某小區(qū)建設(shè)項目申請報告

阜新鑫維瑪瑙寶石城/鉆石小區(qū)項目建設(shè)申請報告PAGE44PAGE4第一章申報單位及項目概況一、項目建設(shè)單位概況某某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，經(jīng)市政府批準，于2006年9月正式成立后，堅持以求新、求精、求實為企業(yè)宗旨，立志打造一流房地產(chǎn)品牌，借助自有資金比較雄厚的有利條件，從建設(shè)精湛的技術(shù)隊伍入手，奠定了建設(shè)較大房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)。某某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司先后聘請有經(jīng)驗，懂管理、會管理的工程技術(shù)人員70名。其中；高級職稱6人，中級職稱技術(shù)人員20人，初級技術(shù)人員25人，其它管理人員19人。某某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立以來，先后以招投標形式取得的房地產(chǎn)開發(fā)項目有以下二項：某某鑫維世紀購物廣場，位于某某市海州解放大街與新華路交界處，項目總投資2538萬元，建筑面積12085㎡的一座綜合性商場，工程主體為地上五層，地下一層，框架結(jié)構(gòu)，并配有8部扶梯。（2）、某某鑫維世紀廣場（鑫維·金座）位于中華路南，與某某市街心廣場相鄰的原市長途客運舊址，本項目總投資11,760萬元，建筑面積56000㎡，建筑地上27層，地下二層商住兩用綜合樓。該工程經(jīng)省市工程質(zhì)量大檢查，被評為省優(yōu)質(zhì)工程。上述二個建設(shè)項目：建設(shè)規(guī)模累計269166㎡，現(xiàn)已完成投資額1.43億元。經(jīng)過以上二個項目的良好運作，某某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對于建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目，在某某市具有一定的競爭優(yōu)勢。公司不僅擁有一個技術(shù)過硬、管理精湛、營銷水平高的技術(shù)管理干部隊伍，而且對于建設(shè)工程難度大、質(zhì)量要求高、標準化運行的中高檔商業(yè)地產(chǎn)項目具有較強能力。經(jīng)多年的市場檢驗證明，其管理模式在統(tǒng)一產(chǎn)品質(zhì)量，降低經(jīng)營成本，提高工作效率，有效提升品牌形象等方面具有較高水平。公司發(fā)展前景可觀，是某某市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中后起之秀。二、擬申請項目概況1、項目名稱某某鑫維瑪瑙寶石城/鉆石小區(qū)2、項目建設(shè)地址：某某鑫維瑪瑙寶石城/鉆石小區(qū)位于細河南岸，太平區(qū)主干道紅樹路以北，市主干道解放大街以東，星光賓館以西，建設(shè)廣場東北角的發(fā)電廠住宅區(qū)。3、項目建設(shè)背景：公司于2007年起通過掛牌拍賣的方式，取得了原發(fā)電廠住宅區(qū)的土地開發(fā)使用權(quán)，根據(jù)某某市城市統(tǒng)一規(guī)劃要求，某某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在原發(fā)電廠住宅原址地塊開工建設(shè)某某鑫維瑪瑙寶石城/鉆石小區(qū)，該項目建設(shè)地行政隸屬于某某市太平區(qū)，緊貼太平區(qū)與市中心建設(shè)橋的東南側(cè)，其北側(cè)是某某市細河大堤。距市中心1公里，西去距離某某火車站5公里，南去百米之遙是某某市最具盛名的火力發(fā)電廠和國家級地質(zhì)公園——海州露天煤礦，東去3公里進入沈阜高速公路。是太平區(qū)去往市區(qū)商業(yè)繁華中心的必經(jīng)之路，與市內(nèi)繁華商業(yè)區(qū)隔河相望，為太平區(qū)域內(nèi)現(xiàn)今僅有的商住最佳地段。該地段內(nèi)上、下水、電力、供暖設(shè)施接口完備。整個工程建設(shè)場地平整，對于項目的環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計提供了良好的基礎(chǔ)。通過本項目的建設(shè)，建成具有某某特色的以經(jīng)營瑪瑙玉器的商業(yè)店鋪為主、民用住宅和公寓為輔，帶有家居、家電、通訊、文體用品及生活物業(yè)服務(wù)設(shè)施的綜合性商貿(mào)民居小區(qū)，是提升城市品位，增加財政稅收、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)需求的所必要的。