2023年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧-仲量聯(lián)行

租金方面，上半年全市租金報(bào)價(jià)較去年年底下降

1.1%至每月每平方米

272.6

元。上半年跌幅較為明顯的區(qū)域是真如與大寧，租金下跌主要受新增供應(yīng)持續(xù)增加加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及過往項(xiàng)目去化速度的影響，部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，主動(dòng)小幅下調(diào)租金，以期占據(jù)更多市場(chǎng)。上半年上海零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目入市，存量升級(jí)項(xiàng)目新天地時(shí)尚II

煥新回歸，引入眾多新潮首店，打造年輕潮流社交主場(chǎng)。上半年市場(chǎng)凈吸納量錄得

5.3

萬平方米，其中二季度單季錄得

1.9

萬平方米，全市空置率環(huán)比下降

0.1

個(gè)百分點(diǎn)，較去年年末下降

0.4

個(gè)百分點(diǎn)至

7.6%。租金方面，得益于核心與次級(jí)商圈

租金的陸續(xù)回暖，全市購(gòu)物中心首層租金于年初止跌，二季度維持平穩(wěn)走勢(shì)，報(bào)每天每平方米人民幣

34.0

元。上海第四屆“五五購(gòu)物節(jié)”啟動(dòng)，以“潮起上海

樂享消費(fèi)”為主題，助力消費(fèi)加速回補(bǔ)。期間推出包括上海全球新品首發(fā)季、上海夜生活節(jié)以及上海環(huán)球美食節(jié)在內(nèi)的

12

個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)，覆蓋

全面消費(fèi)場(chǎng)景，激發(fā)多元消費(fèi)需求，支撐消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。此外，假日經(jīng)濟(jì)推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)不斷升溫，五一及端午假期期間，上海多項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)已超越

2019

年同期水平。上半年需求熱度持續(xù)回升，品牌的快速迭代為市場(chǎng)注入新的活力。餐飲業(yè)態(tài)依舊是市場(chǎng)需求的主要驅(qū)動(dòng)力，占比

45%，傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲、亞洲食肆以及烘焙甜品等多個(gè)細(xì)分品類布點(diǎn)積極。其中，新中式飲品品牌熱度較高，包括霸王茶姬和茉莉奶白在內(nèi)的品牌持續(xù)布局市場(chǎng)。此外，品牌積極拓寬消費(fèi)場(chǎng)景，滿足多元消費(fèi)需求。例如，網(wǎng)紅烘焙品牌

B&C

推出上海首家高奢烘焙TRUFFEBOULANGERIE

BY

B&C，亮相港匯恒隆廣場(chǎng)；西塔老太太泥爐烤肉推出新品牌西塔老太太拌飯，上海首店亮相久光百貨。時(shí)尚服飾類需求占比

20%，以潮流女裝、設(shè)計(jì)師品牌以及運(yùn)動(dòng)戶外類需求活躍。其中，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，UNITED

ARROWS

國(guó)內(nèi)首家快閃店登陸港匯恒隆廣場(chǎng)。珠寶配飾類需求占比7%，周

大福薈館JEWELRIA以及六福珠寶等品牌多點(diǎn)布局，日本珠寶品牌

STAR

JEWELRY中國(guó)首店亮相港匯恒隆廣場(chǎng)。此外，德國(guó)連鎖超市品牌

ALDI

奧樂齊加速上海布局，上半年連擴(kuò)多家門店。2023

年上半年上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)錄得

7

個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)達(dá)

78.7

萬平方米，創(chuàng)歷史新高，過半供應(yīng)落入青浦子市場(chǎng)，其中二季度新增供應(yīng)體量為

25.2

萬平方米。三方物流和電商的新興增長(zhǎng)點(diǎn)持續(xù)為上海市場(chǎng)帶來新租需求。上半年凈吸納量共計(jì)

31.4

萬平方米，達(dá)

7

年內(nèi)歷史最高水平，其中二季度凈吸納量錄得

14.9

萬平方米。需求結(jié)構(gòu)而言，三方物流持續(xù)主導(dǎo)需求首位，占比達(dá)

63%。化工、鞋服箱包行業(yè)的頭部企業(yè)重

視核心區(qū)域的供應(yīng)鏈布局，年內(nèi)錄得大面積的成交。其次，電商需求有所回暖，即時(shí)零售的高時(shí)效性與品類多元性迎合了消費(fèi)者的需求，成為現(xiàn)階段電商平臺(tái)的重

點(diǎn)布局方向，錄得頭部電商企業(yè)在樞紐門戶青浦的積極布局。同時(shí)消費(fèi)市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，錄得食品飲料類在松江干倉(cāng)和冷庫(kù)的新租。而制造業(yè)方面，醫(yī)藥類活躍度有所提升。區(qū)域性而言，由于新增供應(yīng)的集中入市，導(dǎo)致個(gè)別子市場(chǎng)，金山和青浦的空置率上升明顯，而租戶仍然重

視核心區(qū)位的布局，浦東機(jī)場(chǎng)、閔行、寶山等多數(shù)子市場(chǎng)保持

10%以下的低位水平。上半年空置率累計(jì)上行

5.1

個(gè)百分點(diǎn)至

14.4%。租金方面，全市租金報(bào)價(jià)上半年累計(jì)上漲

0.5%，報(bào)每月每平方米

49.7

元。2023

年上半年商務(wù)園

區(qū)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)共錄得五個(gè)項(xiàng)目，分別位于漕河涇、金橋、浦江及青浦，共計(jì)

37.1

萬平方米，同比回升

47%。其中二季度新增供應(yīng)

