美林地產海南項目推介書課件

美林地產海南項目推介書2023/10/5美林地產海南項目推介書美林地產海南項目推介書2023/8/2美林地產海南項目推介書1成本測算與收益預期

開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序運營方式與盈利模式目錄

項目綜述

項目開發(fā)

項目規(guī)劃

項目運營

項目收益美林地產海南項目推介書成本測算與收益預期開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容2項目開發(fā)背景

美林地產始創(chuàng)于1998年，從開發(fā)住宅地產項目，到向全國范圍進行土地資本運營轉型。先后開發(fā)內蒙古赤峰美林谷休閑度假項目、青島栲栳島度假項目、長沙云峰湖度假項目等多個大型旅游地產項目。

海南以橫跨亞熱帶到熱帶的氣候，雨林、白沙的養(yǎng)生度假條件，成為旅游地產開發(fā)的先行區(qū)域。美林選擇海南極具亞熱帶雨林氣候特色的澄邁美玉，作為美林旅游地產開發(fā)的一個重要戰(zhàn)略區(qū)域。美林地產海南項目推介書項目開發(fā)背景美林地產始創(chuàng)于1998年，從開發(fā)住宅地產3項目概述海南美林美域生態(tài)城項目澄邁縣位于海南島北部，瀕臨瓊州海峽，與省會?？谑信?。項目地點永發(fā)鎮(zhèn)位于澄邁縣正東部，海南中線高速穿鎮(zhèn)而過，距?？谑?3Km，縣城金江鎮(zhèn)25Km。規(guī)劃區(qū)位于永發(fā)鎮(zhèn)東北側邊緣，與海口市東山鎮(zhèn)毗鄰，用地西至美玉村，北至美墩村，南至儒謝村，規(guī)劃面積約為3000畝。下圖中紅點位置即為項目所在地。美林地產海南項目推介書項目概述海南美林美域生態(tài)城項目美林地產海南項目推介書4項目區(qū)位介紹海南美林美域生態(tài)城項目項目地塊在海南澄邁縣東部永發(fā)鎮(zhèn)與?？谑袞|山鎮(zhèn)交界處美玉水庫周邊，以西，東山湖西南。北距海口市中心約35公里，直線距觀瀾湖高爾夫約5公里，項目緊挨觀瀾湖高爾夫，共享休閑度假資源，區(qū)位優(yōu)勢明顯美林地產海南項目推介書項目區(qū)位介紹海南美林美域生態(tài)城項目美林地產海南項目推介書5交通條件項目緊臨海南省中線高速（海屯高速），地塊距高速入口不到1km，至海口市區(qū)及美蘭機場的正常車行時間均在半小時之內，高速直達，交通十分便利。交通利好已經開始征地并預計在年內開工“西環(huán)高鐵”“瓊州海峽跨海大橋”進入規(guī)劃建設階段，預計2020年前竣工項目交通條件美林地產海南項目推介書交通條件項目交通條件美林地產海南項目推介書6區(qū)位規(guī)劃定位規(guī)劃區(qū)位于澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)，是澄邁縣和?？谑械慕唤犹?，位于海口市“半小時”度假圈內，區(qū)位優(yōu)勢明顯，客源市場廣闊。?？谘蛏降貐^(qū)總體規(guī)劃為東至東線高速公路，南至南渡江，西至石山火山群國家地質公園，北至南海大道。規(guī)劃面積82平方公里。規(guī)劃區(qū)分成“中央休閑區(qū)、商務休閑區(qū)、運動SPA休閑區(qū)”三個功能區(qū)。項目毗鄰羊山5A旅游運動休閑區(qū)項目區(qū)位優(yōu)勢與觀瀾湖高爾夫、馮小剛電影公社為鄰項目緊鄰觀瀾湖高爾夫，新建的馮小剛華誼兄弟電影公社已選址完畢，將于10月進入開發(fā)階段，距離本項目僅5公里，組團式提升區(qū)域旅游度假價值。美林地產海南項目推介書區(qū)位規(guī)劃定位?？谘蛏降貐^(qū)總體規(guī)劃為東至東線高速公路，南至南渡7項目自然資源湖水、叢林、濕地——特色的自然資源

