杜邦分析-以房地產(chǎn)公司為例 工商管理專業(yè)

杜邦分析——以房地產(chǎn)公司為例摘要：最近這幾年，我們國家運用經(jīng)濟、法律和行政等等手段，從宏觀的角度上來看，對房地產(chǎn)進行了指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制。房地產(chǎn)市場方向的競爭也越來越激烈了，一家房地產(chǎn)公司要想在這個市場中站住腳跟，就要能夠完整的建立一個符合自己公司的財務分析體系，按照事物本來的面目，不添加自我因素的去評價一個房地產(chǎn)公司的財務狀況和經(jīng)營成果，這樣才能為一家公司的未來的發(fā)展提供決定的依照。這篇論文主要是想以房地產(chǎn)公司的實際的經(jīng)營狀況作為背景，在用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析和演變的房地產(chǎn)公司杜邦分析作為基礎，來對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營特點和財務方面做出一套符合房地產(chǎn)公司的財務分析體系評價。同時我們還要運用一套財務戰(zhàn)略評估體系對一個房地產(chǎn)公司做出評價。還可以用不同的財務分析體系對同一家公司的財務系統(tǒng)進行評估分析，這樣就可以更符合房地產(chǎn)公司的財務分析體系了。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)公司杜邦分析；財務分析體系；財務戰(zhàn)略評估體系AnalysisofDuPontAnalysissystemAbstract:Inrecentyears,ourcountryhasusedeconomic,legalandadministrativemeanstoguide,supervise,regulateandcontrolrealestatefromamacroperspective.Competitioninthedirectionoftherealestatemarketisbecomingmoreandmorefierce.Ifarealestatecompanywantstostandinthismarket,itmustbeabletoestablishacompletefinancialanalysissysteminlinewithitsowncompany.Accordingtotheoriginalfaceofthings,itdoesnotaddself-factorstoevaluatethefinancialsituationandoperatingresultsofarealestatecompany.Onlyinthiswaycanitdevelopforthefutureofacompany.Theexhibitionprovidesthebasisforthedecision.Thispapermainlyaimstomakeanevaluationoftherealestatecompany'sfinancialanalysissystembasedonthetraditionalDuPontanalysissystemandtheevolvingDuPontanalysissystem,takingtherealestatecompany'sactualoperatingconditionsasthebackground.Atthesametime,wealsoneedtouseasetoffinancialstrategyevaluationsystemtoevaluatearealestatecompany.Differentfinancialanalysissystemscanalsobeusedtoanalyzethefinancialsurpriseofthesamecompany,sothatitcanbemoreinlinewiththefinancialanalysissystemofrealestatecompanies.Keywords:Realestate,DuPontanalysissystem;Financialanalysissystem;Financialstrategyevaluationsystem目錄TOC\o"1-3"\h\u14146一、緒論 428162二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點以及公司的基本概況 412679（一）房地產(chǎn)行業(yè)的特點 414943（1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)概況 