南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

南充房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目錄前言 3第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查 4第一節(jié)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本狀況 41、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概要 42、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 5第二節(jié)、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況 51、宏觀調(diào)控 52、價(jià)格漲幅 63、近期國(guó)家和地方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的重要政策 74、房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì) 12第三節(jié)、四川省及二級(jí)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅狀況 141、四川房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)特點(diǎn) 142、四川重要二級(jí)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅狀況 15第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 16第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及都市發(fā)展規(guī)劃概況 161、都市概況 162、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 183、房地產(chǎn)政策環(huán)境 204、都市發(fā)展規(guī)劃 215、南充市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要 22第二節(jié)、南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特性 241、三區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 242、三區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格狀況 263、消費(fèi)者購(gòu)置特性分析 284、發(fā)展趨勢(shì)分析 30第三章、南充市中高檔住宅市場(chǎng)分析 34第一節(jié)、供應(yīng)市場(chǎng)狀況 341、產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析 342、面積及戶(hù)型供應(yīng)狀況 35第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析 351、多層中高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析 362、價(jià)格分析 402.1、04-主力價(jià)格走勢(shì) 402.2、底部分代表性樓盤(pán)價(jià)格匯總 40第三節(jié)、電梯公寓中高檔住宅項(xiàng)目分析 411、電梯公寓中高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析 412、價(jià)格分析 43第三節(jié)、中高檔住宅供應(yīng)分析 441、多層項(xiàng)目推出面積分析 442、電梯公寓項(xiàng)目推出面積分析 443、拍賣(mài)地塊推出面積預(yù)估分析 45第四節(jié)、中高檔住宅銷(xiāo)售速度加緊 46第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競(jìng)爭(zhēng) 46第四章、消費(fèi)者需求調(diào)查 471、調(diào)查樣本概述 472、項(xiàng)目品牌關(guān)注度調(diào)查 483、產(chǎn)品形態(tài)接受度調(diào)查 504、面積及戶(hù)型需求調(diào)查 515、購(gòu)置力調(diào)查 546、配套需求調(diào)查 567、物業(yè)管理費(fèi)接受調(diào)查 57第五章、市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)分析 591、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 592、威脅分析 59前言南充房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅需要雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)及營(yíng)銷(xiāo)能力?！坝[大局者要、持勢(shì)者久”，房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位應(yīng)遵照市場(chǎng)背景與規(guī)律、圍繞開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的目的來(lái)把握方向、在對(duì)市場(chǎng)精確掌控的條件下對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位與開(kāi)發(fā)。本次調(diào)查以行業(yè)及都市發(fā)展的高度為組織設(shè)計(jì)要點(diǎn)，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究都市、研析項(xiàng)目。并將下列研究成果聚集成本案，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒。第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查第一節(jié)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本狀況1、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)概要到，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)7年保持8%至10%左右適度增加區(qū)間內(nèi)的平穩(wěn)較快運(yùn)行?！笆晃濉遍_(kāi)局之年的，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展獲得了明顯成績(jī)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)“高增加、高效益、低通脹”的良好局面。以來(lái)，中央采用了一系列宏觀調(diào)控政策，進(jìn)入三季度后獲得了初步成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)出"增加快、運(yùn)行穩(wěn)、質(zhì)量高"的發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了"十一五"的良好開(kāi)局。前三季度，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)成141477億元，同比增加10.7%，增幅比上年同期加緊0.8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)中國(guó)GDP增加率為10.48%。宏觀調(diào)控成效明顯，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好。首先是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速高位回落。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。第三，固定資產(chǎn)投資增速回落。第四，貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。這次宏觀調(diào)控政策是及時(shí)和有效的，不僅有效地避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱，把過(guò)快的增速放慢了下來(lái)，并且也沒(méi)有出現(xiàn)大的回落，避免了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的激烈波動(dòng)。這重要得益于這次宏觀調(diào)控：一是多重用力。既重視貨幣政策，也使用了財(cái)政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也合適運(yùn)用必要的行政方法，在使用貨幣政策和財(cái)政政策時(shí)，還綜合運(yùn)用了多個(gè)政策工具。二是邊看邊調(diào)。在4月份出臺(tái)的上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，又分別于7月份和8月份兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。三是微量頻調(diào)。在短短六個(gè)月內(nèi)，僅貨幣政策就動(dòng)用了4次，而每次調(diào)節(jié)的力度不大，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，存貸款利率調(diào)節(jié)都在0.27個(gè)百分點(diǎn)。2、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將實(shí)現(xiàn)持續(xù)第4年兩位數(shù)增加之時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策大局已定。權(quán)威機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家普遍預(yù)計(jì)，，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將延續(xù)的高位增加態(tài)勢(shì)，增加率將保持在10%左右。12月5日至12月7日中共中央政治局會(huì)議指出，將“堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭”列為明年經(jīng)濟(jì)工作八項(xiàng)重要任務(wù)的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展?！敝袊?guó)明年將加強(qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增加?！胺€(wěn)”成為中國(guó)明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的突出特點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最重要的是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，避免出現(xiàn)大的起落。

“將‘好’放在‘快’前，這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)，意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路將更重視調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和轉(zhuǎn)變?cè)黾臃绞?，重視質(zhì)量和效益。中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入一種更加重視科學(xué)發(fā)展的軌道。”第二節(jié)、全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本狀況1、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)百姓而言是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提高生活質(zhì)量；在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，是有效避免關(guān)聯(lián)行業(yè)投資過(guò)熱、確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)住房構(gòu)造”是中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要目的。為了達(dá)成這一目的，加息、“國(guó)六條”、“90㎡·70%”、“限外”等等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項(xiàng)政策順次出臺(tái)，調(diào)控從“宏觀領(lǐng)域”進(jìn)一步“微觀層面”。2、價(jià)格漲幅2.1、投資漲幅1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12902.4億元，同比增加24.3%，增幅上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占70.3%，其中，經(jīng)濟(jì)合用房開(kāi)發(fā)投資占3.2%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)完畢投資同比增加分別為22.7%、53.0%、33.6%，其中，東部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。