淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

PAGEPAGE5淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理2011年9月【摘要】隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資風(fēng)險越來越大，成本管理直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。甚至?xí)绊懩切?shí)力較弱、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的中小型企業(yè)的命運(yùn)。本文通過筆者從事開發(fā)管理的項(xiàng)目實(shí)例，結(jié)合多年項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，從項(xiàng)目的立項(xiàng)、勘察設(shè)計、招投標(biāo)、施工交付使用等開發(fā)全過程論述了項(xiàng)目成本的綜合管理?！娟P(guān)鍵詞】成本控制、系統(tǒng)管理、優(yōu)化方案、組織機(jī)構(gòu)、目標(biāo)考核【正文】栽房夾地爬產(chǎn)抽的叫成饑本槍控志制甜是熊一熄項(xiàng)沸系蜂統(tǒng)發(fā)工關(guān)程嫩，絨從繁項(xiàng)任目弊的供立悶項(xiàng)尖、漏勘摸察乘設(shè)怕計遺、緒招歪標(biāo)腳投惹標(biāo)輛、地施赴工絕、頃交工付翼使脊用影等繭全渴過扛程合均譜會持涉惑及綁到叢成抱本邁控鮮制索。堅房久地雪產(chǎn)腳項(xiàng)頂目北成族本良影娛響說因玉素寧較賢多拔，溪前添期水的矮決朽策們失胞誤租是啟影謝響袍房名地掘產(chǎn)則成斥本春的個致雄命錦因斗素挺，賣如妙前乳期簽的動市象場面調(diào)末研樸、躺項(xiàng)灣目矛的亞選漂址澇、炮項(xiàng)莖目膀的筐定站位推、賢周上圍司環(huán)麥境孫的牽影蛋響著、難企不業(yè)寨決覽策墊層愉的享管班理抓經(jīng)丑驗(yàn)慎及歲管識理兼水編平惹等斧。稠勘值察緣設(shè)多計培階堡段釋是養(yǎng)決像定妄房盛地蕉產(chǎn)半項(xiàng)慶目貍成秘本鳴的欺重筑要秤階侮段丸，嬌較侵多睜設(shè)鄉(xiāng)計婆單漿位行為捏了染追啦求以更縱高偵的冊設(shè)使計務(wù)收荒益富（險設(shè)懂計相費(fèi)京用塑以肚造辰價鏈為恒基規(guī)數(shù)碌計問取架）憤，萍而體去移過志分島地軌提悟高僑設(shè)種計態(tài)安挽全桌系投數(shù)臥或壁增爺添裹不嚴(yán)必囑要稈的革功論能肚而肚提欲高磨工優(yōu)程淺造久價寬，歌有出些陸甚冷至浙直明接希指陳定擇材波料扶設(shè)工備傷的脫品諸牌射和員廠府家撫導(dǎo)墾致贊功惠能啟過墓剩母例廁如笑鄭激州前一恩家晝有碌名質(zhì)的浮設(shè)石計旱單拋位臨在商設(shè)尋計悠一縫旅尸游財小芳區(qū)頑項(xiàng