海南美林美域生態(tài)城項目所在地，擁有600畝天然湖泊、百畝成片亞熱帶棕櫚樹林、亞熱帶天然濕地，自然資源豐富優(yōu)越，成為開發(fā)旅游度假項目的基礎要件。美林地產海南項目推介書項目自然資源湖水、叢林、濕地——特色的自然資源美林地產海南項8項目人文資源獨特的人文背景：長壽

項目所在地永發(fā)鎮(zhèn)美玉水庫，原有海南省著名的長壽村，原有村民的平均壽命在100歲以上。宜居長壽的環(huán)境資源，除了項目本身的自然資源之外，還因項目周邊20公里范圍內，擁有?？诨鹕娇诠珗@、野生動植物公園，提供了獨特的人文資源背景。美林地產海南項目推介書項目人文資源獨特的人文背景：長壽美林地產海南項目推介9

開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式

項目綜述

項目開發(fā)目錄

項目規(guī)劃

項目運營成本測算與收益預期

項目收益美林地產海南項目推介書開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序10項目用地范圍紅線圖如圖顯示為項目實際用地紅線圖，圖中可看出，項目包含完整美玉水庫600畝水面及兩塊濕地，毗鄰道路，項目紅線區(qū)內絕大部分為可建設用地，用地條件適宜。美林地產海南項目推介書項目用地范圍紅線圖如圖顯示為項目實際用地紅線圖，圖中可看出，11項目規(guī)劃設計總平面圖海南美林美域生態(tài)城項目規(guī)劃，遵循保有區(qū)域原始風貌特色的原則，發(fā)揮區(qū)域養(yǎng)生養(yǎng)老資源優(yōu)勢。區(qū)域規(guī)劃共3000畝開發(fā)用地指標，其中規(guī)劃1500畝住宅建設用地指標，1500畝商服用地指標。美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃設計總平面圖海南美林美域生態(tài)城項目規(guī)劃，遵循保有區(qū)域12項目規(guī)劃資源評價美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃資源評價美林地產海南項目推介書13項目用地規(guī)劃圖美林地產海南項目推介書項目用地規(guī)劃圖美林地產海南項目推介書14項目規(guī)劃結構親水人居身心放松以湖為核心三大版塊支撐養(yǎng)生產業(yè)度假產業(yè)休閑商業(yè)別墅公寓濱水平臺養(yǎng)生康體購物中心度假酒店濱水平臺美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃結構親水人居養(yǎng)生產業(yè)度假產業(yè)休閑商業(yè)別墅公寓養(yǎng)生康15項目規(guī)劃內容——養(yǎng)生別墅美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃內容——養(yǎng)生別墅美林地產海南項目推介書16項目規(guī)劃內容——濱水平臺美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃內容——濱水平臺美林地產海南項目推介書17項目規(guī)劃內容——度假公寓美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃內容——度假公寓美林地產海南項目推介書18項目規(guī)劃內容——購物中心美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃內容——購物中心美林地產海南項目推介書19項目規(guī)劃內容——養(yǎng)生酒店美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃內容——養(yǎng)生酒店美林地產海南項目推介書20項目規(guī)劃內容——養(yǎng)生康體美林地產海南項目推介書項目規(guī)劃內容——養(yǎng)生康體美林地產海南項目推介書21

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項目綜述

項目開發(fā)

項目規(guī)劃

項目運營成本測算與收益預期

項目收益美林地產海南項目推介書開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序222013年下半年進入招拍掛和項目實質開發(fā)階段2010年9月中旬，美林集團領導開始與當?shù)卣忧ⅰ嵉乜疾臁?011年3月11日，澄邁縣投資委員會議審議并原則上同意我司（美林控股）投資開發(fā)“海南美域四季休閑度假區(qū)”的請示報告。2011年12月，美林控股集團于海南省澄邁縣注冊全資子公司美林美域生態(tài)城開發(fā)有限公司，注冊資金一億元人民幣。美林美域生態(tài)城開發(fā)有限公司與澄邁縣政府簽訂《海南美林美域生態(tài)城四季休閑度假區(qū)投資框架協(xié)議書》，協(xié)議約定為項目開發(fā)提供共3000畝開發(fā)用地，其中1500畝為建設用地、1500畝商服用地。項目公司已完成注冊手續(xù)，2012年上半年對地塊進行進一步的勘察和測量，2013年完成第一階段土地的征地工作。項目工作進展美林地產海南項目推介書2013年下半年進入招拍掛和項目實質開發(fā)階段2010年9月中23項目開發(fā)時序兩階段開發(fā)第二階段1500畝，在第一階段開發(fā)順利推進的基礎上滾動開發(fā)第一階段1500畝建設用地指標，前期征地工作已基本完成，進入項目實際開發(fā)運營階段運營周期：整體運作周期6年（根據(jù)資金和企業(yè)運營能力調整）；美林地產海南項目推介書項目開發(fā)時序兩階段開發(fā)第二階段1500畝，在第一階段開發(fā)順24

