城市更新(三舊改造)法律實(shí)務(wù)

魏濟(jì)民管委會(huì)主任/區(qū)人大代表方圓律政房地產(chǎn)律師

中國(guó)工程法律專(zhuān)業(yè)律師中國(guó)PPP項(xiàng)目金牌律師2019年4月城市更新（三舊改造）法律實(shí)務(wù)1社會(huì)職務(wù)教育經(jīng)歷專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域主講律師專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)廣州市越秀區(qū)第十五、十六屆人大代表財(cái)政部PPP中心法律專(zhuān)家廣州市政府兼職法律顧問(wèn)廣州仲裁委員會(huì)仲裁員廣州市越秀區(qū)人民法院司法監(jiān)督員廣東省建筑業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)廣東省國(guó)資委評(píng)估項(xiàng)目法律專(zhuān)家廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)法學(xué)院兼職教授、法律碩士研究生導(dǎo)師社會(huì)職務(wù)教育經(jīng)歷專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)教育經(jīng)歷：1994年畢業(yè)于江西司法警官職業(yè)學(xué)院，后自考南昌大學(xué)法學(xué)院本科，并先后在中山大學(xué)經(jīng)濟(jì)法、北京大學(xué)培訓(xùn)學(xué)習(xí)。專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)：擅長(zhǎng)建設(shè)工程、房地產(chǎn)、三舊改造、PPP、特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的訴訟、非訴業(yè)務(wù)、仲裁案件，及建筑地產(chǎn)企業(yè)法律顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)律師。業(yè)務(wù)領(lǐng)域魏律師二十年來(lái)竭誠(chéng)為建筑地產(chǎn)企業(yè)提供全面的專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)，經(jīng)辦了多宗建筑地產(chǎn)民商法律案件，為建筑地產(chǎn)企業(yè)追回了幾十億元的工程債權(quán)，

經(jīng)辦了近100個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項(xiàng)目，涉及PPP項(xiàng)目金額近千億元。201第一部分：城市更新（三舊改造）政策解讀02 第二部分：

城市更新（三舊改造）案例與實(shí)務(wù)課程提綱3城市更新（三舊改造）政策解讀Chapter45廣東省土地總面積17.98萬(wàn)平方公里（26957.40萬(wàn)畝）2018年常住人口1.1346億人，居全國(guó)首位

人口密度達(dá)到481人/平方公里，居全國(guó)第八是全國(guó)平均水平的4.35倍其中珠三角九市人口密度達(dá)到1150人/平方公里6珠三角新增建設(shè)用地指標(biāo)與三舊改造情況掛鉤第三條新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)分為省指標(biāo)和分配給地級(jí)以上市的指標(biāo)。省指標(biāo)用于保障重大基礎(chǔ)設(shè)施、民生設(shè)施項(xiàng)目等省委、省政府重大部署、重大政策相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。分配給地級(jí)以上市指標(biāo)用于該市行政區(qū)域內(nèi)除省指標(biāo)保障范圍外的項(xiàng)目建設(shè)，

