長春某住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃

...wd......wd......wd...目錄摘要ⅠABSTRACTⅢ1緒論11.1我國房地產(chǎn)開展歷程11.2房地產(chǎn)籌劃的概述21.3房地產(chǎn)工程前期籌劃概述41.3.1房地產(chǎn)前期籌劃概念及內(nèi)容……………....41.3.2房地產(chǎn)工程前期籌劃的地位和作用.……...41.4論文主要內(nèi)容及意義51.4.1論文內(nèi)容……………………51.4.2論文意義……………………62工程概況與前期開發(fā)流程簡介72.1工程區(qū)域市場現(xiàn)狀分析72.1.1長春房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀………72.1.2****街房地產(chǎn)市場開展情況………………92.2工程概況102.2.1工程開發(fā)商簡介…………..102.2.2工程主要建設(shè)指標(biāo)………..102.3工程前期開發(fā)流程133工程投資籌劃153.1本工程的SWOT分析153.1.1工程SWOT分析……………153.1.2SWOT分析結(jié)論…………….173.2投資估算173.2.1開發(fā)本錢估算……………..183.2.2工程效益分析……………..203.2.3工程盈余分析……………..203.3投資風(fēng)險分析及防范措施…………………..223.3.1政策與環(huán)境風(fēng)險…………..223.3.2工程經(jīng)營管理風(fēng)險………..233.3.3財務(wù)風(fēng)險…………………..233.3.4市場風(fēng)險…………………..254工程營銷籌劃264.1工程定位籌劃264.1.1競爭者分析………………..264.1.2價格定位…………………..274.1.3目標(biāo)客戶群定位…………..294.1.4工程產(chǎn)品規(guī)劃……………..324.2工程質(zhì)量工期籌劃374.2.1工程質(zhì)量籌劃……………..374.2.2工程工期籌劃……………..394.3工程營銷推廣籌劃424.3.1工程整體形象籌劃………..424.3.2廣告推廣策略……………..444.4工程服務(wù)營銷籌劃474.4.1前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn)………………..474.4.2銷售組織及日常管理……..484.4.3先期導(dǎo)入物業(yè)管理.........................................49結(jié)論51致謝53參考文獻(xiàn)…………….54摘要我國房地產(chǎn)業(yè)開展時間雖不長，但開展速度較快，并且己經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善，購房者越來越理性，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭越來越劇烈，如何才能在競爭中尋求銷售縫隙，已至關(guān)重要。一個房地產(chǎn)建設(shè)工程的成功，取決于對工程的良好決策和后續(xù)的組織實施，而一個良好的決策往往對整個工程的成敗起著至關(guān)重要的作用。無疑，做好工程開發(fā)前期的籌劃工作，為工程開發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是工程開發(fā)成功的重要因素。本文根據(jù)長春市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析，運(yùn)用我所學(xué)習(xí)的工程管理知識中的工程管理、施工組織設(shè)計、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理等相關(guān)知識,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)營銷籌劃知識，調(diào)查了“****〞一期和二期開發(fā)的情況，對該工程前期籌劃中的前期開發(fā)流程、投資估算、工程定位、工程質(zhì)量工期、營銷推廣以及服務(wù)營銷等內(nèi)容進(jìn)展了籌劃，制訂一系列的策略和方案，以指導(dǎo)房地產(chǎn)工程操作，用最少的投入獲取最豐厚的回報，把工程整個操作流程做起來，從而最終實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)。本文的重點內(nèi)容是投資分析、工程定位、產(chǎn)品定位以及營銷推廣籌劃。在論文寫作過程中,考慮到資金因素在整個開發(fā)過程中的重要參考指標(biāo)作用，經(jīng)過投資分析后，合理利用資金，使資金在整個工程開發(fā)過程中能夠得到最大的利用；同時，依據(jù)市場調(diào)研獲取的數(shù)據(jù)對市場進(jìn)展準(zhǔn)確而理性的分析，從而準(zhǔn)確地對產(chǎn)品進(jìn)展定位；通過質(zhì)量工期的合理籌劃，保證工程按期完成；制定一系列的前期廣告推廣策略，提高工程的知名度，使目標(biāo)客戶群提高對工程的信任，增強(qiáng)對工程開發(fā)理念的理解，感知工程所附加的尊貴、榮譽(yù)和自豪，以便提高工程的銷售率和競爭能力。本籌劃可以為開發(fā)商提供了決策依據(jù)，為企業(yè)今后確定該工程的經(jīng)營方向、制定開展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供可靠依據(jù)，同時也為企業(yè)積累了前期籌劃的經(jīng)歷和資料，使以后的前期籌劃工作更完善，更符合市場和企業(yè)的需求。因此，本案籌劃是可行的、可取的。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；前期籌劃；投資分析；營銷籌劃ABSTRACTAlthoughourcountryrealestateindustrydevelopmenttimeisnotlong,butthedevelopmentspeedisquick,andoneselfafterbecomesourcountrynationaleconomythepillarindustry.Alongwiththerealestatemarketdaybydayconsummation,thehome-buyerrationality,betweenthepropertydevelopercompetitionmoreandmoreismoreandmoreintense,howcanseekthesalesslitinthecompetition,alreadyveryimportant.Arealestateitemsofbasicconstructionsuccess,isdecidedbytotheprojectgooddecision-makingandthefollowingorganizationimplementation,butagooddecision-makingisoftenplayingtotheentireprojectsuccessorfailuretheveryimportantrole.Withoutdoubt,completestheprojectdevelopmentearlierperiodtheplanwork,providesthesciencefortheprojectdevelopmentthepolicy-makingsupport,andistheprojectdevelopsthesuccessfulimportantattribute.ThistextaccordingtoChangchunCityofrealestatemarkettheanalysisofthepresentcondition,makeuseoftheengineeringthatIstudythemanagementitemwithinknowledgeamanagement,feasibilitystudies,constructionorganizationdesignetc.relatedknowledge,combinerealestatedevelopmentandrealestatemarketingtoplanknowledge,investigated"longshadowcenturyvillage"aperiodwithtwoperioddevelopmentofcircumstance,tothattheitemexpectedtoplanagomediumofex-expectedtodevelopprocess,investmenttoestimate,itemfixedposition,engineeringqualitytheworkexpected,themarketingcontentssuchasexpansionandservicemarketingetc.carriedonaplan,establishingaseriesofstrategyandproject,withinstructionrealestateitemoperation,obtainedthemostbigrepaywiththeminimaldevotion,diditemthewholeoperationprocess,thusendrealizationexpectationsaletargetandthetargetofthemanagement.Thetextualpointcontentisaninvestmentanalysis,itemfixedposition,andthemarketingexpandsaplan.Inthethesisthewritingtheprocess,inconsiderationofthefundsfactorisinwhollythedevelopmenttheprocessimportantreferenceindexsignfunction,afteranalyzingthroughinvestment,thereasonablemakesuseofafunds,canmakethefundsgetthebiggestexploitationinthewholeitemdevelopprocess;Inthemeantime,thedataobtainedaccordingtothemarketinvestigationcarriesonaccuratebutrationalanalysistothemarket,thusandaccuratelycarryonafixedpositiontotheproduct;Passqualityworkthereasonableplanoftheperiod,promisetheengineeringaccordingtothedatetocomplete;Drawupaseriesofex-expecttoadvertiseexpansionstrategy,raisethepopularityofitem,maketargetthecustomersraisethetrusttowardtheitem,strengtheningthecomprehensiontodeveloptheprincipletoitem,thefeelingknowsitemadditionalofhighlyrespectable,honorwithproudof,inordertoexaltationitemofsalerateandcompetitionability.Textualwritefordevelopedacompanytoprovidedecisionbasis,makesurethemanagementdirectionofthatitemanddrawupdevelopmentforaftertimeofbusinessenterprisestrategy,obtainalatentmarketquotatoprovidecredibilitybasis,alsoforbusinessenterprisebacklogagoexpecttoplanofexperienceanddata,makelaterofex-expecttoplanaworktobemoreperfect,meettheneedofmarketandbusinessenterprisemore.Therefore,thiscaseplanisviableandcommendable.KeywordsRealEstatePlanning；precedingplanning；InvestmentAnalysis；MarketingPlanning1緒論2005年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個從“過熱〞到在標(biāo)準(zhǔn)中逐步走向平穩(wěn)的開展過程，期間房地產(chǎn)價格盡管也有過起起落落，但總體上是持續(xù)攀高的。房價上揚(yáng)態(tài)勢仍在持續(xù)，呈現(xiàn)出房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格全面上漲的態(tài)勢。從上漲速度看，總體上呈現(xiàn)出前高后低的態(tài)勢，近年來，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長點，同時住房分配貨幣化的普及使人們的消費(fèi)熱點轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃開展，與房產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)也猶如雨后春筍般涌現(xiàn)[1]。1.1我國房地產(chǎn)開展歷程隨著我國城市建設(shè)的開展和人們對房屋居住需求的提高，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。回憶我國房地產(chǎn)開展的歷程，可以發(fā)現(xiàn)在20世紀(jì)90年代前，房地產(chǎn)市場根本處于賣方市場時代，市場存在巨大的需求空間，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是以房地產(chǎn)開發(fā)商自我為中心，開發(fā)什么樣的房子，顧客就得買什么樣的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商根本不需要進(jìn)展市場分析，工程分析，甚至規(guī)劃設(shè)計都是考慮的非常簡單。因此就出現(xiàn)了許多“火柴盒〞式的建筑，許多住宅小區(qū)里幾乎沒有綠化，或者綠化少的可憐。當(dāng)時的房地產(chǎn)市場，實際處于一個推銷階段。1992年后，隨著國家相關(guān)政策的放開，房地產(chǎn)投資擴(kuò)大，市場逐漸繁榮，出現(xiàn)了供大于求的情況，賣方市場逐步轉(zhuǎn)化為買方市場，商品房出現(xiàn)空置。這時，房產(chǎn)開發(fā)商意識到了營銷的作用，房地產(chǎn)營銷進(jìn)入銷售階段，此時最典型的銷售模式是廣告籌劃+售樓部。而時至今日，房地產(chǎn)市場日趨標(biāo)準(zhǔn)，購房者日趨理性，開發(fā)商之間競爭劇烈，房地產(chǎn)開發(fā)商己經(jīng)從前些年的狂熱中走了出來，正由粗放型走向理智，由不成熟走向初步成熟，由賣方市場走向買方市場。以往的冒險家和投機(jī)家在今天的房地產(chǎn)市場已難有再生存的空間。尤其是在2003年之后，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整，開發(fā)商完全憑借出讓的土地使用權(quán)套取銀行資金用于房地產(chǎn)工程開發(fā)的做法已經(jīng)難以繼續(xù)，開發(fā)商必須投入大量的自有資金用于工程的前期開發(fā)，其面臨的開發(fā)風(fēng)險大大加強(qiáng)。于是，更加理性和穩(wěn)健的投資將成為整個房地產(chǎn)業(yè)新的變化，有限的土地資源價值最大化將成為房地產(chǎn)業(yè)的最大特征。2006年的房地產(chǎn)無疑是一個政策調(diào)控年，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)開展戰(zhàn)略開場顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，可以說正處在變革的前夜。在住房供給構(gòu)造調(diào)整、控制房價、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸辭別高利潤時代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期開展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。面對復(fù)雜多變的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)商唯有多謀善斷，精于籌劃，方能在千變?nèi)f化的競爭中以弱勝強(qiáng)，以少勝多，不斷開展壯大，立于不敗之地。由此，“房地產(chǎn)工程籌劃〞應(yīng)運(yùn)而生，并在一些地產(chǎn)工程中獲得了成功[2]。1.2房地產(chǎn)籌劃的概述房地產(chǎn)籌劃就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為根基，以獨(dú)特的概念設(shè)計為核心，綜合運(yùn)用各種籌劃手段(如投資籌劃、工程籌劃、營銷籌劃等)，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)工程進(jìn)展創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)籌劃文本作為結(jié)果的活動。房地產(chǎn)工程籌劃主要包括投資籌劃、工程前期籌劃、工程籌劃、銷售籌劃等四個方面，從時間上劃分，如圖1所示:投資籌劃投資籌劃前期籌劃前期籌劃勘測設(shè)計勘測設(shè)計工程施工工程施工全程營銷籌劃全程營銷籌劃時間工程開場時間工程開場圖1-1房地產(chǎn)開發(fā)流程示意圖[3]投資籌劃主要做開發(fā)前期時的工作；工程前期籌劃處于投資融資過程中，產(chǎn)品設(shè)計已完成的階段；工程籌劃包括勘測設(shè)計和建設(shè)階段;銷售籌劃則是從工程建設(shè)開場到最后完全推向市場的階段。投資籌劃、工程前期籌劃、工程籌劃和銷售籌劃四方面是一個有機(jī)的整體，在整個房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中相輔相成，遙相照應(yīng)，為最終到達(dá)即定目標(biāo)服務(wù)。投資籌劃和工程前期籌劃是工程籌劃和銷售籌劃的前提，而工程籌劃和銷售籌劃則是工程前期籌劃的具體表達(dá)和引伸。工程前期籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)占據(jù)最重要的位置，籌劃工作“失之毫厘〞，則結(jié)果“謬之干里〞，以后做得再出色，也無濟(jì)于事[3]。通常意義上的房地產(chǎn)工程開發(fā)可分為決策階段和實施階段，房地產(chǎn)開發(fā)中的工程前期階段一般指的就是決策階段。因此本文主要考慮的是投資籌劃和前期籌劃，以及局部工程籌劃和銷售籌劃，下面介紹的是前期籌劃的概念、內(nèi)容以及意義。1.3房地產(chǎn)工程前期籌劃概述1.3.1房地產(chǎn)前期籌劃概念及內(nèi)容房地產(chǎn)工程前期籌劃是指開發(fā)商通過分析自身能力和工程條件，了解環(huán)境變化的特性和趨勢，去制定出開發(fā)時機(jī)，發(fā)揮和建設(shè)競爭優(yōu)勢，防止威脅并彌補(bǔ)劣勢的工程戰(zhàn)略部署，實際上是一系列的工作過程，即包括確定工程的開發(fā)目標(biāo)，了解內(nèi)在條件、能力和外部環(huán)境，進(jìn)展工程定位和策略設(shè)計的整個過程[3]。工程前期籌劃具體包括:前期調(diào)研，可行性研究，工程定位，包括客戶群分析、價格定位、產(chǎn)品定位(包括規(guī)劃布局、平面、戶型、戶型面積配比、設(shè)計、裝修、功能等等，)；結(jié)合工程投資本錢估算、投資風(fēng)險分析等，確定工程開發(fā)步驟的綜合安排，做出管理、工程質(zhì)量、工程周期的安排等，同時也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。1.3.2房地產(chǎn)工程前期籌劃的地位和作用古人云“先謀后事者昌，先事后謀者亡。〞房地產(chǎn)開發(fā)各階段潛在本錢節(jié)約額和風(fēng)險大小如圖1-2所示：風(fēng)險風(fēng)險曲線風(fēng)險風(fēng)險曲線本錢本錢潛在節(jié)約本錢額曲線潛在節(jié)約本錢額曲線前期籌劃階段勘測設(shè)計階段工程實施階段前期籌劃階段勘測設(shè)計階段工程實施階段圖1-2前期籌劃在房地產(chǎn)開發(fā)中所處地位[3]可見，只有通過前期籌劃的市場調(diào)查、工程可行性研究，進(jìn)展準(zhǔn)確的定位，才能保證在后期的銷售過程中適銷對路，有效地躲避風(fēng)險。所以，前期籌劃在整個房地產(chǎn)開發(fā)中的地位至關(guān)重要，其作用具體表現(xiàn)在:首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項龐大的系統(tǒng)工程，因此就整體工程而言，前期的開發(fā)策略和籌劃實施極為重要，在某種程度上直接決定了房地產(chǎn)工程開發(fā)的成敗。