417808（2）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)營特點 44864（二）某房地產(chǎn)公司近年來的財務狀況 532027（1）某房地產(chǎn)公司基本情況 510548（2）某房地產(chǎn)公司近三年的財務狀況 5157三、理論基礎 622139（一）財務分析理論 613058（1）趨勢分析法 727574（2）比率分析法 723729（3）本質(zhì)分析法 726285（二）杜邦分析理論 726463（1）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析 710507（三）房地產(chǎn)公司杜邦分析的演變 931150四、房地產(chǎn)公司杜邦分析在某房地產(chǎn)公司的應用 925602（一）采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司杜邦分析的分析 930905（二）采用演變的房地產(chǎn)公司杜邦分析的分析 1017966（1）根據(jù)凈利潤演變來的房地產(chǎn)公司杜邦分析 1126354（2）根據(jù)現(xiàn)金流量演變來的房地產(chǎn)公司杜邦分析 119585（三）房地產(chǎn)公司杜邦分析的應用 114862（1）符合房地產(chǎn)行業(yè)的杜邦分析指標的設置與特點修正 1127877（2）可持續(xù)增長率和經(jīng)濟增加值的分析 1224187（四）指標修正后的房地產(chǎn)公司杜邦分析的運行保障措施 125901（1）按照開發(fā)的項目來區(qū)分計算的共同費用 1225544（2）充分的取得管理會計信息 1332499（3）充分的獲取和有效利用財務報表以外的信息作為分析保證 1315182參考文獻 1426327致謝 15一、緒論現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展越來越快，使得我們國家的所有行業(yè)都發(fā)生了全新的變化，從1998年開始，我們國家就取消了很多住房實物分配制度和按揭政策，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展到了穩(wěn)定快速的時期，在這個快速發(fā)展的途中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我們國家經(jīng)濟的支撐頂梁柱之一了。從2006年的時候，我們國家就連續(xù)發(fā)了很多從宏觀的角度上來看，關(guān)于房地產(chǎn)這個行業(yè)的關(guān)于運用經(jīng)濟、法律和行政等等手段，對房地產(chǎn)進行了指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制?，F(xiàn)在房地產(chǎn)這個行業(yè)所處的環(huán)境非常的復雜，需要面對的經(jīng)營風險也非常的多?，F(xiàn)在為了在這個房地產(chǎn)的市場中獲得一個很好的位置，公司管理層的人現(xiàn)在也要開始重視公司的經(jīng)營管理制度，怎么樣才能做出一套既科學又有效的經(jīng)營活動分析評估體系。二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點以及公司的基本概況（一）房地產(chǎn)行業(yè)的特點房地產(chǎn)這個行業(yè)是是一個資本密集型的企業(yè)，它具有生產(chǎn)建設周期長、資金占用大、施工技術(shù)復雜的特點。這些特征在有些時候就能夠決定一個房地產(chǎn)公司開發(fā)行業(yè)的一個特殊性。所以，我們要完完全全的了解房地產(chǎn)這個行業(yè)的基本上特點，這樣才能更透徹的幫助信息使用的人在房地產(chǎn)公司的財務報表上的數(shù)據(jù)的含義。（1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)概況房地產(chǎn)的開發(fā)值得額就是一家公司在符合法律的情況下獲得的土地使用權(quán)，根據(jù)城市規(guī)劃的要求來建造房屋和基礎的設施，出租和銷售開發(fā)產(chǎn)品的行為。房地產(chǎn)主要開發(fā)的行業(yè)就是土地、房屋、配套設施和代建工程。住房開發(fā)可根據(jù)項目建成程度分為商品房和使用時間，根據(jù)不同的消費對象分為經(jīng)濟適用房、廉租房和商品房。