商業(yè)地產(chǎn)項目運河鄰里中心定位和品牌規(guī)劃方案

運河鄰里中心定位建議及3-5年品牌規(guī)劃方案鄰里中心的理解理念集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育、休閑于一體的綜合性商業(yè)服務(wù)中心；特性解決1-3公里內(nèi)，居民“菜米油鹽醬醋茶”、“衣食住行閑”的生活配套服務(wù)；內(nèi)容配備生活服務(wù)、零售、餐飲、休閑娛樂、教育等”提升居民的生活便捷度；內(nèi)核滿足居民生活采買的便捷度；提供共享式公共交流平臺；提升居民消費體驗感；注重鄰里參與、體驗和感受；鄰里中心概況地塊編號用地性質(zhì)用地面積(萬平方米）容積率建筑密度（%）建筑高度（米）綠地率（%）建筑面積(萬平方米)GS1001-24R220.512.540602512750GS1001-29A5/A2/R220.892.840552524920GS1002-08R221.222.540552530500GS1003-07R220.753.045603022500GS1003-10R220.642.545602516000GS1004-13R220.782.845603021840GS1001-29GS1002-08GS1003-07GS1003-10GS1004-13鄰里中心大城北規(guī)劃6個鄰里中心，以謝村為第一個樣板，引領(lǐng)城北商業(yè)走向集中化、鄰里化更大提升居民的便捷度，推進城市化進程核心問題及初步解決思路？核心問題：1、鄰里中心品牌如何打造？2、鄰里中心如何定位？3、鄰里中心如何運營？以周邊的商業(yè)市場為背景，以消費客群為依據(jù)，兼顧社會效益和經(jīng)濟效益解決方案：1、品牌打造：將運河鄰里打造成杭州最專業(yè)的鄰里中心運營商—造品牌2、運營管理：實行店長合伙制，創(chuàng)建自有商業(yè)品牌做大營收—精運營3、運營收益：進行合理業(yè)態(tài)規(guī)劃、實現(xiàn)穩(wěn)定的的租金回報—穩(wěn)收益010203CONTENTS運河鄰里品牌打造項目定位市場分析04運營收益預(yù)測1-01品牌定位1-02運營策略1-03品牌孵化1-04擴張方式運河鄰里品牌打造PART1品牌定位運河鄰里打造杭州最專業(yè)的鄰里中心運營商專業(yè)的團隊、貼心的服務(wù)、優(yōu)雅的環(huán)境！展現(xiàn)品牌親和力、傳承老杭州文化底蘊的品牌形象！占領(lǐng)鄰里中心質(zhì)感、調(diào)性高地、營造網(wǎng)紅打卡地！

“運河邊的煙火氣”運河鄰里讓老朋友、新感情與運河共升煙火氣讓時尚碰撞傳統(tǒng)“鄰”“鄰”為親，構(gòu)建新的生活結(jié)構(gòu)和方式“鄰”為坊巷，成為商業(yè)和商肆的載體與“鄰”交，衍生圈層、商業(yè)、文娛、學(xué)習(xí)方式“親”“親”一種莫名的信任“鄰里情”一種無形的依靠鄰里品牌應(yīng)該是有愛、有溫度的體現(xiàn)“近”“近”步行5分鐘的便捷“家門口”無需等待的問候鄰里品牌更要擺脫汽車的束縛，帶來散步的樂趣以“親”為主題以“鄰里情”為核心以“方便、快捷”的服務(wù)為宗旨創(chuàng)建“街區(qū)”及“鄰里中心”的運營第一品牌為居民提供12項配套功能“菜米油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)；運河鄰里品牌價值應(yīng)該是為杭州傳統(tǒng)商業(yè)文化代言知味觀的小籠、方回春堂的苦丁茶、毛源昌的眼鏡、采芝齋的糕點，將杭州人耳熟能詳?shù)谋就疗放浦踩豚徖镏行?，體現(xiàn)老底子的杭州文化，使運河鄰里品牌更接地氣。運營策略外部引進高端運營管理層定期組建團隊培訓(xùn)提升團隊專業(yè)水平實行店長責(zé)任制團隊建設(shè)日常巡場租金收繳調(diào)商換商現(xiàn)場管理及時統(tǒng)計經(jīng)營信息通過經(jīng)營分析經(jīng)營輔導(dǎo)經(jīng)營扶持完成商戶經(jīng)營保障服務(wù)管理線上：通過運河自由APP平臺實現(xiàn)消費者懶人經(jīng)營模式；線下：不定期舉辦各類型社群活動，保障鄰里中心熱度，通過惠民的方式促進居民的消費欲，提升商戶經(jīng)營收益；線上、線下雙聯(lián)動通過自由APP及外部大V級公眾號宣傳，同時增設(shè)電梯轎廂廣告宣傳，快速傳播運河鄰里品牌；針對老年、幼兒及殘障人士，鄰里中心開通VIP渠道，以專人專送的模式，提升鄰里中心的口碑效應(yīng)；活動推廣、會員服務(wù)外擺降低消費者對商業(yè)產(chǎn)生疲勞度；環(huán)境燈光等提升鄰里中心的品質(zhì)感，增加消費者體驗舒適度；外擺陳設(shè)、氛圍營造運營策略---IP打造網(wǎng)紅打卡地“千年運河”演繹出杭州特有的生活文化，借助運河優(yōu)勢，設(shè)立屬于運河鄰里中心專有的項目IP，使其快速得到消費者認可，成為運河岸邊的網(wǎng)紅打卡地；案例：人們提到春熙路就能想到IFS的大熊貓，提到東京六本木之丘就能想到代表互聯(lián)網(wǎng)的大蜘蛛；精神堡壘：是表達街區(qū)和企業(yè)文化形象的獨立標識，建議使用金屬材質(zhì)+內(nèi)打光指示/店招：街區(qū)功能和醒目的昭示，參考建議：使用同精神堡壘統(tǒng)一風(fēng)格，采用卡克力發(fā)光材質(zhì)，增加夜晚的昭示性空鋪包裝：店鋪櫥窗在商戶未入住前利用寫真、背膠貼等材料制作仿真商鋪詮釋商鋪未來用途，塑造商業(yè)形象，提升氛圍；運營策略---IP打造氛圍營造空鋪包裝櫥窗：櫥窗成為當(dāng)今的主要營銷手段，它不僅能激發(fā)消費者的消費熱情，也能讓我們欣賞到櫥窗設(shè)計師的無限創(chuàng)意以及其對品牌的詮釋。