實(shí)行直接分配與獎(jiǎng)勵(lì)分配相結(jié)合的制度。省直接分配給地級(jí)以上市的指標(biāo)包括重大平臺(tái)和省產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園分配的指標(biāo)，以及直接分配給粵東西北欠發(fā)達(dá)地區(qū)的扶持指標(biāo)。除此之外，省不再直接分配指標(biāo)給各地。根據(jù)各地“三舊”改造和拆舊復(fù)墾情況、引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地等情況，省可獎(jiǎng)勵(lì)分配部分給各地。7允許采取靈活的供地方式，除政府收購(gòu)儲(chǔ)備再次供地需要招拍掛外，其他改造方式均可采用協(xié)議方式辦理供地手續(xù)。簡(jiǎn)化集體土地征為國(guó)有土地的程序，鼓勵(lì)有條件的村社自行實(shí)施舊村改造。降低了完善歷史用地征收手續(xù)的成本，按照用地行為發(fā)生時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)收取。廣東省三舊改造政策特點(diǎn)建立了土地利益分享機(jī)制，政府征收改造方式下，舊城鎮(zhèn)、舊村莊土地出讓純收入可按不高于60%的比例，用于原土地使用權(quán)主體的發(fā)展。鼓勵(lì)連片開(kāi)發(fā)的用地政策，引導(dǎo)社會(huì)力量參與改造。下放審批權(quán)力，實(shí)現(xiàn)“三舊”改造省級(jí)“零審批”。（三舊改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)報(bào)省備案）8《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》9城市更新范圍《關(guān)于深入推進(jìn)“三舊”改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類(lèi)、淘汰類(lèi)產(chǎn)業(yè)以及產(chǎn)業(yè)低端、使用效率低下的原廠房用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)境要求的廠房用地；在城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的舊村莊和列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊；由政府依法組織實(shí)施的對(duì)棚戶(hù)區(qū)和危破舊房等地段進(jìn)行舊城區(qū)更新改造的區(qū)域。1007年之前，廣州市政府在城市改造中對(duì)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度是排斥的。08年——11年，由于亞運(yùn)會(huì)原因，獵德村等城中村改造需要大量資金，允許開(kāi)發(fā)商參與城市改造12年至今，廣州市對(duì)開(kāi)發(fā)商參與“三舊”

改造的態(tài)度存在反復(fù)。（廣州改造政策一直是政府主導(dǎo)）廣州市城市更新政策11政策體系與層級(jí)12廣州市城市更新政策全面改造（傳統(tǒng)“三舊”改造）微改造（廣州特色）舊廠房舊村莊舊城鎮(zhèn)自行改造政府收儲(chǔ)自行改造與政府收儲(chǔ)相結(jié)合自主改造合作改造征收儲(chǔ)備村級(jí)工業(yè)園單獨(dú)改造政府收儲(chǔ)公開(kāi)出讓國(guó)有土地舊廠房微改造舊村莊綜合整治老舊小區(qū)微改造廣州市城市更新（“三舊”改造）廣州市城市更新政策13廣州市城市更新政策城市更新的操作流程圖：14舊村改造：村集體經(jīng)濟(jì)組織表決流程1152345678910廣州市城市更新政策(80%)(80%)廣州市城市更新局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范舊村合作改造類(lèi)項(xiàng)目選擇合作企業(yè)有關(guān)事項(xiàng)的意見(jiàn)》的通知穗更新規(guī)字〔2018〕1號(hào)第五條合作意向企業(yè)的選擇應(yīng)遵循以下程序：（一）村集體經(jīng)濟(jì)組織就是否引入合作意向企業(yè)組織成員代表大會(huì)表決通過(guò)；（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織在征求村民意見(jiàn)基礎(chǔ)上，草擬合作意向協(xié)議，提出候選合作意向企業(yè)，報(bào)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)征求區(qū)城市更新部門(mén)意見(jiàn)；經(jīng)審核通過(guò)后，組織成員代表大會(huì)表決，表決結(jié)果在村域范圍內(nèi)公示7日以上；（三）經(jīng)公示無(wú)異議的，村集體經(jīng)濟(jì)組織與合作意向企業(yè)簽訂合作意向協(xié)議；合作意向協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，將合作意向企業(yè)及合作意向協(xié)議按程序抄報(bào)區(qū)政府，并將合作意向企業(yè)在村域范圍內(nèi)公布?？刹辉鍪盏貎r(jià)國(guó)有土地上舊廠房不改變用地性質(zhì)，自行改造工業(yè)廠房（含科技孵化器）的，不分割出讓可不增收土地出讓金；分割出讓的，按照《關(guān)于科技企業(yè)孵化器建設(shè)用地的若干試行規(guī)定》計(jì)收土地出讓金。按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳交地價(jià)國(guó)有土地舊廠房按規(guī)劃新用途改為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的，按商業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。給予5年過(guò)渡期國(guó)有土地舊廠房利用工業(yè)用地興辦國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)的，可按現(xiàn)有工業(yè)用地性質(zhì)自行改造，按照“工改工”政策執(zhí)行。5年過(guò)渡期后，按新用途辦理用地手續(xù)。按相應(yīng)地段辦公用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的一定比例計(jì)收地價(jià)一是教育、醫(yī)療、體育按20%計(jì)收；二是保留工業(yè)用地性質(zhì)的科研用地按20%計(jì)收；三是市級(jí)以上駐穗科研機(jī)構(gòu)自行改造的科研用途用地，科研按20%計(jì)收，其余商務(wù)設(shè)施性質(zhì)科研用地按原自有部分按40%、增容部分按70%計(jì)收土地出讓金。按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)40%計(jì)收土地出讓金完善歷史用地征收手續(xù)項(xiàng)目，以協(xié)議方式供地的，改造前后均為工業(yè)用途的，按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)40%計(jì)收土地出讓金。工改工工改商工改新產(chǎn)業(yè)科改科教改教醫(yī)改醫(yī)體改體其他舊廠房自行改造優(yōu)惠政策16廣州市城市更新政策舊城鎮(zhèn)更新舊城鎮(zhèn)更新項(xiàng)目由區(qū)政府按照簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議組織落實(shí)補(bǔ)償完畢后，向市國(guó)土資源主管部門(mén)提出供地申請(qǐng)，由市國(guó)土資源主管部門(mén)按國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓程序，組織地塊出讓。廣州市城市更新政策17城市更新案例與實(shí)務(wù)Chapter18廣州市近年來(lái)市場(chǎng)運(yùn)作的城市更新項(xiàng)目一覽表年度市場(chǎng)主體投資總額城市更新項(xiàng)目名稱(chēng)2007廣州富力地產(chǎn)股份有限公司

