長(zhǎng)沙樓市發(fā)展格局簡(jiǎn)報(bào)

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展格局簡(jiǎn)報(bào)新峰（中國(guó)）——長(zhǎng)沙市新峰房地產(chǎn)咨詢有限公司2011年05月PART1長(zhǎng)沙城市發(fā)展格局PART2長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局PART3長(zhǎng)沙調(diào)控政策格局PART4長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展格局PART1長(zhǎng)沙城市發(fā)展格局長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況——戰(zhàn)略位置長(zhǎng)沙處華中腹地，位于珠三角三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，發(fā)揮著承東啟西，連南接北的樞紐作用，是中部發(fā)展的重點(diǎn)城市。長(zhǎng)沙是內(nèi)陸交通樞紐城市，是通向兩廣沿海和西南邊陲的前緣地帶，位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng)；長(zhǎng)沙在全國(guó)的戰(zhàn)略布局中發(fā)揮著承東啟西、連南接北的樞紐作用，既得益于沿海市場(chǎng)的強(qiáng)勁輻射，又受惠于內(nèi)陸市場(chǎng)的全面聯(lián)動(dòng)。長(zhǎng)沙市被湘江分為東西兩部分，占地面積1.1819萬(wàn)平方公里，轄主城5區(qū)和周邊3縣1市，擁有近642萬(wàn)總?cè)丝?，其中主?區(qū)人口近237萬(wàn)，占36.87%。長(zhǎng)沙屬于人口聚集型城市。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況——行政區(qū)劃及人口長(zhǎng)沙市總占地1.1819萬(wàn)平方公里，其中主城區(qū)為556萬(wàn)平方公里；長(zhǎng)沙市轄5個(gè)區(qū)：芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)、雨花區(qū)，4個(gè)縣(市)：長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽(yáng)市。長(zhǎng)沙市總?cè)丝跀?shù)：6417367人，其中市區(qū)人口數(shù)2365801人，占36.87%；長(zhǎng)、望、瀏、寧四縣（市）人口數(shù)4051566人，占63.13%?？?cè)丝跀?shù)中，非農(nóng)業(yè)人口數(shù)2332132人，占36.34%；農(nóng)業(yè)人口數(shù)4077068人，占63.53%；未落常住戶口人員8167人，占0.13%。總?cè)丝跀?shù)中，18歲以下949776人，占14.8%；18-35歲1969727人，占30.69%；35-60歲2508269人，占39.09%；60歲以上989595人，占15.42%。隨著市府西遷、省府南遷、三館一廳落戶北區(qū)等利好，“西文東市，南帝北丐”格局逐漸被改寫(xiě)，商圈不再僅限于東、南部，而向各區(qū)擴(kuò)散，逐步形成多“中心”。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況——主城五區(qū)定位岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)位于湘江以西。在功能上重點(diǎn)建設(shè)科教、文化區(qū)，并著力打造成長(zhǎng)沙都市新區(qū)。連通繞城高速、京珠高速和319國(guó)道，擁有市政府、湘江、岳麓山、大學(xué)城等資源。天心區(qū)位于長(zhǎng)沙南部，處于長(zhǎng)株潭的核心區(qū)域，是商業(yè)大區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)行政、商業(yè)區(qū)。連通京廣鐵路、107國(guó)道和城市一、二、三環(huán)線，擁有省政府、天心閣、黃興路步行街等資源。雨花區(qū)地處長(zhǎng)沙東南部，占據(jù)了長(zhǎng)沙市東南兩個(gè)方向出城口的主通道，是長(zhǎng)、株、潭三市融城的接合部。重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)、商貿(mào)業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，擁有環(huán)?？萍紙@、高橋大市場(chǎng)等資源。芙蓉區(qū)位于長(zhǎng)沙中心帶，是湖南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、信息的中心，也是人流、物流、資金流、信息流密集度最高的地域。開(kāi)福區(qū)位于長(zhǎng)沙北部，是長(zhǎng)沙市面積最大、人口最多的城區(qū)。在功能上重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)、物流及工業(yè)區(qū)。連通芙蓉北路和湘江大道，擁有三館一廳、霞凝深水港、月湖公園、金鷹文化城、四方新城、青竹湖外商城等資源長(zhǎng)沙市已形成了向東南西北輻射的水、陸、空立體交叉交通網(wǎng)絡(luò)，使長(zhǎng)沙具有了與國(guó)內(nèi)外進(jìn)行廣泛聯(lián)系的能力，大大完善了長(zhǎng)沙市場(chǎng)的聚集、輻射和媒介功能。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況——交通概況航空：長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)為國(guó)際空港，已開(kāi)通35條航線；鐵路：長(zhǎng)沙是全國(guó)交通樞紐，京廣鐵路、長(zhǎng)沙至石門鐵路、武廣高鐵等鐵路使長(zhǎng)沙通達(dá)全國(guó)各大、中城市。水路：與長(zhǎng)江沿岸及南京、上海、連云港等港口通航。

