房地產(chǎn)開發(fā)工程管理辦法

總則第一條公司為使各項工程順利進行，并提高施工水準，特訂立本準則。第二條工程人員在工程進行中應確切依本規(guī)則監(jiān)工，如遇有疑難之處，或設計上欠妥時，應即刻與有關單位人員連絡，迅速解決，以免貽誤工期。第三條各種廠商帶標單到工地時，工地主任應將工程施工要求的標準、工期、范圍，詳加說明后，在估價單上簽章，若標單上有漏列的部分，應加注明，以便訂約時列入。第四條各種工程或工資合約副本送至工地時，工程人員應詳閱合約內(nèi)容的說明及有關規(guī)定，嚴格執(zhí)行。第五條工程管理員每日應詳實填報監(jiān)工日報表并將工程進行情形于每月初一、十六檢討進度，記錄于表中。每一工程開工前應準備及注意事項第一條工程人員進駐工地時應先請設計科派員指出建筑線及地界線的木椿，并訂定地盤高度的基準點。第二條建筑線地界線木椿應設法固定，不使其動搖走樣，必要時加設輔助點，并記錄于手冊上，以便隨時查核。第三條基地上原有的行道樹、消防栓、消防水池、給水管、污水管、煤氣管、油管、電線管、電桿及其他公共設施，如有妨害施工時，應由工地主任報請各該主管機關或所有權人移拆，不得任意剪斷移動。第四條工地主任在了解現(xiàn)場后，應即著手籌劃開工事宜，其主要內(nèi)容包括：擬定開工日期、工期、機具、材料、工寮及工務所配置計劃；數(shù)量計算、核對、進度表編制及結構體發(fā)包期限等事項，準備開工前檢討會。各項工程施工時應注意事項□粗木工程第一條粗木工程訂定水平椿板時，應注明與基準水平點的高度差，并在水平椿板上繪明挖土寬度、墻厚、柱中心線等，做為施工的準繩，訂立完成后，應由工地主任詳細復核無誤并報查驗后，方可開始挖土的工作。第二條復核各項放樣，尤其是地下室及一樓，應重新核對所有尺寸，如有錯誤，即時改正，以免以后無法更改，樓梯、平臺、踏步需畫出墨線以為組模工作時的準繩。第三條放樣完成立門窗框時，應注意位置是否正確，及垂直、水平等，并應加設保護板。第四條門窗框靠混凝土的面前，亦應事先加設鐵件，以便灌澆混凝土時，埋沒在內(nèi)增加牢固。第五條磚墻施砌完成時，應注意固定門框材料，可收回者應即收回，以免使模板工隨便裁剪損失浪費材料。第六條每層樓板灌澆混凝土前，在樓板四周模板上及各柱筋上畫水平高度記號，作為灌澆混凝土時的高低憑據(jù)，施工前應復核門窗是否有變形或移位?！跬练焦こ痰谄邨l基礎挖土時應核對其位置寬度及深度是否正常，并隨時注意安全措施。第八條各層樓板灌注混凝土前，須以水淋濕模板，以水泥漿灌入柱底及施工接頭。第九條拌合混凝土時應注意水灰比及拌合是否均勻，并檢查粗細骨材的清凈。第十條灌澆混凝土時，應振動搗實。如有溢出，應即時清理，樓板、梯階、欄桿，不可有高低不平的現(xiàn)象，梯階須用鏝刀抹平。第十一條回填土時，應分層灌水搗實，以免日后發(fā)生下沉及有龜裂現(xiàn)象。第十二條排夯卵石應注意排法，以立排為原則，不得平排，以增加其承載力，排后應搗實，石縫應填細石。第十三條混凝土灌澆時，工程人員不應離開現(xiàn)場，并時時注意水灰比的配合及各種裝配的衛(wèi)生給水、電氣、管路等，同時應叫電氣工、給水工、模板工、鋼筋工等在現(xiàn)場，以便有問題可隨時解決改正。第十四條RC混凝土樓板灌澆完成后，最少應保護二日以上才能挑放紅磚。第十五條樓板拆除后如發(fā)現(xiàn)孔穴蜂窩及損壞處，應即用水泥砂漿填補完整。第十六條柏油油毛氈防水層完成后，應隨即做隔熱層施工，以免日曬及雨淋而生起伏現(xiàn)象。第十七條屋頂混凝土灌澆時應注意排水的坡度，在隔熱層施工時不能點破防水層，如發(fā)現(xiàn)有點破應注意空出，等防水工補修完成后再予補全?！蹁摻罟こ痰谑藯l配筋時應注意鋼筋的規(guī)格、數(shù)量、方向及間距位置是否正確。第十九條應注意梁的引長鋼筋、壓縮筋及接頭的倍數(shù)及鋼筋接頭的位置及接法應按照鋼筋標準圖的規(guī)定施工。