空鋪貼紙：塑造商鋪形象，提升整體美觀度。店招店面招牌，讓消費者明晰上剖的名稱和經(jīng)營業(yè)態(tài)，好的店招能增強店面的昭示性和提升鋪面形象名稱+logo+光源+底板參考建議：招商階段統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃運營策略—精神堡壘、店招、空鋪包裝懸掛燈柱、LED埋地?zé)艨射秩旧虡I(yè)氛圍。一個良好的商業(yè)街夜景燈光設(shè)計，不僅可以減少交通事故的發(fā)生，還可以吸引更多的顧客光顧商業(yè)街，對樹立商業(yè)街乃至一個城市的形象等有著極其重要的作用。運營策略---IP打造夜景氛圍營造夜景氛圍營造，有效的延長客戶消費時間，提升商業(yè)街區(qū)整體收益。運營策略-店長責(zé)任制店長責(zé)任制：讓團隊和項目同成長，共分享，培育一批商管人員分門店分紅結(jié)構(gòu)及分配門店虧損補貼店長培養(yǎng)計劃退出通道設(shè)計品牌孵化運河鄰里目前在運營的鄰里中心已經(jīng)得到消費者的認可，結(jié)合品牌自身優(yōu)勢，打造運河鄰里自有的小型服務(wù)類品牌，以集裝箱咖啡、農(nóng)貿(mào)市場、健身房、超市快速入市；鄰里中心12項必備功能：銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點、社區(qū)活動中心、農(nóng)貿(mào)市場、衛(wèi)生所。隨著居民消費力的提升，各類新生代的品牌逐漸興起，如咖啡廳、健身房、農(nóng)貿(mào)市場、超市。新生代品牌消費頻次高，逐漸成為居民生活的必需品，故建議孵化此類品牌，做為自有品牌，做品牌輸出及拓店，以增加集團營收?？Х葟d健身房超市農(nóng)貿(mào)市場品牌孵化品牌孵化（咖啡店）定位：咖啡業(yè)態(tài)中國咖啡消費年增長率在15%左右，遠高于全球市場2%增長率。打造社區(qū)人的“第三空間”——“家”的延伸，其目的是建立一個服務(wù)于社區(qū)的平臺，建構(gòu)成為一個可參與的休閑場所，提升社區(qū)居民的參與度與融合度?？Х鹊甑倪\營和打造策略：“咖啡+簡餐+烘焙”模式，延長餐廳有效經(jīng)營時間提高翻臺率，最大化利用早、中、晚全時間段。開展線上外賣服務(wù)，搶占線上市場份額。品質(zhì)+服務(wù)+價格親民，用品質(zhì)和性價比吸引客戶。注重場景空間打造，和運河文化相結(jié)合，打造屬于社區(qū)人的“第三空間”品牌孵化（健身房）定位：互聯(lián)網(wǎng)+健身概念，通過數(shù)據(jù)監(jiān)測反饋人體健康狀況針對性給出運動建議解決健康問題，通過公眾號運營吸粉實現(xiàn)無卡會員。

健身房的運營和打造策略：健康管理專家400-500㎡左右的適合社區(qū)的中小型健身房只出售短期卡，盤活現(xiàn)金流，規(guī)避客戶對于長期卡的不信任問題。建立健身房APP或小程序，應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)+數(shù)據(jù)對客戶身體健康狀態(tài)進行監(jiān)測，實現(xiàn)智能化管理。圍繞“互聯(lián)網(wǎng)+智慧農(nóng)貿(mào)+運河文化”打造智能化服務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場智慧農(nóng)貿(mào)系統(tǒng)，統(tǒng)一配備智能電子稱，營造自主化、專業(yè)化、多端信息集成化的統(tǒng)一展示；智慧農(nóng)貿(mào)系統(tǒng)，追溯蔬菜源頭，同時增設(shè)農(nóng)殘檢測，確保菜品健康;建立小程序或APP，線上下單，5公里范圍內(nèi)配送，足不出戶即可買菜;農(nóng)貿(mào)市場實現(xiàn)WIFI全覆蓋功能，讓消費者隨時能享受到便捷的服務(wù)；增設(shè)遠程監(jiān)控功能，時刻保障消費者安全；文化展示區(qū)，傳播運河文化和品牌;運河康橋鄰里中心運河康橋鄰里中心運河康橋鄰里中心品牌孵化（農(nóng)貿(mào)市場）品牌孵化（超市）打造標準：建立超市小程序或者APP，線上線下聯(lián)動，為居民生活購物提供方便。以百貨為主，滿足消費者“日常生活一站式”的功能需求。設(shè)置社區(qū)客廳，提供社區(qū)居民聚會場所。在客廳設(shè)置相應(yīng)展示區(qū)，以展示運河文化等相應(yīng)文化主題。