公路：107、319、106國(guó)道和多條高速公路在境內(nèi)相聯(lián)，長(zhǎng)沙已列為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市之一。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況——?dú)v史文化“影視文化，山水洲城”長(zhǎng)沙是中國(guó)影視傳媒最發(fā)達(dá)的城市之一，中國(guó)第一批歷史文化名城，是最活力的城市。岳麓山，岳麓書(shū)院，橘子洲頭、湘江是長(zhǎng)沙最重要的景觀和歷史人文資源；是長(zhǎng)沙幾千年歷史的見(jiàn)證，長(zhǎng)沙市民對(duì)他們有著深厚的感情；影視傳媒是長(zhǎng)沙最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，是長(zhǎng)沙最值得驕傲和自豪的招牌，湖南衛(wèi)視是中國(guó)收視率最高的省級(jí)電視臺(tái)，“超女”“快男”更是近年來(lái)長(zhǎng)沙最吸引世人的“亮點(diǎn)”。PART1長(zhǎng)沙城市發(fā)展格局長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局“一區(qū)三圈一帶四軸”即3+5城市群空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，形成3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，將提高長(zhǎng)沙在國(guó)內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域整體實(shí)力，以在更大范圍內(nèi)參與國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局——3+5城市群規(guī)劃“一區(qū)”即以長(zhǎng)沙主城區(qū)為中心的45-90分鐘通勤圈，含株洲、湘潭、益陽(yáng)；“三圈一帶”即分別以常德、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、婁底2小時(shí)通勤圈為核心，整合周邊具有功能與空間一體化發(fā)展?jié)摿Φ目h（市）城區(qū)，發(fā)展常德、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)三個(gè)城市圈和婁底城市帶?！八妮S”即長(zhǎng)沙-常德、長(zhǎng)沙-岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙-衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙-婁底四條對(duì)外軸線。長(zhǎng)沙城市發(fā)展概況——城市格局“一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃，長(zhǎng)沙將走出“攤大餅”式擴(kuò)張，并從城市“單中心”向“多中心”轉(zhuǎn)變。“一軸”為湘江服務(wù)功能軸，“兩帶”為北部發(fā)展帶和南部發(fā)展帶，“一主”為長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)，由河西商務(wù)區(qū)與河?xùn)|商務(wù)區(qū)共同組成，“兩次”分別為星馬副中心和雷鋒湖—梅溪湖副中心，“六組團(tuán)”為“空港組團(tuán)”、“黃組團(tuán)”、“暮云組團(tuán)”、“坪浦組團(tuán)”、“高星組團(tuán)”、“金霞組團(tuán)”。最新規(guī)劃將長(zhǎng)沙周邊經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、地理位置比較偏遠(yuǎn)的地方都納入了長(zhǎng)沙總體規(guī)劃中，至2020年長(zhǎng)沙的規(guī)劃區(qū)面積將達(dá)到4960平方公里。地鐵——2020年規(guī)劃軌道交通線路6條，約230公里。包括1號(hào)線全線、2號(hào)線全線、3號(hào)線（張公塘至坪塘鎮(zhèn)）、四號(hào)線（望城至長(zhǎng)沙南站）、5號(hào)線、6號(hào)線，目前在建2號(hào)線。城際鐵路——長(zhǎng)株潭輕軌計(jì)劃于2009年開(kāi)工，2013年建成。其起終點(diǎn)分別為長(zhǎng)沙的萬(wàn)家麗路、株洲的炎帝廣場(chǎng)、湘潭的書(shū)院東路，線路全長(zhǎng)63.88公里，共設(shè)車站23座。過(guò)江隧道——根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)15年內(nèi)，長(zhǎng)沙將修建14條過(guò)湘江通道，包括營(yíng)盤(pán)路過(guò)湘江隧道、勞動(dòng)路過(guò)湘江隧道、人民路過(guò)湘江隧道、南湖路過(guò)湘江隧道、湘府路過(guò)湘江隧道及地鐵2號(hào)線。長(zhǎng)沙城市規(guī)劃格局——交通規(guī)劃城市道路交通、地鐵、城際鐵路、過(guò)江隧道、武廣高鐵、杭長(zhǎng)高鐵……增強(qiáng)長(zhǎng)沙對(duì)全國(guó)的輻射能力，促進(jìn)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。