發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)運營商有效對接

Word版本，下載可自由編輯發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)運營商有效對接商業(yè)地產(chǎn)的方興未艾致使許多原來從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商一哄而上大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的缺乏,不到位,開發(fā)商逐利的本性及短視行業(yè),致使曾熱火朝天的地產(chǎn)項目在無情的市場競爭中遭到淘汰。如何有效實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的對接?筆者就以下幾個角度思考,試圖為商業(yè)與地產(chǎn)之有效對接提供幾點建議與參考。

一、理順商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系

商業(yè)與地產(chǎn),孰先孰后?顯然,地產(chǎn)是商業(yè)的裁體,沒有地產(chǎn),何談商業(yè)。那是不是意味著先地產(chǎn)后商業(yè)呢?確實,在相當(dāng)長的一段時期內(nèi),很多房地產(chǎn)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)項目時,都是按傳統(tǒng)住宅項目開發(fā)模式運營,待項目建成后,再去找客戶,或租或售,也去招商。但結(jié)果呢?無數(shù)失敗案例的足以證明,先地產(chǎn)后商業(yè)是行不通的?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商才意識到“先商業(yè)后地產(chǎn)”的重要性。為什么這樣說呢?首先,這是由商業(yè)發(fā)展規(guī)律所決定的。根據(jù)商業(yè)起源與發(fā)展,人類開始了交換、交易,于是就自發(fā)聚集起來在一些場地,慢慢的,場地就成了固定的交易場所了,就如現(xiàn)鄉(xiāng)村里依舊存在的一些自發(fā)聚集起來的菜市場般。所以,先有市后有場,市興則場旺。其次,商業(yè)也好,地產(chǎn)也罷,其所服務(wù)的最終客戶都一樣,都是為實現(xiàn)滿足消費者的需求從而達(dá)到利潤的獲取。而商業(yè)是與最終消費者距離最近的,也是最了解與熟悉最快的,所以商業(yè)必須先行,從而更好地服務(wù)地產(chǎn)。最后,近看港奧,遠(yuǎn)學(xué)歐美,其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成功案例無不證明其商業(yè)先行的必要性與重要性。當(dāng)然,國內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是做得比較成功的。

先商業(yè),后地產(chǎn)。從而決定了開發(fā)商在進(jìn)行項目開發(fā)的前期,即項目業(yè)態(tài)定位,產(chǎn)品定位及其他相關(guān)規(guī)劃設(shè)計時,就應(yīng)該做到充分了解城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,了解區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,了解區(qū)域未來消費需求與熱點所在;就應(yīng)該讓商業(yè)運營商參與進(jìn)來,聽取他們的意見,從而打造符合商業(yè)運營商要求的商業(yè)經(jīng)營場所。

二、重估商業(yè)地產(chǎn)的價值

大家都清楚,價值的外在表現(xiàn)為價格。一般而言,決定地產(chǎn)項目的價格的最主要因素是什么?主要是成本。這就是熟悉的在傳統(tǒng)房地產(chǎn)住宅項目價格評估的成本法、假設(shè)開發(fā)法的運用體現(xiàn)。但成本法適用于商業(yè)地產(chǎn)估價嗎?在估價法中,還有個收益評估法。商業(yè)地產(chǎn)的價值體主要體現(xiàn)于該項目未來經(jīng)營收益的獲取。這顯然不同于住宅產(chǎn)品銷售去化良好,就實現(xiàn)了利潤的回報。這就提出了商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營問題。商業(yè)反哺于地產(chǎn)的最好體現(xiàn)也就是后期經(jīng)營的興旺。

確實,商業(yè)地產(chǎn)的價值充分體現(xiàn)在其后期的經(jīng)營收益價值,即其保值、增值功能。從而要求地產(chǎn)開發(fā)商完成項目開發(fā)使命后,更應(yīng)該多多考慮如何做到與商業(yè)運營商有效對接,為項目后期經(jīng)營與管理提供有力的支撐與保障。

三、明晰商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)地產(chǎn)項目運作,離不開開發(fā)者、持有者、經(jīng)營者等三大主體的共同努力。這里有三種可能,一是項目開發(fā)者,兼具物業(yè)持有者及經(jīng)營者,集三重角色為一體,這是很多上規(guī)模具實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇,如香港的恒隆地產(chǎn)在上海開發(fā)的恒隆廣場,即為長期持有與經(jīng)營。第二種可能是,地產(chǎn)商把商業(yè)地產(chǎn)項目建好,然后以產(chǎn)權(quán)出售的方式售給眾多的小業(yè)者,然后由小業(yè)者自行經(jīng)營或者租賃經(jīng)營。顯然,開發(fā)商只是具備了開發(fā)者的角色。而眾多的小業(yè)者是物業(yè)持有者,而這一環(huán)節(jié)中的經(jīng)營者,則更多的不確定性,他可以是小業(yè)者自身,也可以是大型商業(yè)運營機構(gòu)統(tǒng)一租賃經(jīng)營,還可以是其他散戶經(jīng)營。第三種可能是,開發(fā)商開發(fā)完項目,而把項目整體出售給專業(yè)的大型商業(yè)公司,由其持有自行經(jīng)營。很多海外房地產(chǎn)投資基金即是通過此種途勁進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場的。