4、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模本項目規(guī)劃建筑面積201081㎡，建設(shè)一座局部三層的瑪瑙寶石城建筑面積48130㎡；二是建設(shè)七座11層小高層，建筑面積55222㎡（其中回遷安置拆遷戶806戶）；三是建設(shè)三座33層商品住宅，建筑面積98729㎡（包括建設(shè)地下停車場區(qū)7648.63㎡，機動車停車位617輛，自行車停車位4621輛）。5、投資規(guī)模與資金籌措經(jīng)估算本項目建設(shè)投資42,227萬元，其中自籌資金22,227萬元，占建設(shè)投資的53%，銀行貸款20,000萬元，占項目建設(shè)投資的47%。6、項目建設(shè)期計劃2007年7月一2012年7月。7、主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位數(shù)據(jù)1項目總占地面積㎡451752建筑物總面積㎡2010812.1其中：商業(yè)網(wǎng)點面積㎡220742.2住宅面積(物業(yè)和社區(qū))㎡1580382.3地下室及車庫㎡209693建筑物占地面積㎡163384道路及廣場占地萬㎡120005建筑系數(shù)%38.46景觀及綠化占地㎡100007場地利用系數(shù)%64.98綠化系數(shù)%22.19容積率3.90第二章主要建設(shè)方案一、設(shè)計依據(jù)1、某某鑫維瑪瑙寶石城、鉆石小區(qū)的用地規(guī)劃圖；2、〈民用建筑設(shè)計通則〉GB50352-2005；3、〈住宅建筑規(guī)范〉GB50368-2005；4、〈城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范〉GB50180-93；5、〈汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范〉JGJ100—98；6、〈高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范〉GB50045-95（2005年版）7、〈汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范〉GB50067-97；8、〈民用建筑節(jié)能設(shè)計標準〉JGJ26-95；9、國家其它有關(guān)設(shè)計規(guī)范和標準；10、某某鑫維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本工程的設(shè)計要求。二、設(shè)計指導思想及設(shè)計目標1、設(shè)計指導思想⑴嚴格按照國家現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)規(guī)范、規(guī)程和有關(guān)主管部門的政策、法規(guī)進行設(shè)計；⑵充分利用現(xiàn)有地形，合理使用土地，提高土地利用率；⑶公用系統(tǒng)管線、電力線、道路連接順暢短捷，方便線路進出；⑷符合環(huán)保要求，創(chuàng)造良好交易、消費環(huán)境。⑸功能分區(qū)明確，有利于安全、防噪和分區(qū)管理。2、設(shè)計目標項目建成后，以與外部聯(lián)系方便、內(nèi)部滿足商品交易、適合人居等要求為原則，合理利用土地，創(chuàng)造良好的休閑與消費、交易環(huán)境。為營造某某鑫維瑪瑙寶石城/鉆石小區(qū)的品牌氣勢，形成瑪瑙寶石等商品集散地，成為某某獨樹一幟的集商貿(mào)、人居、休閑、娛樂為一身的商民兩用地產(chǎn)項目。三、自然條件及設(shè)計參數(shù)1、基本風壓：0.6kn/m22、基本雪壓：0.4kn/m23、地震設(shè)防列度：6度（0.05g）4、標準凍結(jié)深度（自然地面下）1.4m5、結(jié)構(gòu)安全等級為二級、丙類建筑6、樓屋面荷載標值：不上人屋面：0.5kn/m2住宅樓面：2.0kn/m2商場、商鋪樓地面：3.5kn/m2四、建設(shè)項目特點擬建小區(qū)按照經(jīng)濟、美觀、適用的原則，以省內(nèi)近期中上檔商民兩用建筑為樣板，以建設(shè)某某瑪瑙城商城為主，在充分保證建筑本身使用功能外，盡可能墻面顏色、屋面形態(tài)、線腳勾勒、門窗造型等方面表現(xiàn)出美觀、舒適的，又要體現(xiàn)其地方性、時代性。