第二十條應注意鋼筋與模板的距離，并用水泥砂漿做成的墊塊或鐵椅及吊鐵等保持其間距的正確。第二十一條灌澆混凝土時，應注意鋼筋的間距，如發(fā)現(xiàn)被踐踏走樣重疊時，應馬上調(diào)整改正?！蹁摻顗航庸こ痰诙l壓接用的氣體，加熱用的吹管，應使用符合規(guī)格的品質(zhì)。第二十三條鋼筋的瓦斯壓接位置均應按圖說所注位置施工，并應選擇壓力較小的直線，上行的壓接的位置也應錯開為宜。第二十四條在壓接前應將壓接面的鐵銹、油漬等污物以電磨機研磨清潔。第二十五條如有下列情形時，應重行施工：(1)壓接部位的鋼筋中心軸偏心超出直徑的1/10以上時，應加熱修正或切斷另行壓接。(2)壓接處的擴漲不足時，應再加熱加壓至規(guī)定的直徑為止。(3)壓接中加熱強的火焰突然停止或變化時，其壓接應切斷另行施工。第二十六條現(xiàn)場施工中應特別注意施工的安全，如腳手設備、氣體的防漏、防爆、防火等，應特別防范?！跄０骞こ痰诙邨l模板施設時，應注意材料是否安全，如模板厚度、梁及支撐尺寸等不符規(guī)定或有腐爛現(xiàn)象的均不得使用，只有尺寸規(guī)格過小施設間隔縮小支撐，才使用它。第二十八條模板組合柱面梁底及梁墻時，如遇門窗框，應防護門窗框木料，不使其破壞，如有可能不準其釘連在一起。第二十九條固定柱模的鐵絲如需與門窗框一起固定時，應墊木板，不使鐵絲直接扎在木料面，以保護木料的光滑。支撐應立在門窗框上也一樣。第三十條模板組立時，應核對其尺寸及水平，柱應垂直第三十一條拆除樓板模板時也應防護門窗框不使其破壞。最好事先交代拆模工在門窗框邊用拆除的柱模擋住。第三十二條復核各層模板的水平、墻柱的垂直、梯階需按粗木放樣的尺寸，切實組模，欄桿需釘高度指示釘，以保持欄桿面的平直。第三十三條模板的拆除應視位置的重要性參照施工說明書內(nèi)規(guī)定時間拆除，不準模板工隨意拆除?！跗龃u工程第三十四條砌磚時應先注意紅磚是否澆水，水分是否充足。第三十五條砌磚用的水泥砂漿配合比應正確，拌合應均勻，施砌時所留的磚縫應適當，并灌滿灰漿，無雨庇的外墻樓梯間等外部，砌外面平整。第三十六條在砌磚時，應時時注意門窗框的正確，如有動搖走樣時，應即刻調(diào)整，并事先交代砌磚工及挑磚工，不得打掉或移動固定門窗框的木料。如有妨礙砌磚應更改的，可通知粗木工更改。第三十七條遇有門窗框的墻施砌紅磚時，應加設鐵件，以使門窗牢固?！踅o水衛(wèi)生工程第三十八條定置水管時，其豎立的管道要注意垂直，平直的管道要注意坡度，不得中央下垂或弧形現(xiàn)象，天花板下的污水管應按規(guī)定配裝吊管設施。第三十九條給水管、污水管、排水管，每至一層須試水、試壓。第四十條每一層管道完成后應切實核對，倘與設計圖不符時，應記錄于中間查驗圖上，全部工程完成后，合并于驗收報告中送設計科存查。第四十一條水龍頭、鏡箱、衛(wèi)生器材的安裝位置需正確。第四十二條正式送水完成后，全部試水、試壓，絕不漏水方為合格?！蹼姎夤こ痰谒氖龡l穿線應按圖說回路，接線必須使用焊接。第四十四條接線盒、開關箱、電表箱、配電盤位置務求正確、端正。第四十五條暗開關及插座施工務求整齊、美觀。第四十六條每一層管道完成后應切實核對，倘與設計圖不符時應記錄于中間查驗圖上，全部工程完成后，合并于中間查驗圖上，送回設計科存查?！跷蓓敺浪こ痰谒氖邨l屋頂柏油油毛氈防水施工時，應注意屋面的清潔及干燥，柏油用量，油毛氈廠牌及重量是否符合規(guī)定。油毛氈的搭接長度需10厘米以上，落水頭邊應特別處理。反水(水墻面)高度保持20厘米以上，按照規(guī)定施工?！跛嗉按纱u工程第四十八條內(nèi)外墻粉刷打底開始前應先檢查電氣、給水、墻內(nèi)管路的裝配。及墻面是否平齊，如太凹凸不平，超過1英寸以上需補粉砂漿時，應先通知原先施砌的包商打除，以免浪費材料及墻厚度增加面積減少，并在粉刷前由泥水工先用灰漿做水平及垂直線點，以為施工的準繩。