【園區(qū)百問】第97問：如何確定園區(qū)的人口規(guī)模和居住用地規(guī)模

【園區(qū)百問】第97問：如何確定園區(qū)的人口規(guī)模和居住用地規(guī)模?

問題提出

編制園區(qū)規(guī)劃方案，人口規(guī)模預測和產(chǎn)業(yè)規(guī)模預測同等重要。然而，園區(qū)的人口規(guī)模預測涉及多方面因素，如何預測園區(qū)的人口規(guī)模，又如何確定園區(qū)的居住用地規(guī)模？這是讓規(guī)劃人員頗為頭痛的問題。解決方案

園區(qū)的人口規(guī)模和居住用地規(guī)模是兩個相互作用、相互影響的指標。人口規(guī)模需要居住用地規(guī)模支撐，居住用地規(guī)模反過來會影響人口規(guī)模。在規(guī)劃研究實踐中，通常的做法是根據(jù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略需要先預測人口規(guī)模，再以人口規(guī)模為重要的指標預測居住用地規(guī)模。人口規(guī)模預測和一般城鎮(zhèn)規(guī)劃相比，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人口規(guī)模預測難度較大。究其原因有幾方面：01不同產(chǎn)業(yè)對人力資源需求不同，勞動密集型產(chǎn)業(yè)需要較多的勞動力，相反，資本密集型或知識密集型產(chǎn)業(yè)需要較少的勞動力。02大部分園區(qū)建設前都是一片空地，人跡稀少，參考基礎數(shù)據(jù)意義不大，因此很難用機械增長的方式預測人口規(guī)模。03園區(qū)區(qū)位交通條件不同將對人口規(guī)模預測影響很大，如靠近城市的園區(qū)，人們工作在園區(qū)但生活在城市，園區(qū)的常住人口就不多；相反，遠離城市的園區(qū)，其常住人口規(guī)模就會大很多。04園區(qū)的發(fā)展對人口規(guī)模的影響同時作用于兩個相反的動力：一個是隨著工業(yè)企業(yè)資金與技術含量提高，職工密度將降低；另一個是隨著土地集約使用程度的提高，職工密度可能增加。園區(qū)的人口發(fā)展到底是持續(xù)增長抑或逐步下降，取決于兩者的合力。盡管準確預測園區(qū)人口規(guī)模的難度較大，但在規(guī)劃實踐中，參考國內(nèi)外園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，我們通常綜合運用以下幾種預測方法，并經(jīng)過綜合考慮其他因素，最終確定園區(qū)的人口規(guī)模。

現(xiàn)以鐵嶺某園區(qū)的下：規(guī)劃實踐舉例如方法一：按人均建設用地進行測算規(guī)劃按人均建設用地120～150m2/人指標計算，以規(guī)劃面積為28.14km2測算，規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為18.8萬～23.5萬人。方法二：按工業(yè)用地進行測算

考慮到該園區(qū)產(chǎn)業(yè)多屬于勞動密集型，故規(guī)劃按每公頃工業(yè)用地職工120～140人測算，以規(guī)劃工業(yè)用地1193.91公頃計算，需要職工人數(shù)為14.3萬～16.7萬人。另外，確定規(guī)劃工業(yè)職工人數(shù)與服務從業(yè)人員比例按8:1計算，則規(guī)劃區(qū)總?cè)丝谝?guī)模為16.1萬～18.8萬人。

方法三：按進駐企業(yè)數(shù)量進行測算

按用地需求及市場需求分析，規(guī)劃進駐企業(yè)800～900家，參考園區(qū)招商大部分企業(yè)規(guī)模為200人左右，按此計算，規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為16.0萬～18.0萬人。方法四：按人口密度進行測算

規(guī)劃人口密度按每公頃60～80人計算，以規(guī)劃建設用地面積為2814公頃計算，規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為16.9萬～22.5萬人。

在上述測算的基礎上，考慮到該園區(qū)離城市較近，且目標招商行業(yè)技術提升速度很快，建議該園區(qū)人口規(guī)模以16萬～18萬人為宜。居住用地規(guī)模分析居住用地規(guī)模取決于四個指標：

01取決于園區(qū)總規(guī)劃建設用地規(guī)模，國家政策對園區(qū)商住配套用地有一定的限制要求。園區(qū)規(guī)劃面積越大，居住用地配套就需要越多。02取決于園區(qū)的規(guī)劃建設定位，生活型的科技產(chǎn)業(yè)新城居住用地多些，生產(chǎn)加工型傳統(tǒng)園區(qū)居住用地規(guī)?？缮傩?。03取決于園區(qū)常住人口規(guī)模，人口規(guī)模越大，對居住用地的規(guī)模就要求越大。04取決于人均居住用地指標，用地緊張的大城市人均居住用地指標偏小，相反，用地不那么緊張的二線和三線城市人均居住用地指標偏大些。

以鐵嶺某園區(qū)為例。該園區(qū)定位為生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，人口規(guī)模測算為16萬～18萬人。據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，國內(nèi)生態(tài)科技園區(qū)