)洋目毀（崗三帳層真普累通刪別肥墅武）翼時腎，閥在悼樓肥間眉距霜達(dá)擾2碼0讀-封3振0救m稱的榨情照況曾下它設(shè)哪計熄了宏地惹下益室斧，碰設(shè)減計會的遵整著個趟項(xiàng)抄目忍一播層虎的據(jù)室伍內(nèi)用地局面褲與驗(yàn)自潤然如地悲面滔標(biāo)造高經(jīng)相含差火1墳m覆造煉成鍬回莫填杯土被方繼量獨(dú)達(dá)傾2勻0杠0勞萬涼左澤右夸，珠將欠窗下戶熟玻誰璃死設(shè)碗計鳴為車L末o狂w囑-枯E伍中三空酷玻躺璃劑設(shè)氧計剛，電外辜墻昌保櫻溫拔設(shè)國計社成箭內(nèi)賓有鄙3清0鼻m伏m男硅巴酸乘鋁腎保材溫草砂糞漿光，造外眼有熄1汽0鞠0岡m鍋m荷聚鏟苯漢板顛層捕，起樓受板徐配宴筋暢均階按動彈遵性夕理薯論庸進(jìn)虧行壘計凳算怎而膝無獲形腦中扔提稈高齊了得鋼耐筋沫的飛配驅(qū)筋獎率昨，身將嘴下皺水鈴管渠道貼設(shè)閃計率為云P農(nóng)P戴R尾超循級億靜礙音東管永，暴通轎過皇對獨(dú)該術(shù)項(xiàng)姻目壟成鏟本符核訂算弱僅托涉烘及塌原刺因促導(dǎo)賽致籃直跟接乏成屢本踢的朱增挑加士竟水達(dá)夸1邀5葵0叨元求/店m索2方，睛。燭當(dāng)尸前宜很旱少魂有堵房榮地盛產(chǎn)效企誤業(yè)粗對以設(shè)撥計箱單電位嫌的縣選伶擇宰采伙取蠻設(shè)呆計獎?wù)辛艠?biāo)紡，泄對不設(shè)舟計宜方梅案投進(jìn)想行蛇多閉方陸案荷比絮較抗和夾限唯額川設(shè)椅計廢，黎直膜接斬導(dǎo)宮致丈了撤工追程膀?qū)嵧阁w薦本維身火的醉高頓成皂本研?？氛泻洞u標(biāo)咳階牛段勝也談很泡少輸有摩房匹地泳產(chǎn)負(fù)企跨業(yè)加真穩(wěn)正錯通陽過出招許標(biāo)握選廟擇襯優(yōu)胸選滔施麻工脫單濁位幼（勾大肝部特分估招享標(biāo)之投臘標(biāo)竭流朗于較形厲式吉）老，漆從隸而壺大炕大宰降賣低激了罩施它工殼投馳標(biāo)聞報塘價大的址競郊爭因性留，荷導(dǎo)暫致洪施銹工脅合鉗同策成溉本孝的甩提銷高瞧。該施攏工犁階膠段育的逢施不工月進(jìn)圖度驅(qū)、抵安燒全幕、悔質(zhì)抓量左在杠大杏程酷度粒上浙影己響昏了灣房宿地構(gòu)產(chǎn)斗項(xiàng)唉目茶直尤接濤投妙資炮效膛益鑼。刷物轎業(yè)失管醫(yī)理有水夾平跑也煩直劈接航影灶響蟲了括房壞地役產(chǎn)礙項(xiàng)雹目鬧的柜使醋用張和粒運(yùn)納營償成脊本款。減如讓何亞做缸好林房婦地灣產(chǎn)易項(xiàng)還目雖的港成威本集管榮理繡，似首塵先懶要姓建震立號以陶董舟事當(dāng)長艙或填總饞經(jīng)絲理蹲為價首居的默成灶本鈔控番制品體蛇系叮，董組吊建孤策昏劃炭部刊、相財擾務(wù)壘部筆、喬總孕工湯辦完、綁成頁本臥控姨制索部滋、鹽審加計轟部伶、婆合船約竊部憂、陶招依標(biāo)世部濕、這工取程刪部蹈（失項(xiàng)居目蒼部謀）糖等異部熟門旨。彼在獸各愁部摩門徹間蝶自榆上腹而環(huán)下糟制波定烏標(biāo)而準(zhǔn)饒的等工鏟作集程掛序泊、美管雁理染制攤度厲、私績腔效他考纖核掙標(biāo)滾準(zhǔn)然。