18.4

萬平方米，為金橋的金科園

和青浦的趙巷科技綠洲

B

區(qū)

N

和趙巷科技綠洲

C

區(qū)。新增供應(yīng)回暖，需求波動(dòng)復(fù)蘇，上半年累計(jì)凈吸納量7.9

萬，其中二季度凈吸納量

2.7

萬平方米。因此，上半年市場(chǎng)空置率累計(jì)上行

2.1

個(gè)百分點(diǎn)至

17.9%。企業(yè)搬遷新租需求進(jìn)一步釋放落地，市場(chǎng)成交活動(dòng)呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。TMT

行業(yè)以

31%占比穩(wěn)居需求首位，其中平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)子分類表現(xiàn)亮眼，錄得醫(yī)療信息、旅游、智慧零售及共享租車等多類型企業(yè)租賃活動(dòng)；軟件系統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)持續(xù)活躍，錄得人工智能、自動(dòng)駕駛和娛樂體感等前沿領(lǐng)域企業(yè)成交。數(shù)字化滲透在各行業(yè)的應(yīng)用度不斷提高，引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，推動(dòng)

TMT

行業(yè)持續(xù)釋放動(dòng)能。以芯片為主的工業(yè)品制造業(yè)以

25%占比攀升至租賃需求的第二位，芯片國(guó)產(chǎn)化趨勢(shì)如火如荼，多家企業(yè)布局上海。充分體現(xiàn)作為三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，上海在集成電路領(lǐng)域持續(xù)深耕，形成頗具集群效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)高地。得益于新能源汽車和智能駕駛的發(fā)展，相關(guān)企業(yè)擴(kuò)租新設(shè)活動(dòng)推動(dòng)消費(fèi)品制造業(yè)以

13%的需求占比位居第三。對(duì)比各子市場(chǎng)表現(xiàn)，金橋圍繞“5G+”產(chǎn)業(yè)升級(jí)和“未來車”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，緊抓科技變革機(jī)遇，落地各細(xì)分領(lǐng)域成熟公司，推動(dòng)金橋上半年去化約

4.9

萬平方米，延續(xù)了

2022

年的活躍態(tài)勢(shì)。不斷升級(jí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和租賃需求引領(lǐng)板塊租金價(jià)格穩(wěn)中有進(jìn)，上半年累計(jì)小幅上漲

0.1%。張江板塊多個(gè)樓宇積極引入第三方辦公品牌，并為租戶特別是初創(chuàng)類企業(yè)提供更多靈活選擇。但主要受到半導(dǎo)體行業(yè)周

期性調(diào)整及龍頭企業(yè)哲庫(kù)科技解散風(fēng)波對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊，出現(xiàn)一定程度退租及縮租現(xiàn)象，空置率累計(jì)上行

1.5

個(gè)百分點(diǎn)。漕河涇迎來招商成果集中落地，如新迪數(shù)字和歐詩(shī)漫等優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，二季度空置率有所回落，同時(shí)在租金報(bào)價(jià)上也有所松動(dòng)。受市場(chǎng)及租賃壓力影響，臨空、外高橋及松江漕河涇板塊租金價(jià)格也出現(xiàn)不同程度的下行趨勢(shì)，導(dǎo)致市場(chǎng)整體租金報(bào)價(jià)上半年累計(jì)微跌

0.2%至每月每平方米

139.5

元。2023

年上半年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)錄得

47

筆大宗交易，交易總額達(dá)

327.2

億元，較去年同期水平下降

23.5%，其中二季度交易金額為

140.3

億元，環(huán)比下降

24.9%。買賣雙方價(jià)格預(yù)期調(diào)整加劇，大宗交易談判進(jìn)程相對(duì)延長(zhǎng)，疊加新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)投資吸引力不斷提升，導(dǎo)致近期市場(chǎng)上交易金額在十億元以下的小額交易更為多見。上半年，投資型交易依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，且季內(nèi)交易金額及筆數(shù)占比均較上季度呈上升趨勢(shì)，市場(chǎng)投資意向穩(wěn)步增強(qiáng)。交易標(biāo)的資產(chǎn)類型愈發(fā)多元，以商務(wù)園

區(qū)及長(zhǎng)租公寓為代表的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)投資吸引力不斷提升，相關(guān)交易貢獻(xiàn)上半年總交易金額逾半。延續(xù)上季度活躍態(tài)勢(shì)，商務(wù)園

區(qū)物業(yè)投資熱度持續(xù)，內(nèi)外資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極收購(gòu)商務(wù)園

區(qū)核心資產(chǎn)的同時(shí)，地產(chǎn)基金連續(xù)兩個(gè)季度布局生物醫(yī)藥園

區(qū)，推升上半年商務(wù)園區(qū)交易金額已超上年全年相關(guān)物業(yè)交易總額。與此同時(shí)，各類投資者對(duì)于長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)關(guān)注度不斷攀升，標(biāo)的物業(yè)多位于產(chǎn)業(yè)集聚程度較高的新興板塊，而隨著首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募

REIT

的順利落地，投資者對(duì)于資產(chǎn)的“保障”性質(zhì)更為看重

，提早為將來的退出通道預(yù)留空間。另一方面，工業(yè)廠房及零售物業(yè)的交易筆數(shù)較去年同期錄得不同幅度提升，近期觀察到投資者通過特殊機(jī)會(huì)投資布局上述資產(chǎn)類型的趨勢(shì)愈發(fā)顯著，法拍或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)公司低價(jià)入手并盤活資產(chǎn)的新投資途徑。買