合景泰富地產(chǎn)控股有限公司香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司100

億元廣州市天河區(qū)獵德村舊村改造項(xiàng)目。(總地價(jià)

46

億元)100

億元廣州市天河區(qū)獵德村舊村改造項(xiàng)目。(總地價(jià)

46

億元)2009保利房地產(chǎn)

(

集團(tuán)

)

股份有限公司170億元廣州市海珠區(qū)琶洲村舊村改造項(xiàng)目。2009廣州富力地產(chǎn)股份有限公司150

億元廣州市白云區(qū)同和村舊村改造項(xiàng)目。2010廣州市冼村實(shí)業(yè)有限公司40

億元廣州市天河區(qū)冼村舊村改造項(xiàng)目。2010香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司30

億元廣州市天河區(qū)林和村舊村改造項(xiàng)目。2011廣州富力地產(chǎn)股份有限公司23.52

億元廣州市越秀區(qū)楊箕村舊村改造項(xiàng)目。19（一）舊村更新改造實(shí)踐中存在的一般問(wèn)題20楊箕村改造前（二）案例分析21楊箕村改造后（二）案例分析22政府村集體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)村民安置、收回土地改造架構(gòu)23楊箕村改造項(xiàng)目總用地面積為11.49萬(wàn)平方米，總建筑面積64.8萬(wàn)平方米，分為村民復(fù)建房地塊和公開(kāi)出讓地塊。這其中，公開(kāi)出讓地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地、二類(lèi)居住用地和中小學(xué)用地，用地面積為6.2808萬(wàn)平方米，容積率6.18，建筑面積27.38萬(wàn)平方米，

其中包括10萬(wàn)平方米住宅面積、16.0272萬(wàn)平方米的商業(yè)金融業(yè)及公建配套。24改造操作流程1.改造意愿和方式表決2.現(xiàn)狀摸查3.改造方案編制、表決、審批4.選擇合作企業(yè)5.改造方案獲批6.制定補(bǔ)償安置方案7.補(bǔ)償安置方案公示、表決8.簽署補(bǔ)償安置協(xié)議9.房屋移交、拆遷10.爭(zhēng)議解決11.規(guī)劃報(bào)建