第四十九條粉刷時應注意墻面的水分是否適合，以免施工后發(fā)生龜裂現(xiàn)象。第五十條平頂及墻面粉光時，應注意泥刀的斑跡，如肉眼可看出時，應再加力抹平，如粉光面用白灰料時其墻柱角線應用水泥砂漿先粉齊而后中間面再粉白灰，以免角線容易缺損。第五十一條地坪水泥粉光或做磨石子時，應注意地面的清潔，以免施工后發(fā)生龜裂現(xiàn)象。第五十二條磨石子料施粉輾平后過二天以上才可開始磨平。第五十三條廚房浴室及前后陽臺地坪，應注意其水坡度。第五十四條石子地磨平時遇有落水管應先叫給水工露出的水管封閉，免使磨石子的泥漿流入排水管內(nèi)發(fā)生堵塞現(xiàn)象。第五十五條磨平石子的泥漿應指定位置挖洞使其集中倒入，不能任其流失，以免影響完成部分的清潔。第五十六條洗石子在噴洗時，應注意其完成部分的清凈，如果風力過強時應終止噴洗。在粉石子前其分格縫的釘立應適當、美觀。不能任其雜亂分格。第五十七條地下室防水粉刷時，應注意其所滲入的防水劑量，按照規(guī)定滲入拌合，以免日后發(fā)生潮濕、漏水現(xiàn)象。第五十八條浴室防水應依照規(guī)定施工，接線盒四周應割切方整。第五十九條瓷磚馬塞克打底除注意平直、及角度的正確外，并需配合瓷磚的尺寸。第六十條瓷磚施工時應注意尺寸灰縫及顏色的均一?！跫毮竟こ痰诹粭l接頭應依照規(guī)定的榫頭緊密接合，成品依照圖樣，配合門窗框的大小施工。第六十二條木工裝設五金時應注意螺絲的釘法，應用螺絲刀旋緊不可用鐵錘直接錘入，以免日后更換困難及木料破壞?！跤推峁こ痰诹龡l門窗木料油漆開始時，應先注意釘孔缺角破損的補整及清掃干凈后才能底度的粉刷。□玻璃第六十四條玻璃裝設時應注意是否照規(guī)定的厚度安裝，安裝后應核對其與門窗是否緊密，拉動是否會發(fā)生移動走樣?！醺絼t第六十五條本準則未列事項隨時由有關主管指示監(jiān)工。第六十六條本準則經(jīng)呈董事長核準后實施，修改時亦同。房產(chǎn)銷售第一條商品房的銷售，由經(jīng)營部組織，辦公室予以協(xié)助，銷售的策略、平均售價、售樓日期等由經(jīng)營部提出書面報告，經(jīng)經(jīng)理審批后，報集團公司總工程師、總經(jīng)理批準后實施。第二條商品房的銷售，除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成品房（以工程開工后計算）一次性付款享有九五折優(yōu)惠外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況，售樓花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折頭優(yōu)惠的，一律經(jīng)經(jīng)理核準，并報集團總工程師批準后，才能辦理。否則將追究有關人員的經(jīng)濟責任及法律責任。第三條銷售方案由經(jīng)營部牽，會同工程部、辦公室等有關部門共同制訂，根據(jù)樓層、方向等因素確定每單元的明細價格，經(jīng)經(jīng)理審定，報總工程師和總經(jīng)理批準后執(zhí)行。第四條售樓的所有宣傳資料，包括售樓書、售樓廣告等，由辦公室同經(jīng)營部擬稿，原稿由經(jīng)理核準，報總工程師批準后，方可委托付印。第五條銷售商品房的申報手續(xù)，含預售樓花、境外銷售批文、外匯管理局批文、公證、按揭委托和產(chǎn)權證等，由辦公室負責會同經(jīng)營部、財務部辦理。第六條房產(chǎn)銷售結束后，由辦公室、經(jīng)營部、財務部共同負責寫出工程項目投資效益總結報告，由經(jīng)理審定后，上報總工程師、總會計師和總經(jīng)理。第七條樣板房根據(jù)經(jīng)理的意見，由工程部負責會同經(jīng)營部、辦公室擬定裝修和施工方案、工期，組織施工及購置家私、花草等。