為配合本項目商住小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程，具體的建筑標準為：1、為實現(xiàn)小區(qū)安全，本項目配備智能化的監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)共安裝監(jiān)控點80個，涉及主要交易區(qū)和出入口，其中固定槍式攝像機50臺，云臺攝像機30臺，全面監(jiān)控小區(qū)日常運行，及時掌握并迅速處理相關(guān)事宜，確保小區(qū)安全高效運行。2、商用網(wǎng)點安裝LED顯示屏信息采集發(fā)布系統(tǒng)，能夠及時地將供求信息、重要通知、交易公告、市場介紹、氣象預(yù)報、法律法規(guī)等信息發(fā)布給市場相關(guān)的商戶，方便不同層次的用戶了解市場信息。3、小區(qū)給排水、電管網(wǎng)、暖通管路全部由地下傳送，一次性到位。給水管采用UPVC管以防生銹，并采用雙路供水，飲用水經(jīng)臭氧環(huán)境處理為純凈水。水、煤氣、電三表出戶系統(tǒng)；4、整個小區(qū)配置綜合布線系統(tǒng)，每戶室內(nèi)均配備IDD、ASDL、Internet、DDN專線，使電信業(yè)務(wù)全部輻射。五、總平面設(shè)計本項目即有商品零售、批發(fā)、配送的功能，又有展示文化、特色產(chǎn)業(yè)的功能，因此在平面布置時，根據(jù)其特點和商品流程，同時也充分考慮總平面在人貨流、地形和風向等方面對建筑物平面形式的影響。整個項目用地南北長500米，東西寬600米，占地45175平方米?？偨ㄖ娣e201081平方米。13個建筑物從南向北分為三列，南、西方向沿街建設(shè)三座3層高的瑪瑙寶石城，依次往北第二列為十一座7層高的小高層住宅,第三列是三座33層高的高層商用住宅。地下停車場位于33層住宅樓北側(cè)，東、北兩側(cè)也是小型停車場，可停車近千臺。另外根據(jù)城市綠化要求，在本項目建設(shè)地的每列樓宇之間、大門兩側(cè)建設(shè)城市綠化帶，本項目建設(shè)地的小區(qū)大門分別開在南側(cè)、東側(cè)和西側(cè)。六、建設(shè)方案1.瑪瑙寶石城項目為三層營業(yè)樓，內(nèi)含50-60㎡公寓式住宅。2.在瑪瑙寶石城的東北側(cè)為七座11層小高層住宅，戶型為37-68㎡。3.沿細河岸建三座33層高層商品房住宅，戶型為81-112㎡。所有臨街建筑物的底層為商業(yè)網(wǎng)點。七、結(jié)構(gòu)形式本項目的商住兩用樓結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)形式采用鋼筋混凝土獨立柱基礎(chǔ)，設(shè)一道結(jié)構(gòu)變形縫。內(nèi)部隔墻為240空心磚，外墻370空心磚墻及鋼筋混凝土簡力墻。外墻保溫采用保溫砂漿。八、使用荷載標準1、不上人屋面：0.5kn/m22、上人屋面：2.0kn/m23、起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房2.0kn/m24、樓梯間2.0kn/m25、陽臺2.5kn/m2九、建設(shè)標準1、建筑立面設(shè)計本項目小區(qū)立面設(shè)計是以瑪瑙文化與現(xiàn)代化風格相交融，形成錯落有致、寬敞通暢、現(xiàn)代與歷史、文化與經(jīng)濟交相呼應(yīng)，給人以美感的建筑群。其中瑪瑙寶石城建筑屋頂采用彩磚琉璃瓦、屋頂歇山式建筑。主墻面采用高級外墻涂料，注重山墻、檐口、線角、空調(diào)臺等處細部設(shè)計，民用建筑注重簡約和明快，使整個建筑群與細河景觀相協(xié)調(diào)。2、配套設(shè)施本項目建設(shè)的所有建筑全部設(shè)電梯間和安全樓梯，符合消防規(guī)范。。3、戶型配比本項目內(nèi)商住面積從50-60m2一200m2不等，戶型有一室一廳、兩室一廳、二室二廳，所占比例分別為50-60m2占15%、37-68m2占27.5%、81-112m2占48.2%4、綠化及景觀本小區(qū)根據(jù)城市綠化要求，在本項目建設(shè)地的每列樓宇之間、大門兩側(cè)建設(shè)城市綠化帶，每一處綠化帶均以喬木、灌木、草坪相間，植物的配置采用較高的標準。5、裝修標準外立面：屋面為防水彩膠層面，建筑物外墻采用進口彩色噴涂。門窗：高級塑鋼玻璃窗，入戶門為高級防盜門，單元門為雙開可視對講三防門。室內(nèi)房間：水泥砂漿地面壓光。廚房：地面、墻面為水泥砂漿，預(yù)留器具安裝管線位置，內(nèi)設(shè)排煙道。衛(wèi)生間：地面水泥砂漿，地面做防水處理，預(yù)留浴盆、坐便、洗手盆排水口，內(nèi)設(shè)排氣孔。樓梯間：墻面采用高級乳膠漆、白鋼欄桿。