民宿文化旅游項目招商手冊

民宿文化旅游項目招商手冊興隆民宿文化旅游項目招商手冊

撫松原鄉(xiāng)文化旅游開發(fā)有限公司

編制闡明

【編制目的】

民宿文化旅游項目近幾年在全球遍地開花，但由于其獨特的區(qū)位特點及文化背景的不同，每個民宿文化旅游項目的開發(fā)和運行都有一定差別，本手冊將對興隆民宿文化旅游項目進行專項闡明，打造規(guī)范性手冊，結(jié)合數(shù)年來民宿文化旅游項目開發(fā)及運行的經(jīng)驗，推出了涵蓋民宿文化旅游投資及運行各個方面的手冊工具，方便項目涉及各方能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、發(fā)明、實踐適合項目本身的手冊工具，推動項目的快速傳輸和發(fā)展。

【使用闡明】

1.

本手冊涉及產(chǎn)品解說、市場分析、集團介紹、經(jīng)營模式、招商系統(tǒng)規(guī)劃、收益分析、操作流程及合同原則等方面。其中涉及諸多的合同商定及運行機制，是項目落地的基礎(chǔ)原則指導(dǎo)，是確保各環(huán)節(jié)精確執(zhí)行的指導(dǎo)性文獻。

2.

本手冊財務(wù)模型通過同區(qū)域同類項目5年運行真實數(shù)據(jù)進行測算，該模型含有一定實際指導(dǎo)意義。

【版權(quán)聲明】

本手冊可供投資人、運行方、居間方共同參考使用，其版權(quán)歸撫松原鄉(xiāng)旅游文化發(fā)展有限公司全部。未經(jīng)我司許可，任何單位及個人不得以任何理由，通過網(wǎng)絡(luò)、媒體以及其它任何方式向第三方傳輸或公開公布。如侵犯我司版權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)，我司將依法追究其法律責(zé)任。

版權(quán)全部侵權(quán)必究

目錄

編制闡明...1

目錄...2

市場機遇...3

公司背景...9

經(jīng)營模式...10

項目優(yōu)勢...13

投資條件...15

投資方案...16

投資流程...22

合同模板...24

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民宿業(yè)產(chǎn)業(yè)概況

住宿業(yè)能夠劃分為原則化和非原則化兩大類，原則化住宿的最典型代表自然是酒店，提供原則化的服務(wù)和定價；非原則化住宿涉及客棧、民宿、公寓、度假別墅、小木屋、帳篷、房車、集裝箱等，其中以民宿數(shù)量最廣、最為普及。

民宿由共享經(jīng)濟的興起帶動，指的是由個人業(yè)主、房源承租者或商業(yè)機構(gòu)運用空閑房間，提供旅客的住宿。從定義上來看，民宿和個人業(yè)主的短租業(yè)務(wù)有重疊的部分，但是從兩者定位上來說，民宿更多面對旅游需求，因此也更重視地方特色的打造和舒適氛圍的營造，是短租房的升級版。游客能夠在民宿中體驗本地生活，與原住居民交流，感受本地人文情懷。

民宿本身按照類型和功效又能夠分為農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村別墅等多個類別，和酒店最重要的辨別點在于民宿含有由“主人文化”帶來的本地特色化體驗，住宿空間高度個性化、體量小而美。

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民宿和酒店的區(qū)別

經(jīng)營方式

使用空間

建筑體量

硬件設(shè)施

服務(wù)人員

配套服務(wù)

行業(yè)原則

民宿

副業(yè)

自用或租用民宅內(nèi)的閑置空間

小

條件較好

原則化程度較低

主人或本地人

較少

無

個人短租

副業(yè)

自用或租用民宅內(nèi)的閑置空間

小

條件普通

高度非標

業(yè)主

較少

無

酒店

專業(yè)

專用營業(yè)空間

含有一定體量

普遍較好

高度原則化

專業(yè)員工

美容、健身、洗衣等配套齊全

成熟

旅行最重要的不是路上的風(fēng)景，而是能體會到所到之地的風(fēng)土人情。厭倦了都市的喧囂和繁雜之后，帶上家人孩子，約上好友，在周末和節(jié)假日走進鄉(xiāng)村、尋找鄉(xiāng)愁成為了人們的出游首選。在住宿方面，相較于傳統(tǒng)的飯店旅館，人們更傾向于民宿，它普通都是運用自用住宅空閑房間，結(jié)合本地人文、自然景觀、周邊環(huán)境資源，進行精心設(shè)計裝修，然后提供應(yīng)旅客鄉(xiāng)野生活的住宿處所。好的民宿能夠較好地將天然的山水、傳統(tǒng)的街區(qū)、獨特的民居有機地結(jié)合起來，更符合人們心中對鄉(xiāng)野的渴望。

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民宿類型

1、賞景度假型民宿：

結(jié)合自然的景觀或是精心規(guī)劃的人工造景，如萬家燈火的夜景、滿天星斗、庭園景觀、草原花海或是高山大海等。

2、藝術(shù)體驗型民宿：由經(jīng)營者帶領(lǐng)游客體驗各項藝術(shù)品制作活動，涉及揑陶、雕刻、繪畫、木屐、果凍蠟燭、天燈制作等，游客可親手發(fā)明藝術(shù)作品，體驗鄉(xiāng)村或當代的藝術(shù)文化饗宴。

3、農(nóng)村體驗型民宿：在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村中，除提供有農(nóng)村景觀、體驗農(nóng)家生活之外，并有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的體驗活動，配套觀光果園、觀光菜園、觀光茶園等。在鄉(xiāng)間小住數(shù)日，讓身體舒暢也讓心情愉悅，享有漫食、漫游的生活，不管往北、往南，都能方便自在，這趟路程是田園之旅、是心靈之旅，更是難忘的假期。

4、溫泉民宿：精巧溫泉民宿的溫泉套房設(shè)備，每間套房各具特色、寬敝加大泡湯池并設(shè)有SPA、按摩、冷熱池設(shè)備，另有DVD設(shè)備，旅客可攜帶影片自行操作。在溫泉民宿猶如回到家的感覺，盡情的放松心情，讓大自然做最佳的醫(yī)療師。

5、復(fù)古經(jīng)營型民宿：其住宿環(huán)境均為古厝所整修，或以古建筑的式樣為設(shè)計藍圖，提供游客深切的懷舊體驗。

本手冊所規(guī)劃的民宿項目將以賞景度假型及農(nóng)村體驗型兩個類型相結(jié)合為主，重在原汁原味的農(nóng)村鄉(xiāng)野田間情調(diào)，同時整合本地各大景區(qū)型旅游資源打造豐富的度假觀賞項目體驗。

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市場前景樂觀

1.國企運作，政府背書，對民宿項目的開發(fā)及運行提供強有力的政策支持

2.人們在選擇旅途住宿時，會較多的關(guān)注價格、居住體驗感和房屋性能等。而價格低廉、產(chǎn)品性能好、房源數(shù)量多正是民宿在發(fā)展中的優(yōu)勢。民宿產(chǎn)品可分為日單價在50~300元之間的經(jīng)濟型和300元以上的享有型。在旅行出游時和支出計劃中，住宿支出是考慮的重要因素之一，根據(jù)易觀智庫數(shù)據(jù)顯示，超出50%的顧客通過在線預(yù)訂客棧民宿時會選擇200元下列的產(chǎn)品，只有11.8%的顧客選擇300元以上的享有型。STRGlobal統(tǒng)計顯示，1月中國酒店平均每房收入326.82元，相對低位的價格為民宿贏得了發(fā)展的市場。

顧客預(yù)訂民宿關(guān)注點分布

關(guān)注事項

關(guān)注比例

價格便宜

64.4%

居住體驗特別

51.2%

裝修/建筑風(fēng)格多樣

47.9%

房間洗衣做飯功效設(shè)施齊全

37.4%

和陌生人社交

17.1%

入住靈活

15.6%

其它

13.0%

3.民宿產(chǎn)品在房屋構(gòu)造和設(shè)計更含有家庭氣息，為家庭游和出行時的聚會提供了便利；服務(wù)更人性化，不僅滿足住宿的需求，還通過有關(guān)的周邊服務(wù)優(yōu)化住宿的體驗感；地理位置普通靠近景區(qū)，出行方便提高效率減少精力耗費，增強旅游的滿足感。

4.國內(nèi)自由行已成為主流，國家旅游局數(shù)據(jù)顯示進入景區(qū)的散客占比在已達成70%至80%。自由行游客對旅行的需求上升到文化、社交層面，在住宿上，更樂意選擇外觀含有鮮明特色，能與本地人交流的民宿。