（2）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)在開發(fā)的時候，主要有以下的特點，第一是開發(fā)的時間長，因為開發(fā)的產(chǎn)品從前期準備調(diào)研的時候，到最后開發(fā)出開的期間，都會有好幾個項目同時開發(fā)，所以速度都比較的慢；第二是項目的審批多，房地產(chǎn)從開發(fā)到最后都會歷經(jīng)到很多的項目；第三是開發(fā)產(chǎn)品的定位，房地產(chǎn)還可以叫做不動產(chǎn)，所以在準備開發(fā)之前，就要對這個開發(fā)產(chǎn)品進行定位，一旦定位了就不可以移動，否則就會大大的降低很的價值；第四是資金運營的密集性，它主要是體現(xiàn)在給開發(fā)產(chǎn)品帶來價值、總體上價值比較大、資金投入的比較大以及資金投入的比較密集的這幾個特點；第五是經(jīng)營的風險高，房地產(chǎn)屬于市場競爭中的一個開發(fā)行業(yè)，它不僅僅會受到周邊經(jīng)濟的影響，同時還會受到這個行業(yè)的政策調(diào)控和城市化的進程等等大方面的影響因素。（二）某房地產(chǎn)公司近年來的財務狀況（1）某房地產(chǎn)公司基本情況企業(yè)年發(fā)展能力80多萬平方米，從業(yè)人員50余人。最近這幾年，為了能夠滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，公司開始主動的去探索房地產(chǎn)開發(fā)新思路，拓寬業(yè)務領域，符合積極探索與市場機制的經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營方針。在促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的同時，也為居民創(chuàng)造了一個美麗、安全、舒適的生活環(huán)境。（2）某房地產(chǎn)公司近三年的財務狀況最近這幾年，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控又有了進一步的加強，房地產(chǎn)行業(yè)里的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)的公司就想通過科學的決策法把經(jīng)營重心轉(zhuǎn)移到中國的二三線城市上，從中取得了還不錯的經(jīng)濟效益。1、公司最近三年的財務狀況表1某房地產(chǎn)最近三年的財務狀況名稱營業(yè)收入凈利潤營業(yè)成本總資產(chǎn)流動資產(chǎn)負債總額2016445,596,016.1558,648,015.02244，948，648.591,059,705,835.911,038,480,701.11876,810,079.222017568,158,350.26156,584,558.48365,699,085.05699,84,871.58643,597,505.22430,728,664.44201897,625,540.0246,559,348.5849,855,554.581,196,155,864.651,112,903,305.65237,901,860.002、某房地產(chǎn)最近三年開發(fā)項目的基本情況在2016到2018這三年里，某房地產(chǎn)公司總共開發(fā)了三個住宅樓盤，分別就是MC家園、GH國際和DF花苑。其中MC家園的房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況如下：MC家園這個房地產(chǎn)項目是在2006年開發(fā)的，總共投資了將近12億左右，占地面積達到了11萬平方米，總的建筑面積達到了45萬平方米，容積率4.1，總共有42棟樓左右，其中住宅房就有4065戶、商務房達到了168戶、車庫達到了238個，項目的整體預計銷售20億，它的經(jīng)濟指標如下：表2經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬/平方米45.482住宅總建筑面積萬/平方米66.48其中多層住宅建筑面積萬/平方米16.35高層住宅建筑面積萬/平方米20.553公建總建筑面積萬/平方米2.54（其中公益性公共設施建筑面積）萬/平方米2.544住宅平均層數(shù)層9.545居住的總戶數(shù)戶42556居住的總?cè)藬?shù)人210007每戶的人口人/戶58每戶的面積平方米/戶1179容積率4.510綠化率%38.811日照間距1：1.512機動車停車位輛480（地上）220（低下）三、理論基礎（一）財務分析理論隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)的生存環(huán)境越來越復雜。