12.招標(biāo)施工14.回遷確權(quán)

15.改造完成說(shuō)明：1、應(yīng)召開(kāi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)對(duì)改造意愿和改造方式進(jìn)行集體表決，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織90%以上成員同意后方可進(jìn)行改造。2、

改造方案的制定應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取改造范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的意見(jiàn)，改造方案和拆遷補(bǔ)償安置方案需經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織90％以上成員同意后方可通過(guò)。3、經(jīng)表決通過(guò)的改造方案上報(bào)區(qū)政府，由區(qū)政府報(bào)請(qǐng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議，市“三舊”領(lǐng)導(dǎo)小組審議通過(guò)后，向區(qū)政府核發(fā)改造方案批復(fù)。4、制定合理的補(bǔ)償安置方案，需村集體經(jīng)濟(jì)組織90%以上成員同意方可生效。13.施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收25相關(guān)政策法規(guī)指引《關(guān)于明確城中村改造糾紛有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)的復(fù)函》（穗函【2008】16號(hào)）市法院、市法制辦：穗中法〔2008〕34號(hào)、穗府法報(bào)〔2008〕46號(hào)文收悉。市委、市政府經(jīng)研究，就城中村改造糾紛有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)明確如下：(1)城中村改造方案、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等原則上由

村集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策，討論表決程序可按照《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》，

由村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)表決；(2)對(duì)于因城中村改造引發(fā)的村集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員

間的糾紛，由區(qū)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)處理，無(wú)法協(xié)調(diào)處理的，由法院依法審

理。專(zhuān)此函復(fù)。中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳二○○八年六月十八日該函已失效。26相關(guān)政策法規(guī)指引《關(guān)于依法穩(wěn)妥處理涉“三舊”改造糾紛案件的通知》（粵高法【2012】217號(hào)）當(dāng)事人未達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，人民法院不能作為民事案件受理，土地所有權(quán)人或者土地使用權(quán)人同意簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而房屋所有權(quán)人不同意簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，應(yīng)依法按照行政裁決———

行政復(fù)議———

行政訴訟尋求救濟(jì)。27相關(guān)政策法規(guī)指引《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中紀(jì)辦﹝2011﹞8號(hào)在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。28楊箕村改造安置中拒遷戶(hù)涉訴之法律點(diǎn)評(píng)作為某村合作社訴訟主要目的有三個(gè)：一是收回拒遷戶(hù)的宅基地使用權(quán)；二是清空拒遷戶(hù)涉案的房屋；三是判令按照《補(bǔ)償安置方案》補(bǔ)償給拒遷戶(hù)。根據(jù)《土地管理法》第六十五條第一項(xiàng)的規(guī)定，為了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。該法第八條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施。29楊箕村與村民宅基地糾紛立案受理問(wèn)題1楊箕村收回宅基地與村民的房屋拆遷屬不同性質(zhì)法律問(wèn)題2違反《土地管理法》的規(guī)定公示征收程序和相關(guān)的征收補(bǔ)償方案31、廣州市天河區(qū)楊箕村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社案例（二）案例分析30天井、水井、空地的補(bǔ)償問(wèn)題4原來(lái)辦了工商執(zhí)照出租作為商業(yè)用途，但不是商品房鋪面的補(bǔ)償問(wèn)題5違章被城管處罰，但未拆除宅基地房屋處理6楊箕經(jīng)濟(jì)合作社69名股東代表是否可以代表全體村民行使表決權(quán)7楊箕村改造是商業(yè)開(kāi)發(fā)還是為了公共利益的需要8（二）案例分析31楊箕村改造地塊的低價(jià)成交是否存在定向出讓9本村村民與城市居民合作建房的問(wèn)題10拒遷戶(hù)的房屋拆遷是否適用《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》11（二）案例分析32楊箕村改造掛牌公開(kāi)出讓底價(jià)成交