開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式目錄

項目綜述

項目開發(fā)

項目規(guī)劃

項目運營成本測算與收益預期

項目收益美林地產海南項目推介書開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序25項目盈利模式作為綜合開發(fā)的度假地產項目，美林美域生態(tài)城項目在不同的開發(fā)階段有不同的盈利點，總體來說可以分為三種現(xiàn)在即可預見到的的盈利模式。經營持有美林美域生態(tài)城項目區(qū)域土地地價，隨著緊鄰的觀瀾湖高爾夫項目的選址落地，土地價格已經上漲到每畝120萬元以上，已有明顯的土地溢價。項目開發(fā)土地溢價美林對項目地近年周邊項目房價進行調研，以別墅、小高層公寓兩種物業(yè)形態(tài)做參照，根據(jù)成本綜合測算和周邊項目參照，通過項目開發(fā)可獲得不錯的溢價收益。隨著項目的開發(fā)和推進，美林美域生態(tài)城逐漸形成規(guī)模，除了本身可售項目可獲得的收益外，休閑養(yǎng)生度假的區(qū)域價值提升將為酒店等商業(yè)物業(yè)帶來更高的物業(yè)持有價值。美林地產海南項目推介書項目盈利模式作為綜合開發(fā)的度假地產項目，美林美域生態(tài)城項目在26項目開發(fā)與運營模式股權出讓戰(zhàn)略合作海南美林美域生態(tài)城合作開發(fā)方式按照規(guī)劃建設方案，對項目進行開發(fā)建設，通過旅游地產的開發(fā)，獲得更高溢價。已征地完成、土地變性完成之后，正式招拍掛之前轉讓股權，美林直接獲取土地增值收益后退出，新股東以低于市場價的土地價格獲得該項目并繼續(xù)運作二級開發(fā)。美林美域項目開發(fā)與運營模式為兩種：獨立開發(fā)、合作開發(fā)。其中合作開發(fā)模式中美林提供股權合作和戰(zhàn)略合作兩種開放的合作方式。美林地產海南項目推介書項目開發(fā)與運營模式股權出讓戰(zhàn)略合作海南美林美域按照規(guī)劃建設方27

開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式目錄

項目綜述

項目開發(fā)

項目規(guī)劃

項目運營成本測算與收益預期

項目收益美林地產海南項目推介書開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內容工作進展與開發(fā)時序28項目經濟技術指標經濟技術指標序號項目占地面積（畝）容積率建筑面積（萬平米）備注一產權物業(yè)1428.301.50142.87

養(yǎng)生別墅285.601.5028.57注：別墅容積率為0.6,公寓容積率為1.8、2.0，在此合并計算，平均容積率為1.5

度假公寓1142.40114.30二經營物業(yè)及配套1676.70

58.60

（一）購物中心221.881.50221990.94注：購物中心和酒店原始容積率為1.0(最初規(guī)劃中的內容），根據(jù)規(guī)劃調整后的總面積和整體的平均容積率做出調整后，暫時改動了該兩項容積率，實際容積率以最終規(guī)劃內容為主。

養(yǎng)生酒店232.181.80278755.31（二）濱水平臺75.090.6733306.54注：濱水平臺包含文化活動用地和娛樂用地，前者容積率0.8，后者0.6，在此取0.665從而接近指標表的確數(shù)29539

養(yǎng)生會所97.360.8051951.30

（三）綠地及公共設施825.95

道路交通224.25

五總計3105.000.97200.89

美林地產海南項目推介書項目經濟技術指標經濟技術指標序號項目占地面積（畝）容積率建筑29項目靜態(tài)成本三年期成本投入序號項目占地面積（畝）單價（萬元/畝）合計（萬元）備注一土地成本3105.0

