洪云山調(diào)研匯報(bào)材料

PAGEPAGE2匯報(bào)材料一、公司簡介浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)上虞有限公司經(jīng)上虞市工商行政管理局批準(zhǔn)，成立于１９９７年４月．注冊資金人民幣伍仟萬元，是浙江省農(nóng)村發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司，企業(yè)性質(zhì)為一人（法人）獨(dú)資有限公司。公司地處曹娥江和錢塘江的交匯口，距杭甬高速公路上虞道口15公里，建設(shè)中的嘉紹跨海大橋位于園區(qū)北端，穿區(qū)而過的嘉紹高速公路連接了杭甬高速、上三高速、杭浦高速，屆時(shí)到“長三角”龍頭上海市的行程僅為1.5小時(shí)。已建成的曹娥江口門大閘和建設(shè)中的濱海大道，接軌了紹興縣濱海工業(yè)區(qū)和上虞杭州灣工業(yè)園區(qū)，使該區(qū)域成為長三角金南翼的發(fā)展寶地，地域優(yōu)勢相當(dāng)顯著。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下屬成員企業(yè)為上虞農(nóng)發(fā)綠色食品有限公司，上虞農(nóng)發(fā)水利建筑工程有限公司，上虞龍發(fā)建材有限公司，上虞市寶仔農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司。截止到2010年10月，公司總資產(chǎn)達(dá)2.4億元，現(xiàn)擁有上虞海涂受讓土地1.2418萬畝，經(jīng)過1997—2002五年的開發(fā)，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田750畝，旱地3700畝，果園1200畝，標(biāo)準(zhǔn)魚蝦塘4500畝。公司成立后，一直致力于農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品的加工和水產(chǎn)品的養(yǎng)殖。目前，公司生產(chǎn)的“翠沁”牌農(nóng)發(fā)蜜梨被農(nóng)業(yè)部認(rèn)定為無公害農(nóng)產(chǎn)品，“農(nóng)發(fā)”牌榨菜、西蘭花被認(rèn)定為省級綠色農(nóng)產(chǎn)品，產(chǎn)品已遠(yuǎn)銷日本和東南亞國家。二、上虞濱海新城規(guī)劃簡介及上虞公司在規(guī)劃新城中的位置上虞濱海新城規(guī)劃從2009年開始，目前新城區(qū)控制性規(guī)劃已出，四至范圍為：北靠杭州灣，南鄰展望大道，西接嘉紹跨江大橋及嘉紹高速，東至進(jìn)港大道?？偯娣e47.96平方公里，其中核心區(qū)范圍17.25平方公里。規(guī)劃結(jié)構(gòu)為一心一園兩軸五區(qū)，新城規(guī)劃總?cè)丝跒?4.8——15.8萬，城市建設(shè)用地面積2922萬平方米（合2922公頃）上虞園區(qū)位于上虞濱海新城核心區(qū)西側(cè)，西靠嘉紹高速，東瀕新城中心湖泊，目前在新城的功能規(guī)劃中為商貿(mào)綜合體和高端商住區(qū)。三、商貿(mào)體情況介紹（一）項(xiàng)目進(jìn)展情況在農(nóng)發(fā)集團(tuán)積極推動(dòng)下，在多方關(guān)心支持下，“杭州灣商貿(mào)綜合體”項(xiàng)目前期工作得到順利推進(jìn)。初步形成“杭州灣商貿(mào)綜合體”項(xiàng)目規(guī)劃思路后，農(nóng)發(fā)集團(tuán)于2009年9月在省發(fā)改委深化“雙服務(wù)”活動(dòng)座談會上提出了關(guān)于將“杭州灣商貿(mào)綜合體項(xiàng)目”列為省重點(diǎn)項(xiàng)目的建議，9月29日，省重點(diǎn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室復(fù)函，同意根據(jù)項(xiàng)目的前期進(jìn)展情況予以優(yōu)先考慮。2009年11月，農(nóng)發(fā)集團(tuán)成立了“浙江農(nóng)發(fā)杭州灣商貿(mào)綜合體項(xiàng)目籌備領(lǐng)導(dǎo)小組”，由董事長、黨委書記樓永志任組長，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。2009年12月24日，農(nóng)發(fā)集團(tuán)與上虞市委、市政府就“杭州灣商貿(mào)綜合體”項(xiàng)目進(jìn)行會談并簽署合作備忘錄，就項(xiàng)目建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)、聯(lián)絡(luò)機(jī)制、用地指標(biāo)、政策扶持等事項(xiàng)達(dá)成了一致意見。2010年1月19日，與紹興市委書記張金如進(jìn)行會談，就項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)等事宜充分交換了意見；張金如書記認(rèn)為項(xiàng)目的開發(fā)對地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要意義，符合區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，紹興市將全力支持集團(tuán)公司的重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)工作。2010年1月20日，與上虞市委常委、杭州灣工業(yè)園區(qū)管委會主任余云才及上虞市相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目對接，一致同意進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)雙贏發(fā)展。3月11日，省委常委、副省長葛慧君一行赴農(nóng)發(fā)集團(tuán)上虞公司，調(diào)研集團(tuán)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)和“杭州灣商貿(mào)綜合體”建設(shè)工作，指出“杭州灣商貿(mào)綜合體”項(xiàng)目大有希望，很有潛力，建議把規(guī)劃做實(shí)、做精，要求紹興、上虞兩級黨委、政府對省屬企業(yè)在地方上的大型投資項(xiàng)目，積極予以各方面的支持和幫助。