6、小區(qū)智能化設(shè)施①社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)變配電設(shè)備智能管理系統(tǒng)；水、電、煤氣遠程計量系統(tǒng)；出入口門禁管理系統(tǒng)；物業(yè)管理系統(tǒng)；②社區(qū)安全防范系統(tǒng)社區(qū)周界防越系統(tǒng)；單元門高級可視對講系統(tǒng)；入戶門及窗設(shè)置門磁、窗磁系統(tǒng)；社區(qū)燈光控制系統(tǒng)；③社區(qū)防災(zāi)系統(tǒng)社區(qū)防煤氣泄漏系統(tǒng)；社區(qū)緊急廣播系統(tǒng)；④寬帶入網(wǎng)系統(tǒng)。7、材料（1）、混凝土強度等級框架梁、柱為C30現(xiàn)澆板為C30（2）、墻體±0.000以下采用MU10紅磚，M10水泥砂漿砌筑；±0.000以上采用MU10紅磚，M7.5混合砂漿水砌筑；8、配套設(shè)施與公用工程水、電、供熱、供氣等其它配套設(shè)施同期建設(shè)，小區(qū)直接連接城市水、電、供熱、供氣等管道系統(tǒng)。地表兩水排入城市管網(wǎng)。第三章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析某某是一個老工業(yè)城市，在七十年代它的城鎮(zhèn)化率在全省是高的，但是這些年和省內(nèi)其他城市的發(fā)展步伐相比較為緩慢，目前城鎮(zhèn)化率是44.8，低于全省15.2個百分點。某某市委、市政府為了提高城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐，特別是在2008年的城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃中提出對傳統(tǒng)居住區(qū)改造要求：改造提升傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑現(xiàn)代城市新格局。本項目建設(shè)地原有樓房是建設(shè)于五六十年代的低樓層、結(jié)構(gòu)不合理的老式建筑，不僅占有最佳的地段，土地利用系數(shù)低，發(fā)揮不了資源優(yōu)勢，而且位于城市主干道、進出市中心的門口，極大地影響城市形象。同時，某某市政府依據(jù)某某資源優(yōu)勢，確定以太平區(qū)瑪瑙寶石經(jīng)營為起點，形成某某瑪瑙商貿(mào)圈，確實解決已有瑪瑙城經(jīng)營面積少、經(jīng)營場所短缺的矛盾。拆遷傳統(tǒng)樓房，建成具有較高檔次的樓市、商鋪，不僅起到美化城市、營造城市景區(qū)的作用，而且能夠大大提升整個城市的形象。二、產(chǎn)業(yè)政策分析根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策分析，某某市規(guī)劃市區(qū)建設(shè)用地，2007年控制在67.90平方公里以內(nèi)，人均99.9平方米，其中主城區(qū)建設(shè)用地控制在56.60平方公里以內(nèi)，人均95.93平方米；到2015年，市區(qū)建設(shè)用地控制在73.10平方公里以內(nèi)，人均95.3平方米，其中主城區(qū)建設(shè)用地為61.0平方公里，人均92.24平方米。本項目盡管建設(shè)在城市中心區(qū)，但考慮城市規(guī)劃要求，在45175平方米土地上，充分利用本項目的一類居住用地，采用緊湊、連片、組團式規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建設(shè)設(shè)置完善和公用綠化用地達標的高質(zhì)量生活區(qū)。本小區(qū)項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，即滿足了某某房地產(chǎn)做為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展要求，而且還符合城市建設(shè)用地要求。三、行業(yè)準入分析隨著中國“城鄉(xiāng)一體化建設(shè)”以及振興東北、開發(fā)西部以及中部崛起的政策傾斜帶動更多二三線城市蓬勃發(fā)展，這些城市具有很大的成長潛力，憑借獨特的區(qū)位、資源優(yōu)勢，社會經(jīng)濟得以快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，能很快成長為該區(qū)域的新中心區(qū)。然而這些區(qū)域的城市規(guī)劃建設(shè)相對滯后，無法滿足居民提升自身居住品質(zhì)的需求，居民的購買力還沒有得到有效釋放。某某做為一個老工業(yè)城市，又已經(jīng)成為遼西的中心區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是必然的。