0.003與0.001，均小于5%。因此我們可以認為GDP與地方一般公共預算收入以及地方一般公共預算支出有顯著性關系，相關性分別為0.953和0.981，即他們之間都存在正相關的關系，而GDP與地方一般公共預算支出相關程度更大。因此，我們可以初步認為GDP越高，對一般公共預算支出的刺激越大，越有利于社會公共設施的建設。然而住房保障支出與另外三個因素并沒有證據顯示有顯著性關系，筆者認為是樣本為6年具有局限性，樣本容量不夠大，因此對統(tǒng)計分析產生了影響。表4.3珠海市2020年棚戶區(qū)改造項目進展情況表（數據來源：珠海市保障性住房管理平臺）備注：由于篇幅限制，表4.3中為節(jié)選，省去了序號5：建設單位；序號6：聯系人聯系電話；序號12：類型。表4.4珠海市2016-2018年棚戶區(qū)改造匯總數據（數據來源：珠海市保障性住房管理平臺近年數據整理）綜合以上兩個統(tǒng)計表的數據，可以得知省政府一直通過政策規(guī)劃，對珠海市保障房建設計劃進行強有力推動，下達的任務有棚戶區(qū)的改造開工、基本建成房源等不同的類別，細化至開工、改造續(xù)建這兩個層面。任務也是每年初根據實際情況進行下達，貼合了實際需求。棚戶區(qū)里的住戶較多，重視這一方面的改造建設能給基層的群眾帶來正面影響。而且近三年的數據來看，基本建成率都大于等于100%，實現等額、超額完成，在省領導的規(guī)劃引領下，珠海政府對保障房建設十分重視，特別是對棚戶區(qū)改造方面，受惠的住戶數以千計，棚戶區(qū)的環(huán)境不好、四周規(guī)劃混亂，改造難度大，政府仍然對其處以強有力的改造，體現出政府對保障房建設的決心。4.2居民需求角度在居民需求的角度出發(fā)，下文選取了五個影響因素進行分析論證：X0：住房保障支出；X4：全市居民人均可支配收入；X5：人均住房建筑面積；X6：人均住房消費支出；X7：恩格爾系數。表4.3居民需求因素數據匯總表（數據來源：珠海市統(tǒng)計局2013-2018年統(tǒng)計年鑒以及國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報匯總）運用SPSS軟件對以上數據進行相關性分析，得出結果如表4.4所示。表4.4居民需求因素數據相關性分析統(tǒng)計表相關性X0X4X5X6X7X0Pearson相關性1.605.280.609-.499顯著性（雙側）.203.591.200.314N66666X4Pearson相關性.6051.482.972**-.982**顯著性（雙側）.203.333.001.000N66666X5Pearson相關性.280.4821.426-.417顯著性（雙側）.591.333.400.410N66666X6Pearson相關性.609.972**.4261-.942**顯著性（雙側）.200.001.400.005N66666X7Pearson相關性-.499-.982**-.417-.942**1顯著性（雙側）.314.000.410.005N66666**.在.01水平（雙側）上顯著相關。由分析結果可得，X4與X6、X7的顯著性分別為0.001,0.000，均小于5%。由此可以推導出居民人均可支配收入與人均住房消費支出、恩格爾系數均有顯著性關系，X4與X6呈正相關關系，X4與X7呈負相關關系，且接近極端值。X6與X7的顯著性為0.005，可以認為它們有顯著性關系，但程度較為輕微。根據分析論證了居民人均可支配收入仍是在需求因素里面占主導地位，對住房保障系統(tǒng)建立有著極大的影響。圖4.1珠海市2013-2018年城鎮(zhèn)化率（數據來源：珠海市2013-2018年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報整理得）由以上折線圖可知，珠海的城鎮(zhèn)化率一直處于較高的比率，根據我國統(tǒng)計局數據，2019年我國的城鎮(zhèn)化率約為60%，發(fā)達國家的標準為80%。