1-9月，全國(guó)完畢購(gòu)置土地面積24054.23萬(wàn)㎡，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的21.9個(gè)百分點(diǎn)、新開(kāi)工面積21.0個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，1-9月房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著宏觀調(diào)控的目的方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)增加；商品房施工、竣工和新開(kāi)工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本年土地購(gòu)置面積有所減少，完畢土地開(kāi)發(fā)面積上升。2.2、價(jià)格漲幅2.2.縱觀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)可用“且調(diào)且漲”四字來(lái)形容。初，發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布調(diào)查數(shù)據(jù)，2月份全國(guó)70個(gè)大中都市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%；二季度，全國(guó)70個(gè)大中都市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.7%；到了10月份，全國(guó)70個(gè)大中都市房屋銷(xiāo)售價(jià)格則同比上漲5.4%，房?jī)r(jià)漲幅基本得到控制。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向穩(wěn)定，房?jī)r(jià)大幅上漲的勢(shì)頭也得到初步遏制，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。2.2.2、上六個(gè)月房?jī)r(jià)變化特點(diǎn)（一）、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房?jī)r(jià)格小幅下降。（二）、各類(lèi)住宅價(jià)格上漲較快，低價(jià)位住宅價(jià)格漲幅較大。（三）、各地區(qū)房?jī)r(jià)均呈上漲態(tài)勢(shì)，部分都市房?jī)r(jià)漲幅較高。從上六個(gè)月的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快、漲幅較大，但在5月末國(guó)家出臺(tái)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的政策后，房?jī)r(jià)漲勢(shì)有趨緩跡象。3、近期國(guó)家和地方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施的重要政策3.1、加息央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率27個(gè)基點(diǎn)，即其中5年以上的商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率由原先的6.12%上調(diào)至6.39%；5年以上公積金貸款由現(xiàn)行年利率4.41%調(diào)節(jié)為4.59%。央行當(dāng)時(shí)表達(dá)，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配備和宏觀調(diào)控中的作用。點(diǎn)評(píng)：加息的直接誘因是第一季度GDP增加過(guò)快、固定資產(chǎn)投資同時(shí)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象。央行此舉直接意圖在于控制信貸，一季度的新增貸款幾乎完畢了央行六個(gè)月的貸款目的，信貸的增加刺激了投資增加，進(jìn)而推動(dòng)了商品價(jià)格上漲，而這些錢(qián)大多流入房地產(chǎn)和其它固定資產(chǎn)投資行業(yè)，許多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩。加息有助于調(diào)節(jié)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增加的速度，也意味著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開(kāi)始。3.2、國(guó)六條時(shí)間：5月17日重要內(nèi)容：(一)、切實(shí)調(diào)節(jié)住房供應(yīng)構(gòu)造。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)合用住房和廉租住房。各地都要制訂和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房構(gòu)造提出具體比例規(guī)定。(二)、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)節(jié)信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)擬定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)、合理控制都市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增加。(四)、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止私自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)、加緊城鄉(xiāng)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)合用住房，主動(dòng)發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有環(huán)節(jié)地解決低收入家庭的住房困難。(六)、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全方面、及時(shí)、精確地公布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持對(duì)的的輿論導(dǎo)向。點(diǎn)評(píng)：國(guó)六條產(chǎn)生于國(guó)務(wù)院總理溫家寶當(dāng)天主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法。會(huì)議認(rèn)為，中央去年實(shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和布署以來(lái)，各地區(qū)、各部門(mén)做了大量工作，房地產(chǎn)投資增加和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到克制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的某些問(wèn)題尚未根本解決，重要是少數(shù)大都市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)構(gòu)造不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。國(guó)六條拉開(kāi)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是后來(lái)出臺(tái)的各項(xiàng)政策的總的指導(dǎo)方針。而本次的國(guó)六條在宏觀性中又含有很強(qiáng)的針對(duì)性，表明樓市調(diào)控不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體打壓，而是保持持續(xù)、穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。3.3、國(guó)十五條時(shí)間：5月17日重要內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)目的9月底前公布；90㎡下列住房須占項(xiàng)目總面積7成以上；購(gòu)房局限性5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個(gè)人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價(jià)位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地都市年內(nèi)建立廉租住房制度。點(diǎn)評(píng)：國(guó)十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，該政策是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策，直接造成了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長(zhǎng)久的影響作用。由于各地都將會(huì)出臺(tái)新政細(xì)則對(duì)國(guó)六條和國(guó)十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋?zhuān)撕蟾鞯鼐蛧?guó)十五條所出臺(tái)的細(xì)則，以及各部委就國(guó)六條、國(guó)十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將宏觀調(diào)控的力度充足凸顯出來(lái)。3.4、預(yù)售時(shí)間：7月10日重要內(nèi)容：加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未獲得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)(涉及認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)定款等多個(gè)形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未獲得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令其限期整治；對(duì)拒不整治的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)。點(diǎn)評(píng)：建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出的告知，進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序?！哆M(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的告知》能夠有效克制開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有主動(dòng)的作用。3.5、外資時(shí)間：7月24日重要內(nèi)容：規(guī)范外商投資房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)公司注冊(cè)資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)公司的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序；加強(qiáng)外商投資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)公司在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超出1年的，能夠購(gòu)置符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的購(gòu)房手續(xù)。點(diǎn)評(píng)：《意見(jiàn)》在堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放方針的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新?tīng)顩r，借鑒國(guó)際上多數(shù)國(guó)家的慣例，按照統(tǒng)籌國(guó)內(nèi)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的原則，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策。《意見(jiàn)》從供應(yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)外資助漲國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。及時(shí)地制止外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展含有主動(dòng)意義。3.6、個(gè)稅時(shí)間：7月27日重要內(nèi)容：年6月1后來(lái)，個(gè)人將購(gòu)置局限性5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)置超出5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)；從8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范疇內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，對(duì)于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個(gè)人所得稅。點(diǎn)評(píng)：該政策目的直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺(tái)后，按照目前上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲水平，投資普通住宅5年內(nèi)已經(jīng)無(wú)利可圖。幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)但愿投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，房?jī)r(jià)的上漲“推力”被卸去了一部分。3.7、土地重要內(nèi)容：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的久遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)節(jié)建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)原則統(tǒng)一公布制度，嚴(yán)禁私自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。財(cái)政部國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合公布《有關(guān)調(diào)節(jié)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的告知》。為保護(hù)耕地，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增加，增進(jìn)節(jié)省用地。