如何建立科學有效的企業(yè)經(jīng)營活動評價體系，是企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的迫切問題。分析企業(yè)財務報告書，優(yōu)化企業(yè)的發(fā)展，對它指出發(fā)展的方向。財務報表是記錄企業(yè)在某一時點和某一期間的經(jīng)營活動的靜態(tài)和動態(tài)形式，作為反映企業(yè)財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的某一期間財務會計結(jié)果，是客觀評價企業(yè)經(jīng)營狀況的重要手段。財務分析是運用科學的分析方法，對企業(yè)以往的經(jīng)營管理活動進行分析和評價，以幫助企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)和改進經(jīng)營管理過程中存在的問題的過程。財務分析的基本方法包括趨勢分析、比率分析和因子分析。綜合財務分析方法是綜合單一的分析指標體系，形成相互關(guān)聯(lián)、相互作用的分析體系，從償付能力、經(jīng)營能力、盈利能力、發(fā)展能力等方面分析企業(yè)的不足，形成科學的決策反饋體系。目前，財務分析綜合評價體系主要包括杜邦財務分析體系和沃爾瑪綜合評分法。（1）趨勢分析法趨勢分析法是在多種財務報告書中通過相同的指標提出各期變化的一種分析方法，預測財務狀態(tài)和經(jīng)營成果的變化趨勢。這是一種最簡單的分析方法。具體的簡單分析方法：一個特定的公司比較年度報告書，確認年度的差異金額和差異率，分析企業(yè)報告項目的變化趨勢。趨勢分析的缺點對同樣的項目進行比較，進行分析，進行相互關(guān)聯(lián)的財務在無視關(guān)系方面，這種關(guān)系很重要。因此，分析這種方法時，要考慮有關(guān)項目的變化趨勢。（2）比率分析法比率分析是以同一期間或同一時間的財務報表為基礎的數(shù)據(jù)，通過劃分報表中的相關(guān)項目，得到指標值并進行評價的一種方法。比率分析在許多財務分析方法中都得到了應用，但是它也是有一定的限制性的。主要表現(xiàn)在比率分析是一種靜態(tài)分析，它缺少一種動態(tài)性，對未來的預測不完全合理。比率分析中使用的數(shù)據(jù)是按照會計核算的原理和方法反映的一種企業(yè)價值，這很難反映出市場價值的影響。在一般公司的金融方面的管理中，財務比率一般都是用來評估一個公司的償債的能力和它的運營能力、盈利能力、發(fā)展能力。（3）本質(zhì)分析法本質(zhì)分析法指的就是我們通過分析能夠影響目標的各個本質(zhì)上的原因，揭示出它對于目標指標的一種定量的影響。本質(zhì)分析不僅僅可以專業(yè)化的分析出每個本質(zhì)對于目標指標的影響，同時他還可以單獨的去分析每個本質(zhì)對于經(jīng)濟指標的貢獻。這個方法主要是在財務分析體系里使用的。本質(zhì)分析法還包括連續(xù)提花法、差異分析法、指數(shù)分析法、固定替換法等等。主要采用本質(zhì)分析法的原因就是想要能夠通過財務指標來分化各個影響本質(zhì)的相連接的關(guān)系，使得每一份財務報表都可以通過這個了解到在經(jīng)營過程中所存在的問題，并且對他做出相對的解決方法。（二）杜邦分析理論（1）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析所謂的傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司杜邦分析指的就是對那個凈資產(chǎn)收益率的分化，來制造出一個能夠把每一個財務比率之間的關(guān)系都連接起來的橋梁，主要從權(quán)益乘數(shù)、銷售的利潤率和資金的運轉(zhuǎn)等這些方面中表示出一家公司通過借貸、租賃和集資等方式實現(xiàn)的融合并能夠流通的資金、經(jīng)營的成果以及資金使用的效率。能夠創(chuàng)建好一個合理的財務分析系統(tǒng)，這樣對任何一家公司的未來經(jīng)營管理方面都是非常有用的，可以讓他們分析的更全面、更加的直觀。1、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析原理及功能傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析主要是把一家公司的凈資產(chǎn)收益率來作為他的核心問題，那這個核心的問題又可以分成權(quán)益乘數(shù)、實現(xiàn)凈利潤和銷售收入的對比關(guān)系和所有資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)這三個本質(zhì)因素的乘積，這里面所說的權(quán)益乘數(shù)可以反映出一家公司的償債能力，實現(xiàn)凈利潤和銷售收入的對比關(guān)系主要是反映了一個公司的盈利能力，最后所有資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)表達出來的就是一家公司的資金運營這一方面的能力。