其次，今天的房地產(chǎn)開發(fā)早已不是一般意義上的蓋房子、賣房子了，逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的開展趨勢，這是房地產(chǎn)開展的必然，也是市場行為與城市化進(jìn)程的合拍。開展商所面臨的不僅是圖紙和產(chǎn)品的競爭，更要懂得怎么引導(dǎo)市場、創(chuàng)造市場，那么工程的前期籌劃，可以說是生死攸關(guān)的事情。第三，房地產(chǎn)前期籌劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，防止工程運(yùn)作出現(xiàn)偏差。前期籌劃是在房地產(chǎn)工程市場調(diào)研后形成的，它是籌劃人不斷地面對市場而總結(jié)出來的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)決策更為準(zhǔn)確，防止工程在運(yùn)作中出現(xiàn)偏差。第四，能有效地整合房地產(chǎn)工程資源，使之形成優(yōu)勢。要開發(fā)好一個房地產(chǎn)工程，需要調(diào)動很多資源協(xié)調(diào)開展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。房地產(chǎn)前期籌劃能參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析它們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)[3]。1.4論文主要內(nèi)容及意義1.4.1論文內(nèi)容本案籌劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷理論和實踐方法，從工程初始就導(dǎo)入籌劃營銷，充分結(jié)合工程的實際情況，涵蓋投資、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多項內(nèi)容,作為指導(dǎo)工程操作的重要依據(jù)，注重工程實施過程中的技術(shù)性和可操作性。具體內(nèi)容是投資籌劃、工程定位籌劃、質(zhì)量工期籌劃、工程營銷推廣籌劃和服務(wù)營銷籌劃。1.4.2論文意義根據(jù)我所學(xué)習(xí)的工程管理知識中的工程管理、可行性研究、施工組織設(shè)計等相關(guān)知識,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)營銷籌劃知識，針對前期籌劃的重點和難點，在長春市某個工程的根基上，對房地產(chǎn)工程周密的市場調(diào)查，進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)前期籌劃，制訂一系列的策略和方案，指導(dǎo)房地產(chǎn)工程操作，用最少的投入獲取最豐厚的回報，把工程整個操作流程做起來，從而最終實現(xiàn)預(yù)期銷售目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)。另外前期籌劃還可以使開發(fā)商及時了解市場狀況、消費(fèi)者消費(fèi)傾向、市場供需狀況、競爭對手情況，從而預(yù)測市場走勢，為企業(yè)確定今后經(jīng)營方向、制定開展戰(zhàn)略、獲取潛在市場份額提供可靠依據(jù)；有助于開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前期對風(fēng)險與收益做出評估，從而制定正確的開發(fā)戰(zhàn)略；有利于房地產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理，通過前期籌劃盡可能地去了解市場，預(yù)測市場變化規(guī)律，掌握市場行情，滿足市場需求，提高企業(yè)市場競爭力；為工程、設(shè)計、營銷、物業(yè)管理等不同專業(yè)協(xié)同合作提供平臺，充分利用各種資源，制定最符合市場需求的產(chǎn)品[4]。2工程概況與前期開發(fā)流程簡介本工程是****集團(tuán)旗下的“****〞三期工程，工程用地地處長春市城市中心區(qū)域，位于****街商業(yè)圈腹地，有著興旺的商業(yè)資源，而且周邊生活著數(shù)量眾多的原住人群和潛在人口——是一個都市核心的中央生活區(qū)。****集團(tuán)經(jīng)過3年的開發(fā)，以其不可復(fù)制的龍脈地段，加以強(qiáng)大的產(chǎn)品創(chuàng)新力，在城市中央生活核心區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境之中，打造代表未來生活價值取向的精品商務(wù)住宅。本章從“工程區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、工程主要建設(shè)指標(biāo)、工程前期開發(fā)程序〞三個方面分析，意在使企業(yè)對該工程有一個宏觀的了解，以便更好的進(jìn)展前期籌劃。2.1工程區(qū)域市場現(xiàn)狀分析2.1.1長春房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀據(jù)國家開展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年1季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲5.6%，房屋租賃價格上漲1.8%，土地交易價格上漲9.8%，物業(yè)服務(wù)價格上漲0.8%。長春房屋銷售價格與去年同期相比上漲2.9%，新建住宅銷售價格上漲3.6%，二手房住宅銷售價格上漲2.8%，住宅用地銷售價格上漲5.1%[5]。據(jù)長春市房地局最新數(shù)據(jù)顯示，06年1-10月份，長春市房屋成交均價1959.4元/平方米，比去年同期上漲75.9元∕平方米，漲幅4%，其中商品住宅成交均價為2200.1元/平方米，比去年同期上漲49.4元∕平方米，漲幅為2.3%，一些地段好的樓盤房價漲幅更是在300元以上。對于07年長春房價快速上漲的情況，長春市房地局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示屬于正?，F(xiàn)象[5]。同時，由于政府搭建平臺，創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，存在一定的利潤空間，吸引了全國許多知名的大開發(fā)商前來投資興建，為促進(jìn)長春市的城市快速開展發(fā)動了引擎。由于2006年長春市進(jìn)展的棚戶區(qū)改造，產(chǎn)生局部房源，這些房源上市后，百姓購房選擇空間更大，對房價的抑制將起到作用。因此，“2007年，長春市房價仍然會有小幅穩(wěn)步提升，但漲幅可能趨緩。〞長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長****分析說：“一般來講，房價每年的漲幅控制在5-7%左右是非常正常的。2006年，長春房地產(chǎn)市場極為火爆，供需兩旺。房價平均上升幅度大約為7%左右，據(jù)此分析，一直以來，長春房地產(chǎn)市場的開展還是非常平穩(wěn)安康的[5]〞。****還表示：“長春市城市經(jīng)濟(jì)和地理環(huán)境特點決定房價不會像北京、上海等地一哄而上。并且，各級政府亦在積極貫徹宏觀調(diào)控政策以穩(wěn)定房價。另外，長春城市開發(fā)建設(shè)尚處于起步階段，土地供給比擬充足，從這個角度分析，房價也不會出現(xiàn)暴漲情況。房價不出現(xiàn)暴漲對于廣闊市民來說是好事，但如假設(shè)下降或者不漲卻未必是好事。目前，長春房地產(chǎn)市場并不存在泡沫，開展前景十分看好?！v究細(xì)節(jié)、追求品質(zhì)’成為眾多開發(fā)企業(yè)一致的認(rèn)識。為此，整個地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)環(huán)節(jié)更將有所提高，開發(fā)企業(yè)賣的已經(jīng)不只是產(chǎn)品，從前期產(chǎn)品的‘人性化、精細(xì)化’的設(shè)計，到中期熱情周到的全方位服務(wù)，到售后的貼心物業(yè)服務(wù)，所有這些，都見證了開發(fā)企業(yè)打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的不懈努力，但同時，也增加了他們的開發(fā)本錢，所以價格一定會有不同程度的提高。房價的上漲伴隨著必然是高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，一方面，有社會責(zé)任感的開發(fā)一定是站在購房者角度以創(chuàng)造更符合他們需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為己任。另一方面，在房產(chǎn)大潮中幾經(jīng)歷練的購房者眼光也愈來愈犀利，對于住宅產(chǎn)品的要求也將愈來愈苛刻。因此，基于長春房地產(chǎn)市場開展平穩(wěn)安康、政府政策相對穩(wěn)定、生態(tài)環(huán)境建設(shè)日新月異、開發(fā)產(chǎn)品不斷升級等眾多原因，可以預(yù)測，新的一年，長春房價將有不同程度的攀升。2.1.2****街房地產(chǎn)市場開展情況“****〞所處的****街商業(yè)圈是長春重點商業(yè)區(qū)，高樓林立，商業(yè)興旺，道路四通八達(dá)，“中央生活〞的成熟繁華近在咫尺，每天上演。放眼未來，****街的規(guī)劃開展也提上日程，區(qū)域價值必將再次提升。最新的城市規(guī)劃說明，****街商業(yè)圈要建設(shè)六大區(qū)：以歐亞為龍頭，亞細(xì)亞、巴黎春天百貨、****商場等為主體的集中購物區(qū)；以海上皇宮為龍頭，富錦路、建設(shè)街等為主建設(shè)餐飲休閑區(qū)；以工農(nóng)大路上的建設(shè)銀行、證券、保險為主體的金融證券區(qū)；以省醫(yī)院、中醫(yī)中藥研究院、吉林大藥房等為主體，形成醫(yī)療保健區(qū)；以歐亞科技城為龍頭的科技電子、網(wǎng)絡(luò)通信區(qū)；以朝陽公園為龍頭的娛樂旅游區(qū)。六條“黃金帶〞并立，勾畫出****街商業(yè)圈集商貿(mào)、購物、休閑、娛樂等為一體的未來藍(lán)圖。