因而，既考慮適應(yīng)城市化進程，滿足廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求，也契合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和政府對城市區(qū)域規(guī)劃的需要，盡管某某市房地產(chǎn)業(yè)已處于一個發(fā)展期，但某某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和省內(nèi)其他城市的差距還非常大，但同時也具有較強的發(fā)展活力和更好、更大的發(fā)展空間。第四章資源開發(fā)及綜合利用分析一、資源開發(fā)、資源利用情況本項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，在資源開發(fā)利用方面，只涉及城市土地資源。工程施工過程中，根據(jù)地質(zhì)資料數(shù)據(jù)，施工過程中需要排放地下水資源，項目投入使用后不涉及地下水資源的問題。二、資源節(jié)約措施1、土地資源的節(jié)約措施本項目在規(guī)劃設(shè)計中高度重視土地資源的綜合利用，考慮該區(qū)域毗鄰某某市已有的瑪瑙城，經(jīng)過多年商業(yè)經(jīng)營活動的培育，具有良好的商業(yè)氛圍，同時本項目建設(shè)地點位置極佳，是某某市商業(yè)發(fā)展的最佳黃金地段。為此，本項目設(shè)計將最大限度增加商業(yè)開發(fā)建設(shè)面積，不僅臨街建設(shè)1棟商用3層營業(yè)樓外，建設(shè)的7棟11層公寓、3棟33層建筑的臨街一層全部建成商業(yè)網(wǎng)點，并利用結(jié)構(gòu)特點，在高層建筑地下建設(shè)一層停車場和地下室，以提高項目的土地利用率，節(jié)省土地資源，滿足建設(shè)用地的各項指標。在住宅、公寓的戶型設(shè)計上，采取先進的設(shè)計理念，做到合理、經(jīng)濟，達到對土地資源的節(jié)約。2、地下水資源的節(jié)約措施本項目在施工過程中，考慮地質(zhì)結(jié)構(gòu)和項目設(shè)計特點，如需要降水，將通過合理的施工措施方案，采取以下地下水資源的保護措施：（1）、合理安排工期，縮短基礎(chǔ)部分施工工期，減少降水。（2）、采取科學的施工方法，合理劃分工段，最大限度實現(xiàn)對地下水的綜合利用。本項目在施工中采用地下水基礎(chǔ)回填撼砂及材料構(gòu)件養(yǎng)生等節(jié)水措施，同時充分利用緊鄰細河的條件，將地下水引入河道，增加細河水量，滿足美化城區(qū)景觀的環(huán)境要求。3、其它資源的節(jié)約措施本項目為商住兩用建筑用房，為實現(xiàn)資源的節(jié)約，不僅要組織科學的設(shè)計方案，合理使用原材料、降低產(chǎn)品單方消耗指標，最大限度降低建造成本，而且通過設(shè)計實現(xiàn)降低運行中的各種資源、能源消耗量，采用先進的設(shè)備、工藝，包括照明、通風、空調(diào)、供暖等設(shè)施上，降低運營成本，實現(xiàn)資源的節(jié)約。

第五章節(jié)能方案分析一、節(jié)能設(shè)計遵循的相關(guān)標準和規(guī)范1、公共建筑節(jié)能設(shè)計標準GB50189-20052、綠色建筑評價標準GB/T50378-20063、綠色建筑技術(shù)導則（建科[2005]199號）4、夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準JCJ75-20035、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）JCJ26-956、采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GB50019-20037、城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范CJJ34-2002、J216-20028、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144-20049、民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范GB50364-200510、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范GB50176-9311、建筑照明設(shè)計標準GB50034-200412、建筑采光設(shè)計標準GB/T50033-200113、城市供熱管網(wǎng)工程質(zhì)量檢驗評定標準CJJ38-9014、城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范GB50028-9315、采暖居住建筑節(jié)能檢驗標準JGJ132-200116、地板輻射供暖技術(shù)規(guī)程JGJ142-200417、民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ/T16-92二、能耗狀況和能耗指標分析本項目為節(jié)能建筑，執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》（JGJ26—95），滿足國家相關(guān)規(guī)定，節(jié)能率65%。