我們通過對這個核心問題的逐層分化，把他做成了一個指數(shù)間的相互影響和相互連接的房地產(chǎn)公司杜邦分析圖。它表達出來的是凈資產(chǎn)收益與其他三個財務指標之間的內(nèi)在關(guān)系。那傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析的功能首先指的是他能夠從總體的角度上來看出一家公司的財務問題、經(jīng)營的結(jié)果以及資本結(jié)構(gòu)，雖然說杜邦財務分析體系沒有把所有的財務指標全部放進去啊，但是它確實最能夠反映出一家公司所有能力方面的重要指標，它還可以在每一個財務的指標中創(chuàng)建一種互相連接、互相制約和互相影響的系統(tǒng)關(guān)系，從大方面上找到了影響一家公司經(jīng)濟狀況的最根本的問題；其次就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析，它不僅僅可以表現(xiàn)出一家公司的經(jīng)濟狀況、經(jīng)營的成果和資本的結(jié)構(gòu)等等，同時它還可以直接的顯現(xiàn)出一家公司指標變動的主要原因所在。最后，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析可以加強一家公司在資本結(jié)構(gòu)、資金運營和盈利能力等等這些經(jīng)營管理方面的問題。2、傳統(tǒng)杜邦分析的有優(yōu)缺點優(yōu)點它主要是以凈資產(chǎn)的收益率為中心，通過它來對下面的財務指數(shù)進行分化，達到財務系統(tǒng)分明的效果。它的優(yōu)點主要可以通過以下三點所表現(xiàn)出來，第一，它可以從整體的角度上對一家公司的額經(jīng)營管理方面的活動進行分析評估；第二，它可以通過對各個組成因素的分析，來掌握一家公司的獲取利益的能力、資金運轉(zhuǎn)和資本結(jié)構(gòu)這三者之間是否能夠穩(wěn)定的合作；第三，這個體系它具有層次性，能夠明顯的逐層提現(xiàn)出每一個財務的指標缺點就是房地產(chǎn)公司杜邦分析在表現(xiàn)自己好處的時候，還會在其他方面表現(xiàn)出它不好的一面，主要也是通過三點表現(xiàn)出來，第一，對于那些市場很高的上市公司來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析是不能夠體現(xiàn)出它的經(jīng)濟技術(shù)指標的；第二，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析的指數(shù)計算主要是以應收應付制作為基礎，缺少對市場的大方面考慮，也沒有考慮到時間的價值和帶來的危險等等重要的影響；第三，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析中的分析評估結(jié)果都是根據(jù)公司的利潤表和資產(chǎn)負債表做的，所以他忽略掉了一家公司的現(xiàn)金流量表在這個分析評估表里的重要性。（三）房地產(chǎn)公司杜邦分析的演變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析是一種將凈資產(chǎn)收益率做每層分化去組成的一個綜合性的分析體系，通過每一個不同的財務指標中間的內(nèi)部連接關(guān)系來對一家公司進行綜合性的分析，并且為公司以后的經(jīng)營管理做出合理的改善和解決的方向。正因為如此，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析才能夠從創(chuàng)立到現(xiàn)在一直都被大家廣泛使用。現(xiàn)在很多公司的經(jīng)營管理方面一直都在變化，這使房地產(chǎn)公司杜邦分析在其他特殊的公司里面出現(xiàn)了一種不太適應的感覺，這也是現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司杜邦分析中條件不足的一種表現(xiàn)。自從房地產(chǎn)公司杜邦分析成立到現(xiàn)在，它也發(fā)展出了其他由這個體系為基礎的財務分析體系，它們都可以根據(jù)財務指標的拆分和合成來組成一個新的房地產(chǎn)公司杜邦分析，主要擴展出的兩種體系分別是基于凈利潤演變而來的房地產(chǎn)公司杜邦分析和基于現(xiàn)金流量演變而來的房地產(chǎn)公司杜邦分析。