激在血項(xiàng)嘩目揉實(shí)驕?zhǔn)瓦^呢程脫中電按溜照勤每刮月成、卷季爛、稀半產(chǎn)年拿和陪年浪度鋤考亦核再，浮對舌考忌核拖優(yōu)披良翻的長部替門慚和堆個亞人策給惡予趣一械定項(xiàng)經(jīng)脹濟(jì)啞獎園勵樣，潤以括充勒分伐調(diào)飼動橋員集工厭的潮積盡極桃性震。噴定液期姑舉點(diǎn)辦露成禽本灣管顛理誰合盈理改化巴建診議噴活發(fā)動脂，紐可頓要霧求旱公頸司嘴自路下號而徒上忌各當(dāng)部仿門熟及躍個者人勻提獸交承成缺本梯管撿理山合岡理禿化笨建丈議驕，濁合送理奉化研建濃議梁被椒采富納快這呀要坡給欣以淺獎?chuàng)鮿畈牛繉鶗┢饡兊窖路及胝坦ν幢妒沟膵鸪芍北鞠肟夭乐浦煨Ш喒?。睬在漠?xiàng)隆目課的起決秀策殖階屬段恢對割市坑場嘴要錢充突分?jǐn)⒄{(diào)鬧查癥，票對宣可輔能瘡影廁響核決蝶策都的傭所曠有踐因飯素陵均演要蹈提最前啊進(jìn)永行蜜詳恨細(xì)醬的蹈分蒸析字，頌制辮定資詳卡細(xì)趟的蒙項(xiàng)否目聲市但場眾調(diào)偽查遇計夫劃熱，懶調(diào)竄查君的給結(jié)怠果母必磨須哄做首到咽真詞實(shí)弊、皆精葵確貓、寬能鍋量禁化杰的盤必印須招做妹到禿量奪化奧，羅為葬決情策好層詢提灶供籠可丙靠腥的屑決婦策雪依緞?chuàng)椤Ｕ叫卑肛?zé)設(shè)扔計范時號實(shí)堵行暈多工方乞案和比桐較叮，族分烘析暖充怨分保利低用河自抹然觸條陽件褲（墾如胳水寸文因地爸質(zhì)毫條調(diào)件冰、墊利詢用咸地渠形好做慢好謀土廢石卻方捧量談的趣平僅衡潮）慕、償最投大條限沫度雷地跟提啟高倘土偵地背的將利千用嘆率品、殿最辛大劇限題度怖地除利壤用棟已雷建吊城歌市制的劃基輔礎(chǔ)精配返套襪設(shè)典施盈，第在咳滿為足請規(guī)沫劃躬設(shè)辱計籍條宗件遭要積求頃的勤前扣提濃下管盡笑量歉提秤高卷容叛積貍率觀，島合漆理毯選牲擇皆基窮礎(chǔ)岡及牢結(jié)申構(gòu)榆形礙式進(jìn)。女車渣庫塑的鈴設(shè)蠶置筋盡帥量頌利害用尖人叼防臉工勤程鉆平警戰(zhàn)燕結(jié)壘合深使護(hù)用居，鍛多泉層鼠建繪筑亡小宅區(qū)法不卡建爪車壺庫謎時終，格若磨政嚇府需允樣許重人固防徐工增程賀異晨地價建促設(shè)釋時描，愚人刮防且工霧程溉盡識量草繳池移仿地窯建咳設(shè)半費(fèi)舞（垮考不慮米不嶺單阻獨(dú)桐建晝?nèi)饲》懒R）帖，風(fēng)以姐利桐降瘡低盟成奶本諸。資在介土臺地發(fā)、屢報汁建芳等察時辦有衛(wèi)社夸會跡關(guān)途系間的座要蜻充嫩分劣利禽用冤社乖會幅關(guān)竊系演（噴好悠多盼地雞區(qū)稍收煎費(fèi)奉一根般懸有殖向午下寺浮五動碗范檔圍編）搏。妄在銀施卵工謝圖向設(shè)鴨計破階震段寸有漲條渾件雞時嗓最桃好遣開矛展排設(shè)異計熊招匙標(biāo)屈和姿限瘋額數(shù)設(shè)雖計叮，腰提哄供械詳幕細(xì)杯的鴉設(shè)滔計撤任鞭務(wù)山書光（喪如薯內(nèi)促外醉墻略裝幕飾托標(biāo)程準(zhǔn)徑等興）霜，溝以讓利塑設(shè)譯計殘單轉(zhuǎn)位燦更負(fù)好售的襯進(jìn)羊行達(dá)設(shè)鳥計語。窄設(shè)想計葡出轉(zhuǎn)圖據(jù)后扒總起工似辦扭要蓮組科織注相鳳關(guān)蛇人械員步對環(huán)圖案紙搶進(jìn)糟行女審國核得，邊重筋點(diǎn)逗審弓核絕功旨能垂的酸必耍要縫性丈、誠材娃料巖的揚(yáng)選斤擇河、贈檢妖查厚設(shè)俱計澤單棄位熄限尿額盜設(shè)廉計棚的蘭執(zhí)哨行山情既況旦、宜圖此紙顯中餡存顯在神的嘗漏探錯奸等辟，蘿可繁以億隨艱時而督鳥促搭進(jìn)御行躁糾頑正春避邪免利施沉工抽階卸段訊因閱大斗量絲設(shè)供計曬變翻更降造繳成便工聲程毯索芹賠顛。放在撐缺何乏籍項(xiàng)印目超管握理緞力鄰量著的皺開耽發(fā)饞公摟司兄應(yīng)控在執(zhí)項(xiàng)近目壓立待項(xiàng)朋批秋準(zhǔn)煩后洪，次使恰其喝在文設(shè)常計倚前稅期醫(yī)階金段環(huán)即踏介掌入茂項(xiàng)巾目侮管才理鍬，秒充抄分摘發(fā)仰揮栽其喉前滅期贏管賊理棉優(yōu)主勢啊為郵控屋制國設(shè)粒計翅階與段轎的搜工爽程棗成哪本消打噴下吃良脆好嫂的龍基窮礎(chǔ)嫁。圖選盜擇慘項(xiàng)漆目編管周理扣單米位百要捉通慣過介招立標(biāo)耐方切式煉擇翠優(yōu)鋪選碌擇徒具蔽有賴豐著富能的線項(xiàng)未目際管悶理窯和旗監(jiān)兼理斷經(jīng)濤驗(yàn)毀的班項(xiàng)座目聯(lián)管秒理傷單鉛位批，磁項(xiàng)柿目獅管僑理援招退標(biāo)影時目應(yīng)溪以艷其段項(xiàng)筋目凳管晴理裹能例力首作線為及主籍要枝評頭價逐標(biāo)史準(zhǔn)芒，牌不濤應(yīng)詳將奴項(xiàng)艱目盆管遲理堆服盞務(wù)蛇費(fèi)喇用遼作紅為蒙主卡要局評倘價勤標(biāo)煉準(zhǔn)猛，碌評皆標(biāo)濃時霞應(yīng)慚著巡重三對研其究項(xiàng)葵目翁管禿理射規(guī)耽劃皺大艙綱私、戚監(jiān)隱理瓜大花綱推、波擬苗配遭備老項(xiàng)痕目線管哄理完組對織毫機(jī)緞構(gòu)野的野組薦成飲、絹人程員宇職鴨稱逆架知構(gòu)磨、什專犁業(yè)求配漆套宏、退工破程康業(yè)夏績欣、玻服損務(wù)遭信筑譽(yù)朗等繪進(jìn)店行晃重糠點(diǎn)悅評頸審冤。劈在攤施哀工鍬階各段登要駝嚴(yán)到格削審請查每其其編吐制真的堆項(xiàng)機(jī)目屯管厘理蕉規(guī)跳劃卷、街監(jiān)統(tǒng)理護(hù)規(guī)憑劃薦等送管曠理恢文丙件許，徐特驅(qū)別燈是訴計歌量撲支擁付么、室變造更鐮、收索于賠喇等窮成位本安控銷制腐程屑序妄，悶對去于鼓簽坐證斯等桐索男賠江事魚項(xiàng)介要賣求調(diào)提朗供為有健三油方援的卸在幻場晨確閱認(rèn)李照縮片禿，四以述避銷免臭其準(zhǔn)單榴方憂確錫認(rèn)粗造搖成繼項(xiàng)鮮目逐管世理沾（過監(jiān)廳理燙）斯人怒員員與灶施枕工哭單慕位濾串寫通印弄答虛怖作牛假箭的蠢行挖為板。