2007年，****集團(tuán)，站在城市開展的坐標(biāo)點上，以生活的視角審視城市的未來開展，以卓越的創(chuàng)造力，優(yōu)秀的執(zhí)行力，不遺余力地追求居住標(biāo)準(zhǔn)的絕對高度，將城市豪宅與別墅產(chǎn)品的兩種優(yōu)勢充分融合，全新定義“中央生活〞的理念，為城市精英打造非凡品質(zhì)的城市龍脈大宅[5]。2.2工程概況2.2.1工程開發(fā)商簡介本工程是由****投資集團(tuán)公司投資，長春***房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)。****投資集團(tuán)創(chuàng)立于1998年，現(xiàn)有包括長春***房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的全資子公司及參股公司18家，員工800余人，資產(chǎn)1.5億美元。集團(tuán)先后投資于房地產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、影視產(chǎn)業(yè)。目前，房地產(chǎn)業(yè)分設(shè)**地產(chǎn)、**地產(chǎn)、***地產(chǎn)三個工程公司和****物業(yè)、****供熱、工程加工、****藥業(yè)四個相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司，先后開發(fā)建設(shè)了***住宅工程、***子弟校工程和***嘉園、*******、*******景都、****、****別墅區(qū)等工程，開發(fā)建設(shè)面積達(dá)88萬平米，由于業(yè)績突出、成長迅速，連續(xù)5年被評為長春市民營企業(yè)50強(qiáng)，曾獲中國名盤100強(qiáng)，長春引領(lǐng)文化地產(chǎn)名盤等稱號，以誠信贏得了社會的廣泛贊譽(yù)[7]。

長春****房地產(chǎn)開發(fā)是長春****投資集團(tuán)的全資控股子公司，成立于2003年9月，注冊資金伍仟萬元。公司位于長春市朝陽區(qū)****街****號，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；經(jīng)銷建筑材料、裝飾材料等工程。工程由長春****集團(tuán)投巨資興建，使房地產(chǎn)工程與影視文化相嫁接，創(chuàng)造復(fù)合型地產(chǎn)，旨在建造中國獨(dú)有的超大型影視文化社區(qū)，弘揚(yáng)影視文化，服務(wù)回報于社會。2.2.2工程主要建設(shè)指標(biāo)1.工程選址****工程位于長春市中心區(qū)——朝陽區(qū)，****電影制片廠舊址，由****街、***路和兩條規(guī)劃路圍合成的區(qū)域內(nèi)，東北和東南方向分別與***新村和****機(jī)械廠規(guī)劃路相鄰，占地20.5公頃。2.建設(shè)條件①位置條件工程用地地處長春市城市中心區(qū)域，位于****街商業(yè)圈腹地，有著興旺的商業(yè)資源，而且周邊生活著數(shù)量眾多的原住人群和潛在人口——是一個都市核心的中央生活區(qū)。其地理位置如圖2-1：圖2-1****地理位置圖[8]②交通條件本案交通興旺，交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)全城，周邊有13路、52路、54路、80路、120路、159路、213路、230路、232路、234路、239路、255路、264路、267路、282路等十多條公交線路，而且市政根基設(shè)施完備，配套齊全，出行方便。③環(huán)境條件擁有南北雙向完美景觀的****，南側(cè)俯瞰風(fēng)景秀麗的南湖公園，公園占地約222公頃，湖面92公頃，僅次于頤和園昆明湖，是中國第二大的城市內(nèi)湖公園；北面與環(huán)境極佳的城市別墅區(qū)共享低密度景觀園林，更有建筑面積約30萬平方米的城市綜合體即將拔地而起。社區(qū)內(nèi)有****原廠區(qū)幾十年以上樹齡的眾多喬木、灌木，為尊重原始地貌以及從保護(hù)自然的角度出發(fā)，在工程規(guī)劃設(shè)計中充分給予了適當(dāng)?shù)谋４?、移植，儼然已成為一個私家園林，更增加了無與倫比的文脈價值[6]。這里是高校聚集的一個區(qū)域，圍繞工程用地，方圓五百米范圍內(nèi)就有吉林大學(xué)南湖校區(qū)、吉林建工學(xué)院、吉林藝術(shù)學(xué)院寬平校區(qū)、長春工業(yè)大學(xué)、長春工程學(xué)院、長春中醫(yī)學(xué)院等，另外還有長春外國語學(xué)校、第十中學(xué)、第十一中學(xué)分校、第九十中學(xué)、朝陽實驗小學(xué)等中小學(xué)校，可以說這里是集繁華與便利、自然與文化于一身的絕佳生活區(qū)域。④土地平整條件水、電、路、訊等根基設(shè)施已經(jīng)完備，具備開發(fā)的根本條件。⑤土地征用情況開發(fā)單位即長春****房地產(chǎn)開發(fā)依法取得本案所在地土地征用權(quán)，共20.5公頃，手續(xù)根本完成。3.擬建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)①建筑面積和內(nèi)容****工程規(guī)劃建筑面積70萬平方米，其中住宅占40萬平方米，商業(yè)占30萬平方米。三期總用地面積34400平方米，建筑面積為78334.37平方米，容積率為1.57，綠化率為39%[9]。村內(nèi)建筑分布錯落有致，建筑外墻采用防水涂料及高檔外墻面磚，按小康節(jié)能建筑設(shè)計，外墻保溫，不透寒，不返潮，建筑構(gòu)造為純剪力墻及框架剪力墻構(gòu)造，梁、柱、樓板等全部承重構(gòu)件一律采用現(xiàn)澆，并使用優(yōu)質(zhì)混凝土。具體如下表2-1：表2-1建筑面積及內(nèi)容概述建筑面積70萬平方米住宅面積40萬平方米商業(yè)面積30萬平方米三期總用地面積34400平方米三期建筑面積78334.37平方米容積率1.57綠化率39%主力戶型：160—190平方米車位10344.37平方米樓棟數(shù)8總套數(shù)600建筑形式高層住宅②功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)160平方米—190平方米超大舒適型生活空間，多樣化戶型，絕對方正格局，動靜、干濕、主客分區(qū)，充分考慮通風(fēng)、保濕、私密性需要，絕對品質(zhì)體驗。南北雙向“三玻〞窗體設(shè)計，保證戶戶朝陽的采光需要，保溫、采光效果極佳，全落地戶型觀景大陽臺，方正開闊的設(shè)計，用最大視角攬進(jìn)日月晨昏的光影幻化，為現(xiàn)代家居藝術(shù)留下廣闊空間，充分容納上層生活的閑情逸致[6]。2.3工程前期開發(fā)流程本工程的開發(fā)一般分十個階段：⑴開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想→⑵可行性研究→⑶申請工程用地→⑷工程設(shè)計→⑸征地及拆遷安置→⑹籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金→⑺建設(shè)工程招標(biāo)→⑻施工→⑼市場營銷與籌劃→⑽物業(yè)管理。其中前期開發(fā)流程包括⑴～⑺項，具體如以以下圖2-2[10]：簽訂合作開發(fā)意向書簽訂合作開發(fā)意向書規(guī)劃要點編制工程建議書規(guī)劃要點編制工程建議書委托咨詢，申報、審批工程建議書委托咨詢，申報、審批工程建議書編制可行性報告落實環(huán)?！叭龔U〞治理方案申請選址定點，申請規(guī)劃設(shè)計條件，做規(guī)劃方案編制可行性報告落實環(huán)?！叭龔U〞治理方案申請選址定點，申請規(guī)劃設(shè)計條件，做規(guī)劃方案落實上水、下水，供氣、供熱、供電、電信源頭供給等方案申報、審批可行性報告申報、審批可行性報告提出用地申請審定上水、下水、供氣、供熱、供電、電信等市政方案提出用地申請審定上水、下水、供氣、供熱、供電、電信等市政方案審定規(guī)劃設(shè)計方案審定規(guī)劃設(shè)計方案土地購置土地購置委托設(shè)計委托設(shè)計辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證審定初步設(shè)計方案辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證審定初步設(shè)計方案簽訂土地出讓合同，交納地價款簽訂土地出讓合同，交納地價款取得土地使用證取得土地使用證交納檔案保證金列入年度投資方案要求征求的行政主管部門意見及有關(guān)協(xié)議拆遷許可證交納檔案保證金列入年度投資方案要求征求的行政主管部門意見及有關(guān)協(xié)議拆遷許可證七通一平七通一平領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證領(lǐng)取開工審批表領(lǐng)取開工審批表綠化建設(shè)費(fèi)開工審計辦理質(zhì)量監(jiān)視登記統(tǒng)計登記辦理招投標(biāo)交納投資方向調(diào)節(jié)稅辦理四源、電信、供電等報裝手續(xù)綠化建設(shè)費(fèi)開工審計辦理質(zhì)量監(jiān)視登記統(tǒng)計登記辦理招投標(biāo)交納投資方向調(diào)節(jié)稅辦理四源、電信、供電等報裝手續(xù)領(lǐng)取投資許可證領(lǐng)取投資許可證表2-2工程前期開發(fā)流程領(lǐng)取開工證表2-2工程前期開發(fā)流程領(lǐng)取開工證3工程投資籌劃工程投資籌劃是房地產(chǎn)全方位籌劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著工程成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對工程環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以工程為核心，針對當(dāng)前長春的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、****街房地產(chǎn)市場的開展情況，結(jié)合工程進(jìn)展SWOT分析，在以上根基上，對工程進(jìn)展投資估算、盈余分析，并就工程開發(fā)的投資風(fēng)險進(jìn)展分析，提出對策。3.1本工程的SWOT分析建設(shè)地點的選擇必須考慮到建設(shè)工程所在地的地理位置、地形、地貌、自然資源概況，交通運(yùn)輸及水、電氣等供給現(xiàn)狀和國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃及行業(yè)布局等生產(chǎn)和生活的條件，其選擇是否合理反映了工程的決策質(zhì)量，對工程的投資效益有很大影響。3.1.1工程SWOT分析1.工程的優(yōu)勢①升值前景被高度認(rèn)可。長春市政府最新的規(guī)劃說明，****街商貿(mào)圈要建設(shè)六大區(qū)，即六條“黃金帶〞，涵蓋購物、休閑、娛樂、金融、醫(yī)療等各項功能，****周邊區(qū)域的未來開展一定不可限量[5]。