2022年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考前練習(xí)（六）

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一、單項(xiàng)選擇題(30題，題號(hào)1～30，共15分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題0．5分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

1.因?yàn)橥恋鼐哂校ǎ﹥?yōu)勢(shì)，決定了土地使用者為取得土地使用權(quán)或所有權(quán)而愿意支付的基本地價(jià)數(shù)額。[0.5分]

A價(jià)值

B使用價(jià)值

C區(qū)位

D成本

2.道路功能與寬度屬于城鎮(zhèn)土地定級(jí)的（）因素。[0.5分]

A繁華度

B城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施

C交通通達(dá)度

D城鎮(zhèn)規(guī)劃

3.某評(píng)估公司承接某國(guó)有煤礦企業(yè)改制的評(píng)估業(yè)務(wù)，需評(píng)估一風(fēng)井用地的價(jià)格。經(jīng)實(shí)地調(diào)查，該風(fēng)井所處區(qū)域有供水管網(wǎng)，但風(fēng)井未接入供水；風(fēng)井用電由企業(yè)投資自宗地外5km處的變電所接人,并由企業(yè)投資修建一條2km長(zhǎng)的道路與區(qū)域干道相連，無(wú)其他設(shè)施。據(jù)此，在進(jìn)行土地價(jià)格定義時(shí)，土地開發(fā)程度應(yīng)設(shè)定為（）。[0.5分]

A宗地紅線外“一通”(通供水)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

B宗地紅線外“二通”(通電、通路)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

C宗地紅線外“三通”(通電、通路、通供水)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

D宗地紅線內(nèi)外“三通”(通電、通路、通供水)及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整

4.對(duì)有關(guān)因素因子指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并結(jié)合相應(yīng)權(quán)重（），以初步劃定城鎮(zhèn)等別。[0.5分]

A開展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作

B計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值

C資料整理及定量化

D驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果

5.某級(jí)功能的功能分可按商業(yè)服務(wù)職能種類、商業(yè)服務(wù)專業(yè)化程度、規(guī)模等計(jì)算，多采用（）中心功能扣除法。[0.5分]

A高級(jí)

B次級(jí)

C中級(jí)

D低級(jí)

6.甲企業(yè)因改制的需要，委托某評(píng)估公司對(duì)其一宗土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估，土地用途為工業(yè)，評(píng)估結(jié)果200萬(wàn)元。時(shí)隔3個(gè)月，在完成改制后，為了與乙公司洽談土地作價(jià)人股問(wèn)題，甲再次要求評(píng)估公司對(duì)該宗地地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并表明對(duì)估價(jià)結(jié)果的期望值為250萬(wàn)元。以下分析內(nèi)容正確的是（）(以企業(yè)改制評(píng)估時(shí)的估價(jià)期日為基期，已知該區(qū)域工業(yè)用地價(jià)格在3個(gè)月內(nèi)的變化幅度為+1．0%)。[0.5分]

A估價(jià)報(bào)告仍在有效期內(nèi)，評(píng)估公司可直接修改估價(jià)目的，不需重新評(píng)估價(jià)格

B評(píng)估目的不同，估價(jià)結(jié)果有一定差異，因此評(píng)估公司可以接受甲企業(yè)的期望值要求

C估價(jià)對(duì)象未變，估價(jià)時(shí)間相差較近，價(jià)格水平變化不大，企業(yè)可以直接使用原估價(jià)報(bào)告

D如果接受委托，評(píng)估公司應(yīng)該脫離原估價(jià)結(jié)果重新評(píng)估

7.在一土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)師在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估時(shí)引用“公用設(shè)施完備度”因素的修正系數(shù)范圍為-3．0%～4．0%，并在市場(chǎng)比較法試算過(guò)程中選取該因素參與比較。對(duì)于修正系數(shù)的確定，下列做法不恰當(dāng)?shù)氖牵ǎ0.5分]

