銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范

銀行融資業(yè)務(wù)規(guī)范主要流程階段及內(nèi)容第一階段銀行融資前期準(zhǔn)備階段第二階段銀行融資的調(diào)查和審批階段第三階段銀行融資的放款階段第四階段銀行融資的還款階段銀行融資各流程階段示意圖第一階段銀行融資前期準(zhǔn)備階段

新成立公司辦理貸款卡（45天）單體工程開工前第227天開始，開工前第182天完成

調(diào)查擬合作銀行（45天）單體工程開工前第227天開始，開工前第182天完成

貸款方案內(nèi)部審批（37天）單體工程開工前第182天開始，開工前第145天完成

1-1新成立公司辦理貸款卡行政人事部門及時(shí)辦理完畢新公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開戶許可證等公司基礎(chǔ)證件；財(cái)務(wù)部憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證等證件向當(dāng)?shù)厝嗣胥y行征信管理部門提出申請(qǐng)，并領(lǐng)取《貸款卡申請(qǐng)報(bào)告書》；財(cái)務(wù)部如實(shí)填寫《貸款卡申請(qǐng)報(bào)告書》，根據(jù)所在地人民銀行要求準(zhǔn)備公司資料，并送有關(guān)部門審檢通過后，由所在地人民銀行發(fā)放貸款卡。

1-2調(diào)查擬合作銀行分子公司財(cái)務(wù)部調(diào)查至少三家以上擬合作銀行，了解擬合作銀行支持程度、融資規(guī)模、抵押率、相關(guān)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)等，并將調(diào)查結(jié)果報(bào)公司資金運(yùn)營(yíng)部審批；公司資金運(yùn)營(yíng)部根據(jù)分子公司調(diào)查情況，擬定合作銀行，必要時(shí)可派專人前往項(xiàng)目所在地調(diào)查擬合作銀行；公司資金運(yùn)營(yíng)部確定擬合作銀行后，報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理審批通過后，方可執(zhí)行。

截止2009年3月各行占公司貸款總額比列2006年-2009年3月各行貸款金額增減變動(dòng)1-3貸款方案公司內(nèi)部審批分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目總投資估算和抵押物確定在合作銀行的融資金額（在開工前第152天前，確定項(xiàng)目所在地辦理預(yù)售許可證前是否需要由土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押）；公司資金運(yùn)營(yíng)部根據(jù)公司整體情況對(duì)分子公司上報(bào)的融資方案進(jìn)行審核、調(diào)整；公司資金運(yùn)營(yíng)部將融資方案形成文字說明上報(bào)資金管理委員會(huì)審批通過，后方可執(zhí)行。第二階段銀行融資的調(diào)查和審批（一）合作銀行開戶、評(píng)級(jí)（30天）

單體工程開工前第145天開始，開工前第115天完成

銀行融資資料的準(zhǔn)備（20天）

單體工程開工前第115天開始，開工前第95天完成

銀行支行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批（15天）

單體工程開工前第95天開始，開工前第80天完成

第二階段銀行融資的調(diào)查和審批（二）銀行分行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批（20天）單體工程開工前第80天開始，開工前第60天完成銀行省行前臺(tái)對(duì)融資資料的評(píng)估（21天）