②城市中心素質(zhì)樓盤。外部數(shù)量眾多的銀行企業(yè)、院校、醫(yī)院、超市等，加上未來大量進(jìn)入該區(qū)域的中高收入人群，減少棚戶區(qū)、貧民區(qū)，低素質(zhì)與社會隱患。③完善的根基設(shè)施。社區(qū)內(nèi)建有萬余平方米超大景觀花園和文化休閑娛樂廣場。同時還設(shè)有游泳館、網(wǎng)球場、健身館、商業(yè)步行街、大型地下停車場等生活娛樂設(shè)施。④多樣化的戶型設(shè)計。根本上滿足了消費(fèi)者對住房面積不同層次的需求，為消費(fèi)者提供足夠的購房契機(jī)。⑤公司實力的社會影響的正面性。工程一期和二期的開發(fā)加快了工程周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場影響力奠定了根基。而且銷售情況良好，為三期產(chǎn)品做好鋪墊。2.工程的劣勢①在一樣環(huán)境區(qū)域內(nèi)，價格較周邊其他小區(qū)要高。同時，整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲。②售出樓盤物業(yè)管理的反面影響。一期與二期工程入住居民反映：雖然整個小區(qū)環(huán)境還可以，但是物業(yè)服務(wù)一般，房子質(zhì)量太差。比方：外墻滲漏，彩鋁窗封閉不好透風(fēng)率很大，室內(nèi)窗側(cè)根本上都長毛了，與廣告宣傳差得太多了。造本錢工程局部潛在客戶流失，影響銷售率。3.工程的時機(jī)點①優(yōu)質(zhì)的交通網(wǎng)絡(luò)。路幅、路況以及眾多交通路線，如13路、52路、54路、80路、120路、159路、213路、230路、232路、234路、239路、255路、264路、267路、282路等，出行方便，不存在亞交通問題。②自然環(huán)境優(yōu)越。****東南面緊鄰南湖公園，200多公頃的森林和湖面，是城市里難得的優(yōu)質(zhì)環(huán)境景觀資源，可以稱得上是長春最適宜居住的風(fēng)水寶地之一；同時小區(qū)規(guī)劃設(shè)計錯落有秩，新穎獨(dú)特。③充分利用該區(qū)域的升值前景，做好充足的前期準(zhǔn)備工作。強(qiáng)有力的、優(yōu)越的籌劃、推廣和現(xiàn)場銷售管理以及銷售力量，會將劣勢、威脅化解至最小限度。④提升物業(yè)管理質(zhì)量，抓住潛在客戶，提高售房率。4.工程的威脅①開發(fā)風(fēng)險較高。對消費(fèi)者的購房需求調(diào)查必須準(zhǔn)確，加上不確定的市場因素影響，很容易出現(xiàn)房屋空置。②市場威脅和客戶競爭。競爭樓盤的大量出現(xiàn)，而客戶整體資源有限，使得本案的優(yōu)勢大大削弱，分散了工程的潛在客戶。3.1.2SWOT分析結(jié)論通過上述針對本工程開發(fā)所面臨的市場時機(jī)點和工程自身開發(fā)的優(yōu)劣勢進(jìn)展分析研究，得出如上結(jié)論，本地塊適合承建區(qū)域內(nèi)的高檔精品社區(qū)，并且通過本工程的開發(fā)將為長春房地產(chǎn)帶來的利好性進(jìn)展總評，具體如下：1.能夠提高區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展指標(biāo)。通過中高端產(chǎn)品的相繼開發(fā)來帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的快速開展，能夠為改善城市居住規(guī)劃工程、向高質(zhì)量化居住標(biāo)準(zhǔn)注入的新的開發(fā)活力，從而促進(jìn)整個城市居住規(guī)劃工程的快速開展。2.能夠讓區(qū)域內(nèi)積蓄的中高端置業(yè)消費(fèi)潛力爆發(fā)出來，從而促進(jìn)國家稅收和帶動行業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速開展，并讓區(qū)域內(nèi)中高端消費(fèi)潛力不再向外區(qū)域流失。3.能夠平衡區(qū)域內(nèi)的供需平衡點。區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤的開發(fā)產(chǎn)品中存在著明顯的差異化，而且對區(qū)域內(nèi)需求產(chǎn)品的彌補(bǔ)性還有欠缺，因此通過本工程的互補(bǔ)性開發(fā)，能夠滿足區(qū)域內(nèi)的市場需求，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活性開展。投資估算所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)展的投資行為。房地產(chǎn)投資工程資金來源的渠道主要有：資本金〔股本金〕、銀行貸款、預(yù)售收入。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。本工程采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使工程順利開發(fā)。3.2.1開發(fā)本錢估算1.土地本錢〔1〕開發(fā)本錢：34400×0.1147＝3946.04萬元〔2〕樓面本錢:78334.37×0.0503＝3946.04萬元2.前期工程費(fèi)：526.29萬元，詳見本工程前期工程費(fèi)估算〔見表3-1〕。表3-1前期工程費(fèi)估算表[12](單位:萬元)序號工程計算依據(jù)計價〔萬元〕1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安工程費(fèi)×3%272.222可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%13.613水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%13.614招標(biāo)費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%226.85合計526.29單位本錢是153元∕m23.建筑安裝工程費(fèi)：9073.91萬元〔1〕住宅66470m2×0.103萬元∕m〔2〕公建1520

m2×0.103萬元∕m2＝156.56萬元〔3〕地下建筑10344.37m2×0.2萬元∕m2＝2068.87萬元單位本錢是1158.36元∕m24.根基設(shè)施費(fèi)〔建安費(fèi)的8%〕725.91萬元單位本錢是92.67元∕m25.公共配套設(shè)施費(fèi)〔建安費(fèi)的3%〕272.22萬元單位本錢是34.75元∕m26.不可預(yù)見費(fèi)〔建安費(fèi)的2%〕181.48萬元單位本錢是23.17元∕m27.開發(fā)費(fèi)〔1〕管理費(fèi)3%×〔3946.04＋526.29＋9073.91＋725.91＋272.22〕＝436.33萬元〔2〕銷售費(fèi)用〔銷售費(fèi)用的3%〕1224.62萬元〔3〕經(jīng)營稅金及附加〔銷售費(fèi)用的4.2%〕1714.46萬元單位本錢是502.04元∕m2注：其中銷售費(fèi)用是根據(jù)一期與二期的銷售額情況與三期產(chǎn)品預(yù)計銷售價格估算的，其費(fèi)用在日后的實際操作中可調(diào)整。以上為根據(jù)工程根基技術(shù)指標(biāo)和未來可能發(fā)生費(fèi)用的一個預(yù)測，對本工程本錢開發(fā)進(jìn)展一個初步預(yù)測，得出的工程總投資本錢預(yù)算值為：18100.87萬元，單位本錢開發(fā)預(yù)算值為：2467元∕平方米，此開發(fā)本錢是以本工程向中高端工程開發(fā)技術(shù)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展預(yù)算的，如按此預(yù)算本錢進(jìn)展開發(fā)將會使本工程成為區(qū)域內(nèi)中高檔精品典型代表性樓盤[11]。經(jīng)過上述分析，本工程的資金動作方式如下：企業(yè)自有資金80%用于投資，承包商承當(dāng)20%；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本工程開發(fā)商投入自有資金8000萬元作為啟動資金，銷售收入再投入用于投資合計6327.2萬元，貸款補(bǔ)充1769.22萬元，承包商投資2000萬元，總投資為18100.87萬元。其中，貸款利息為5.46%，貸款期利息為96.6萬元。3.2.2工程效益分析表3-2工程開發(fā)效益分析表單位〔萬元〕1銷售總收入40820.65減：工程總投資18100.872利潤總額22719.78投資回報率55.66%3.2.3工程盈余分析考慮到工程規(guī)劃及建安標(biāo)準(zhǔn)的前期不確定性，擬訂一個較為貼近未來決算的上下浮動10%的本錢區(qū)間。以2467元∕m2為標(biāo)桿開發(fā)本錢，3840.13元∕m2為標(biāo)桿銷售價格，銷售建筑面積為78334.37m2，其中住宅面積為66470m2，公建為1520m2，地下為10344.37m2，公建商業(yè)局部按銷售均價6500元∕住宅局部盈余點計算表3-3住宅局部盈余點計算單位〔億元〕工程名稱下浮10%下浮5%標(biāo)桿數(shù)據(jù)上浮5%上浮10%敏感系數(shù)90%95%100%105%110%開發(fā)總本錢1.62911.71951.81011.90051.991銷售總額3.67383.87794.08214.28614.4902利潤總額2.04482.15842.2722.38562.499233%所得稅總額0.47030.49650.52260.54870.5749凈利潤總額1.57451.66191.74941.83691.9243銷售均價預(yù)計為4600元∕m2，本錢均價約為2686.5元∕m2標(biāo)桿保本銷售率＝1.8101億元∕4.0821億元＝44.34%保本銷售面積為26，796m2〔總面積6，本工程住宅工程銷售到達(dá)44.34%時，去除所得稅后，剩余銷售面積將全部成為本工程盈利點，具體盈利空間如下：利潤空間：0.46元∕m2×〔60432－26796〕m2×〔1－33%〕＝10366.61萬元＝1.0367億元2.工程商業(yè)局部盈余點計算：商業(yè)盈余計算說明：由于商業(yè)承建本錢已算入住宅開發(fā)本錢內(nèi)，因此商業(yè)局部是開發(fā)商的最盈利點，其除了需交納所得稅33%外，剩余金額全部為盈利空間。商業(yè)銷售面積：6038商業(yè)銷售均價：6500—7000元∕m2實現(xiàn)總銷售額約為：0.4076億元商業(yè)局部純利潤額為：0.2731億元3.