論物業(yè)服務(wù)的法律問題

論物業(yè)服務(wù)的法律問題

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展，住房改革的深化和房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)服務(wù)以專業(yè)化、社會化、制度化的形式進(jìn)入社會各界，影響著許多人的生活。一、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛的現(xiàn)狀作為20世紀(jì)80年代開始被引入我國的概念,物業(yè)服務(wù)近年來在我國發(fā)展勢頭迅猛,成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯,但對于多數(shù)人來說,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在法律關(guān)系及如何處理該領(lǐng)域的糾紛仍不清楚。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛大量產(chǎn)生,因此產(chǎn)生的訴訟案件也大量產(chǎn)生并迅速增加。根據(jù)北京市高級人民法院統(tǒng)計,有關(guān)物業(yè)糾紛的案件2002年收案4010件,到2006年突破3萬件,增長了近8倍,占民事案件的比例也由2.7%上升到11.6%。物業(yè)服務(wù)糾紛中物業(yè)費問題最常見。根據(jù)統(tǒng)計,物業(yè)費拖欠案件占物業(yè)費糾紛案件的70%以上。然而,在物業(yè)費拖欠背后隱藏著許多問題,如物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)高,物業(yè)收費內(nèi)容不合理,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,配套設(shè)施不完善,開發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權(quán)證,房屋建設(shè)質(zhì)量問題,擅自出租地下室,地面及地下車庫停車收費等。二、明確業(yè)主的共同管理權(quán)由于《物業(yè)管理條例》和民事基本法《中華人民共和國物權(quán)法(以下簡稱《物權(quán)法》)頒行較晚,一些物業(yè)矛盾的產(chǎn)生也有法制環(huán)境的背景原因。物業(yè)糾紛中的種種矛盾歸根結(jié)底都源于法律關(guān)系和責(zé)任主體的不清晰,這也是產(chǎn)生物業(yè)糾紛矛盾的根本原因。因此,《物權(quán)法》第二編第六章設(shè)專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),以《物權(quán)法》為基礎(chǔ),結(jié)合其他法律文件和民法理論,可以厘清權(quán)利類型、法律關(guān)系、主體法律地位和相關(guān)文書的法律性質(zhì)等問題:(一)明確權(quán)利類型建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)管理制度的法律基礎(chǔ)。業(yè)主購買或通過其他方式,獲得公寓化住宅,取得的是建筑物區(qū)分所有權(quán),這是物權(quán)的一種類型,業(yè)主根據(jù)物權(quán)法取得該權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合性不動產(chǎn)所有權(quán):首先,是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有所有權(quán)。專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,專有所有權(quán)具有主導(dǎo)性。其次,是全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共有所有權(quán),具體每一位業(yè)主基于法律規(guī)定或約定對共有部分共同享有的權(quán)利。最后,是全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理權(quán)。具體每一位業(yè)主的共同管理權(quán)表現(xiàn)為對建筑物管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)過程中形成的成員權(quán)。(二)明確主體的法律地位及其法律關(guān)系1.主體的法律地位業(yè)主,是因為購買公寓化住宅,取得房產(chǎn)證,成為該房屋所有權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》第83條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。據(jù)此,在物業(yè)服務(wù)糾紛僅涉及單個或者少數(shù)特定業(yè)主時,單個或者少數(shù)特定業(yè)主可以提起訴訟,但是這些業(yè)主并沒有解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。因為,解聘行為可能對業(yè)主的整體利益造成損害,這也是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所確定的共同管理權(quán)中的共同性特點決定的。房地產(chǎn)開發(fā)商,是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第一承擔(dān)人,通過出讓或者劃撥的方式獲得土地使用權(quán),開發(fā)住宅項目。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。因此,開發(fā)商如果囤積居奇或者賣不出去,角色上會與業(yè)主有交叉。在前期物業(yè)管理過程中,開發(fā)商根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定,選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。此時,開發(fā)商一般選聘下屬公司對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,角色上會與物業(yè)公司有交叉。物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務(wù)的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務(wù)的獨立法人。取得相應(yīng)的資質(zhì)證書是企業(yè)開展物業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關(guān)部門完成備案登記工作。業(yè)主委員會,是由業(yè)主大會授權(quán)設(shè)立的,行使業(yè)主大會賦予的職權(quán),是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是業(yè)主大會的日常運作和管理機(jī)關(guān)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第8條和第9條的規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。結(jié)合《物權(quán)法》第83條,可以確定業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。這種訴訟主體是基于業(yè)主共同接受物業(yè)服務(wù),具有不可分割性和相互依賴性。因此,雖然業(yè)主大會和業(yè)主委員會都不是物業(yè)服務(wù)合同的合同主體,卻有訴訟主體資格,這種訴訟主體資格的取得并不是基于合同主體的身份,而是全體業(yè)主對其權(quán)利的讓渡組成業(yè)主大會,再由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會行使該權(quán)利。在沒有成立業(yè)主委員會的情況下,欲維護(hù)整體利益,就應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會,由業(yè)主共同提起訴訟。