五年項目拓展規(guī)劃起步階段（Ⅰ代）發(fā)展階段（Ⅱ代）調(diào)整發(fā)展階段（Ⅲ代）改良發(fā)展階段（Ⅳ代）2019年10月26日開業(yè)的運河鄰里康橋店運河鄰里謝村金昌苑底商打造謝村運河標桿鄰里中心復(fù)制謝村的經(jīng)驗到其它4個運河鄰里中心或其他項目，培育明星品牌業(yè)態(tài)2019年10月26日康橋店開業(yè),業(yè)態(tài)以服務(wù)配套和菜場組成,周邊設(shè)有一萬方的社區(qū)醫(yī)院及社區(qū)活動室等。服務(wù)于整個康橋社區(qū)，為"運河鄰里"中心模式的一個雛形。2020年擬規(guī)劃項目,輔助規(guī)劃中的謝村“運河鄰里”中心項目,將謝村金昌苑底商打造成“運河鄰里"特色街區(qū),配備醫(yī)療板塊,創(chuàng)建特色街區(qū)“運河鄰里"模式。2023年,規(guī)劃的謝村“運河鄰里”中心開始調(diào)整招商，除了基礎(chǔ)商業(yè)和便民服務(wù)外,重點突出康復(fù)和醫(yī)療。不斷滿足居民物質(zhì)和健康需求。2022-2024年，“運河鄰里”中心初具規(guī)模，大城北共規(guī)劃有6個鄰里中心,投入使用4個，其他2個鄰里中心提上日程進行規(guī)劃建設(shè)。2025-2026年，規(guī)劃中的6個鄰里中心建成投入使用，“運河鄰里”品牌形成規(guī)模，以“走出去”的模式承租其他物業(yè)，快速擴展品牌。進入品牌拓店期，明星業(yè)態(tài)能復(fù)制到杭州其它項目并享有較高品牌知名度品牌擴張階段（V代）口碑建設(shè)品牌擴面廣媒宣傳活動宣傳1.通過運河集團與物業(yè)深度合作，深入實地的了解居民生活需求;2運河集團以良好的服務(wù)贏取居民一致好評，提升運營部在居民心中的份量值;3.針對細節(jié)服務(wù)拍攝視頻宣傳片，為廣媒宣傳儲備；4.自有品牌通過擴張形成獨立品牌，通過集團化管理，贏取消費者好評；1.通過金昌苑底商和康橋運河鄰里的成熟運營，快速復(fù)制到運河集團其他鄰里中心；2.通過六個鄰里中心的成熟運營，運河鄰里及自有商戶品牌建立形成；2.以“走出去”的模式，承租其他鄰里中心物業(yè)，快速擴展受眾面，提升品牌辨識度；2.自有商戶品牌通過承租、合作等模式，進入其他鄰里中心；1.樓宇電梯廣告宣傳，以短視頻播放讓消費者更加了解運河鄰里的品牌，同時宣傳自有商戶品牌；2.通過自有公眾號傳播運河鄰里品牌服務(wù)細節(jié)，提升品牌價值；3.借助網(wǎng)紅大V的優(yōu)勢，通過抖音、快手等網(wǎng)絡(luò)直播平臺，快速的宣傳自有商戶品牌，增加品牌熟識度；1.借助金昌苑底商、康橋鄰里中心成熟物業(yè)，植入超市、農(nóng)貿(mào)市場、咖啡廳等商戶品牌；2.以自有品牌可優(yōu)先選擇經(jīng)營區(qū)域的優(yōu)勢，快速面向市場；3.通過親民性的活動讓運河鄰里及自有品牌在消費者心中占據(jù)一定的份量值；4.運河集團通過活動總結(jié)，更清晰的了解消費者心里需求，通過后期運營進行不斷提升；第1-2年第3-5年3-5年品牌建立規(guī)劃起勢造勢細節(jié)的服務(wù)+良好的口碑+熟悉的品牌標識，讓消費者在街區(qū)或鄰里中心購物時第一個想到的是“運河鄰里”各類符合運河鄰里定位的，互聯(lián)網(wǎng)+主題運營活動！運河鄰里百家宴！運河鄰里青春啤酒節(jié)！運河鄰里少兒主題藝術(shù)節(jié)！運河鄰里社區(qū)聯(lián)誼藝術(shù)節(jié)！……活動&廣媒宣傳優(yōu)惠活動促銷活動品牌活動暖場活動財富活動跨界活動運河鄰里運營公司自有公眾號行業(yè)大V公眾號網(wǎng)紅主播建設(shè)“運河鄰里”自己的運營公眾號，發(fā)布運營項目活動、與商戶聯(lián)動優(yōu)惠等活動，同時推送有關(guān)社區(qū)居民關(guān)注的健康等知識；與行業(yè)大V合作，以金昌苑底商或康橋鄰里中心為基礎(chǔ)，通過抖音、快手等直播平臺炒作運河鄰里品牌，擴大受眾面，使消費者更加了解運河鄰里；未來擴張路徑成熟的運營策略完整的推廣路徑經(jīng)營商戶的沉淀自有品牌得到市場認可完成運河鄰里中心的品牌擴張，將成功經(jīng)驗復(fù)制到其他鄰里中心，同時自有商戶品牌快速擴張；2-01區(qū)域規(guī)劃2-02商業(yè)分析2-03本體分析2-04消費者分析商業(yè)市場分析PART2區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃范圍：東至拱康路，南到石祥路，西至京杭大運河、通益路，北到區(qū)界。規(guī)劃用地面積為719.85萬㎡。功能定位：以運河文化展示為特色，集文化、商貿(mào)、娛樂、居住功能于一體杭州北部新城區(qū)，是杭州城市北部副中心的重要組成部分，是杭州大城北發(fā)展的示范地區(qū)。現(xiàn)狀特征：單元現(xiàn)狀城市建設(shè)用地主要為居住、工業(yè)、市場等。其中，康橋路以北已建成部分居住小區(qū)，道路骨架已趨成熟；本案位于運河文化體驗區(qū)，主要為工業(yè)、市場及已拆除農(nóng)居，項目的建成有助于提升該區(qū)域建面的發(fā)展，帶動區(qū)域價值提升。