從提供民宿的公司來說，民宿相較于原則化住宿，更容易獲得良好的營銷效果。不同的地理環(huán)境，不同的裝飾風(fēng)格，不同的風(fēng)俗習(xí)慣，都能天然地打包、呈現(xiàn)出受到自由行游客歡迎的產(chǎn)品形態(tài)。例如長白山天池及周邊豐富的旅游資源，除了增添了民宿本身的浪漫色彩，同時也帶動了游客前往觀摩體驗的熱潮，聯(lián)動引發(fā)周邊旅游產(chǎn)品的銷量猛增。

特色化住宿逐步成為影響出游決策的重要因素，正如民宿預(yù)訂OTA大魚自助游的宣傳語“為一張床，赴一座城”，昔日的小眾市場快速擴張。與此同時，我國在線旅游滲入率持續(xù)快速提高，在機票、酒店、景區(qū)門票等格局穩(wěn)定的狀況下，民宿的流量入口價值逐步顯現(xiàn)，為在線旅游創(chuàng)新公司提供了新的切入點，在萬億級周邊游市場中搶占一部分市場份額。

5.研究顯示：中國80后甚至90后出生的獨生兒女群將在將來十年內(nèi)成為旅游消費市場的主流力量。旅游客群逐步年輕化，對差別化旅游的需求強烈，民宿項目以最佳時機進入市場，收益可觀

客棧民宿預(yù)訂顧客年紀特性

居民收入快速增加，消費信心增強

-城鄉(xiāng)居民旅游消費水平增加近1倍，與此同時，城鄉(xiāng)居民的旅游支出總額占個人消費的比重穩(wěn)定在10%以上。闡明城鄉(xiāng)居民在旅游方面的投入絕對數(shù)值的增加，人們已經(jīng)不滿足于普適性的旅游模式，對旅游的定制化體驗需求大幅度提高。

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一塊極具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?/p>

民宿旅游是近兩年國內(nèi)旅游行業(yè)的新興模式，民宿旅游有價格優(yōu)惠、體驗良好、進一步本土文化的優(yōu)點，贏得了游客的承認，民宿項目在旅游行業(yè)占比不停擴大，住民宿在某種程度上已成為一種潮流潮流，因此，許多民宿項目越來越炙手可熱。然而，由于文化性、地區(qū)性的特殊規(guī)定，以及新興項目的傳輸力度局限性，現(xiàn)在，大部分中國消費者仍對民宿旅游理解不深，，即便如此，國內(nèi)熱門的民宿項目仍舊供不應(yīng)求。

消費者住宿選擇占比

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行業(yè)利潤令人垂涎

現(xiàn)在，中國市場制造業(yè)的平均利潤為15%，零售業(yè)平均利潤為20%，旅游業(yè)的平均利潤為30%。去哪兒網(wǎng)的數(shù)據(jù)表明：截至年10月30日，民宿客棧在去哪兒網(wǎng)登記數(shù)量為42658家，而至9月30日，這一數(shù)據(jù)增加到48070家，局限性一年時間增加了5412家，增速相稱快。現(xiàn)在，從全國各省份來看，云南民宿客棧的數(shù)量位居全國第一，數(shù)量達7392家，另一方面是浙江6141家，位居全國各省份第二名，接下來是北京、四川以及山東。東北區(qū)域民宿尚處在開創(chuàng)期，投資潛力巨大。

另外，在《年中國民宿品牌發(fā)展趨勢和區(qū)域人群分析》報告中顯示：截至年初，全國有超出4萬家的民宿，民宿從業(yè)人員近100萬人，市場規(guī)模已達200億元。預(yù)計到，我國民宿行業(yè)營業(yè)收入將達成362.8億元。

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民宿將成為文化旅游市場的新寵兒

中國自古以來都是旅游大國，素有“禮儀之邦”的美譽，由于如此“旅游經(jīng)濟”在中國始終高速增加，長盛不衰！民宿旅游無論在入住體驗、文化挖掘等各個方面都堪稱旅游感受絕佳產(chǎn)品。選擇本地民宿入住，進一步到土著居民生活中感受原鄉(xiāng)文化，體現(xiàn)出一種潮流、潮流和對旅行情懷完美的詮釋。

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資產(chǎn)增值收益空間巨大

本項目采用資產(chǎn)認購方式由投資方持有民宿產(chǎn)權(quán)，通過政府完善民宿項目基礎(chǔ)建設(shè)、管理公司精心運行，在后續(xù)房產(chǎn)增值提供十分具象的空間范疇，發(fā)明運行收益的同時，預(yù)期資產(chǎn)增值收益將超越絕大多數(shù)理財產(chǎn)品。

在享有項目收益和資產(chǎn)增值的同時，擁有一間屬于自己的農(nóng)間小院，拋開繁華的都市，回歸大自然深處，遠離高壓節(jié)奏和眼下的茍且，在農(nóng)間田野中體驗屬于自己的詩和遠方。

集團背景

撫松發(fā)展投資集團有限公司（簡稱“撫發(fā)集團”）成立于7月，注冊資金100億元，是撫松為創(chuàng)新都市提供服務(wù)，在整合都市資源和國有資產(chǎn)基礎(chǔ)上，按照市場化、多元化、國際化發(fā)展格局組建的當代國企集團。

公司介紹

撫松原鄉(xiāng)文化旅游開發(fā)有限公司（簡稱“原鄉(xiāng)文旅”）從屬于撫發(fā)集團，是按照縣委、縣政府大力發(fā)展長白山文化旅游的思路，為深化文化旅游體制改革，提高長白山文化旅游產(chǎn)業(yè)管理水平和競爭實力，推動文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而組建。原鄉(xiāng)文旅是經(jīng)縣委、縣政府同意，由撫發(fā)集團直接管理的按照當代公司制度規(guī)定建立的自主經(jīng)營、獨立核算的國有重點公司。作為長白山文化與旅游產(chǎn)業(yè)的投融資和運行平臺，受縣政府委托，原鄉(xiāng)文旅推行下列重要職能：承當文化與旅游資源的優(yōu)化配備與拓展開發(fā)；承當文化與旅游營銷任務(wù)；承當重大文化與旅游基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與運行；探索國有文化與旅游資源全部權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離模式，推動長白山文化旅游資源的集約化和規(guī)?；?jīng)營。

經(jīng)營理念

使命：圓每個都市人的鄉(xiāng)村夢

愿景：打造國內(nèi)一流文化旅游服務(wù)平臺

價值觀：和諧共贏務(wù)實精進

發(fā)展方略

撫松發(fā)展投資集團在全方面考察目的市場的基礎(chǔ)上，完畢了戰(zhàn)略定位與模式設(shè)計，鎖定目的市場和消費群體，擬定了不同于同類文旅產(chǎn)品的營銷思路，公司采用居間統(tǒng)籌的方式，協(xié)助政府完善地方文化旅游事業(yè)，運用政策資源大力優(yōu)化民宿項目所在地基礎(chǔ)設(shè)施，建立完善的交通網(wǎng)絡(luò)，為投資人甄選含有運行原則的農(nóng)房農(nóng)院，打造樣板間，根據(jù)各農(nóng)房的差別特點進行定制化設(shè)計，整體施工及改造，協(xié)助本地政府及本地原住居民組建項目公司，協(xié)調(diào)本地周邊旅游資源如：地方美食、大型景區(qū)、特色體驗項目、土特產(chǎn)、非物質(zhì)文化旅游等項目進行聯(lián)動營銷，以旅發(fā)委官方推廣作為基礎(chǔ)，通過線上旅游欄目、門戶網(wǎng)站、新媒體終端、公眾平臺以及線下推廣會、廣告投放、路演等方式進行全方位營銷推廣，以輕資產(chǎn)的方式實現(xiàn)項目管理與運行，帶動本地文化旅游事業(yè)的快速發(fā)展，實現(xiàn)全區(qū)域民宿項目的覆蓋。同時為投資人實現(xiàn)資產(chǎn)增值，獲取營銷及資產(chǎn)的雙重收益。

產(chǎn)品主題

原鄉(xiāng)文化山野情趣情景再現(xiàn)體驗式旅游

消費者分析

常年生活于都市中的人群，飽受市區(qū)環(huán)境污染的戕害，日日夜夜的快節(jié)奏工作環(huán)境滲入于生活的每個角落使他們疲倦不堪，迫切需要來一場遠行回歸自然釋放天性。

目的人群：都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階級、旅游愛好者、家庭旅游消費者、團體建設(shè)

年紀階層：重要以50歲下列的少年、青年、中年為主

消費水平：含有大眾旅游的消費能力

消費心理：熱愛鄉(xiāng)村文化，熱衷旅游活動，追求原生態(tài)，向往大自然

購置動機：區(qū)別于傳統(tǒng)酒店、度假區(qū)的原則風(fēng)格以及格式化服務(wù)，更喜歡進一步理解原住民文化，體驗原汁原味鄉(xiāng)野風(fēng)情，貼合本地人民生活的民宿入住感受