1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)原則將提高一倍，同時(shí)繼續(xù)實(shí)施中央與地方30點(diǎn)評(píng)：《國(guó)務(wù)院有關(guān)加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的告知》與《有關(guān)調(diào)節(jié)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的告知》是繼《國(guó)務(wù)院有關(guān)深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺(tái)后，中國(guó)政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)節(jié)。新出臺(tái)的土地政策著重解決目前土地管理和調(diào)控中存在的突出問(wèn)題，后來(lái)的土地市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越規(guī)范。3.8、規(guī)劃時(shí)間：9月30日重要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡下列的商品住房將占全市新審批新開(kāi)工商品住房總面積的70%以上。點(diǎn)評(píng)：“住房構(gòu)造”調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，主旨在于從構(gòu)造上解決供應(yīng)比例，減少購(gòu)房門(mén)檻，其目的是保障中低收入階層的購(gòu)房需求，此規(guī)劃對(duì)新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、定位提出了更高的專(zhuān)業(yè)規(guī)定。3.9、稽查時(shí)間：底重要內(nèi)容：11月23日，國(guó)土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出告知，規(guī)定全國(guó)國(guó)土部門(mén)進(jìn)一步開(kāi)展自查自糾，搞好評(píng)定驗(yàn)收工作，對(duì)違規(guī)出讓土地等進(jìn)行糾正、追回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。與此同時(shí)，各個(gè)部門(mén)都同時(shí)加大了對(duì)治理商業(yè)賄賂的工作力度。點(diǎn)評(píng)：國(guó)土管理部門(mén)在近期調(diào)控過(guò)程中不停加大力度，財(cái)政部亦開(kāi)始表明房地產(chǎn)公司刻意隱瞞利潤(rùn)過(guò)高；與此同時(shí)，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開(kāi)始暢通。種種跡象表明，各部門(mén)在底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。4、房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)4.1、加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理力度展望的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充足得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、避免泡沫、增進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目的。因此，從目前的市場(chǎng)狀況看，在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。國(guó)家在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用的同時(shí)，將克制房地產(chǎn)投資過(guò)快增加和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。通過(guò)建立健全廉租住房制度，改善規(guī)范經(jīng)濟(jì)合用房制度，搞活二手房市場(chǎng)，調(diào)節(jié)住房構(gòu)造解決困難群眾的住房問(wèn)題等方法增進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。4.2、行業(yè)并購(gòu)走向縱深化從公司層面考察中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一種重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成行業(yè)洗牌，同時(shí)成為并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。能夠預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)公司并購(gòu)將會(huì)在基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購(gòu)仍將是主流，大公司之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)也將逐步成為市場(chǎng)的一種方向。而無(wú)論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)公司間的兼并重組方式，都是以追求資源運(yùn)用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來(lái)達(dá)成雙贏甚至多贏的最后目的。4.3、都市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將帶動(dòng)二三線(xiàn)都市市場(chǎng)成熟國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大都市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處在高速發(fā)展時(shí)期，目的是成為含有世界競(jìng)爭(zhēng)力的組團(tuán)式大都市集群。根據(jù)《中國(guó)都市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲都市群的GDP約占全國(guó)的10%，長(zhǎng)江三角洲都市群的GDP約占全國(guó)GDP的18%，京津環(huán)渤海灣都市群的GDP約占全國(guó)的9%，中國(guó)三大都市群的GDP對(duì)于全國(guó)GDP總量的奉獻(xiàn)率只有37%，比美國(guó)紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大都市群對(duì)全美GDP的奉獻(xiàn)率低30個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶(hù)和名古屋三大都市群對(duì)全日本GDP的奉獻(xiàn)率低32個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國(guó)三大都市群遠(yuǎn)未形成國(guó)家財(cái)富積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。因此三大都市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心都市的?biāo)桿作用略顯局限性，二三線(xiàn)都市的快速發(fā)展才是提高都市集群競(jìng)爭(zhēng)力巨大的后發(fā)力量。4.4、市場(chǎng)呼喚升級(jí)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平、市場(chǎng)類(lèi)技術(shù)水平日益成為將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。升級(jí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的途徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，從專(zhuān)業(yè)化角度分析，可分為兩大類(lèi)技術(shù)領(lǐng)域，一大類(lèi)是市場(chǎng)類(lèi)技術(shù)，一大類(lèi)是產(chǎn)品類(lèi)技術(shù)。在專(zhuān)業(yè)服務(wù)提高的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、品質(zhì)開(kāi)發(fā)將成為市場(chǎng)的主流。第三節(jié)、四川省及二級(jí)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅狀況1、四川房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)特點(diǎn)1.1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增加以來(lái)，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增加，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了重要保障。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開(kāi)高走態(tài)勢(shì)。1-8月，四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資551.5億元，同比增加30.6%。增幅比上月回升2個(gè)百分點(diǎn)，但比去年同期回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。在投資保持穩(wěn)定增加的同時(shí)，開(kāi)發(fā)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化。其中住宅投資387.4億元，增加39.9%；辦公樓投資10.9億元，下降3.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資67.7億元，下降15.7%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資下降，符合國(guó)家宏觀控制政策和市場(chǎng)發(fā)展需要。同時(shí)，商品房銷(xiāo)售狀況仍然較好。1-8月，全省共銷(xiāo)售商品房2236.5萬(wàn)㎡，增加32%。其中住宅銷(xiāo)售2061.4萬(wàn)㎡，增加35.3%。1.2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，施工及竣工面積增加較快1-8月，全省商品房施工面積達(dá)8662.5萬(wàn)㎡，同比增加22.9%。其中住宅施工面積7014.5萬(wàn)㎡，增加26.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積1129.9萬(wàn)㎡，增加1.6%；辦公樓施工面積137.2萬(wàn)㎡，下降1.8%。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建規(guī)模中新開(kāi)工面積3139.9萬(wàn)㎡，同比增加12.1%。其中住宅新開(kāi)工面積2656.5萬(wàn)㎡，增加14.8%，占全省新開(kāi)工面積的84.6%。商品房供應(yīng)狀況較好，1-8月，全省商品房竣工面積達(dá)1175.2萬(wàn)㎡，同比增加39.5%。其中住宅竣工面積968.6萬(wàn)㎡，增加46.9%。全省商品房竣工面積中住宅占了82.4%。商品房施工及新開(kāi)工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。1.3、商品房銷(xiāo)售繼續(xù)活躍1-8月，全省商品房銷(xiāo)售面積2236.5萬(wàn)㎡，同比增加32%。其中住宅銷(xiāo)售面積2061.4萬(wàn)㎡，增加35.3%，占全省商品房銷(xiāo)售面積的92.2%。在商品房銷(xiāo)售中，現(xiàn)房銷(xiāo)售548.6萬(wàn)㎡，增加28.2%，其中住宅銷(xiāo)售472.2萬(wàn)㎡，增加28.7%；期房銷(xiāo)售面積1687.9萬(wàn)㎡，增加33.3%，其中住宅銷(xiāo)售1589.2萬(wàn)㎡，增加37.5%。各市、州商品房銷(xiāo)售面積全方面增加，其中增加60%以上的地區(qū)有：涼山（194.1%）、雅安（164.9%）、宜賓（113.8%）、綿陽(yáng)（75.9%）等4個(gè)市、州。