房地產(chǎn)課后練習題

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1、有一待估宗地G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體狀況如表5-10所示。

表5-10宗地交易修正表

宗地成交價（元/m2）交易時間交易狀況容積率區(qū)域因素個別因素ABCDEFG

該城市地價指數(shù)表見表5-11。

表5-11城市地價指數(shù)表

時間指數(shù)

據(jù)調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1.0時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。對交易狀況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。

試根據(jù)以上條件，評估該宗土地2023年的價值。

2、待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，全部出租，每建筑面積的月租金3000元，土地本金化率為7%，建筑物本

2023年1002023年1032023年1072023年1102023年1082023年1072023年1126806107006807507002023年2023年2023年2023年2023年2023年2023年+1%0+5%0-1%001.31.11.41.01.61.31.1000-1%0+1%0+1%-1%-2%-1%+2%00金化率8%，取得租金收入的年總費用為7600元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格每平方米1000元，試用建筑物剩余估價法估測建筑物的價值。

1、答案：

112100105100100????110101115100101112100105100100????B：610?11010010510099112100105100100????C：700?10710512023098112100105100100????D：680?1081001009999112100105100100????E：750?10799128100102112100105100100????F：700?112100115101100A：680??620（元/m2）?627（元/m2）?623（元/m2）?755（元/m2）?638（元/m2）?633（元/m2）

評估結果：案例D的值為異常值，給予剔除。其他的較為接近，取其平均值作為評估結果。

所以G的評估結果為：

（620＋627＋623＋638＋633）／5=628（元/m2）

1、某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內有一塊面積為12000平方米的土地，該地塊的拆遷、青苗補償費、

安置補助費和耕地占用稅等土地征用費用為每畝16萬元，土地開發(fā)費為2億元/平方公里，土地開發(fā)期為2年，第一年投入資金占開發(fā)費用的45%，投資回報率為土地取得費與開發(fā)費用的12%，土地增值收益率為15%，銀行貸款年利率為8%，計算土地的價值。2、××房地產(chǎn)抵押目的評估

一、評估對象概況及評估要求

（一）評估對象狀況描述

評估對象于××市××區(qū)××號，為鋼筋混凝土結構的一工業(yè)廠房。建成于2023年8月，占地面積3000平方米，建筑面積1850平方米。

（二）評估目的和要求

中國××公司因向××銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，擬用位于××市××區(qū)×號的房地

產(chǎn)（工業(yè)廠房建筑面積1850平方米）作為抵押，委托××房地產(chǎn)評估有限公司對評估對象的公開市場價值進行評估。該案例運用成本法評估房地產(chǎn)價值。評估基準日定為2023年8月30日。

二、評估方法選用

評估人員在認真分析所把握的資料并進行了實地勘察后，根據(jù)評估對象的實際狀況，對該廠房建筑物采用成本法評估。

三、評估測算已知條件

1.采用房地產(chǎn)分開評估，綜合計價的評估思路。2.估算土地資產(chǎn)的市場價格

假定土地價格為2160元/平方米。3.估算建筑物重置成本

經(jīng)過對該廠房建筑物造價（不包括土地價格）的測算，廠房的重置成本為2500元/平方米（含合理利潤、稅費等）。

4、評估人員經(jīng)過現(xiàn)場勘查，并依據(jù)鋼筋混凝土結構耐用年限的有關標準，判斷該廠房尚可使用50年。

5、該廠