項目位于運河新城，區(qū)域?qū)⒋蛟鞛檫\河文化休閑之城本案本案區(qū)域規(guī)劃-交通規(guī)劃道路交通系統(tǒng)規(guī)劃提出“北部暢行”計劃。通過區(qū)域交通、軌道交通、快速路網(wǎng)體系和城市干道網(wǎng)體系，打造“六縱四橫”的道路總體格局，形成跨越運河和鐵路的多種交通方式相融合的立體交通網(wǎng)絡(luò)。本案本案區(qū)域規(guī)劃-綠化景觀與服務(wù)運河新城單元綠化景觀規(guī)劃本案規(guī)劃以運河文化中心公園為核心,以運河景觀帶與平煉路景觀大道為主軸,綜合利用河道沿線綠帶、節(jié)點公園、道路綠化等構(gòu)建多樣化的綠化景觀體系,并通過慢行系統(tǒng)的組織,營造水城交融、藍綠交織、互相滲透的景觀系統(tǒng)。運河新城單元以運河文化為主題規(guī)劃相應(yīng)景觀帶，此外，區(qū)域內(nèi)未來將打造6個社區(qū)鄰里中心，服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用瘛＿\河新城單元公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃城市:包括運河文化藝術(shù)中心1處、京杭大運河博物館1處、老年活動中心1處等。片區(qū)級:主要包括區(qū)級書店1處等；街道級:包括九年一貫制學(xué)校1所，初中2所，小學(xué)7所，以及文化活動中心2處、體育中心3處、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心3處、社區(qū)服務(wù)中心3處、農(nóng)貿(mào)市場4處等；社區(qū)級:主要包括幼兒園12所、文化活動站4處，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站3處、居家養(yǎng)老服務(wù)照料用心3處等設(shè)施。本案區(qū)域規(guī)劃-人口發(fā)展運河新城單元人口及住宅建筑規(guī)劃街區(qū)編碼規(guī)劃人口（萬人）住宅建筑面積（萬㎡）GS10016.05222.51GS10021.9162.86GS10032.5484GS10042.4082.65合計12.9452.02GS1001GS1002GS1003GS1004運河新城區(qū)域未來規(guī)劃總?cè)丝跒?2.9萬人。目前該區(qū)域整體處于拆遷改造期，居住區(qū)為在建或剛建成狀態(tài)，入住率低，單元現(xiàn)狀人口總量不大，隨著城市改造的不斷深入和本案的建成，未來區(qū)域單元人口會有實現(xiàn)快速的增長。區(qū)域規(guī)劃-小結(jié)板塊定位：一座運河文化休閑之城，以運河文化展示為特色，集文化、商貿(mào)、娛樂、居住功能于一體杭州北部新城區(qū)；板塊現(xiàn)狀：新城處于開發(fā)階段，整體界面有待更新，其中，康橋路以北已建成部分居住小區(qū)，道路骨架趨于成熟，康橋路以南則主要為工業(yè)、市場及已拆除農(nóng)居，道路網(wǎng)絡(luò)尚未成熟；交通規(guī)劃：《規(guī)劃》提出“北部暢行”計劃，通過區(qū)域交通、軌道交通、高快速路體系和城市干道網(wǎng)，打造“六縱四橫”的道路總體格局，未來區(qū)域?qū)⒔M成立體化的交通路網(wǎng)體系；商業(yè)規(guī)劃：本案圍繞運河新城區(qū)域內(nèi)打造6個服務(wù)于社區(qū)的鄰里中心商業(yè)，滿足運河沿線居民的日常生活；人口發(fā)展：運河新城區(qū)域未來規(guī)劃總?cè)丝跒?2.9萬人。隨著城市改造的不斷深入和本案的建成，未來區(qū)域單元人口會有實現(xiàn)快速的增長。鄰里中心建成將為運河新城帶來新的發(fā)展機遇，運河沿線人們的生活將會得到很大的改善。商業(yè)分析-杭州商圈格局武林商圈：杭州最繁華的核心商圈，傳統(tǒng)百貨云集地。湖濱商圈：高端時尚購物區(qū)及沿湖休閑觀光區(qū)黃龍商圈：杭州傳統(tǒng)的CBD商圈，時尚商務(wù)圈錢江新城商圈：杭州的新興CBD，大型購物中心，高端百貨引領(lǐng)杭州商業(yè)升級濱江商圈：以高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為背景的杭州城市副中心，區(qū)域型的商業(yè)中心慶春商圈：杭州的金融商圈，區(qū)域型商業(yè)中心九堡商圈：杭州的交通樞紐區(qū)，市場集群商業(yè)城西商圈：杭州高端住宅聚集區(qū)，未來商業(yè)投入量大城北商圈：杭以運河為景觀特色，發(fā)展旅游、創(chuàng)意商業(yè)以及以萬達為代表的綜合型商業(yè)下沙商圈：杭州高教、工業(yè)為一體的杭州城市副中心，區(qū)域型商業(yè)中心城東新城商圈：依靠東站樞紐建立的大型區(qū)域商圈，未來綜合體投入體量巨大吳山商圈：杭州傳統(tǒng)的旅游商貿(mào)核心商圈大武林市級商業(yè)中心錢江市級商業(yè)中心核心商圈次級商圈區(qū)域商圈市級商業(yè)中心杭州商業(yè)呈區(qū)域化發(fā)展，項目處于城北商圈，能級為區(qū)域商圈，城北商圈既有拱宸橋等歷史文化街區(qū)，又有大量的新興居住區(qū)，旅游、居住氛圍漸濃，商業(yè)不斷升級，歷史街區(qū)與現(xiàn)代商業(yè)交融，商業(yè)獨具特色。