原則化體系打造

民宿運行管理將實現(xiàn)六大統(tǒng)一：

統(tǒng)一的運行原則、統(tǒng)一的服務(wù)訓(xùn)練、

統(tǒng)一的督導(dǎo)輔導(dǎo)、統(tǒng)一的VI系統(tǒng)、

統(tǒng)一的平臺營銷、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)

統(tǒng)一的運行原則：

通過打造興隆鄉(xiāng)民宿旅游項目，建立樣板民宿區(qū)，以同樣的政府資源來規(guī)劃其它區(qū)域民宿項目，在統(tǒng)籌、創(chuàng)立的進程中以興隆鄉(xiāng)民宿項目作為指導(dǎo)，同樣以原住民管理和運行模式組建管理公司，沿用統(tǒng)一的管理體系形成集團化管理模式，在追求運行原則的統(tǒng)一之下，同時保持各地區(qū)民宿原有的差別風(fēng)格，以形成差別化削弱集團內(nèi)競爭的狀況。

統(tǒng)一的服務(wù)訓(xùn)練：

原住民未通過專業(yè)的培訓(xùn)，對民宿服務(wù)的概念仍存在一定空白，原鄉(xiāng)文旅將差遣專業(yè)的培訓(xùn)團體，統(tǒng)一培訓(xùn)基礎(chǔ)服務(wù)技能、服務(wù)理念、管理技能、營銷技能，并進行考核及評定，形成系統(tǒng)化培訓(xùn)機制，不僅為提高民宿品質(zhì)服務(wù)提供保障，也為員工個人職業(yè)發(fā)展提供方向。

統(tǒng)一的督導(dǎo)輔導(dǎo)：

每個民宿項目的建成都將會經(jīng)歷一段草創(chuàng)時期，原鄉(xiāng)文旅會引導(dǎo)各項目公司的負責(zé)人逐步領(lǐng)略成熟的民宿運行方案，并對每個項目的運行狀態(tài)予以監(jiān)督，及時糾偏。

統(tǒng)一的VI系統(tǒng)：

原鄉(xiāng)文旅在運籌“一鄉(xiāng)一品”的項目進程中旨在打造規(guī)模化管理平臺，以輕資產(chǎn)的形式為投資人統(tǒng)籌運行發(fā)明收益，在將來白溪等項目建成后，一鄉(xiāng)一品民宿項目將向集團化、規(guī)?；l(fā)展，在如此形式下的計劃中，統(tǒng)一VI系統(tǒng)將是集團化進程的一種重要體現(xiàn)。

統(tǒng)一的平臺營銷：

原鄉(xiāng)文旅打造的智能旅游項目將結(jié)合一鄉(xiāng)一品的產(chǎn)品內(nèi)容在線上、線下媒體投入推廣，通過無數(shù)媒體終端和入境推送打造無差別廣告呈現(xiàn)，在營銷推廣上去單一化思維，以“組合拳”模式對目的群體形成有效推廣。

統(tǒng)一的信息系統(tǒng)：

傳統(tǒng)OTA模式是當代酒店、民宿類產(chǎn)品最依賴的信息系統(tǒng)，電商龍頭往往掌握大量的客戶資源和同品類產(chǎn)品內(nèi)容，在篩選和比較的過程中為游客提供指向性的數(shù)據(jù)參考。一鄉(xiāng)一品民宿項目同樣會采用傳統(tǒng)OTA線上預(yù)訂來提高流量，同時打造自己的公眾平臺和客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，積攢客戶資源的同時打造自己的IP，建立大數(shù)據(jù)庫，于整個管理集團中共享客戶資源以實現(xiàn)獲益。

投資方式

本項目投資分為一次性投資和租賃式投資兩種方式

一次性投資：即指以一次性購置形式進行本項目的投資，同商品房購置方式相似，通過項目公司居間協(xié)調(diào)，一次性購入民宿房產(chǎn)，后續(xù)運行、管理、維修等問題由項目公司統(tǒng)一操作，可遠程操作涉及購置和出售等全部事宜。

租賃式投資：即指以租賃形式進行本項目的投資，同商品房租賃方式相似，通過項目公司居間協(xié)調(diào)，選擇民宿項目進行租賃，租期最短不得低于，后續(xù)運行、管理、維修等問題由項目公司統(tǒng)一操作，可遠程操作涉及續(xù)租或解除租約等全部事宜，租賃式投資需月付管理費，需注意租賃期未滿不得解約，如有解約需負違約責(zé)任。

退出機制

一鄉(xiāng)一品民宿項目的投資方式本質(zhì)是將資金投入到房地產(chǎn)中，通過管理運行實現(xiàn)資本的收益及資產(chǎn)的升值。其風(fēng)險極低，投資回報率高，回收周期短，可通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或售賣民宿房產(chǎn)的方式以完畢資金回籠。

充足詳盡的市場調(diào)查，搶占制高點的戰(zhàn)略定位與模式設(shè)計，精確的市場定位和消費者分析，完善的原則化體系建立，宏偉的發(fā)展目的和貼近實際的執(zhí)行規(guī)劃，為打造文旅巨擎做好了充足的準備，一份可靠的投資，意味著您也將成為這偉大事業(yè)的一份子，將和長白山文化旅游精英們一起發(fā)明宏偉的將來，實現(xiàn)人生價值。

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產(chǎn)品優(yōu)勢

公司已和區(qū)域內(nèi)多家旅游資源優(yōu)質(zhì)品牌建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，精選區(qū)域內(nèi)的食、住、行、游、購、娛五大品類的特色商家形成組合營銷方略，以聯(lián)動營銷的方式增強產(chǎn)品吸引力及客戶體驗值，總部含有強大的政府資源，對項目的建設(shè)和運行發(fā)明良好的政策環(huán)境；統(tǒng)籌管理，輕資產(chǎn)運行，產(chǎn)權(quán)歸屬投資人，提高收益的同時保障資產(chǎn)的安全性，為投資人打造低風(fēng)險的投資產(chǎn)品。

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管理優(yōu)勢

原鄉(xiāng)文旅協(xié)同本地鄉(xiāng)政府一起建立項目公司、統(tǒng)一原則化體系，能夠系統(tǒng)的為項目公司從創(chuàng)立、裝修、運行以及顧客服務(wù)、人員培訓(xùn)、經(jīng)營分析、盈利提高等一系列的貼身指導(dǎo)，使投資經(jīng)營不再費心，協(xié)助投資人輕松實現(xiàn)系統(tǒng)化管理以提高獲益。

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培訓(xùn)優(yōu)勢

公司將建立完善的培訓(xùn)系統(tǒng)架構(gòu)，成立民宿項目經(jīng)營培訓(xùn)中心，各項目公司可獲得項目規(guī)劃、經(jīng)營、管理、營銷技能、操作流程、對客服務(wù)等一套系統(tǒng)的培訓(xùn)；同時，各項目公司也能夠根據(jù)區(qū)域特性提出培訓(xùn)需求，原鄉(xiāng)文旅會結(jié)合具體需求進行針對性的培訓(xùn)，提高各項目公司運行管理水平，獲得更多收益。

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督導(dǎo)優(yōu)勢

公司將構(gòu)建完善的督導(dǎo)系統(tǒng)，委派專業(yè)的督導(dǎo)人員常態(tài)化巡視各民宿項目，發(fā)現(xiàn)項目的運行問題會及時糾偏，快速解決問題，實現(xiàn)持續(xù)盈利。

投資收益

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低成本

――相對于都市商品房，民宿項目的投資成本較為低廉；

――項目公司負責(zé)統(tǒng)籌全部運行事宜，投資者無需考慮運行成本。

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穩(wěn)定收益

――項目建成后由項目公司統(tǒng)一運行，強大的政策扶持以及集團化、規(guī)模化的運行方式將成為可持續(xù)、可傳承的長效收益項目。

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區(qū)域保護

――長白山區(qū)域獨家民宿管理集團模式，政府背書獨享優(yōu)勢政策環(huán)境。

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客戶資源

――多維度的線上渠道，豐富的旅游資源，為項目運行提供強大的客源保障。

投資民宿文化旅游項目，是個投資周期短、成本適宜、回報率高的一種長久項目，此項目能有效減少您的投資風(fēng)險，因此您一旦投資成功，意味著您的將成為民宿項目的資產(chǎn)持有人，享有資產(chǎn)增值的同時借著“原鄉(xiāng)”的品牌您也將會獲得一種非常穩(wěn)定的盈利途徑。