5月11日，農(nóng)發(fā)集團(tuán)召開“杭州灣商貿(mào)綜合體”項(xiàng)目功能定位專家咨詢會，邀請省發(fā)改委、國土廳、浙江大學(xué)、杭州灣工業(yè)園區(qū)等有關(guān)專家、領(lǐng)導(dǎo)就項(xiàng)目功能定位進(jìn)行了專題研討。3月至6月，農(nóng)發(fā)集團(tuán)委托浙江省發(fā)展規(guī)劃研究院開展項(xiàng)目可行性研究，赴國內(nèi)外開展了大量前期調(diào)研工作，并與上虞園區(qū)管委會和新城規(guī)劃方省城鄉(xiāng)規(guī)劃院加強(qiáng)對接，順利完成了項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告初稿。7月12日，農(nóng)發(fā)集團(tuán)召開項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)審論證會。與會領(lǐng)導(dǎo)和專家充分肯定了項(xiàng)目可行性研究的水平，對項(xiàng)目可研報(bào)告提出了修改的意見。8月16日，上虞市發(fā)展和改革局對杭州灣商貿(mào)綜合體項(xiàng)目建議書進(jìn)行了批復(fù)。8月18日，農(nóng)發(fā)集團(tuán)再次召開可行性研究報(bào)告專家評審會。9月中旬，已完成環(huán)評和水土保持送審稿編制，等待上虞相關(guān)部門專家論證。（二）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容杭州灣商貿(mào)綜合體按功能設(shè)置分為商貿(mào)服務(wù)、科技文化、浙商總部經(jīng)濟(jì)園和綠色地帶等四大功能區(qū)。具體為商貿(mào)服務(wù)功能區(qū)：主要建設(shè)商貿(mào)演示廣場、國際名品大樓、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品特供專區(qū)等，建筑面積約163700平方米；科技文化功能區(qū)：主要建設(shè)農(nóng)發(fā)主題館、影視音樂廳、浙江美術(shù)創(chuàng)作館、古越文化院落群和生活配套服務(wù)設(shè)施，建筑面積約319400平方米；浙商總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)功能區(qū)：主要建設(shè)總部商務(wù)花園、國際會議中心，建筑面積約216200平方米；農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)功能區(qū)：主要建設(shè)特色農(nóng)業(yè)精品區(qū)、自助農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)、生態(tài)主題公園、綠色長廊。整個(gè)商貿(mào)綜合體總用地49.34公頃，總建筑面積77.05萬平方米。（目前仍在洽談）（三）項(xiàng)目投資及資金來源項(xiàng)目投資21.3507億元（不含土地出讓金，土地出讓金有公司自籌），其中建設(shè)投資18.7662億元，建設(shè)期利息2.5245億元，鋪底流動(dòng)資金1000萬元。資金來源商請銀行貸款17億元，公司自籌4.3507億元。四、上虞房產(chǎn)價(jià)格調(diào)查10年來，上虞市委、市府正積極把上虞從宜居城市打造成樂居城市，城鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，從現(xiàn)有的市場調(diào)查看，房價(jià)具體如下：上虞房產(chǎn)價(jià)格調(diào)查表元/㎡序號區(qū)域平均單價(jià)備注1百官城區(qū)10000距我園區(qū)28km，為上虞主城區(qū)2崧廈鎮(zhèn)50009月份，新開樓盤均價(jià)8000元/㎡，距我園區(qū)15km，為目前上虞第二大外來人口集聚鎮(zhèn)，個(gè)私企業(yè)發(fā)達(dá)3瀝海鎮(zhèn)5000距我園區(qū)9km，為擬建的紹興濱海新城核心區(qū)4蓋北鎮(zhèn)2800距我園區(qū)11km，原為農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，現(xiàn)由于上虞杭州灣工業(yè)園區(qū)發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)加快五、單位房產(chǎn)面積成本預(yù)測單位面積房產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)測表單位：元∕㎡序號成本類別摘要金額備注1土地及契稅按土地價(jià)格*1.03%2前期費(fèi)用含列項(xiàng)、新型墻體、散裝水泥、地質(zhì)勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)、消防、人防、氣象1003建安工程多層1300預(yù)計(jì)材料漲價(jià)每平方加100元小高層1500聯(lián)排1600高層18004綠化及配套設(shè)施多層300小高層400聯(lián)排700高層6005管理費(fèi)用1006財(cái)務(wù)費(fèi)用按建安工程及配套設(shè)施單價(jià)年利率12%2507銷售費(fèi)用1008稅金按銷售單價(jià)暫定4000元，稅率10%400不含所得稅9其他5010小計(jì)多層2600不含土地價(jià)格單價(jià)小高層2900聯(lián)排2500-3300高層3200六、土地價(jià)格及容積率對房產(chǎn)價(jià)格的影響根據(jù)上虞濱海新城控制性規(guī)劃及住宅建設(shè)的規(guī)劃要求，住宅建筑的容積率及土地價(jià)格的變化對房價(jià)的影響如下:序號房產(chǎn)類型土地單價(jià)容積率單位面積地價(jià)（元/㎡）含契稅單價(jià)房產(chǎn)總價(jià)計(jì)單價(jià)備注1多層20萬1.323023528351.4215220282030萬1.335036029601.4320330293040萬1.346047530751.443044530452小高層20萬1.520020531051.6185190309030萬1.530031032101.6280290319040萬1.540041033101.637538532853高層20萬1.816517033702.0150155335530萬1.82502603