單體工程開工前第60天開始，開工前第39天完成

銀行省行后臺(tái)對(duì)融資資料審查并批復(fù)（39天）

單體工程開工前第39天開始，開工前第0天完成

銀行融資資料準(zhǔn)備、更改、審定、上報(bào)示意圖銀行融資運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)，牽涉部門、環(huán)節(jié)多，并需要根據(jù)公司需求、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銀行審查要求等情況不斷修改融資資料，資料的準(zhǔn)備、更改、審定、報(bào)銀行流程如圖所示：資金運(yùn)營(yíng)部根據(jù)公司情況進(jìn)行調(diào)整、審核、定稿分子公司準(zhǔn)備資料、根據(jù)情況修改資料銀行支行、分行、省行前臺(tái)及后臺(tái)審核資料銀行支行、分行、省行前臺(tái)及后臺(tái)調(diào)查流程銀行支行銀行分行銀行省行前臺(tái)銀行省行后臺(tái)收集融資資料調(diào)查報(bào)告初審意見支行行長(zhǎng)簽批出具行文報(bào)分行審查補(bǔ)充融資資料審查報(bào)告復(fù)審意見法律意見書分行行長(zhǎng)簽批出具行文報(bào)省行前臺(tái)審查項(xiàng)目所在地調(diào)查補(bǔ)充融資資料項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告押品調(diào)查報(bào)告前臺(tái)老總審批移交后臺(tái)審查審查上報(bào)資料補(bǔ)充融資資料項(xiàng)目審查報(bào)告后臺(tái)老總審批提交貸審會(huì)審議2-1合作銀行開戶、評(píng)級(jí)分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)合作銀行要求提供開戶資料和信用評(píng)級(jí)資料，及時(shí)完成開戶及信用評(píng)級(jí)工作。如評(píng)級(jí)遇到流程調(diào)整等因素需延長(zhǎng)時(shí)限，需在開工前第115天前向公司資金運(yùn)營(yíng)部做出書面申請(qǐng)，批復(fù)后可順延；公司資金運(yùn)營(yíng)部審核分子公司開戶資料和信用評(píng)級(jí)資料，督促分子公司報(bào)合作銀行審查，協(xié)助協(xié)調(diào)銀行審查進(jìn)度，并及時(shí)批復(fù)分子公司評(píng)級(jí)時(shí)限調(diào)整的申請(qǐng)。2-2銀行融資資料的準(zhǔn)備分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目平面規(guī)劃圖初稿編制銀行融資可行性研究報(bào)告初稿，及其他基礎(chǔ)融資資料的準(zhǔn)備；公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)分子公司的銀行融資可行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)審核定稿，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)定稿后報(bào)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批后提供給合作銀行?；A(chǔ)銀行融資資料明細(xì)如下：2-2銀行融資資料的準(zhǔn)備（1）公司資料分子公司和總公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、開戶許可證、資質(zhì)證書、貸款卡、法人代表及被授權(quán)人身份證、驗(yàn)資報(bào)告、公司章程、近三年審計(jì)報(bào)告復(fù)印件；董事會(huì)決議、授權(quán)委托書、公司主要人員簡(jiǎn)歷及職工構(gòu)成、即期財(cái)務(wù)報(bào)表及科目明細(xì)說明等原件；合作銀行要求提供的其他公司資料。2-2銀行融資資料的準(zhǔn)備（2）項(xiàng)目資料土地出讓合同、土地款繳納憑證、國(guó)有土地使用證、項(xiàng)目立項(xiàng)批文、項(xiàng)目規(guī)劃平面圖、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證（可后補(bǔ)）、施工許可證（可后補(bǔ)）、前期項(xiàng)目投入繳納憑證復(fù)印件（可后補(bǔ)）；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目貸款申請(qǐng)?jiān)?；設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等；合作銀行要求提供的其他項(xiàng)目資料。2-2銀行融資資料的準(zhǔn)備銀行融資可行性研究報(bào)告需注意問題:1、項(xiàng)目各項(xiàng)投資來源、比例是否合理，自有資金是否落實(shí)和符合規(guī)定。一般融資金額占總投資金額的合理比例為40%。項(xiàng)目自有資金應(yīng)占項(xiàng)目總投資35%以上；2、項(xiàng)目年度現(xiàn)金流的年初累計(jì)現(xiàn)金流不能為負(fù)，各年度累計(jì)現(xiàn)金流不能超出貸款金額；