醫(yī)在拘施桶工船招津標(biāo)山階饒段爬要橋?qū)νろ?xiàng)暢目得范虛圍厲進(jìn)譜行貞詳銜細(xì)飲研蜻究孔、暈合崖理瞎劃喚分巷招伐標(biāo)徑的詠范化圍垂和歌標(biāo)壁段脫、聲確顫定智合脾同外條蛾款舌內(nèi)晝?nèi)菰敚娓?jù)某項(xiàng)里目牌的雄特訓(xùn)點(diǎn)士以性及捏市增場各情號況杜確有定親采艇用宗固華定末總蛛價杠合抬同鏈（熟工瘡期想一風(fēng)年劣以奪內(nèi)絮，鑒規(guī)杏模推不嫩大禾且掃市狂場逝比憲較孟穩(wěn)窗定曬時噸）雁還械是淋使蒜用墓可毅調(diào)李總彩價支合椒同漢。配根濫據(jù)捆項(xiàng)將目備的英特洞點(diǎn)謝以么及焦市商場碌情猴況付進(jìn)蹦行鑰合憶同貞風(fēng)興險嫂分謹(jǐn)析循，蘆合往理咱約嘉定盡項(xiàng)桂目瞧的因合袖同鉛風(fēng)市險脈范比圍申，積明坡確第不貓可刪抗淡力詢的昨范會圍壯。浮以文利趙合瞞理斧規(guī)狗避漿合籌同稱風(fēng)倦險糕，污全裙面訊履幻約鎖，辱預(yù)織防證和福減反少品合師同貫糾擋紛毒。洗對臘承麻包庭企趙業(yè)扶的泰承拉諾鄉(xiāng)、兵服周務(wù)恐做荷好靠充饒分曲的糠了負(fù)解將，計解斑決吹標(biāo)娃書口的徹合楚同培范毫圍皇是娘否縱有焰遺灑漏箭、虎是嗎否牙有啊重量復(fù)貸，呈才鉆能咐有債利筑于搖以評后辯的癥工祖程遷項(xiàng)荒目余管嘴理刻，簡并薄以斑此執(zhí)來辰加距重鍋我膏們徑與歇對觀方終的照商寨談則砝菜碼蟲，途爭森取匹在自合灰同送內(nèi)揪容肥上包占變絕恨對紹的憶優(yōu)燈勢中（德平惰等究利尾益銜的慚基肅礎(chǔ)冷上狂）煮。段核尖對橋招里標(biāo)享投偵標(biāo)莊文辯件撫、癥合局同滴、勵施亦工角圖鈔紙睡與悅施穗工且現(xiàn)瞇場跳實(shí)也際逼是桑否肚相武符抬。劇將國問皂題央在潮事卷前武解跑決估。伯認(rèn)婚真命組倒織邪現(xiàn)饅場觀踏舒勘站和必招鉗標(biāo)胸答享疑它會培，凱使堅施各工稍單蜜位裕能律夠丟充逮分晶了刑解師施富工鞏現(xiàn)荷場歐和棕招粱標(biāo)鑼的衡意奮圖虎，抽使蜂其控在囑投胸標(biāo)充時弦合本理揚(yáng)考雅慮修風(fēng)漢險麥，既同梁時包避輛免邁施否工漢單痕位滴日飛后傾借價口草不臘熟濁悉絹現(xiàn)謊場汗情喚況暫等捏而暫發(fā)顆生嘉合部同懶糾添紛何。拜最康好列設(shè)頸置士標(biāo)哲底炎以蛾利厘施燙工功單惡位奪提賺高司投蜓標(biāo)監(jiān)報蚊價秤的鍬競推爭驕能蓬力魄，兵評討標(biāo)棋后震要途對統(tǒng)其固已麥建懲工堅程悄、氏在傍建攻工綢程刊、梁履貢約否能透力皮、獻(xiàn)企塑業(yè)旺信淹譽(yù)說進(jìn)冒行士實(shí)字地絞考儉察因，棵以影利鏡優(yōu)替選病實(shí)則力令強(qiáng)輛、猶信充譽(yù)挺好瓦的況施塌工輪企厲業(yè)啊，喉避鋼免闖施蛇工旅中辭因楊其鑒實(shí)該力穴及停信佛譽(yù)腦問脅題伴影條響歉工灘程全順沈利知進(jìn)礙展豆。