如果您想成為民宿文化旅游項目的合作伙伴，您必須含有下列最基本的條件，這也是確保您能否成功的必要條件：

1、認同原鄉(xiāng)文旅的理念和文化，對原鄉(xiāng)品牌充滿信心，樂意與我們共同發(fā)展。

2、擁有15萬元人民幣以上的投資能力。

3、但愿擁有一份收益長久穩(wěn)定的事業(yè)，樂意與原鄉(xiāng)文旅建立合長久作伙伴關(guān)系，共同發(fā)展民宿文化旅游事業(yè)。

4、樂意恪守公司對投資人的商定，服從公司從投資、認購、創(chuàng)立、運行等方面的制度和流程。

5、投資人對公司運行含有建議和監(jiān)督權(quán)，不得參加管理。

投資分析

一次性投資

項目

原則型

高端型

旗艦型

備注

面積（㎡）

60

90

120

單價（元/㎡）

1666.66

1555.55

1500

房屋購置

100000

140000

180000

中介費

0

0

0

初次投資免去中介費

裝修費

50000

60000

80000

其它

0

0

0

稅費、手續(xù)費等

總投資額

150000

00

250000

租賃式投資

項目

原則型

高端型

旗艦型

備注

面積（㎡）

60

90

120

單價（月/㎡）

8.33

8.88

8

房屋租賃

10

19

230400

租期

中介費

0

0

0

初次投資免去中費介

裝修費

0

0

0

分攤至租賃費用中

其它

0

0

0

稅費、手續(xù)費等

總投資額

10

19

230400

收益

一次性投資

項目

原則型

高端型

面積（㎡）

60

90

月收入

日開房數(shù)

1

2

月支出

房租

0

0

客房單價

100

100

水電煤氣

0

0

日銷售額

100

200

管理費

0

0

月銷售額

3000

6000

營銷費

0

0

毛利率

35%

35%

稅費

150

300

月毛利

1050

2100

總支出

150

300

月純利

900

1800

平均月毛利-月支出

年純利

10800

21600

月純利*12

總投資額

150000

00

不含確保金

投資回收期

167

112

總投資額/月純利

租賃式投資

項目

原則型

高端型

面積（㎡）

60

90

月收入

日開房數(shù)

1

2

月支出

房租

500

800

客房單價

100

100

水電煤氣

0

0

日銷售額

100

200

管理費

150

300

月銷售額

3000

6000

營銷費

0

0

毛利率

35%

35%

稅費

150

300

月毛利

1050

2100

總支出

800

1400

月純利

100

400

平均月毛利-月支出

年純利

1200

4800

月純利*12

總投資額

10

19

不含確保金

投資回收期

1200

480

總投資額/月純利

以項目實際狀況進行計算能夠得出：民宿旅游項目體系是投資額度適宜、風(fēng)險低、回報率高的投資項目。

財務(wù)模型

?

利潤表

利潤表

編制單位：

年

月

日

項

目

一期金額

二期金額

一、營業(yè)收入

客房收入

餐飲收入

廢品收入

減：營業(yè)成本

人力成本

水電燃氣

布草耗材

財務(wù)費用

銷售費用

管理費用

營業(yè)稅金及附加

加：投資收益（損失以“-”號填列）

其中：對聯(lián)營公司和合營公司的投資收益

二、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）

加：營業(yè)外收入

減：營業(yè)外支出

其中：非流動資產(chǎn)處置損失

三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）

減：所得稅費用

四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）

?

資產(chǎn)負債表

資產(chǎn)負債表

項目：興隆民宿

年

月

日

金額單位：元

資

產(chǎn)

金額

負債及全部者權(quán)益

金額

流動資產(chǎn)：

流動負債：

貨幣資金

短期借款

短期投資

應(yīng)付票據(jù)

應(yīng)收帳款

應(yīng)付帳款

減：壞帳準備

預(yù)收帳款

預(yù)付帳款

其它應(yīng)付款

其它應(yīng)收款

應(yīng)付工資

待攤費用

應(yīng)付福利費

待解決流動資產(chǎn)凈損失

應(yīng)交稅費

其它流動資產(chǎn)

未付利潤

流動資產(chǎn)累計

其它未交款

長久投資：

預(yù)提費用

固定資產(chǎn)：

應(yīng)付職工薪酬

固定資產(chǎn)原價

其它流動負債

減：累計折舊

流動負債累計

固定資產(chǎn)凈值

長久負債：

固定資產(chǎn)清理

長久借款

固定資產(chǎn)累計

長久應(yīng)付款

無形及遞延資產(chǎn)：

其它長久負債

無形資產(chǎn)

長久負債累計

遞延資產(chǎn)

負債累計

長久待攤費用

全部者權(quán)益：

遞延及無形資產(chǎn)累計

實收資本

遞延所得稅資產(chǎn)

資本公積

盈余公積

全部者權(quán)益累計

資產(chǎn)總計

負債及全部者權(quán)益總計

?

現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表

項

目

金

額

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

出售特產(chǎn)商品、提供有償勞務(wù)收到的現(xiàn)金

收到的稅費返還

收到的其它與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

采購物品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金

支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金

支付的各項稅費

支付的其它與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

收回投資所收到的現(xiàn)金

獲得投資收益所收到的現(xiàn)金

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它長久資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額

收到的其它與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它長久資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金

投資所支付的現(xiàn)金

支付的其它與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

吸取投資所收到的現(xiàn)金

借款所收到的現(xiàn)金

收到的其它與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流入小計

償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金

分派股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金

支付的其它與籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金

現(xiàn)金流出小計

籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

匯率變動對現(xiàn)金的影響

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額

補充資料

金

額

1、將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量：

凈利潤

加：計提的資產(chǎn)減值準備

固定資產(chǎn)折舊

無形資產(chǎn)攤銷

長久待攤費用攤銷

待攤費用減少（減：增加）

預(yù)提費用增加

(減：減少）

處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它長久資產(chǎn)的損失（減：收益）

固定資產(chǎn)報廢損失

財務(wù)費用

投資損失（減：收益）

其它

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

2、不涉及現(xiàn)金收支的投資和籌資活動：

債務(wù)轉(zhuǎn)為資本

融資租入固定資產(chǎn)

3、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加狀況：

現(xiàn)金的期末余額

減：現(xiàn)金的期初余額

加：現(xiàn)金等價物的期末余額

減：現(xiàn)金等價物的期初余額

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額

-

投資人以電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)等方式向公司咨詢投資事項，索取投資有關(guān)資料；

項目咨詢

項目洽談

投資申請

資質(zhì)審核

訂立合同

交納費用

公司派出項目專人與投資人進行具體洽談或投資人到公司所在地進行實地項目考察；

投資人填寫書面《意向書》，并提供銀行流水、身份證復(fù)印件，確認投資意向；

公司對投資人提供的多個資料進行評定審核，確認投資人的投資資格；

投資人按所選擇的項目類型，向公司交納對應(yīng)的費用；

雙方確認考察成果無誤，經(jīng)和諧協(xié)商，正式簽定《投資合同書》；

附表一

申請表

姓

名

性

別

年

齡

職

業(yè)

文化程度

電子郵箱

通訊地址

郵

編

電

話

傳

真

手

機

擬投資金

獲知渠道

□電視

□雜志

□報刊

□網(wǎng)絡(luò)

□展會

□別人介紹

□其它

計劃投資類型

□一次性

□租賃

計劃開店營業(yè)面積

□原則型

□高端型

□旗艦型

計劃何時入資

□立刻

□一月內(nèi)

□三月內(nèi)

□六個月內(nèi)

□一年內(nèi)

□一年以上

投資形式

□個人投資

□合作投資

□公司投資

□其它

您對該項目的意見或建議：

申請人簽名：

年

月

日

申請人身份證復(fù)印件

合作框架合同

甲方：興隆鄉(xiāng)人民政府

乙方：撫松原鄉(xiāng)文化旅游開發(fā)有限公司

經(jīng)甲、乙雙方充足協(xié)商，依平等自愿的原則，就乙方應(yīng)甲方邀請，組織興隆村村民開展民宿和鄉(xiāng)村旅游項目（下列簡稱該項目）達成本框架合同，以茲共同參考執(zhí)行。

一、基本狀況

興隆村位于302省道旁，村民504戶，其中由李燕為首的42戶農(nóng)民自愿參加民宿和鄉(xiāng)村旅游項目。該項目地已有游客服務(wù)中心一處，房屋面積300平米，停車場面積2500平方米，現(xiàn)由撫松龍鯉旅游服務(wù)有限公司運行管理。

二、合作主體

撫松龍鯉旅游服務(wù)有限公司與乙方，以及興隆村旅游合作社成立項目公司共同管理該項目。

三、組員分工

甲方同意引進乙方到興隆村發(fā)展民宿和鄉(xiāng)村旅游項目，并做好各方面的溝通、協(xié)調(diào)工作，甲方為該項目在興隆鄉(xiāng)運行發(fā)明優(yōu)良的軟環(huán)境，并在行政管理方法等方面予以支持。