A兩種估價(jià)方法所采用的因素條件應(yīng)一致，但修正幅度可以不一致

B根據(jù)比較實(shí)例宗地的具體特點(diǎn)，確定市場(chǎng)比較法中修正系數(shù)取值為-4．0%～8．0%

C不同的估價(jià)方法有不同的應(yīng)用特點(diǎn)，因此市場(chǎng)比較法中的修正系數(shù)可根據(jù)具體隋況確定

D同一因素對(duì)地價(jià)的影響具有一致性，修正的幅度也應(yīng)一致，因此市場(chǎng)比較法中的修正系數(shù)取值范圍也應(yīng)為-3．0%～4．0%

8.不考慮交通等基礎(chǔ)設(shè)施的影響時(shí)，衡量基礎(chǔ)設(shè)施完善度是從三方面進(jìn)行的，其中不包括（）。[0.5分]

A設(shè)施類型是否齊備

B設(shè)施水平

C使用的保證率

D人均使用率

9.計(jì)算土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)不包括（）。[0.5分]

A計(jì)算“產(chǎn)量一成本”指數(shù)

B確定指定作物的最高產(chǎn)量一成本指數(shù)

C計(jì)算樣點(diǎn)指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)

D計(jì)算等值區(qū)土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)

10.定級(jí)因素兇子指標(biāo)的量化方法為采用最大最小值或均值度法的是（）因素。[0.5分]

A面狀

B線狀

C點(diǎn)狀

D有交叉影響的

11.評(píng)估商業(yè)用地和工業(yè)用地價(jià)格，區(qū)域因素的選擇主要差異是（）。[0.5分]

A商業(yè)用地商業(yè)繁華程度、工業(yè)用地工業(yè)區(qū)域成熟度

B商業(yè)用地區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、工業(yè)用地基礎(chǔ)設(shè)施狀況

C商業(yè)用地商業(yè)繁華程度、工業(yè)用地基礎(chǔ)設(shè)施狀況

D商業(yè)用地區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、工業(yè)用地工業(yè)區(qū)域成熟度

12.在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，評(píng)估的路線往往以（）為主。[0.5分]

A租金剝離法

B層次分析法

C總分頻率法

D級(jí)差收益測(cè)算法

13.政府制定地價(jià)政策、宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的依據(jù)是（）。[0.5分]

A基準(zhǔn)地價(jià)

B標(biāo)定地價(jià)

C出讓底價(jià)

D市場(chǎng)交易價(jià)

14.土地等和級(jí)的調(diào)整和最終定案宜用（）。[0.5分]

A定量計(jì)算

B定性分析

C定量分析

D定性與定量相結(jié)合

15.現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，估價(jià)師調(diào)查到工藝品加工企業(yè)甲已登記發(fā)證的出讓工業(yè)用地建設(shè)情況如下。臨街建有一棟7層綜合樓，其中地上2層出租給某百貨公司做超市，3、4層為甲自用辦公用房，綜合樓后有3棟單層生產(chǎn)車問(wèn)為甲自用。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，估價(jià)師就該宗地土地用途確定所做的下列分析中正確的是（）。[0.5分]

A遵循客觀性原則，以實(shí)際用途為準(zhǔn)設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評(píng)估

B若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營(yíng)行為向國(guó)土部門繳納了土地收益金，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評(píng)估

C在沒(méi)有得到合法批準(zhǔn)的情況下，應(yīng)按原土地登記用途進(jìn)行評(píng)估

D若企業(yè)已就土地出租經(jīng)營(yíng)行為分別向規(guī)劃和國(guó)土部門補(bǔ)繳了罰款，則可設(shè)定為商業(yè)、工業(yè)用途評(píng)估

16.土地分等反映的是不同區(qū)域?qū)哟蝺?nèi)（）的差異。[0.5分]

A土地效益

B土地收益

C土地質(zhì)量

D土地生產(chǎn)力

17.由于政府是最大的地產(chǎn)主，（）為建立公平的土地市場(chǎng)、防止腐敗起到了積極作用。[0.5分]

A基準(zhǔn)地價(jià)

B標(biāo)定地價(jià)

C出讓底價(jià)

D成交地價(jià)

18.下列屬于影響地價(jià)的因素的是（）。[0.5分]

A股份制改組

B清產(chǎn)核資

C容積率

D抵押和拍賣

19.下列城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素分值計(jì)算原則表述中，錯(cuò)誤的是（）。[0.5分]

A作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關(guān)或負(fù)相關(guān)