2、四川重要二級(jí)都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅狀況(數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間:10月)地區(qū)房地產(chǎn)投資額（萬(wàn)元）住宅（萬(wàn)元）房地產(chǎn)投資額比去年同期增加（%）住宅比去年同期增加（%）自貢市1143887765638.733.5攀枝花市1305688834888.2134.1瀘州市1287239942510.17.7綿陽(yáng)市27494818142915.813.5南充市152398129547-0.912.9遂寧市1492699086361.673.1內(nèi)江市12199410268540.048.5樂(lè)山市15687813294934.841.6眉山市1058479111530.650.5宜賓市28056818967475.453.9廣安市1234339408219.819.9達(dá)州市17963111941130.620.3資陽(yáng)市861475694231.218.5點(diǎn)評(píng)：以上數(shù)據(jù)顯示，南充的房地產(chǎn)發(fā)展的開(kāi)發(fā)投資比去年同期增加不明顯，在四川二級(jí)地市當(dāng)中屬于增幅不高的都市之一。二級(jí)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金不同程度增加，意味著在此后四川二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將存在巨大的市場(chǎng)供應(yīng)量。二級(jí)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅銷(xiāo)售面積大幅度上升，意味二級(jí)市場(chǎng)蘊(yùn)藏巨大的住宅需求市場(chǎng)；二級(jí)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量增加，市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商以及對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)手法提出更高的規(guī)定。第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及都市發(fā)展規(guī)劃概況1、都市概況1.1、都市概況“南充”——這個(gè)位于"天府之國(guó)"東北部腹心地帶的區(qū)域中心都市，自古以來(lái)就以歷史文化悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，幅員面積1.25萬(wàn)平方公里，人口726萬(wàn)，轄5縣1市3區(qū)。南充進(jìn)幾年始終按照“強(qiáng)化規(guī)劃、構(gòu)建骨架，完善功效、優(yōu)化環(huán)境，全方面經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作”的總體思路，強(qiáng)力推動(dòng)大都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不停優(yōu)化人居環(huán)境，進(jìn)一步增進(jìn)了都市發(fā)展。“建成大都市框架”目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，都市綜合實(shí)力和發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)；目前南充都市建成區(qū)面積已增加到50.5平方公里，都市居住人口達(dá)成68.5萬(wàn)，100平方公里的大都市框架初步形成。1.2、都市定位南充都市性質(zhì)——川東北地區(qū)的中心都市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林都市；將都市空間構(gòu)造——以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉陵江水系發(fā)展的組團(tuán)式都市；將都市形象構(gòu)造——“一核一心、三環(huán)八軸、六園五帶”的軸心式構(gòu)造模式；將都市發(fā)展方向明確為以江為軸、北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。都市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路及1、2、3號(hào)辦公樓，人民公園廣場(chǎng)、體育中心、大劇院、濱江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大橋等都市重點(diǎn)工程相繼建成，總投資上億元的青居電站、小龍門(mén)電航橋工程、嘉陵江三橋、繞城高速西段、光彩大市場(chǎng)等工程正逐步建成設(shè)，博物館、科技館、圖書(shū)館、文化館即將興建。這些項(xiàng)目的實(shí)施，拉大了都市骨架，完善了都市功效。1.3、交通以聯(lián)接成渝、溝通周邊的道路建設(shè)為重點(diǎn)，大力構(gòu)建區(qū)域性交通網(wǎng)絡(luò)。繼成南高速公路通車(chē)后，南廣（安）高速、南充繞城高速公路東段通車(chē)，南充汽車(chē)客運(yùn)站、南充港和高坪機(jī)場(chǎng)投入使用，都市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路等都市重點(diǎn)工程相繼建成,南充都市由點(diǎn)及面的擴(kuò)張效應(yīng)和由面及點(diǎn)的吸納功效不停增強(qiáng)。1.4、人口年上六個(gè)月總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）717.73724.77728.94728.94按照《南充市都市總體規(guī)劃(至)》經(jīng)省政府同意實(shí)施（見(jiàn)8月20日《成都商報(bào)》A3版），同意把南充市建設(shè)成為區(qū)域中心都市和當(dāng)代化大都市。南充市擬定的都市規(guī)劃藍(lán)圖是，到，都市用地規(guī)模62.5平方公里，都市人口70萬(wàn)人；到，用地規(guī)模100平方公里，都市人口控制在100萬(wàn)人以?xún)?nèi)。而現(xiàn)在南充都市居住人口達(dá)成68.5萬(wàn)，隨著都市競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高，到發(fā)展到100萬(wàn)人的目的實(shí)現(xiàn)的可能性較大。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.1、GDP年上六個(gè)月GDP（萬(wàn)元）2393039290076633527261754474年上六個(gè)月.10月GDP增加率13.80%21.21%15.58%14.10%12.5%點(diǎn)評(píng)：在全國(guó)經(jīng)濟(jì)放量的背景下，南充經(jīng)濟(jì)總量上了一種大臺(tái)階，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提高，、上六個(gè)月南充的GDP仍然保持高速增漲勢(shì)頭，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，根據(jù)南充“十一五規(guī)劃”中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增加速度保持在12%以上”，預(yù)計(jì)的經(jīng)濟(jì)增加態(tài)勢(shì)將保持在10%以上。2.2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和儲(chǔ)蓄存款年上六個(gè)月社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）107.33123.63142.384.92零售總額逐年增加率（%）15.115.1815.0915.7儲(chǔ)蓄存款（億元）187219.36257.96393.17儲(chǔ)蓄存款增加率（%）13.6517.3017.5952.41點(diǎn)評(píng)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持逐年、穩(wěn)步的高速增加；而儲(chǔ)蓄增加則迅猛提高，消費(fèi)欲望有待進(jìn)一步釋放、蘊(yùn)涵著巨大的消費(fèi)潛力。2.3、商品住宅投資年份.10月商品住宅完畢投資額（億元）9.415.415.2點(diǎn)評(píng)：商品住宅完畢投資額呈逐年上升趨勢(shì)，“商品住宅完畢投資額”上升幅度最大達(dá)成63.8%，而前10個(gè)月靠近的全年投資，體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司對(duì)市場(chǎng)的信心，同時(shí)也側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱、健康局面。2.4、都市人口人均消費(fèi)能力年上六個(gè)月居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增加率（%）9.811.17.78.99職工平均工資（元）924210652117356311職工平均工資增加率（%）12.115.2510.167.55點(diǎn)評(píng)：都市經(jīng)濟(jì)保持高速增加，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入仍然保持增加勢(shì)頭但相對(duì)較慢，在消費(fèi)實(shí)力的評(píng)定上需精確細(xì)分、謹(jǐn)慎看待。3、房地產(chǎn)政策環(huán)境在南充“十一五規(guī)劃”中把“主動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”作為規(guī)劃的重要目的之一。深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決都市特困群體居住困難，加緊農(nóng)民拆遷還房步伐。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會(huì)資金投入都市建設(shè)，增進(jìn)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。強(qiáng)化都市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功效，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。全方面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和公司資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。到“十一五”末，城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積達(dá)成30㎡。南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史即使不長(zhǎng)，但隨著系列宏觀調(diào)控的政策出臺(tái)，其有關(guān)法律、法規(guī)正在逐步完善，如網(wǎng)上備案系統(tǒng)開(kāi)始啟動(dòng)、70%的90㎡指標(biāo)的嚴(yán)格執(zhí)行等有關(guān)宏觀調(diào)控政策的貫徹等，南充的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)范。南充市政府在12月12日下發(fā)了《南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓告知》，并在隨即正式組織了有關(guān)會(huì)議，通過(guò)政策及輿論方法來(lái)規(guī)范、檢查南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)行為。在本次會(huì)議之后，南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售違規(guī)狀況受到了明顯的改善。南充房地產(chǎn)政策環(huán)境將使整個(gè)產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。4、都市發(fā)展規(guī)劃4.1、南充將建成特大都市《中共四川省委有關(guān)制訂國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃的建議》提出：“增進(jìn)攀枝花、綿陽(yáng)、自貢、南充加緊發(fā)展，有條件的向特大都市邁進(jìn)?！?2月19日，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)杜光輝在南渝經(jīng)濟(jì)合作項(xiàng)目推介會(huì)上提出：“要立足南充，通過(guò)借力成渝，早日把南充建成特大都市。南充正處在由中檔都市向大都市發(fā)展的過(guò)渡階段，南充將通過(guò)繞城高速公路建設(shè)，拉大都市骨架，擴(kuò)大都市規(guī)模，增大都市容量；以市政府整體搬遷為契機(jī)，整合都市要素，拓展都市空間，帶動(dòng)都市擴(kuò)張。屆時(shí)，南充嘉陵江上將有13座過(guò)江大橋，南充建成區(qū)面積將達(dá)60平方公里，建成區(qū)居住人口超出100萬(wàn)人，南充作為川東北中心都市的地位將更加鞏固。4.2、南充都市發(fā)展方向以江為軸，北拓南延、跨江東進(jìn)、擁江發(fā)展。4.3、都市發(fā)展布局一核：都市核心——以舊城商業(yè)區(qū)和高坪商業(yè)區(qū)共同構(gòu)成一種擁江發(fā)展的商務(wù)區(qū)，是都市最重要的功效區(qū)和景觀重心。一心：都市綠心——以嘉陵江中壩為核心，形成以生態(tài)、休閑為一體的都市生態(tài)綠心。三環(huán)：都市內(nèi)環(huán)（順慶濱江大道與玉帶路構(gòu)成），共13公里；中環(huán)（通過(guò)小龍電航橋、張爺廟大橋、江東大道等，加強(qiáng)3個(gè)城區(qū)之間的聯(lián)系），共27公里；外環(huán)（繞城東環(huán)、西環(huán)高速公路），共約六軸：3條東進(jìn)軸（涪江路、模范街至鶴鳴路，大東街至高坪東方大道，勝利路至松林大道）；3條南北拓展軸（人民南北中路、濱江大道、江東大道）等構(gòu)成的交通干道。