合富輝煌-山東魯商燕兒島城市綜合體項目營銷策劃報告

青島中心，與世界共享青島未來

——魯商燕兒島營銷策劃報告2009年9月謹呈：山東省魯商置業(yè)有限公司合富輝煌的思索魯商集團具有特殊市場地位和超強的資源整合平臺，與其說是一家商業(yè)企業(yè)或者說開發(fā)商，不如說是一個系統(tǒng)整合商。對魯商集團而言合作伙伴的價值在于幫助魯商集團實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，并且有力的配合整體戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)實質(zhì)在于資金-產(chǎn)品-資金增值的高效生產(chǎn)過程，資金鏈的增值是房地產(chǎn)開發(fā)的實質(zhì)性業(yè)務(wù)內(nèi)容。魯商廣場作為城市綜合體，擁有商業(yè)、寫字樓、住宅、酒店、公寓等多種物業(yè)，其變現(xiàn)途徑有三：實際運營回現(xiàn)、資本市場回現(xiàn)、房地產(chǎn)二級市場回現(xiàn)。魯商集團橫跨商業(yè)零售、房地產(chǎn)開發(fā)、酒店管理、生產(chǎn)、投資等多個領(lǐng)域，擁有多家上市公司，商業(yè)運營、資本市場變現(xiàn)融資的力量極強。因此，燕兒島項目需要的就是合作伙伴在房地產(chǎn)二級市場的配合。作為一家以房地產(chǎn)二級市場營銷執(zhí)行為核心業(yè)務(wù)專長的專業(yè)房地產(chǎn)顧問機構(gòu)，合富輝煌習慣從二級市場操作的視角看待工作。充分服務(wù)開發(fā)商的財務(wù)目標，在實現(xiàn)物業(yè)價值最大化實現(xiàn)的前提下，保障足量的實現(xiàn)現(xiàn)金回籠，就是合富輝煌對本案的核心思考。第一篇市場研究大勢形勢市情市場大勢宏觀環(huán)境研究中國經(jīng)濟復興帶動下的東亞經(jīng)濟崛起，極大地改變了世界經(jīng)濟格局，東亞在世界經(jīng)濟版圖中的地位已經(jīng)接近北美。無論日本還是中國，乃至東南亞的現(xiàn)代化進程中，都沒有照搬西方的發(fā)展模式，而是走上了一條與西方有所不同的道路，打破了現(xiàn)代化即西化的神話。東亞的崛起深刻的影響了東亞各國民眾的文化和心理，以歐美為重的文化意識在不知不覺中讓位于民族自信和文化自豪。東亞的復興，標志著東亞正在以自己久遠的歷史為根基，成為話語主體并開始擁有自己的話語文本；標志著西方主宰世界，非西方文明一直充當西方殖主義之下的歷史客體的情形正在從根本上發(fā)生變化。東方來風，起于青萍之末，但必將以飄忽淜滂，激颶熛怒之勢席卷世界。第一篇市場研究大勢形勢市情市場形勢宏觀經(jīng)濟研究從中長期經(jīng)濟走勢研判，中國經(jīng)濟在2009年上半年已經(jīng)觸底。接下來必然是經(jīng)濟回暖，并在一段時間之后步入上升通道。結(jié)合長期數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)與經(jīng)濟基本面之間具有較強的互動性和現(xiàn)行性。鑒于房地產(chǎn)目前正處于上升通道中，有望結(jié)束本輪調(diào)整后繼續(xù)保持整體上升態(tài)勢。本案的物業(yè)價值實現(xiàn)有了較好的外圍環(huán)境。第一篇市場研究大勢形勢市情市場城市空間發(fā)展城市經(jīng)濟發(fā)展CBD空間研究核心商圈研究酒店業(yè)研究情市城市印象

——中國十大最具經(jīng)濟活力城市和中國十佳商務(wù)城市?！鄭u為半島城市群龍頭城市、區(qū)域性國際航運中心、全國15個副省級城市之一、首批14個沿海開放城市之一和8個國際會議城市之一?！鄭u是全國兩個“中國品牌之都”之一?！鄭u榮獲2005年“公眾最向往的中國城市”第一名。青島城市空間發(fā)展依托商貿(mào)及臨港工業(yè)形成帶狀城市格局青島城市的形成源于1897年，德國看重青島絕好的良港，投巨資建設(shè)世界級深水不凍大港，從而確立了青島國際級港口的地位，城市依托港口開始發(fā)展。1981年青島市被國務(wù)院確定為全國經(jīng)濟中心城市之一，隨后又被確定為14個沿海開放城市之一，城市發(fā)展格局進一步沿膠濟鐵路拓展，形成北、中、南三組團。1980年1992年，青島市做出了“東部開發(fā)及行政中心東移”的戰(zhàn)略部署，政務(wù)中心開始移出主城，使青島城市發(fā)展的進入了新的發(fā)展平臺。1995年，新的“青島市城市總體規(guī)劃”，提出“一灣兩翼”的城市和產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)進一步往李滄等內(nèi)陸擴展。2001年，青島市“挺進西海岸，構(gòu)建新的經(jīng)濟發(fā)展重心”的戰(zhàn)略隨之實施，開發(fā)區(qū)開始了承接青島工業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史重任。城市發(fā)展突破帶狀模式，工業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移出主城東擴西進北上區(qū)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移受壓力及拉力雙重影響一方面，發(fā)達區(qū)域隨著產(chǎn)業(yè)的集聚、經(jīng)濟的發(fā)展，將必然出現(xiàn)土地、勞動力等成本攀升、市場飽和、投資回報率下降等趨勢。這種趨勢會使一些產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢逐漸喪失，這種趨勢．最終會形成區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的巨大壓力。另一方面，欠發(fā)達區(qū)域剛往往由于基本發(fā)展條件已經(jīng)具備、要素價格低廉、市場廣闊、投資回報率較高以及政策性優(yōu)惠等諸多因素，這些優(yōu)勢使得欠發(fā)達區(qū)域具有吸引產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的某種經(jīng)濟“拉力”。內(nèi)部壓力區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的差異決定了區(qū)域間要素價格的差異．這種差異正是推動產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)移的最基本誘因。外部拉力第二產(chǎn)業(yè)將逐漸退出主城，服務(wù)業(yè)發(fā)展帶來新一輪城市空間演變主城原有產(chǎn)業(yè)尤其是第二產(chǎn)業(yè)受內(nèi)部壓力及外部拉力雙重影響將慢慢退出，而逐步向環(huán)膠州灣空間發(fā)展。以香港、上海為例的國際港口城市發(fā)展經(jīng)驗表明，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出城市，其消費中心、商務(wù)和高端服務(wù)業(yè)中心地位不斷強化，同時新一輪的城市空間發(fā)展主軸也將沿商務(wù)帶和零售核心商圈展開。香港深圳東莞上海昆山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移小結(jié)青島主城區(qū)正在經(jīng)歷以工業(yè)為主導向消費、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)推動為主導的歷史性轉(zhuǎn)變。在這種大的歷史背景下，商務(wù)要素和消費要素，將取代傳統(tǒng)上工業(yè)生產(chǎn)要素成為城市發(fā)展的助推器。新的城市空間和功能將沿商務(wù)要素和消費要素軸線展開?！?011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789青島城市經(jīng)濟發(fā)展概況青島半島城市群龍頭地位明顯，經(jīng)濟增長強勁

依托強大的制造業(yè)基礎(chǔ)、良好的港口，青島在現(xiàn)代制造業(yè)、對外貿(mào)易等方面具有核心優(yōu)勢，發(fā)展快速，區(qū)域中心城市地位明顯，同時隨著其地位不斷加強，聚集和輻射能力增強，帶動著半島東部城市經(jīng)濟快速發(fā)展；今年上半年青島市的GDP在全國副省級城市中又上升了一個名次，擠進前三甲。經(jīng)濟增速強勁，城市發(fā)展?jié)摿^大。服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

城市名稱三產(chǎn)增加值三產(chǎn)比重三產(chǎn)增長率廣州4849.1459.0213.60%深圳3984.15112.50%杭州2213.1446.313.80%武漢1987.7350.213.50%青島1957.3344.117.10%南京18875015.30%成都1814.246.59.90%沈陽1742.745.115%寧波160040.411%大連1575.240.814.40%濟南1511.750.116.80%西安1098.8950.215.10%廈門720.4846.210.10%服務(wù)業(yè)整體規(guī)模在副省級城市中排名第五，但所占GDP比重偏低，僅為44%，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平落后于城市經(jīng)濟，成長空間較大。服務(wù)業(yè)層次仍然偏低，交通運輸、批發(fā)零售、住宿餐飲三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)仍占整個服務(wù)業(yè)增加值的一半，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相對占比較少，發(fā)展前景看好?！?011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789產(chǎn)業(yè)以全國為基數(shù)以山東為基數(shù)交通運輸、倉儲及郵政業(yè)1.661.51信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)0.400.61批發(fā)和零售業(yè)1.440.84住宿和餐飲業(yè)1.181.17金融業(yè)0.660.85房地產(chǎn)業(yè)0.981.01租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)1.581.97科學研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)0.671.04水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)1.520.81居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)0.910.79教育0.841.02衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)0.830.72文化、體育和娛樂業(yè)1.131.62公共管理和社會組織1.090.80區(qū)位熵，又稱專門化率。指某城市某部門在全國該部門的比重與該城市某產(chǎn)業(yè)占全國該產(chǎn)業(yè)比重之比，以此可衡量該城市該部門在全國的比較優(yōu)勢以及是否存在對外輻射、服務(wù)功能。人均GDP在達到5000美元之后，城市經(jīng)濟增長結(jié)構(gòu)將由“投資主導-工業(yè)推動”的工業(yè)化社會向“消費主導-服務(wù)業(yè)推動”的后工業(yè)化社會轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)迅速崛起。青島市人均GDP已突破7000美元大關(guān)，服務(wù)業(yè)面臨重大歷史機遇，加之青島天然港口及半島經(jīng)濟圈龍頭地位優(yōu)勢，服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。服?wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笮〗Y(jié)青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展空間巨大，基礎(chǔ)條件好，并且城市處于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大發(fā)展的歷史機遇期。青島CBD空間研究《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789CBD的形成及發(fā)展