項目直線距離5公里范圍集中式商業(yè)偏多，但檔次和能級不高，經(jīng)營情況一般；集中式商業(yè)按輻射能級可分三個層級，一是以萬達為核心的區(qū)域商圈，二是以西田城、北城天地為代表的社區(qū)鄰里中心，三是以天陽親子、百信兒童廣場為代表的小型主題商業(yè)。類別名稱體量（萬㎡）開業(yè)時間業(yè)態(tài)構(gòu)成已開業(yè)運河天地2.22011年10月以餐飲為主，休閑娛樂為輔北城天地4.42014.01百貨、餐飲、休閑娛樂天陽D3252016.10.22親子教育為主，餐飲、購物西田城5.82013年6月22日餐飲、零售、休閑娛樂、母嬰教育萬達廣場金街約5.35，商場約16.72014年12月12日餐飲、休閑娛樂、兒童母嬰教育、零售未開業(yè)西田城二期4\\復(fù)地壹中心3\\新明KIDMALL102017年10月12歲以下兒童主題購物、餐飲、休閑娛樂萬融城7.72018年

\天陽親子廣場2.362017.4餐飲、休閑娛樂、兒童相關(guān)業(yè)態(tài)百信兒童主題廣場4.8\餐飲、零售、休閑娛樂、兒童相關(guān)業(yè)態(tài)（藍祥綜合體\\\商業(yè)分析-城北商業(yè)布局本案百信兒童西田城天陽親子萬融城新明KIDMALL運河天地運河上街天陽D32北城天地藍祥購物中心復(fù)地壹中心未開業(yè)已開業(yè)1.5KM3KM5KM商業(yè)分析-區(qū)域商業(yè)布局目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)圈主要為萬達、大悅城商圈，城北萬象城還處于建設(shè)期，周邊目競爭項目為周邊社區(qū)底商，根據(jù)規(guī)劃未來將有6個鄰里中心，服務(wù)范圍基本涵蓋了周邊居民。本案0.5km萬達1.5km本案核心輻射圈萬達核心輻射圈萬達大悅城水晶城互補關(guān)系業(yè)態(tài)組合豐富，整體商業(yè)檔次較為高端，與本案形成直接互補關(guān)系，補充市場空缺的業(yè)態(tài)本案為鄰里中心，商業(yè)輻射范圍為：半徑500m萬達-大悅城-水晶城商業(yè)圈1.5km大悅城核心輻射圈大悅城康馨苑祖瑪商業(yè)水韻康橋競爭關(guān)系業(yè)態(tài)較為單調(diào)，整體商業(yè)檔次不高，本案可作為區(qū)域鄰里中心的重要補充，升級填補區(qū)域鄰里中心的空白康馨苑-祖瑪商業(yè)-水韻康橋商業(yè)圈水韻康橋祖瑪商業(yè)康馨苑吳家墩東苑香悅郡國際公寓SITE水韻康橋康盛苑康馨苑小區(qū)金桐雅苑康和嘉苑香悅郡國際公寓本案商品房/商業(yè)安置回遷房廣宇錦繡桃源區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金分析項目香悅郡國際公寓廣宇錦繡桃源水韻康橋康盛苑康馨苑小區(qū)康和嘉苑金桐雅苑祖瑪商業(yè)吳家墩東苑1F租金（元/m2/天）2.4-3.32.2-3.51.5-32.4-2.8//2.791.761/2F租金（元/m2/天）2-3.2/1.5-2.6///距離本案（公里）3.33.12.61.31.31.22.72.8區(qū)域內(nèi)，住宅底商的租金與區(qū)域人口、微觀商業(yè)環(huán)境、交通情況等有著密切關(guān)系；香悅郡國際公寓、廣宇錦繡桃源均為商品房，租金較高在1F租金2.4-3.3元/m2/天，主要由于所處區(qū)域較為成熟，有一定客群支撐，距離項目直線距離超過3KM；水韻康橋康盛苑為安置回遷房，周邊發(fā)展成熟，由于商鋪未統(tǒng)一管理，租金差距較大，1F租金為1.5-3元/m2/天，直線距離均超過項目2KM；項目2KM范圍內(nèi)因還未開發(fā)完成，缺少客群支撐，且均為安置回遷房，目前僅康馨苑小區(qū)有商鋪出租，租金在2.4-2.8元/m2/天，康和嘉苑與金桐雅苑商鋪空置，未對外出租；通過對周邊5公里范圍內(nèi)商業(yè)調(diào)研，區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金浮動差異不大，一層商業(yè)租金約為2-3.5元/㎡之間，二層商業(yè)租金約占一層租金的50%商業(yè)分析-區(qū)域競品租金分析祖瑪商業(yè)吳家墩東苑商業(yè)分析-區(qū)域商業(yè)競爭周邊老社區(qū)底商：提供的服務(wù)單一，沒有統(tǒng)一管理，展示面差，不能滿足周邊業(yè)主對于超市、菜場、餐飲等綜合性服務(wù)的需求。新小區(qū)底商：恰好改善了老社區(qū)底商的這些缺陷，本案底商打造方向（參考萬科北宸天地）。鄰里中心：多種服務(wù)的聚合，提供一站式的服務(wù)體驗，可以有效吸引周邊范圍內(nèi)的社區(qū)居民，客戶粘性大。吳家墩東苑社區(qū)底商現(xiàn)狀萬科北宸天地社區(qū)底商鄰里中心范家公寓社區(qū)底商現(xiàn)狀康橋運河鄰里體量達4000㎡，共分為上下兩層，輻射周邊1.5km半徑范圍十余個商品房和安置房小區(qū)，常住人口約3萬人。