5、南充市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要“十一五”發(fā)展總體目的：按照市委提出的建設(shè)“川東北區(qū)域中心都市”的規(guī)定，地區(qū)生產(chǎn)總值在的基礎(chǔ)上翻一番。基本奠定川東北產(chǎn)業(yè)聚集中心、商貿(mào)物流中心、科教文衛(wèi)中心、金融中心和交通、通信樞紐的區(qū)域地位；基本建成嘉陵江中游生態(tài)屏障。5.1、經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值年均增加速度保持在12%以上，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)成670億元以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)成8995元以上。經(jīng)濟(jì)構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的增加值比重由目前的32：33.7：34.3調(diào)節(jié)到22.5：44.3：33.2，非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)成55%以上。地方財(cái)政收入年均增加15%以上。5.2、城鄉(xiāng)化水平明顯提高著力構(gòu)建以市轄三區(qū)為中心、縣城為主干和若干小城鄉(xiāng)為基點(diǎn)的城鄉(xiāng)體系，創(chuàng)立中國(guó)優(yōu)秀旅游都市、國(guó)家園林都市、國(guó)家衛(wèi)生都市、國(guó)家環(huán)保模范都市和省級(jí)文明都市，使南充成為有特色、有品位、有文化、有影響力的當(dāng)代化都市。城鄉(xiāng)化水平由“十五”末的28.3%，提高到35.8%。5.3、主動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決都市特困群體居住困難，加緊農(nóng)民拆遷還房步伐。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會(huì)資金投入都市建設(shè)，增進(jìn)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。強(qiáng)化都市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功效，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。全方面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和公司資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。到“十一五”末，城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積達(dá)成30㎡。5.4、加緊都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善區(qū)域中心都市功效，美化都市環(huán)境，提高都市形象。完畢都市二環(huán)線(xiàn)和小龍電航橋、上中壩、朱鳳寺大橋等重點(diǎn)工程建設(shè)，構(gòu)建順慶、高坪、嘉陵三區(qū)間的快速通道，形成方便快捷都市交通網(wǎng)絡(luò)。強(qiáng)化都市道路的建設(shè)與改造，大力發(fā)展公共交通。加緊都市地下管網(wǎng)、都市防洪堤、污水和垃圾解決等環(huán)保設(shè)施建設(shè)。加緊市政新區(qū)的配套建設(shè)，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設(shè)施。加緊文化館、圖書(shū)館、科技館、體育場(chǎng)館、博物館等公共設(shè)施建設(shè)。擴(kuò)大都市綠化面積，改善都市生態(tài)環(huán)境。搞好都市規(guī)劃與土地運(yùn)用規(guī)劃的修編、銜接，加緊工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)節(jié)用地布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)明條件。5.5、優(yōu)化城鄉(xiāng)構(gòu)造按照合理布局、特色鮮明、功效互補(bǔ)的原則，構(gòu)建中心都市、中小都市和建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鄉(xiāng)體系，繁華城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)容量。加緊南充中心都市建設(shè)。大幅度提高綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)輻射和帶動(dòng)作用，推動(dòng)都市人口向100萬(wàn)規(guī)模發(fā)展，成為川東北都市群的重要依靠都市。科學(xué)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)中心、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、綠地系統(tǒng)、自然保護(hù)區(qū)、待開(kāi)發(fā)的保存地區(qū)，建設(shè)生態(tài)良好、創(chuàng)業(yè)條件優(yōu)良、適宜居住的特大都市，為實(shí)現(xiàn)“四中心、兩樞紐”奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。加緊縣城建設(shè)。第二節(jié)、南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特性1、三區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1.1、不同物業(yè)供銷(xiāo)狀況1.1.1項(xiàng)目住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）住宅銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）順慶區(qū)108100.37141915.4嘉陵區(qū)4743.1948230.5高坪區(qū)1514.2312659.4合計(jì)=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.79=SUM(ABOVE)202805.3南充住宅供應(yīng)面積達(dá)成了170萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售達(dá)成了=SUM(ABOVE)157.8萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售率達(dá)成92.8%，銷(xiāo)售勢(shì)頭非常好，住宅供求比較平衡。其中電梯公寓的供應(yīng)量見(jiàn)下表：案名建筑面積地中海藍(lán)2.0萬(wàn)㎡瑞露嘉都約6.5萬(wàn)㎡望泰雅居1.8萬(wàn)㎡錦繡江山0.85萬(wàn)㎡水天麗景2.6萬(wàn)㎡當(dāng)代名門(mén)2.0萬(wàn)㎡浪高凱躍2.664萬(wàn)㎡玉帶明珠1.0548萬(wàn)㎡總計(jì)19.47萬(wàn)㎡在住宅供應(yīng)中，電梯公寓的比重占到11.45%，而推出的電梯公寓銷(xiāo)售狀況均較好，根據(jù)調(diào)查除新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目望泰雅居銷(xiāo)售達(dá)70%外，其他電梯公寓銷(xiāo)售率均超出90%。1.1.項(xiàng)目非住宅供應(yīng)面積非住宅銷(xiāo)售面積非住宅銷(xiāo)售金額順慶區(qū)18萬(wàn)㎡7.86萬(wàn)㎡24103.8萬(wàn)元嘉陵區(qū)11.5萬(wàn)㎡（含光彩大市場(chǎng)）1.19萬(wàn)㎡2145.21萬(wàn)元高坪區(qū)12.7萬(wàn)㎡7.63萬(wàn)㎡17231.47萬(wàn)元合計(jì)42.217.3943480.48在非住宅供應(yīng)中，供應(yīng)量高達(dá)42.2萬(wàn)㎡，而銷(xiāo)售量?jī)H為17.08萬(wàn)㎡,其一年的空置量達(dá)成25.12萬(wàn)㎡、比例達(dá)成了推出量59.53%，分析南充辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)極少，側(cè)面反映出商業(yè)的空置面積較大，將來(lái)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)需要謹(jǐn)慎看待。1.2、不同方位住宅供銷(xiāo)狀況項(xiàng)目住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）供銷(xiāo)比例順慶區(qū)108100.3792.93%嘉陵區(qū)4743.1991.9%高坪區(qū)1514.2394.87%合計(jì)=SUM(ABOVE)170=SUM(ABOVE)157.7992.81%三區(qū)供應(yīng)面積比例三區(qū)銷(xiāo)售面積比例在住宅供銷(xiāo)中，順慶區(qū)為最高、其供應(yīng)量達(dá)63%、銷(xiāo)售比例達(dá)64%；另首先為嘉陵區(qū)、其供應(yīng)量達(dá)28%、銷(xiāo)售比例達(dá)27%；高坪區(qū)為最弱、其供應(yīng)量為9%、銷(xiāo)售比例為9%。2、三區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格狀況2.1、均價(jià)增加狀況2.1.1、市轄三區(qū)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售總價(jià)、銷(xiāo)售均價(jià)統(tǒng)計(jì)表區(qū)域銷(xiāo)售面積(單位:萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售總價(jià)(單位:萬(wàn)元)均價(jià)(單位:元/㎡)順慶區(qū)49.8657.9——7281675877——14601310——嘉陵區(qū)2.9344.25——368555572——12571255——高坪區(qū)13.716.54——1101714124——804853——累計(jì)=SUM(ABOVE)66.49=SUM(ABOVE)118.69=SUM(ABOVE)174.87=SUM(ABOVE)87518=SUM(ABOVE)1455732462861316122614082.1.2、市轄三區(qū)住宅均價(jià)走勢(shì)圖區(qū)域銷(xiāo)售面積(單位:萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售總價(jià)(單位:萬(wàn)元)均價(jià)(單位:元/㎡)順慶、嘉陵、高坪區(qū)111.78157.79131516.45202805.4211761285點(diǎn)評(píng)：南充市區(qū)住宅均價(jià)僅為1285元/㎡，而同為省內(nèi)二級(jí)都市的雅安1-9月的住宅銷(xiāo)售均價(jià)都達(dá)成1744元/㎡、綿陽(yáng)住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)成1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價(jià)更是高達(dá)2152元/㎡，闡明南充的房地產(chǎn)價(jià)格尚有較大的上升空間、前景喜人。2.2、非住宅價(jià)格變動(dòng)狀況區(qū)域銷(xiāo)售面積(單位:萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售總價(jià)(單位:萬(wàn)元)均價(jià)(單位:元/㎡)順慶、嘉陵、高坪區(qū)18.1217.0853111.7343480.5429312546南充非住宅均價(jià)不高，結(jié)合其商業(yè)的空置面積大的市場(chǎng)信息，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)控制體量。3、消費(fèi)者購(gòu)置特性分析3.1、購(gòu)置總量需求分析統(tǒng)計(jì)南充三區(qū)常住人口為68.5萬(wàn)人，現(xiàn)有人均居住面積為26.4㎡；按照建設(shè)部頒布的全方面建設(shè)小康社會(huì)居住的指標(biāo)中“城鄉(xiāng)人均居住進(jìn)駐面積35㎡”這一指標(biāo)，南充在達(dá)成100萬(wàn)人、大都市的發(fā)展目的，按照前述指標(biāo)計(jì)算，-南充市區(qū)需求的住房總面積為100×35-68.5×26.4=1691.6（萬(wàn)㎡），年均需求的住房面積為1691.6÷14=120.83（萬(wàn)㎡），根據(jù)南充三區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為66.49萬(wàn)㎡，住宅銷(xiāo)售面積為111.78萬(wàn)㎡，住宅銷(xiāo)售面積為157.79萬(wàn)㎡的市場(chǎng)數(shù)據(jù)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，南充住宅需求面積預(yù)計(jì)與的需求量差別不會(huì)太大。3.2、購(gòu)置者年紀(jì)構(gòu)成根據(jù)對(duì)南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等5大代表性中高檔樓盤(pán)有效客戶(hù)數(shù)據(jù)分析，南充購(gòu)置者的年紀(jì)分布以下：年紀(jì)段20歲下列20—29歲30—39歲40—49歲50歲以上備注客戶(hù)數(shù)量(個(gè))31350761655193有效統(tǒng)計(jì)客戶(hù)數(shù)為1990位不同年紀(jì)客戶(hù)比例1.55%17.58%38.24%32.91%9.69%點(diǎn)評(píng)：南充購(gòu)置者年紀(jì)段重要集中在30-49歲其比例占到71.15%，是購(gòu)房的絕對(duì)主力年紀(jì)段；其中20-29歲的年輕購(gòu)置者比例占到17.58%。