叢在肉施椅工孕階宋段袍，討要壺認(rèn)劈真別審摩核牧施檔工晉單穿位眼的教施領(lǐng)組塘及貢施化工愉方猴案禮，讓監(jiān)閱督唯指宰導(dǎo)偽監(jiān)堆理澡和嘩施幟工昏單吧位時嚴(yán)喇格末按酷照已設(shè)片計鵝及巷驗(yàn)偉收膀規(guī)嚼范隆、位施意組邊及防施害工冤方蝴案值合奮理京組莫織次施違工掉，吊確股保詳工沿程數(shù)順購利棗進(jìn)謙展掛，奧特辭別肺是叛對名外悅部關(guān)關(guān)投系探的汽協(xié)鼓調(diào)飼、剩指眉定匯分魚包欣單猜位湊的印選描擇筍、撤配陳套宮的抄施臨工槳等依必值須判提積前浸考懸慮袖合忌理欠安分排據(jù)，軟避撓免軋造異成芝影饒響聲進(jìn)帖度攤和訂總棉包饒單燭位題的皇索光賠罰。江在春此捉階禁段川要艙最初大矮限憐度牧的倚減旬少泡工優(yōu)程多變騰更往，接嚴(yán)柴禁魯施立工頁單粘位發(fā)私業(yè)自虹變但更劇。信變戚更糖設(shè)島計蜂成滅本歪較把大滴時正要內(nèi)對牛變?yōu)V更譯方你案針要枕進(jìn)垮行枝多武方柄案尸比轉(zhuǎn)選端。欺在天施驕工烘階家段獄甲貌乙反雙容方盡要充嚴(yán)預(yù)格倦按踩合積同渠履啞約貍，辟避脖免健因使任隔何窄一椅方閘違途約上而施造嗽成碰工排程僑的哨順杜利牲進(jìn)儲展精，搞而屬造賞成涌不泳必深要靠的從經(jīng)浴濟(jì)膛損掙失蒜。由在椒竣末工昆移送交瞎階衛(wèi)段占，攜不選合佛格拳的耽工蛇程疤嚴(yán)高禁兔驗(yàn)釣收饑移躁交開，飼開拐發(fā)抗企逢業(yè)利要告認(rèn)洲真飯組惹織尚好鋒分佳戶跡驗(yàn)槍收資和肥竣析工運(yùn)驗(yàn)光收看，纖有霉條碎件漲的修應(yīng)滿組績織胞物通業(yè)嶺管帽理撞單屑位曬和詳使弦用荒方菜參盜與冬竣盆工辛預(yù)智驗(yàn)固收顆，當(dāng)以界免點(diǎn)日尤后紛因謊房企屋月的冤質(zhì)倍量筒造漸成陶索勢賠鞭，尚對爪業(yè)盈主核反銅映豬的餅問爆題鋤要談及聾時儀安爬排論處伐理猾，超避敵免若業(yè)番主腰投皮訴除等材造蔬成將不絹良湯影轎響芹。慎總漏之豆，安房落地頑產(chǎn)虎項(xiàng)爸目圾成都本近管燈理困是柄一蘿個袋系跟統(tǒng)遷工曉程稱，紛涉佛及休房加地兇產(chǎn)壇開浙發(fā)蛛實(shí)臺施戰(zhàn)的偉全壯過效程夸，務(wù)涉涌及嘩各鑰個窄部蠻門椒，勻要緊想牢切嬌實(shí)腸做煙好真房辯地自產(chǎn)密成澡本始管趴理咬，寸必慮須做有繼完趙善變的夸組駝織得體礙系御、枯嚴(yán)煌格毛的展管錦理腦程死序尤、仙精晴細(xì)妥的謎管道理悉制浩度介，精要屋事軍前夫?qū)σ坑∫簧龠^夾程其的凱風(fēng)刑險遺進(jìn)搖行暖識屢別碎、乏分肢析壤采陸取拿合模理梨的慧防下范孤措埋施亭以貞達(dá)籮到電的踐預(yù)盯控聽的個目庫的栗。摘合壽理荒編戲制扇成哥本柴控?fù)Q制此計胡劃宰、紙及泳時排進(jìn)境行閥成韻本評考撕核善及朝核旗算歡，誦合束理賠開榜展黎限梅額賽設(shè)縱計渾，傳落凍實(shí)豬招即標(biāo)瘋投階標(biāo)顆制獻(xiàn)度穿，悉合