在這三種可能中,目前更多的開發(fā)商選擇了第二種,這是為什么呢?一是其欠缺商業(yè)運營能力,“不是不想做,實在是不知道如何去做”;二是其資金實力有限要求其必須快速變現(xiàn)實現(xiàn)資金回籠,三是其社會責(zé)任心態(tài)的缺位,抱有能掙一筆是一筆的心態(tài),不愿承擔(dān)后期興市旺場的風(fēng)險。當(dāng)然,其后期經(jīng)營的高額利潤回報也就自然分享不了。有點扯遠(yuǎn)了,第二種可能就把地產(chǎn)與商業(yè)的血脈被人為地割斷了,裂痕放大了,還得續(xù)還得補,后期的風(fēng)險顯然就太大了。也就要求眾多開發(fā)商必須明確自身在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中所處的位置,從而達(dá)到專業(yè)人做專業(yè)事。這也就為商業(yè)與地產(chǎn)的有效對接提供了可行性。

四、把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的結(jié)構(gòu)

.-物業(yè)經(jīng)理人

通常而言,開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的利潤是住宅開發(fā)利潤的2-7倍,于是越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把資金投入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,畢竟的資本逐利性使然。同理,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本是住宅地產(chǎn)開發(fā)成本的2倍左右,這就要求開發(fā)商具有更強的資金實力?？v觀國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商,做住宅也罷,做商業(yè)也罷,其主要資金來源無外乎有三,一為自身資金儲備,二為銀行貸款,三為前期銷售所得回籠資金。其中,銀行貸款是主要的,通常占50%以上。沉重的銀行利息,緊繃的資金鏈,這都使得預(yù)售或前期階段所獲取的回籠資金最為關(guān)鍵。這也就使得絕大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做項目時都考慮物業(yè)的銷售,以便資金的快速回籠。這亦補充說明了上面部分中開發(fā)商為什么選擇第二種可能。

當(dāng)我們把眼光放在那些大型商貿(mào)流通企業(yè)等商業(yè)運營商身上時,發(fā)現(xiàn)他們的資金實力是相當(dāng)強大的。設(shè)想,我們

可不可以發(fā)現(xiàn)或搭建地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)運營商兩者之間的資本橋梁呢?開發(fā)商獲取了強大的資金支持,而商業(yè)運營商獲得了更好的地產(chǎn)資源,更理想的商業(yè)經(jīng)營場所呢?

篇2：商業(yè)地產(chǎn)之有效對接幾點思考

商業(yè)與地產(chǎn)之有效對接的幾點思考

關(guān)于商業(yè)與地產(chǎn)對接的幾點思考商業(yè)地產(chǎn)的方興未艾致使許多原來從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商一哄而上大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，政府商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的缺乏，不到位，開發(fā)商逐利的本性及短視行業(yè)，致使曾熱火朝天的地產(chǎn)項目在無情的市場競爭中遭到淘汰。如何有效實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的對接？筆者就以下幾個角度思考，試圖為商業(yè)與地產(chǎn)之有效對接提供幾點建議與參考。

一、理順商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系

商業(yè)與地產(chǎn)，孰先孰后？顯然，地產(chǎn)是商業(yè)的裁體，沒有地產(chǎn)，何談商業(yè)。那是不是意味著先地產(chǎn)后商業(yè)呢？確實，在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)項目時，都是按傳統(tǒng)住宅項目開發(fā)模式運營，待項目建成后，再去找客戶，或租或售，也去招商。但結(jié)果呢？無數(shù)失敗案例的足以證明，先地產(chǎn)后商業(yè)是行不通的?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商才意識到"先商業(yè)后地產(chǎn)"的重要性。為什么這樣說呢？首先，這是由商業(yè)發(fā)展規(guī)律所決定的。根據(jù)商業(yè)起源與發(fā)展，人類開始了交換、交易，于是就自發(fā)聚集起來在一些場地，慢慢的，場地就成了固定的交易場所了，就如現(xiàn)鄉(xiāng)村里依舊存在的一些自發(fā)聚集起來的菜市場般。所以，先有市后有場，市興則場旺。其次，商業(yè)也好，地產(chǎn)也罷，其所服務(wù)的最終客戶都一樣，都是為實現(xiàn)滿足消費者的需求從而達(dá)到利潤的獲取。而商業(yè)是與最終消費者距離最近的，也是最了解與熟悉最快的，所以商業(yè)必須先行，從而更好地服務(wù)地產(chǎn)。最后，近看港奧，遠(yuǎn)學(xué)歐美，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成功案例無不證明其商業(yè)先行的必要性與重要性。當(dāng)然，國內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是做得比較成功的。