十二五規(guī)劃國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)大轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)建設(shè)權(quán)重下降，民生成為政府關(guān)注新核心。小結(jié)政治背景房地產(chǎn)的處境政策出臺(tái)背景小結(jié)房地產(chǎn)作為過(guò)熱行業(yè)的風(fēng)頭浪尖，人民怨言的矛頭指向，成為國(guó)家調(diào)控的主要目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，GDP漲幅再度超“10”，通貨膨脹壓力突出，CIP在“5”周圍波動(dòng)，抑制通脹成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)背景調(diào)控現(xiàn)狀2010年4月中央調(diào)控以來(lái)，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)漲幅速度開(kāi)始初步回落。PART2長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局長(zhǎng)沙GDP發(fā)展情況長(zhǎng)沙社會(huì)零售總額發(fā)展情況長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資情況長(zhǎng)沙收入與支出情況長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局——GDP發(fā)展長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，自2003年始GDP一直保持14.7%以上的增長(zhǎng)率，位列2010年中部六省城市GDP第二，僅次于武漢。自2003年以來(lái)，長(zhǎng)沙GDP一直穩(wěn)定增長(zhǎng)GDP增長(zhǎng)幅度穩(wěn)定在14.7%以上的水平，根據(jù)長(zhǎng)沙十三屆人大的初步預(yù)計(jì)，長(zhǎng)沙2011年將實(shí)現(xiàn)GDP4500億元，增長(zhǎng)率13%以上。在國(guó)家政策的扶持下，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，隨著長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)新的跨越式發(fā)展。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局——固定資產(chǎn)投資發(fā)展長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資增幅較大，自2002年以來(lái)保持平均34%的增速發(fā)展，緊追中部六省會(huì)城市龍頭-武漢之后，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)。2010年長(zhǎng)沙人均可支配收入和消費(fèi)性支出皆居中部六省會(huì)之首，但收支比例僅比南昌和合肥低，表明長(zhǎng)沙居民消費(fèi)欲望強(qiáng)，仍舊屬于消費(fèi)型城市。長(zhǎng)沙人均可支配收入從2002年的9560元上漲至2010年22814元，年均累計(jì)增幅達(dá)15.4%；人均消費(fèi)性支出從2002年的7854元上漲至2010年16096元，年均累計(jì)增幅為11.6%，長(zhǎng)沙居民的收入增長(zhǎng)速度高于支出增長(zhǎng)速度，長(zhǎng)沙仍存在巨大消費(fèi)潛力。2010年長(zhǎng)沙收支比例位列中部六省會(huì)第四，長(zhǎng)沙仍舊為消費(fèi)欲望較強(qiáng)的城市。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局——收入＆支出長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)發(fā)展較快，自2004始長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額以高達(dá)16%以上的增幅高速發(fā)展，2010年達(dá)到1812.08億元，位列中部六省會(huì)第二，僅居武漢之后。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局——社會(huì)消費(fèi)品零售總額長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，以年均34%的增速推進(jìn)，2010年達(dá)3192億元，中部城市中僅次于武漢。小結(jié)固定資產(chǎn)投資收入與支出長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局小結(jié)長(zhǎng)沙人均可支配收入與消費(fèi)性支出高居中部城市之首，屬消費(fèi)性較強(qiáng)的城市。長(zhǎng)沙GDP