B作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相適應(yīng)

C分值體系采用o～100分的封閉區(qū)間

D因素分值的確定要建立在因素與土地效益相關(guān)研究的基礎(chǔ)上

20.下列關(guān)于因素成對(duì)比較法確定土地定級(jí)因素權(quán)重的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。[0.5分]

A因素兩兩之間均要進(jìn)行比較

B為使結(jié)果更準(zhǔn)確，可結(jié)合德爾菲測(cè)定法

C某一待評(píng)因素權(quán)重有可能是零

D可在因素集合中設(shè)置一虛擬因素

21.下列關(guān)于路線價(jià)估價(jià)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。[0.5分]

A路線價(jià)估價(jià)法適用于市街地，主要用于商業(yè)繁榮區(qū)域土地價(jià)格的評(píng)估

B路線價(jià)估價(jià)法需要較多的交易實(shí)例，且對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范性有一定要求

C路線價(jià)估價(jià)法評(píng)估多宗土地的價(jià)格需要很長(zhǎng)一段時(shí)間

D路線價(jià)估價(jià)法的精度與路線價(jià)及其修正體系密切相關(guān)

22.在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，對(duì)于住宅用地，公交便捷度作為分衰減屬于（）形式。[0.5分]

A線狀因素線性衰減

B線狀因素非線性衰減

C非線狀因素線性衰減

D非線狀因素非線性衰減

23.在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定的說(shuō)法中正確的是（）。[0.5分]

A考慮到基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中的土地開發(fā)程度必須設(shè)定為全市平均開發(fā)程度

B考慮到基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格，在評(píng)估時(shí)應(yīng)綜合考慮區(qū)域內(nèi)不同用途價(jià)格的平均水平

C基準(zhǔn)地價(jià)的平均容積率可以按級(jí)別確定，也可以全市統(tǒng)一確定

D考慮到基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)格，土地開發(fā)程度應(yīng)根據(jù)宗地紅線內(nèi)外的基礎(chǔ)設(shè)施狀況設(shè)定

24.下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率關(guān)系的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。[0.5分]

A實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

B名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

C當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i＝-1

D當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等

25.通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為（）。[0.5分]

A時(shí)值

B點(diǎn)值

C現(xiàn)值

D未來(lái)值

26.連續(xù)年金是按照（）來(lái)劃分的。[0.5分]

A年金的支付時(shí)間和支付金額是否確定

B年金的支付期限長(zhǎng)短

C年金的支付周期不同

D年金開始支付的時(shí)間不同

27.營(yíng)銷分析對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的（），是以項(xiàng)目所需的某種類型不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的組合以及對(duì)細(xì)分后各子市場(chǎng)需求空間的比較為基礎(chǔ)。[0.5分]

A定位與規(guī)劃

B研究與規(guī)劃

C定位與選擇

D定位與研究

28.全國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，不包括（）。[0.5分]

A固定資產(chǎn)投資

B價(jià)格指數(shù)

C通貨膨脹率

D進(jìn)出口總額

29.在進(jìn)行路線價(jià)評(píng)估過(guò)程中，估價(jià)師調(diào)查收集了若干臨街商業(yè)宗地的租賃收益資料，在經(jīng)過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算后統(tǒng)計(jì)得到下表數(shù)據(jù)，則對(duì)該表所做的分析正確的是（）。[0.5分]

A表中數(shù)據(jù)可直接用于計(jì)算平均深度百分率

B由該表編制的路線價(jià)深度修正系數(shù)符合霍夫曼法則

C以1m為級(jí)距，則2～3m級(jí)距內(nèi)的地價(jià)為7～8m級(jí)距內(nèi)地價(jià)的l．230倍

D由該表編制的路線價(jià)深度修正系數(shù)符合蘇慕斯法則

30.建筑設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容不包括（）設(shè)計(jì)。[0.5分]

A建筑平面

B建設(shè)系統(tǒng)

C建設(shè)剖面

D建筑體形和立面

二、多項(xiàng)選擇題(20題，題號(hào)31～50，共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有2個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題1．5分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0．35分)

31.土地估價(jià)方法中的基本估價(jià)法有（）。[1.5,0.35分]