僅一家競(jìng)買(mǎi)人可以成交嗎？（1）符合部門(mén)規(guī)章.《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第二條第三款規(guī)定，本規(guī)定所稱(chēng)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果，確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。同時(shí)，該《規(guī)定》第十九條第（一）項(xiàng)明確規(guī)定，在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交。在楊箕村改造地塊出讓公告中已明確了公開(kāi)出讓地塊的掛牌底價(jià)及其他條件，包括出讓地塊宗地面積、容積率、建筑面積、掛牌起始價(jià)等；另外，富力地產(chǎn)也符合其他出讓條件，特別是城中村改造拆遷安置周轉(zhuǎn)房的條件，即須在楊箕村周邊區(qū)域（廣州市越秀區(qū)及珠江新城擁有自有商業(yè)、辦公面積超過(guò)15萬(wàn)平方米的物業(yè)），這是廣州市政府城中村改造精神中

“一村一策

”的具體要求,也是政府保障廣大村民拆遷安置與按期回遷復(fù)建房的實(shí)際利益掛牌。（二）案例分析33楊箕村改造掛牌公開(kāi)出讓底價(jià)成交

僅一家競(jìng)買(mǎi)人可以成交嗎？出讓其他條件合理，不存在定向出讓.由于楊箕村處于優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)與地理位置，特別是需要處理好廣大拆遷村民的安置補(bǔ)償工作及復(fù)建工程回遷問(wèn)題，所以增加了楊箕村改造中安置周轉(zhuǎn)房的掛牌條件。符合該條件的開(kāi)發(fā)商還有越秀集團(tuán)、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其他開(kāi)發(fā)商可能考慮目前楊箕村復(fù)雜的內(nèi)部矛盾，特別存在拒遷戶(hù)訴訟官司等投資法律風(fēng)險(xiǎn)，選擇不參與競(jìng)買(mǎi)也是正常的商業(yè)行為。以底價(jià)成交，平抑當(dāng)前土地出讓價(jià)格.以廣州土地交易中心通過(guò)掛牌出讓以底價(jià)成交是“城中村”改造的創(chuàng)新模式。目前我國(guó)對(duì)掛牌出讓國(guó)有土地只出現(xiàn)了國(guó)土資源部的部門(mén)規(guī)章中，

其上位法中僅有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種出讓國(guó)有土地的形式，均未提到掛

牌出讓的方式。如《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條規(guī)定，土地使用權(quán)可以出讓采?。海ㄒ唬﹨f(xié)議；（二）招標(biāo)；（三）拍賣(mài)。因此，掛牌是繼土地公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)之后，實(shí)現(xiàn)土地出讓的公開(kāi)、透明、規(guī)范的創(chuàng)新舉措，并具有招標(biāo)和拍賣(mài)的特點(diǎn)，具有典型的中國(guó)特色，其合法性應(yīng)當(dāng)盡快通過(guò)上位法修訂才能完善。34（二）案例分析楊箕村改造安置拒遷戶(hù)涉訴被拆遷戶(hù)權(quán)益應(yīng)受保障（1）訴的合法性：廣州市楊箕村股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社作為原告訴被告拒遷戶(hù)的宅基地糾紛，業(yè)經(jīng)廣州市越秀區(qū)人民法院立案受理。作為楊箕合作社訴訟主要目的有三個(gè)：一是收回拒遷戶(hù)的宅基地使用權(quán)；二是清空拒遷戶(hù)涉案的房屋；三是判令按照《補(bǔ)償安置方案》補(bǔ)償給拒遷戶(hù)。但事實(shí)上根據(jù)《土地管理法》第六十五條第一項(xiàng)的規(guī)定，為了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán)。第八條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，因此，楊箕合作社只要經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，就有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及附屬設(shè)施。顯然，宅基地使用權(quán)人對(duì)其宅基地僅享有部分的物權(quán)，特別是不享有宅基地收益與處分權(quán)，所以楊箕村拒遷戶(hù)不能以其持有的《宅基地使用證》來(lái)主張宅基地所有權(quán)。35楊箕村改造安置拒遷戶(hù)涉訴被拆遷戶(hù)權(quán)益應(yīng)受保障同時(shí)，楊箕合作社有權(quán)收回涉訟拒遷戶(hù)的宅基地使用權(quán)后，因土地與地上建筑物是不可分割的，涉訴宅基地上的建筑物房屋也應(yīng)一并交給楊箕合作社拆除。目前，楊箕村拒遷戶(hù)拒不清空交付涉案房屋，非法阻礙了楊箕合作社實(shí)現(xiàn)收回村集體所有的宅基地，可以依法訴請(qǐng)法院強(qiáng)制清空拒遷戶(hù)涉案的房屋。（2）拒遷戶(hù)的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)依法得到保障。①該案中楊箕合作社采取法律的途徑，通過(guò)訴訟法院的司法方式，切實(shí)維護(hù)絕大部分村民股東的集體利益，這種“依法治村”理念是值得稱(chēng)贊的。②城中村改造的拒遷戶(hù)，祖祖輩輩在楊箕生活了九百多年，甚至有些拒