CBD最早產(chǎn)生于本世紀二十年代的美國，通常是指位于大城市中商貿(mào)、金融、信息與中介服務(wù)齊全、交通、通信發(fā)達，商務(wù)辦公、公寓、酒店、文化娛樂設(shè)施完善的黃金地帶，是一個城市功能高度復合的區(qū)域。初級發(fā)展階段中期演化階段現(xiàn)代CBD以商業(yè)為中心商業(yè)、辦公逐步分化商務(wù)功能的獨立城市CBD發(fā)展三大階段青島CBD青島CBD逐步形成以萬邦中心為核心的商務(wù)區(qū)及南京路以東的商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)商務(wù)功能區(qū)處于中級演化階段的CBD其辦公面積一般在CBD建筑面積的40－80％之間浮動，其比重與城市結(jié)構(gòu)松散程度、城市類型、城市在地區(qū)經(jīng)濟活動首位度以及辦公類型有關(guān)。青島的商務(wù)辦公區(qū)沿海岸逐漸往東發(fā)展，目前已經(jīng)形成以萬邦中心為核心的中心商務(wù)區(qū)，聚集了多家世界500強駐青辦事處及外資銀行等。商業(yè)功能區(qū)商業(yè)活動建筑面積達到CBD的30％左右，就業(yè)人數(shù)占CBD就業(yè)總?cè)藬?shù)的15－20％。目前青島CBD區(qū)域商業(yè)區(qū)已初步形成。南京路以北已入駐佳世客、陽光百貨、麥凱樂、海信廣場等多家中高端商場。小結(jié)從CBD發(fā)展歷程看，CBD區(qū)域通常聚集著一個城市最繁忙的商務(wù)功能和最高檔的商業(yè)功能。但是隨著CBD發(fā)展，整體功能復合的同時，在實際空間分布上又表現(xiàn)出大空間尺度上聚集、小空間尺度上獨立的特征。青島CBD正在發(fā)育過程中，正在經(jīng)歷CBD區(qū)域內(nèi)部商務(wù)功能和商業(yè)功能相對獨立的過程。本案處于CBD范圍之內(nèi)，所承擔的功能偏重于商業(yè)，雖非CBD商務(wù)核心，但是會成為CBD內(nèi)的一個重要空間和功能節(jié)點?！?011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789青島核心商圈研究商圈發(fā)育及演變順應(yīng)城市居民拓展方向，四大主商圈及多層級商圈形成1432城市商圈的形成與發(fā)展與城市形態(tài)的變化與發(fā)展是相輔相成，互為促進的。城市居民是一種分工極細且專業(yè)化程度很高的社會群體，所以他們的各種生活需要主要依賴商業(yè)服務(wù)才能得到滿足。于是根據(jù)居民需求的不同，各級各類的“商圈”也就形成了。與城市人口空間分布相一致，目前以形成“四大商圈”，分別是中山路商圈、臺東商圈、李村商圈和香港路商圈。而圍繞多個居住區(qū)，更是形成了多個社區(qū)級中小型商圈。①中山路商圈②臺東商圈③李村商圈④香港路商圈一個城市只有一個高端商圈她一定居于城市最繁華、最核心……《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789紐約·第五大道起自華盛頓廣場的北邊，呈一直線至哈林區(qū)。全長不足1.5公里的街道上集中了洛克菲勒大廈，哥特式教堂建筑，蒂法那、加爾蒂等歐洲或美國的名牌專賣店，這里是名副其實的購物者天堂。

香榭麗舍大街,橫貫法國首都巴黎的東西大干道。該街東起協(xié)和廣場，西至星形廣場（即戴高樂廣場），全長1800米，最寬處約120米。銀座是東京最繁華的商業(yè)區(qū)，這里有“東京心臟”的美稱。

銀座大道全長1500米，北起京橋、南至新橋。大道兩旁百貨公司和各類商店鱗次櫛比，專門銷售高級商品。法國·香榭麗舍大街東京·銀座大道世界名街巡禮家樂福陽光百貨麥凱樂本案佳世客海信廣場1.1公里，絕佳的地理尺度，無可取代的商業(yè)核心！1.1公里《2011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789家樂福陽光百貨麥凱樂本案佳世客海信廣場1.1公里世界名街巡禮在1.1公里核心商圈范圍內(nèi)，可利用空間并不多，最有價值的土地就是分別位于兩端的銀座中心地塊和本案，而中間土地資源已經(jīng)較為稀缺?，F(xiàn)狀建筑的物業(yè)基礎(chǔ)較差，缺乏發(fā)展現(xiàn)代高端零售業(yè)所需要平臺。青島核心商圈勢必在目前的啞鈴狀空間格局之上繼續(xù)強化。東段物業(yè)條件遠勝于西端，青島零售市場巔峰非項目周邊莫屬。而考察物業(yè)條件，本案當仁不讓承載城市最高端零售功能的職責。小結(jié)結(jié)合中外城市核心商圈發(fā)展規(guī)律看，一個城市的核心商圈空間規(guī)模只有1-2公里，本案正處于青島核心1.1公里商圈的端頭。從發(fā)展?jié)摿?，東端發(fā)展空間更大，將成為青島商業(yè)零售的巔峰?？疾熘苓叺奈飿I(yè)條件和立地條件，本案具備發(fā)展成青島零售業(yè)領(lǐng)袖的潛質(zhì)?！?011版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789青島酒店業(yè)研究酒店產(chǎn)業(yè)選址三要素交通服務(wù)規(guī)模交通規(guī)模酒店經(jīng)營成功的關(guān)鍵三要素是地理位置，而交通是地理位置要素之首。酒店產(chǎn)業(yè)對于其他產(chǎn)業(yè)的依附性決定其布局應(yīng)圍繞其他產(chǎn)業(yè)并提供服務(wù)。酒店產(chǎn)業(yè)需要有集群效應(yīng)才可更有利于產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展及收益。服務(wù)沿青島南海岸形成高星級酒店業(yè)集群，規(guī)模效應(yīng)促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展青島南海岸，不僅有著天然豐富的海景旅游資源，更有著多條城市主干道，香港路、東（西）海路、山東路、福州路等縱橫交錯，形成發(fā)達的城市路網(wǎng)。而區(qū)域內(nèi)高級寫字樓、豪華商場、劇院、文娛中心等高端配套更契合了高星級酒店選址所遵循的地租原理及區(qū)位效應(yīng)原則，于是從青島第一個五星級酒店——海天大酒店的建成，陸續(xù)有洲際、香格里拉、喜來登、四季等多家國際酒店集團入駐，區(qū)域高星級酒店業(yè)集群形成，規(guī)模效應(yīng)將帶來更大產(chǎn)業(yè)發(fā)展。五星級酒店地圖小結(jié)研究酒店業(yè)分布的帶-簇-點空間規(guī)律，本案正處于青島市高星級酒店產(chǎn)業(yè)帶上，而且周邊高星級酒店密集，是青島市高星級酒店分布的核心簇之一，具備發(fā)展高星級酒店的立地條件。第一篇市場研究大勢形勢市情市場高端住宅業(yè)研究寫字樓物業(yè)研究區(qū)域商業(yè)物業(yè)研究結(jié)論場市青島高端住宅業(yè)研究青島市高端住宅區(qū)沿海岸線向東延伸，并逐漸往高容積率產(chǎn)品發(fā)展青島的高端住宅區(qū)起源于以德式建筑為主的八大關(guān)別墅區(qū)，隨著城市的發(fā)展，高端住宅也開始沿海岸線向東延伸，嶗山別墅區(qū)漸成規(guī)模，各種風格產(chǎn)品開始涌現(xiàn)。而伴隨沿海地價的攀升，低密度產(chǎn)品逐漸減少，取而代之的則是高容積率的豪宅公寓類產(chǎn)品。項目形象更加現(xiàn)代，產(chǎn)品則更注重高端物業(yè)服務(wù)等軟配套。八大關(guān)別墅區(qū)配套完善的內(nèi)陸區(qū)域受比價效應(yīng)影響價格攀升，低密度產(chǎn)品外埠發(fā)展沿海一線中心區(qū)遠郊別墅嶗山區(qū)沿海物業(yè)價值的不斷攀升，使得內(nèi)陸配套齊全的項目受比價效應(yīng)影響，價格也隨之上漲，從而出現(xiàn)了高單價產(chǎn)品，形成市北、市南中心區(qū)及嶗山區(qū)兩大高檔生活區(qū)，但其產(chǎn)品自身附加值不大。城市中心海景區(qū)受規(guī)劃限制，低密度產(chǎn)品再難出現(xiàn)。于是，轉(zhuǎn)往即墨、膠南等城市外埠區(qū)域沿海一線發(fā)展，海景資源仍是其價格支撐重要要素。海景居住區(qū)高端地位不可撼動，大尺度豪宅公寓受市場追捧某海景項目戶型配比戶型面積套數(shù)占比兩室二廳143-150平米9214.7%三室二廳149-202平米58158.7%四室二廳202-219平米28812.2%花園洋房107-398平米2914.3%城市中心海景居住類產(chǎn)品不僅占據(jù)一線海景資源，且有著城市最成熟的資源及配套，其高端地位不可撼動，并直接帶動了內(nèi)陸及其他海岸線海景產(chǎn)品價格的攀升。產(chǎn)品供應(yīng)以大尺度豪宅公寓為主，彰顯其稀缺性，從而凸顯業(yè)主尊貴身份。戶型普遍在150平米以上，且以200平米左右三室為主，甚至出現(xiàn)近千平米的大平層設(shè)計，在售項目表現(xiàn)搶眼，受到市場的熱捧。