乙方負責(zé)整體規(guī)劃、建設(shè)樣板工程、對服務(wù)中心整體裝修、打造整體超市、向上爭取政策和資金、組織景區(qū)/鄉(xiāng)村旅游的申請、組織線下和線上營銷、制訂工作原則和流程；該項目的規(guī)劃與理念要先報請甲方，經(jīng)甲方研討同意后方可實施。

四、商業(yè)模式

項目公司采用輕資產(chǎn)的模式，通過規(guī)劃、建設(shè)和管理該項目獲取該項目的管理收益。

項目公司在縣旅游局的指導(dǎo)下編制該項目規(guī)劃，報請縣有關(guān)部門同意；按照規(guī)劃項目乙方對游客中心進行必要的改造和裝修，并建造樣板間；項目公司組織村民和投資人按照規(guī)劃建造民宿；項目公司向有關(guān)部門獲得民宿經(jīng)營許可；項目公司優(yōu)先培訓(xùn)和雇傭興隆鄉(xiāng)原住村民，特別是貧困戶和低保戶；項目公司統(tǒng)一購置布草、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售。

五、合作期限

合作期限自7月7日至2037年7月7日，共二十年。

六、未盡事宜，協(xié)商解決。

甲方：

乙方：

年

月

日

投資合同

甲方：撫松原鄉(xiāng)文化旅游開發(fā)有限公司

乙方：撫松龍鯉旅游服務(wù)有限公司

丙方：合作社

經(jīng)甲、乙、丙三方充足協(xié)商，依平等自愿的原則，就共同出資組建項目公司，組織興隆村村民開展民宿和鄉(xiāng)村旅游項目（下列簡稱該項目）達成本合同，以茲共同參考執(zhí)行。

一、基本狀況

興隆村位于302省道旁，村民504戶，其中由李燕為首的42戶農(nóng)民自愿參加民宿和鄉(xiāng)村旅游項目。該項目地已有游客服務(wù)中心一處，房屋面積300平米，停車場面積2500平米，現(xiàn)由撫松龍鯉旅游服務(wù)有限公司運行管理。

二、各投資方責(zé)任

甲方方負責(zé)整體規(guī)劃、建設(shè)樣板工程、對服務(wù)中心整體裝修、打造整個超市、向上爭取政策和資金、組織景區(qū)/鄉(xiāng)村旅游的申請、組織線下和線上營銷、制訂工作原則和流程。

乙方負責(zé)協(xié)調(diào)游客服務(wù)中心全部人同意乙方在合作期內(nèi)免費使用該游客服務(wù)中心部分區(qū)域（約80㎡）以滿足民宿服務(wù)功效，以及免費使用共同使用面積和停車場，負責(zé)協(xié)調(diào)與該項目有關(guān)的旅游資源的有償使用，并協(xié)助獲得甲方在行政管理方法等方面的支持。

丙方負責(zé)組織村民/房東以出租/銷售的方式將該項目規(guī)劃范疇內(nèi)的房屋/院落供該項目的投資人使用，啟動期簽約的村民不少于30家，負責(zé)該項目的日常管理工作。

三、投資額和投資比例

甲、乙、丙三方商定共同投資一百萬元，初次實際投資不低于十萬元。甲、乙、丙三方投資比例分別為5:3:2。

四、商業(yè)模式

項目公司采用輕資產(chǎn)的模式，通過規(guī)劃、建設(shè)和管理該項目獲取該項目的管理收益。

項目公司在縣旅游的指導(dǎo)下編制該項目規(guī)劃，報請縣有關(guān)部門同意；按照規(guī)劃項目乙方對游客中心進行必要的改造和裝修，并建造樣板間；項目公司組織村民和投資人按照規(guī)劃建造民宿；項目公司向有關(guān)部門獲得民宿經(jīng)營許可；項目公司優(yōu)先培訓(xùn)和雇傭興隆鄉(xiāng)原住村民，特別是貧困戶和低保戶；項目公司統(tǒng)一購置布草、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一銷售。

五、利益分派

該項目由項目公司統(tǒng)一管理和營銷，獲得的經(jīng)營收入，由項目公司和投資人按照項目公司50%、投資人50%比例進行分派。經(jīng)營收入是指實際經(jīng)營房費收入扣除固定運行費用、營業(yè)稅及附加之后的貨幣收益。固定的運行費用按照30元/間夜計算，涉及提供布草及其洗滌服務(wù)、房屋整頓。

在合作期間內(nèi)，該項目公司形成的資產(chǎn)由全體股東擁有。

該項目下設(shè)資產(chǎn)如有增值，若發(fā)生資產(chǎn)買賣，項目公司將獲取增值額10%的利潤。

六、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

甲、乙、丙三方任何一方轉(zhuǎn)讓該項目公司的股份須優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給其它兩方股東，其它兩方股東須按照持股比例受讓出讓的股份。

七、合作期限

合作期限自7月7日至2037年7月7日，共二十年。

八、未盡事宜，協(xié)商解決。

甲方：

乙方：

丙方：

托管協(xié)議

甲方（委托方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

居民身份證號碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

代理人居民身份證號碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

乙方（受托方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

營業(yè)執(zhí)照號碼：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方充足協(xié)商，依平等自愿、等價有償?shù)脑瓌t，就乙方接受甲方委托，為甲方提供物業(yè)經(jīng)營、管理服務(wù)（下稱“托管經(jīng)營”或“托管”）事項達成本合同，以茲共同遵照執(zhí)行。

1托管物業(yè)（房屋及附屬設(shè)施）概況

1.1托管物業(yè)位于

，房型為

房

廳

廚

衛(wèi)，建筑面積

平方米，院落面積

平方米。權(quán)屬證明文獻：

，文獻編號：

，權(quán)屬證書所登記的全部權(quán)人為

。

1.2托管物業(yè)須按照乙方規(guī)定的民宿客房原則裝修，并最少包

括下列附屬設(shè)施：

1.2.1

電器類：電視機、機頂盒、衛(wèi)星接受設(shè)備、Wi-Fi、熱水器。

1.2.2

家具類：炕琴、高桌、炕桌、餐桌、餐椅、電視柜、衣柜、褥子、窗簾等。

1.3為保障托管物業(yè)的安全和高品質(zhì)，提高舒適度，托管物業(yè)須配備乙方指定的門鎖。

1.4托管物業(yè)設(shè)施設(shè)備須符合消防安全原則/滿足獲得《公眾聚集場合投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》之規(guī)定。

1.5在甲方向乙方交付托管物業(yè)時，甲乙雙方共同對托管物業(yè)交付條件及附屬設(shè)施進行清點，并在《托管物業(yè)附屬設(shè)施清單》上予以簽字確認。

2托管物業(yè)經(jīng)營模式

2.1托管物業(yè)的經(jīng)營模式為：度假式（□公寓/□別墅）出租經(jīng)營。

3托管經(jīng)營權(quán)限

3.1乙方對托管物業(yè)享有排他的經(jīng)營管理權(quán)限，有權(quán)自主制訂經(jīng)營和管理規(guī)劃和方案；

3.2乙方有權(quán)自行選擇和決定托管物業(yè)經(jīng)管理所需的合作方

3.3乙方享有托管物業(yè)租賃價格定價權(quán)、自主制訂租賃價格打折促銷方略的權(quán)利；

3.4乙方有權(quán)自主成立管理、服務(wù)團體；

3.5乙方享有其它根據(jù)商業(yè)慣例應(yīng)當享有的經(jīng)營權(quán)利。

4托管經(jīng)營期限

4.1托管經(jīng)營的期限自

年

月

日起至

年

月

日止。

4.2甲方應(yīng)在

年

月

日前將符合本合同商定條件的托管物業(yè)交付給乙方。托管物業(yè)的交付以甲方向乙方交付房屋鑰匙為準。

4.3甲乙雙方同意自甲方交房之日起1個月為此項目的整備期，以利于乙方準備開業(yè)事項。（整備期是指乙方為此項目開業(yè)經(jīng)營進行整頓準備的期間，整頓準備工作涉及但不限于營業(yè)執(zhí)照等必備證照的辦理、房間墾荒、物品擺放、設(shè)施設(shè)備試用等事項。整備期內(nèi)甲乙雙方協(xié)商一致，乙方不必支付分成款。）

4.4托管經(jīng)營期限屆滿后，如甲方故意將托管物業(yè)繼續(xù)用于委托管理經(jīng)營的，同等條件下乙方享有優(yōu)先締約權(quán)。

5經(jīng)營收入分成及支付方式

5.1托管物業(yè)的經(jīng)營收入，按甲方50%、乙方50%的比例進行分派。

5.2“經(jīng)營收入”是指托管物業(yè)的實際經(jīng)營房費收入扣除固定運行費用（即本合同第6.1.1條所列示的費用項目）、營業(yè)稅費及附加之后的貨幣收益。其它各項稅費按雙方經(jīng)營收入各自承當。