2002-2010年漲幅持續(xù)14.7%以上，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。2010年GDP達(dá)4547億元高位，居中部省會(huì)城市第二。GDP發(fā)展社會(huì)消費(fèi)品零售總額長(zhǎng)沙零售市場(chǎng)發(fā)展較快，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1812億元，緊追中部城市經(jīng)濟(jì)大哥武漢之后。PART2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展格局政策與長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局長(zhǎng)沙房地產(chǎn)板塊格局2010年4月“國(guó)十條”以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度日趨嚴(yán)厲。從二套房首付50%到三套房限購(gòu)，政府逐漸加大對(duì)購(gòu)房需求的控制。2010.04.17國(guó)十條2010.09.29國(guó)五條2011.01.26國(guó)八條二套房首付50%明確地方政府調(diào)控職責(zé)抑制投資需求提高保障房供給對(duì)地方政府嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制首套首付30%以上，三套房及無(wú)一年本地納稅證明外地人暫停發(fā)放貸款限一季度公布調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)，約談問(wèn)責(zé)制二套房首付60%，三套房及無(wú)一年本地納稅證明外地人限購(gòu)，住房交易全額征稅政策與長(zhǎng)沙——調(diào)控政策單位：萬(wàn)㎡政策與長(zhǎng)沙——限購(gòu)政策本輪調(diào)控加強(qiáng)——新國(guó)五條，新國(guó)五條雖然加強(qiáng)了國(guó)十條的政策，但是收效甚微，使得民眾對(duì)調(diào)控失去信心，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫。政策與長(zhǎng)沙——金融政策房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次升級(jí)——新國(guó)八條

2010.4.17新國(guó)十條2010.9.29新國(guó)五條2011.1.26新國(guó)八條地方政府各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)：統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)；建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。購(gòu)房者堅(jiān)決抑制不合理住房需求：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，首付比例30%；二套房，首付款比例50%，利率基準(zhǔn)利率的1.1倍；第三套及以上住房的，首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。完善差別化的住房信貸政策?！百?gòu)買首套住房首付款比例調(diào)整到30%及以上”、“暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款?！闭{(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管：購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一全額征稅。強(qiáng)化差別化住房信貸政策。第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。合理引導(dǎo)住房需求。在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管：加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管；加大交易秩序監(jiān)管力度；完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。

保障房增加住房有效供給：增加居住用地有效供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。加快保障性安居工程建設(shè)：確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。切實(shí)增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。加大保障性安居工程建設(shè)力度。嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。其他

堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。政策與長(zhǎng)沙——保障房政策一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用難以掩蓋其投資過(guò)熱和民怨核心的屬性，成為政府調(diào)控的主要目標(biāo)。一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用難以掩蓋其投資過(guò)熱和民怨核心的屬性，成為政府調(diào)控的主要目標(biāo)。中部五省省會(huì)的市場(chǎng)表現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用難以掩蓋其投資過(guò)熱和民怨核心的屬性，成為政府調(diào)控的主要目標(biāo)。站在通貨膨脹的“風(fēng)口浪尖”作為怨聲載道的“罪魁禍?zhǔn)住贝龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)

PART3政策影響預(yù)期中央政府目標(biāo)政策持續(xù)周期房?jī)r(jià)跌幅預(yù)期遠(yuǎn)期政策猜想房地產(chǎn)行業(yè)的處境房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用難以掩蓋其投資過(guò)熱和民怨核心的屬性，成為政府調(diào)控的主要目標(biāo)。站在通貨膨脹的“風(fēng)口浪尖”作為怨聲載道的“罪魁禍?zhǔn)住贝龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)