78867.0三年內完成全部土地收儲，同時完成住宅用地的招拍掛工作。1征地費用1676.77.011736.9征地款分兩次交付，2014年度先支付1428畝住宅用地土地收儲費用，2015年度再支付剩余土地收儲費用。2土地招拍掛費用1428.347.067130.1招拍掛根據(jù)政府批準指標分期進行。此處未單獨計算7萬/畝的返還，因40萬/畝的招拍掛價格為保守估計，故不減去返還，相當于47萬/畝價格拍到土地，此價格相對更為準確。二建安成本建筑面積（平米）（元/平米）135013.5三年期完成住宅項目一半的建設開發(fā)，共計70萬平米住宅開發(fā)量。

養(yǎng)生別墅142871.43500.035003.5精裝修，其中3300元/平米為精裝修建安成本，200元/平米為園林綠化成本。三年內建設總別墅面積的一半。工程款三年內支付70%，余款工程結期支付。

度假公寓571485.62500.0100010.0簡裝，基礎建安成本為1600元/平米，簡裝700元/平米，園林綠化費用200元/平米。三年內建設總公寓面積的一半。工程款三年內支付70%，余款工程結期支付。

計費基數(shù)（萬元）計費比率（%）合計（萬元）

三財務費用35000.018.0%18900.0暫按每年18%，3年計算。四稅費

1營業(yè)稅+土增稅437186.57.5%32789.0銷售額的7.5%2所得稅437186.57.0%30603.1所得稅=收入*7%五管理費用與銷售費用437186.55.0%21859.3銷售費用按總銷售額的3%計算，管理費用按2%計算。六投資合計

318031.8

美林地產海南項目推介書項目靜態(tài)成本三年期成本投入序號項目占地面積（畝）單價30項目靜態(tài)收益三年期銷售收益序號項目建筑面積（平米）單價（元/平米）合計（萬元）備注一養(yǎng)生別墅128584.310000.0128584.3三年期共建設總別墅面積的一半，同時完成90%的去化率，即12.8萬平米別墅銷售任務。（參照海南周邊平均去化率切實可行）二度假公寓514337.06000.0308602.2三年期共建設總公寓面積的一半，同時完成90%的去化率，即51萬平米度假公寓的銷售任務。（參照海南周邊公寓平均去化量設置）三銷售合計

437186.5

三年期利潤盈余119154.6

美林地產海南項目推介書項目靜態(tài)收益三年期銷售收益序號項目建筑面積（平米）單價31項目投資結論三年期項目投資結論1、三年期完成3105畝土地總量的收儲、1428畝住宅建設用地的招拍掛，以及一半住宅面積（714畝）的開工建設（其中工程款按照行業(yè)標準付款比例達到70%，余款結期支付），并實現(xiàn)90%去化率（共64萬平米）的實際銷售。從土地指標、開工建設速度、市場去化速度等海南實際調研情況來看都是切實可行的。2、項目在三年后實現(xiàn)12億元利潤盈余，可完全實現(xiàn)融資本金的支付，安全實現(xiàn)貴方順利退出。同時三年后除去12億利潤外，項目擁有53萬平米可持續(xù)開發(fā)銷售的可售性物業(yè)資產、58萬平米可預計開發(fā)經營性物業(yè)資產，擁有良好的增長性。（數(shù)據(jù)來源詳見前表）3、從開發(fā)節(jié)奏上來說，本項目初投一年后即可實現(xiàn)回款滾動開發(fā)。海南四季都可以施工建設，銷售期也不受氣候季節(jié)等因素限制，本表測算所用依據(jù)數(shù)據(jù)均來自最新市場調研結果，同時銷售價格設置較為保守。根據(jù)實際情況，數(shù)據(jù)會再進行調整。美林地產海南項目推介書項目投資結論三年期項目投資結論1、三年期完成3105畝土地總32項目開發(fā)收益參照海口海景樓盤均價過兩萬相比國內大中型城市住宅均價來說，仍居全國樓市價格高位。海口住宅項目開發(fā)商以海南本地開發(fā)商居多國內知名房地產開發(fā)商進駐海南更多以開發(fā)旅游項目為主，住宅項目開發(fā)商多以本地開發(fā)商為主。物業(yè)類型項目名稱銷售均價普通住宅后海溫泉小鎮(zhèn)