5.3固定運行費用的計算方式為：

□甲乙雙方共同承當有關(guān)費用（詳見6.1.1條款），按實際扣除。

□甲乙雙方共同承當有關(guān)費用（詳見6.1.1條款），房間建筑面積不大于等于55平米的，按照30元/間夜計算；房間建筑面積不不大于55平米的，按照1元/平米/間夜計算。

5.4房費收入以外的其它經(jīng)營收入歸乙方全部。

5.5甲方應(yīng)得的經(jīng)營收入由乙方以貨幣資金方式向甲方支付，于次月的三十日之前將甲方應(yīng)得的經(jīng)營收入分成款支付到甲方指定的銀行帳戶。遇國家法定節(jié)假日休息日的，順延到節(jié)假日和休息后來的3天內(nèi)支付。乙方應(yīng)在托管經(jīng)營期限的三十個工作日內(nèi)，向甲方付清最后一期經(jīng)營收入分成款。

5.6甲方收款后五個工作日內(nèi)應(yīng)出具正當有效的房屋租賃發(fā)票交付乙方；或由乙方代為開取：甲方到地方稅務(wù)局辦剪發(fā)票，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理并提供對應(yīng)材料，乙方代辦手續(xù)應(yīng)由甲方繳納的有關(guān)稅費從甲方收益中扣除，乙方應(yīng)將甲方的完稅憑證交付紿甲方；如由于甲方因素造成乙方未能及時收到或辦理合規(guī)發(fā)票，甲方應(yīng)全額賠償由甲方因素造成的乙方損失，且乙方有權(quán)暫停支付下期經(jīng)營收入分成款。

5.7甲方賬戶信息：

收款戶名：

賬

戶：

開戶行：

5.8支付完畢后，乙方以短信、電子郵件或電話的方式，告知甲方確認。自收到告知日起三日內(nèi)，甲方應(yīng)予回復(fù)確認。若乙方發(fā)出告知七后來，甲方未予回復(fù)的，表達甲方已經(jīng)確認收訖。

6費用承當

6.1托管期經(jīng)營期間，雙方共同承當下列費用：

6.1.1固定運行費用（30元/間夜，或按照產(chǎn)權(quán)面積1元/平米）

6.1.1.1水費、電費、燃氣費等能耗費用

6.1.1.2—次性消耗品、布草洗滌費

6.1.2合作商收取的服務(wù)費、營業(yè)稅費及附加費

6.2托管經(jīng)營期間，甲乙雙方分別承當下列費用（雙方另有商定的，從其商定）：

6.2.1甲方承當?shù)馁M用：

6.2.1.1裝修、整治費用

6.2.1.2托管物業(yè)所需的基本配備費用

6.2.1.3家具、電器正常使用中發(fā)生的損耗、故障的維修、更換費用

6.2.1.4物業(yè)管理費

6.2.1.5有線電視初裝費、寬帶初裝費、（衛(wèi)星接受器）

6.2.1.6每套房屋一套乙方原則的布草、巾類的配備費用

6.2.1.7冬季取暖費（市政統(tǒng)一收?。?/p>

6.2.1.8訂制、安裝指定床墊、門鎖的費用

6.2.1.9物業(yè)房產(chǎn)等政府稅費及滯納金、罰款

6.2.1.10非經(jīng)營活動產(chǎn)生的其它費用

6.2.2乙方承當?shù)馁M用：

6.2.2.1寬帶使用費

6.2.2.2有線電視收視費

6.2.2.3每套房屋兩套乙方原則的布草、巾類的配備費用

6.2.2.4托管經(jīng)營的廣告費用

6.2.2.5托管經(jīng)營的人力成本費用

6.3向乙方交停耗笮物業(yè)前;甲方須結(jié)該物業(yè)交付前產(chǎn)生的全部有關(guān)費用，涉及但不限于物業(yè)管理費、電費、水費、天然氣費、有線電視收視費和寬帶使用費等。

6.4甲方同意乙方對涉及智能取電開關(guān)在內(nèi)的托管物業(yè)設(shè)施逬行必要的改裝，費用由甲方承當。

6.5甲方可委托乙方代為配備附屬設(shè)施、物品（須另行訂立代購委托書），費用由甲方承當。

6.6托管經(jīng)營期間，如果托管物業(yè)需統(tǒng)一改裝基礎(chǔ)設(shè)施（涉及但不限于供水、供電、供

氣設(shè)備及管道改造等），由此所發(fā)生的改裝費和設(shè)施設(shè)備添置費由甲方承當。甲方不得回絕改裝，以免影響乙方托管經(jīng)營活動的開展。

7交換入住

7.1甲方同意將托菅物業(yè)加入乙方“途家網(wǎng)”交換入住體驗房系統(tǒng)，予以乙方每年40間夜/套的托管物業(yè)免費使用權(quán)，同時乙方予以甲方免費入住“途家網(wǎng)”全國交換入住體驗房每年20間夜的權(quán)利。

7.2每年40間夜/套的托管物業(yè)免費使用權(quán)是指除元旦、春節(jié)、清明節(jié)、端午節(jié)等法定休假日、調(diào)休日等以外的任意40間夜可供乙方免費提供應(yīng)其它加入交換入住活動的業(yè)主入住。

7.3毎年20間夜免費入住是指按照托管物業(yè)的平均間夜房價，將該托管物業(yè)20間夜的總房價折算為等額體驗券，甲方可憑體驗券入住“途家網(wǎng)?體驗頻道”全國任意可預(yù)訂的交換入住體驗房源。

7.4交換入住規(guī)則在“途家網(wǎng)”對應(yīng)頁面公示，甲方已經(jīng)閱讀、理解并接受交換入住規(guī)則。

8托管物業(yè)（房屋及附屬設(shè)施）的維護

8.1托管經(jīng)營期間，因托管物業(yè)的附屬設(shè)施自然折舊或質(zhì)量問題以及社區(qū)建筑、物業(yè)管理、托管物業(yè)裝修等因素造成損壞需要維修或重置的，由甲方承當費用（大理石由于質(zhì)量問題為易損設(shè)施）。

8.2托管經(jīng)營期間，因乙方使用不當或管理不善造成的物業(yè)附屬設(shè)施意外損壞或減少的，由乙方負責(zé)維修或重置，費用由乙方承當。

8.3乙方有權(quán)對托管物業(yè)及設(shè)施進行必要的維修。日常維修費用超出200元的，乙方須告知甲方，經(jīng)甲方同意后，乙方方可實施維修。如狀況緊急（例如設(shè)施故障影響客人立刻入?。⒓追竭t延維修或無正當理由回絕維修，乙方可先行維修。日常維護維修費用低于200元的，乙方亦可自行維修，事后告知甲方。維修費用應(yīng)由甲方承當。

9有關(guān)甲方及其親屬的自住權(quán)

9.1甲方（含其指定人員）對托管物業(yè)享有28間夜/年/套（毎季度不得超出7間夜）的自住權(quán)，當年未行使的自住間夜不累積到下一年度使用。

9.2甲方或其親屬行使自住權(quán)的，應(yīng)提前通過“途家網(wǎng)”理解托管物業(yè)的預(yù)訂狀況，并按下列方法行使自住權(quán)：

9.2.1若甲方托管物業(yè)未被預(yù)訂的，甲方可通過提交業(yè)主自住訂單行使自住權(quán)。

9.2.2若甲方托管物業(yè)已被預(yù)訂的，在甲方同意的狀況下，乙方可就近安排甲方入住乙方所經(jīng)營的其它托管物業(yè)，甲方須支付托管物業(yè)經(jīng)營差價。此種狀況下，甲方的托管物業(yè)雖處在實際經(jīng)營中，但甲方不享有該期間的經(jīng)營收入分成。

9.2.3若甲方托管物業(yè)已被預(yù)訂，且乙方經(jīng)營的物業(yè)都有客人預(yù)訂或入住的，甲方不得行使自住權(quán)。甲方規(guī)定乙方安排其它物業(yè)入住的，乙方能夠配合協(xié)助，但由此產(chǎn)生的房費、水、電、天然氣、有線電視和寬帶費等全部有關(guān)費用均由甲方支付。此種狀況下，甲方可正常享有托管物業(yè)的經(jīng)營收入分成。

9.3甲方行使自住權(quán)火住托管物業(yè)，不必支付房費，但甲方須支付入住期間產(chǎn)生的水、電、天然氣、有線電視和寬帶、一次性消耗品等有關(guān)費用。

9.4曱方行使自住權(quán)時，若需乙方提供其它服務(wù)，乙方按服務(wù)項目收取費用。

10雙方的權(quán)利和義務(wù)