A收益還原法

B市場(chǎng)比較法

C剩余法

D路線價(jià)估價(jià)法

E綜合估價(jià)法

32.下列條件中，（）為采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)選擇土地交易案例的基本要求。[1.5,0.35分]

A交易案例的用途與待估土地應(yīng)相同

B交易案例的開發(fā)程度與待估土地完全一致

C交易案例一般需為正常交易，如果不是正常交易，應(yīng)能夠修正到正常交易價(jià)格

D交易案例的交易時(shí)間不應(yīng)超過(guò)5年

E交易案例的交易類型與估價(jià)目的相符

33.下列屬于城鎮(zhèn)土地等級(jí)的因素因子權(quán)重確定的方法的有（）。[1.5,0.35分]

A因素成對(duì)比較法

B德爾菲測(cè)定法

C總分頻率曲線法

DAHP法

E數(shù)理統(tǒng)計(jì)法

34.城鎮(zhèn)土地分等中的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素包括（）。[1.5,0.35分]

A財(cái)政狀況

B商業(yè)活動(dòng)

C外資活動(dòng)

D金融狀況

E固定資產(chǎn)投資狀況

35.影響土地價(jià)格因素中的行政因素有（）。[1.5,0.35分]

A土地制度

B城市化進(jìn)程

C住房制度

D地價(jià)政策

E城市規(guī)劃

36.城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料的收集與調(diào)查的資料包括（）。[1.5,0.35分]

A城鎮(zhèn)人Kl密度

B城鎮(zhèn)全年二、三產(chǎn)業(yè)增加值

C城鎮(zhèn)全年工業(yè)銷售收入

D城鎮(zhèn)全年建設(shè)固定資產(chǎn)投資額

E城鎮(zhèn)全年全部從業(yè)人員數(shù)

37.土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核應(yīng)堅(jiān)持合法性準(zhǔn)則，其審核的重點(diǎn)主要有（）。[1.5,0.35分]

A以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)

B以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價(jià)對(duì)象使用方式的合法性

C以國(guó)家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價(jià)對(duì)象處分

D以國(guó)家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價(jià)對(duì)象評(píng)估過(guò)程

E以政府頒布的基準(zhǔn)地價(jià)為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)審核估價(jià)結(jié)果的合理性

38.計(jì)算農(nóng)用地利用等指數(shù)的方法有（）。[1.5,0.35分]

A按指定作物土地利用系數(shù)計(jì)算

B按綜合土地利用系數(shù)計(jì)算

C按指定作物土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)計(jì)算

D按綜合土地經(jīng)濟(jì)系數(shù)計(jì)算

E按樣點(diǎn)土地利用系數(shù)計(jì)算

39.企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中利用土地的效益資料用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的有（）土地利用效益資料。[1.5,0.35分]

A事業(yè)單位

B工業(yè)企業(yè)

C商業(yè)企業(yè)

D倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)

E企業(yè)兼并

40.用因素法計(jì)算定級(jí)指數(shù)的方法有（）。[1.5,0.35分]

A連乘修正法

B加權(quán)求和法

C最值均衡法

D幾何平均法

E限制系數(shù)法

41.遵循合法原則，要求土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象（）為前提估價(jià)。[1.5,0.35分]

A合法產(chǎn)權(quán)

B合法使用

C合法處分

D合法交易

E最佳使用

42.下列應(yīng)作為土地估價(jià)委托合同約定條款的有（）。[1.5,0.35分]

A本項(xiàng)評(píng)估是為甲方以土地使用權(quán)作價(jià)人股提供價(jià)格參考

B經(jīng)雙方協(xié)商，本項(xiàng)土地估價(jià)的基準(zhǔn)日確定為2022年8月1日

C本項(xiàng)目評(píng)估設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅綜合，土地使用年限為50年

D甲方擁有乙方提交土地估價(jià)報(bào)告的使用權(quán)，但報(bào)告結(jié)論、內(nèi)容解釋權(quán)歸乙方

E乙方評(píng)估價(jià)格水平應(yīng)滿足甲方的意愿

43.土地分等定級(jí)是在特定目的下對(duì)土地的（）屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。[1.5,0.35分]