四、房地產(chǎn)公司杜邦分析在某房地產(chǎn)公司的應用（一）采用傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司杜邦分析的分析按照某房地產(chǎn)公司最近三年的財務報表來看，采用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司杜邦分析可以對它進行獲取的能力、償債的能力和資金運轉(zhuǎn)的能力做出分析和評估，我們主要從銷售的凈利率、所有資金的運轉(zhuǎn)和權(quán)益乘數(shù)方面去評估一家公司的盈利能力、資金使用的效率以及資本的機構(gòu)是不是符合這家公司的。表3某房地產(chǎn)公司基于凈利潤演變而來的房地產(chǎn)公司杜邦分析表項目201620172018（1）主要的指標體系凈利潤56,547,444178,157,354-33,451,441銷售的收入548,151,001957,654.32554,141,254銷售的凈利率15.54%18.64%-50.54%期末總資產(chǎn)1,457,154,265645,154,2211,154,154,355期初總資產(chǎn)987,547,2241,656,487,265644,154,215大概總資產(chǎn)884,154,154874,154,454874,416.,65總資產(chǎn)運轉(zhuǎn)率46.84%105.45%8.50%股東權(quán)益154,165,354265,454,441245,545,154權(quán)益指數(shù)6.483.546.32凈資產(chǎn)收益率32.78%54.54%-17.56%（2）主要的輔助指標資產(chǎn)負債率88.20%54.15%77.65%流動的資金1,454,215,541441,658,5451,541,165,142流動負債765,154,355385,154,456751,154,236流動比率1.652.481.89我們首先先從銷售的凈利率達到的指數(shù)來看得話，某房地產(chǎn)公司在2016年的時候他的銷售凈利率就在19.54%左右2017年的銷售凈利率就在-64.22%，2018年銷售凈利率要比2017年長了4.88個百分點，雖然說增加的挺多的，但是我們一定不能因為這些數(shù)據(jù)就自大了。其次就是在這三年里一家公司所有的資金運轉(zhuǎn)率的指數(shù)出現(xiàn)了很大的波動的時候，那么為什么會造成波動，是要調(diào)查清楚的。最后，在這最近的兩年中，權(quán)益乘數(shù)也發(fā)生了很大的改變，這表示這家房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)有可能也有了很大的改變。從整體上來看，這家房地產(chǎn)公司在2017年的凈資產(chǎn)的收益率就比2016的時候提升了12.54%左右，但是卻在2018年的時候凈資產(chǎn)的收益率就越來越下降了，本來還是盈利的，突然就編程虧本了，這之間的差別達到了-65.45%左右。根據(jù)上面的財務分析，看得出房地產(chǎn)公司最近三年的凈資產(chǎn)收益率剛有了起色，然后就突然掉下來了，這說明公司的管理的人對這些問題一定要高度的注意，找到為什么下降這么快的原因。（二）采用演變的房地產(chǎn)公司杜邦分析的分析（1）根據(jù)凈利潤演變來的房地產(chǎn)公司杜邦分析按照某房地產(chǎn)公司最近三年的資金報表來看，我們用根據(jù)凈利潤演變而來的督辦分析體系來評估的話，我們就可以從這個體系中知道所得稅的稅收負擔、利息的負擔率、銷售信息的稅前利潤率、所有資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，再從這些角度上組建成一種多角度和多方位的盈利能力。根據(jù)我們的計算中總結(jié)出了，從銷售的稅前利潤率和利息的負擔率來看，2018年的銷售凈利率比2017年下降的原因就是公司的利息負擔很高。（2）根據(jù)現(xiàn)金流量演變來的房地產(chǎn)公司杜邦分析用根據(jù)現(xiàn)金流量演變而來的房地產(chǎn)公司杜邦分析來填補了傳統(tǒng)杜邦體系的不足之處，他是一種從大方向的角度來對一家公司的運行狀況來做的分析評估。那雖然說，這一款基于現(xiàn)金流量演變而來的杜邦體系是根據(jù)傳統(tǒng)杜邦體系演化而來的。但是，它始終沒有解決房地產(chǎn)這個行業(yè)因為預售要產(chǎn)生的巨大預售賬款帶來的問題，還是會產(chǎn)生小看公司的償債能力和小看一家公司的盈利能力了。