對比可知，珠海市城鎮(zhèn)化率遠高于國家平均水平，也就是說大量的農業(yè)戶口人員轉化為為非農業(yè)戶口人員，而且我市年末常住人口上升比率快，2018年的增長率為7.12%，2017年為5.38%，城鎮(zhèn)化率一直維持在高水平，常住人口增長速率快。在以上兩個因素的影響下，伴隨著產業(yè)結構的調整，由第一產業(yè)為主逐步發(fā)展至第二、第三產業(yè)為主，在這個過程中，創(chuàng)造了很多就業(yè)機會，向城鎮(zhèn)輸入的人口也逐漸變多。在這部分人口中，主要有原來的農業(yè)戶口人員、大學生等。這一類人群相較于已經工作兩三年或以上趨于穩(wěn)定的市民來說，具有較多的不確定性。其中原因不乏未清楚未來的規(guī)劃、工作未穩(wěn)定落實等。實際上，這類人群對保障房的需求較為迫切，除去一部分企業(yè)會有住房提供或相應的補貼，很大部分人員需要自行尋找住處。原來在農村居住的人員，到了城市尋找工作機會，需要承擔生活成本增加、住房支出比重增大等負擔；畢業(yè)生的社會閱歷不足，社會財富積累仍處于初始階段，對于負擔商品房購買有很大壓力。珠海城鎮(zhèn)化率處于高位，穩(wěn)中求進，在未來的發(fā)展中，加上粵港澳大灣區(qū)的積極影響，橫琴片區(qū)的建設，珠海會吸引越來越多的人口，社會發(fā)展速度也將越來越快。但是，住房緊張的問題也將日益突出，保障房承受的“擔子”也會越來越重，若保障房數量無法跟上，最終長期處于超負荷狀態(tài)，會制約城市的發(fā)展。因此，應該持續(xù)傾聽中低收入人群對保障房的需求聲音，完善保障房建設工作。圖4.2珠海市2013-2018年末常住人口（萬人）（數據來源：珠海市2019年統(tǒng)計年鑒）4.3本章小結本章主要從政府與市民兩方面選取對住房保障系統(tǒng)構建的潛在影響因素，數據綜合后進行SPSS的回歸性分析，尋找其中的聯系，結合棚戶區(qū)改造數據、城鎮(zhèn)化進程等因素，結合珠海市住房保障背景等因素，在多維度進行分析，全面地敘述住房保障系統(tǒng)的影響因素。第五章構建珠海市住房保障體系5.1完善珠海市住房保障深度與廣度的建設在上述的研究與分析中，闡述了珠海市住房保障系統(tǒng)的優(yōu)勢與不足，筆者認為，在未來的城市規(guī)劃中，對住房保障系統(tǒng)的建設進行深度與廣度相結合的多維度發(fā)展能更好地健全該制度。5.1.1加強保障房用地的未來規(guī)劃由于政府在住房保障系統(tǒng)里有著舉足輕重的作用，政府應該結合珠海市的具體用地情況，在未來的城市建設規(guī)劃中，積極尋找各區(qū)中有潛力的儲備地塊，進行統(tǒng)籌兼顧，將其發(fā)展成保障房用地，在根本上緩解住房保障系統(tǒng)的壓力。在重點區(qū)域的建設基礎上，輻射到其他片區(qū)，做到均衡發(fā)展，多方面、抓重點。5.1.2多方面聯動推進保障房建設在解決保障房用地的基礎上，政府可以發(fā)揮自身社會影響力與號召力，推出相關的優(yōu)惠政策，與投資商簽訂雙贏的開發(fā)合約、鼓勵有能力的企業(yè)以及個人參與保障房建設計劃，一方面推動了計劃的發(fā)展，另一方面調動了參與者的積極性，促進住房保障系統(tǒng)建設的正反饋調節(jié)。5.1.3完善保障房監(jiān)管平臺在本文調研的過程中，筆者發(fā)現針對保障房的管理系統(tǒng)或平臺等尚未完善，在政府建立的保障性住房平臺官網上，能找到的資料有政府通告、房源信息等，有關的舉報或監(jiān)督入口難以得知。因此，建立與完善群眾監(jiān)管平臺的需要十分迫切，即對監(jiān)管平臺進行活化，監(jiān)管平臺給群眾提供了監(jiān)督、舉報、建議等途徑，建立相關的獎懲機制，鼓勵群眾對不文明用房現象進行監(jiān)督舉報，工作人員收到舉報后核實情況，對不符合規(guī)則用房的現象進行處理；同時，群眾可以對現有的住房保障現象提出建議與意見，政府部門做到“從群眾中來到群眾中去”，傾聽保障房使用者的心聲，更有利于未來的決策。