A自然

B人文

C經(jīng)濟(jì)

D社會(huì)

E政治

44.對(duì)用于倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)的某宗地內(nèi)辦公樓、食堂和職工活動(dòng)室用地，以下土地估價(jià)技術(shù)處理方式不正確的有（）。[1.5,0.35分]

A將該部分用地分割出來(lái)，按辦公用途單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估

B該部分用地為工業(yè)配套設(shè)施用地，按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估

C將該部分用地分割出來(lái)，按其他商服用地進(jìn)行評(píng)估

D按委托估價(jià)方的要求進(jìn)行用途設(shè)定和評(píng)估

E將該部分用地分割出來(lái)，按住宅用途進(jìn)行評(píng)估

45.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的行政因素包括（）。[1.5,0.35分]

A土地制度

B住房制度

C城市規(guī)劃

D城市化進(jìn)程

E土地利用規(guī)劃

46.影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有（）。[1.5,0.35分]

A政治安定狀況

B社會(huì)治安狀況

C經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

D不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)

E城市化進(jìn)程

47.定性分析的主要方法有（）。[1.5,0.35分]

A政策研究

B法律研究

C德爾菲法

D相關(guān)性分析

E聚類分析

48.定量研究的缺點(diǎn)有（）。[1.5,0.35分]

A成本高

B周期長(zhǎng)

C太抽象

D數(shù)學(xué)方法具有失靈的可能

E得到的結(jié)果不客觀

49.用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的房地交易、出租中包含的地價(jià)資料包括（）。[1.5,0.35分]

A土地使用權(quán)出租資料

B房屋出租資料

C以地?fù)Q房資料

D企業(yè)兼并資料

E房屋轉(zhuǎn)讓資料

50.在我國(guó)，政府可通過(guò)（）等措施，促使不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格提高。[1.5,0.35分]

A控制土地供應(yīng)量

B提高土地出讓價(jià)格

C房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)

D調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策

E降低房地產(chǎn)稅收

三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51～60，共l0分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分；少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0．25分)(一)某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地機(jī)構(gòu)對(duì)涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地；B宗地為工業(yè)用地，容積率為0．6。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問(wèn)題。

51.A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/㎡，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/㎡，可以確定最終評(píng)估結(jié)果的方法有（）。[1,0.25分]

A加權(quán)平均法

B直接取市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果

C直接取收益還原法的評(píng)估結(jié)果

D簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

52.B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集作為評(píng)估依據(jù)的資料和標(biāo)準(zhǔn)包括（）。[1,0.25分]

A國(guó)家或當(dāng)?shù)啬壳罢鞯匮a(bǔ)償、安置補(bǔ)償以及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件

B征地過(guò)程中的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或耕地占用稅、土地管理費(fèi)等

C土地出讓金或土地增值收益資料

D市場(chǎng)或行業(yè)平均利潤(rùn)率或投資回報(bào)率

53.B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。以下運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格的步驟，排序正確的是（）①計(jì)算利息；②確定土地開發(fā)費(fèi)；③計(jì)算土地增值收益；④計(jì)算土地開發(fā)利潤(rùn)；⑤計(jì)算有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；⑥計(jì)算土地取得費(fèi)。[1,0.25分]

A②⑥①③④⑤

B⑥②①④③⑤

C⑥②④③⑤④

D②⑥①④③⑤

54.根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股價(jià)有限公司使用；對(duì)B宗地采取以國(guó)家作價(jià)人股的方式投入到股份有限公司。以下從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明A宗地的處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊，正確的有（）。[1,0.25分]

A對(duì)國(guó)家而言，以出讓金作價(jià)折為國(guó)家股，和企業(yè)共同承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家不能一次性收取土地利益

B對(duì)國(guó)家而言，國(guó)家作為土地所有者，可以一次性收取土地收益，風(fēng)險(xiǎn)較小，但不能得到出讓后的土地增值部分

C對(duì)企業(yè)而言，可以取得完整的土地使用權(quán)，獲得較穩(wěn)定的租金收入，但需一次性支付數(shù)額較大的出讓金

D對(duì)股份公司而言，不能獲得完整的土地使用權(quán)，不必一次性支付數(shù)額較大的出讓金，只需每年支付租金

55.股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1．5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選用的評(píng)估方法，包括（）。[1,0.25分]