提供服務(wù)：社區(qū)食堂、教育健身、文化活動、衛(wèi)生服務(wù)、便民服務(wù)、特色小吃、精品超市以及農(nóng)貿(mào)市場在內(nèi)的眾多休閑購物娛樂項目；運營方面：設(shè)置鄰里中心辦公室，負責(zé)市場的日常運營事務(wù)，市場自開業(yè)至今，運營情況良好，人流量非常大，市場好評度高；特色：市場上提供了比其他底商和市場種類更全、品質(zhì)更高的產(chǎn)品和服務(wù)。商業(yè)分析-康橋運河鄰里商業(yè)分析-優(yōu)勢一站式商業(yè)服務(wù)中心-集智慧農(nóng)貿(mào)市場、精品超市、特色小吃、便民服務(wù)等基礎(chǔ)配套設(shè)施為一體的小型綜合體項目。智慧型農(nóng)貿(mào)市場-市場內(nèi)配備一系列智慧設(shè)施與可通過APP可視頻直播觀看現(xiàn)場且直徑3.5公里以內(nèi)的范圍可配送上門，支付后的小票可追溯菜源信息。文化體驗輻射-設(shè)置文化長廊，不僅能了解運河新城建設(shè)的歷史變遷和運河文化，還能領(lǐng)略到博大精深的中國飲食文化。商業(yè)分析-小結(jié)城北商業(yè)主要布局在運河沿線，以綜合體及街區(qū)商業(yè)為主，消費層次較高，各商圈人群聚集效應(yīng)明顯；運河新城目前處于開發(fā)階段，商業(yè)氛圍差，消費平價，以家庭型消費為主；區(qū)域內(nèi)大量的社區(qū)交付入住后，街區(qū)底商將會成為區(qū)域商業(yè)的重要支撐，鄰里中心落成后，在服務(wù)上面優(yōu)勢明顯，可以有效覆蓋周邊1.5km范圍內(nèi)的社區(qū)居民，提供一站式購物和生活體驗；區(qū)域居民以拆遷安置的原住民和新導(dǎo)入的新杭州人為主，未來新杭州人群體（青年人群為主）將成為區(qū)域消費的重要組成部分。區(qū)域內(nèi)的餐飲娛樂、農(nóng)貿(mào)市場、文化活動、休閑購物、社區(qū)服務(wù)、兒童教育等配套，需要打造特色的服務(wù)，來引導(dǎo)和培養(yǎng)居民的消費習(xí)慣。城北商業(yè)主要沿運河分布，區(qū)域內(nèi)租金水平較低，商業(yè)處于待開發(fā)階段，未來市場可期。本體分析-區(qū)域概況本案用地面積6400㎡商業(yè)建面：7525㎡建筑高度60mGS1003街區(qū)規(guī)劃容量控制主導(dǎo)屬性人口規(guī)模（萬人）街區(qū)總用地（公頃）凈住宅用地（公頃）住宅建筑（萬平方米）公共綠地（公頃）平均容積率居住/商業(yè)2.54147.4630.708421.621.31配套設(shè)施控制內(nèi)容類別項目名稱規(guī)模數(shù)量控制方式備注建筑面積（㎡）用地面積（公頃）教育幼兒園192001.953實位控制小學(xué)414004.141實位控制中學(xué)424004.241實位控制醫(yī)療社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心6000/2點位控制社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心2000/1點位控制文化文化活動中心2000/1點位控制社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老院老年公寓4000/2點位控制商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場2000/1點位控制體育體育中心4000/2點位控制文化實體書店2200/2點位控制行政辦公派出所1000/1點位控制謝村板塊：GS1003街區(qū)位于拱康路以西，瓜山北苑以北區(qū)域，區(qū)域總用地147公頃，未來規(guī)劃人口為2.54萬人。本體分析-項目交通現(xiàn)階段項目周邊施工，路網(wǎng)狀況較差，建成后區(qū)域交通十分通暢，可通過地鐵、高架快速路網(wǎng)快速通達全城。地鐵4號線地鐵10號線地鐵5號線地鐵2號線地鐵3號線留石高架路上塘高架路本案拱康路站儲運路站道路：項目近上塘高架、留石高架，可由上塘高架往北去往余杭，往南可去往下城、上城、富陽等區(qū)域；由留石高架往東可去往西湖、未來科技城等區(qū)域，往西可去往下沙等區(qū)域。地鐵：距地鐵四號線儲運路站1.4km，距拱康路站1.5km。1.4KM1.5KM運河新城本體分析-周邊配套項目周邊現(xiàn)階段配套缺乏，規(guī)劃有多所學(xué)校，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心和鄰里中心等配套設(shè)施；部分大型商業(yè)和教育配套資源集中在3km范圍內(nèi)，距本案較遠，受運河線路影響，通行較為不便。