3、投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目是考察項(xiàng)目投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。該指標(biāo)至少不小于15%，凈利潤(rùn)率至少不小于10%。2-3銀行支行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批銀行支行調(diào)查和審批流程如下：信貸業(yè)務(wù)部門對(duì)公司情況、項(xiàng)目情況、項(xiàng)目市場(chǎng)前景進(jìn)行調(diào)查，出具調(diào)查報(bào)告。經(jīng)信貸負(fù)責(zé)人、主管副行長(zhǎng)、行長(zhǎng)簽字審批后，上報(bào)分行貸款審查部門；分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)劃部門的調(diào)整及時(shí)對(duì)融資可行性研究報(bào)告進(jìn)行修改，并補(bǔ)充銀行支行所需的其他資料；公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)分子公司修改后的融資可行性研究報(bào)告及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如有重大調(diào)整需報(bào)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。2-4銀行分行對(duì)融資資料的調(diào)查和審批銀行分行調(diào)查和審批流程如下：銀行分行審查部門對(duì)支行上報(bào)資料進(jìn)行審查，出具審查報(bào)告，經(jīng)審查負(fù)責(zé)人、處長(zhǎng)、主管副行長(zhǎng)、行長(zhǎng)簽字審批后，會(huì)同法律事務(wù)處出具的法律審查意見，上報(bào)省行貸款前臺(tái)審查部門；分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)工程規(guī)劃許可證對(duì)融資可行性研究報(bào)告進(jìn)行修改，并補(bǔ)充銀行分行所需其他資料（分公司此時(shí)必須取得工程規(guī)劃許可證）；公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)分子公司修改后的融資可行性研究報(bào)告及其他融資資料進(jìn)行審核定稿，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如有重大調(diào)整需報(bào)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)審批。2-5銀行省行前臺(tái)審查部門對(duì)融資資料的評(píng)估銀行省行前臺(tái)審查部門評(píng)估流程如下：銀行省行組織專業(yè)人士組成項(xiàng)目評(píng)估小組和押品評(píng)估小組項(xiàng)目貸款所在地進(jìn)行實(shí)地評(píng)估，并出具項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告和押品評(píng)估報(bào)告后，報(bào)銀行后臺(tái)審查部門；分子公司財(cái)務(wù)部做好銀行省行評(píng)估人員接洽工作，聯(lián)系評(píng)估公司，出具押品評(píng)估報(bào)告，并根據(jù)省行評(píng)估人員要求，及時(shí)對(duì)貸款資料進(jìn)行修改和補(bǔ)充；公司資金運(yùn)營(yíng)協(xié)助分子公司協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對(duì)修改后的融資資料進(jìn)行審核定稿。2-6銀行省行后臺(tái)審查部門的審查和批復(fù)銀行省行后臺(tái)審查部門審查和批復(fù)流程如下：銀行省行后臺(tái)審查部門對(duì)項(xiàng)目評(píng)估資料論證，協(xié)調(diào)匯總資料后，提出綜合性審查報(bào)告和決策建議方案，提交貸審會(huì)審議；分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)后臺(tái)審查人員要求，及時(shí)對(duì)貸款資料進(jìn)行修改和補(bǔ)充（分公司此時(shí)必須取得施工許可證）；公司資金運(yùn)營(yíng)部積極協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對(duì)修改后的融資資料進(jìn)行審核定稿。第三階段銀行融資的放款階段銀行省行貸審會(huì)通過并下發(fā)文件（10天）單體工程開工前第0天開始，開工后第10天完成土地局（房管局）辦理抵押登記（20天）單體工程開工前第0天開始，開工后第20天完成