地下車庫盈余點計算：銷售車位：700個銷售均價：0.0017億元∕個實現(xiàn)總銷售額約為：1.19億元稅后純利潤為：0.7973億元總利潤空間＝住宅銷售利潤＋商業(yè)純利潤＋地下車庫銷售利潤＝1.0367億元＋0.2731億元＋0.7973億元＝2.1071億元通過本工程的一個盈利分析可見，本工程不僅能夠促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)向高端市場開展，還能夠國家稅收帶來巨大的利潤空間，同時也能給開發(fā)者帶來一定的利潤盈利點[12]。3.3投資風(fēng)險分析及其防范措施房地產(chǎn)投資是進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的根基，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。而在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。本工程的關(guān)鍵性風(fēng)險在于政策與環(huán)境風(fēng)險、工程經(jīng)營管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險，其具體的內(nèi)容及防范措施如下:3.3.1政策與環(huán)境風(fēng)險任何工程都在一定的經(jīng)濟(jì)、市場、法律、政策等環(huán)境下存在和開展的，外界環(huán)境如財稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會在不同程度上對工程產(chǎn)生一定的影響。由于此類風(fēng)險是外界客觀存在的，屬于不可控風(fēng)險，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，工程有關(guān)各方不能防止風(fēng)險的發(fā)生，但可通過合理的分散或轉(zhuǎn)移等手段降低由于此類風(fēng)險帶來的損失。此外，工程有關(guān)各方也應(yīng)密切注意與工程有關(guān)的財稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時制定相應(yīng)的應(yīng)對措施。3.3.2工程經(jīng)營管理風(fēng)險本工程的經(jīng)營風(fēng)險主要表達(dá)在重大經(jīng)營決策方面，包括工程定位、開展方向、產(chǎn)品設(shè)計、配套服務(wù)區(qū)的建設(shè)經(jīng)營、整個工程在營銷推廣上取得的實效程度等。防范措施:公司加強(qiáng)對工程設(shè)計和概算資金控制，在不影響質(zhì)量、工期的前提下，通過公開招標(biāo)降低工程造價。在施工中加強(qiáng)資金監(jiān)視管理，防止工程實施過程中建設(shè)費(fèi)用超支。經(jīng)營風(fēng)險的回避主要是通過市場調(diào)研，分次建設(shè)工程，循序漸進(jìn)，同時宏觀規(guī)劃，全局思考。在資金投入上，通過形象示范區(qū)的樣板模式，以點帶面，在動態(tài)中逐步增加投資，形成良好的資金鏈。管理風(fēng)險的回避主要在于企業(yè)管理和工程管理，企業(yè)管理和工程管理是常規(guī)工作。企業(yè)管理和工程管理以經(jīng)營為核心，目的是保證工程的正常推進(jìn)，保持良好的企業(yè)形象。“做正確的事〞和“正確地做事〞是管理所要求的，以此躲避潛在風(fēng)險。3.3.3財務(wù)風(fēng)險1.投資估算的風(fēng)險前面對工程進(jìn)展了總的投資估算，這種估算不可防止地會存在偏差，同時，建設(shè)期內(nèi)相關(guān)政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響公司在本工程的收入和盈利能力。防范措施:根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進(jìn)展投資估算時，適當(dāng)考慮計入一定比例的不可預(yù)見費(fèi)，預(yù)算各項資金當(dāng)年的到位額也留有一定余地。在實施過程中，定期(一般按年)對估算投資進(jìn)展審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算投資進(jìn)展調(diào)整，并調(diào)整融資策略。2.籌資風(fēng)險本工程土地本錢和配套根基設(shè)施投入資金大，周期較長，建設(shè)資金有一局部通過銀行貸款解決，這些都有可能給本工程的資金籌措帶來風(fēng)險。此外，如果工程因為任何不可控制或不可預(yù)見的因素造成工程建設(shè)本錢超支、工程建設(shè)延期，那么開發(fā)公司可能會面臨信貸機(jī)構(gòu)的附加信用條件或不能再新增借款的風(fēng)險，由此將增加資金籌措壓力，同時會對工程建設(shè)工期產(chǎn)生一定影響。防范措施：一是針對籌資風(fēng)險，首先是加強(qiáng)管理，保證按方案開發(fā)和建設(shè)，增加自有資金數(shù)量，對公司各項建設(shè)進(jìn)展周密的安排，保證按期完工，充分落實建設(shè)所需資金。二是準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、及時調(diào)整有關(guān)策略，并與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)工程本身的抗風(fēng)險能力。三是增強(qiáng)營銷力度，加快銷售步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流，確保土地運(yùn)營和信貸方案如期完成。即充分考慮工程建設(shè)的特點，增強(qiáng)宣傳力度。四是開辟新的融資渠道，盡可能以多種途徑調(diào)動和運(yùn)作資金，減少財務(wù)壓力，分擔(dān)風(fēng)險。通過合作、合資方式籌集資金，同時對現(xiàn)有土地及完工工程進(jìn)展合理經(jīng)營，獲得相應(yīng)經(jīng)營收入。3.貸款歸還風(fēng)險由于資金的回籠有一定的不確定性，但滾動的工程開支必須及時償付，如果資金的籌措渠道不暢，則資金的償付風(fēng)險可能會很大。防范措施:要正確引導(dǎo)資金流和開發(fā)商的行為，加大營銷工作，加快實現(xiàn)收益。3.3.4市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要來源于市場對所開發(fā)產(chǎn)品的承受程度。預(yù)計銷售價格是否符合市場的需要。為有效地解決工程的資金瓶頸，形成資金的有效供給，本文建議采用以下步驟回避市場風(fēng)險:1.在工程前期，盡量將產(chǎn)品投入市場，提高資金回收速度。2.在盡可能的情況下，增大自有資金的投入比例，從而在滾動式開發(fā)效果不理想的情況下，增強(qiáng)資金供給能力，保證本工程的順暢運(yùn)作。3.爭取縮短工程建設(shè)期的時間，盡快形成工程的配套能力。4.在必要的情況下，宜在前期的促銷工作中，給予購房者一定的優(yōu)惠，適當(dāng)降低房屋的售價，以提高房屋的銷售率[13]。4工程營銷籌劃通過完整科學(xué)的投資籌劃分析，使開展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計階段和營銷推廣階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的開展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求開展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實現(xiàn)消費(fèi)者的需求。4.1工程定位籌劃通過一期與二期的市場定位和目前長春市消費(fèi)趨向，認(rèn)為本案位于長春市的中心區(qū)域，生活配套及市政根基設(shè)施都非常完善，交通系統(tǒng)興旺，經(jīng)過本工程的總體分析和工程評判，最終確定本案市場定位是高檔樓盤。4.1.1競爭者分析1.類比競爭樓盤根據(jù)長春市同區(qū)域內(nèi)同一檔次或類似工程定位的典型樓盤進(jìn)展分析，最終確定以下工程的樓盤為本案的競爭對手?！?〕**********“*******〞位于**路與*******大路交匯處，位居***湖北岸，正對***湖，地處****街商業(yè)圈與桂林路商業(yè)圈輻射區(qū)，享受一公里的尊貴生活圈，是***湖岸的極品地段，是將來長春極為稀缺的居住地。****街商業(yè)圈與***路商業(yè)圈為業(yè)主提供頂級的商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、交通配套等生活配套，同時本工程緊鄰即將興建的天正地產(chǎn)的購物廣場，此廣場方案是長春最大SHOPPINHGMALL工程，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，便捷生活，就在家門口；對面就是市中心唯一擁有200多公頃水域的南湖公園?！?*********〞工程的景觀將打破現(xiàn)有的一眼望到盡頭的核心景觀模式，采取錯落式的景觀規(guī)劃，令人有移步換景的美觀感受。社區(qū)地勢南高北低，坡路景觀，坡坡有景，最大落差可達(dá)3米；同時，園區(qū)還規(guī)劃有運(yùn)動會所、幼兒園和商業(yè)公建及近700個停車位，臨湖西路一側(cè)的商業(yè)公建局部設(shè)有滿足社區(qū)業(yè)主日常生活需求的商業(yè)、娛樂配套。工程開發(fā)商是長春***房地產(chǎn)開發(fā)，由香港***集團(tuán)投資，長春市****物業(yè)公司進(jìn)展物業(yè)管理，區(qū)內(nèi)景觀由加拿大***園景設(shè)計公司設(shè)計。占地面積100000平方米，總建筑面積178000平方米，容積率1.52，綠化率44%，戶型主要是三居室和小別墅，樓盤起價4200元/平方米，均價4900元/平方米，普通住宅最高價6800元/㎡，別墅最高價9999元/㎡。付款方式：首付30%中行、工行、光大提供按揭貸款。〔2〕****“****〞是一座17萬平方米高品位的湖畔生活特區(qū)，距離南湖公園僅200米之遙，與大學(xué)城直接相連，臨水而居，臨學(xué)府而居，臨未來而居的多重價值，自然、繁華、人文兼具的優(yōu)越區(qū)位，使之具備了打造絕對高端濱湖寓所的天賦條件，讓身居南湖岸邊的品位人士最大限度地享用湖區(qū)的自然奉獻(xiàn)，盡享清風(fēng)拂面的福分。工程二期位于***路北側(cè)，與****大學(xué)接壤，總建筑面積約10萬平方米，暫定規(guī)劃為7棟高層住宅和1棟高層會館建筑。