3.3、購(gòu)置者區(qū)域比重分析地區(qū)順慶區(qū)嘉陵區(qū)高坪區(qū)周邊區(qū)縣其它地區(qū)備注客戶(hù)數(shù)量1099329200308163有效統(tǒng)計(jì)客戶(hù)數(shù)為2099位不同地區(qū)比例52.35%15.67%9.52%14.67%7.76%點(diǎn)評(píng)：南充客戶(hù)以順慶區(qū)為絕對(duì)主力，其比例達(dá)成52.35%，另首先外地客戶(hù)的購(gòu)置比例達(dá)成了22.43%；分析成都外地客戶(hù)的購(gòu)房比例超出50%，隨著南充大都市構(gòu)架的形成、將會(huì)吸引更多的外地人在南充置業(yè)，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意外地人在購(gòu)置比重并進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方略擬訂。3.4、付款方式分析付款方式一次性付款銀行按揭付款備注客戶(hù)數(shù)量(戶(hù))512511有效統(tǒng)計(jì)客戶(hù)數(shù)為1023位不同付款方式比例50%50%點(diǎn)評(píng)：南充一次性付款與銀行按揭的比例達(dá)成了1：1，為后來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的針對(duì)付款方式的方略提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。4、發(fā)展趨勢(shì)分析4.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)近2年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，呈現(xiàn)出下列特點(diǎn)：4.1.1、投資力度不停加大、投資信心高漲南充房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南充市的投資重點(diǎn)、消費(fèi)熱點(diǎn)、重要稅源和龍頭產(chǎn)業(yè)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得以凸顯，房地產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資總額的14.66%。商品住宅完畢投資額呈逐年上升趨勢(shì)，“商品住宅完畢投資額為15.4億元”比的9.4億元上升了63.8%，而前10個(gè)月投資就達(dá)成15.2億元（靠近的全年投資），體現(xiàn)出房地產(chǎn)公司對(duì)市場(chǎng)的信心，而土地價(jià)格翻番的增加從側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱、健康發(fā)展局面。4.1.全市含有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已發(fā)展到150多家，注冊(cè)資金21.8億元。南充大都市的構(gòu)架完畢后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展同時(shí)吸引外來(lái)資金進(jìn)入南充。開(kāi)始南充的開(kāi)發(fā)操盤(pán)水平有了明顯的提高，出現(xiàn)了濱江名城、天地山水、格蘭春天、地中海藍(lán)、都市水鄉(xiāng)等高品質(zhì)樓盤(pán)，其市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作水準(zhǔn)已達(dá)成了一定的專(zhuān)業(yè)高度，市場(chǎng)正逐步完善。4.1.3、開(kāi)始重視市場(chǎng)研究與細(xì)分，產(chǎn)品以前南充大部分已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于對(duì)市場(chǎng)研究的深度不夠，呈現(xiàn)出相對(duì)盲目及混亂的開(kāi)發(fā)狀況，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、環(huán)境和配套的建設(shè)水平不高且同質(zhì)化嚴(yán)重，造成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，空置率高；后來(lái)開(kāi)始重視市場(chǎng)研究與細(xì)分、涌現(xiàn)出了一批含有差別性的高品質(zhì)樓盤(pán)并受到市場(chǎng)的追捧。4.1.4、品牌開(kāi)發(fā)與規(guī)模開(kāi)發(fā)隨著本地部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)的提高、外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，以及通過(guò)對(duì)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司、廣告公司、出名設(shè)計(jì)院、物管公司的引進(jìn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作、包裝與推廣等方面有了質(zhì)的飛躍，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入品牌競(jìng)爭(zhēng)的綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。4.2、房地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢(shì)4.2順慶區(qū)版塊：開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境相對(duì)成熟，南充高品質(zhì)、高價(jià)住宅相對(duì)集中的區(qū)域，消費(fèi)者認(rèn)同度最高，始終是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；高品質(zhì)開(kāi)發(fā)、高價(jià)位樓盤(pán)成為此版塊的開(kāi)發(fā)主流方向。嘉陵區(qū)版塊：開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔次樓盤(pán)的市場(chǎng)接受度較高，但隨著及以前大批項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，土地資源相對(duì)有限、發(fā)展空間不大，將來(lái)是持續(xù)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。高坪區(qū)版塊：開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度為三區(qū)中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期三橋的開(kāi)通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?、2年內(nèi)得以體現(xiàn)出來(lái)，此版塊是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。4.東：嘉陵江以東：土地升值最快，前階段重要受限于道路與大橋建設(shè)，但隨著近期三橋的開(kāi)通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?、2年內(nèi)得以體現(xiàn)出來(lái)，是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。南：嘉陵區(qū)：中檔次樓盤(pán)的市場(chǎng)接受度較高，但隨著及以前大批項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，土地資源相對(duì)有限、發(fā)展空間不大，是持續(xù)性的開(kāi)發(fā)區(qū)域；南門(mén)壩：是、最熱點(diǎn)的區(qū)域，得益于濱江公園的修建與西河的整治，新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均以高檔為主、市場(chǎng)接受度較高，仍然是近2年內(nèi)的都市最熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。西：以西山為代表，開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續(xù)性的開(kāi)發(fā)區(qū)域；北：政府新區(qū)：隨著政府新區(qū)的開(kāi)發(fā)、以及都市土地的稀缺，本區(qū)域即將成為將來(lái)的關(guān)注的重點(diǎn)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；中：市中心區(qū)域：土地稀缺，土地成本高，最受消費(fèi)者關(guān)注、但又是高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的白熱化區(qū)域，其開(kāi)發(fā)以小規(guī)模、高價(jià)格的電梯公寓為主，近2年內(nèi)是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。4.3、房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)平緩上漲預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)CDP的增加率將保持在10%左右，根據(jù)南充十一五規(guī)劃中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增加速度保持在12%以上”，上述數(shù)據(jù)反映出南充整體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速發(fā)展；一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的終極目的是保障房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展，從南充土地拍賣(mài)價(jià)格翻番的地價(jià)狀況、南充市區(qū)商品房均價(jià)不到1370元/㎡的房?jī)r(jià)狀況（研究同為省內(nèi)二級(jí)都市的雅安1-9月的住宅銷(xiāo)售均價(jià)都達(dá)成1744元/㎡、綿陽(yáng)住宅銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)成1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價(jià)更是高達(dá)2152元/㎡），結(jié)合南充的居民收入水平及消費(fèi)支出增加速度低于南充經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的綜合狀況分析，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)也將隨著地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展、價(jià)格尚有較大的上升空間、將來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)健、平緩地上漲趨勢(shì)。第三章、南充市中高檔住宅市場(chǎng)分析第一節(jié)、供應(yīng)市場(chǎng)狀況1、產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)數(shù)量多層樓盤(pán)順慶區(qū)：濱江名城1-2期、天地山水、格蘭春天、明宇·帝壹家、龍吟水郡、香檳小鎮(zhèn)、都市印象、上城家園17嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、海山半島花園、逸水蘭庭、滿(mǎn)庭芳、柏林美墅、水慕清華高坪區(qū)：上上城、水映蘭庭、金水岸電梯公寓順慶區(qū)：濱江名城3期、錦繡北湖、北湖盛景、凱旋帝景、香榭春天2期、塞納印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凱悅12嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、上城領(lǐng)地在南充的中高檔項(xiàng)目中，上六個(gè)月及以前重要以多層為主的產(chǎn)品形態(tài)，從下六個(gè)月電梯公寓產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，其比例占到了41%；分析電梯公寓的開(kāi)發(fā)區(qū)域重要集中在順慶區(qū)、而嘉陵區(qū)極少、高坪區(qū)沒(méi)有的分布狀況，結(jié)合順慶區(qū)城區(qū)的土地供應(yīng)稀少狀況分析，電梯公寓將逐步成為主城區(qū)的主流產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形態(tài)。2、面積及戶(hù)型供應(yīng)狀況面積區(qū)間60㎡下列60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上套數(shù)333541185324951709根據(jù)抽樣對(duì)南充20個(gè)代表性中高檔樓盤(pán)、累計(jì)8949套房屋面積比例的調(diào)查分析，目前南充市場(chǎng)上，大中戶(hù)型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶(hù)型比例占到了46%、為市場(chǎng)的第一主力戶(hù)型區(qū)間；而80-100㎡戶(hù)型比例為21%、100-120㎡戶(hù)型比例為23%，為市場(chǎng)的第二主力戶(hù)型區(qū)間；而60㎡下列戶(hù)型的比例僅為4%，市場(chǎng)供應(yīng)的比例較小。