先商業(yè)，后地產(chǎn)。從而決定了開發(fā)商在進(jìn)行項目開發(fā)的前期，即項目業(yè)態(tài)定位，產(chǎn)品定位及其他相關(guān)規(guī)劃設(shè)計時，就應(yīng)該做到充分了解城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，了解區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，了解區(qū)域未來消費需求與熱點所在；就應(yīng)該讓商業(yè)運營商參與進(jìn)來，聽取他們的意見，從而打造符合商業(yè)運營商要求的商業(yè)經(jīng)營場所。

二、重估商業(yè)地產(chǎn)的價值

大家都清楚，價值的外在表現(xiàn)為價格。一般而言，決定地產(chǎn)項目的價格的最主要因素是什么？主要是成本。這就是熟悉的在傳統(tǒng)房地產(chǎn)住宅項目價格評估的成本法、假設(shè)開發(fā)法的運用體現(xiàn)。但成本法適用于商業(yè)地產(chǎn)估價嗎？在估價法中，還有個收益評估法。商業(yè)地產(chǎn)的價值體主要體現(xiàn)于該項目未來經(jīng)營收益的獲取。這顯然不同于住宅產(chǎn)品銷售去化良好，就實現(xiàn)了利潤的回報。這就提出了商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營問題。商業(yè)反哺于地產(chǎn)的最好體現(xiàn)也就是后期經(jīng)營的興旺。

確實，商業(yè)地產(chǎn)的價值充分體現(xiàn)在其后期的經(jīng)營收益價值，即其保值、增值功能。從而要求地產(chǎn)開發(fā)商完成項目開發(fā)使命后，更應(yīng)該多多考慮如何做到與商業(yè)運營商有效對接，為項目后期經(jīng)營與管理提供有力的支撐與保障。

三、明晰商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)地產(chǎn)項目運作，離不開開發(fā)者、持有者、經(jīng)營者等三大主體的共同努力。這里有三種可能，一是項目開發(fā)者，兼具物業(yè)持有者及經(jīng)營者，集三重角色為一體，這是很多上規(guī)模具實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇，如香港的恒隆地產(chǎn)在上海開發(fā)的恒隆廣場，即為長期持有與經(jīng)營。第二種可能是，地產(chǎn)商把商業(yè)地產(chǎn)項目建好，然后以產(chǎn)權(quán)出售的方式售給眾多的小業(yè)者，然后由小業(yè)者自行經(jīng)營或者租賃經(jīng)營。顯然，開發(fā)商只是具備了開發(fā)者的角色。而眾多的小業(yè)者是物業(yè)持有者，而這一環(huán)節(jié)中的經(jīng)營者，則更多的不確定性，他可以是小業(yè)者自身，也可以是大型商業(yè)運營機構(gòu)統(tǒng)一租賃經(jīng)營，還可以是其他散戶經(jīng)營。第三種可能是，開發(fā)商開發(fā)完項目，而把項目整體出售給專業(yè)的大型商業(yè)公司，由其持有自行經(jīng)營。很多海外房地產(chǎn)投資基金即是通過此種途勁進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場的。

在這三種可能中，目前更多的開發(fā)商選擇了第二種，這是為什么呢？一是其欠缺商業(yè)運營能力，"不是不想做，實在是不知道如何去做"；二是其資金實力有限要求其必須快速變現(xiàn)實現(xiàn)資金回籠，三是其社會責(zé)任心態(tài)的缺位，抱有能掙一筆是一筆的心態(tài)，不愿承擔(dān)后期興市旺場的風(fēng)險。當(dāng)然，其后期經(jīng)營的高額利潤回報也就自然分享不了。有點扯遠(yuǎn)了，第二種可能就把地產(chǎn)與商業(yè)的血脈被人為地割斷了，裂痕放大了，還得續(xù)還得補，后期的風(fēng)險顯然就太大了。也就要求眾多開發(fā)商必須明確自身在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中所處的位置，從而達(dá)到專業(yè)人做專業(yè)事。這也就為商業(yè)與地產(chǎn)的有效對接提供了可行性。

四、把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的結(jié)構(gòu)

通常而言，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的利潤是住宅開發(fā)利潤的2-7倍，于是越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把資金投入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，畢竟的資本逐利性使然。同理，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本是住宅地產(chǎn)開發(fā)成本的2倍左右，這就要求開發(fā)商具有更強的資金實力?？v觀國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商，做住宅也罷，做商業(yè)也罷，其主要資金來源無外乎有三，一為自身資金儲備，二為銀行貸款，三為前期銷售所得回籠資金。其中，銀行貸款是主要的，通常占50%以上。沉重的銀行利息，緊繃的資金鏈，這都使得預(yù)售或前期階段所獲取的回籠