第七章 收益法

第七章收益法

第一節(jié)收益法概述第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式第三節(jié)收益期限的確定第四節(jié)凈收益的求取第五節(jié)報(bào)酬率的求取第六節(jié)直接資本化法第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)第八節(jié)收益法總結(jié)與運(yùn)用舉例一、收益法的含義

收益法——收益資本化法收益還原法收益法是指預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。第一節(jié)收益法概述第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義

收益法分為——

直接資本化法

報(bào)酬資本化法收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。第一節(jié)收益法概述第一節(jié)收益法概述二、收益法的理論依據(jù)

第一節(jié)收益法概述決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的——

不是過(guò)去的因素

而是未來(lái)的因素某筆資金×利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格×利率=房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=預(yù)期原理

收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于下列3個(gè)因素：①未來(lái)凈收益的大小——未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;

②獲得凈收益的可靠性——獲得凈收益越可靠（風(fēng)險(xiǎn)?。康禺a(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低;③獲得凈收益期限的長(zhǎng)短——獲得凈收益期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)值就越高，反之就越低。第一節(jié)收益法概述三、收益法適用的對(duì)象和條件

（一）收益法適用的對(duì)象有收益的房地產(chǎn)有潛在收益的房地產(chǎn)

（二）收益法適用的條件房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化第一節(jié)收益法概述四、收益法估價(jià)的操作步驟

1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料

2、確定未來(lái)收益期限

3、估算潛在毛收入

假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入4、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入5、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益6、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7、求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);

8、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格第一節(jié)收益法概述第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式一、一般公式

01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式通常以年為單位V——價(jià)格ai——凈收益n——收益期限Y——報(bào)酬率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式二、凈收益每年不變的公式

A1=A2=A3=……=An=An=∞

——有限年公式——無(wú)限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式公式用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格；例7-1、例7-2

②不同年限價(jià)格的換算；例7-3、例7-4

③比較不同年限價(jià)格的高低；例7-5

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。例7-6

第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式3、不同年限價(jià)格的換算

假設(shè)：則有：如果：An=AN=A則有：如果：R=Y則有：第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式例7-3

已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為2500元/㎡，報(bào)酬率為10%，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式例7-4

已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為3000元/㎡，對(duì)應(yīng)的還原利率為10%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、還原利率為8%下的價(jià)格。第一節(jié)報(bào)酬資本化法公式A房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格:B房地產(chǎn)無(wú)限年價(jià)格:★A<B比較不同年限價(jià)格的高低

第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式

例7-5：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為6%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式

4、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正

VA=VA’×K情×K市狀×K房狀×K容×K年×……

第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式例7－6：

某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為45年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為10％，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年（不要求記憶）——無(wú)限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式參照教材例7-9五、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無(wú)限年公式0123……n

aa(1+g)a(1+g)2

……a(1+g)n-1

ai=a(1+g)i-1第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式例8－11

某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為萬(wàn)元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式六、預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式

Vta1a2a3

……at

0123……t

參照教材例7-15第二節(jié)報(bào)酬資本化法公式公式總結(jié)凈收益每年不變的公式（有限年、無(wú)限年）凈收益在若干年有變化的公式（有限年、無(wú)限年）純收益按一定數(shù)額遞增的公式（無(wú)限年）純收益按一定比率遞增（減）的公式（有限年、無(wú)限年）預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式（有限年）第三節(jié)收益期限的確定收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的時(shí)間。收益期的確定——

建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命

土地使用權(quán)的剩余期限第三節(jié)收益期限的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)未來(lái)可獲收益的時(shí)間如何確定房地產(chǎn)的收益年限？單獨(dú)土地

——根據(jù)土地剩余使用年限單獨(dú)建筑物的估價(jià)

——分別根據(jù)土地剩余使用年限

——建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限第三節(jié)收益期限的確定

房地合一的估價(jià)對(duì)象建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用年限一起結(jié)束的

——根據(jù)土地剩余使用年限或建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限第三節(jié)收益期限的確定不是一樣嗎？建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中：

——未約定不可續(xù)期已約定不可續(xù)期第三節(jié)收益期限的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地結(jié)束建筑物結(jié)束未約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價(jià)值=

以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

+土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。已約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價(jià)值=

按土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)收益期限計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。第三節(jié)收益期限的確定建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束

——根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限的收益價(jià)值

+土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。第三節(jié)收益期限的確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物結(jié)束土地結(jié)束對(duì)于求取承租人權(quán)益的價(jià)值

——收益期限為剩余租賃期限第三節(jié)收益期限的確定房地合一估價(jià)對(duì)象收益期限的確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用剩余使用年限同時(shí)結(jié)束建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的未約定不可續(xù)期約定不可續(xù)期房地產(chǎn)的價(jià)值=以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值房地產(chǎn)收益期限=土地使用權(quán)剩余期限房地產(chǎn)的價(jià)值=建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值收益年限=土地剩余使用年限

=建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命第三節(jié)收益期限的確定1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限結(jié)束（不可續(xù)期）根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年第三節(jié)收益期限的確定2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計(jì)算價(jià)格V0

求取t年剩余土地價(jià)值VL

土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t第三節(jié)收益期限的確定

第四節(jié)凈收益的求取房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：

1、可獲凈收益的大小，即Ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即Y的大??；3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。第四節(jié)收凈益的求取