單體建筑體型系數(shù)為0.21或0.20＜0.3，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)＜0.33W/M2.K，住宅戶門的傳熱系數(shù)為1.5W/M2.K，外窗的傳熱系數(shù)為2.2W/M2.K。在外墻、屋頂、窗等圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)上嚴格控制，加強窗戶氣高性，以達到節(jié)能達標要求。供熱管道選用合理的保溫結(jié)構(gòu)和優(yōu)質(zhì)保溫材料，降低熱量損耗。三、節(jié)能設(shè)計及措施1、建筑部分節(jié)能措施（1）外墻采用擠塑聚苯保溫板的外保溫體系，擠塑聚苯保溫板厚度為7CM，節(jié)能率超過65%，其施工方便快捷、保溫效果好，較好地斷絕了熱橋?qū)κ覂?nèi)影響，并保護外墻，延長其使用壽命。（2）樓板墊層內(nèi)采用擠塑聚苯板加陶?；炷?，具有保溫與隔聲的雙重效果。（3）外門、窗采用節(jié)能型單框三玻塑鋼門、窗，加強窗戶氣高性，并與外墻外保溫體系相結(jié)合。2、水暖部分節(jié)能措施水暖設(shè)計按《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分）》JGJ26-95、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2005進行節(jié)能設(shè)計。項目建設(shè)選用節(jié)水型技術(shù)、高效節(jié)水型新設(shè)備、新材料。以降低水的耗用量，同時供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，降低水資源無效消耗。推廣一水多用、循環(huán)利用、逆流回用等節(jié)約用水措施。（1）衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型器具；（2）各用水部門均采用計量收費；（3）生活給水泵選用變頻調(diào)速水泵，由微機控制啟停；（4）給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式以控制最不利處用水器具的流出水頭，做到節(jié)約用水。3、電氣部分節(jié)能措施（1）在本工程所有光源主要采用高效節(jié)能熒光燈，金屬鹵化物燈等新型光源。（2）在滿足顯色性要求的基礎(chǔ)上采用高效光源。（3）根據(jù)視覺工作需要，精選照度水平。（4）根據(jù)燈具光學特性，選用無眩光的高效燈具。（5）熒光燈選用帶補償電容的電子啟動器，將功率因數(shù)提高到0.85以上。第六章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址及用地方案1、項目建設(shè)地點本項目選址于某某市太平區(qū)最北端的細河南岸，緊貼太平區(qū)與海州區(qū)之間細河橋的東南側(cè)，其北側(cè)是某某市細河大堤的原發(fā)電廠住宅。2、占地面積項目建設(shè)地呈東西長、南北窄的不規(guī)劃長方形地塊，項目總占地面積45175㎡。主要包括11棟主建筑項目，總建筑面積202081㎡。其中1棟瑪瑙寶石城、7棟11層小高層、3棟33層商品住宅（包括建設(shè)地下停車場區(qū)）。另有公共配套物業(yè)樓，還有公用設(shè)施、綠化、給排水、電力設(shè)施等。3、項目選址相關(guān)影響分析本項目建設(shè)地為某某市老城區(qū)，地形平坦。地貌形態(tài)屬于剝蝕準平原向沖擊平原過渡型，下臥層為強風化侏欏砂頁巖層，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，巖性構(gòu)造簡單，地層從上而下依次為粘土、強風化泥巖、中等風化泥巖。地貌形態(tài)具有明顯的連續(xù)性和穩(wěn)定性，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，各土層為較好的天然地基。依托細河，地下水源豐富。