10.1甲方的權(quán)利和義務(wù)：

10.1.1甲方有權(quán)按商定及時收取經(jīng)營收入分成款。

10.1.2甲方應(yīng)按商定及時將符合本合同第1條所規(guī)定原則的托管物業(yè)交付給乙方，并確保在整個托管經(jīng)營期內(nèi)附屬設(shè)施配備齊全、質(zhì)量合格、能正常使用。

10.1.3甲方不得將與托管經(jīng)營無關(guān)的私人物品留存在托管物業(yè)內(nèi)，否則該物品的遺失、損壞等損失，由甲方自行承當。

10.1.4甲方應(yīng)確保其對托管物業(yè)擁有正當有效并能完整授予乙方的使用權(quán)，確保在整個托管經(jīng)營期內(nèi)，乙方能按本合同的商定單獨占有、使用和管理經(jīng)營托管物業(yè)，不受非法干涉、侵犯。如發(fā)生有關(guān)托管物業(yè)產(chǎn)權(quán)、債務(wù)方面的各類糾紛，均由甲方負責(zé)解決。甲方應(yīng)確保乙方及入住、預(yù)訂客人不因此而遭受不利影響，否則應(yīng)承當違約責(zé)任。

10.1.5甲方確保不將本合同項下物業(yè)委托乙方之外的第三方托管、代理等，否則應(yīng)承當因此而給乙方造成的全部損失。

10.1.6托管經(jīng)營期內(nèi)，甲方處分托管物業(yè)時，應(yīng)當提前三十天書面告知乙方。本款所稱“處分”涉及但不限于轉(zhuǎn)讓、贈予、抵押等行為。

10.1.7托管經(jīng)營期間，甲方須準時繳納應(yīng)由甲方承當?shù)馁M用，確保托管物業(yè)能夠正常經(jīng)營。否則，因此所產(chǎn)生的全部損失由甲方承當。

10.1.8托管經(jīng)營期間，如因物業(yè)管理公司的行為影響托管物業(yè)正常經(jīng)營的，甲方應(yīng)及時、主動與物業(yè)管理公司溝通、協(xié)調(diào)

10.2乙方的權(quán)利和義務(wù)：

10.2.1托管經(jīng)營期內(nèi)，乙方有權(quán)利按本合同的商定對托管物業(yè)享有單獨占有、使用和獨立自主管理經(jīng)營的權(quán)利，不受甲方及任何第三人的干涉和侵犯。該受托權(quán)利是唯一的、排他的。

10.2.2托管經(jīng)營期間，乙方須確保托管物業(yè)的經(jīng)入統(tǒng)計核算對甲方透明，不得偽造財務(wù)數(shù)據(jù)、故意少報或虛報經(jīng)營收入。

10.2.3乙方須按照闡明書所標明的或普通的使用辦法使用托管物業(yè)及附屬設(shè)施，并對托管物業(yè)及附屬設(shè)施予以妥善的日常維護。托管物業(yè)及附屬設(shè)施正常的損耗、老化、折舊，乙方不承當責(zé)任。因不可歸責(zé)于乙方的事由，致使托管物業(yè)及附屬設(shè)施毀損、滅失的，乙方有權(quán)從經(jīng)營收入分成款中直接扣減對應(yīng)金額。

10.2.4乙方應(yīng)當在扣除有關(guān)費用后按商定及時、足額向甲方支付經(jīng)營收入分成款。除非乙方有正當理由或征得甲方同意逾期支付。

10.2.5乙方應(yīng)在托管經(jīng)營期滿后10日內(nèi)將托管物業(yè)按商定原則交還甲方。

10.2.6合同終止時，因正常使用而產(chǎn)生的房屋和附屬設(shè)施老化、折舊，乙方不承當任何賠償或賠償責(zé)任。

10.2.7乙方有責(zé)任對入住客人進行嚴格管理，以免客人運用托管物業(yè)從事違法活動。

10.2.8托管經(jīng)營期間，乙方的經(jīng)營行為對甲方應(yīng)當公開、透明，并如實向甲方通報托管物業(yè)的經(jīng)營狀況，根據(jù)合同商定接受甲方的監(jiān)督、檢查。

11告知

11.1本合同項下的告知內(nèi)容向以下地址發(fā)送

甲方：

聯(lián)系地址:

郵編：

電子郵箱:

聯(lián)系電話:

代理人：

代理人地址:

代理人地址郵編：

代理人聯(lián)系電話:

代理人電子郵箱:

乙方：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系人：

郵

編：

固定電話：

電子郵箱：

11.2本合同一方按照本合同商定向另一方送達的任何文獻、信息，必須用書面形式向第

11.1條所列地址發(fā)送。如以掛號/速遞郵寄的方式發(fā)送且不能擬定具體送迖日期的，在投郵后（以寄出的郵戳日期為準）第五日將被視為已送迖另一方；如以直接送達的方式送迗，則以另一方簽收視為送迖。

11.3任何一方聯(lián)系方式發(fā)生變更的，應(yīng)及時書面告知相對方。在相對方收到有關(guān)告知之前，相對方根據(jù)變更前的聯(lián)系方式所實施的聯(lián)系行為應(yīng)視為有效。

11.4雙方之間的告知除普通書面形式外，電子郵件也視為書面告知，自發(fā)出之日起一日內(nèi)視為送達。

12保密條款

12.1本合同任何一方對本合同項下之事務(wù)均負有保密義務(wù)（除已在公共渠道獲得的信息外）。除非根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)向有關(guān)政府主管部門辦理有關(guān)同意、備案的手續(xù)，或為推行在本合同項下的義三人披露，或經(jīng)本合同相對方事先書面同意，任何一方均不得向任意第三人或公眾披露本合同有關(guān)的商業(yè)秘密。否則保守秘密一方有權(quán)規(guī)定泄密一方賠償由此造成的經(jīng)濟損失。本條款不因本合同的終止而失效。

13合同的解除和終止

13.1甲乙雙方協(xié)商一致，可解除本合同。

13.2單方解除合同

13.2.1在托菅經(jīng)營期內(nèi)，任何一方欲提前解除本合同，應(yīng)當提前30日書面告知相對方

13.2.2任何一方嚴重違約，致使本合同目的無法實現(xiàn)的，守約方有權(quán)解除合同，并規(guī)定違約方承當違約責(zé)任。

13.2.3如發(fā)生下列情形，甲方有權(quán)解除本合同，并規(guī)定乙方承當違約責(zé)任：

13.2.3.1無特殊因素或未經(jīng)甲方同意，乙方遲延向甲方支付經(jīng)營收入分成款超出30日的；

13.2.3.2托管經(jīng)營期間，有確實證據(jù)證明乙方存在經(jīng)營收入統(tǒng)計核算對甲方不透明，并故意偽造財務(wù)數(shù)據(jù)、少報或虛報經(jīng)營收入的。

13.2.4如發(fā)生下列情形，乙方有權(quán)單方解除本合同，并規(guī)定甲方承當違約責(zé)任：

13.2.4.1無特殊因素或未經(jīng)乙方同意，曱方遲延向乙方交付托管物業(yè)超出30日的；

13.2.4.2因甲方因素造成托管物業(yè)無法經(jīng)營超出30日的。13.3如發(fā)生下列情形，托管物業(yè)的托管經(jīng)營終止或本合同終止

13.3.1托管經(jīng)營期限內(nèi)，如甲方將托管物業(yè)出賣，則本托管物業(yè)的委托經(jīng)營即行終止，但此委托的終止不得影響基于本物業(yè)托管已產(chǎn)生訂單的交易完畢。甲方售出物業(yè)，需乙方交還的，甲方須提前30天以書面方式告知乙方。乙方收到曱方告知后，就本已售物業(yè)，應(yīng)立刻停止接受新訂單的生成，在確認本物業(yè)沒有客人預(yù)訂、入住的，乙方向甲方交還本物業(yè)；本物業(yè)已被預(yù)訂或已入住的，在全部已預(yù)訂或入住交易完畢后，乙方向甲方交還本物業(yè)。此種情形下，甲乙雙方均不必承當任何違約責(zé)任。

13.3.2甲方轉(zhuǎn)讓托管物業(yè)后，如受讓業(yè)主故意向與乙方訂立同類型的委托管理經(jīng)營合同，由該受讓業(yè)主與乙方另行協(xié)商。如受讓業(yè)主無意與乙方建立物業(yè)委托管理經(jīng)營合作關(guān)系的，乙方有權(quán)單方解除本合同，終止委托管理經(jīng)營活動，而不必

承當任何責(zé)任。

13.4因物業(yè)公司等第三方因素，造成乙方無法繼續(xù)經(jīng)營的，乙方應(yīng)書面告知甲方。經(jīng)協(xié)調(diào)，7日內(nèi)仍無法恢復(fù)主常經(jīng)營的，乙方有權(quán)單方解除本合同，終止委托管理經(jīng)營活動，而不必承當任何責(zé)任。