小區(qū)辦,是政府建設(shè)委員會(或者房屋行政主管部門)設(shè)立的行政管理機(jī)構(gòu),市小區(qū)辦下設(shè)各區(qū)小區(qū)辦。指導(dǎo)各個小區(qū)成立業(yè)主委員會及對其接受物業(yè)服務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)的組織。2.主體間關(guān)系業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,合同雙方享受權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司違反合同約定,即物業(yè)公司不履行或者不適當(dāng)履行合同義務(wù),根據(jù)《合同法》的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)首先區(qū)分根本違約和一般違約。物業(yè)公司完全不履行合同義務(wù)或不完全履行合同主要義務(wù),合同目的不能實現(xiàn)時,業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費為抗辯,但是這種情形不多見。更常見的是物業(yè)公司提供了物業(yè)服務(wù),但不符合或者沒有達(dá)到合同約定的要求,此情形多屬一般違約,業(yè)主可以要求對方繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、損害賠償、支付違約金等方式,承擔(dān)違約責(zé)任。因此,業(yè)主與物業(yè)公司矛盾很多是由于在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中,物業(yè)公司存在違約行為,但并沒有嚴(yán)重到合同目的不能實現(xiàn)的程度。業(yè)主最常見的對抗方式——拒絕交納物業(yè)費往往得不到法院的支持。業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間并沒有直接的合同關(guān)系?！段餀?quán)法》取消了原草案中關(guān)于管理委員會和管理人的職責(zé)等內(nèi)容,進(jìn)一步明確了業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系。小區(qū)辦與物業(yè)公司之間存在行政管理關(guān)系,小區(qū)辦指導(dǎo)各個小區(qū)成立業(yè)主委員會及對其接受物業(yè)服務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)。小區(qū)辦會對物業(yè)公司每年進(jìn)行資質(zhì)考核、備案。(三)明確文書法律性質(zhì)物業(yè)服務(wù)過程中以物業(yè)服務(wù)合同為依托,產(chǎn)生權(quán)利義務(wù),因此各種合同、文書的法律性質(zhì)十分重要。1.《前期物業(yè)服務(wù)合同》《前期物業(yè)服務(wù)合同》是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產(chǎn)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21條,在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。從《物業(yè)管理條例》的規(guī)定也可以看出,前期物業(yè)管理自房屋出售即業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同開始至業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《普通物業(yè)服務(wù)合同》生效時止。其主要內(nèi)容包括:房屋交付驗收;裝潢管理;衛(wèi)生保潔工作;維護(hù)小區(qū)秩序;協(xié)調(diào)各種矛盾等。這個階段的小區(qū)常常發(fā)生各種配套設(shè)施不健全,各種管理規(guī)則不完善,各種服務(wù)不到位等現(xiàn)象。從前期物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)看,包括開發(fā)商的售后服務(wù)和為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的雙重屬性。因此,前期物業(yè)服務(wù)也是矛盾的集中點和多發(fā)點。2.《普通物業(yè)服務(wù)合同》《普通物業(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。隨著業(yè)主入住,群體組織能力高的,依據(jù)《物業(yè)管理條例》第26條委托新的物業(yè)公司,訂立《普通物業(yè)服務(wù)合同》。但是如果業(yè)主群體組織能力低的,往往靠拖欠物業(yè)費與之對抗。要么物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟收回了某個業(yè)主以前欠繳的物業(yè)管理費,并陷入長久的訴訟中;要么就任由其發(fā)展下去,最終物業(yè)管理企業(yè)主動撤離這個物業(yè)管理區(qū)域。3.《房屋使用、管理、維護(hù)公約》和《承諾書》根據(jù)《物業(yè)管理條例》第22、23條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制訂臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。此兩項法律文書有利于提高業(yè)主的自律意識,預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動的中的糾紛。三、房地產(chǎn)糾紛的多樣性解決減少物業(yè)糾紛的有效途徑的探尋,需要政府各職能部門、司法機(jī)關(guān)、立法機(jī)關(guān)共同的努力。(一)明確物業(yè)管理等、及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系2007年9月20日,國家發(fā)展和改革委員會會同建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》,依據(jù)該規(guī)定,政府價格主管部門在制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時,對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的原則,明確了物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成、相關(guān)項目的審核方法和標(biāo)準(zhǔn)。我們也應(yīng)注意到前期物業(yè)管理過程中,“建管一體”模式存在巨大的弊端。在各級建設(shè)主管部門的監(jiān)督管理下,開發(fā)商以招投標(biāo)的方式進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選用工作,可以擺脫開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)千絲萬縷的曖昧關(guān)系,明確各自與區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。各級小區(qū)辦積極發(fā)揮職能作用,對物業(yè)公司和業(yè)主雙方規(guī)范和引導(dǎo),及時消除糾紛隱患,化解矛盾。(二)業(yè)服務(wù)合同繳納標(biāo)準(zhǔn)的處理法院在審理物業(yè)糾紛案件時,必須在“業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費”和“業(yè)主必須按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)費”兩種處理辦法中間,找到一個更妥當(dāng)?shù)奶幚磙k法。如果法院能夠以事實為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,考慮物業(yè)服務(wù)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)的程度,酌情降低物業(yè)服務(wù)的收費價格,則保護(hù)了雙方的利益,實現(xiàn)法律效果