可用于收益法(含報(bào)酬資本化法與直接資本化法)中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有4種①潛在毛收入②有效毛收入③凈運(yùn)營(yíng)收益④稅前現(xiàn)金流量

第四節(jié)收凈益的求取報(bào)酬資本化法求取凈運(yùn)營(yíng)收益

凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益第四節(jié)收凈益的求取基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀況下可獲得的收入有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益第四節(jié)收凈益的求取

☆運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不含

a.抵押貸款還本付息額

b.會(huì)計(jì)上的折舊，即建筑物折舊，土地?cái)偺豳M(fèi)，但含短壽命設(shè)備設(shè)施折舊額

c.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用——假設(shè)改擴(kuò)建費(fèi)與房地產(chǎn)增值相抵

d.所得稅：所得稅率是固定的或不同行業(yè)性質(zhì)的企業(yè)、地方有優(yōu)惠政策?？紤]所得稅前收益水平就足以考察項(xiàng)目的盈利能力，進(jìn)而客觀判斷房地產(chǎn)的價(jià)值。第四節(jié)收凈益的求取基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益

與基于租賃收入的凈收益測(cè)算有兩個(gè)方面的不同一是潛在毛收入或有效毛收入——經(jīng)營(yíng)收入二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。第四節(jié)收凈益的求取運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

凈收益＝有效毛收入×（1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）（一）凈收益的計(jì)算公式第四節(jié)收凈益的求取二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益求取，凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入：租金收入和租賃保證金或押金的利息收入出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用是(例如表7—1所列的費(fèi)用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負(fù)擔(dān)的部分。第四節(jié)收凈益的求取分析租約租金構(gòu)成確定扣除項(xiàng)目第四節(jié)收凈益的求?。ǘI(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取

營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)：房地產(chǎn)所有者+經(jīng)營(yíng)者(1)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。(2)工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算，是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。第四節(jié)收凈益的求取經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)凈收益=商品銷售收入—商品銷售成本—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用—

商品銷售稅金（營(yíng)業(yè)稅或增值稅）

—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—商業(yè)利潤(rùn)（2）工業(yè)凈收益=產(chǎn)品銷售收入—生產(chǎn)成本—產(chǎn)品銷售費(fèi)用—

產(chǎn)品銷售稅金—管理費(fèi)用—財(cái)務(wù)費(fèi)用—廠商利潤(rùn)（3）農(nóng)地第四節(jié)收凈益的求取（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益求取根據(jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式測(cè)算凈收益通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出凈收益第四節(jié)收凈益的求?。ㄋ模┗旌系姆康禺a(chǎn)凈收益求取一是把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。二是先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。第四節(jié)收凈益的求取

綜業(yè)商業(yè)大廈：含大堂、寫(xiě)字間、餐飲、娛樂(lè)、商場(chǎng)。建議采用最簡(jiǎn)便的方法：①測(cè)算單一類型房地產(chǎn)的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用②考慮不直接產(chǎn)生收益部分的費(fèi)用的分?jǐn)偄塾?jì)算單一類型房地產(chǎn)凈收益第四節(jié)收凈益的求取三、求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）有形收益和無(wú)形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益，無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益房地產(chǎn)收益=有形收益+無(wú)形收益無(wú)形收益通常難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)難以考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率來(lái)考慮無(wú)形收益。注意：如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。第四節(jié)收凈益的求取（二）實(shí)際收益和客觀收益

實(shí)際收益——在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)

第四節(jié)收凈益的求?。ǘ?shí)際收益和客觀收益

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)：第四節(jié)收凈益的求取租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金，又叫稱為實(shí)際租金)租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場(chǎng)租金

同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值、無(wú)租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益的價(jià)值三者之間的關(guān)系為：見(jiàn)例7-21有租約限制下的價(jià)值=

無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益的價(jià)值第四節(jié)收凈益的求取承租人權(quán)益的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值有租約限制下的價(jià)值

—=客觀收益價(jià)格20萬(wàn)實(shí)際收益價(jià)格30萬(wàn)（高于市場(chǎng)租金）15萬(wàn)（低于市場(chǎng)租金）第四節(jié)收凈益的求取四、凈收益流模式的確定

未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①每年基本上固定不變;②每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;③每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;④其他有規(guī)則變動(dòng)的情形。第四節(jié)收凈益的求取

在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法(過(guò)去3-5年)未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法(未來(lái)3-5年)未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法。通過(guò)調(diào)查、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。第四節(jié)收凈益的求取1、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A；

2、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A；3、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出A：例8-22第四節(jié)收凈益的求取例7-20某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從2003年10月1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2004年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場(chǎng)2003年12月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。（1）商店一層價(jià)格計(jì)算A內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬(wàn)元）A外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬(wàn)元）199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36第四節(jié)收凈益的求取（2）二層價(jià)格計(jì)算a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬(wàn)元）V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬(wàn)元）

例7-20第四節(jié)收凈益的求取第五節(jié)報(bào)酬率的求?。ㄊ煜ぃ┮?、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)投資回收是指所投入的資本的回收——保本投資回報(bào)是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金——報(bào)酬投資風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬率的關(guān)系投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率國(guó)債利率高風(fēng)險(xiǎn)及投資回報(bào)率一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)——收益率利率折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）內(nèi)部收益率不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率也不同報(bào)酬率=二、報(bào)酬率的求取方法（熟悉）

（一）市場(chǎng)提取法（1