開發(fā)商是長春****房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，占地面積70000平方米，總建筑面積170000平方米，容積率1.9，綠化率32%，為毛坯的小高層，主打小戶型70㎡～120㎡，樓盤起價3300元/平方米，均價3700元/平方米，越層最高價4950元/㎡。付款方式：首付30%工商銀行按揭貸款。2.競爭者分析通過上述分析，競爭樓盤與本案同處于南湖公園周邊，區(qū)域環(huán)境與本案的可比競爭性很強(qiáng)。均以南湖水系為襯托，來提升企業(yè)的品牌價值。但是，“****〞的產(chǎn)品定位與本案不同，主打戶型是小戶型，容易吸引高收入的單身貴族，同時樓盤價格比本案低，會帶走本案局部中高收入的年輕夫婦，在銷售時要注意此競爭樓盤的客戶人群和銷售策略?！?**********〞工程的樓盤定位與本案類似，價格也與本案相差不多，是高檔住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)環(huán)境有自己的特色，是本案強(qiáng)有力的競爭對手，在前期籌劃和后期的銷售籌劃時要密切關(guān)注競爭樓盤的價格走勢，目標(biāo)客戶的心理，以便搶奪目標(biāo)客戶。4.1.2價格定位1.定價依據(jù)在分析期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團(tuán)購置價的根基上，并綜合考慮地段位置、鋪面朝向等因素而作出的定價。突出工程“賣點〞和工程整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素的差異。2.優(yōu)惠條款〔見下表4-2〕表4-2優(yōu)惠條款序號優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團(tuán)購置一次性購置五戶以上可視為集團(tuán)購置，給予一定優(yōu)惠；購置兩套以上住宅，可享受親情團(tuán)購折上折優(yōu)惠3選擇購置購置較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場或購置偏僻位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費(fèi)對象重點客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會期間優(yōu)惠促銷價6變相優(yōu)惠買房隨房贈送：威克斯頓牌80L水晶膽電腦版熱水器；海爾電冰箱；格蘭仕微波爐；康寶消毒碗柜等高檔時尚電器。3.價格分期策略①前期推廣價格為推廣產(chǎn)品的知名度，提升產(chǎn)品的潛在價值，以吸引目標(biāo)客戶群，暫訂起價5200元/m2。②入市價格開盤銷售一個月內(nèi)，為吸引客戶，產(chǎn)品價格開場緩慢下降，利用客戶的心理，使客戶產(chǎn)生價格差異感，認(rèn)為自己買的廉價，所以開盤價格可下降12.4%，開盤均價4600元∕m2。③價格浮動策略為表達(dá)房產(chǎn)價值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴(kuò)張期建議每兩個月上浮1%，爭取在預(yù)定銷售期內(nèi)，價格上漲到7000元∕m2。4.1.3目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群以黨政機(jī)關(guān)政府公務(wù)員、中大規(guī)模企業(yè)老板和私營者、有穩(wěn)定的中高收入的人群為主。根據(jù)一期、二期的銷售數(shù)據(jù)分析，以及長春市高端工程成交客群情況分析〔如下表4〕，確定本案的目標(biāo)客戶群特點有以下幾點：表4-1高端工程成交客群情況列表[14]客群類型比例〔%〕黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員〔南關(guān)、朝陽、經(jīng)開區(qū)政府科級以上人員，海關(guān)、財政局、房產(chǎn)局、土地局、稅務(wù)局、民政局、工商局、法院、檢察院、警官〕30.7中大規(guī)模企業(yè)老板和私營業(yè)主〔醫(yī)藥行業(yè)、建筑行業(yè)、汽車銷售、汽車配件加工、大型餐飲業(yè)〕35.7穩(wěn)定的中高收入人群〔各大專校的教授或高級講師、周邊企事業(yè)單位的高層管理人員〕29.3投資者4.31.中、大規(guī)模企業(yè)老板和私營業(yè)主特征①手上資金充足，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，理性消費(fèi)，對事對人都有自己的看法和認(rèn)識；②有私家車，不在乎物業(yè)的偏遠(yuǎn)，但重視園區(qū)的環(huán)境和景觀規(guī)劃；③對于居住類物業(yè)有一定的認(rèn)識，但成功的市場推廣與良好的物業(yè)品質(zhì)對其購房影響較大；④看重物業(yè)的升值，保值、增值觀念重，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的品質(zhì)和附加值；⑤對開發(fā)商的實力和品牌較為關(guān)心，會選擇能與身份、地位相匹配的住宅小區(qū)。2.黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員①高學(xué)歷，容易承受新鮮事物，對時事政治和國家大事很關(guān)注；②收入較為豐厚，有一定的房屋補(bǔ)貼，較為理性與沉穩(wěn)，崇尚理性消費(fèi)；③有成就感，注重身份與品位，講究品牌與形象，渴望與同品位和檔次的人群一起生活，希望有能夠與自己身份相匹配的居住小區(qū)。3.穩(wěn)定的中高收入人群①承受過高等教育，受西方文化的影響較深重，追求時尚和潮流，但屬理性消費(fèi)行為，對任何事情都有自己的見解和看法；②中等或中高收入，有一定的承受能力，對房屋的價格敏感性較弱，或是較高的收入，有購車能力；③較好的工作環(huán)境和生活環(huán)境，有較強(qiáng)的優(yōu)越感，喜歡文化氣息濃厚的居住小區(qū)，在意周邊居住人群的層次，對自己行為和語言較為慎重，追求外表；④一旦經(jīng)濟(jì)能力允許，迫切希望能夠改善自身的居住和生活環(huán)境；⑤注重開發(fā)商實力及品牌及物業(yè)的位置、交通及戶型格局，對社區(qū)物業(yè)環(huán)境和品質(zhì)要求較高；4.局部是投資者①收入豐厚，消費(fèi)能力較高，較為理性，對政策和時事較為關(guān)心；②對開發(fā)商的實力和品牌較為關(guān)注，看重物業(yè)的升值，保值增值觀念重，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的品質(zhì)和附加值；③看重工程的營銷推廣和市場形象。通過上述分析的目標(biāo)客戶群的特點來看，這些人群的總體特征就是：已婚高收入家庭或未婚單身貴族以及局部退休老人。這局部人多數(shù)閱讀報紙和專業(yè)性雜志，其中新文化報的閱讀量最高，閱讀長春晚報和東亞經(jīng)貿(mào)新聞的也為數(shù)不少；由于工作性質(zhì)，信息來源為互聯(lián)網(wǎng)；大多數(shù)人在工作之余喜愛留在家中，外出的人群多項選擇擇康體設(shè)施、娛樂設(shè)施和商場；在購物場所的選擇上，他們習(xí)慣在重慶路、****街等商業(yè)圈的大商場購物，如卓展購物中心、長春百貨大樓、國貿(mào)商都、賽特購物中心、歐亞商都、時代服飾購物廣場等。由此確定出工程的目標(biāo)客戶群，以便在工程銷售期更好的掌握工程的銷售方向，制定相應(yīng)的整體推廣策略，提高銷售率[15]。4.1.4工程產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品定位籌劃實質(zhì)上就是建筑產(chǎn)品研發(fā)。是指在深入市場調(diào)查與工程準(zhǔn)確定位的根基上，根據(jù)市場需求開展趨勢、規(guī)劃設(shè)計管理要求以及地形條件的約束，在同時滿足企業(yè)利益、顧客利益、社會利益的前提下，對工程規(guī)劃布局及建筑設(shè)計進(jìn)展概念性構(gòu)思。本案的產(chǎn)品定位原則是“一個中心兩個產(chǎn)品〞即中高檔住宅定位，其中“一個中心〞指圍繞影視文化的中心，“兩個產(chǎn)品〞指以影視文化為核心的特色商業(yè)產(chǎn)品和全封閉式高檔住宅產(chǎn)品。1.產(chǎn)品建筑規(guī)劃****集團(tuán)傾力打造的“****〞，以城市地標(biāo)的超前設(shè)計理念、前瞻性設(shè)計思維，采用優(yōu)質(zhì)建筑材料、前衛(wèi)完善的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一個既富有現(xiàn)代都市氣息，又有清新優(yōu)雅環(huán)境，既注重建筑與藝術(shù)完美結(jié)合，更注重居住空間的舒適與情致相融合的文化生態(tài)家園。具體情況如下表4-3：表4-3建筑規(guī)劃內(nèi)容表規(guī)劃布局居住、文化休閑納入統(tǒng)一布局之中設(shè)計單位吉林省建筑設(shè)計院有限責(zé)任公司構(gòu)造框架剪力墻供電市政供電供水市政供水、二次加壓外墻高級面磚內(nèi)墻毛坯采暖市政微機(jī)變頻調(diào)控獨(dú)立供熱門窗三七筑城防盜門、彩色鋁塑復(fù)合窗供氣市政煤氣廚房毛坯網(wǎng)絡(luò)光纖直接入戶衛(wèi)生間毛坯消防每戶擁有獨(dú)立消防報警系統(tǒng)大廳紅外線感應(yīng)器保安24小時巡保電梯24小時通訊客廳、臥室配有插口區(qū)內(nèi)園林設(shè)計：從湖西路沿街可見一條寬闊筆直的大道通向****正門，并延伸至園區(qū)中央，這就是著名的星光大道。造型獨(dú)特、如鷗翼般展翅欲飛的路燈和兩側(cè)商業(yè)街所營造出來的時尚氣氛，無不向人們展示出****的非凡品質(zhì)。位于園區(qū)正門旁的影壁墻上鐫刻著由著名國學(xué)大師*****先生撰寫的，泱泱千言的《****記》。

進(jìn)入園區(qū)正門后，迎面可見位于兩側(cè)，由電影銀幕幕布制成，呈揚(yáng)帆鼓蕩狀的帳拉索模，賦予園區(qū)濃厚的電影文化氣氛。沿階而下，便來到園區(qū)之內(nèi)，花池水壇，相映成趣；舉目四望，萬米園區(qū)廣場盡收眼底。