樣板房完成后，開放給客戶參觀，由經(jīng)營部保管，直至售樓結束。樣板房及一切家私由經(jīng)營部會同辦公室制定方案報經(jīng)理批準后作出處理。物業(yè)管理第一條工程項目確定以后，物業(yè)管理部門應派有關水、電等專業(yè)人員，參與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理，了解和熟悉設備及管道、線路安裝調(diào)試情況，以便于今后進行管理。第二條購房業(yè)主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后業(yè)主入伙前，經(jīng)經(jīng)理同意，按如下辦理：1.業(yè)主入伙前，由經(jīng)營部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程部安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取總造價5%的施工管理費。2.物業(yè)已移交給物業(yè)部門管理的，由物業(yè)部通知工程部安排施工。施工隊伍由工程安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取5%的施工管理費。第三條工程竣工后，在1年的維修保養(yǎng)期間，物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題時，應及時向工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕。第四條正常使用期（不含保修期），業(yè)主裝修，應先報物業(yè)部門審查批準。如有大的改動影響結構安全或影響相鄰住房使用功能的，先由物業(yè)部門會同工程部審查，報經(jīng)理和總工程師批準后才能施工。使用期間業(yè)主反映工程質(zhì)量問題的，物業(yè)部門應立即通知工程部于24小時內(nèi)派人進行維修，不得推遲拖延，影響信譽。第五條公司根據(jù)各住宅小區(qū)的特點，建立各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處，對各住宅小區(qū)進行統(tǒng)一、有效的管理。第六條各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處配備必析基層領導、管理員、保安員、水電工、清潔工等，對住宅小區(qū)的管理工作承擔全部責任。第七條住宅小區(qū)的管理人員，必須遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的各項規(guī)章制度，熟悉管理業(yè)務，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務，把小區(qū)管理好。第八條物業(yè)管理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、整潔和符合規(guī)劃，嚴禁各種違章改建和搭建。第九條物業(yè)管理處負責對住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓梯和公共場所（設施）進行管理和清潔，設立果皮箱和垃圾收集清運點，保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi)生，創(chuàng)建文明衛(wèi)生小區(qū)。第十條住宅小區(qū)的綠化（樹木、花草、草地等）設專人進行管理（負責淋水、施肥、噴藥、剪枝、補種等）。第十一條各住宅小區(qū)按實際需要配備若干名水電工，維護供水供電，保證住戶用