250平米三室小結(jié)擁有海景資源是青島高端住宅項目的首要要素，內(nèi)陸高檔居住區(qū)的形成則受比價效應(yīng)影響，價格被海景產(chǎn)品帶動。地段的稀缺性，決定其高容積率、大尺度豪宅的產(chǎn)品定位。青島寫字樓物業(yè)研究商務(wù)區(qū)三大成因?qū)懽謽羌械纳虅?wù)區(qū)發(fā)展可歸因于：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)型區(qū)域具有較為雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，典型個案北京金融街、北京中關(guān)村。配套/交通優(yōu)勢型一般特指交通，聚集于空港、高速鐵路等站場周邊，典型有日本新宿、上海虹橋商務(wù)區(qū)等。政策推動型商務(wù)區(qū)發(fā)展啟動受政策推動特征明顯，典型案例包括上海浦東陸家嘴等。以上因素在商務(wù)區(qū)發(fā)展過程中互為因果，特別是當商務(wù)區(qū)發(fā)展到相對成熟的時期，很難歸因于一個方面，但是其首因效應(yīng)是可以考察的。城市四大商務(wù)區(qū)形成雛形，核心商務(wù)區(qū)高端地位將逐步確立香港路山東路西海岸海爾路分項分析

香港路（產(chǎn)業(yè)、交通）

山東路

（配套優(yōu)勢型）海爾路（政策推動型）西海岸（產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)型）整體定位半島CBD

青島商務(wù)區(qū)

總部基地

新興商務(wù)區(qū)目標市場世界500強企業(yè)、國內(nèi)實力雄厚企業(yè)。國內(nèi)外經(jīng)濟實力較強企業(yè)。國內(nèi)外企業(yè)區(qū)域總部、制造業(yè)及高科技行業(yè)

。成長型企業(yè)。建筑類型以高層、超高層5A甲級寫字樓為主。5A甲級寫字樓

高品質(zhì)商住樓

。純商務(wù)甲級寫字樓、高品質(zhì)商住樓。

甲級寫字樓、高品質(zhì)商住樓。行業(yè)類型以金融業(yè)為主房地產(chǎn)業(yè)及外貿(mào)企業(yè)、紡織、咨詢及物流業(yè)。金融及保險業(yè)、