園區(qū)景觀與周邊環(huán)境渾然一體，仿假設(shè)天成。全園以經(jīng)典影片為背景，秉承工程所在區(qū)域所承載的豐厚的電影文化積淀。按景觀的流動布置建筑，樓樓有花園，戶戶有風(fēng)景；園區(qū)具有圍合的特色，以景為界，以****經(jīng)典名片《祖國的花朵》、《五朵金花》、《劉三姐》、《蘆笙戀歌》等形成五大組團(tuán)，并且相互關(guān)聯(lián)、輝映，同時將休閑、娛樂、運(yùn)動等諸多功能貫穿全園，里面有不同的電影文化景觀[16]。2.產(chǎn)品形態(tài)定位三期的核心產(chǎn)品定位就是安全、舒適、優(yōu)美、融洽、和諧、品位、尊貴同時兼有城市豪宅與別墅產(chǎn)品的優(yōu)勢，充分展現(xiàn)城市“中央生活〞的至高品質(zhì)。居住區(qū)戶型面積從40－260平方米不等，分布合理，具有多樣化特色，符合城市中心社區(qū)建設(shè)人群生活方式豐富化、多樣化的大潮流，是城市白領(lǐng)、社會中堅和財富精英的理想家園。本工程的戶型面積配比方表4-4[17]：表4-4戶型面積配比表一室一廳一室二廳二室一廳二室二廳三室二廳別墅戶型配比10.48%8.3%14.32%34.27%31.06%1.57%面積范圍〔m2〕40—5565—10595—145155—170185—200225—260由此可看出，本工程的主打戶型就是160平方米—190平方米的超大舒適型生活空間，鎖定現(xiàn)代都市中央生活人群。具體戶型如下：【名流經(jīng)典】〔配戶型圖4-1〕：居住意味著選擇一種生活，“名流經(jīng)典〞戶型，以名流聚會的形式，打造名流圈層的私屬生活空間，構(gòu)筑社會精英人士的時尚生活平臺，160平米舒朗俊逸空間，人性化的功能分區(qū)合理布局，溫和充裕的陽光、新鮮自然的空氣、雙面超視野園林景觀，為新貴名流提供舒適高雅的心靈居所[9]。圖4-1160平米戶型〔二室二廳一書房〕【領(lǐng)袖空間】〔配戶型圖4-2〕：領(lǐng)袖人物以其成功，詮釋這個時代的榮耀與歷史，空間以其奢華的尺度詮釋領(lǐng)袖人物的品位與尊榮?！邦I(lǐng)袖空間〞戶型，完美至190平米的奢華空間，臥室、客廳、書房的布局匠心獨(dú)運(yùn)，每一處設(shè)計細(xì)節(jié)都處理的完美舒適，以其極致的生活品質(zhì)與品位，專門奉獻(xiàn)于城市中極少數(shù)領(lǐng)袖人物[9]。圖4-2190平米戶型〔三室二廳一書房一傭房〕同時,70米超大樓間距、上萬平方米的景觀園林，成就寬闊視野；南北雙向“三坡〞窗體設(shè)計，保溫、采光效果極佳；特別是一梯一戶和春城獨(dú)有的二梯二戶帶電梯小高層的獨(dú)特設(shè)計，充分表達(dá)高貴身價；在建筑設(shè)計方面推崇“戶戶朝陽、戶戶有景〞的理念，明麗的外觀、精致的坡屋頂、獨(dú)具匠心的陽光地下室，盡享溫馨意境。3.產(chǎn)品功能定位****開發(fā)秉承一個開發(fā)主題，即影視文化主題；立足于兩種資源的開發(fā)：即土地資源和影視文化資源；涉足三個產(chǎn)業(yè)：即影視文化業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)；奉獻(xiàn)四類產(chǎn)品：即影視文化產(chǎn)業(yè)園、高檔居住社區(qū)、特色步行商業(yè)街和影視旅游產(chǎn)品。因此,****是一個集“中央生活圈〞、“電影文化圈〞、“湖岸生態(tài)區(qū)〞為一體的高檔住宅區(qū)。①中央生活圈整個社區(qū)軟硬件配套齊備完善，村內(nèi)主要分為兩個中心：中心商務(wù)區(qū)和中心生活區(qū)。社區(qū)內(nèi)建有萬余平方米超大景觀花園和文化休閑娛樂廣場。同時還設(shè)有游泳館、網(wǎng)球場、健身館、商業(yè)步行街、大型地下停車場等生活娛樂設(shè)施。②電影文化圈****地產(chǎn)、***市政府、****電影制片廠聯(lián)合投巨資開發(fā)********工程。********將是全國唯一的一個以影視文化為主題，集商務(wù)、旅游、休閑、購物、餐飲、娛樂于一體的大型文化地產(chǎn)工程。********站在城市運(yùn)營的角度，通過文化運(yùn)營的方式，將影視文化、地方文化加以弘揚(yáng)，填補(bǔ)東北地區(qū)市場空白，打造“春城人文精神的歸宿地〞和“新的城市名片〞，并致力于長春市影視、商務(wù)、旅游經(jīng)濟(jì)的開展，成為城市新地標(biāo)。③湖岸生態(tài)區(qū)****是全國獨(dú)有的超大影視文化生態(tài)社區(qū)，園區(qū)綠化率高達(dá)40%，內(nèi)有許多喬木、灌木，樹齡都在幾十年以上，為尊重原始地貌以及從保護(hù)自然的角度出發(fā)，工程規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)充分給予適當(dāng)?shù)谋４妗⒁浦?；又緊鄰風(fēng)景秀麗的南湖公園，從2003年開場，南湖公園進(jìn)展了治水補(bǔ)綠的改造工程，2005年南湖公園將引入活水，成為市中心唯一的活水水域，在此居住，可以“擁有生活在城市中心，卻遠(yuǎn)離城市喧囂〞的優(yōu)雅情境，同時享受到城市的第一生態(tài)與城市第一配套，是最適宜居住的地方。4.2工程質(zhì)量工期籌劃房地產(chǎn)營銷籌劃，貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過程，而質(zhì)量工期是其中重要的流程之一。近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點。房屋滴漏、墻皮裂縫、所購期房交付時與合同承諾的條件不符、拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成消費(fèi)者利益的損害，嚴(yán)重影響開發(fā)商的信譽(yù)度和工程的美譽(yù)度。因此，質(zhì)量工期籌劃是我們、承建商必須樹立的籌劃觀念。本工程采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制工程的工期、本錢和質(zhì)量。4.2.1工程質(zhì)量籌劃建筑工程質(zhì)量是房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，是開展商投資保值增值的物質(zhì)根基，也是事關(guān)業(yè)主和住戶安全及利益的百年大計。因此需要確立嚴(yán)格的質(zhì)量要求和完善的監(jiān)視管理制度。1.質(zhì)量要求嚴(yán)格按照《長春市房屋構(gòu)造安全管理方法》〔2000年〕《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年)等法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，從以下幾方面確保房屋質(zhì)量：①施工圖設(shè)計過程中，加強(qiáng)對設(shè)計的監(jiān)視和管理。依據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)房屋建筑和市政根基設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理工作的指導(dǎo)意見》〔吉建設(shè)〔2006〕10號〕，加強(qiáng)工程設(shè)計方案競選招標(biāo)、投標(biāo)工程，使工程設(shè)計方案招標(biāo)、投標(biāo)工程標(biāo)準(zhǔn)化和制度化；組織設(shè)計單位進(jìn)展工程設(shè)計方案競賽，防止地區(qū)壟斷，優(yōu)化設(shè)計，減少浪費(fèi)，提高投資效率。②工程質(zhì)量應(yīng)包括適用、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀等多方面的內(nèi)容，多用材料、多占面積、超功能要求、不適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)等浪費(fèi)也是質(zhì)量問題，因此應(yīng)該嚴(yán)格控制預(yù)算概算。③施工前期對可能影響工程質(zhì)量的事件，應(yīng)進(jìn)展分析和采取預(yù)防控制措施，并在施工過程中派專人經(jīng)常地、定期地進(jìn)展質(zhì)量檢查，對質(zhì)量問題及時采取處理措施，從而保證最終產(chǎn)品到達(dá)規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求。④施工過程中，屬于己方采購的建筑材料，要嚴(yán)格把關(guān)，按照設(shè)計要求進(jìn)展采購，并做好記錄。2.監(jiān)視管理制度①完善的質(zhì)量管理制度必須制定和完善一套完整的管理制度，包括工程資料管理制定，小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)視規(guī)定，小區(qū)工程水暖、電氣設(shè)備及材料質(zhì)量管理規(guī)定，小區(qū)住宅工程裝飾管理方法，小區(qū)住宅工程土建、裝飾、水暖、電氣等局部工程的質(zhì)量假設(shè)干規(guī)定，住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量等級檢驗管理規(guī)定等，做到有制度可循，根據(jù)制度采取必要的經(jīng)濟(jì)手段，實行獎懲制度，確保工程質(zhì)量。②合理的人員分配制度在工程建設(shè)過程中，實行綜合管理的組織模式。集團(tuán)內(nèi)部各相關(guān)部門要充分發(fā)揮各部門職能作用，做好本工程的工程質(zhì)量管理工作。工程主管部門對小區(qū)進(jìn)展工程的監(jiān)視，參與工程驗收工作；對區(qū)內(nèi)本工程的所有建設(shè)工程包括建筑安裝工程、小區(qū)綠化道路及綠化工程、室外熱力管網(wǎng)、給排水管網(wǎng)、室內(nèi)外煤氣管道、室外供電線路、通訊、電訊電視天線等安裝工程進(jìn)展全面質(zhì)量監(jiān)視管理；對所有施工單位實行業(yè)務(wù)監(jiān)視，實行宏觀監(jiān)控管理，并貫穿于施工階段全過程[18]。同時，要建設(shè)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)制度。建設(shè)工程由總工程師及工程部經(jīng)理統(tǒng)一部署，成立工程指揮部，并明確分工，實行工程經(jīng)理制。工程經(jīng)理享有所屬小區(qū)的監(jiān)理質(zhì)量控制權(quán)利，同時承當(dāng)工程質(zhì)量把關(guān)的義務(wù)，對所屬小區(qū)的工程建設(shè)負(fù)責(zé)。4.2.2工程工期籌劃1.開發(fā)方案擬定的原則本工程作為一個以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅工程,在擬定工程的開發(fā)建設(shè)方案時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅工程的根本規(guī)律,遵循最正確的市場對接時機(jī)與購置力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。2.進(jìn)度安排。工程擬用四年分三期進(jìn)展根據(jù)長春市市場形勢、施工等資源能力，我們初步