范圍配套類型序號名稱1.5KM學(xué)校1文瀾實驗學(xué)校、規(guī)劃：中小學(xué)和幼兒園商業(yè)/規(guī)劃：鄰里中心醫(yī)療/慈和醫(yī)院、規(guī)劃：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心3KM商業(yè)1萬達廣場2太陽城醫(yī)療1杭州第二人民醫(yī)院2新華醫(yī)院康橋分院3浙江骨傷醫(yī)院學(xué)校2大關(guān)實驗中學(xué)3文瀾中學(xué)4拱宸中學(xué)5康橋中學(xué)本案3KM商業(yè)12醫(yī)療1231學(xué)校23451.5km規(guī)劃開發(fā)初期階段本體分析-SWOT分析SWOT優(yōu)勢：運河單元為未來杭州城北發(fā)展的重點板塊，潛力明顯。項目提供的一站式服務(wù)相較于社區(qū)底商的服務(wù)更加全面，可以吸引更多周邊社區(qū)的人群。已有的康橋鄰里中心運營經(jīng)驗將為其他項目做良好的背書機會：項目周邊商業(yè)資源匱乏，鄰里中心的落地，彌補了商業(yè)資源的不足。未來板塊大量人口的導(dǎo)入，為本案提供潛在的消費需求。周邊城市化進程提速，交通、環(huán)境提升將個商業(yè)發(fā)展帶來更多利好規(guī)劃兌現(xiàn)需要一定時間，目前城市建面較差，有待更新。鄰里中心以滿足社區(qū)居民基本需求為主，偏高端的娛樂餐飲等消費項目相對配套緊缺。劣勢：同單元內(nèi)，規(guī)劃有兩座鄰里中心，存在一定競爭壓力。周邊社區(qū)底商眾多，等居住氛圍形成后會形成客戶分流。大型商業(yè)綜合體如萬象城，將吸附大量的商業(yè)和人流威脅：消費者分析通過運河新城的發(fā)展規(guī)劃來看，未來區(qū)域主要以小型商業(yè)為主，滿足本地居民基本的衣食住行等方面的需求，客戶主要是本地的居民。鄰里中心區(qū)域商業(yè)類型街區(qū)底商提供“油鹽醬醋茶、衣食住行閑”集中一站式服務(wù)提供零售、餐飲、營業(yè)廳、五金等零散型服務(wù)服務(wù)客戶拆遷安置居民、新杭州人消費者分析核心需求核心需求核心需求新建小區(qū)業(yè)主，拆遷安置居民資產(chǎn)狀況與購買力要遠高于租住的上班族（未婚青年/未育家庭）、在校學(xué)生（中小學(xué)生）。新建小區(qū)業(yè)主、拆遷安置居民距離項目近，基數(shù)大，已婚、已育家庭消費能力強，比較追求品質(zhì)而未婚青年/未育家庭群體龐大，但需求較低。消費者分析總結(jié)運河新城板塊沒有大型購物中心型商業(yè)配套，區(qū)域以小型商業(yè)為主，建設(shè)6個社區(qū)鄰里中心，呈點狀分布，將為城北帶來新的商業(yè)運營和居民消費模式；鄰里中心提供了包含“菜米油鹽醬醋茶”和“衣食住行閑”的一站式消費服務(wù)體驗，服務(wù)輻射范圍約1.5km，整個板塊未來引入人口約13萬人口，消費人口足以支撐起本案的日常商業(yè)運營；本案核心客群為周邊常住居民，分布密集，主要分為四類消費群體：老人、兒童、青年和中年，鄰里中心應(yīng)結(jié)合消費習(xí)慣，配置不同的業(yè)態(tài)來滿足需求。項目將會塑造城北板塊新的一站式鄰里購物模式；結(jié)合運河沿線客群的結(jié)構(gòu)和生活習(xí)慣，商業(yè)應(yīng)該傳承杭州本土的商業(yè)品牌碰撞新型的智慧商業(yè)3-01項目定位3-02客群定位3-03品牌建議3-04案例借鑒鄰里中心項目定位PART3項目定位-項目定性運河鄰里中心構(gòu)建和諧的、有溫度、有人情味的鄰里配套中心聚集周邊1-1.5公里范圍的消費客群以鄰里中心為載體，搭建鄰里之間溝通的橋梁構(gòu)建15分鐘經(jīng)濟生活圈，以便民、快捷為服務(wù)理念實現(xiàn)鄰里中心的真正意義，尋回鄰里之間的情感之“魂”項目定位匯聚生活、休閑、娛樂、教育于一體滿足周邊老年、兒童為主的社區(qū)鄰里配套中心共享式商業(yè)空間/創(chuàng)意式生活文化/互動式社交平臺項目定位-功能定位社區(qū)服務(wù)中心便利店移動營業(yè)廳洗衣店鄰里情的體現(xiàn)地、更關(guān)注居民的飲食健康綠色農(nóng)貿(mào)市場創(chuàng)意、潮流零售時尚潮流、匠人精神、感受世界饕餮精選、細心烹飪、主題性料理主題特色性餐飲激情四射、熱情澎湃、身心歸零KTV、網(wǎng)咖等休閑娛樂關(guān)注兒童成長、贏在起跑線上教育培訓(xùn)從油鹽醬醋到衣食住行的全配套服務(wù)社區(qū)服務(wù)未來全功能型鄰里中心項目定位-客群定位主力客群次主力客群輔助客群拆遷戶及已育家庭，因其資產(chǎn)較為充沛，消費力較強，舍得在老人及小孩身上進行頭投入農(nóng)居房居民、未育家庭及未婚青年因其對生活配套類需求較高，且消費能力較強中小學(xué)生無收入來源，消費能力低，主要靠父母及其他長輩來購買所需產(chǎn)品項目定位-品牌建議餐飲面積：100m2左右承租能力：根據(jù)地段來定工程條件：必須是餐飲鋪，燃氣必須通，必須三項電(提供100KVA-200KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50HZ，根據(jù)用電量提供匹配的空氣開關(guān)和計量電表），隔油池?zé)煹辣仨氁星曳蠂覙藴驶劬昝骛^廖氏白斬雞鹵兒道道翠食坊格萊美量販KTV紫云軒棋牌室網(wǎng)魚網(wǎng)咖休閑娛樂面積：均需大于500方承租能力：根據(jù)地段來定工程條件：KTV需做好隔音措施，臺球會所及網(