PART3長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局及特征分析板塊劃分板塊熱點(diǎn)項(xiàng)目點(diǎn)擊長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)板塊劃分二環(huán)線繞城高速含浦麓南咸嘉湖濱江新城市府工業(yè)園金星北梅溪湖麓谷北五一商圈書(shū)院東塘商圈火車站金霞伍家?guī)X烈士公園月湖尚東月島公園繞城高速二環(huán)線高橋體育新城植物園雨花亭南湖林科大省府省府南洞井星沙萬(wàn)家麗北片區(qū)長(zhǎng)沙片區(qū)劃分長(zhǎng)沙主要的住宅市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域可分為三大圈層、十三個(gè)熱點(diǎn)片區(qū):第一圈層：傳統(tǒng)中心區(qū)五一廣場(chǎng)片區(qū)東塘片區(qū)左家塘片區(qū)年嘉湖片區(qū)第二圈層：新興發(fā)展區(qū)市府麓谷片區(qū)城北片區(qū)金鷹星沙片區(qū)城東片區(qū)體育新城片區(qū)城南省府片區(qū)麓南含浦片區(qū)第三圈層：城郊區(qū)暮云片區(qū)金霞片區(qū)金霞片區(qū)暮云片區(qū)東城南城省府麓南含浦市府麓谷城北中心金鷹星沙體育新城長(zhǎng)沙傳統(tǒng)中心區(qū)第一圈層：傳統(tǒng)中心區(qū)A1:五一廣場(chǎng)片區(qū)——發(fā)展空間有限區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)不容質(zhì)疑，如城市中心、交通方便、配套齊全等，所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)多以商務(wù)辦公為主，少量居住型樓盤(pán)打的也是商住概念，針對(duì)的客戶也以辦公型為主。本區(qū)域是長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)中心，開(kāi)發(fā)程度高，用地量有限，未來(lái)該板塊商品房供給會(huì)越來(lái)越少，并且供給的商品房性質(zhì)也會(huì)以商務(wù)、商業(yè)用房為主。B1:東塘片區(qū)——房?jī)r(jià)高、土地供給量有限作為過(guò)去南長(zhǎng)沙的出城口，由于城市的南拓，逐漸形成了長(zhǎng)沙重要的商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)東塘百貨、友誼商城帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，早期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)以住宅項(xiàng)目為主，現(xiàn)逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)楸緟^(qū)域交通方便、設(shè)施齊全，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但過(guò)高的房?jī)r(jià)及有限的土地將制約本區(qū)域的發(fā)展。C1:左家塘片區(qū)——中心區(qū)域，未來(lái)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一本區(qū)域是長(zhǎng)沙過(guò)去廠礦較集中的地方，留有不少待開(kāi)發(fā)土地，有可能將是市中心最后的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)以單位住房為多，居住配套設(shè)施比較完善，且有相當(dāng)部分希望升級(jí)換房人群、消費(fèi)需求旺盛。過(guò)去環(huán)境較差及路網(wǎng)欠缺一直是制約發(fā)展的原因，現(xiàn)隨城南路、車站路擴(kuò)建，原有廠礦、鋼材市場(chǎng)搬遷出城，制約的因素逐漸減除，本區(qū)域可能形成一個(gè)較大的城市生活片區(qū)。D1:年嘉湖片區(qū)——自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，高檔住宅聚集區(qū)之一，后續(xù)供給量有限風(fēng)景秀麗的年嘉湖使本區(qū)域成為了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)熱點(diǎn)。優(yōu)良的自然環(huán)境是本區(qū)域的最大賣點(diǎn)，因此這里也成了長(zhǎng)沙有錢人群居的板塊。本區(qū)域的樓盤(pán)普遍素質(zhì)較高，同時(shí)價(jià)格也較市區(qū)高。但由于靠近湖岸的較好位置已經(jīng)開(kāi)發(fā)殆盡，本區(qū)域?qū)⒑茈y再持續(xù)形成熱點(diǎn)。A1B1C1D1長(zhǎng)沙新興發(fā)展區(qū)第二圈層：新興發(fā)展區(qū)市府麓谷片區(qū)——人文、景觀優(yōu)勢(shì)明顯該區(qū)域依托高新區(qū)的發(fā)展及2001年市政府、岳麓區(qū)政府的遷入，公務(wù)員和科技人員為該版塊提供了重要支撐，逐漸成為河西的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。城北片區(qū)——自然景觀優(yōu)越；長(zhǎng)沙市北入口瀏陽(yáng)河和湘江帶來(lái)良好的自然環(huán)境，新河三角洲、湘江世紀(jì)城等多個(gè)大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步提升了片區(qū)價(jià)值，成為熱點(diǎn)片區(qū)。金鷹星沙片區(qū)——地價(jià)低，發(fā)展前景可觀距長(zhǎng)沙市中心較近，有大量的待開(kāi)發(fā)土地，地價(jià)相對(duì)較低，前景可觀