第二節(jié)、多層中高檔住宅項(xiàng)目分析1、多層中高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶(hù)型面積分布開(kāi)盤(pán)價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售優(yōu)惠配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）濱江名城1、2期宏凌實(shí)業(yè)濱江中路四段276號(hào)順慶區(qū)多層：約7㎡電梯：29934.9㎡商業(yè)：5328.74㎡容積率：1.74建筑密度：26.9％車(chē)位：３期地下93個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/花園洋房總套數(shù)（494套）80—100㎡下列13.16%（65套）100—120㎡下列3.24%（16套）120—140㎡下列51.62%（255套）140㎡以上31.98%（158套）起價(jià)：1500最高價(jià)：2400均價(jià)：1800起價(jià)：1950最高價(jià)：2650均價(jià)：23001期：.4.152期：.7.221期：90%2期：80%1期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、休閑會(huì)所盛華堂住宅0.68，商業(yè)1.00天地山水文迪房地產(chǎn)西山腳下.彩虹橋畔順慶區(qū)總建面：88000㎡住宅：84000㎡容積率：1.41綠化率：38.3％建筑密度：27.1％車(chē)位：365個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/花園洋房/聯(lián)排別墅總套數(shù)（2期392套）80—100㎡下列20.4％(80套)100—120㎡下列19.13％(75套）120—140㎡下列43.8%(172套)140㎡以上16.38%(65套）起價(jià)：多層1600花園洋房2400聯(lián)排2500起價(jià)：多層2100花園洋房2400.9.2880%1期：一次性3%、分期1%、按揭0.5%2期：一次性2%、分期無(wú)、按揭無(wú)游泳池、籃球場(chǎng)、會(huì)所盛華堂多層0.58、花洋0.78、疊拼0.88、聯(lián)排0.98最高價(jià)：多層2550花園洋房2700聯(lián)排2700最高價(jià)：多層2750花園洋房2800均價(jià)：多層2400花園洋房2600均價(jià)：多層花園洋房2500聯(lián)排2600格蘭春天宏凌實(shí)業(yè)順慶區(qū)玉帶路南段順慶區(qū)總建面：10多萬(wàn)㎡住宅：10萬(wàn)㎡商業(yè)：3000㎡容積率：1.55綠化率：51.3%建筑密度：29.7%車(chē)位：226個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/花園洋房總套數(shù)（719套）89—100㎡下列5.57%（56套）104—120㎡下列5.02%（21套）123—140㎡下列64.71%（351套）140㎡以上24.79%（29套）起價(jià)：1400多最高價(jià)：2245均價(jià)：1680起價(jià)：1618最高價(jià)：2454均價(jià)：1800.7.1595%左右一次性2%、按揭0.5%游泳池、會(huì)所、籃球場(chǎng)、超市盛華堂0.68香榭春天1期延安路436號(hào)總建面：17.2萬(wàn)㎡住宅：16萬(wàn)㎡商業(yè)：㎡地下總面：10000㎡容積率：1.68綠化率：43％車(chē)位：400個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層總套數(shù)（1151套）60㎡下列10%（150套）60—80㎡下列20%（300套）80—100㎡下列30%（450套）100—120㎡下列30%（450套）120—140㎡下列5%（75套）140㎡以上4%（60套）起價(jià)：1340最高價(jià)：1500均價(jià)：1400起價(jià)：1800最高價(jià)：2200均價(jià)：會(huì)所、幼兒園、景觀道蜀成物業(yè)0.65興業(yè)·香檳小鎮(zhèn)興業(yè)房地產(chǎn)金魚(yú)嶺順慶區(qū)住宅：96910㎡容積率：2.2綠化率：45.4%建筑密度：29.8%車(chē)位：1期380個(gè)，2期未定產(chǎn)品類(lèi)型：多層/高層總套數(shù)（1期384套）80—100㎡下列17.24%（60套）100—120㎡下列43.1%（150套）120—140㎡下列17.24%（60套）140㎡以上32.76%（114套）未定未定.1月份未銷(xiāo)售未定游泳池、會(huì)所、健身器材未定未定地中海南恒河地產(chǎn)光彩大市場(chǎng)南高旁嘉陵區(qū)總建面：13.75萬(wàn)㎡住宅：8.7萬(wàn)㎡純商業(yè)：2.56㎡社區(qū)商業(yè)：2855.44㎡容積率：1.66綠化率：33％以上車(chē)位：地上298個(gè)、地下200個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：花園洋房/多層/高層(18)總套數(shù)（448套）起價(jià)：多層1310花園洋房1610別墅2600起價(jià)：多層1650花園洋房1780別墅2800——95%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休閑會(huì)所、餐飲、小朋友游樂(lè)、小廣場(chǎng)香港英聯(lián)華多層0.50、花洋0.60、別墅0.80最高價(jià)：多層1430花園洋房1680別墅2600最高價(jià)：多層1680花園洋房1920別墅2800均價(jià)：多層1300花園洋房1600別墅2600均價(jià)：多層1600花園洋房1850別墅：2800明宇·帝壹家(B組)豐泰房地產(chǎn)濱江路四段368號(hào)順慶區(qū)住宅：94815㎡商業(yè)：底商面積未定容積率：1.55綠化率：32%建筑密度：29.2%車(chē)位：370個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/花園洋房總套數(shù)（716套）100—120㎡下列20%（142套）120—140㎡下列70%（501套）140㎡以上10%（71套）起價(jià)：1598最高價(jià)：2280均價(jià)：1800-1900起價(jià)：1800最高價(jià)：2400均價(jià)：1900.10.2898%一次性2%、按揭無(wú)羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、休閑會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)宇豪物管0.58龍吟水郡2期萬(wàn)事興置業(yè)北干道與正陽(yáng)路交匯處順慶區(qū)總建面:114769㎡住宅：100675㎡多層：74345㎡小高層：26330㎡商業(yè)：3376㎡容積率：1.79綠化率：35%建筑密度：29.09%車(chē)位：112個(gè)地下產(chǎn)品類(lèi)型：多層/花園洋房總套數(shù)（884套）80－100㎡：230套，占總套數(shù)的26%100-120㎡：230套，占總套數(shù)的26%120-140㎡：約100套，占總套數(shù)的11.31%140㎡以上：約60套，占總套數(shù)的6.78%起價(jià)：1800最高價(jià)：2570均價(jià)：2100初認(rèn)購(gòu)超出90%一次性2%、按揭無(wú)見(jiàn)備注超市、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)中心家好物業(yè)0.5海山半島花園海山房產(chǎn)長(zhǎng)城北路28號(hào)嘉陵區(qū)總建面：16萬(wàn)㎡住宅：158186.83㎡商業(yè)：3412.856㎡容積率：1.59綠化率：50%建筑密度：29.1%車(chē)位：587個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層1期總套數(shù)（423套）80—100㎡下列13.2%（56套）100—120㎡下列9.2%（39套）120—140㎡下列63.59%（269套）140㎡以上13.9%（59套）起價(jià)：1180最高價(jià)：1400均價(jià)：1260起價(jià)：1286最高價(jià)：1808均價(jià)：163010月98%會(huì)所、游泳池、景觀長(zhǎng)廊、小朋友老人游樂(lè)場(chǎng)、晨跑道成都春暉物業(yè)0.5泰合·都市印象泰合房地產(chǎn)金魚(yú)嶺街1號(hào)順慶區(qū)總建面：85410㎡住宅：75410㎡商業(yè)：1萬(wàn)㎡容積率：2.025綠化率：32%建筑密度：32.56%車(chē)位：304個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層總套數(shù)（608套）80—100㎡下列17%（100套）100—120㎡下列50%（300套）120—140㎡下列7%（40套）140㎡以上26%（160套）頂躍起價(jià)：1580最高價(jià)：1780均價(jià)：1650起價(jià)：1718最高價(jià)：2320均價(jià)：.1.170%一次性2%、按揭無(wú)小朋友中心、會(huì)所南充恒豐0.5塞納印象濱江南路嘉陵區(qū)總建面：48900㎡住宅：4萬(wàn)㎡商業(yè)：容積率：2.89總套數(shù)465套未公布12月排號(hào)未定未定錦通·滿(mǎn)庭芳錦通置業(yè)陳壽路與長(zhǎng)城路交匯處嘉陵區(qū)總建面：15.25萬(wàn)㎡住宅：14萬(wàn)㎡商業(yè)：5000㎡容積率：1.8綠化率：36.82%建筑密度：15.25%車(chē)位：80個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/高層1、2期總套數(shù)（440套）80—100㎡下列53%（230套）100—120㎡下列34%（150套）120—140㎡下列2%（10套）140㎡以上11%（50套）起價(jià)：1070（１期套內(nèi)）最高價(jià)：1240均價(jià)：1155起價(jià)：1500（2期開(kāi)盤(pán)）最高價(jià)：1999均價(jià)：1750.8.2665%一次性3%、按揭1%會(huì)所、漫步道、景觀水池、小朋友游樂(lè)場(chǎng)鴻濟(jì)物業(yè)0.5柏林美墅玉泉路嘉陵區(qū)總建面：15萬(wàn)㎡容積率：1.8綠化率：35%建筑密度：27%產(chǎn)品類(lèi)型：多層1期總套數(shù)（384套）80—100㎡下列１%（５套）100—120㎡下列２６%（100套）120—140㎡下列３２%（120套）140㎡以上39%（149套）起價(jià)：1440最高價(jià)：1650均價(jià)：1580最高價(jià)：2300均價(jià)：2100小朋友游樂(lè)、會(huì)所、游泳池、劃船萊詩(shī)物業(yè)0.6逸水蘭庭成都瑞升房地產(chǎn)濱江南路嘉陵區(qū)總建面:51740㎡容積率：2.15綠化率：30.1建筑密度：25.9％車(chē)位：140(全地下敞開(kāi)式)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/高層(15)總套數(shù)（270套）80—100㎡下列18%（50套）100—120㎡下列33%（90套）120—140㎡下列37%（100套）140㎡以上11%（30套）起價(jià)：1700最高價(jià)：1980均價(jià)：1800.11下旬未銷(xiāo)售多層80%未定一次性3%，分期無(wú)，按揭無(wú)小朋友游樂(lè)、老年健身逸水蘭庭物管0.6京華上上城高坪陽(yáng)春路中段高坪區(qū)總建面：5.83萬(wàn)㎡1期住宅：22390.92㎡1期商業(yè)：2503.37㎡容積率：1.986綠化率：31.08%建筑密度：29.8%車(chē)位：30多個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層1期總套數(shù)（168套）80—100㎡下列36%（60套）120—140㎡下列55%（92套）140㎡以上9%（16套）未公布會(huì)所、羽毛球場(chǎng)、小朋友游樂(lè)未定水映蘭庭望鶴路高坪區(qū)總建面：3.3萬(wàn)㎡總占地面：30畝容積率：1.78綠化率：30%以上車(chē)位：100個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層/高層總套數(shù)200余套起價(jià)：1700（預(yù)計(jì)）最高價(jià)：（預(yù)計(jì)）小朋友游樂(lè)、健身房、超市未定金水岸江東大道高坪區(qū)總建面：2.7萬(wàn)㎡容積率：1.8綠化率：３７％建筑密度：３０％地下總面：２３畝車(chē)位：149個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層總套數(shù)（186套）80—100㎡下列2%（3套）100—120㎡下列77%（143套）120—140㎡下列18%（35套）140㎡以上3%（5套）未公布游樂(lè)場(chǎng)未定2、價(jià)格分析2.1、04-主力價(jià)格走勢(shì)（單位：元/㎡）多層中高檔樓盤(pán)（均價(jià)區(qū)間）1200-13001300-14001500-16001750-1850高檔樓盤(pán)（均價(jià)區(qū)間）1400-15001500-16001700-1800-2100底南充高檔住宅的多層主力價(jià)格已經(jīng)拉升到-2100元/㎡的高度，為新開(kāi)發(fā)的高檔項(xiàng)目定價(jià)提供了一種價(jià)格參考標(biāo)尺。2.2、底部分代表性樓盤(pán)價(jià)格匯總（單位：元/㎡）案名起價(jià)均價(jià)最高價(jià)高端濱江名城2期195023002650天地山水2期24002700平均值197523002675中高檔及高檔格蘭春天162018002450明宇帝壹家2期165019002400龍吟水郡2期180021002570海山半島花園129016301810滿(mǎn)庭芳150017501999柏林美墅150016002200都市印象17182320平均值158218472250南充底高端樓盤(pán)的均價(jià)達(dá)成了2300元/㎡，比中期而言拉升幅度高達(dá)400-500元/㎡，在一系列宏觀調(diào)控的政策下，房地產(chǎn)價(jià)格一路上揚(yáng)，為的高端樓盤(pán)的價(jià)格制訂奠定了堅(jiān)實(shí)的參考基礎(chǔ)。