咨詢及物流業(yè)服務(wù)行業(yè)?？萍佳邪l(fā)行業(yè)、

商貿(mào)及電子科技行業(yè)、金融信息行業(yè)。家電電子、高新技術(shù)、倉儲物流

。四大商務(wù)區(qū)城市四大商務(wù)區(qū)在城市規(guī)劃的引導下已略具雛形，但其成熟度有待改善，各商務(wù)區(qū)功能尚不明確。隨著其他商務(wù)區(qū)的漸成規(guī)模，各區(qū)域分化進一步明晰，而核心商務(wù)區(qū)的諸多中低端物業(yè)將被淘汰，其高端地位逐步確立。城市核心商務(wù)區(qū)現(xiàn)狀物業(yè)檔次參差不齊，交通等壓力問題凸顯香港中路商務(wù)區(qū)成型于上世紀九十年代，目前物業(yè)檔次參差不齊，較多90年代初期的商務(wù)樓外觀落后，設(shè)備陳舊，物業(yè)服務(wù)更是不盡如人意，已與城市核心商務(wù)區(qū)形象不符。由于前期規(guī)劃的落后，區(qū)域內(nèi)交通道路及停車位等已不能滿足日益增長的市場需求，導致交通壓力過大，停車位嚴重不足，商務(wù)區(qū)外拓的內(nèi)在壓力明顯。新增供應(yīng)以頂級寫字樓物業(yè)為主，確立穩(wěn)固其領(lǐng)先商務(wù)形象區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)升級換代時代開始，新開發(fā)項目多以頂級標準建立，徹底彌補了城市真正高端商務(wù)物業(yè)的缺失，并進一步穩(wěn)固其城市領(lǐng)先的商務(wù)形象。萬邦中心青島國際貿(mào)易中心凱悅中心世奧大廈小結(jié)隨著各大商務(wù)區(qū)的成熟，功能進一步分化，城市核心商務(wù)區(qū)將逐步發(fā)展成為城市高端商務(wù)區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)處于升級換代階段，為高端商務(wù)區(qū)的愿景創(chuàng)造硬件發(fā)展條件，區(qū)域形象隨之提升。項目區(qū)域商業(yè)物業(yè)研究物業(yè)檔次區(qū)隔競爭，高檔商業(yè)仍存在較大空間檔次商場名稱經(jīng)營類型代表品牌營業(yè)面積頂級海信廣場百貨、超市LV、Hermès、Prada、Cartier、Armani6.3萬平米高檔陽光百貨、佳世客百貨、超市、餐飲、娛樂gucci，coach，annasui，maxmara7萬平米中高檔麥凱樂百貨、超市、餐飲、影院江南布衣、歐時力、AEE、fed11萬平米中檔百麗廣場精品店、商業(yè)街、影院、溜冰場ZARA、優(yōu)衣庫、Sephora、Only20萬平米中低檔家樂福大賣場citylife8000平米香港中路商圈集中了青島近70%的中高檔商場物業(yè)，是城市最為核心的高檔商業(yè)聚集區(qū)。按照商業(yè)經(jīng)營面積梯形模型，結(jié)合目前商圈內(nèi)各檔次商場營業(yè)面積可以看出，高檔及中高檔商業(yè)均存在較大市場空間。高檔及頂級商業(yè)營業(yè)額持續(xù)增長，商圈營業(yè)面積亟待擴張家樂福陽光百貨麥凱樂本案佳世客海信廣場銀座中心百麗廣場奢侈品大道麥凱樂提案型百貨店漸得到市場認可，單月銷售額可達6000萬以上頂級高檔中高檔海信廣場絕對領(lǐng)先，開業(yè)首年營業(yè)額達到6億元，島城頂級消費潛力巨大陽光百貨消費慣性已形成，年均銷售額增長可達到40%，但規(guī)模受限小結(jié)項目所處東部商圈雖集中了全市大部分的中高檔商場，但從現(xiàn)有分檔次營業(yè)面積及銷售額來看，中高檔商業(yè)仍有較大發(fā)展空間。擁有海景資源是青島高端住宅項目的首要要素，內(nèi)陸高檔居住區(qū)的形成則受比價效應(yīng)影響，價格被海景產(chǎn)品帶動。地段的稀缺性，決定其高容積率、大尺度豪宅的產(chǎn)品定位。項目所處東部商圈雖集中了全市大部分的中高檔商場，但從現(xiàn)有分檔次營業(yè)面積及銷售額來看，中高檔商業(yè)仍有較大發(fā)展空間。隨著各大商務(wù)區(qū)的成熟，功能進一步分化，城市核心商務(wù)區(qū)將逐步發(fā)展成為城市高端商務(wù)區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)物業(yè)處于升級換代階段，為高端商務(wù)區(qū)的愿景創(chuàng)造硬件發(fā)展條件，區(qū)域形象隨之提升。市場總結(jié)第二篇定位部分本體研究企業(yè)審視SWOT分析定位體系項目研究項目概況項目宗地位于香港中路和燕兒島路交界處東南側(cè)，地處青島核心商務(wù)區(qū)的邊緣和核心商圈的內(nèi)核。與奧帆基地近在咫尺，聽風臨海。項目規(guī)劃地上建筑面積75萬平米，囊括SHOOPINGMALL、寫字樓、商業(yè)街、底商、酒店、公寓、住宅等多種物業(yè)形態(tài)。城市空間最中心青島城市作為臨港城市，空間形態(tài)從海邊向內(nèi)陸延展，城市開發(fā)強度從南向北逐漸降低。南側(cè)沿海一線是整個城市的空間主軸和城市重心所在。燕兒島項目正處于整條城市重心線的幾何中點之上。城市空間最中心的地位當仁不讓。城市功能最核心青島正在從臨港工業(yè)城市向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市轉(zhuǎn)變，城區(qū)主導功能從工業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。聚集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高端現(xiàn)代零售業(yè)的區(qū)域也成為一個現(xiàn)代城市最具有活力的內(nèi)核。本案宗地地處核心商圈的焦點和CBD的范圍內(nèi)，是青島高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和零售業(yè)的主要承載區(qū)域，城市功能的核心不言而喻。城市發(fā)展最驅(qū)動青島空間的拓展和功能整合依賴于其發(fā)展牽引。150年前的青島興起于臨港工業(yè)，整個城市沿青島港-膠濟線呈放射狀組群布局。今天的青島城市發(fā)展牽引在于現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)，香港路一線將成為青島發(fā)展的主導方向。宗地將成為青島城市發(fā)展的驅(qū)動之源。Vs景觀最特色宗地景觀臨海聽風，自然景觀資源雖非最優(yōu)，然而環(huán)顧全國，地處城市最核心地段，攬繁華都市瞰浩瀚大海，全國又有幾席？物業(yè)類型空前復雜的綜合體從物業(yè)類型上看，項目涵蓋商業(yè)、寫字樓、住宅、酒店、公寓、商業(yè)街、底商等眾多產(chǎn)品，涉及物業(yè)類型之多，功能之復合，國內(nèi)的綜合體物業(yè)無有出其右者。物業(yè)類型地上建筑面積（萬平米）物業(yè)細分建筑面積（萬平米）居住物業(yè)51投資型公寓7.5酒店式公寓2.5高檔住宅31回遷住宅10商業(yè)物業(yè)9集中商業(yè)5風情商業(yè)街2配套底商2辦公物業(yè)12.5甲級寫字樓12.5酒店物業(yè)2.5酒店物業(yè)2.5合計75－75物業(yè)類型空前復雜的綜合體物業(yè)類型地上建筑面積（萬平米）物業(yè)細分建筑面積（萬平米）居住物業(yè)51投資型公寓7.5酒店式公寓2.5高檔住宅31回遷住宅10商業(yè)物業(yè)9集中商業(yè)5風情商業(yè)街2配套底商2辦公物業(yè)12.5甲級寫字樓12.5酒店物業(yè)2.5酒店物業(yè)2.5合計75－75綜合體通常根據(jù)各組成物業(yè)的功能地位分成不同的類型，常規(guī)的綜合體是某一特定功能非常突出，或者相對均衡，其中主導功能物業(yè)類型規(guī)模也通常較大。結(jié)合本案的區(qū)域的城市功能來看，商業(yè)功能最重，商務(wù)功能次之，居住功能最低。但是從體量上來看包括了回遷、住宅、公寓等居住類物業(yè)占據(jù)總規(guī)模2/3。因此本案是一個以商業(yè)功能為核心特征，居住產(chǎn)品為主體的，非典型性均衡功能綜合體。物業(yè)組合類型案例核心功能型以寫字樓為核心廣州中信廣場以酒店為核心上海商城以商業(yè)為核心深圳華潤中心均衡發(fā)展型香港朗豪坊北京銀泰中心建筑體量超大的綜合體本案地上建筑面積超過75萬平米，單從體量上來看依然超出了國內(nèi)大部分綜合體的規(guī)模，甚至在世界范圍內(nèi)也是首屈一指的大型綜合體項目。城市項目體量東京六本木新城78萬平米紐約洛克菲勒中心67.6萬平米廣州中信廣場29萬平米深圳萬象城55萬平米香港朗豪坊16.7萬平米青島本案75萬平米影響力深遠的綜合體龐大的體量，復合的功能，加之特殊優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，決定了本案將擔負重新定義整個青島城市功能和空間系統(tǒng)坐標體系的推動者。優(yōu)越的區(qū)位、龐大的建筑群、聚集的人流、城市功能升級的推動者，注定了項目將成為青島市的名片和代言人。城市的代言人毫無疑問將吸引包括政府、公眾、媒體在內(nèi)的各界廣泛關(guān)注和多種形式的參與。本案將不僅僅是魯商集團的鴻篇巨制，而且將是政府的形象工程、媒體聚光燈下的焦點、公眾心目中城市核心標志。價值實現(xiàn)和資金回現(xiàn)存在矛盾的綜合體綜合體價值的突出優(yōu)勢在于多元物業(yè)互動下的整體價值提升，物業(yè)互動在開發(fā)之初并不充分。因此綜合體遠期價值遠高于即期價值，換言之是一種具有巨大價值增值空間的物業(yè)。另一方面，綜合體土地價值高，開發(fā)體量大，一開始就需要規(guī)模較大的資金回籠來保證健康的現(xiàn)金流和穩(wěn)健的開發(fā)經(jīng)營。但是初期的物業(yè)價值體現(xiàn)并不充分。因此綜合體物業(yè)開發(fā)需要統(tǒng)籌遠期和當期財務(wù)目標，平衡物業(yè)價值最大化和階段性資金回籠。小結(jié)一個世界級規(guī)模的城市綜合體。一個重新定義城市空間坐標。青島的都市新核心，未來城市最高端的消費領(lǐng)域和商務(wù)制高點，城市功能和空間升級的推動者，是青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)型城市意象的最佳代言人。小結(jié)棧橋，青島立市的開始，通商時代和工業(yè)文明的象征，代言了青島一百年。小結(jié)五月的風，青島東拓的象征，CBD的符號，是青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)崛起和消費型城市起步的意象，已經(jīng)代言了青島10年。小結(jié)青島的都市新核心，未來城市最高端的消費領(lǐng)域和商務(wù)制高點，城市功能和空間升級的推動者，是青島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商業(yè)型城市意象的最佳代言人。第二篇定位部分本體研究企業(yè)審視SWOT分析定位體系企業(yè)審視一家具有超強資源整合力的企業(yè)魯商集團由山東省商業(yè)廳整建制轉(zhuǎn)體組建而成，是一個以零售為主業(yè)，以制藥和房地產(chǎn)為重點產(chǎn)業(yè)，涉足教育、酒店、傳媒、投資等多個領(lǐng)域，并掌握多家上市公司的大型企業(yè)集團。企業(yè)背景深厚，公共資源整合能力突出；經(jīng)營范圍寬廣，擁有零售、酒店管理、房地產(chǎn)開發(fā)等眾多優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營資源；多元化融資平臺，穩(wěn)健經(jīng)營，資本實力雄厚……是一家資源整合能力突出的強勢企業(yè)。但是魯商集團的百貨業(yè)、酒店業(yè)還只是強勢的地方性品牌，等并沒有形成舉世公認的高端號召力。在運營全國一流的世界級綜合體時，還需要整合更多的外部資源。一家迅猛發(fā)展的企業(yè)魯商集團17年來，勇于開拓，已成省內(nèi)企業(yè)之翹楚，但是依然處于迅猛發(fā)展的上升通道中。慮遠積厚，大道當然。本案作為世界級規(guī)模城市綜合體，擔負重新定義城市功能和空間坐標的重任，在企業(yè)成長、品牌建設(shè)、業(yè)務(wù)整合中自然擔負重要職責。對魯商置業(yè)和銀座具有特殊意義魯商置業(yè)意在從山東優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展為全國一線企業(yè)，開發(fā)業(yè)績、企業(yè)影響力都需要有代表性的物業(yè)來體現(xiàn)。慮遠積厚，大道當然。銀座品牌零售業(yè)務(wù)欲在數(shù)年內(nèi)躋身全國十強，但是勿庸諱言的是銀座零售品牌價值還有待提升。本案以世界級規(guī)模綜合體的恢宏氣度，承載城市升級推動者的職責，以城市地標的形象吸引萬千人的矚目，是當之無愧的區(qū)域性商業(yè)制高點。項目功成，魯商置業(yè)、銀座零售必將成為具有極強號召力的全國性強勢品牌。在青島初步完成戰(zhàn)略布點在香港中路-東海路的黃金海岸帶上，魯商銀座中心、“魯商廣場”、青島銀座凱越酒店分別扼守三個戰(zhàn)略節(jié)點。但是空間上的緊湊分布、功能上的重合，對協(xié)作開發(fā)，內(nèi)部競合等提出了較高要求。第二篇定位部分本體研究企業(yè)審視SWOT分析定位體系SWOT分析前情回顧之市場研究宏觀經(jīng)濟復蘇有望，在未來幾年內(nèi)物業(yè)價值將處于持續(xù)升值期。青島市處于新的發(fā)展歷史階段，城市發(fā)展主導因素已經(jīng)從工業(yè)生產(chǎn)因素轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。從城市功能空間分布看，本案處于CBD中的一個商業(yè)功能偏重的區(qū)域，不能成為CBD商務(wù)核心，但是CBD的一個重要空間和功能節(jié)點；是核心零售商圈的重心，具有成長為全市最高端零售賣場的潛質(zhì)；具備發(fā)展高星級酒店的立地條件。前情回顧之項目研究一個物業(yè)繁多、規(guī)模龐大的世界級的非常規(guī)綜合體。一個被獨特區(qū)位賦予了擔當城市空間和功能重構(gòu)推動者重任，重新定義城市功能和空間坐標體系的綜合體。一個當仁不讓代言城市形象和未來發(fā)展的綜合體。一個堪稱開發(fā)商的恢弘巨作，政府的形象工程，各界矚目焦點的項目。一個物業(yè)價值實現(xiàn)和當前資金回籠存在時間不一致的特殊物業(yè)。前情回顧之企業(yè)研究魯商集團是一家處于迅猛發(fā)展階段、資源整合能力超強的企業(yè)集團，志存高遠、愿景恢弘。本案對魯商集團，特別是房地產(chǎn)和零售業(yè)務(wù)板塊有著重大意義和深遠影響。在青島的戰(zhàn)略布點，使項目協(xié)調(diào)開發(fā)、避免內(nèi)耗，形成合力成為本案開發(fā)過程中必須重視的問題。項目S（優(yōu)勢）W（劣勢）共有獨有可弱化不可弱化外部優(yōu)越區(qū)位企業(yè)資源動員力宗地內(nèi)其他項目摻沙子內(nèi)部多元物業(yè)互動增益世界級規(guī)模綜合體多項目聯(lián)動內(nèi)部景觀價值高點與資金回籠時間差異內(nèi)部資源品牌影響力不足成本/價格較高項目O（機會）T（威脅）共有獨有可弱化不可弱化外部經(jīng)濟回暖城市轉(zhuǎn)型政府支持各界關(guān)注策動城市升級酒店業(yè)、零售業(yè)運營競爭城市分流單一產(chǎn)品類型競爭內(nèi)部————————SWOT分析核心特征核心策略S優(yōu)越區(qū)位的多重價值企業(yè)超強的資源整合力世界級綜合體及其內(nèi)部互動關(guān)系借助企業(yè)的資源整合能力，著力突出區(qū)位價值，非常規(guī)頂級綜合體的價值，W成本/價格過高內(nèi)部景觀不足價值高點與資金回籠的時間錯位內(nèi)部經(jīng)營品牌號召力不足著力挖掘項目價值點，協(xié)調(diào)物業(yè)價值挖掘和不同時期企業(yè)的資金要求等財務(wù)目標；整合強勢運營機構(gòu)和商品O經(jīng)濟回暖、城市轉(zhuǎn)型具有策動城市升級的地位和職責政府支持各界關(guān)注以城市代言的形象，高屋建瓴的氣勢，借勢政府，廣泛制造轟動T區(qū)域分流區(qū)域內(nèi)競爭運營競爭以磅礴的氣勢和超越的高度突出項目無競爭態(tài)勢，打壓競爭性單一物業(yè)產(chǎn)品；提升魯商銀座系統(tǒng)的運營能力，整合強勢品牌SWOT分析小結(jié)借助企業(yè)的資源整合能力，著力突出區(qū)位價值，非常規(guī)綜合體價值，急劇擴張中的企業(yè)，迅速上升的企業(yè)和品牌影響力著力挖掘項目價值點，協(xié)調(diào)物業(yè)價值挖掘和不同時期企業(yè)的資金要求以城市代言的形象，高屋建瓴的氣勢，借勢政府，廣泛制造轟動以磅礴的氣勢和超越的高度突出項目無競爭態(tài)勢，打壓競爭性單一物業(yè)產(chǎn)品品牌建設(shè)和財務(wù)目標是本案開發(fā)的兩個檢驗標準。小結(jié)銷售執(zhí)行推廣企業(yè)品牌物業(yè)價值最大化挖掘階段性資金回籠要求企業(yè)財務(wù)目標第二篇定位部分本體研究企業(yè)審視SWOT分析定位體系項目競爭分析整體發(fā)展戰(zhàn)略核心價值挖掘項目定位思路項目總體定位分業(yè)態(tài)定位項目產(chǎn)品建議資源互動與整合項目競爭分析本項目作為城市核心的超級綜合體，從體量規(guī)模與影響力來講，只有產(chǎn)品的競爭者，沒有項目的競爭者！競爭市場分析項目名稱開發(fā)商規(guī)模（㎡）物業(yè)類型簡述建筑形態(tài)萬邦中心萬邦集團20萬51層寫字樓寫字樓、公寓、六層商業(yè)青島國際貿(mào)易中心中鐵置業(yè)32.8萬3棟50層以上超高層建筑百貨、公寓、空中別墅、酒店式公寓、寫字樓、酒店凱悅中心海悅置業(yè)13萬39層寫字樓，50層公寓公寓、寫字樓、商業(yè)世奧大廈世貿(mào)集團24萬兩棟60到70層超高層主樓339米北方第一高樓五星級酒店、智能寫字樓、高端商業(yè)和高端住宅銀座中心魯商集團36萬30層高層寫字樓7層商場購物中心、商務(wù)辦公、酒店式公寓、住宅、商業(yè)街區(qū)本案魯商置業(yè)75萬59層超高層寫字樓，酒店、公寓、高層、超高層住宅購物中心、寫字樓、酒店式\服務(wù)式公寓、高端商業(yè)、商業(yè)街區(qū)、高端住宅從目前市場供給來看，本項目具有絕對的規(guī)模優(yōu)勢成為青島的地標式的綜合體建筑群，因而也成為項目最大的競爭優(yōu)勢，即大而全的業(yè)態(tài)組合和絕對的規(guī)模體量優(yōu)勢，再輔以項目的地段價值，成為最大的亮點。萬邦中心青島國貿(mào)中心本案銀座中心世奧大廈凱悅中心沒有項目的競爭，只有產(chǎn)品的競爭沒有區(qū)域的競爭，只有城市的競爭項目競爭主要來自項目產(chǎn)品內(nèi)部，因而最關(guān)鍵在于如何處理好內(nèi)部產(chǎn)品的關(guān)系，打出一套漂亮的組合拳。潛在新參加的競爭者（流動性的威脅）替代品(替代產(chǎn)品的威脅)購買者已存在的競爭者（已有的威脅）供應(yīng)方采用波特競爭力模型進行競爭分析主要來自城市發(fā)展和擴張帶來多重利好性因素帶來的競爭。項目周邊百貨、酒店等業(yè)態(tài)的日趨高檔化，為新開發(fā)物業(yè)預熱了市場，創(chuàng)造了共贏機會。購買者重置成本不高只要有措施可吸引可利用的城市核心的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競爭者將不會太多。目前已有項目寫字樓：有凱越中心等分流客戶。政府基本無此類大幅土地出讓區(qū)域替代品少競爭分析—內(nèi)部競爭