A路線價(jià)法

B市場(chǎng)比較法

C成本逼近法

D收益還原法

(二)M公司于2022年1月1日以13428萬(wàn)元在A市購(gòu)買了一棟寫字樓，總建筑面積為15000㎡，占用土地面積為l2480㎡，該寫字樓除l0000㎡自用外，其余部分用于出租。2022年11月1日，M公司為核實(shí)資產(chǎn)，需對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查，該寫字樓所占土地為2022年11月1日取得使用權(quán)的國(guó)有出讓土地，出讓年期為50年，寫字樓于2022年11月1日建成，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)為2300元/㎡(建筑面積)，房屋耐用年限為60年，殘值率為2%。該寫字樓現(xiàn)時(shí)出租部分的月租金為60元/㎡(建筑面積)，比市場(chǎng)同類物業(yè)平均月租金低5元，市場(chǎng)平均空置率為l0%，出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅為年租金的5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的2%，管理費(fèi)為年租金的3%(以實(shí)有建筑面積計(jì)算，不考慮空置)，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2%，房產(chǎn)稅為原造價(jià)70%的l．2%。目前該類物業(yè)的建筑造價(jià)為2500元/㎡，房屋還原利率及土地還原利率分別為8%和6%。根據(jù)以上資料，回答56～60小題的問(wèn)題。

56.根據(jù)上述資料測(cè)算的該土地于2022年11月1日的單位面積地價(jià)為（）元/㎡。[1,0.25分]

A7694

B6165

C6334

D5986

57.求取土地收益及確定（）是收益還原法的關(guān)鍵。[1,0.25分]

A土地還原率

B土地租金

C經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

D投資利率

58.收益還原法估價(jià)時(shí)，考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用與（）費(fèi)用。[1,0.25分]

A建筑

B評(píng)估

C設(shè)計(jì)

D資本

59.建筑物在估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊不同，其注重的是建筑物（）。[1,0.25分]

A原始價(jià)值的回收

B價(jià)值的減價(jià)修正

C折余價(jià)值的差額

D原始價(jià)值的攤銷

60.計(jì)算建筑物折舊額時(shí)，按使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損以及風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞來(lái)計(jì)算折舊，稱為（）折舊。[1,0.25分]

A經(jīng)濟(jì)

B成新

C物理

D功能

四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代人數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位；計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/㎡，總價(jià)為元；計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/㎡，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分；計(jì)算式(包括代人數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分；只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)，宗地條件如下：宗地面積為4500㎡，用途為商住綜合樓，出讓年限為50年，規(guī)劃限制條件和設(shè)計(jì)方案為：總建筑面積為15600㎡，其中地下兩層，地下2層1000㎡為設(shè)備層；地下1層1000m2為停車場(chǎng)，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積為4000m2，5～16層為住宅，面積為9600㎡，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40%地價(jià)款后即可開工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。又根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的9%；商場(chǎng)和車位用于出租，同類型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元/㎡，可出租面積占總建筑面積的70%，每個(gè)汽車位租金為地下480元/月，地上400元/月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30%計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分為2500元/㎡，住宅為2000元/㎡，地上車位平均為500元/個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3%，假設(shè)資金投入方式為第一年60%，第二年40%。目前貸款年利率為8%，投資回報(bào)率為20%，土地還原利率為7．5%，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7%，建筑物還原利率為8．5%。試計(jì)算該開發(fā)公司開工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。[25分]

2.某土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)一宗擬以拍賣方式出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行底價(jià)評(píng)估該宗地面積為100畝，紅線內(nèi)外均已達(dá)到“五通一平”開發(fā)程度，征收前的地類為水田和旱地。估價(jià)師在講行現(xiàn)場(chǎng)勘察和市場(chǎng)調(diào)查后，得到了4個(gè)交易宴例(宗地A、B、C、D)。整理后見下表。此外，估價(jià)師還獲取了以下資料和信息：(1)根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋亟灰讱v史數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，從2022年5月至2022年12月，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)每月平均上漲0．5個(gè)百分點(diǎn)。(2)如果與拍賣交易方式相比，