wǎng)咖承重上要達到國家標準，必須三項電(提供100KVA-200KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50HZ，根據(jù)用電量提供匹配的空氣開關(guān)和計量電表），KTV隔油池?zé)煹辣仨氁星曳蠂覙藴式逃嘤?xùn)面積：200方承租能力：根據(jù)地段來定工程條件：需做好隔音措施，必須三項電(提供100KVA-200KVA變電設(shè)備，三相五線380V/220V、50HZ，根據(jù)用電量提供匹配的空氣開關(guān)和計量電表），空調(diào)制冷（總冷負荷概算指標180w/m2，采用VRV中央空調(diào)系統(tǒng)）項目定位借鑒-元寶塘鄰居中心運營錢投已建成的鄰里中心均由錢投公司開發(fā)建設(shè)，并無償移交給子公司鄰居中心運營。鄰居中心以錢投鄰里中心為跳板現(xiàn)已在擴展其它區(qū)域的項目，如紫金港鄰里中心

?？叼B(yǎng)項目區(qū)別于其他鄰里中心，與萬科合作，引入養(yǎng)老業(yè)態(tài)。占地面積：8321m2總建面：47688.6m2（含地下室、架空層）地址：城東新城環(huán)站東路與環(huán)站南路交叉口組成：由兩棟12層建筑及裙房組成，停車位250個，其中地下248，地上2個。業(yè)態(tài)：康復(fù)特色社區(qū)醫(yī)療聯(lián)合體、生鮮超市、鄰學(xué)社閱讀空間、VANGO便利店等多種業(yè)態(tài)的居民生活空間項目定位借鑒-跨業(yè)態(tài)聯(lián)合鄰里中心案例美哉美城農(nóng)貿(mào)市場占地面積：3500m2地址：浙江省杭州市蕭山區(qū)豐二飛虹路（金昌春和錢塘南）定位：高品質(zhì)低價位的平價菜場，并集剛需菜場。精品超市、美食餐飲、生活配套等服務(wù)于一體周邊情況：住宅小區(qū)、寫字樓林立，學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園環(huán)繞，人口密集。區(qū)塊內(nèi)尚無規(guī)?；藞鎏以葱℃?zhèn)總體量：37192m2（街區(qū)：14719m2）單鋪面積：20-200m2商戶數(shù)：68家主力租金：1.5元/m2/天招商率：90%4-01鄰里中心租金測算4-02鄰里中心運營收益測算4-03孵化品牌運營收益測算4-04運營收益總結(jié)綜合運營收益測算PART4預(yù)測租金權(quán)重因素鄰里中心康馨苑小區(qū)水韻康橋康盛苑香悅郡國際公寓祖瑪商業(yè)大廈吳家墩東苑租金測算條件位置交通0.50.80.60.90.60.6輻射人流0.50.60.80.70.80.8社區(qū)規(guī)模00.70.750.750.750.8單鋪面積0.70.80.80.80.60.7工程條件0.90.70.70.80.70.8權(quán)重比分2.63.63.653.953.453.7權(quán)重價格（市場租金）2.433.53.72.5權(quán)重系數(shù)0.40.20.10.20.1租金價格2.081.732.142.302.791.76鄰里中心租金測算初步測算，本項目對外租賃均價約為2.08元/m2。根據(jù)周邊市場摸排調(diào)研采用市場比較法，通過與相關(guān)競品各維度擬合比較測算項目市場租金情況；鄰里中心5年租金成長通過測算項目入市租金約為2元/㎡，根據(jù)項目入市情況預(yù)估免租期及出租率，測算項目5年租金收益；租金成長計劃詮釋：第一年：給與商戶3個月的免租期，以使商戶減輕前期壓力，并增加吸引力第二年：入住率有所提升，但項目周邊處于開發(fā)階段，故租金不做遞增，但出租率會有所提升，第二年則按商業(yè)可出租面積的95%測算；第三年-第五年：小區(qū)入住率基本飽和，商鋪簽約周期到期，面臨迭代升級，同時租金上浮4%，按出租面積95%測算；此收益不含項目運營成本。五年運營收益（元）第一年第二年第三年第四年第五年免租期租金出租率收益租金出租率收益遞增租金出租率收益遞增租金出租率收益遞增租金出租率收益3個月280%7040000295%110960004%2.0895%115398404%2.1695%120014344%2.2595%12463737地塊編號收益類別商業(yè)出租面積開放時間經(jīng)營收益/元收益總合累計租金收益累計實際收益第一年第二年第三年第四年第五年金昌苑底商年租金收益12117.972022189949242019067563431779033480359862949114980685427-827754凈利潤收益-7331815511441086044111645111684633188921累計虧損收益-733181-182037904008202045931889223188922謝村鄰里中心年租金收益752520223311000521858854273315644424586185119601343凈利潤收益-337213316567831794554190783620513381987040累計虧損收益-3372133-171534979205198704140383781987041GS1001-24年租金收益565520