遷戶(hù)與大部分村民股東都是親朋好友，由于這種家族祠堂的血脈關(guān)系的存在，

筆者主張還是在司法的基礎(chǔ)上，以和諧的方式來(lái)最終實(shí)現(xiàn)全拆。③對(duì)于拒遷戶(hù)要保證其基本的生存權(quán)，不能采取野蠻的斷電、斷水、斷路等極端方式來(lái)侵犯農(nóng)民的利益，另外，楊箕合作社收回宅基地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)更加積極主動(dòng)與拒遷戶(hù)協(xié)商，在不違背廣大村民股東的集體利益的前提下，更為靈活的執(zhí)行《補(bǔ)償安置方案》，對(duì)于拒遷戶(hù)合法合理的安置補(bǔ)償要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予妥善解決。361、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定補(bǔ)償不低于同類(lèi)地段房屋均價(jià)2、控制城中村改造的容積率，以真正達(dá)到改良居住環(huán)境3、城中村集體土地可否直接在土地一級(jí)市場(chǎng)交易出讓4、《土地管理法》中增加房隨地走的法律原則，避免村集體收回土地但不收房屋的法律缺失5、修改土地征收法律法規(guī)，完善城中村改造的征地法定程序楊箕村改造安置建議37征地公告貼出前，搶栽各類(lèi)名貴木種宅基地違章建筑的認(rèn)定村與村之間劃分村界的問(wèn)題2、廣州市蘿崗區(qū)九龍鎮(zhèn)楓下村案例（二）案例分析38外嫁女是否有權(quán)分紅和繼承父母宅基地1港澳臺(tái)僑胞回鄉(xiāng)置地的補(bǔ)償問(wèn)題23、廣州市海珠區(qū)昌崗街聯(lián)星前進(jìn)經(jīng)濟(jì)合作社案例（二）案例分析394、惠州市惠城區(qū)某舊廠房改造項(xiàng)目：股東糾紛引發(fā)四起訴訟訴訟3訴訟4公司決議糾紛：撤銷(xiāo)股東會(huì)決議40廣鐵南站地王拍賣(mài)戰(zhàn)，誰(shuí)是最大贏家？根據(jù)荔灣黃沙廣鐵南站地塊詳略情況資料可知，“三舊改造”中廣鐵南站地塊

的用地方（委托人）是廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展總公司（簡(jiǎn)稱(chēng)廣鐵集團(tuán)

羊城公司），但競(jìng)買(mǎi)人（競(jìng)得人）又是廣州鐵路集團(tuán)，即是用地方（委托方）

廣鐵集團(tuán)羊城公司的“老豆”，這種“老豆”與“兒子”的關(guān)聯(lián)交易形式，涉

嫌變相違反了《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第三十條規(guī)定，委托人不得參與競(jìng)買(mǎi)，也不得委托他人代為競(jìng)買(mǎi)。但作為用地方（委托人）的廣鐵集團(tuán)羊城公司本身享受了廣州市政府“三舊”改造的70%巨額土地補(bǔ)償款，當(dāng)然其國(guó)有控股的廣