魯商集團進軍青島，進行戰(zhàn)略布局，現(xiàn)已遍地開花，目前僅在市南區(qū)便有銀座中心、青島銀座凱悅酒店等兩大影響力非凡的綜合體和高檔酒店項目。銀座中心，高端城市建筑綜合體，由一棟46層寫字樓、兩棟30層酒店式公寓（1-層為商場）和兩棟30層住宅樓組成，每棟均設(shè)3層地下室，總建筑面積為36萬㎡，項目建安投資15億元以上，是青島市政府重點工程。銀座中心青島銀座凱悅酒店

本案青島海景（國際）大酒店項目，青島銀座凱越酒店，建筑面積56,557平方米，設(shè)計擁有客房450余間；四個餐廳；1000多平方米多功能廳和7個可間隔會議室；另外還設(shè)有SPA、室內(nèi)游泳池等渡假酒店配套設(shè)施。酒店建成后將成為青島市乃至山東省第一座真正意義上的國際五星級度假酒店。再加上本項目的啟動，因而必然產(chǎn)生內(nèi)部的競爭，因而本案操作的一個注意點是避免內(nèi)部競爭，實現(xiàn)內(nèi)部競合？競爭分析——如何避免內(nèi)部競爭？魯商集團的三大項目將占有市南區(qū)乃至青島綜合體高端市場的半壁江山將不可避免的面臨項目之間產(chǎn)品同質(zhì)、客戶分流、資源內(nèi)耗的競爭局面；同時也面臨競爭項目的產(chǎn)品分流。因此，魯商集團如何避免內(nèi)耗實現(xiàn)競合至關(guān)重要！本案銀座中心青島銀座凱悅酒店1千米1.4千米項目區(qū)域特點及檔次物業(yè)類型營銷及工程節(jié)奏銀座中心商業(yè)核心圈頂級綜合體高檔購物中心、商業(yè)街區(qū)、高端寫字樓、酒店式公寓、住宅蓄客階段已奠基，正式開工青島銀座凱悅酒店風景旅游區(qū)高檔度假酒店國際五星級度假酒店現(xiàn)與凱悅酒店管理公司簽訂合作，正在施工本案高檔商業(yè)圈頂級超大規(guī)模城市綜合體購物中心、商業(yè)街區(qū)、星級酒店、高端寫字樓、酒店式公寓、住宅營銷準備階段正拆遷產(chǎn)品差異化及推出次序時間差：自本案項目定位就建立在深入研究魯商集團現(xiàn)有項目及市場競爭項目基礎(chǔ)之上，從項目檔次、產(chǎn)品類型、規(guī)劃設(shè)計、細化至戶型設(shè)計、物業(yè)管理等各方面與現(xiàn)有項目進行區(qū)分并全面領(lǐng)先，并在主題概念及產(chǎn)品推出的組合次序上進行時間差的處理。通過產(chǎn)品差異和推出時間次序等方面實現(xiàn)目標客戶細分，避免內(nèi)耗實現(xiàn)競合。項目定位規(guī)劃設(shè)計住宅、公寓戶型設(shè)計主題概念物業(yè)/運營管理銀座中心中高檔高檔商業(yè)主導，休閑街區(qū)緊湊/舒適型城市核心商圈自營/知名管理顧問青島銀座凱越酒店高檔現(xiàn)代簡約——國際五星級度假酒店凱悅酒店管理公司本案最高檔超大規(guī)模高檔商業(yè)/獨棟商業(yè)街區(qū)享受型城市高檔商業(yè)、辦公圈，城市功能職責超五星級國際酒店超大規(guī)模的功能地標國際頂級顧問國際頂級酒店管理公司競爭分析——如何實現(xiàn)競合？資源整合：將魯商集團在青島所有項目推廣渠道、營銷費用進行整合并制定針對魯商集團所有項目的營銷計劃，避免單兵作戰(zhàn)，實現(xiàn)遍地開花。同時可借助合富輝煌CRM——客戶管理統(tǒng)計分析系統(tǒng)將所有客戶資源進行整合細化，深入挖掘客戶，有效提升客戶成交率。競爭競合營銷推廣單兵作戰(zhàn)，效果1+1<2營銷推廣集團作戰(zhàn)，效果1+1>2客戶積累及跟蹤各自為戰(zhàn)，導致客戶流失客戶管理統(tǒng)一分析跟蹤，深入挖掘，提高成交競爭分析——如何實現(xiàn)競合？在青島一座史詩級巨筑應(yīng)勢而生

成就青島永恒印記我們該如何擔此重任？項目整體發(fā)展戰(zhàn)略城市功能演進背景下價值挖掘與定位思考[青島的城市演進……]*城市發(fā)展突破帶狀模式，工業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移出主城，工業(yè)型向商業(yè)型轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)發(fā)展帶來新一輪城市空間演變；*商務(wù)和高端服務(wù)業(yè)中心地位不斷強化，同時新一輪的城市空間發(fā)展主軸也將沿商務(wù)帶和零售核心商圈展開。*香港路高檔商圈的地位逐漸強化，都市新核心的趨勢表現(xiàn)出迫切需求

誰將擔當城市功能演進的推動者？關(guān)于城市研究的回顧[我們在創(chuàng)造青島的歷史]*承載的是青島地產(chǎn)開發(fā)劃時代的意義；標志著青島都市新核心的中心地位正式啟動；*是青島，更是環(huán)渤海經(jīng)濟圈的第一高端是從某種意義上講是代表整個環(huán)渤海經(jīng)濟圈一個新的里程碑；*在青島地產(chǎn)高端歷史上，我們是新的一個起點!

起點就是高點！從此青島地產(chǎn)格局由此而巨變[項目的高點在那里？]*青島,整個城市因我們而驕傲.*市場對我們的期望值非常高，市場要求我們每個環(huán)節(jié)都要作到第一的水準；*既然我們是魯商，我們就要成為青島的代表，建立環(huán)渤海經(jīng)濟圈的第一地位！以上三大高點要求我們：承前啟后，義不容辭的擔當起城市功能演進推動者的使命！[項目的價值在那里？]價值深度挖掘城市綜合體的功能與價值巨大的社會效應(yīng)，具備多種城市功能，代表城市名片巨大的增值潛力，提升城市和企業(yè)品牌價值超乎想象的頂級配置沿海一線五星級酒店林立頂級寫字樓環(huán)伺而立高檔百貨，商圈初形精品商業(yè)街，呼之欲出……超乎關(guān)于奢侈的全部想象掌握城市地標占據(jù)城市最高檔地段獨一無二的城市地標用地企業(yè)資源整合力與影響力無可復制的景觀特權(quán)無可置疑的投資價值山東商業(yè)集團的資源整合力魯商、銀座等本土知名品牌影響力中國企業(yè)百強的資金實力擁有多家上市公司的融資能力無可限量的城市未來體育賽事帶來的無限商機稀有建筑的升值前景浩瀚的海洋景觀奧帆基地盡收眼底建筑本身自成風景[項目價值體系]1、區(qū)位價值：青島政治、經(jīng)濟、金融中心的地標級