13.5如果托管物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)外部環(huán)境不含有經(jīng)營條件的，涉及但不限于道路不通，能源供應(yīng)中斷，大廳、過道和鄰居業(yè)主裝修等因素，嚴重影響入住客人，則未能正常經(jīng)營期間不產(chǎn)生分成收益；超出30日仍未能解決的，乙方有權(quán)單方解除本合同，終止委托管理經(jīng)營活動，而不必承當任何責(zé)任。

13.6本合同解除或終止后，甲乙雙方應(yīng)當遵照誠實信用原則，繼續(xù)推行必要的告知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

14.違約責(zé)任

14.1甲方違約責(zé)任

14.1.1甲方應(yīng)使托管物業(yè)達成本合同第1條所規(guī)定的裝修和附屬配備原則。若交付時托管物業(yè)沒有達成該原則而乙方同意收房的，并不視為乙方已接受托管物業(yè)的現(xiàn)狀，甲方須在指定時限內(nèi)承當改造或補充配齊的責(zé)任。在托管物業(yè)達成裝修配備原則之前，乙方有權(quán)延期開業(yè)經(jīng)營，或暫不向甲方支付經(jīng)營收入分成。

14.1.2托管期間，如因甲方因素影響托管物業(yè)經(jīng)營的，甲方應(yīng)向乙方及受到影響的客人承當賠償責(zé)任。

14.1.3無特殊因素或未經(jīng)乙方同意，甲方遲延向乙方交付托管物業(yè)或因甲方因素造成托管物業(yè)無法正常經(jīng)營超出15日的，從第16日起，甲方應(yīng)按日向乙方支付違約金。違約金按每套物業(yè)100元計算。

14.1.4托管經(jīng)營期內(nèi)，甲方在已生成訂單交易完畢之前，強行解除本合同或造成已生成訂單交易受阻的，甲方應(yīng)賠償由此給乙方及已生成訂單的客人所造成的損失，并支付違約金。此種情形下，乙方的損失涉及乙方已為被解約的托管物業(yè)投入的全部費用，違約金原則不低于每套物業(yè)1000元。

14.1.5托管期間，如果甲方回絕或不配合托管物業(yè)所在社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一改造，影響托管物業(yè)正常經(jīng)營的，甲方應(yīng)按每套物業(yè)不低于1000元的原則，賠償乙方所受的損失。

14.1.6甲方將托管物業(yè)委托乙方之外的第三方托管、代理的，應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。

14.2乙方違約責(zé)任

14.2.1有確實證據(jù)證明乙方存在故意偽造財務(wù)數(shù)據(jù)，向甲方少報經(jīng)營收入的，乙方除應(yīng)足額支付甲方經(jīng)營收入分成外，還須按少報的經(jīng)營收入的兩倍賠償甲方，且甲方有權(quán)解除合同。

14.2.2乙方與自行組建的管理服務(wù)團體人員之間發(fā)生法律糾紛，影響托管物業(yè)正常經(jīng)營的，乙方須賠償甲方經(jīng)營收入分成的損失。

14.2.3無特殊因素或未經(jīng)甲方同意，乙方遲延向甲方支付經(jīng)營收入分成款的，經(jīng)甲方告知，超出15日仍未支付的，從第16日起，乙方應(yīng)按日向甲方支付違約金。違約金按應(yīng)付經(jīng)營收入分成款的千分之三計算。

14.2.4托管經(jīng)營期滿后，乙方未能在10日內(nèi)將符合商定原則的托管物業(yè)交還甲方的，每遲延一日，乙方須按每套物業(yè)100元的原則向甲方支付違約金。

14.2.5托管經(jīng)營期間，如因乙方管理維護不善，造成托管物業(yè)或附屬設(shè)施嚴重損毀、滅失的，乙方除應(yīng)當承當維修、重置的責(zé)任外，還應(yīng)向甲方支付違約金。損毀、滅失系入住客人的違法行為、惡意損壞所致的除外。

14.2.6托管經(jīng)營期間，甲方處分托管物業(yè)，按商定規(guī)定乙方應(yīng)于合理期限內(nèi)交還已處分物業(yè)，乙方無正當理由遲延交還，或收到甲方告知后，仍就已處分物業(yè)接受新的交易訂單造成遲延交還的，每遲延一日，乙方須按每套物業(yè)500元的原則向甲方支付違約金。

14.3本合同違約責(zé)任中的“違約金”、“損失”、“經(jīng)營收入分成損失”的計算原則，有具體商定的，從其商定；無具體商定的，“違約金”和“損失”按每套托管物業(yè)1000元人民幣計算、“經(jīng)營收入分成損失”按違約事由發(fā)生前12個月（局限性12個月則按整個期間）的月平均經(jīng)營收入分成數(shù)額計算。

15不可抗力

15.1由于不可抗力造成本合同不能正常推行的，甲乙雙方互不承當違約責(zé)任。本合同項下之“不可抗力”指下列事實：本合同各方不能預(yù)見、不能避免、不能克服的，且造成本合同不能推行的自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政府行為、社會異常事件等。

15.2—方如遇不可抗力事件不能推行合同時，應(yīng)在發(fā)生后立刻告知另一方，無法立刻告知的，應(yīng)在不可抗力因素中斷、消除后當天告知另一方，并提供必要的證明文獻。甲乙雙方應(yīng)當立刻互相協(xié)商，以謀求公平的解決方法，以使不可抗力事件的影響減到最低程度；如因不可抗力而須解除本合同的，則雙方應(yīng)根據(jù)合同推行的具體狀況，由雙方和諧協(xié)商解決并解決好善后事宜。

15.3由于不可抗力造成本合同不能按期推行的，不可抗力因素消除后，雙方順延推行本合約。

16解決爭議的方式

16.1因推行本合同所發(fā)生的一切爭議，甲乙雙方通過和諧協(xié)商解決；協(xié)商不成時，任何一方均可向托管物業(yè)所在地的人民法院提起訴訟。

16.2在訴訟過程中，除雙方有爭議且正在進行訴訟的部分外，對無爭議的其它義務(wù)雙方均應(yīng)繼續(xù)推行。

17合同生效

17.1本合同及辯備壹式叁份，甲方執(zhí)壹份、乙方執(zhí)貳份，經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章生效。

18其它

18.1為配合國家和房屋所在地的稅收征管政策、工商行政菅理政策，乙方如在托管物業(yè)所在地設(shè)立分支機構(gòu)，直接負責(zé)托管物業(yè)出租經(jīng)營的，本合同確立的委托管理經(jīng)營關(guān)系的受托方將確認為上述乙方設(shè)立的分支機構(gòu)。

18.2本合同系甲乙雙方之間有關(guān)托管物業(yè)的合作內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)關(guān)系商定的唯一有效法律文獻。甲方在訂立本合同之前所接受到的任何有關(guān)合作的信息，本合同商定不一致的，均以本合同為準。

18.3本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應(yīng)采用書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同含有同等的法律效力。

18.4下列附件中，標“必須”項作為本合同不可分割之構(gòu)成部分：

18.4.1托管物業(yè)的房產(chǎn)證或商品房買賣合同復(fù)印件（含社區(qū)和公寓的平面圖）及本地房產(chǎn)交易中心出具的產(chǎn)權(quán)所屬證明；（必須）

18.4.2甲方身份證復(fù)印件；（必須）

18.4.3甲方信息登記卡（含用于收入轉(zhuǎn)賬的銀行賬戶資料）；（必須）

18.4.4托管物業(yè)附屬設(shè)施清單；（必須）

18.4.5托管物業(yè)的房卡、門禁卡、購電卡、購水卡、購氣卡等社區(qū)配備的有關(guān)磁卡；

18.4.6水、電、氣表讀數(shù)確認統(tǒng)計單；（必須）

18.4.7家電購置憑據(jù)復(fù)印件及保修單；

18.4.8有線電視顧客手冊及機頂盒卡；

18.4.9電話及寬帶業(yè)務(wù)記錄表；

18.4.10繳納物業(yè)費（訂立本合同之日前一年內(nèi)物業(yè)費）收據(jù)復(fù)印件。

交房確認

對上述狀況，乙方經(jīng)驗收，認為符合房屋交驗條件，并且雙方已對水.電.燃氣等費用結(jié)算完結(jié)，同意接受。

交房日期：

年

月

日

甲方（委托人）簽章：

乙方（受托人）簽章：

附件一：房屋交接清單

房屋附屬家具、電器、裝修及其它設(shè)備設(shè)施狀況及損賠

名稱

品牌

單位

數(shù)量

單價

損賠額

其它有關(guān)費用

項目

單位

單價

起技時間

起技底數(shù)

水電

電費

電話費

收視費

供暖費

燃氣費

物業(yè)費

衛(wèi)生費

上網(wǎng)費

車位費