政府與群眾相互協(xié)作，多管齊下，必定能更好地建設珠海市住房保障系統(tǒng)。5.2鞏固優(yōu)化當前珠海住房保障制度目前珠海的住房保障系統(tǒng)每年都在優(yōu)化與擴展，在此基礎上，穩(wěn)中求進是一個良好的策略。鞏固現有的住房保障系統(tǒng)，確保發(fā)揮出應有的作用，再根據實際情況對未來進程進行規(guī)劃，使住房保障制度作用最大化。5.2.1多渠道保證可用房源供給全面摸索排查可利用的房源，對老舊房源進行翻新加固等保養(yǎng)措施，避免了資源浪費現象，發(fā)揮現有保障房的最大優(yōu)勢，使其物盡其用，因為房源的增加能有效減少受保障群體的輪候時間，從根本上緩解供求壓力，提高保障房供給效率。另一方面，仍需大力推進棚戶區(qū)的改造翻新計劃，棚戶區(qū)的人口密集，環(huán)境復雜，安全系數不高，很大部分存在安全隱患，在改造時應十分重視，保證人民群眾的性命安全。棚改是一項民生工程，認真落實能改善居民的居住條件，也促進了城市化的進程。5.2.2優(yōu)化準入-退出機制明確保障房申請與退出的程序，通過住房保障平臺官方網站對申請步驟清晰列明，備注解釋準入條件，適時對申請者的疑問進行解答，簡化或合并辦理過程，開通網上資料呈遞平臺，在無紙化的管理下提高辦公效率，令申請或退出步驟趨于高效，節(jié)省時間，簡化申請者的申請流程。提出預申請等措施，初步審批申請者資料，并進行預處理，再向申請者反饋，縮短申請周期。在租戶提出退出申請或合約到期的時候，通過系統(tǒng)大數據匹配篩選該保障房的意向申請者，聯系申請者進行相關入住手續(xù)辦理，進一步使進入與退出的受保障群體進行交錯融合，動態(tài)管理保障房資源，使受保障群體“應保盡?！?。5.2.3完善保障房法制網絡加強有關保障房的法律的編制與修訂，針對不文明以及違規(guī)用房現象進行規(guī)范立法，在整個保障房申請退出過程始終貫徹法治精神，使保障房建設這項民生工程有法可依，背靠保障房發(fā)展的長遠規(guī)劃，逐步完善與細化法律條文，用法治為保障房工作的開展保駕護航。5.3本章小結本章主要結合前文的敘述分析，對珠海市住房保障系統(tǒng)進行構建?？偨Y分析從未來規(guī)劃與現存措施兩方面進行開展。在進行保障房工作未來規(guī)劃時，應將重心放在尋找合適保障房用地，加強政企合作的力量上，增加保障房用地能重點解決供不應求的現象，而政企合作可以加快建設，不僅減輕了政府的建設壓力，而且企業(yè)能獲得相關建設經驗，推動自身的發(fā)展，加速企業(yè)成長。在優(yōu)化現存制度方面，需要對可利用房源進行排查修整，再通過平臺分配給申請家庭，使已有資源得到合理配置。優(yōu)化準入-退出機制，使房源分配效率提高，最后需要完善法律網絡，細化法律條文，規(guī)范住房用房準則，以防“鉆空子”用房的不當行為，使真正有需要的人群獲得保障。第六章結論與展望6.1結論本文關注社會熱點的住房保障問題，取珠海市為研究對象，在本市背景下進行資料收集與分析，對珠海市住房保障系統(tǒng)進行研究，找出優(yōu)勢與不足，結合現狀進行珠海市住房保障系統(tǒng)的構建，得出以下結論：關注房源不足的情況，增加保障房用地的規(guī)劃以及提高現有保障房的使用效率。實際上，保障房一直處于供不應求的狀態(tài)，根本原因是房源不足，為解決此困境，政府加大保障房用地規(guī)劃，鼓勵政企合作建設，因為單單依靠政府的力量是稍顯不足的，加上市場的幫助，能結合兩者的優(yōu)勢，令保障房建設工作如虎添翼，使中低收入人群盡快獲得住房保障。加強監(jiān)管平臺的建設。通過政府平臺發(fā)布相關房源信息、申請流程等資料，增設投訴