資產(chǎn)評(píng)估的基本方法講義

第一節(jié)成本法（Thecostmethod）一、成本法的基本含義（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗（貶值）實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性基本公式：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

二、成本法的基本前提（1）被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)（2）被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。（3）被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的，或可以復(fù)制的。（4）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。（5）被評(píng)估資產(chǎn)必須是隨著時(shí)間的推移，具有貶值特性的資產(chǎn)。（一）重置成本及其計(jì)量△

相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用計(jì)算。△不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營(yíng)成本）。1、對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（）。

單項(xiàng)選擇題A．更新重置成本B．復(fù)原重置成本C．完全重置成本D．實(shí)際重置成本1.重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)

重置成本＝直接成本+間接成本直接成本包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。請(qǐng)?jiān)u估重置成本。

評(píng)估人員分析認(rèn)為，被評(píng)估資產(chǎn)為外購(gòu)需安裝機(jī)器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價(jià)（含增值稅）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝成本、其他費(fèi)用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機(jī)器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購(gòu)買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）實(shí)例：課本P61，【例2-21】例2：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購(gòu)買價(jià)為8萬元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計(jì)算直接成本購(gòu)買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費(fèi)中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購(gòu)買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計(jì)算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。2.價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。（1）定基價(jià)格指數(shù)（2）環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)例題3：某機(jī)床于2004年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為4萬元；2008年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為2萬元。若定基價(jià)格指數(shù)（設(shè)基準(zhǔn)年為2003年）分別為：2004年1.05，2006年1.28，2008年1.35，2009年1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2009年的重置成本。實(shí)例：課本P62，【例2-22】、【例2-23】重置成本計(jì)算（價(jià)格指數(shù)法）時(shí)間投資費(fèi)用(萬元)物價(jià)指數(shù)（%）至2009年物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（%）

重置成本（萬元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合計(jì)

31.7注意問題：

物價(jià)價(jià)格法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本3.功能價(jià)值類比法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）生產(chǎn)能力比例法（功能價(jià)值法）若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，通常按行業(yè)設(shè)定。實(shí)例：課本P63，【例2-24】功能系數(shù)法計(jì)算的一般是更新重置成本1、已知某類設(shè)備的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（）

隨堂習(xí)題A．3萬元B．4萬元

C．3至4萬元D．無法確定解題思路：

4×3000÷4000=3A2、評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)為0.7時(shí)，該設(shè)備的重置全價(jià)為（）

隨堂習(xí)題A．19.2萬元B．17.35萬元C．24萬元D．16.10萬元解題思路：

D4.統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K例題4：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購(gòu)入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為：統(tǒng)計(jì)分析法 該類通用設(shè)備的重置成本

=1200×80/50 =1920（萬元）單項(xiàng)選擇題1.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）。A.相同的原材料B.相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)C.資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格D.相同的設(shè)計(jì)2.用價(jià)格指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。

A.復(fù)原重置成本

B.更新重置成本

C.既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本

D.既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本單項(xiàng)選擇題3.某被評(píng)估資產(chǎn)2000年購(gòu)建，帳面價(jià)值為50萬元，2009年進(jìn)行評(píng)估，2000年、2009年該類資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)分別為120%、170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為（）萬元。

A.50B.70.8C.35.3D.854.現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺(tái)，估算其總重置成本為25萬元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這6臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為30萬元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（）萬元。

A.357B.448C.400D.417多項(xiàng)選擇題1.重置成本的估算方法有（）

A.價(jià)格指數(shù)法B.功能價(jià)值類比法

C.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法D.重置核算法

E.觀察法2.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（）

A.相同的功能效用B.相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

C.資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格D.相同的設(shè)計(jì)

E.相同的材料重置成本總結(jié)

（二）實(shí)體性損耗及其計(jì)量

實(shí)體性損耗（有形損耗）是由于磨損和自然力的作用而使資產(chǎn)實(shí)體發(fā)生的損耗。決定實(shí)體性損耗的因素有：①使用時(shí)間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度實(shí)體性損耗率=資產(chǎn)的實(shí)體性損耗÷資產(chǎn)的重置成本

（二）實(shí)體性損耗及其計(jì)量1.觀察法（成新率法）

被估資產(chǎn)的實(shí)體性損耗＝重置成本×（1－成新率）

有形損耗率

（二）實(shí)體性損耗及其計(jì)量2.使用年限法

實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％例題5：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2004年1月購(gòu)進(jìn)，2009年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性損耗為多少？使用年限法該設(shè)備從2004年購(gòu)入至2009年，名義已使用年限5年資產(chǎn)利用率=5×365×5/[5×365×8]=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性損耗=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46對(duì)于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。實(shí)例：課本P38，【例3.7】權(quán)重各次投資的年限例題6：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1999年，原始價(jià)值30000元，2004年和2007年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2009年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1999年至2009年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，試估算該設(shè)備的實(shí)體性損耗率。此案例評(píng)估對(duì)象為經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，應(yīng)采取加權(quán)法處理有關(guān)評(píng)估問題加權(quán)投資年限：10×30000×(1+10％)10+5×3000×(1+10％)5+2×2000×(1+10％)2

30000×(1+10％)10+3000×(1+10％)5+2000×(1+10％)2即：各個(gè)投資年限的加權(quán)平均，權(quán)重為各次投資復(fù)原重置成本占總重置成本的比重各次投資的年限權(quán)重10：1999年到2009年年限按照書上公式步驟計(jì)算：①估算設(shè)備復(fù)原重置成本投資日期投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù)復(fù)原重置成本1999年300002.60＝(1+10％)1078000=30000×2.602004年30001.61＝(1+10％)54830=3000×1.612007年20001.21＝(1+10％)22420=2000×1.21合計(jì)85250

②計(jì)算加權(quán)更新成本＝∑（復(fù)原重置成本×投資年數(shù)）投資日期復(fù)原重置成本投資年限復(fù)原重置成本

×投資年數(shù)1999年78