2、板塊價值：奧帆基地，青島城市名片3、景觀價值：廣闊臨海景觀4、體育價值：頂級賽事基地 5、旅游價值：臨近旅游風景區(qū)6、經(jīng)濟價值：稀缺的高端！1、區(qū)位價值：提升區(qū)位價值，成為核心中的核心，

2、板塊價值：強化板塊地位，拉升板塊價值3、品牌價值：山東省商業(yè)集團實力背景、魯商置業(yè)地產(chǎn)品牌4、建筑價值：獨一無二的外觀和四位一體的產(chǎn)品形態(tài)5、經(jīng)濟價值：稀缺的高端產(chǎn)品 6、投資價值：稀缺地段，稀缺產(chǎn)品，無可限量的升值空間1、文化價值：塑造凝固樂章，凸顯文化底蘊

2、品牌價值：彰顯企業(yè)實力，具化品牌3、城市價值：綜合體配套，完善城市功能，提升城市形象4、景觀價值：地標建筑，擔當城市風景，完善城市景觀5、旅游價值：地標級綜合體，吸引旅游客流，增加旅游亮點。[項目現(xiàn)有價值][項目可提升價值][項目延伸價值][項目機會價值提升]1、產(chǎn)品組合，兌現(xiàn)價值：

2、品牌亮相，帶動價值：3、營銷配合，促動價值：4、星級物管，維護價值：[項目核心價值提煉]稀缺性：中心城區(qū)核心地段，擔當城市功能推進使命地標性：占據(jù)城市高度巔峰，搶占城市視覺第一高度唯一性：東亞乃至亞洲唯一超級規(guī)模城市綜合體可塑性：高標準規(guī)劃與多業(yè)態(tài)進行有機組合高門檻:要求開發(fā)商具備較強實力和水平，對項目操作難度系數(shù)和操盤水平提出較高門檻。關(guān)鍵詞：稀缺地標可塑唯一城市的地標建筑

既是有形的城市功能載體

又是無形的城市精神象征

閱讀這些建筑

不僅感受其外在形態(tài)的韻律美

更可感受時代所賦予的內(nèi)在精神與使命

地標城市的精神圖騰

是一個城市的象征更是城市精神的內(nèi)核

他因不凡和稀有而尊貴

因意境高遠而升華

他給城市以繁華，給城市以自豪……我們又將如何落地？定位思路清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭定位思路清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭宏觀形勢向好文化意識崛起宏觀經(jīng)濟在觸底之后，一段時間后必然進入上升乃至高漲期，房地產(chǎn)與經(jīng)濟基本面緊密相關(guān)。因此房地產(chǎn)也有望在今后的幾年內(nèi)持續(xù)上漲發(fā)展。中國經(jīng)濟的崛起并帶動東亞經(jīng)濟的持續(xù)增長，不僅影響世界經(jīng)濟格局，而且深刻的影響了東亞民眾的文化評價和本土文化自豪。風從東方來的趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。定位思路清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭宏觀形勢向好文化意識崛起青島新一輪城市空間發(fā)展主軸將沿商務(wù)帶和零售核心商圈展開。

青島在成長過程中形成了兼容并蓄、海納百川的城市文化傳統(tǒng)。

目前的青島核心商圈空間局促，物業(yè)平臺缺陷明顯，存在外延的內(nèi)生動力。城市的發(fā)展需要一個代表整個城市內(nèi)涵與文化的標志性綜合體物業(yè)出現(xiàn)，提升城市價值，代言城市未來城市的發(fā)展與提升需要城市代言者的出現(xiàn)和表達定位思路清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭宏觀形勢向好文化意識崛起整體而言，一個具有深遠市場影響力的都市型綜合體。地處城市核心區(qū)域，四大頂級業(yè)態(tài)組合，發(fā)展前景不可限量。項目都市化色彩濃厚，本身地處城市核心，而且周邊的配套和景觀資源本身也帶有濃厚的都市化色彩。

項目發(fā)展基礎(chǔ)及前景具備擔當城市代言者的素質(zhì)城市的發(fā)展與提升需要城市代言者的出現(xiàn)和表達舊城改造背景見證青島歷史的變遷，臨近奧帆基地，兼容并包，融合不同文化，更能展示城市魅力、精神與文化。企業(yè)實力突出，資源整合能力超強，本項目契合企業(yè)文化，凸顯企業(yè)品牌價值，塑造企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展形象，因而本項目肩負多重使命。定位思路清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭宏觀形勢向好文化意識崛起注入城市精神與文化的建筑，成為城市圖騰，熠熠生輝耀眼奪目城市的發(fā)展與提升需要城市代言的出現(xiàn)和表達尊重綜合體開發(fā)的一般規(guī)律，凸顯獨有價值突破青島市的綜合體發(fā)展現(xiàn)狀，引領(lǐng)發(fā)展主調(diào)強調(diào)文化導入的意義和作用項目發(fā)展基礎(chǔ)及前景具備擔當城市代言者的素質(zhì)定位思路清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭宏觀形勢向好文化意識崛起筑基城市文化彰顯精神內(nèi)核以王者氣度統(tǒng)御全城城市的發(fā)展與提升需要城市代言的出現(xiàn)和表達城市內(nèi)核的文化基礎(chǔ)延伸與挖掘自豪感與文化中心論述領(lǐng)馭青島的高度和氣質(zhì)項目發(fā)展基礎(chǔ)及前景具備擔當城市代言者的素質(zhì)注入城市精神與文化的建筑，成為城市圖騰，熠熠生輝耀眼奪目文化不是概念包裝僅僅停留在廣告推廣的促銷上文化不是概念包裝僅僅停留在廣告推廣的促銷上文化不是照搬照抄僅僅體現(xiàn)在建筑景觀的形式上文化不是概念包裝僅僅停留在廣告推廣的促銷上文化不是照搬照抄僅僅體現(xiàn)在建筑景觀的形式上文化更不是簡單符號僅僅表達在事物外在的表面上我們深知：客戶在購買一種生活方式，更是購買一種文化。他們不但追求外在居住物質(zhì)環(huán)境的文化，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內(nèi)涵。而本項目能夠提供的不僅僅是居住和生活，更應(yīng)擔負起城市文化的深度演繹和塑造！我們更應(yīng)該站在城市的角度，利用文化特征進行突破，強調(diào)對區(qū)域文化的挖掘和提煉。因而，我們的定位更注重和目標群體的文化融合，需要一定的前瞻性，不僅要迎合客戶的文化需求，更要引導客戶的文化需求。青島的城市文化如何挖掘?近代青島的城市發(fā)展史隨著德占、日占的殖民背景下逐步形成，城市文化初始是被動接受而包容的！對中國文化的沖擊造成了巨大的陣痛，促進我們對本土文化的思考和自覺，并逐漸樹立本土文化自尊的態(tài)度，加強了對本土文化自強的精神。德占時期的遺留建筑是在城市文明進程中具有典型意義的物質(zhì)沉淀，它們不僅凝結(jié)著城市不同時空階段的社會文化特征，對旅游者具有強烈的吸引力，同時更發(fā)揮出巨大的景觀和文化價值。

因而，青島城市文化有史以來便具有包容并蓄的歷史背景。城市是建筑文化的堆積城市文化溯源解放后青島啤酒、青島海爾等百年品牌見證了中國文化“走出去、迎進來”的發(fā)展軌跡，促使了民族精神和城市文化的交融，這種兼容并蓄、海納百川的城市文化逐步形成！伴隨著海信、雙星、澳柯瑪?shù)缺镜孛褡迤髽I(yè)的興起而走向世界，同國際經(jīng)濟與文化進行交流碰撞，因而這種兼容并蓄、海納百川的城市文化魅力更加顯現(xiàn)。東亞經(jīng)濟的崛起增強了東亞各國民眾的文化和心理的自豪感，以歐美文化意識為重的文化認知在不知不覺中讓位于本土民族自信和文化自豪。隨著08年奧運會的舉辦，更加加速了東亞文化的覺醒。以青島為代表的東亞城市文化以嶄新的面貌傲立于世界文明之列。城市文化溯源青島將代表著一種兼容并蓄、海納百川的東方城市文化而屹立世界文明之巔我們有能力，并有責任承載這一使命！定位思路項目整體調(diào)性：以青島城市文化崛起為背景擔綱青島城市華麗演進的推進者清晰準確研判宏觀形勢理解城市洞悉市場把握機會立足根本抓住核心尋求突破跳出迷局打破常規(guī)求變發(fā)展高屋建瓴王者氣度統(tǒng)御全城審時度勢破局求變領(lǐng)馭宏觀形勢向好文化意識崛起城市的發(fā)展與提升需要城市代言的出現(xiàn)和表達項目發(fā)展基礎(chǔ)及前景具備擔當城市代言者的素質(zhì)注入城市精神與文化的建筑，成為城市圖騰，熠熠生輝耀眼奪目筑基城市文化彰顯精神內(nèi)核以王者氣度統(tǒng)御全城項目本體回顧項目總體定位項目總體定位：體現(xiàn)超級城市綜合體的功能地位與歷史使命，樹立頂級地標的唯一地位。青島最中心商業(yè)寫字樓公寓尚層生活體驗第一休閑場所住宅城市地標建筑第一辦公場所城市精英階層第一商務(wù)居所城市中心豪宅第一生活居所酒店頂級品牌形象第一身份場所項目案名建議魯商·青島中心案名釋義：