鐵集團(tuán)公司顯然可以運(yùn)用關(guān)聯(lián)公司的權(quán)力控制用地方（委托人）廣鐵集團(tuán)羊城

公司的一切人財(cái)物等資源，最終以志在必得的“實(shí)力”，從左手放出競(jìng)拍的土

地又重新放回到右手，這種關(guān)聯(lián)交易嚴(yán)重?fù)p害了其他競(jìng)買(mǎi)人的市場(chǎng)拍賣(mài)主體上

的平等地位，導(dǎo)致用地方（委托人）廣鐵集團(tuán)羊城公司無(wú)法得到60.2億土地補(bǔ)

償款，其他競(jìng)買(mǎi)人須一次性支付86億土地拍賣(mài)款。（二）案例分析41基本概括16、廣州市某區(qū)老廠房改造案例（二）案例分析某投資管理有限公司自2012年底接手某區(qū)老廠房改造項(xiàng)目以來(lái)，先后投入數(shù)千萬(wàn)元對(duì)廠區(qū)整體規(guī)劃和改建，邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司對(duì)園區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃和建造，拆除了廠區(qū)中原有的36棟建筑，面積約1萬(wàn)平方米，其中無(wú)證建筑面積7000平方米，試圖將其打造成為“國(guó)家級(jí)高新園區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)”。如今，工程將竣工，招商工作也順利，只待開(kāi)業(yè)，但XXX投資管理有限公司意外地收到了“園區(qū)內(nèi)存在違法建筑”的通知，要求暫停一切施工，并且整改。426、廣州市某區(qū)老廠房改造案例一堆“違法”建筑拆了近萬(wàn)平方米，新增面積5000多平方米，算“違法建筑”嗎？增設(shè)停車(chē)場(chǎng)、衛(wèi)生間、花園、體育場(chǎng)館等公共設(shè)施，是否也屬于違法建筑？參照標(biāo)準(zhǔn)不明老廠房改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有明確規(guī)定，老廠房改造標(biāo)準(zhǔn)的缺失，讓諸多投資者陷入兩難之中。若對(duì)原廠房進(jìn)行一般性改造，則失去了老廠房改造的意義；若傷筋動(dòng)骨實(shí)施改建，則有可能被列入“違法建筑”的行列中。改造面臨的問(wèn)題2436、廣州市某區(qū)老廠房改造案例沒(méi)有《建設(shè)工程施工許可證》的情況下提前開(kāi)工。某投資公司表示“工業(yè)廠房改造項(xiàng)目，需要支付給產(chǎn)權(quán)單位租金?，F(xiàn)在的租期均很短，許多項(xiàng)目的租期不足5年，如果做不到特事特辦，加之報(bào)建程序繁雜，建設(shè)期過(guò)長(zhǎng)，

如果待取得《建筑工程施工許可證》后開(kāi)工，甚至收不回投資款租期就結(jié)束了。”復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題由于國(guó)有企業(yè)改制、企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)等原因，導(dǎo)致老廠房的產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。大部分老廠房都是劃撥土地，難以辦理出《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。而這是取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的前提條件。若是由政府回收土地后再掛牌出讓?zhuān)瑒t往往需要達(dá)到“凈地”的標(biāo)準(zhǔn)，但老廠房的改造不可能將所有建筑都拆光。改造面臨的問(wèn)題2446、廣州市某區(qū)老廠房改造案例法律分析32010年8月，廣州市規(guī)劃局制定《關(guān)于推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”和舊廠房改造工作中臨時(shí)建設(shè)工程有關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》，提出為完善使用功能及滿(mǎn)足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范需要，

可適當(dāng)調(diào)整內(nèi)部平面，但“加建、擴(kuò)建，其所增建筑面積原則上不超過(guò)原有合法建筑面積的20％”，新增面積5000多平方米是否為違法建筑，需要對(duì)原有合法建筑面積進(jìn)行計(jì)算，