（三）房地產(chǎn)公司杜邦分析的應用（1）符合房地產(chǎn)行業(yè)的杜邦分析指標的設置與特點修正從2016年7月份的時候，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場就已經(jīng)進入的買房方和賣房方的觀察期了，后來這個行業(yè)的銷售也增長的越來越慢。要想房地產(chǎn)這個行業(yè)在市場上立足，就應該使用財務分析找出經(jīng)營過程中所露出的問題，通過這些去提升房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭能力，這是每一個房地產(chǎn)行業(yè)管理者應該做的事情。1、符合房地產(chǎn)行業(yè)的杜邦分析指標設置通常償債能力已經(jīng)能夠表示出一個公司對于即將到期的債務的一個償還能力，對公司的償債能力有可以分為長期的償債能力和短期的償債能力。長期的償債能力是能夠表示出一家公司對于長期背負債款的償還能力，一般這個償債的財務比率有資產(chǎn)的負債、產(chǎn)權(quán)比率、已經(jīng)獲得的利息倍數(shù)和權(quán)益乘數(shù)；短期的償債能力能夠表示出一家公司能夠用流動的資金去償還短期負債的能力，一般這個償債的財務比率有速凍比率和流動的比率。在對償債能力的財務指標進行改正和調(diào)節(jié)的時候，我們就需要注意一下幾點問題。首先需要時刻的關(guān)注財務報表中存貨項目這一項中創(chuàng)建項目成本的影響。為一家房地產(chǎn)公司的資金核算的時候，對那些已經(jīng)完工的開發(fā)項目的本錢，這是以開發(fā)一個產(chǎn)品的形勢在負債表中存貨這一項中列出來的，創(chuàng)建項目的成本是以一個開發(fā)本錢的方法記入到存貨成本這一項的；然后還要時刻的關(guān)注流動的負債中預計收取的賬款對于杜邦財務分析體系的影響；2、對能夠表示公司成長能力的財務指標進行特點修正現(xiàn)在的公司管理中，管理的人已經(jīng)不再是只關(guān)注自己公司短期的運營狀況了，同時還要關(guān)注自己公司在以后的發(fā)展能力了。把公司的實力擴大、把運營的規(guī)模擴大、實現(xiàn)有規(guī)矩的經(jīng)濟能力作為公司以后的發(fā)展能力。能夠表達出發(fā)展能力的關(guān)鍵指標就是經(jīng)營收入的增長率、經(jīng)營利潤的增長率、凈利潤的增長率和總資產(chǎn)的增長率等等。（2）可持續(xù)增長率和經(jīng)濟增加值的分析這一點主要是根據(jù)可持續(xù)增長率和經(jīng)濟的增加值來計算，下面是我們對于某房地產(chǎn)公司的計算數(shù)據(jù)：表4某房地產(chǎn)公司可持續(xù)增長率和經(jīng)濟增加值計算表項目201620172018凈資產(chǎn)收益率4.95%5.54%8.32%留存收益率45.51%55.25%36.54%可持續(xù)增長率2.89%4.0%3.25%稅后凈營業(yè)利潤78,515,214145,321,815140,265,215股權(quán)資本與債權(quán)資本354,154,266445,124,484398,547,124平均的資本成本率8%8%8%經(jīng)濟增加值54,658,884158,148,552125,845,225根據(jù)這個計算表中可以看出來這家房地產(chǎn)公司在這三年期間的杜邦體系指標中，可持續(xù)的增長率從2017年開始就一直往上漲了，但是這三年內(nèi)公司的經(jīng)濟增加值都是很高的，這就表示這家公司的所有投資者都得到了增值。（四）指標修正后的房地產(chǎn)公司杜邦分析的運行保障措施只要在行業(yè)中加入適合他們行業(yè)的財務指標的房地產(chǎn)公司杜邦分析，就能給房地產(chǎn)公司短時間的評估提供合理的分析體系，但是它在真正運用的時候還是會受到去收貨信息的局限。在這個房地產(chǎn)公司杜邦分析的運行下，還會受到財務報表之外的局限，為了保障分析體系能夠正常運行，公司就應該做好下面的幾點運行保障措施。（1）按照開發(fā)的項目來區(qū)分計算的共同費用想要提高分析指標修復后的房地產(chǎn)公司杜邦分析在計算分析的精確性，就一定要把不同開發(fā)項目中的完成度、工期和各個開發(fā)項目的非財務數(shù)據(jù)進行區(qū)分開來，特別是行政管理部門的管理費用一定要用合適的方法去開發(fā)項目。（2）充分的取得管理會計信息調(diào)整指標后，杜邦分析系統(tǒng)就納入了管理會計中。僅僅使用財務報表數(shù)據(jù)就很難完成分析。但是，管理會計中的有關(guān)的數(shù)據(jù)都是公司的內(nèi)部信息，不對外