1、城市的中心，世界的中心，體現(xiàn)包容與交流2、以城市高度的姿態(tài)對話世界3、企業(yè)品牌與項目的價值中心備選案名方案二：魯商·城市之心方案三：魯商廣場項目周邊匯聚了眾多甲級寫字樓、星級酒店、高檔百貨、ShoppingMall和城市中高檔住宅……這里，還需要什么青島頤中假日酒店陽光百貨凱越中心海信廣場?綜合體形成發(fā)展要素歸納頂級綜合體形成發(fā)展要素大致呈現(xiàn)出以下特點：頂級城市綜合體立體交通網(wǎng)絡(luò)與共享空間快速交通、地鐵軌道等，共享的綠化空間，中心綠地、下沉式廣場等城市發(fā)展的驅(qū)動地位城市演進的推進者適應(yīng)青島未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展要求綜合的物業(yè)類型（高檔酒店、頂級寫字樓、高檔購物中心、休閑街區(qū)、高檔城市中心住宅等）標志性建筑經(jīng)濟發(fā)展的核心一極絕對地標性的建筑實力企業(yè)開發(fā)國際性企業(yè)入駐針對此類特點，合富認為，本項目完全具備發(fā)展為代表青島城市演進推進者的潛質(zhì)。項目產(chǎn)品定位——擔當起“商業(yè)核心、商務(wù)主導的都市新核心”的城市功能匯聚超5星級酒店、甲級5A寫字樓、高檔購物中心、精品旗艦店、特色街區(qū)、高檔公寓、高端住宅……75萬㎡的超大規(guī)模體量……以商業(yè)為核心，住宅為主體，商務(wù)功能為支點的非典型均衡發(fā)展城市綜合體整體規(guī)劃定位建議打造頂級城市生活之城星級酒店+頂級辦公+高檔商業(yè)+高檔公寓+高檔住宅……融入規(guī)劃與建筑設(shè)計的點滴細節(jié)透過產(chǎn)品的完美演繹，處處彰顯產(chǎn)品的頂端魅力與恢宏大氣。更將以世界級地標的新地位，城市的新空間傲立于城市層峰之巔！這里是繁華、優(yōu)美、完善的綜合體頂級生活場匯聚城市層峰，時光與地點的完美歸屬未來…文化Culture城市層峰全時生活城由圈子到圈層，由圈層到階層……

由此——

項目主題定位城市未來魯商青島中心地標建筑世界級別名流+潮流共享性SLOGAN魯商·青島中心——與世界共享青島未來——EnjoythefutureofQingdaowiththeworld至此，我們

確定了項目的總體定位

明晰了項目的產(chǎn)品定位

勾勒出項目的主題定位

并“與世界共享青島未來”

……接下來

更以“烹小鮮如治大國”

氣勢對各類產(chǎn)品進行細分定位？更多將側(cè)重營銷認知的層面……

定位回顧項目產(chǎn)品定位建議自持部分酒店&集中商業(yè)——定位高度的建議可售部分街區(qū)商業(yè)寫字樓公寓酒店式公寓配套公寓住宅酒店市場發(fā)展現(xiàn)狀、消費特征及趨勢的回顧酒店物業(yè)青島酒店業(yè)的現(xiàn)狀空間分布特征和發(fā)展趨勢研究表明，項目所在區(qū)域是青島高星級酒店產(chǎn)業(yè)帶的必經(jīng)之地。從周邊的酒店分布看，項目所處地域是產(chǎn)業(yè)帶上的一個重要酒店分布的空間簇。項目所在區(qū)域具備高星級酒店發(fā)展的必要條件?！频晔袌霭l(fā)展空間研判順應(yīng)發(fā)展趨勢迎合產(chǎn)業(yè)聚合滿足必要條件順勢而為噴薄欲出酒店定位建議酒店定位：超五星級國際酒店定位釋義：1、“超五星”藉此提升功能組合檔次，塑造真正高端，成為第一身份象征；2、“國際酒店”的品牌與檔次，提升項目整體價值，營造文化交流中心的氛圍；3、酒店的檔次和形象的高度，可以提升項目整體銷售溢價能力。商業(yè)定位青島商業(yè)市場回顧青島商業(yè)發(fā)展與城市空間拓進緊密相關(guān)，城市空間拓進導致商圈分布中心逐步向東轉(zhuǎn)移，而且水平不高。目前的青島核心商圈空間局促，物業(yè)平臺缺陷明顯，存在外延的內(nèi)生動力。結(jié)合主要城市城市核心商圈的空間尺度研究，青島市核心商圈的空間范圍大致在1-2公里之內(nèi)。我們與陽光百貨恰恰構(gòu)成了1.1公里的商核，有望成為青島核心商圈的制高點。從商業(yè)發(fā)展的水平而言，青島商業(yè)發(fā)展相對滯后于城市經(jīng)濟，shoppingmall等業(yè)態(tài)發(fā)展存在巨大的空間，關(guān)鍵制約是缺乏相應(yīng)的建筑平臺。

——商業(yè)發(fā)展空間及趨勢研判市場發(fā)展空間大新商圈空間高點建筑平臺空間優(yōu)空間巨大機會成熟商業(yè)定位建議商業(yè)定位：國際頂級購物中心定位釋義：1、“國際頂級”定義國際一線品牌的檔次，同時聚集青島零售市場的高端品牌；2、“購物中心”完美的業(yè)態(tài)組合與先進的經(jīng)營管理，給人一站式消費的完美體驗；3、購物中心的檔次和形象的高度，可以提升項目整體銷售溢價能力。商業(yè)定位國際頂級購物中心：高級百貨+超市旗艦級活力街區(qū)零售：國際一線品牌旗艦店等。餐飲：包括高檔餐飲、休閑餐飲、商務(wù)餐飲等。休閑：包括高檔影院、SPA、美容、健身、私家高級會所等。娛樂：包括酒吧、音樂吧等。注：地下1層局部、2層可作為停車場，部分可劃分車庫?？腿憾ㄎ荒繕讼M客戶：商務(wù)客群、旅游人群和本地城市高端客群。目標購買客群：國際一線品牌商/美、日、韓等境外投資機構(gòu)及投資者等；國內(nèi)山西、東北、北京、天津等城市實力買家；省內(nèi)及青島等城市層峰階層。層數(shù)業(yè)態(tài)布局建議地下商業(yè)B1綜合性超市商業(yè)街區(qū)1F國際一線品牌旗艦店、特色餐飲、咖啡廳、酒吧、音樂吧、美容、私家高級會所等2F3F4F寫字樓、公寓底商1F商務(wù)餐飲、精品店、文印中心、銀行、健身中心、2F3F沿街商業(yè)1F特色餐飲、快餐、美容美發(fā)、烘焙店、干洗、花卉、便利店、藥店、銀行等2F3F商業(yè)四大業(yè)態(tài)組合購物休閑餐飲娛樂……商業(yè)主題概念：最時尚最潮流的全時消費模式項目建筑特征建議：

獨棟商業(yè)頂級旗艦項目建筑特征建議：

建筑單體之間的互通連接1、北側(cè)在建建筑建議（如右圖所示）可以通過協(xié)作開發(fā)或購買裙房等模式，利用鋼構(gòu)天橋、連廊等與本項目進行連接貫通，使本項目的酒店、辦公等物業(yè)的垂直人流，實現(xiàn)多平層流動形成完整的綜合體，共同提升項目價值，實現(xiàn)多贏。在建建筑項目建筑特征建議：

建筑單體之間的互通連接2、商業(yè)組團之間也可利用天橋、連廊等進行連接，實現(xiàn)人流的最大化利用，從而形成商業(yè)的一大特色。

組團一組團二寫字樓市場發(fā)展現(xiàn)狀、消費特征及趨勢的回顧寫字樓物業(yè)項目地處青島絕對核心商務(wù)區(qū)，隨著山東路及海爾路商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，區(qū)域高端商務(wù)區(qū)地位更加明晰。未來周邊頂級寫字樓聚集，區(qū)域商務(wù)形象進一步提升，高端商務(wù)氛圍成熟。商務(wù)配套逐步完善，項目具備一流寫字樓物業(yè)素質(zhì)?！獙懽謽鞘袌霭l(fā)展空間研判成熟商務(wù)核心高端物業(yè)聚集具備一流素質(zhì)商務(wù)核心塑造高端正如世界500強企業(yè)近乎苛刻的選址要求

企業(yè)需求的不僅僅是單純的辦公空間

更重要的是辦公空間所彰顯的形象與身份

在這里，您可以自豪的對客戶說

我就在“青島中心”！正如世界眾多著名的綜合體

以世人敬仰的高度與體量

聚集時代的偉大品牌

您的名片

就是這座城市的名片魯商·青島中心以占據(jù)城市地標的高度，重新定義高端商務(wù)

用統(tǒng)領(lǐng)青島，環(huán)視八方的姿態(tài)對話世界

以高瞻遠矚、海納百川的境界發(fā)展未來寫字樓定位思考：

寫字樓產(chǎn)品，作為本項目的地標級建筑

占據(jù)整個項目制高點，具有統(tǒng)領(lǐng)全局，傲視四方的潛質(zhì)！

突破青島現(xiàn)有的狀況與水平！領(lǐng)先一大步成為未來的頂級辦公物業(yè)的代表！目前甲級寫字樓已較為熟知且泛濫，與國際接軌的更高一級的頂級寫字樓必將成為未來高端寫字樓的發(fā)展趨勢，而參照北京、上海等頂級寫字樓，將其特點歸納為5E，即：Essentialbusinesslocation（重要的商務(wù)區(qū)）Elegantbuilding（有品位的建筑）Excellentfacilityandservice（超一流的硬件設(shè)施與服務(wù)）Extraordinarytenant（出眾的客戶）Exactplaceforbusiness（純商務(wù)）因此，5E將是超越5A等智能化概念，成為頂級評判標準的重要參照標準！寫字樓定位建議寫字樓，頂級5E國際寫字樓定位釋義：1、“頂級寫字樓”即國際寫字樓，與世界標準相符，地標級建筑契合高端；2、“5E”即項目各方面硬件配套上標準達到最優(yōu)；3、頂級5E達到青島國際寫字樓的最高檔次和形象。在競爭激烈的商海中