本案例中原有合法面積為1萬(wàn)平方，新增面積5000多平方米已經(jīng)超過(guò)20%。關(guān)于老廠房技術(shù)參照不明，這屬于立法上需要進(jìn)一步完善的地方。根據(jù)廣州市關(guān)于拆除違法建筑的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑物應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違法建筑。45（三）華瑞興城市更新法律服務(wù)全周期流程圖前期準(zhǔn)備項(xiàng)目申報(bào)實(shí)施主體確認(rèn)改造方案審批征地拆遷土地權(quán)屬取得融資建設(shè)回遷安置物業(yè)租售46（一）前期準(zhǔn)備階段1、調(diào)查擬改造項(xiàng)目土地房產(chǎn)權(quán)屬等基本情況。2、調(diào)查項(xiàng)目所在地三舊改造政策法規(guī)環(huán)境。3、調(diào)查擬改造項(xiàng)目相關(guān)主體的相關(guān)信息。4、就擬改造項(xiàng)目是否符合當(dāng)?shù)厝f改造政策提供法律意見(jiàn)。5、對(duì)擬改造項(xiàng)目改造模式提供法律意見(jiàn)。（二）項(xiàng)目申報(bào)階段1、為委托人辦理申報(bào)手續(xù)所涉法律問(wèn)題提供咨詢(xún)。2、協(xié)助委托人填報(bào)申報(bào)材料中所涉法律內(nèi)容。3、對(duì)舊村莊改造項(xiàng)目中關(guān)于改造意愿的村集體決議流程和決議文件提出法律意見(jiàn)。4、委托人在本階段需要的其他法律服務(wù)。47（三）實(shí)施主體確認(rèn)階段1、基于項(xiàng)目所在地政策，對(duì)于成為實(shí)施主體的資格條件提供法律意見(jiàn)。2、對(duì)公開(kāi)選擇實(shí)施主體的流程、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件等提供法律意見(jiàn)。3、對(duì)舊村莊改造項(xiàng)目中關(guān)于實(shí)施主體選擇的村集體決議流程和決議文件提供法律意見(jiàn)。4、對(duì)實(shí)施主體的最終確認(rèn)結(jié)果提供法律意見(jiàn)。5、

如改造項(xiàng)目需設(shè)立項(xiàng)目公司，就項(xiàng)目公司成立事宜提供法律服務(wù)。（四）改造方案審批階段1、為委托人辦理方案審批手續(xù)所涉法律問(wèn)題提供咨詢(xún)。、2、對(duì)改造方案所涉法律問(wèn)題提出意見(jiàn)。3、對(duì)舊村莊改造項(xiàng)目中關(guān)于改造方案內(nèi)容的村集體決議流程和決議文件提供法律意見(jiàn)。4、應(yīng)委托人要求，參與改造項(xiàng)目相關(guān)合作方或關(guān)聯(lián)方、政府部門(mén)的磋商、談判。5、就政府部門(mén)對(duì)改造方案提出的修改意見(jiàn)中涉及的法律問(wèn)題提出意見(jiàn)。6、委托人在本階段需要的其他法律服務(wù)。48

（五）征地拆遷階段1、對(duì)《拆遷補(bǔ)償方案》提出法律意見(jiàn)。2、起草、修改《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。3、對(duì)舊村莊改造項(xiàng)目中關(guān)于拆遷補(bǔ)償方案的村集體決議流程和決議文件提供法律意見(jiàn)。4、協(xié)助簽署《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》。5、參與委托人在拆遷過(guò)程中的磋商、談判，參與調(diào)處未形成訴訟的糾紛。6、就征地拆遷過(guò)程中所涉法律問(wèn)題提供咨詢(xún)。7、委托人在本階段需要的其他法律服務(wù)。（六）土地權(quán)屬取得階段1、協(xié)助委托人辦理完善歷史用地相關(guān)手續(xù)（如有需要）。2、協(xié)助委托人辦