本項目建設(shè)用地為城市改造用地，不涉及壓覆礦床和文物，不影響城市防洪和排澇，不影響通航和軍事設(shè)施。二、土地利用合理性分析本建設(shè)項目的土地使用權(quán)，是2007年起通過掛牌拍賣方式取得，其建設(shè)用地屬于城市改造建設(shè)用地，完全符合拍賣規(guī)劃標準要求，符合城市建設(shè)用地要求，占地規(guī)模合理，項目建設(shè)為商民兩用房建筑，符合集約和有效使用土地的要求。本項目的用地指標分別是：容積率3.90、建筑系數(shù)38.4%、綠化率22.1%，均符合土地使用規(guī)劃標準。三、拆遷方案建設(shè)單位已對原地址的1162戶進行拆遷安置，其中回遷安置拆遷戶806戶。前期動遷已基本結(jié)束，建設(shè)單位已通過有關(guān)部門批準，通過邀請招標方式確定拆遷單位，對原有建筑物進行拆遷。第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析根據(jù)國家、省、市環(huán)境保護的有關(guān)法律法規(guī)對建設(shè)工程項目要求，本項目對環(huán)境和生態(tài)影響分析如下：一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀建設(shè)地點范圍內(nèi)大氣環(huán)境質(zhì)量較好，周邊無污染企業(yè)，周邊沒有污染源，是商貿(mào)、家居的理想場所。二、項目建設(shè)與運營對環(huán)境影響（1）項目建設(shè)施工過程對周圍環(huán)境的影響本項目建設(shè)施工過程中，可能生產(chǎn)施工的噪音、粉塵和固廢。據(jù)相似的建筑工地進行噪音檢測，主體施工晝間最大超標13.98分貝。夜間最大超標22.04分貝，但隨著施工的結(jié)束，這種影響會消失。粉塵主要產(chǎn)生于作業(yè)揚塵（清理場地、建筑收尾）、物料揚塵（裝卸、貯存、運輸）。建設(shè)中出現(xiàn)的各種固廢。（2）項目運營過程對周圍環(huán)境的影響項目運營后，產(chǎn)生生活污水、廢棄物、生活垃圾等。三、環(huán)境保護措施按照資源的利用與環(huán)境（生態(tài)）的協(xié)調(diào)原則進行項目方案設(shè)計。在項目建設(shè)中避免夜間施工，執(zhí)行國家相關(guān)環(huán)境保護和對建筑工程施工的要求標準。日常施工防止對周圍產(chǎn)生環(huán)境影響。在項目建設(shè)中產(chǎn)生建筑粉塵，采用噴淋的方式解決。對項目運營中產(chǎn)生的噪音應(yīng)制定嚴格的管理制度進行管理，禁止汽車鳴笛避免噪音，產(chǎn)生的廢棄物、生活垃圾等及時清理、定時運出。項目建設(shè)必須堅持“三同時”原則，即環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用；要把消除污染、改善環(huán)境和節(jié)約能源作為加強管理的重要內(nèi)容。堅持污染物排放總量控制和達標排放要求，污染物排放必須堅持執(zhí)行相應(yīng)的環(huán)境保護標準。對進入小區(qū)經(jīng)營的業(yè)戶提出嚴格要求，凡不符合環(huán)保規(guī)劃和清潔的，可能造成環(huán)境污染或生態(tài)破壞的業(yè)戶，一律不得進入。四、環(huán)境管理1、建設(shè)單位負責向社區(qū)管理機構(gòu)移交有關(guān)環(huán)境保護的相關(guān)工作內(nèi)容；2、小區(qū)的環(huán)境管理問題，應(yīng)由社區(qū)統(tǒng)一負責，要確定管理內(nèi)容、方法、目標等，責任到人。3、小區(qū)必須設(shè)專人負責區(qū)內(nèi)環(huán)境保護工作；4、小區(qū)管理人員、區(qū)內(nèi)居民要加強環(huán)境保護意識，形成愛護家園、保護家園的作風。五、影響評價本項目是商住兩用的房地產(chǎn)項目，對周圍環(huán)境沒有影響，符合環(huán)保要求。第八章經(jīng)濟影響分析一、經(jīng)濟費用效益分析1、預(yù)計總銷售收入序號項目名稱總量（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）收入形式1商業(yè)網(wǎng)點22074600013244出售2商品住宅158038300047411出售3地下室及車庫20969出租總計201081606552、總建造成本（1）工程建設(shè)其它費用：26,202萬元（2）直接工程費用（建筑安裝費和配套費）：22,322萬元（3）合計建造成本：48,524萬元3、經(jīng)濟效益營業(yè)稅：60,655萬元×5%=3,032萬元利潤：60,655萬元-3,032萬元-48,524萬元