第三節(jié)、電梯公寓中高檔住宅項(xiàng)目分析1、電梯公寓中高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置所屬區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶(hù)型面積分布開(kāi)盤(pán)價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售優(yōu)惠配套物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月/㎡）錦繡北湖宏凌實(shí)業(yè)文化路原行署二院順慶區(qū)總建面：13萬(wàn)㎡住宅：12萬(wàn)㎡商業(yè)：1萬(wàn)㎡容積率：7綠化率：35％車(chē)位：320個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：高層（32）不詳未定.11.12開(kāi)始排號(hào)未銷(xiāo)售未定會(huì)所、游泳池、景觀道盛華堂未定北湖盛景民和房地產(chǎn)魚(yú)米巷12號(hào)順慶區(qū)總建面：4萬(wàn)㎡住宅：37000㎡商業(yè)：㎡容積率：8綠化率：25％建筑密度：70％占地：㎡車(chē)位：100個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：高層（33層）總套數(shù)（348套）60㎡下列8%29套）60—80㎡下列60%（216套）80—100㎡下列10%（37套）100—120㎡下列10%（36套）120—140㎡下列10%（36套）140㎡以上1%（4套）未定開(kāi)始排號(hào)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月未銷(xiāo)售未定花園未定未定凱旋帝景德瑞房地產(chǎn)老嘉陵江大橋頭順慶區(qū)總建面：46050.32㎡住宅：34112.39㎡商業(yè)：8348.38㎡容積率：8.19占地：5187㎡建筑密度：44.9％車(chē)位：地下150個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：26-29層高層總套數(shù)（400套）60㎡下列38%（154套）60—80㎡下列6%（25套）80—100㎡下列30%（121套）100—120㎡下列6%（25套）120—140㎡下列6%（25套）140㎡以上13%（50套）未定春節(jié)左右未銷(xiāo)售未定會(huì)所香港英聯(lián)華未定濱江名城3期宏凌實(shí)業(yè)濱江中路四段276號(hào)順慶區(qū)電梯：29934.9㎡車(chē)位：3期地下93個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：高層(28)3期總套數(shù)204套120—140㎡下列50%（102套）140㎡以上50%（102套）起價(jià)：1830最高價(jià)：3150均價(jià)：2460起價(jià)：最高價(jià)：3460均價(jià)：27061期：一次性2%、按揭0.5%2期：一次性4%、按揭2%、分期3%3期：一次性3%、按揭1%、分期1%羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、休閑會(huì)所盛華堂住宅0.68，商業(yè)1.00望泰雅居2期宏業(yè)房地產(chǎn)濱江路順慶區(qū)住宅：24367.69㎡商業(yè)：3369.89㎡容積率：4.46綠化率：30.3％占地：1311.04㎡建筑密度：36.86％車(chē)位：約30—40個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：高層(28層)總套數(shù)（150套）80—100㎡下列33.3%（50套）120—140㎡下列3.3%（50套）140㎡以上33.3%（50套）起價(jià)：2038最高價(jià)：2738起價(jià)：2238最高價(jià)：2938.11.1230%一次性3%、分期2%、按揭1%網(wǎng)球場(chǎng)、小朋友游樂(lè)場(chǎng)、健身中心天誠(chéng)物管0.9瑞露嘉都濱江中路四段順慶區(qū)總建面：30萬(wàn)㎡容積率：1.46綠化率：70％建筑密度：30％車(chē)位：1000多個(gè)1期總套數(shù)（534套）80—100㎡下列3.75%（20套）120—140㎡下列33.71%（180套）140㎡以上62.55%（334套）起價(jià)：1668最高價(jià)：2100均價(jià)：1800起價(jià)：2108最高價(jià)：2880均價(jià)：25001期9月排號(hào)、2期10月排號(hào)1期98%羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、乒乓球臺(tái)、健身房、小朋友游樂(lè)、超市、會(huì)所四川吉瑞物業(yè)電梯1.0、花洋1.1、聯(lián)排1.2五星鼎城儀鳳街11號(hào)順慶區(qū)總建面：45433㎡住宅：4萬(wàn)㎡左右商業(yè)：近2萬(wàn)㎡占地：6畝公攤率：19%車(chē)位：地下2層產(chǎn)品類(lèi)型：32層高層80－100㎡：180套，占總套數(shù)54.5%100-120㎡：60套，占總套數(shù)18%120-140㎡：60套，占總套數(shù)18%140㎡以上：30套，占總套數(shù)9.5%未公布未定未銷(xiāo)售無(wú)未定地中海南恒河地產(chǎn)光彩大市場(chǎng)南高旁嘉陵區(qū)住宅：3萬(wàn)㎡綠化率：33%車(chē)位：地上298個(gè)、地下200個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：高層(18)60㎡下列：80%60—80㎡：20%起價(jià)：2130每2層加50元/㎡，現(xiàn)已封盤(pán)，已賣(mài)200套，總423套，18層.11.2965%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休閑會(huì)所、餐飲、小朋友游樂(lè)、小廣場(chǎng)香港英聯(lián)華多層0.50、花洋0.60、別墅0.802、價(jià)格分析案名起價(jià)均價(jià)最高價(jià)高檔(或高價(jià))濱江名城原價(jià):1830原價(jià):2460原價(jià):3150現(xiàn)價(jià):現(xiàn)價(jià):2700現(xiàn)價(jià):3440地中海藍(lán)原價(jià):1850原價(jià):2100原價(jià):2300現(xiàn)價(jià):2130現(xiàn)價(jià):2350現(xiàn)價(jià):2530逸水蘭庭待定瑞露嘉都原價(jià):1800原價(jià):2100原價(jià):2300現(xiàn)價(jià):2108現(xiàn)價(jià):2500現(xiàn)價(jià):2880望泰雅居原價(jià):1900原價(jià):2200原價(jià):2730現(xiàn)價(jià):2108現(xiàn)價(jià):2400現(xiàn)價(jià):2938平均值原價(jià):1845原價(jià):2215原價(jià):2672現(xiàn)價(jià):2089現(xiàn)價(jià):2488現(xiàn)價(jià):2947中檔錦繡江山17302300水天麗景16801850當(dāng)代名門(mén)17002200浪高凱悅17302200玉帶明珠156817501850平均值168119202110分析南充電梯公寓的價(jià)格信息：中檔次項(xiàng)目的平均起價(jià)在1680元/㎡左右，均價(jià)在1920元/㎡左右,最高價(jià)格在2110元/㎡左右；高檔次(或高價(jià))項(xiàng)目現(xiàn)推出價(jià)格比原開(kāi)盤(pán)價(jià)格平均上漲200元/㎡左右，進(jìn)入高價(jià)位：底平均起價(jià)在2100元/㎡左右，均價(jià)在2490元/㎡左右,最高價(jià)格在2950元/㎡左右。分析南充現(xiàn)有電梯公寓價(jià)格變化：濱江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是底才把價(jià)格進(jìn)行大幅度拉升，其平均均價(jià)達(dá)成了2500元/㎡左右的高價(jià)位水平；結(jié)合電梯公寓總體放量不大的供應(yīng)狀況，以及根據(jù)其高價(jià)位房源的銷(xiāo)售走勢(shì)相對(duì)較慢的市場(chǎng)狀況分析，南充購(gòu)置群體對(duì)電梯公寓的價(jià)格接受還是有一定程度的。第三節(jié)、中高檔住宅供應(yīng)分析1、多層項(xiàng)目推出面積分析項(xiàng)目序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)預(yù)計(jì)推出面積順慶區(qū)1濱江名城1期剩余:700㎡2期總:16830㎡2香榭春天1期剩余9000㎡2期總:16830㎡3龍吟水郡1期剩余:8539.72㎡2期:100675㎡4明宇帝壹家2期一批剩余:約1㎡,第二批尚未規(guī)劃5天地山水2期剩余:約7700㎡6上城家園2期未簽：9065㎡7都市印象剩余36000㎡8香檳小鎮(zhèn)1期總:44798㎡9格蘭春天1期剩余:2880㎡2期總:50000㎡合計(jì)315017.72嘉陵區(qū)10海山半島花園約60000多㎡㎡11滿(mǎn)庭芳1、2組團(tuán)剩余:280㎡,第3組團(tuán)資料未出來(lái)12地中海藍(lán)無(wú)13水慕清華30600㎡14柏林美墅1、2期剩余：4080㎡15逸水蘭庭10000㎡合計(jì)104960高坪區(qū)16上上城22390.92㎡17金水岸25000㎡多層項(xiàng)目推出面積累計(jì)467377.22㎡2、電梯公寓項(xiàng)目推出面積分析項(xiàng)目序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)預(yù)計(jì)推出面積順慶區(qū)1濱江名城29934.9㎡2望泰雅居約8000㎡3瑞露嘉都2期總：100000㎡4北湖盛景36000㎡5錦繡北糊130000多㎡6凱旋帝景34112.32㎡7浪高凱悅25000㎡8五星·鼎城4㎡9香榭春天6000多㎡10龍吟水郡26330㎡合計(jì)437375㎡嘉陵區(qū)11上城領(lǐng)地90000㎡12地中海藍(lán)23000㎡14逸水蘭庭0㎡合計(jì)133000電梯公寓項(xiàng)目推出面積累計(jì)570375㎡3、拍賣(mài)地塊推出面積預(yù)估分析地塊名稱(chēng)地塊位置土地規(guī)模(畝)規(guī)劃容積率指標(biāo)預(yù)估推出面積(㎡)南市土公()9嘉陵區(qū)茶盤(pán)路7.0831.88500南市土公()10玉帶路6號(hào)24.482.570000南市土公()10玉帶路4號(hào)17.042.5南市土公()11江東大道側(cè)1號(hào)40.99280000南市土公()11江東大道側(cè)2號(hào)42.72南市土公()8政府新區(qū)17號(hào)195.84100000南市土公()8政府新區(qū)17號(hào)238.14南市土公()8政府新區(qū)17號(hào)357.71.869239南市土公()9嘉陵火花鎮(zhèn)小橋子21.241.825478南市土公()9順慶周家壩82號(hào)26.322.238602內(nèi)燃機(jī)地塊——953.580000明宇3期地塊——約1001.860000宏凌嘉陵地塊——200左右——80000合計(jì)=SUM(ABOVE)611819根據(jù)以上分析，南充中高檔樓盤(pán)推出總量預(yù)計(jì)在467377＋570375＋=SUM(ABOVE)611819=1649571㎡左右；分析南充項(xiàng)目及地塊狀況，尚有部分項(xiàng)目未包含在以上分析中，結(jié)合這一狀況預(yù)計(jì)南充房地產(chǎn)全年的放量在170萬(wàn)㎡以上。而根據(jù)南充三區(qū)住宅放量170萬(wàn)㎡，當(dāng)年銷(xiāo)售157.79萬(wàn)㎡的銷(xiāo)售狀況，供需基本平衡，未出現(xiàn)大量空置；根據(jù)將來(lái)房地產(chǎn)將保持持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展的大趨勢(shì)，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。在已知項(xiàng)目中：電梯公寓項(xiàng)目的放量（面積為570375㎡）初次超出多層項(xiàng)目放量（面積為437377㎡），電梯公寓開(kāi)發(fā)將成為南充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流方向；根據(jù)電梯公寓的放量局限性20萬(wàn)㎡的市場(chǎng)狀況分析，電梯公寓將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。第四節(jié)、中高檔住宅銷(xiāo)售速度加緊項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間底時(shí)銷(xiāo)售進(jìn)度（%）濱江名城1期.4.1598%格蘭春天.7.1595%明宇·帝壹家(A組).9.2399%明宇·帝壹家(B組).10.2898%龍吟水郡.1090%(預(yù)定)天地山水.9.2880%上城家園.10.2980%海山半島花園.4.1692%根據(jù)上表能夠看出，南充中高檔樓盤(pán)達(dá)成90%銷(xiāo)售率的銷(xiāo)售周期都在6個(gè)月以?xún)?nèi),個(gè)別項(xiàng)目如明宇·帝壹家、龍吟水郡、天地山水等則在3個(gè)月內(nèi)完畢，闡明中高檔住宅的銷(xiāo)售速度較快。第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競(jìng)爭(zhēng)南充房地產(chǎn)市場(chǎng)正在向成熟階段發(fā)展，隨著本地部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)的提高、外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，以及通過(guò)對(duì)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司、廣告公司、出名設(shè)計(jì)院、物管