銀行融資放款（10天）單體工程開工后第20天開始，開工后第30天完成3-1銀行省行貸審會(huì)通過行下發(fā)文件銀行省行貸審會(huì)通過并下發(fā)文件流程如下：省行貸審會(huì)一般一周召開一次，審議通過后，授信審批部將會(huì)議紀(jì)要和貸款承諾函，報(bào)主管行長(zhǎng)、行長(zhǎng)審批后下發(fā)下級(jí)行（如貸審會(huì)未召開，放款時(shí)限可順延）；分子公司財(cái)務(wù)部根據(jù)省行批復(fù)文件及時(shí)對(duì)融資資料進(jìn)行補(bǔ)充；公司資金運(yùn)營(yíng)部積極協(xié)調(diào)銀行省行關(guān)系，并對(duì)補(bǔ)充的融資資料進(jìn)行審核定稿。3-2土地局（房管局）辦理抵押登記土地局（房管局）辦理抵押登記流程如下：財(cái)務(wù)部從根據(jù)押品所在地土地局（房管局）要求準(zhǔn)備相關(guān)資料，經(jīng)收件人員初審，處長(zhǎng)、分管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)審批，并繳納抵押登記費(fèi)用后，發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證書；辦理抵押登記手續(xù)的被委托人提前準(zhǔn)備抵押登記所需資料，并協(xié)調(diào)土地局（房管局）相關(guān)辦事人員，盡快辦理完畢相關(guān)手續(xù)。3-2土地局（房管局）辦理抵押登記土地局（房管局）抵押所需資料：

1、抵押人、抵押權(quán)人、借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證、被委托人身份證、公司章程復(fù)印件；

2、抵押人、抵押權(quán)人、借款人授權(quán)委托書、抵押登記申請(qǐng)表、借款合同、抵押合同、抵押物清單、董事會(huì)決議、抵押承諾書、評(píng)估報(bào)告、土地分割圖、土地證、房產(chǎn)證原件。各地略有不同，以上僅作參考。3-2土地局（房管局）辦理抵押登記土地局（房管局）辦理抵押登記注意事項(xiàng)：1、辦理他項(xiàng)權(quán)利證書時(shí)，土地或房產(chǎn)的抵押期限應(yīng)長(zhǎng)于貸款期限；2、用于抵押的土地或房產(chǎn)，應(yīng)由銀行支行認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；3、土地所有權(quán)抵押，貸款金額不得超過抵押物出讓價(jià)值的70%，或評(píng)估價(jià)值的50%；4、房屋所有權(quán)抵押，貸款金額不得超過抵押物評(píng)估價(jià)值的70%。房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)與該房產(chǎn)的土地使用權(quán)一同抵押。3-3銀行融資放款銀行融資放款流程如下：銀行支行根據(jù)其根據(jù)其認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，結(jié)合實(shí)際情況完成銀行資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，并上報(bào)分行、省行審批通過后走項(xiàng)目貸款流程和放款流程；分子公司財(cái)務(wù)部于銀行支行、分行辦理完畢押品流程、項(xiàng)目貸款流程和放款流程后，憑借款合同、抵押（擔(dān)保）合同、借據(jù)等資料申請(qǐng)放款；公司資金運(yùn)營(yíng)部協(xié)調(diào)省行相關(guān)人員，確保能夠及時(shí)放款。第四階段銀行融資的及還款階段在建工程抵押（45天）單體工程開工后第30天開始，開工后第75天完成確定按揭貸款合作單位（45天）單體工程開工后第30天開始，開工后第75天完成

銀行融資還款（10天）根據(jù)借款合同約定期限，提前10天安排資金4-1在建工程抵押部分地區(qū)項(xiàng)目貸款需要追加在建工程抵押，分子公司應(yīng)根據(jù)合作銀行要求和項(xiàng)目銷售進(jìn)度，及時(shí)與土地局、房管局溝通，完成在建工程抵押；公司資金運(yùn)營(yíng)部對(duì)需要追加在建工程抵押地區(qū)給予重點(diǎn)關(guān)注，積極與分子公司、合作銀行溝通，提前了解由于在建工程抵押造成提前償還貸款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、額度等要素。4-2確定按揭貸款合作單位按揭貸款合作單位一般為項(xiàng)目