信息、資本與資訊正成為競爭中最為重要的元素。

居于此聚合時代頂級價值

以其優(yōu)秀的形象高標準的硬件設(shè)施讓您居于信息與資訊的中心為您的企業(yè)成功提供更多可能！目標進駐客群國外知名公司的租戶組合為主；如世界500強企業(yè)，跨國公司等國內(nèi)實力雄厚的跨國企業(yè)為補充。寫字樓客群定位目標購買客群國外跨國公司、投資企業(yè)及財團；國內(nèi)外大公司、投資機構(gòu)。實力雄厚的、以環(huán)渤海為主要區(qū)域，積極尋求業(yè)務(wù)拓展的大型民營企業(yè)寫字樓配置建議公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀、消費特征及趨勢的回顧公寓物業(yè)公寓市場在空間上與住宅產(chǎn)品存在重合；產(chǎn)品上強調(diào)投資回報和區(qū)域價值等，產(chǎn)品競爭力相對不夠強；項目核心價值挖掘不夠深入。——公寓市場發(fā)展空間研判純度不夠競爭力不強核心價值不高發(fā)展層次低操作空間大項目定位——酒店式公寓酒店式公寓主力面積３0—８0㎡裝修標準精裝修酒店管理公司國際知名酒店管理公司國際頂級酒店式公寓其目標消費主要：以在長期在華的商務(wù)人士，外企的經(jīng)營管理者以及正在放長假的家庭來華旅游等。項目定位——服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓主力面積３0—160㎡裝修標準精裝修酒店管理公司國際知名酒店管理公司國際頂級服務(wù)式公寓其目標消費主要：城市精英階層。在本項目及城市中心等工作生活的年輕客群。公寓的目標客戶區(qū)域分布較廣，追求舒適性的改善型置業(yè)者，主要以本地和周邊度假投資型客戶，以及追求價值化回報的投資型置業(yè)者。主要以城市精英階層為主。追求居住舒適的改善型置業(yè)者追求價值回報的投資型置業(yè)者高檔住宅公寓產(chǎn)品酒店式公寓產(chǎn)品公寓目標購買客戶群特征城市公館（大面積戶型）尚層宮寓（小面積戶型）高檔公寓客群描篆大戶型公寓客群：面積80—160㎡職業(yè)：外貿(mào)、IT、金融、房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的私營企業(yè)主、大型企業(yè)高層管理者區(qū)域：以來青島不定時居住的周邊省市人群和本地客群為主。年齡：35——45歲居多家庭狀況：三口之家為主，注重家庭生活品質(zhì)經(jīng)濟狀況：家庭可支配收入100萬以上購房心態(tài)：有多次置業(yè)經(jīng)歷，渴望通過購房來改善居住的舒適性，既追求日新月異信息變化的時尚生活，同時又保持著中國相對傳統(tǒng)的倫理觀念，孝敬父母，重視子女教育等，對居住的品質(zhì)感要求很高，已經(jīng)不滿足現(xiàn)有的居住要求，更傾向于空間的層次感和神秘感。對品牌認同較強，已經(jīng)滲透到生活的各個層面，日常用品、家庭裝修、耐用品及住房購買……品牌就是品質(zhì)的保證。價值觀：愛面子、表面上時尚價值觀傳統(tǒng)。高檔公寓客群描篆小戶型公寓客群：面積30—80㎡職業(yè)：企業(yè)中高層職業(yè)經(jīng)理人，一定層次的政府官員，新興人力資本密集型服務(wù)業(yè)專業(yè)人士，朝陽創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的新新人類區(qū)域：以青島本地為主，兼顧其他省市的投資客群年齡：25—35歲之間家庭狀況：單身或兩口之家經(jīng)濟狀況：處于事業(yè)的上升期，有相當?shù)姆e蓄，可支配資金50萬至100萬之間購房心態(tài)：作為同齡人中的佼佼者，他們正處于人生的奮斗階段，工作地點在附近或城市中心區(qū)域。受過高等教育的他們在繁忙的工作之余，也懂得享受自由的生活，消費習慣有明顯的時尚消費、品牌消費、文化消費傾向。故對房間的舒適度、戶型的空間變化配套設(shè)施都有自己的特殊要求。價值觀：希望與上流階層居住在一起，追求被認同的感覺，喜歡追求時尚有品位的生活方式。兼具商務(wù)與生活功能酒店式公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓產(chǎn)品建議大戶型參照：一室二廳一廚一衛(wèi)戶型面積：76平方米借鑒亮點：寬綽空間尺度舒適性高符合國際居住空間理念臥室、客廳落地窗設(shè)計觀景視野與通風采光俱佳室內(nèi)布局風格借鑒酒店式公寓產(chǎn)品建議希爾頓沖浪殿堂，戶型借鑒亮點：二室二廳二衛(wèi)設(shè)計，主臥獨立衛(wèi)生間充分利用空間布局，做到面積浪費最少考慮觀景與活動空間的合理分配服務(wù)式公寓——城市公館產(chǎn)品建議LuNa絕尚精品公館，戶型借鑒亮點：雙衛(wèi)生間設(shè)計，臥室獨立衛(wèi)生間和衣帽間，盡顯最貴享受客廳光線充足，落地窗設(shè)計，享受最大視野服務(wù)式公寓——城市公館產(chǎn)品建議戶型方正，并配備觀景陽臺，敞開式廚房雙衛(wèi)設(shè)計，動靜分區(qū)，嵌入式家具設(shè)計服務(wù)式公寓——城市公館產(chǎn)品建議空間的節(jié)約化使用獨特的造型空間處理服務(wù)式公寓——尚層宮寓產(chǎn)品建議墨爾本CBD豪華公寓，戶型借鑒亮點：全奢華酒店級裝修標準，其中考慮生活與辦公雙重使用功能?？蛷d光線充足，落地窗設(shè)計，享受最大視野服務(wù)式公寓——尚層宮寓產(chǎn)品建議大衛(wèi)生設(shè)計，敞開式廚房，考慮家居生活功能國際頂級服務(wù)式公寓

緊鄰甲級寫字樓

全奢華酒店級精裝空間

坐擁城市繁華

俯瞰城市美景

……

身居經(jīng)濟核心

不但享用一站式商務(wù)生活

擁有24小時全天候尊貴服務(wù)體系

更可享受融日常管理、租務(wù)管理

產(chǎn)權(quán)過戶以及財務(wù)管理于一體的資產(chǎn)管理服務(wù)

以專業(yè)有效地服務(wù)確保物業(yè)完美管理

讓業(yè)主坐享最佳投資回報

更成為市場中穩(wěn)健求勝的投資焦點！

住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀、消費特征及趨勢的回顧住宅物業(yè)青島高端住宅市場區(qū)域板塊化明顯，大部分區(qū)域以海景等景觀地域優(yōu)勢為主導。高價值住宅產(chǎn)品形態(tài)齊全，從別墅到高層產(chǎn)品皆備。但是都市化高端住宅產(chǎn)品存在空白。——住宅市場發(fā)展空間研判競爭條件優(yōu)越高端產(chǎn)品空白豪宅條件填補空白住宅定位建議住宅定位：頂級城中豪宅定位釋義：1、彌補目前豪宅遠離城市的市場空白，營造城市中心第一居所；2、引領(lǐng)城市中層峰匯集，契合“大隱隱于市”的生活境界。３、以此為原點，進行分組團的命名，突出高端性！為什么住宅定位于豪宅尋找平衡點市場空白創(chuàng)新差異化唯一性尊貴極品豪宅市場的能量釋放目標客戶特征與地塊特征對接營銷，實現(xiàn)基因重組，產(chǎn)生質(zhì)變效應(yīng)實現(xiàn)同類競爭產(chǎn)品的差異化營造惟一產(chǎn)品，迅速提升產(chǎn)品價值打造區(qū)域內(nèi)豪宅終極產(chǎn)品定位于豪宅，是箭在弦上。定位于豪宅，是一把雙刃劍，既增加了項目的風險，又在一定程度上規(guī)避了項目的風險。兵行險招，反而是最有力有利的招術(shù)。定位于豪宅，是對市場的尊重，更是對項目本身的尊重。準確的描述，我們的產(chǎn)品應(yīng)該是一種區(qū)域性類豪宅產(chǎn)品。目標客戶群定位豪宅的目標客戶定位自然是金字塔尖端的消費群，根據(jù)5％的人群具備購買豪宅的定律，我們對這部分人群進行特征描摹。目標客戶特征具有一定的社會地位和思想內(nèi)涵；有穩(wěn)定可觀的收入來源；講究品性；渴望個人價值被社會認同。目標客戶群企業(yè)老板；大型企業(yè)高層管理；高科技領(lǐng)軍人物；政府高級干部；企、事業(yè)單位高級領(lǐng)導；演藝界知名人士。目標客群特征描摹我們的客戶可以用“非富即貴”來界定。他們是社會財富與地位的頂層，從事多種行業(yè)，但均為所在行業(yè)的頂尖人物。他們事業(yè)成功、財富豐厚、家庭生活穩(wěn)定。他們希望居所能體現(xiàn)身份和優(yōu)越感、追求尊貴成熟、厚重而不沉悶的生活品味。他們屬于事業(yè)蓬勃發(fā)展的豪貴階層。他們渴望濱海居住，具有海洋情結(jié)。他們社交圈子廣泛，商務(wù)活動頻繁。他們多屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者。他們具有較強的投資意識。目標客戶區(qū)域分布分散，不但包括山東、山西、河北、河南、……更包括東北、北京、天津等地實力客戶。住宅產(chǎn)品設(shè)計建議戶型借鑒要點：大空間＼體現(xiàn)出城中豪宅應(yīng)有的氣度大尺度＼彰顯尊貴的生活品味大氣度＼單梯入戶，開敞玄關(guān)參照戶型本案作為綜合體大盤，其戶型趨向于多樣性和豐富化！戶型借鑒亮點：1、戶型方正實用，動靜分區(qū)，并配設(shè)獨立家庭娛樂室2、雙主臥設(shè)計，多條交通動線尊貴分割3、大主臥享有獨立交通動線、配備獨立書房、步入式衣帽間、豪華衛(wèi)生間4、獨設(shè)傭人房，并自帶衛(wèi)生間北京·星河灣大四室戶型參照戶型格局：四室二廳三衛(wèi)戶型面積：約240㎡北京·星河灣空中別墅戶型參照下層格局：四室二廳三衛(wèi)戶型面積約400㎡戶型借鑒亮點：1、入戶玄關(guān)，保證家庭私密與尊崇2、錯層設(shè)計，客廳、餐廳貫通開闊，預留鋼琴擺放位，彰顯大宅風范3、配有多功能廳，與家人享家庭歡樂3、工人房